Номер провадження: 22-ц/813/1410/25
Справа № 521/21936/21
Головуючий у першій інстанції Сегеда О.М.
Доповідач Коновалова В. А.
Іменем України
08.05.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Коновалової В.А.,
суддів: Назарової М.В., Карташова О.Ю.,
за участю секретаря судового засідання - Уманець А.В.,
учасники справи:
позивач - Одеська міська рада,
відповідачі - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
треті особи, які не заявляє самостійних вимог на предмет спору - державний реєстратор Великодолинської селищної Ради Овідіопольського району Одеської області Турецький Олександр Сергійович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова Віолетта Султаналіївна,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження справу
за апеляційною скаргою ОСОБА_3 , від імені якого діє представник Осипенко Максим Валерійович,
на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 03 квітня 2024 року
за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання договору купівлі-продажу недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, шляхом приведення об'єкту до попереднього стану, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: державний реєстратор Великодолинської селищної Ради Овідіопольського району Одеської області Турецький Олександр Сергійович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова Віолетта Султаналіївна
Короткий зміст позовних вимог
В грудні 2021 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовною заявою, яку в подальшому уточнила, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання договору купівлі-продажу недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, шляхом приведення об'єкту до попереднього стану, в обґрунтування якого зазначила, що 16 червня 2021 року на адресу Одеської міської ради надійшов лист Управління державного архітектурного - будівельного контролю Одеської міської ради за № 01-17/168г/п, в якому повідомлялось про те, що ОСОБА_1 виконано будівельно-монтажні роботи з будівництва нежитлової будівлі на території загального користування за адресою: АДРЕСА_1 . З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 21 жовтня 2020 року державним реєстратором Турецьким О.С. прийнято рішення про реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за ОСОБА_1 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 загальною площею 28,6 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Позивач вважає, що здійснене ОСОБА_1 будівництво нежитлової будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , має ознаки самочинного будівництва, які визначені ч.1 ст. 376 ЦК України, будівництво відбулось за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, яка не була відведена для такої мети у встановленому законом порядку, оскільки відповідно до листа Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради від 16 вересня 2021 року за № 2541/01-20 розпорядження щодо встановлення/демонтажу гаражу за адресою: АДРЕСА_1 , не приймалось.
В результаті комісійного обстеження спеціалістами районної адміністрації із залученням голови об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мачтовая-15» було зафіксовано, що за адресою: АДРЕСА_1 , на місті гаражу побудовано одноповерхову капітальну будівлю, нежитлового призначення.
Відповідно листа Департаменту земельних ресурсів Одеської міської від 23 вересня 2021 року за № 01-18/1534 вбачається, що Одеською міською радою рішення про надання дозволів на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки, їх затвердження та передачу за адресою: АДРЕСА_1 , не приймалось.
03 вересня 2021 року управлінням самоврядного контролю за використанням та охороною земель Департаменту ЗР ОМР за результатами обстеження земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , складено акт обстеження земельної ділянки № 21-0014-18, в якому зазначено, що на земельній ділянці орієнтовною площею 0,0040 га розташована новозбудована нежитлова будівля, яка на момент обстеження не використовувалась та будівельні роботи не проводились. Земельна ділянка огороджена парканом.
Зі змісту листа Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 10 вересня 2021 року № 262/43-21 вбачається, що за інформацією, наданою Відділом № 1 Управління в Одеському районі, згідно з Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та договорів оренди станом на 31 грудня 2012 року інформація щодо реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , відсутня.
Тобто, земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , використовується відповідачем за відсутності документів, оформлення яких є необхідним для землекористування.
Позивач, посилаючись на висновок Верховного Суду, визначений у постанові від 20 лютого 2020 року у справі №1940/1655/18, вважає, що на земельній ділянці комунальної власності площею 0,0040 га за адресою: АДРЕСА_1 , розташована самочинно збудована нежитлова будівля, що безпосередньо перешкоджає реалізації прав територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради як власника такої земельної ділянки щодо володіння, користування та розпорядження нею.
Крім того, зазначив, що будівництво нежитлової будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , здійснено без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи щодо будівництва нового об'єкта нерухомості чи належно затвердженого проекту.
Зі змісту листа Управління ДАБК ОМР від 16 червня 2021 року за № 01-17/168г/п вбачається, що 11 червня 2021 року здійснено захід державного архітектурно-будівельного контролю на об'єкті за адресою: АДРЕСА_1 , та на місце встановлено, що за вказаною адресою на території загального користування суб'єктом містобудування - ОСОБА_1 виконано будівельно-монтажні роботи з будівництва нежитлової будівлі-гаражу. Згідно з даними Реєстру будівельної діяльності відсутні відомості стосовно реєстрації документів, які свідчать про прийняття об'єкту до експлуатації за адресою: АДРЕСА_1 .
За результатами перевірки Управлінням ДАБК ОМР складено акт проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 11 червня 2021 року № 000205. На підставі виявлених порушень Управлінням ДАБК ОМР складено протокол про адміністративне правопорушення від 11 червня 2021 року та видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 11 червня 2021 року № 105/21 з терміном на його виконання, якими зафіксовано вищевказані порушення.
Вищевказаним приписом зобов'язано ОСОБА_1 зупинити виконання будівельних робіт з 11 червня 2021 року та отримати у встановленому законом порядку документи, які надають право на виконання будівельних робіт або демонтувати самочинно збудований об'єкт до 11 серпня 2021 року.
За результатами проведеної позапланової перевірки Управлінням ДАБК ОМР складено акт проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 22 жовтня 2021 року № 000759, в якому зазначено, що ОСОБА_1 не виконав вимоги припису Управління від 11.06.2021 року № 105/21, не отримав документи, які надають право на виконання будівельних робіт та не демонтував самочинно збудовану нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 .
22 жовтня 2021 року Управлінням ДАБК ОМР стосовно ОСОБА_1 складено протокол про адміністративне правопорушення та 04 листопада 2021 року відповідача визнано винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого ч.5 ст.96 КУпАП України, та накладено адміністративне стягнення у вигляді штрафу.
Зі змісту листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 20 серпня 2021 року № 01-11/3074 вбачається, що містобудівні умови та обмеження на будівництво або реконструкцію за адресою: АДРЕСА_1 , не видавались.
Позивач зазначив, що відсутність проектної документації є істотним порушенням ст. ст. 9, 27 Закону України «Про архітектурну діяльність», ст.ст. 26, 31 Закону № 3038-VI, ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», ДБН А.2.1-1-2014 «Інженерні вишукування для будівництва», отже, ОСОБА_1 здійснено самочинне будівництво нежитлової будівлі, загальною площею 28,6 кв.м, за відсутності проектної документації, яка мала розроблятись з урахуванням вимог містобудівної документації, вихідних даних на проектування та дотримання вимог законодавства та будівельних норм, без отримання дозволу на виконання будівельних робіт та використовується без введення в експлуатацію.
Отже, ОСОБА_1 проводив будівництво будівлі на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена у встановленому законом порядку, а також за відсутності відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, що зумовлює наявність на землях комунальної власності територіальної громади м. Одеси самочинно збудованого об'єкта та унеможливлює здійснення володіння, користування та розпорядження власником - територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою, яка знаходиться під відповідним об'єктом.
За відсутності вказаних документів ОСОБА_1 на підставі рішення державного реєстратора Турецького О.С. від 21 жовтня 2020 року (індексний номер 54701202), набув право власності на самочинно збудовану господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , як на новозбудований об'єкт нерухомого майна шляхом відкриття розділу та реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Позивач посилається, що реєстрація права власності ОСОБА_1 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , була проведена всупереч приписам діючого законодавства, а саме: 1) за відсутності документа, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, 2) документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку, 3) належного документа про присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, тому рішення державного реєстратора Турецького О.С. від 21 жовтня 2020 року (індексний номер 54701202), яким відкрито розділ в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та проведено державну реєстрацію права власності на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , є незаконним та таким, що прийняте з грубим порушенням встановленого порядку державної реєстрації щодо новостворених об'єктів нерухомого майна.
Вважає, що наявність державної реєстрації господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за АДРЕСА_1 , у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не змінює її статус як об'єкту самочинного будівництва, а тому оскаржуване рішення державного реєстратора підлягає скасуванню, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на господарську будівлю-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 .
Крім того, позивач вважає, що договір купівлі-продажу від 18 листопада 2021 року (серія та номер: 19305), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С., на підставі якого ОСОБА_1 здійснив відчуження господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_2 , підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України, рішення державного реєстратора Омарової В.С. від 18 листопада 2021 року за індексним номером: 61691004 про державну реєстрацію прав власності на спірний об'єкт за ОСОБА_2 підлягає скасуванню.
Оскільки ОСОБА_1 самочинно збудував нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , та тим самим зайняв земельну ділянку площею 0,0040 га, що належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, яка не приймала будь-яких рішень щодо передачі її у власність або користування для будівництва нежитлових будівель та споруд за вказаною адресою, то така земельна ділянка повинна бути звільнена шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва силами і за рахунок ОСОБА_1 .
Позивач, посилаючись на порушення прав Одеської міської ради, як власника земельної ділянки, просив суд скасувати рішення державного реєстратора Турецького О.С. від 21 жовтня 2020 року за індексним номером 54701202 про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень за ОСОБА_1 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 18 листопада 2021 року (серія та номер: 19305), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міськогонотаріального округу Омаровою В.С., на підставі якого ОСОБА_1 здійснив відчуження господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_2 ; скасувати рішення державного реєстратора Омарової В.С. від 18 листопада 2021 року за індексним номером: 61691004 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_2 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на об'єкт; зобов'язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, площею 0,0040 га шляхом знесення господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , та стягнути з відповідачів на користь Одеської міської ради сплачений судовий збір.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Малиновський районний суд міста Одеси рішенням від 03 квітня 2024 року позов Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: державний реєстратор Великодолинської селищної Ради Овідіопольського району Одеської області Турецький Олександр Сергійович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова Віолетта Султаналіївна, про скасування рішень державних реєстраторів, визнання договору купівлі-продажу недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, шляхом приведення об'єкту до попереднього стану - задовольнив.Скасував рішення державного реєстратора Турецького О.С. від 21 жовтня 2020 року за індексним номером 54701202 про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень за ОСОБА_1 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 ; визнав недійсним договір купівлі-продажу від 18 листопада 2021 року (серія та номер: 19305), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міськогонотаріального округу Омаровою В.С., на підставі якого ОСОБА_1 здійснив відчуження господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_2 ; скасував рішення державного реєстратора Омарової В.С. від 18 листопада 2021 року за індексним номером: 61691004 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_2 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на об'єкт; зобов'язав ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, площею 0,0040 га шляхом знесення господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , та стягнув в рівних частках з відповідачів на користь Одеської міської ради сплачений судовий збір в розмірі 10637 гривень 00 копійок.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції виходив з того, що рішення державного реєстратора Турецького О.С. від 21 жовтня 2020року про реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) №54701202 на об'єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 , прийнято з порушенням ст. ст. 5, 18, 24, 27 Закону та п. п. 18, 40, 41 Порядку, ст. ст. 18, 24, 27 Закону №1952-IV за відсутності документу, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, а також за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування ОСОБА_1 на земельну ділянку, тому є незаконним та підлягає скасуванню.Оскільки право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , набуто ОСОБА_1 в порушення вимог діючого законодавства, на підставі незаконного рішення державного реєстратора, тому договір купівлі-продажу від 18 листопада 2021 року, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо купівлі-продажу господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 , загальною площею 28,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , є недійсним. Крім того, суд першої інстанції зазначив, що самовільно зайнята ОСОБА_1 земельна ділянка комунальної власності площею 0,0040 га за адресою: АДРЕСА_1 , повинна бути звільнена шляхом знесення господарської будівлі-гаражу силами і за рахунок відповідача, оскільки такий спосіб судового захисту спрямований на припинення порушення прав осіб, які є власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких здійснено самочинне будівництво, а також відновлює становище, яке існувало до здійснення протиправної забудови.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
ОСОБА_2 , від імені якого діє представник ОСОБА_4 , в апеляційній скарзі проситьскасувати рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 03.04.2024 року по справі № 521/21936/21 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, посилаючись на неповне з'ясування обставин справи, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга вмотивована тим, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів щодо здійснення ОСОБА_1 будівельних робіт без відповідних дозвільних документів за відповідною адресою.Суд першої інстанції, порушуючи вимоги ст. 77, 78, 80, ЦПК України, дійшов висновку щодо здійснення ОСОБА_1 самочинного будівництва на підставі акту позапланової перевірки, протоколів та приписів управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради які визнані судом (Одеським окружним адміністративним судом - відповідні рішення набрали законної сили) протиправними та скасовані та, як правильно вказано судом у рішенні, відповідні розпорядження щодо демонтажу гаражу за адресою: АДРЕСА_1 , відповідною Районною адміністрацією Одеської міської ради - не приймалось.
Скаржник посилається, що Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, вже зверталося до суду з вимогами до ОСОБА_1 про скасування рішення, припинення права власності, зобов'язання знести самочинно збудований об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , але суд у задоволенні адміністративного позову відмовив (справа №420/25146/21, рішення набрало законної сили - 02.05.2023 року), у зв'язку з чим, звернення Одеської міської ради з аналогічним позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є повністю безпідставним, так як відповідними судами вже встановлені обставини які вже відповідно до частина 4 ст. 82 ЦПК України не доказуються при розгляді іншої справи.
Звертає увагу, що обставини, встановлені відповідними рішеннями суду, тобто ті обставини, щодо яких мав місце спір і які були предметом судового розгляду по справам №420/11384/21 та №420/25146/21, а саме: здійснення самочинного будівництва капітальної будівлі на прибудинковій території за адресою: АДРЕСА_1 та правомірність реєстрації права власності на нежитлову будівлю (гараж) розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 . В свою чергу відповідними рішеннями суду, які набрали законної сили було встановлено: за даними поточної інвентаризації від 21.09.2020 року встановлено, що гараж побудовано у 1990 році. Відповідно до законодавства України, будівлі та споруди, які побудовані до 1992 року не належать до самочинного будівництва та не підлягають прийняттю в експлуатацію; що ОСОБА_1 не здійснював будівельні роботи без дозвільних документів за адресою АДРЕСА_1 ; дійсність та правомірність права власності ОСОБА_1 на спірний об'єкт нерухомості, та безпідставність вимог Управління державного архітектурного-будівельного контролю Одеської міської ради щодо його знесення.
Зазначає, ураховуючи, що гараж побудовано у 1990 році, ОСОБА_1 у відповідності до вимог Постанови Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 року №449 були надані усі необхідні документи для здійснення державної реєстрації права власності на відповідну будівлю.
Посилається, що відповідно до норм діючого законодавства у сфері містобудування та практики Верховного Суду України, вимоги про знесення самочинно збудованого об'єкту нерухомості, повинні ґрунтуватися на приписі відповідної посадової особи органу державного архітектурно-будівельного контролю про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису. Але, в порушення зазначених норм суд задовольняючи вимоги позивача, у рішенні посилається на припис від 11.06.2021 р. №105/21, який визнано судом протиправним та скасовано, як вже зазначалося скаржником (справа №420/11384/21, 13.04.2022), у зв'язку з чим судом порушений правовий порядок та процедура щодо знесення самовільно побудованого будівництва, посилається на висновок, сформований Верховним Судом у справі №826/22842/15 (постанова від 09.12.2019).
Крім того, посилається на норми Європейської Конвенції про захист прав людини та практику Європейського Суду з прав людини щодо права фізичної особи мирно володіти своїм майном та тлумачення принципу "належного урядування".
(2) Позиція інших учасників справи
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.05.2024 року у вказаній справі визначено склад колегії суддів: головуючий суддя (суддя-доповідач) Стахова Н.В., судді: Карташов О.Ю., Назарова М.В.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 16.05.2024 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою, роз'яснювалось учасникам справи право подання до апеляційного суду відзиву на апеляційну скаргу.
Представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - Осипенко М.В. копію ухвали про відкриття провадження від 16.05.2024 року отримав 17.05.2024 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідкою.
Одеська міська рада копію ухвали про відкриття провадження від 16.05.2024 року отримала 16.05.2024 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідкою.
Від Одеської міської ради до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу в обґрунтування якого зазначено, що всі доводи апеляційної скарги представника ОСОБА_2 спрямовані на переоцінку доказів та обставин справи, а не на обґрунтування законності рішення суду як основного акту правосуддя.Позивач зазначає, що не залежно від того, в який час здійснювалось будівництво спірного об'єкту нерухомого майна, право власності на який вперше зареєстровано за ОСОБА_1 21.10.2020 року з відкриттям розділу, за відсутності документів, які підтверджують відведення земельної ділянки для цієї мети та дають право виконувати будівельні роботи, даний об'єкт в будь-якому випадку вважається самочинним будівництвом. Разом з тим, з огляду на встановлення наявності збудованого об'єкту нерухомого майна на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, яка не відводилась ОСОБА_1 або будь-якій іншій особі для цієї мети, захист прав та інтересів Одеської міської ради забезпечено саме шляхом звернення, як власника земельної ділянки комунальної власності, з позовом до суду у відповідності до вимог статті 376 ЦК України та Порядку № 135. Щодо посилань скаржника на неправильне застосування судом норм матеріального права у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно, посилається, що відповідно до обов'язкових для застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду сама по собі реєстрація права власності є лише моментом, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності (зокрема, фактичне існування самої речі). Сама по собі наявність запису про право власності, тобто лише титулу, не свідчить про наявність такого права.Враховуючи обставини даної справи, позивач вважає, що самовільно зайнята відповідачем земельна ділянка комунальної власності площею 0,0040 га за адресою: АДРЕСА_1 , повинна бути звільнена шляхом знесення господарської будівлі-гаражу силами і за рахунок відповідача. Одеська міська рада наполягає на тому, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 20.06.2024 року призначено справу до апеляційного розгляду у відкритому судовому засіданні.
Рішенням Вищої ради правосуддя №2518/0/15-24 від 20.08.2024 року суддю ОСОБА_5 звільнено з посади судді Луганського апеляційного суду (відрядженої до Одеського апеляційного суду), у зв'язку з поданням заяви про відставку.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.09.2024 року в цій справі визначено головуючим суддю Коновалову В.А., у зв'язку зі звільненням з посади судді ОСОБА_5 .
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 19.09.2024 року призначено справу до апеляційного розгляду у відкритому судовому засіданні.
Від представник ОСОБА_2 - ОСОБА_4 22.11.2024 року надійшли до суду додаткові пояснення.
Від Одеської міської ради до суду надійшли письмові пояснення на додаткові письмові пояснення представника відповідачів - адвоката Осипенка М.В. від 22.11.2024 року.
Одеська міська рада та представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_4 судові повістки отримали 19.03.2025 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідками.
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , державний реєстратор Великодолинської селищної Ради Овідіопольського району Одеської області Турецький О.С., про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, у відповідності до п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.
Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова В.С. про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, у відповідності до п. 1 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 13.03.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, відмовлено представнику ОСОБА_2 - ОСОБА_4 в долученні додаткових пояснень, які за змістом є доповненнями до апеляційної скарги, з огляду на наступне.
Статтею 123 ЦПК України передбачено, що перебіг процесуального строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.
Відповідно до ч. 3 ст. 124 ЦПК України, якщо закінчення строку припадає на вихідний, святковий чи інший неробочий день, останнім днем строку є перший після нього робочий день.
Оскаржуване рішення ухвалено 03 квітня 2024 року. Останнім днем строку на подання апеляційної скарги є 03 травня 2024 року.
Строк на подачу доповнень до апеляційної скарги у відповідності до положень ч. 1 ст. 364 та ст. 354 ЦПК України сплив 03 травня 2024 року.
Скаржником доповнення до апеляційної скарги подані 22.11.2024 року, тобто після спливу встановленого діючим цивільним процесуальним законодавством строку на подання доповнень до апеляційної скарги.
Апеляційний суд зазначає, що як ст. 354 ЦПК України, так і ст. 364 ЦПК України не передбачено право суду апеляційної інстанції вирішувати питання поновлення пропущеного строку на подання доповнень до апеляційної скарги, який є преклюзивним.
Аналогічні за змістом висновки містяться в постанові Верховного суду від 10 грудня 2020 року у цивільній справі № 538/1182/18.
Від представника ОСОБА_2 - ОСОБА_4 08.05.2025 року до Одеського апеляційного суду надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, призначеного на 08.05.2025 року о 17 годині 00 хвилин, на іншу дату, у зв'язку з неможливістю прибуття у засідання представника скаржника адвоката Осипенка М.В.
Одеський апеляційний суд у задоволенні клопотання представника ОСОБА_2 - ОСОБА_4 про відкладення розгляду справи відмовив, з огляду на таке.
Відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін чи представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні без їх участі за умови їх належного повідомлення про дату, час і місце розгляду справи.
Про дату, час та місце розгляду справи повідомляються учасники справи, якщо справа відповідно до цього Кодексу розглядається з їх повідомленням (абзац другий статті 366 ЦПК України).
Враховуючи наявність в матеріалах справи достатньої кількості доказів для встановлення фактичних обставин справи, у межах апеляційного провадження не приймалось рішення про виклик осіб, які беруть участь у справі, для надання пояснень у справі, у клопотанні не наведено обставин, які б перешкоджали розглянути справу за відсутності представника ОСОБА_2 - ОСОБА_4 , а також не мотивовано необхідність його безпосередньої явки до суду.
Крім того, апеляційний суд зауважує, що у судовому засіданні 13.03.2025 року представник ОСОБА_2 - ОСОБА_4 приймав участь у розгляді справи, надавав пояснення, з'ясовувалась думка представника скаржника щодо відкладення розгляду справи на 08.05.2025 року, він не заперечував проти відкладення саме на цю дату.
Представник Одеської міської ради Бутрик А.О. в судовому засіданні просила у задоволенні апеляційної скарги відмовити.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.
Відповідно до частин 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції виходив з того, що рішення державного реєстратора Турецького О.С. від 21 жовтня 2020року про реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) №54701202 на об'єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 , було прийнято з порушенням ст. ст. 5, 18, 24, 27 Закону та п. п. 18, 40, 41 Порядку, ст. ст. 18, 24, 27 Закону №1952-IV за відсутності документу, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, а також за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування ОСОБА_1 на земельну ділянку, тому є незаконним та підлягає скасуванню.Оскільки право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , набуто ОСОБА_1 в порушення вимог діючого законодавства, на підставі незаконного рішення державного реєстратора, тому договір купівлі-продажу від 18 листопада 2021 року, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо купівлі-продажу господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 , загальною площею 28,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , є недійсним. Крім того, суд першої інстанції зазначив, що самовільно зайнята ОСОБА_1 земельна ділянка комунальної власності площею 0,0040 га за адресою: АДРЕСА_1 , повинна бути звільнена шляхом знесення господарської будівлі-гаражу силами і за рахунок відповідача, оскільки такий спосіб судового захисту спрямований на припинення порушення прав осіб, які є власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких здійснено самочинне будівництво, а також відновлює становище, яке існувало до здійснення протиправної забудови.
Проаналізувавши обставини справи та надані на підтвердження докази, колегія суддів вважає за необхідне зазначити таке.
Судом першої інстанції встановлено, що територіальна громада м. Одеси є власником земель комунальної власності в особі Одеської міської ради.
11 червня 2021 року Управлінням ДАБК ОМР за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності складено акт за № 000205 про те, що ОСОБА_1 виконав будівельно-монтажні роботи з будівництва нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , без отримання права на виконання будівельних робіт, чим порушено п. 1 ч.1 ст. 34, абз.1 ч.2 ст.36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.13 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України та №466 від 13 квітня 2011 року (т. 1 а.с. 22-32).
16 червня 2021 року Управління ДАБК ОМР направило на адресу Одеської міської ради лист за №01-17/168г/п про те, що ОСОБА_1 виконано будівельно-монтажні роботи з будівництва нежитлової будівлі на території загального користування за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 17-21).
11 червня 2021 року Управлінням ДАБК ОМР за порушення п. 1 ч.1 ст. 34, абз.1 ч.2 ст.36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.13 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України та № 466 від 13 квітня 2011 року, відносно ОСОБА_1 складено протокол про адміністративне правопорушення за ч.5 ст. 96 КУпАП, а саме виконання останнім будівельно-монтажних робіт з будівництва нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , без отримання права на виконання будівельних робіт (т. 1 а.с. 33-39).
11 червня 2021 року Управлінням ДАБК ОМР ОСОБА_1 видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, яким з метою усунення виявлених порушень зобов'язано зупинення виконання будівельних робіт з 11 червня 2021 року та отримання в установленому законом порядку документів, які дають право на виконання будівельних робіт або демонтувати самочинно збудований об'єкт до 11 серпня 2021 року (т. 1 а.с. 40-45).
Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 08 грудня 2021 року по справі №420/11384/21, залишеним без змін постановами П'ятого апеляційного адміністративного суду від 13 квітня 2022 року (дата набрання законної сили рішення суду) визнано протиправним та скасовано припис №105/21 про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 11 червня 2021 року Управління ДАБК ОМР, складений щодо ОСОБА_1 ; визнано протиправною та скасовано постанову Управління ДАБК ОМР № 078/21 від 18 червня 2021 року щодо визнання ОСОБА_1 винним у вчинені адміністративного правопорушення, передбаченого ч.5 ст.96 КУпАП (т. 2 а.с. 87-104).
22 жовтня 2021 року Управлінням ДАБК ОМР за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності складено акт за №000759 про те, що ОСОБА_1 не виконав вимоги припису Управління №105/21 від 11 червня 2021 року, а саме - не отримав документи, які дають право на виконання будівельних робіт та не демонтував самочинно збудовану нежитлову будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , чим порушив п.п. «а» п.3 ч.3 ст.41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.п.3 п.11 Постанови Кабінету Міністрів України №553 від 23 травня 2011 року « Про затвердження порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю» за що передбачено відповідальність ч.1 ст.188-42 КУпАП (т. 1 а.с. 52-72, 82).
Постановою Управління ДАБК ОМР від 04 листопада 2021 року №300721 ОСОБА_1 визнано винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого ч.1 ст.188-42 КУпАП та накладено адміністративне стягнення в розмірі 6800,00 грн. (т. 1 а.с. 88-92).
Зі змісту листа Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради від 16 вересня 2021року за №2541/01-20 вбачається, що розпорядження щодо встановлення/ демонтажу гаражу за адресою: АДРЕСА_1 , не приймалось (т. 1 а.с. 93).
10 вересня 2021 року в результаті комісійного обстеження спеціалістами районної адміністрації із залученням голови об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мачтовая-15» зафіксовано, що за адресою: м. Одеса, вул. Щоглова, 15, на місті гаражу побудовано одноповерхову капітальну будівлю, нежитлового призначення, що підтверджується актом обстеження об'єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси (т. 1 а.с. 94)
Відповідно до листа Департаменту ЗР ОМР від 23 вересня 2021 року за № 01-18/1534 Одеською міською радою рішення про надання дозволів на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки, їх затвердження та передачу за адресою: АДРЕСА_1 , не приймалось (т. 1 а.с. 99).
Судом першої інстанції встановлено, що 03 вересня 2021 року управлінням самоврядного контролю за використанням та охороною земель Департаменту ЗР ОМР проведено обстеження земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , за результатами якого складено акт обстеження земельної ділянки № 21-0014-18, в якому було зазначено, що на земельній ділянці орієнтовною площею 0,0040га розташована новозбудована нежитлова будівля, яка на момент обстеження не використовувалась та будівельні роботи не проводились. Земельна ділянка огороджена парканом (т.1 а.с.100-101,102).
Згідно листа Департаменту архітектури та містобудування від 20 серпня 2021 року містобудівні умови та обмеження на будівництво або реконструкцію за адресою: АДРЕСА_1 , не надавались (т. 1 а.с. 104).
Відповідно до листа КП «БТІ» ОМР від 17 вересня 2021 року станом на 31 грудня 2012 року у КП «БТІ» ОМР право власності на об'єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , не зареєстровано (т. 1 а.с. 105).
Зі змісту листа Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 10 вересня 2021 року № 262/43-21вбачається, що за інформацією, наданою Відділом № 1 Управління в Одеському районі, згідно з Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та договорів оренди станом на 31 грудня 2012 року інформація щодо реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , відсутня (т. 1 а.с. 106).
21 жовтня 2020 року за рішенням державного реєстратора Турецького О.С. про реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) №54701202 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 , загальною площею 28,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 21 жовтня 2021 року (т.1 а.с.107-108,189).
З матеріалів справи вбачається, що 18 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі - продажу господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 , загальною площею 28,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т. 1 а.с. 142, 183-184, 190, 192).
Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 31 березня 2023 року, яке набрало законної сили 02 травня 2023року по справі №420/25146/21 в задоволенні позовних вимог Управління ДАБК ОМР до ОСОБА_1 , Державного реєстратора Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецького О.С., третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача ОСОБА_6 про скасування рішення, припинення права власності, зобов'язання знести самочинно збудований об'єкт відмовлено (т. 2 а.с. 105-116).
Статтею 83 ЗК України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.
Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.
Відповідно до ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до делегованих державою органам місцевого самоврядування повноважень належить здійснення контролю за додержанням земельного та природоохоронного законодавства, використанням і охороною земель, природних ресурсів загальнодержавного та місцевого значення.
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
Відповідно до ст. ст. 124, 125, 126 ЗК України обов'язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.
Судом першої інстанції встановлено, що нежитлова будівля, яка розташована на земельній ділянці комунальної власності, площею 0,0040 га за адресою: АДРЕСА_1 є самочинно збудованою.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ОСОБА_1 проводив будівництво будівлі на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена у встановленому законом порядку, а також за відсутності відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, що зумовлює наявність на землях комунальної власності територіальної громади м. Одеси самочинно збудованого об'єкта та унеможливлює здійснення володіння, користування та розпорядження власником - територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою, яка знаходиться під відповідним об'єктом.
Колегія суддів вважає, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Апеляційний суд зазначає, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Отже, здійснення самочинного будівництва відповідачем ОСОБА_1 порушує права Одеської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій побудована нежитлова будівля, площею 0,0040 га за адресою: АДРЕСА_1 .
Звертаючись до суду Одеська міська рада просила, зокрема скасувати рішення державного реєстратора Турецького О.С. від 21 жовтня 2020 року за індексним номером 54701202 про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень за ОСОБА_1 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 18 листопада 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міськогонотаріального округу Омаровою В.С., на підставі якого ОСОБА_1 здійснив відчуження господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_2 ; скасувати рішення державного реєстратора Омарової В.С. від 18 листопада 2021 року за індексним номером: 61691004 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_2 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 , із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на об'єкт (РНОНМ: 2199499251101).
Метою звернення до суду є захист права комунальної власності на земельну ділянку на якій розташоване самочинно збудоване майно, яка у користування чи власність відповідачам не надавалась.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з'ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред'явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.
У пунктах 6.30-6.35 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року в справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зроблено висновок, що «законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті».
У постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) зазначено, що «визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом».
У постанові Верховного Суду від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19 (провадження № 61-204св22) вказано, що «позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв'язку з здійсненням на думку прокурора самочинного будівництва є неефективними способами захисту, а позовні вимоги про знесення самочинно збудованих будинків, зобов'язання привести земельну ділянку до попереднього стану є недоведеними».
Верховний Суд у постанові від 09 квітня 2025 року у справі 947/17325/20 зазначив, що вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, припинення права власності є неналежним способом захисту.
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Можливі способи захисту прав особи власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою п'ятою статті 376 ЦК України передбачено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно».
Зазначене узгоджується з постановою Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року по справі № 916/1174/22.
Отже, вимоги позивача про скасувати рішення державного реєстратора Турецького О.С. від 21 жовтня 2020 року про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень за ОСОБА_1 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 ; визнання недійсним договір купівлі-продажу від 18 листопада 2021 року зазначеного майна; скасування рішення державного реєстратора Омарової В.С. від 18 листопада 2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_2 не забезпечать усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
Аналогічний правовий висновок викладений також у постановах Верховного Суду від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20 та від 01 лютого 2023 року у справі № 381/702/20, від 22 січня 2025 року у справі № 638/16811/19.
З урахуванням викладеного колегія суддів вважає, що суд першої інстанції помилково задовольнив вимоги про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору купівлі-продажу, і в задоволенні позову в цій частині необхідно відмовити у зв'язку з обранням позивачем неефективного способу захисту.
Колегія суддів звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пунктах 137, 138 постанови від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23), де зазначено: «Якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ)».
В апеляційній скарзі скаржник вказує, що гараж побудовано у 1990 році, у ОСОБА_1 у відповідності до вимог постанови Кабінету Міністрів України від 05 серпня 1992 року № 449 були надані усі необхідні документи для здійснення державної реєстрації, однак судом першої інстанції не враховано, що до 05 серпня 1992 року не передбачалася процедура прийняття будівлі-гаражу в експлуатацію при оформленні права власності.
Відповідно до частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) (тут і надалі у редакції, чинній на час вчинення реєстраційних дій), державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та Порядком № 1127.
Відповідно до пункту 41 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; 2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Зі змісту листа КП «БТІ» ОМР від 17 вересня 2021 року вбачається, що станом на 31 грудня 2012 року у КП «БТІ» ОМР право власності на об'єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , не зареєстровано (т. 1 а.с. 105).
Відповідно до п. 42 Порядку для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, подаються:1) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 2) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
Документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов'язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об'єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об'єкта нерухомого майна.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19) сформульовано висновки про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов'язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.
За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
У відповідності до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Судом першої інстанції встановлено, що підставою для прийняття державним реєстратором Турецьким О.С. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер рішення: 54701202 від 21 жовтня 2020року) на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 , що розташований за адресою: АДРЕСА_1 є технічний паспорт від 21 вересня 2020 року, виданий ФОП ОСОБА_7 , та довідка ФОП ОСОБА_8 від 21вересня 2020 року, яка містить інформацію про те, що проведена інвентаризація господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 .
В матеріалах реєстраційної справи щодо реєстрації права власності ОСОБА_1 на господарську будівлю-гараж № НОМЕР_1 , загальною площею 28,6 кв.м. відсутній документ про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, а саме господарської будівлі-гараж № НОМЕР_1 , загальною площею 28,6 кв.м. за адресою: м. Одеса (т. 1 а.с. 158-195).
Згідно з даними Реєстру будівельної діяльності відсутні відомості стосовно реєстрації документів, які свідчать на прийняття об'єкту до експлуатації за адресою: АДРЕСА_1 .
В якості підстави для реєстрації права власності на нерухоме майно за ОСОБА_1 вказано довідку про резервування адреси, серія та номер: №07/65001-797-1 від 24 квітня 2019року Одеською дирекцією АТ «Укрпошта» (т. 1 а.с. 161).
Відповідно до п. 41 ч.1 ст. 26 та п. 26 ч.1 ст.43 Закону України «Про місцеве самоврядування» до повноважень сільської, селищної, міської, районної, обласної рад відносить, зокрема, прийняття рішень з питань адміністративно-територіального устрою в межах і порядку, визначених цим та іншими законами.
Отже, питання щодо найменування (перейменування) вулиць, провулків, проспектів, площ, парків, скверів, мостів та інших споруд, в тому числі щодо присвоєння адрес об'єктам нерухомого майна на місцевому рівні, місцевими радами, законодавцем розглядаються в рамках повноважень місцевих рад щодо вирішення питань адміністративно-територіального устрою.
Відповідно до висновку ВАСУ, викладеного у постанові від 18 лютого 2016 року №К/800/24520/15, документом, який підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, може бути як рішення органу місцевого самоврядування, так і інший документ, незалежно від форми, виданий відповідним органом, який дає змогу встановити факт присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, зокрема довідки, виписки.
Порядок присвоєння адрес, в тому числі резервування на 2 дні адреси в м. Одесі регламентовано Положенням «Про адресний реєстр м. Одеси», затверджений рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 28 липня 2009 року №809 (далі- Положення), відповідно до п. 1.1 якого адресний реєстр міста Одеси - це електронна база даних, яка містить відомості про адреси об'єктів нерухомого майна, розташованих на території міста Одеси.
Згідно із п. 4.4. Положення на підставі довідки про резервування адреси районні адміністрації за заявою власника (наймача, балансоутримувача) об'єкта видають розпорядження про надання або зміну адреси протягом десяти робочих днів після отримання заяви, довідки, документів, що відповідно до законодавства посвідчують майнові права на об'єкт, та документів, які підтверджують особу заявника.
Довідка з Адресного реєстру міста Одеси - це документ, який свідчить про внесення запису до Адресного реєстру. У Адресному реєстрі формуються наступні види довідок: про резервування адреси об'єкта нерухомого майна; про відповідність адреси об'єкта нерухомого майна; про підтвердження адреси об'єкта нерухомого майна (п. 1.6. Положення).
Отже, належним документом, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, є відповідний документ органу місцевого самоврядування (в м. Одесі - уповноваженим Одеською міською радою адміністратором Адресного реєстру), а не довідка про резервування адреси Одеською дирекцією АТ «Укрпошта», яка резервувалась тимчасово виключно для поштового обслуговування та не є довідкою з Адресного реєстру міста Одеси.
Суд першої інстанції обґрунтовано зазначив, що для проведення державної реєстрації, ОСОБА_1 не було надано відповідне розпорядження районної адміністрації Одеської міської ради про присвоєння вищевказаної адреси.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що реєстрація права власності ОСОБА_1 на господарську будівлю-гараж проведена всупереч вищевказаним приписам законодавства, а саме 1) за відсутності документа, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, 2) документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку, 3) належного документа про присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
Доводи скаржника щодо технічного паспорту та того, що спірний самочинно збудований об 'єкт побудовано до 1992 року колегія судді не приймає, з огляду на те, що технічний паспорт - це документ, який має довідкову інформацію про фактичний стан нерухомості, а саме: про площі, поверховості, дату побудови, капремонту, товщину стін, технічні характеристики покрівлі та фундаменту, а тому він не є документом, який може самостійно підтвердити факт набуття права власності на самочинно збудований об'єкт.
Доводи апеляційної скарги про те, що Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради вже зверталося до суду із позовом до ОСОБА_1 про скасування рішення, зобов'язання знести самочинно збудований об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , проте Одеським окружним адміністративним судом ц справі № 420/25146/21 відмовлено, рішення набрало законної сили, тому звернення Одеської міської ради з аналогічним позовом є необґрунтованим не заслуговують на увагу, з огляду на таке.
Одеський окружний адміністративний суд рішенням від 31.03.2023 року у задоволенні позовних вимог Управління державного архітектурного-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_1 , Державного реєстратора Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецького Олександра Сергійовича про зобов'язання знести самочинно збудований об'єкт за адресою: АДРЕСА_1 за власний рахунок відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд виходив з того, що пред'явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову передують такі дії: 1) виявлення факту самочинного будівництва об'єкта; 2) визначення такого об'єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, є неможливою; 3) внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; 4) встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.
Вищезазначеними нормами встановлено лише два способи усунення порушень у разі істотного відхилення від проекту, а саме: проведення перебудови або приведення об'єкта до попереднього стану.
Право позивача як органу державного архітектурно-будівельного контролю на звернення до суду з питань знесення самочинно збудованого об'єкта передбачено Законом №3038-VI, при цьому цим Законом у статті 38 визначені умови, з наявністю яких пов'язано виникнення у позивача права на звернення до суду.
Одеський окружний адміністративний суд у вказаній справі дійшов висновку, що звернення позивача до суду відбулось без дотримання всіх умов, визначених частиною першою статті 38 Закону №3038-VI, тому цей позов є необґрунтованим, та задоволенню не підлягає.
Проте, у даній справі із позовом звернулась Одеська міська рада як власник земельної ділянки.
Посилання в апеляційній скарзі на те, що рішеннями по справі № 420/11384/21 та справі № 420/25146/21 встановлені обставини дійсності та правомірності права власності ОСОБА_1 на спірний об'єкт нерухомості не заслуговує на увагу.
Преюдиційне значення у справі надається обставинам, встановленим судовим рішенням, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиційне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особи, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиційні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2018 року у справі № 917/1345/14, провадження № 12-144гс18, від 20 квітня 2022 року у справі № 910/2615/18, провадження № 12-75гс21).
Судовими рішенням у справі № 420/11384/21 та справі № 420/25146/21 обставини на які посилається скаржник у визначеному законом порядку встановлені не були.
Крім того, колегія суддів звертає увагу, що Одеська міська рада не приймала участі у справі № 420/11384/21 та справі № 420/25146/21.
Доводи апеляційної скарги про те, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності не заслуговують на увагу з огляду на таке.
Верховний Суд в постанові від 29.01.2020 року по справі № 822/2149/18 зазначив, що правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майно залежить від підстав, за якими його віднесено до об'єкта самочинного будівництва.
За змістом ч. 7 ст. 376 ЦК України зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил.
У цих випадках з позовом про зобов'язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
У випадках, коли до суду з позовом про знесення самочинного будівництва звертається орган державного архітектурно-будівельного контролю, належить керуватися ч. 1 ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року № 3038-VI, за якою у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно- будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.
Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 ЦК України).
Таким чином, Верховний Суд у постанові від 29.01.2020 року у справі №822/2149/18 сформував правовий висновок про те, що обов'язковому (безальтернативному) знесенню об'єкт будівництва підлягає у випадках, якщо такий об'єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. Аналогічного висновку Верховний Суд дійшов також у постанові від 24.06.2020 року у справі № 320/5880/18.
З урахуванням зазначеного, скаржник не врахував, що Одеська міська рада у даному позові виступає як власник земельної ділянки, а отже, ст. 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Така перебудова можлива лише у спорах щодо самовільної реконструкції/будівництва, яке відбулось з істотними відхиленнями від проекту чи істотного порушення будівельних норм і правил, позивачами у яких виступають органи державного архітектурно-будівельного контролю. У даному випадку відбулось нове будівництво на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси та первісна реєстрація права власності на нього.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: перша - виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; друга - викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; третя - закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:
- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;
- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;
- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв'язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.
Враховуючи те, що самочинна забудова зведена на спірній земельній ділянці комунальної власності, яку міська рада відповідачам для вказаної мети не відводила, недобросовісну поведінку відповідача щодо проведення без документів, які дають право виконувати будівельні роботи, задоволення позовної вимоги щодо знесення самочинного будівництва на земельній ділянці, яка є власністю територіальної громади, переслідує легітимну мету - захист права комунальної власності у загальних інтересах територіальної громади. Такий підхід відповідає вимогам статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки забезпечує справедливий баланс між інтересами суспільства та правами особи, яка зазнає втручання.
Ураховуючи викладені обставини колегія суддів вважає, що суд першої інстанції враховуючи вказані вище норми матеріального права, правильно встановивши обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, надав належну оцінку поданим сторонами доказам, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог про знесення самочинного будівництва, оскільки Одеською міською радою не приймалося рішення про надання відповідачам у власність або у користування земельної ділянки для будівництва житлового будинку, не присвоювалася адреса цьому об'єкту. Відповідачами як не надано суду доказів на підтвердження будівництва господарської будівлі-гаражу № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 , так і не доведено, що об'єкт нерухомості збудовано до 05 серпня 1992 року, а інформація щодо року будівництва нерухомого майна, вказана у технічному паспорті, не підтверджена достовірними доказами.
Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України).
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 03 квітня 2024 року в частині позовних вимог Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання договору купівлі-продажу недійсним, стягнення судового збору скасувати та в цій частині ухвалити нове судове рішення. У задоволенні позовних вимог Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання договору купівлі-продажу недійсним відмовити. В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Щодо судових витрат
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Частиною першою статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Як вбачається із матеріалів справи, позивачем при поданні позовної заяви сплачено судовий збір в сумі 10637 грн, що підтверджується платіжними дорученнями від 21.01.2022 року № 93, від 21.01.2022 року № 86, від 09.12.2021 року № 835, від 09.12.2021 року № 836, від 09.12.2021 № 837.
Оскільки позовна заява підлягає задоволенню частково, то з ОСОБА_1 на користь Одеської міської ради, підлягає стягненню судовий збір в розмірі 3405 грн.
За подання апеляційної скарги відповідачем ОСОБА_2 сплачено судовий збір у розмірі 15955,50грн, що підтверджується квитанцією до платіжної інструкції від 30.04.2024 року.
Колегія суддів зауважує, що при зверненні відповідача з апеляційною скаргою сплаті підлягав судовий збір у розмірі 11402,40 грн. Отже скаржником судовий збір сплачено у більшому розмірі ніж передбачено Законом України «Про судовий збір».
Разом з тим, сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом (п.1 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про судовий збір»).
Із клопотанням про повернення судового збору скаржник не звертався.
У зв'язку з тим, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково в частині трьох немайнових вимог, то з Одеської міської ради на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 8678,40 грн за подання апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст. 367, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. 376, 384 ЦПК України, апеляційний суд у складі колегії суддів,
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , від імені якого діє представник ОСОБА_4 , задовольнити частково.
Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 03 квітня 2024 року в частині позовних вимог Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання договору купівлі-продажу недійсним, стягнення судового збору скасувати та в цій частині ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позовних вимог Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання договору купівлі-продажу недійсним відмовити.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , на користь Одеської міської ради, ЄДРПОУ 26302537, судовий збір в розмірі 3405 грн.
Стягнути з Одеської міської ради, ЄДРПОУ 26302537, на користь ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , судовий збір у розмірі 8678,40 грн за подання апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 05.06.2025 року.
Головуючий В.А. Коновалова
Судді М.В. Назарова
О.Ю. Карташов