ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
21.05.2025Справа № 910/12928/24
Господарський суд міста Києва у складі судді Трофименко Т.Ю., при секретарі судового засідання Петрук Б.В., розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за первісним позовом Фізичної особи-підприємця Мєщаніна Миколи Петровича
до Фізичної особи-підприємця Марченка Мирослава Максимовича
про розірвання договору оренди, зобов'язання звільнити приміщення та стягнення 37 313,19 грн,
та за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця Марченка Мирослава Максимовича
до Фізичної особи-підприємця Мєщаніна Миколи Петровича
про стягнення упущеної вигоди, витрат на проведення ремонту та будівельні матеріали у розмірі 560 157,79 грн,
Представники сторін:
від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом): Гойко О.Ю.,
від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): Климчук А.В.
До Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Фізичної особи-підприємця Мєщаніна Миколи Петровича до Фізичної особи-підприємця Марченка Мирослава Максимовича про розірвання договору оренди, зобов'язання звільнити приміщення та стягнення 37 313,19 грн.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.10.2024 позовну заяву Фізичної особи-підприємця Мєщаніна Миколи Петровича залишено без руху, надано позивачу строк для усунення недоліків.
05.11.2024 до суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 11.11.2024 прийнято вказаний позов до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/12928/24, підготовче засідання призначено на 11.12.2024. Встановлено відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву, позивачу - строк для подання відповіді на відзив.
10.12.2024 до суду від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
В підготовче засідання 11.12.2024 з'явився представник позивача, представник відповідача не з'явився.
В підготовчому засіданні 11.12.2024 суд, не виходячи до нарадчої кімнати, враховуючи відсутність заперечень представника позивача щодо поданого відповідачем клопотання про відкладення розгляду справи, ухвалив вказане клопотання задовольнити та відкласти підготовче засідання на 13.01.2025.
17.12.2024 до суду від відповідача надійшли: відзив на позовну заяву та зустрічний позов до Фізичної особи-підприємця Мєщаніна Миколи Петровича про стягнення упущеної вигоди, витрат на проведення ремонту та будівельні матеріали у розмірі 560 157,79 грн. Вказані документи містили також вимогу про поновлення пропущеного процесуального строку на подання відзиву на позов та зустрічного позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.12.2024 визнано поважними причини пропуску Фізичною особою-підприємцем Марченком Мирославом Максимовичем процесуального строку для подання відзиву на первісний позов та зустрічної позовної заяви, поновлено відповідні процесуальні строки. Встановлено Фізичній особі-підприємцю Мєщаніну Миколі Петровичу строк для подання відповіді на відзив - протягом п'яти днів з моменту отримання даної ухвали, з дотриманням положень ст. 166 ГПК України.
Прийнято зустрічний позов Фізичної особи-підприємця Марченка Мирослава Максимовича до Фізичної особи-підприємця Мєщаніна Миколи Петровича про стягнення упущеної вигоди, витрат на проведення ремонту та будівельні матеріали у розмірі 560 157,79 грн до спільного розгляду з первісним позовом. Зустрічний позов об'єднано в одне провадження з первісним позовом у справі № 910/12928/24.
Встановлено відповідачу за зустрічним позовом строк для подання відзиву на зустрічну позовну заяву, а позивачу за зустрічним позовом - строк для подання відповіді на відзив.
10.01.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Мєщаніна Миколи Петровича надійшов відзив на зустрічний позов, у якому викладено клопотання про поновлення строку для подання даного відзиву.
В підготовче засідання 13.01.2025 з'явилися представники сторін.
В підготовчому засіданні 13.01.2025 суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив визнати поважними причини пропуску відповідачем за зустрічним позовом строку на подання відзиву на зустрічну позовну заяву, поновити пропущений процесуальний строк та долучити відзив до матеріалів справи.
Суд, не виходячи до нарадчої кімнати, ухвалив задовольнити усне клопотання представника позивача за зустрічним позовом про оголошення перерви в підготовчому засіданні для надання можливості подати відповідь на відзив на зустрічний позов, оголосити в підготовчому засіданні перерву до 03.02.2025; встановити позивачу за зустрічним позовом строк протягом п'яти днів з 13.01.2025 для подання відповіді на відзив на зустрічний позов; відповідачу за зустрічним позовом встановити строк для подання заперечень протягом п'яти днів з дня отримання відповіді на відзив.
22.01.2025 до суду від позивача за зустрічним позовом надійшла відповідь на відзив на зустрічний позов.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.01.2025 відповідь на відзив Фізичної особи-підприємця Марченка Мирослава Максимовича від 17.01.2025 у справі № 910/12928/24 повернуто позивачу за зустрічним позовом без розгляду.
29.01.2025 до суду надійшли додаткові пояснення по справі від Фізичної особи-підприємця Марченка Мирослава Максимовича.
03.02.2025 в підготовче засідання з'явилися представники позивача та відповідача.
Враховуючи, що судом здійснено всі необхідні та достатні дії для забезпечення правильного і своєчасного розгляду справи по суті, з огляду на відсутність підстав для відкладення підготовчого засідання, суд постановив закрити підготовче провадження у справі № 910/12928/24 та призначити розгляд справи по суті на 24.02.2025.
24.02.2025 до суду від представника відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним позовом - Климчук Ангеліни Валеріївни надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
В судове засідання 24.02.2025 представники сторін не з'явилися.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.02.2025 розгляд справи відкладено на 26.03.2025.
25.03.2025 до суду від представника відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) надійшло клопотання про долучення доказів поважності причин відсутності представника у попередньому судовому засіданні.
В судове засідання 26.03.2025 з'явилися представники сторін.
Заслухавши пояснення та заперечення представників сторін щодо первісного позову, суд постановив протокольну ухвалу про оголошення в судовому засіданні перерви до 23.04.2025.
В судове засідання 23.04.2025 з'явилися представники сторін, які надали суду усні пояснення/заперечення по суті вимог зустрічного позову.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши подані сторонами в матеріали справи докази, суд постановив оголосити в судовому засіданні перерву до 21.05.2025.
В судове засідання 21.05.2025 з'явилися представники сторін.
Так, представник позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) підтримав вимоги первісної позовної заяви, просив суд її задовольнити та відмовити у задоволенні зустрічного позову. Представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) просив відмовити у задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічну позовну заяву.
В порядку ч. 1 ст. 233, ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 21.05.2025 після закінчення судового розгляду справи ухвалено рішення по суті позовних вимог та проголошено його скорочений текст (вступну та резолютивну частини).
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується первісний та зустрічний позови, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
01.07.2022 між Фізичною особою ОСОБА_1 (орендодавець) (надалі - Фізична особа ОСОБА_1) та Фізичною особою-підприємцем Марченком Мирославом Максимовичем (орендар) (надалі - ФОП Марченко М.М.) укладено договір оренди нежитлового приміщення (надалі - Договір оренди), відповідно до п.п. 1.1., 1.2., 1.4. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , група нежитлових приміщень № 35, загальна площа - 34,0 кв.м. (надалі - приміщення, об'єкт оренди).
Пунктом 2.1. Договору оренди визначено, що приміщення надається орендареві для здійснення господарської діяльності не забороненої діючим законодавством України.
Відповідно до п. 3.2. вказаного Договору оренди, приміщення вважається переданим в оренду з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.
Так, 01.07.2022 між Фізичною особою ОСОБА_1 та ФОП Марченко М.М. підписано Акт приймання-передачі нежитлового приміщення згідно з Договором, яким зафіксовано передачу приміщення відповідачу в користування. Претензії та зауваження щодо приміщення та порядку передачі згідно з вказаним Актом відсутні, приміщення придатне для використання за цільовим призначенням.
Термін дії Договору оренди - 35 місяців з моменту його підписання (п. 4.1. Договору оренди).
Орендна плата за користуванням об'єктом оренди здійснюється орендарем щомісячно не пізніше 5 (п'ятого) числа за поточний звітний місяць. Нарахування орендної плати починається з наступного дня після закінчення ремонтних канікул терміном три календарних місяці, у зв'язку з чим після підписання даного договору орендар зобов'язується сплатити орендну плату за перший та останній місяці оренди (пункти 5.1., 5.2. Договору оренди).
В п. 5.4. Договору оренди визначається розмір щомісячної орендної плати.
Відповідно до п. 5.5. Договору оренди визначено, що на проведення капітального ремонту в приміщенні орендодавець надає орендарю ремонтні канікули три календарні місяці з моменту підписання Акта прийому-передачі приміщення. На період ремонтних канікул встановлюється спеціальний розмір орендної плати в сумі 100 гривень, у зв'язку з необхідністю проведення орендарем ремонтних робіт для можливості в подальшому здійснювати господарську діяльність, передбачену в п. 2.1. даного договору.
В суму орендної плати не входять витрати на оплату спожитих орендарем комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, водовідведення, опалення, послуги вивезення твердих побутових відходів) та послуги з утримання будинку та прибудинкової території, що споживаються орендарем в процесі експлуатації приміщення (п. 5.6. Договору оренди).
01.07.2022 між Фізичною особою ОСОБА_1 та ФОП Марченком М.М. укладено Додаткову угоду до Договору оренди, у якій сторони домовились, що після закінчення ремонтних канікул та в період офіційно встановленого військового стану орендна плата може бути підвищена орендодавцем в односторонньому порядку до 10 000,0 грн за кожний календарний місяць строку оренди, з урахуванням оплати, передбаченої п. 5.4. Договору. У такому випадку орендар також здійснює відповідну доплату за останній місяць оренди.
В п. 2 вказаної вище додаткової угоди погоджено, що після офіційного припинення військового стану орендна плата може бути підвищена орендодавцем в односторонньому порядку до 23 500,00 грн за кожний календарний місяць строку оренди, з урахуванням оплати, передбаченої п. 5.4. Договору. У такому випадку орендар також здійснює відповідну доплату за останній місяць оренди.
В п. 5 додаткової угоди від 01.07.2022 до Договору оренди погоджено, що орендна плата може бути переглянута за домовленістю сторін, якщо військовий стан буде подовжено пізніше 31.12.2022, але цінова пропозиція на ринку аналогічного орендованого нерухомого майна зміниться, у зв'язку з чим сторони підписують додаткову угоду.
Водночас, 18.10.2022 між Фізичною особою ОСОБА_1 та Фізичною особою-підприємцем Мєщаніним Миколою Петровичем (надалі - ФОП Мєщанін М.П.) було укладено договір безоплатного користування майном (позички), відповідно до п.п. 1.1., 2.1. якого та згідно з актом приймання-передачі майна від 18.10.2022 Фізична особа ОСОБА_1 передав в безоплатне тимчасове користування ФОП Мєщаніну М.П. майно, зокрема, нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , група нежитлових приміщень № 35, загальною площею 34,0 кв.м.
Відповідно до п. 5.1. зазначеного договору безоплатного користування майном (позички) від 18.10.2022, цей договір укладено строком на 3 (три) роки з дня його підписання сторонами. Остаточною датою користування майном визначено 17.10.2025.
При цьому, 18.10.2022 між Фізичною особою ОСОБА_1 , ФОП Марченком М.М. та ФОП Мєщаніним М.П. було укладено додаткову угоду до Договору оренди від 01.07.2022, у якій зазначено, що на підставі договору безоплатного користування майном (позички) від 18.10.2022 сторони погодилися замінити одну із сторін Договору оренди нежитлового приміщення № б/н від 01.07.2022, укладеного між Фізичною особою ОСОБА_1 та ФОП Марченком М.М., а саме передати новому орендодавцю - ФОП Мєщаніну М.П. усі права та обов'язки первісного орендодавця - Фізичної особи ОСОБА_1 за Договором оренди від 01.07.2022.
В п. 2 вказаної додаткової угоди передбачено, що після її підписання сторонами новий орендодавець (позивач за первісним позовом) стає стороною Договору оренди нежитлового приміщення від 01.07.2022 і є повним правонаступником первісного орендодавця відносно його прав та обов'язків за вказаним договором оренди.
Крім того, додатковою угодою від 18.10.2022 сторони погодили, що починаючи з 01.11.2022 до дати офіційного припинення військового стану розмір щомісячної орендної плати, яку орендар буде сплачувати орендодавцю, з урахуванням знижки, складатиме 10 000,00 грн (п. 4 додаткової угоди від 18.10.2022).
Сторони дійшли згоди, що після офіційного припинення військового стану розмір щомісячної орендної плати, яку орендар буде сплачувати орендодавцю, складатиме 23 500,00 грн (п. 5 додаткової угоди від 18.10.2022).
Пунктами 6, 7 додаткової угоди від 18.10.2022 передбачено, що дана додаткова угода вступає в дію з моменту її підписання сторонами, є невід'ємною частиною Договору оренди нежитлового приміщення від 01.07.2022 та діє до закінчення терміну його дії.
13.06.2024 між Фізичною особою ОСОБА_1 та ФОП Мєщаніним М.П. укладено Угоду про розірвання Договору безоплатного користування майном (позички) від 18.10.2022, відповідно до п. 1 якої сторони домовились розірвати договір позички за взаємною згодою з 15.07.2024, останнім днем позички вважати 15.07.2024. Водночас, за умовами п. 4 вказаної угоди, користувач має забезпечити звільнення приміщення до 15.07.2024, а у разі неможливості звільнення приміщення, він має повідомити позичкодавця, і в такому випадку договір позички буде продовжений на строк до звільнення приміщення, але не довше, ніж строк дії Договору оренди нежитлового приміщення від 01.07.2022.
Позивач за первісним позовом зазначає, що ФОП Марченко М.М. неналежно виконував свої обов'язки орендаря за Договором оренди, не сплачував своєчасно та у повному обсязі орендну плату за користування приміщенням та відмовився від підписання додаткової угоди про збільшення розміру орендної плати. При цьому, на неодноразові вимоги позивача звільнити приміщення відповідач за первісним позовом не реагував.
З урахуванням зазначеного, ФОП Мєщанін М.П. звернувся до суду із позовом, в якому просить стягнути з ФОП Марченка М.М. заборгованість по орендній платі у розмірі 30 000,00 грн, яка утворилася за період липень-вересень 2024 року, заборгованість по комунальним платежам у розмірі 2 213,19 грн та пеню у розмірі за прострочення сплати орендних платежів.
Водночас, з огляду на систематичне невиконання відповідачем за первісним позовом своїх зобов'язань щодо оплати орендних платежів, керуючись положеннями ст. 783, ч. 3 ст. 653, ст. 785 ЦК України та ч. 4 ст. 188 ГК України, ФОП Мєщанін М.П. заявив також вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 01.07.2022, укладеного між ним та ФОП Марченком М.М. та зобов'язання відповідача за первісним позовом звільнити від належного йому майна нежитлові приміщення загальною площею 34,0 кв.м., розташовані за адресою: м. Київ, вул. Смілянська, 3, групи нежитлових приміщень № 35.
ФОП Марченко М.М. заперечував щодо заявлених ФОП Мєщаніним М.П. позовних вимог, зазначаючи про суперечливу поведінку позивача за первісним позовом, який у своїх листах до відповідача за первісним позовом зазначає про свою готовність продовжити дію Договору оренди на попередніх умовах та компенсувати відповідачу понесені ним витрати на ремонт, однак всупереч цьому звертається із позовом до суду. За доводами відповідача за первісним позовом, ФОП Мєщанін М.П., не дивлячись на свої вимоги щодо звільнення орендованих приміщень ФОП Марченком М.М., сам не з'являвся для передачі останнім цих приміщень та повернення ключів від них, що було зафіксовано актом від 15.07.2024.
Також відповідач за первісним позовом заперечив щодо задоволення позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати та комунальних платежів. Зокрема, ФОП Марченко М.М. зауважив, що він не знав про існування заборгованості по оренді, оскільки ФОП Мєщанін М.П. не направляв йому вимог щодо здійснення орендних платежів та відшкодування комунальних витрат. Крім того, зазначив про ненадання позивачем за первісним позовом належних доказів на підтвердження заявлених до стягнення витрат по комунальним платежам.
З урахуванням зазначених обставин, а також посилаючись на порушення ФОП Мєщаніним М.П. договірних зобов'язань, ФОП Марченко М.М. звернувся до суду із зустрічним позовом, у якому просить стягнути з ФОП Мєщаніна М.П. понесені витрати на проведення ремонту у розмірі 193 796,00 грн, витрати на будівельні матеріали у розмірі 100 266,79 грн відповідно до п. 9.9. Договору оренди, а також упущену вигоду через дострокове розірвання Договору оренди та перешкоджання господарській діяльності ФОП Марченка М.М. у розмірі 266 095,00 грн. Так, в обґрунтування, зокрема, вимог про стягнення упущеної вигоди, позивач за зустрічним позовом зазначив, що ним не проводилася фактично господарська діяльність в орендованому приміщенні, оскільки такій діяльності чинились перешкоди з боку представників первісного орендодавця (ОСОБА_1). Крім того, ФОП Мєщаніна М.П. неодноразово було повідомлено про відсутність енергопостачання в приміщенні, однак жодних заходів останній для вирішення зазначеної проблеми не здійснив.
ФОП Мєщанін М.П. в заперечення зустрічних позовних вимог зазначив, що надані ФОП Марченком М.М. докази понесення ним витрат на проведення ремонту орендованого приміщення не є належними, а також не доведено, що закуплені будівельні матеріали були використані саме на орендованому приміщенні. ФОП Мєщанін М.П. зазначив, що позивачем за зустрічним позовом досі не звільнено орендоване ним приміщення за Договором оренди, акт приймання-передачі не підписано, як і не сплачено всієї заборгованості по цьому Договору, крім того, не доведено належними доказами і неможливості провадження господарської діяльності в зазначеному приміщенні, у зв'язку з чим вимогу про стягнення коштів упущеної вимоги відповідач за зустрічним позовом вважає необґрунтованою та безпідставною.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає таке.
Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно зі ст. 173 ГК України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Відповідно до положень статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Частиною 1 ст. 193 ГК України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином (ч. 7 ст. 193 Господарського кодексу України).
Як встановлено ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Так, із матеріалів справи судом встановлено, що внаслідок укладення 18.10.2022 між Фізичною особою ОСОБА_1, ФОП Марченком М.М. та ФОП Мєщаніним М.П. додаткової угоди до Договору оренди від 01.07.2022, ФОП Мєщанін М.П. набув всіх прав та обов'язків орендаря за Договором оренди від 01.07.2022, зокрема, на своєчасне отримання від орендаря орендної плати.
Вказаною додатковою угодою від 18.10.2022 також було встановлено розмір орендної плати, який має сплачуватись орендарем щомісячно, починаючи з 01.11.2022 та до припинення воєнного стану.
Водночас, із наданого в матеріали справи листування між сторонами встановлено, що ФОП Мєщанін М.П. звернувся до ФОП Марченка М.М. із листом від 23.02.2024, у якому виразив свій намір щодо встановлення щомісячної орендної ставки в сумі 23 500,00 грн, у зв'язку з чим пропонував підписати відповідну додаткову угоду. Відповідач за первісним позовом надав відповідь листом від 27.02.2024, у якому відмовився від укладення додаткової угоди стосовно зміни розміру орендної плати.
Надалі ФОП Мєщанін М.П. звернувся до ФОП Марченка М.М. із листом від 23.04.2024, у якому у зв'язку з відмовою останнього від підписання додаткової угоди про збільшення орендної плати та неодноразовим порушенням строків відшкодування комунальних платежів, просив у найкоротший термін повернути приміщення з оренди.
У листі-претензії від 06.05.2024 № 06-05/1 до позивача за первісним позовом ФОП Марченко М.М. зазначив про невідповідність орендованих за Договором оренди приміщень вимогам установлених будівельних норм, через ряд недоліків, які запропонував усунути та виплатити компенсацію за усунені недоліки або зарахувати її в рахунок майбутньої орендної плати. Листом-запрошенням від 06.05.2024 № 06-05/2 ФОП Марченко М.М. запросив ФОП Мєщаніна М.П. або його уповноваженого представника для фіксації зазначених у попередньому листі недоліків.
Крім того, ФОП Марченко М.М. листом від 08.05.2024 повідомив ФОП Мєщаніна М.П. про подальші наміри використання приміщення та запропонував укласти додаткову угоду щодо врегулювання правил утримання нежитлових приміщень та орендної плати.
13.06.2024 ФОП Мєщанін М.П. звернувся до ФОП Марченка М.М. із листом, у якому повідомив про свої наміри розірвати Договір оренди та просив надати документальне підтвердження понесених орендарем витрат на будівельно-монтажні роботи, транспорт, придбання будівельних матеріалів для вдосконалення приміщення, а також підписати акт приймання-передачі приміщення, передати ключі та звільнити приміщення до 13.07.2024.
03.07.2024 вищевказаний лист-вимогу від 13.06.2024 на адресу ФОП Марченка М.М. було направлено повторно.
У відповідь на лист ФОП Мєщаніна М.П. від 13.06.2024 відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) направив лист від 08.07.2024, у якому виразив свою незгоду із вимогами про звільнення орендованого приміщення, з огляду на їх невідповідність умовам Договору та законодавству. Також ФОП Марченко М.М. просив відшкодувати понесені ним витрати, після чого приміщення буде ним звільнено.
Разом із листом від 11.07.2024 ФОП Марченко М.М. надав ФОП Мєщаніну М.П. відповідні документи на підтвердження понесених витрат на проведення ремонту орендованого приміщення, а також надав розрахунок упущеної вигоди.
12.07.2024 ФОП Мєщанін М.П. направив ФОП Марченку М.М. черговий лист, у якому у зв'язку із припиненням у ФОП Мєщаніна М.П. з 15.07.2024 права здавати приміщення в оренду, просив не затягувати зі звільненням займаного приміщення та наданням необхідних документів відповідно до листа від 13.06.2024.
Листом від 18.07.2024 ФОП Марченко М.М. надав копії відповідної кошторисної документації на підтвердження понесених витрат на поліпшення приміщення, наголосив ФОП Мєщаніну М.П. про неотримання ним листа від 13.06.2024, просив надати документи, що підтверджують розірвання договору безоплатного користування майном (позички), укладеного між Фізичною особою ОСОБА_1 та ФОП Мєщаніним М.П. стосовно нежитлового приміщення за адресою: м. Київ, вул. Смілянська, 3, група нежитлових приміщень № 35, копію вказаного договору та інші документи, що підтверджують припинення права ФОП Мєщаніна М.П. здавати вказане приміщення в оренду. Зазначив, що оскільки ФОП Марченко М.М. не є суборендарем зазначеного приміщення, а є його орендарем, то навіть у випадку розірвання між ОСОБА_1 та ФОП Мєщаніним М.П. договору безоплатного користування майном (позички), він не має жодного відношення до цих правовідносин. Також у вказаному листі ФОП Марченко М.М. повідомив про вчинення представником ОСОБА_1 примусових дій стосовно винесення речей з приміщення, з приводу чого було відповідне звернення до правоохоронних органів.
У листі від 01.08.2024 ФОП Мєщанін М.П. повідомив ФОП Марченку М.М. про готовність компенсувати останньому 20 000,00 грн витрат на поліпшення приміщення та у разі відмови від цієї пропозиції - продовжити договір оренди на попередніх умовах. Крім того, зазначив, що реквізити для оплати орендної плати не змінилися. Листом від 10.09.2024 ФОП Мєщанін М.П. просив ФОП Марченка М.М. сплатити наявну заборгованість по орендній платі.
За доводами позивача за первісним позовом, не спростованими відповідачем, останнім не виконувались належним чином свої зобов'язання за Договором оренди в частині своєчасного внесення орендної плати за користування приміщенням, а також не повернуто приміщення з оренди на відповідні вимоги ФОП Мєщаніна М.П.
Водночас, відповідні доводи ФОП Марченка М.М. про неявку ФОП Мєщаніна М.П. 15.07.2024 для передачі (повернення) приміщення та складений ним, його представником та фізичною особою М.І. Єгуновим акт від 15.07.2024 щодо неявки, суд не може вважати підставними, оскільки в матеріалах справи відсутні докази повідомлення ФОП Марченком М.М. позивача за первісним позовом про таке повернення саме 15.07.2024, тоді як у листі від 13.06.2024 ФОП Мєщанін М.П. просив звільнити орендоване приміщення до 13.07.2024, що узгоджується з умовами п. 9.5. Договору оренди. Крім того, ФОП Марченком М.М. не зазначено ким є фізична особа М.І. Єгунов, який підписав акт про неявку від 15.07.2024.
Так, відповідно до пунктів 8.2., 8.4. Договору оренди, орендар вважається таким, що припинив користування приміщенням з моменту підписання обома сторонами акту приймання-передачі та повернення одного екземпляру акту приймання-передачі орендодавцю. Якщо даний Договір буде розірвано сторонами достроково, то орендар повинен звільнити приміщення та повернути його орендодавцю в строк, указаний в угоді про розірвання договору оренди та в акті приймання-передачі.
Однак, сторонами так і не було підписано ані відповідної угоди про розірвання договору оренди, ані акту про повернення приміщення з оренди, а тому суд доходить до висновку про те, що ФОП Марченко М.М. продовжує користуватись цим приміщенням та правовідносини між сторонами не є припиненими.
Заперечення ФОП Марченка М.М. щодо користування ним орендованим приміщенням (перешкоджання представниками позивача здійсненню господарської діяльності у приміщенні, відсутність енергопостачання) суд визнає необґрунтованими, оскільки вони не підтверджені належними та допустимими доказами. Відповідачем за первісним позовом не було доведено наданими в матеріали справи доказами, що зазначені обставини виникли саме з вини або дій позивача за первісним позовом.
Водночас, відповідно до пп. 6.1.2 п. 6.1. Договору оренди, у випадку припинення подачі електроенергії з вини орендодавця орендарем складається та підписується сторонами акт відсутності електропостачання, втім, матеріали справи таких актів, підписаних сторонами, не містять. Тоді як за умовами п. 9.8. Договору оренди орендодавець не несе відповідальності за ненадання електроенергії та води в приміщення, у разі, якщо подача таких комунальних послуг була припинена відповідною комунальною службою та у зв'язку з обставинами, які не залежать від орендодавця.
Щодо позовних вимог ФОП Мєщаніна М.П. про стягнення з відповідача за первісним позовом заборгованості по орендній платі.
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частиною 5 ст. 762 ЦК України визначено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
За користування майном з наймодавця справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч.1 ст. 762 ЦК України).
Статтею 286 ГК України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Частиною 3 ст. 285 ГК України передбачено, що орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
У силу вимог ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Так, позивачем за первісним позовом було заявлено до відповідача за первісним позовом, зокрема, вимогу про стягнення з останнього заборгованості з орендної плати за користування приміщенням у липні, серпні та вересні 2024 року у загальному розмірі 30 000,00 грн.
Судом встановлено, що вказана сума боргу розрахована позивачем за первісним позовом відповідно до погодженого сторонами у додатковій угоді від 18.10.2022 до Договору оренди розміру щомісячної орендної плати, а тому визнається обґрунтованою та підлягає до сплати відповідачем за первісним позовом.
Оскільки п. 5.1. Договору визначено конкретний термін здійснення орендної плати орендарем, та умови вказаного договору не пов'язують настання обов'язку ФОП Марченка М.М. зі сплати орендних платежів із направленням орендодавцем актів/рахунків на оплату, у зв'язку з чим доводи відповідача за первісним позовом щодо не надсилання позивачем актів звірки чи вимог про погашення заборгованості суд відхиляє.
Також суд відхиляє доводи ФОП Марченка М.М. щодо сплати ним орендної плати у розмірі 10 000,00 грн у липні 2024 року, оскільки як вбачається із платіжної інструкції від 02.07.2024 № 107 платіж на вказану суму було повернуто відповідачу за первісним позовом, як хибний. Як пояснює ФОП Мєщанін М.П., оскільки він не мав намірів продовжувати Договір оренди з відповідачем за первісним позовом та у зв'язку з припиненням його права здавати спірне приміщення з 15.07.2024 в оренду, у зв'язку з чим ФОП Марченку М.М. неодноразово направлялись відповідні листи з вимогами звільнити приміщення, внесена останнім плата за липень 2024 року була повернута відповідачу за первісним позовом.
В свою чергу, суд враховує, що 13.06.2024 між Фізичною особою ОСОБА_1 та ФОП Мєщаніним М.П. укладено Угоду про розірвання Договору безоплатного користування майном (позички) від 18.10.2022, відповідно до п. 1 якої сторони домовились розірвати договір позички за взаємною згодою з 15.07.2024, останнім днем позички вважати 15.07.2024.
При цьому, на переконання суду, вказана обставина не має ефекту правоприпиняючого факту для відносин оренди між сторонами у даній справі за Договором оренди, дію якого не було припинено після підписання вищевказаної Угоду про розірвання Договору безоплатного користування майном (позички) від 18.10.2022, а відтак її підписання не звільняє відповідача за первісним позовом від виконання зобов'язань по сплаті передбачених Договором оренди платежів за користування майном на користь позивача. Тим паче, в п. 4 зазначеної Угоди вказано, що у разі неможливості звільнення приміщення, Договір позички буде продовжений на строк до звільнення приміщення, але не довше, ніж строк дії Договору оренди нежитлового приміщення від 01.07.2022.
Таким чином, оскільки відповідачем за первісним позовом не було спростовано обставин щодо користування ним орендованим приміщенням у спірний період, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог про стягнення з нього на користь позивача за первісним позовом заборгованості по орендній платі у розмірі 30 000,00 грн.
Щодо позовних вимог ФОП Мєщаніна М.П. про стягнення пені у розмірі 5100,00 грн період прострочення оплати відповідачем за первісним позовом орендних платежів з 01.07.2024 по 10.10.2024, суд зазначає таке.
Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, якими зокрема є сплата неустойки.
Частиною 1 ст. 216 ГК України передбачено, що учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбаченому у Господарському кодексу України, іншими законами та договором.
Відповідно до п. 1 ст. 230 ГК України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.
Згідно зі ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Частина 2 ст. 551 ЦК України визначає, що якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
Розмір штрафних санкцій відповідно до ч. 4 ст. 231 ГК України встановлюється законом, а в разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в передбаченому договором розмірі. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов'язання або в певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов'язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).
Відповідно до ч. 6 ст. 232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.
В пп. 7.1.4. п. 7.1. Договору оренди передбачено, що у випадку порушення орендарем строку оплати, визначеного п. 5.1. даного договору, орендар сплачує пеню у розмірі 0,5% від орендної ставки у відповідний місяць за кожний день прострочення платежу.
Перевіривши здійснений ФОП Мєщаніним М.П. розрахунок пені за прострочення оплати орендних платежів за загальний період з 01.07.2024 по 10.10.2024, суд встановив його необґрунтованість, оскільки позивачем за первісним позовом не було враховано ст. 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» та ч. 2 ст. 343 ГК України, згідно з якими розмір пені за прострочку платежу не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня. Якщо в укладеному сторонами договорі зазначено вищий розмір пені, ніж передбачений у цій нормі, застосуванню підлягає пеня в розмірі згаданої подвійної облікової ставки. (п. 2.9 постанови пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про відповідальність за порушення грошових зобов'язань» №14 від 17.12.2013).
Отже, яким би способом не визначався в договорі розмір пені, він не може перевищувати той розмір, який установлено законом як граничний, тобто за прострочення платежу за договором може бути стягнуто лише пеню, сума якої не перевищує ту, що обчислено на підставі подвійної облікової ставки Національного банку України.
Зазначена правова позиція щодо розміру обчислення пені за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань на підставі подвійної облікової ставки Національного банку України є сталою та, зокрема, викладена в постановах Верховного Суду від 30.01.2018 у справі №910/10224/14, від 23.05.2018 у справі №910/15492/17 та від 06.03.2019 у справі №916/4692/15, а також у постанові Верховного Суду від 04.07.2024 у справі № 910/4629/21.
Крім того, позивачем за первісним позовом неправильно визначено початок кожного періоду прострочення, оскільки не враховано умов п. 5.1. Договору оренди, згідно з яким орендна плата здійснюється орендарем щомісячно не пізніше 5 (п'ятого) числа за поточний звітний місяць. Тобто, прострочення відповідача за первісним позовом по орендній платі наставало кожного місяця з 6-го числа.
Відтак, здійснивши власний перерахунок пені, не виходячи за межі визначеного позивачем загального періоду прострочення, суд визначив, що з відповідача за прострочення оплати заборгованості по орендним платежам слід стягнути пеню у розмірі 582,52 грн, а тому в іншій частині позовних вимог про стягнення пені суд відмовляє.
Щодо вимог ФОП Мєщаніна М.П. про стягнення з відповідача за первісним позовом заборгованості по комунальним платежам у розмірі 2 213,19 грн, суд зазначає таке.
Так, ФОП Мєщанін М.П. на підтвердження зазначеної суми боргу надав відповідні акти звірки з обслуговуючими організаціями, а саме: Акт звіряння взаєморозрахунків плати за абонентське обслуговування послуги з постачання теплової енергії від 31.08.2024 із КП «Київтеплоенерго», у якому визначено заборгованість фізичної особи ОСОБА_1 за особовим рахунком № НОМЕР_1 у розмірі 305,07 грн; Акт звірки взаємних розрахунків із КП «Київкомунсервіс» за договором від 01.02.2023 № ВП-26958-Сл, згідно з яким визначено заборгованість фізичної особи ОСОБА_1 у розмірі 1 250,44 грн; Акт звіряння розрахунків за експлуатаційні послуги із КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва», яким визначено заборгованість фізичної особи ОСОБА_1 за договором № 320/902 від 03.10.2022 у розмірі 657,68 грн.
Як визначено у Договорі оренди (п. 5.6.) витрати на оплату спожитих орендарем комунальних послуг та послуг з утримання будинку та прибудинкової території, не включаються до складу орендної плати.
Відповідно до п. 5.7. Договору оренди розмір витрат за спожиті орендарем комунальні послуги та послуги з утримання будинку та прибудинкової території вираховується за показниками лічильників (кількість спожитої електроенергії, води та інше), за їх наявності, або на підставі рахунків, виставлених надавачами відповідних послуг, та відшкодовується орендарем у встановлені ними строки та сумах.
Водночас, суд зазначає, що надані позивачем за первісним позовом докази в підтвердження боргу по комунальним платежам у загальному розмірі 2 213,19 грн не є належними доказами, які у розумінні вищевказаного пункту Договору оренди підтверджують розмір відповідних витрат.
Так, загальні правила надання послуг визначені, зокрема, ЦК України, статтею 901 якого передбачено, що за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов'язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Положення цієї глави можуть застосовуватися до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов'язання.
Частиною першою статті 903 ЦК України унормовано, що якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов'язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором. При цьому загальне правило статті 903 ЦК України передбачає оплатність послуги за договором про надання послуги, якщо договором передбачено надання послуг за плату, у зв'язку з чим правила та вимоги щодо оплатності послуг застосовуються у разі їх надання. Тоді як за відсутності факту та доказів надання відповідних послуг надавач послуг позбавлений права та підстав вимагати їх оплати від отримувача послуг.
Водночас положення статей 901, 903 ЦК України, що презюмують виникнення правовідносин щодо надання послуг за договором, не виключають застосування до цих правовідносин у передбачених Законом випадках положень частини третьої статті 11 ЦК України, за якими цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Правовідносини з надання/споживання/оплати комунальних послуг та послуг з утримання нерухомого майна мають розрахунково-фактичний характер, а виконання відповідного обов'язку - позадоговірний. Тобто, за відсутності доказів факту надання/отримання та розміру отриманої (спожитої) відповідної послуги обов'язок з її оплати не виникає.
Отже, для встановлення розміру вартості спожитих послуг, визначальним є факт споживання відповідної послуги та її розмір.
Разом з тим, позивач за первісним позовом не надав доказів укладення договорів з відповідним надавачем комунальної послуги, із зазначення тарифів (вартості) таких послуг, рахунків, виставлених таким постачальником послуг у спірний період, які підтверджують їх обсяг у спірному періоді, обґрунтованих розрахунків обсягу і вартості наданих послуг саме відповідачу за договором.
Надані позивачем акти звіряння розрахунків не можуть вважатися належними доказами на підтвердження розміру витрат за комунальні послуги, оскільки не вважаються первинними документами у розумінні ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні». За висновками Верховного Суду, що викладені у постановах від 05.03.2019 по справі №910/1389/18, від 10.09.2019 по справі №916/2403/18, від 19.09.2019 по справі №910/14566/18, від 04.12.2019 по справі №916/1727/17, акт звірки може вважатися доказом у справі в підтвердження певних обставин, зокрема в підтвердження наявності заборгованості суб'єкта господарювання, її розміру, визнання боржником такої заборгованості тощо. Однак, за умови, що інформація, відображена в акті підтверджена первинними документами та акт містить підписи уповноважених на його підписання сторонами осіб.
Отже, акт звірки взаєморозрахунків сам по собі не є первинним документом та може бути належним доказом на підтвердження наявності заборгованості, лише за наявності первинних документів.
За наведених обставин, суд дійшов висновку, що позивачем за первісним позовом не підтверджено належними та допустимими доказами заявлений обсяг споживання спірних послуг та їх вартість, у зв'язку із чим, позовні вимоги в частині стягнення з ФОП Марченка М.М. компенсації вартості комунальних послуг у розмірі 2 213,19 грн є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.
Щодо вимог первісного позову про розірвання Договору оренди нежитлового приміщення від 01.07.2022 слід зазначити наступне.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
За змістом ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне, зокрема, розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Таким чином, з врахуванням вищенаведених норм договір може бути розірвано лише його стороною та на момент розірвання договір має бути чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення).
Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Крім того, приписами ст. 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо, зокрема, наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
Відповідно до п. 4.2. Договору оренди цей договір може бути розірваний за домовленістю сторін, про що укладається додаткова угода до цього договору.
Пунктом 4.3. Договору оренди передбачено, що цей договір може бути розірваний в односторонньому порядку, крім п. 4.2. Договору, якщо: орендар використовує приміщення всупереч умовам Договору; орендар не сплачує плату за оренду та комунальні платежі більше місяця з дня закінчення строку платежу.
Відповідно до п. 9.4. Договору оренди, у випадку порушення орендарем строків оплати згідно розділу 5 цього Договору, орендодавець залишає за собою право розірвати договір достроково, а орендар зобов'язаний звільнити приміщення в строк, передбачений п. 8.1. даного Договору, а саме - не пізніше 5 (п'яти) робочих днів за актом приймання-передачі приміщення.
Матеріалами справи підтверджено, що сторонами не було досягнуто згоди щодо розірвання Договору оренди, а відповідачем не спростовано допущених ним порушень договірних зобов'язань в частині сплати орендних платежів.
Підсумовуючи викладене, суд зауважує, що істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди, як систематичне невнесення орендної плати або сплата не в повному обсязі, а також невиконання сторонами інших своїх зобов'язань, в тому числі несплата інших обов'язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).
Поряд з тим, як вже зазначалось, ФОП Мєщанін М.П. неодноразово звертався до ФОП Марченка М.М. із вимогами про звільнення орендованого приміщення, однак, останній таких вимог не виконав.
Отже, суд дійшов висновку, що вимога позивача про розірвання Договору оренди є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
За приписами ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
В пп. 7.1.6. п. 7.1. Договору оренди визначено обов'язок орендаря, зокрема, при розірванні Договору повернути приміщення орендодавцю у стані не гіршому, ніж на момент передачі орендарю.
Приміщення, що передане в оренду, повинно бути повернуто орендодавцю у тому ж стані, в якому воно було передано в оренду, з урахуванням нормального зносу (п. 8.3. Договору оренди).
Отже, у зв'язку з розірванням Договору оренди між сторонами, у відповідача відсутні підстави для користування приміщеннями за адресою: м. Київ, вул. Смілянська, буд. 3, група нежитлових приміщень № 35.
Зважаючи, що вимога первісного позову про розірвання договору оренди визнана судом обґрунтованою, що має наслідком його припинення, отже, вимога про зобов'язання відповідача за первісним позовом звільнити від належного йому майна вищевказане приміщення також підлягає задоволенню.
Щодо зустрічних позовних вимог ФОП Марченка М.М. про стягнення з ФОП Мєщаніна М.П. упущеної вигоди, витрат на проведення ремонту та будівельні матеріали у розмірі 560 157,79 грн, суд зазначає таке.
Згідно з приписами ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
За положеннями частин 1, 3 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.
Відповідно до положень ст. 779 ЦК України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
У п. 9.9. Договору оренди визначено, що у випадку дострокового розірвання цього договору з ініціативи орендодавця, крім підстав, передбачених п. 4.3. даного Договору, орендодавець відшкодовує орендарю його документально підтверджені затрати по проведенню поточного ремонту, оздоблення та удосконалення приміщення для здійснення господарської діяльності орендаря. Витрати на будівельно-монтажні роботи, транспорт та придбання будівельних матеріалів для удосконалення приміщення повинні бути підтверджені відповідними договорами, актами, накладними, рахунками, квитанціями, експертними висновками. При цьому вартість будівельних матеріалів відшкодовується враховуючи їх фізичний знос за час фактичного користування приміщенням.
На підтвердження понесених витрат на проведення ремонту орендованого приміщення у розмірі 193 796,00 грн та витрат на будівельні матеріали у розмірі 100 266,79 грн ФОП Марченком М.М. надано в матеріали справи Кошторис на проведений ремонт за адресою: м. Київ, вул. Смілянська, 3, який підписано позивачем за зустрічним позовом та ФОП Алєйніковим Є.В., Кошторис на будівельні матеріли для проведення ремонту за адресою: м. Київ, вул. Смілянська, 3.
Однак, суд зазначає, що з урахуванням п. 9.9. Договору оренди, вказані докази не можуть вважатися належними та такими, що підтверджують дійсне здійснення позивачем за зустрічним позовом ремонту орендованого приміщення. При цьому, наявні в матеріалах справи фіскальні чеки щодо купівлі будівельних матеріалів, рахунки-фактури, видаткові накладні, ТТН, акти здачі-приймання робіт, які надавались ФОП Мєщаніну М.П. із листом від 18.07.2024, не беруться судом до уваги, оскільки з них не вбачається, що відповідні матеріали були використані саме під час ремонту в орендованому приміщенні, а не в іншому місці.
ФОП Марченко М.М. у зустрічному позові зазначив, що у разі необхідності готовий надати додаткові докази для підтвердження реальності проведених ремонтних робіт та доведення складу витрат, однак таких доказів не надав, тоді як відповідно до ч. 4 ст. 74 ГПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.
При цьому, як вбачається зі змісту п. 9.9. Договору оренди, орендодавець відшкодовує орендарю його документально підтверджені затрати по проведенню поточного ремонту, оздоблення та удосконалення приміщення у випадку дострокового розірвання цього договору з ініціативи орендодавця, крім підстав, передбачених п. 4.3. даного Договору, до яких віднесено, зокрема, не сплату орендарем орендної плати та комунальних платежів більше місяця з дня закінчення строку платежу.
Відтак, беручи до уваги вже встановлені судом при розгляді первісного позову обставини щодо порушення ФОП Марченком М.М. своїх договірних зобов'язань зі сплати, зокрема, орендної плати, що мало наслідком розірвання Договору оренди, у даному випадку останній втратив своє право вимагати від ФОП Мєщаніна М.П. відшкодування витрат на ремонт та будівельні матеріали. Таким чином, у цій частині зустрічних позовних вимог суд відмовляє через недоведеність та необґрунтованість.
При цьому суд враховує, що ФОП Мєщаніним М.П. було зазначено про свою готовність компенсувати ФОП Марченку М.М. 20 000,00 грн витрат на поліпшення приміщення, однак, оскільки підстав для стягнення витрат на ремонт та будівельні матеріали в судовому порядку ФОП Марченком М.М. не доведено, дане питання залишається на розсуд ФОП Мєщаніна М.П.
Щодо вимог зустрічного позову про стягнення з ФОП Мєщаніна М.П. упущеної вигоди у розмірі 266 095,00 грн, слід зазначити таке.
Так, упущена вигода є частиною збитків відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 22 ЦК України.
Відповідно до частин 1, 2, 3 ст. 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.
Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.
Якщо особа, яка порушила право, одержала у зв'язку з цим доходи, то розмір упущеної вигоди, що має відшкодовуватися особі, право якої порушено, не може бути меншим від доходів, одержаних особою, яка порушила право.
Пунктом 2 ст. 22 ЦК України встановлено, що збитками визначаються втрати, яких особа зазнала у зв'язку із знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права, а також доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене.
Збитки - це витрати, зроблені управленою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною у відповідності до ст. 224 Господарського кодексу України.
Проте, позивачу потрібно довести суду факт заподіяння йому збитків, розмір зазначених збитків та докази невиконання зобов'язань та причинно-наслідковий зв'язок між невиконанням зобов'язань та заподіяними збитками.
При визначенні розміру збитків, заподіяних порушенням господарських договорів, береться до уваги вид (склад) збитків та наслідки порушення договірних зобов'язань для підприємства. Тоді як відповідачу потрібно довести відсутність його вини у спричиненні збитків позивачу.
Для застосування такої міри відповідальності як відшкодування збитків необхідною є наявність усіх чотирьох загальних умов відповідальності, а саме: протиправна поведінка; збитки; причинний зв'язок між протиправною поведінкою та завданими збитками; вина.
Відсутність хоча б одного із вище перелічених елементів, утворюючих склад цивільного правопорушення, звільняє боржника від відповідальності за порушення у сфері господарської діяльності, оскільки його поведінка не може бути кваліфікована як правопорушення.
Відшкодуванню підлягають збитки, що стали безпосереднім, і що особливо важливо, невідворотним наслідком порушення боржником зобов'язання чи завдання шкоди. Такі збитки є прямими. Збитки, настання яких можливо було уникнути, які не мають прямого причинно-наслідкового зв'язку є опосередкованими та не підлягають відшкодуванню.
Упущена вигода - це доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене.
При цьому неодержаний дохід (упущена вигода) - це рахункова величина втрат очікуваного приросту в майні, що базується на документах, які беззастережно підтверджують реальну можливість отримання потерпілим суб'єктом господарювання грошових сум (чи інших цінностей), якби учасник відносин у сфері господарювання не допустив правопорушення.
Пред'явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) покладає на кредитора обов'язок довести, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а могли б бути ним реально отримані при належному виконанні зобов'язання.
Тобто, вимагаючи відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди, особа повинна довести, що за звичайних обставин вона мала реальні підстави розраховувати на одержання певного доходу.
Натомість наявність теоретичного обґрунтування можливості отримання доходу не є підставою для його стягнення.
У цих висновках суд звертається до сталої правової позиції в питанні критеріїв упущеної вигоди, що неодноразово та послідовно викладалась Верховним Судом, зокрема в постановах: від 13.12.2018 у справі № 923/700/17, від 11.11.2019 у справі № 904/7601/17, від 12.11.2019 у справі № 910/9278/18, 12.08.2020 у справі № 910/15883/14, від 27.08.2019 у справі № 910/9095/18, від 26.02.2020 у справі № 914/263/19.
Позивач повинен довести, що він міг і повинен був отримати визначені доходи, і тільки неправомірні дії відповідача стали єдиною і достатньою причиною, яка позбавила його можливості отримати прибуток (аналогічний висновок сформовано у постанові Верховним Судом України від 18.05.2016 у справі № 6-237цс16 та в постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 750/8676/15-ц (провадження № 14-79цс18)).
Таким чином, незважаючи на те, що неодержаний прибуток - це результат, який не наступив, вимоги про відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди також мають бути належним чином обґрунтовані, підтверджені конкретними підрахунками і доказами про реальну можливість отримання позивачем відповідних доходів, але не отриманих через винні дії відповідача (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 127/16524/16-ц (провадження № 61-22106св18)).
Однак, у даному випадку, всупереч наведеному, позивачем за зустрічним позовом не доведено ані розміру упущеної вигоди, ані підстав для її відшкодування ФОП Мєщаніним М.П.
Так, позивач за зустрічним позовом зазначає, що така упущена вигода пов'язана із одностороннім розірванням Договору оренди, однак, як вже зазначалось, доказів повернення ним приміщення орендодавцю матеріали справи не містять та ФОП Марченком М.М. не доведено обставин фактичного припинення користування орендованим приміщенням.
Доводи позивача за зустрічним позовом про неможливість використання приміщення для господарської діяльності у зв'язку з його неналежним станом/відсутністю енергопостачання також судом відхиляються, оскільки таке приміщення було ним прийнято за Актом від 01.07.2022 без будь-яких претензій та зауважень до його стану. Водночас, саме на ФОП Марченка М.М. Договором оренди було покладено обов'язок зі збереження приміщення та не допущення його погіршення, крім нормального фізичного зносу, запобігання його псуванню або пошкодженню (пп. 7.1.3. п. 7.1.3.). В свою чергу, як вбачається із умов Договору оренди, ним передбачалось, що орендар має провести капітальний ремонт приміщення, для чого йому надаються ремонтні канікули, втім, доказів проведення ремонту, як і доказів непридатності до провадження у приміщенні господарської діяльності (як-то, складених сторонами актів, висновків експертизи тощо), матеріали справи не містять. Також судом не взято до уваги відповідні фотозображення, долучені до повідомлення ФОП Марченка М.М. від 18.05.2024 № 18-05 про фіксування недоліків приміщення, який долучено до первісного позову, оскільки з них неможливо встановити, що вони стосуються саме орендованого приміщення, а вказане повідомлення підписане в односторонньому порядку лише ФОП Марченком М.М.
Інші доводи позивача за зустрічним позовом щодо неможливості користування ним орендованим приміщенням судом не беруться до уваги, оскільки відхилені при розгляді первісного позову.
Отже, позивачем за зустрічним позовом не доведено належними та допустимими доказами наявності причинно-наслідкового зв'язку між заявленими до відшкодування збитками у вигляді неодержаного прибутку (упущеної вигоди) у розмірі 266 095,00 грн та протиправною поведінкою ФОП Мєщаніна М.П., у зв'язку з чим суд в задоволенні цієї частини зустрічного позову також відмовляє.
Відповідно до ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ст.ст. 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
За приписами ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Враховуючи наявні в матеріалах справи докази в їх сукупності зі встановленими обставинами, суд дійшов висновку про часткове задоволення первісних позовних вимог та відмову в задоволенні зустрічного позову.
При цьому, суд відзначає, що усі інші доводи та заперечення сторін не спростовують зроблених судом висновків та не можуть впливати на законність судового рішення. Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа «Серявін проти України», § 58, рішення від 10 лютого 2010 року).
Отже, суд вважає, що у даній справі було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.
Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору за подання первісного позову слід покласти на сторони пропорційно розміру задоволених вимог, а за зустрічний позов - на ФОП Марченка М.М., у зв'язку з відмовою в його задоволенні.
Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236- 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
1. Первісний позов задовольнити частково.
2. Розірвати Договір оренди нежитлового приміщення від 01.07.2022, укладений між фізичною особою-підприємцем Мєщаніним Миколою Петровичем ( АДРЕСА_2 ; РНОКПП: НОМЕР_2 ) та фізичною особою-підприємцем Марченком Мирославом Максимовичем ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП: НОМЕР_3 ).
3. Зобов'язати фізичну особу-підприємця Марченка Мирослава Максимовича ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП: НОМЕР_3 ) звільнити від належного йому майна нежитлові приміщення загальною площею 34,0 кв.м., розташовані за адресою: м. Київ, вул. Смілянська, буд. 3, група нежитлових приміщень № 35.
4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Марченка Мирослава Максимовича ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП: НОМЕР_3 ) на користь Фізичної особи-підприємця Мєщаніна Миколи Петровича ( АДРЕСА_2 ; РНОКПП: НОМЕР_2 ) заборгованість по орендній платі у розмірі 30 000,00 грн, пеню у розмірі 582,52 грн та судовий збір у розмірі 8537,75 грн.
5. В іншій частині первісного позову відмовити.
6. В задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.
7. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено та підписано: 04.06.2025.
Суддя Т.Ю. Трофименко