Постанова
Іменем України
04 червня 2025 року
м. Харків
справа № 638/5320/24
провадження № 22-ц/818/1871/25
Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого - Пилипчук Н.П.,
суддів - Мальованого Ю.М., Тичкової О.Ю.,
за участю секретаря судового засідання: Львової С.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» про розірвання договору оренди землі, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 10 грудня 2024 року, ухвалене суддею Подус Г.С., -
У березні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» про розірвання договору оренди землі.
В обгрунтування позову зазначає, що 10 червня 2008 року між нею та ТОВ «Артемівські зорі» було укладено договір оренди землі згідно умов якого вона передала в оренду ТОВ «Артемівські зорі» належну їй на праві власності земельну ділянку площею 6,05га, кадастровий номер 6324680500:04:001:0068, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 912878863246, яка знаходиться на території Артемівської селищної ради, Чугуївського району, Печенізької територіальної громади Харківської області, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 2 105,85грн., строком на 15 років. 22 квітня 2026 року між нею та ТОВ «Артемівські зорі» було укладено додаткову угоду №1 до вказаного договору оренди, згідно якої було змінено розмір орендної плати на 5,5% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 10 330,69грн., та строк дії договору оренди до 31 грудня 2030 року. Вказує, що відповідач неналежним чином виконує умови договору оренди з урахуванням внесених до нього змін, а саме, відповідачем у період з 2017 року по 2021 року включно орендна плата сплачувалась не в повному обсязі, орендна плата за 2022 рік взагалі не виплачувалась, а виплачені 10330,69грн за 2023 рік по відомості відповідач не провів, утримані з неї кошти на сплату податків та військового збору до бюджету щодо 2023 року не сплатив, присвоївши їх на свою користь.
З урахуванням викладеного просить суд:
розірвати Договір оренди землі, укладений 10 червня 2008 року між нею і ТОВ «Артемівські зорі», зареєстрований у Печенізькому районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 січня 2009 року за №040970100031 щодо оренди земельної ділянки площею 6,05га, кадастровий номер 6324680500:04:001:0068, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 912878863246, яка знаходиться на території Артемівської селищної ради, Чугуївського району, Печенізької територіальної громади Харківської області та укладену між нет і ТОВ «Артемівські зорі» Додаткову угоду №1 від 22 квітня 2016 року, номер запису про інше речове право 14352889 до Договору оренди землі від 10 червня 2008 року.
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 10 грудня 2024 року позов ОСОБА_1 - задоволено.
Розірвано Договір оренди землі, укладений 10 червня 2008 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Артемівські зорі», зареєстрований у Печенізькому районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про те, що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 січня 2009 року за №040970100031 щодо оренди земельної ділянки площею 6,05га, кадастровий номер 6324680500:04:001:0068, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 912878863246, яка знаходиться на території Артемівської селищної ради, Чугуївського району, Печенізької територіальної громади Харківської області та укладену між ОСОБА_1 і ТОВ «Артемівські зорі» Додаткову угоду №1 від 22 квітня 2016 року, номер запису про інше речове право 14352889 до Договору оренди землі від 10 червня 2008 року.
Стягнуто з ТОВ «Артемівські зорі» на користь ОСОБА_1 суму судового збору у розмірі 1 211,20грн.
В апеляційній скарзі ТОВ «Артемівські зорі» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.
В обгрунтування апеляційної скарги зазначає, що обставина несвоєчасної та не в повному обсязі оплати орендної плати за 2023 рік, яку суд вважав встановленою, спростовується відомостями позовної заяви та рішенням суду стосовно позиції позивача, де вказано, що згідно з умовами Договору оренди землі орендна плата виплачується щорічно у розмірі 5,5% від грошової оцінки земельної ділянки в сумі 10330,69грн., і що позивач отримала від ТОВ «Артемівські зорі» орендну плату в сумі 10330,69грн. за 2023 рік. На несвоєчасність оплати цієї суми позивач не посилається у позові, адже фактично орендна плата за 2023 рік була виплачена їй своєчасно і в повному обсязі. Оскільки Позивач не тільки не заперечував, але й підтверджував у позові факт сплати на його користь орендної плати в сумі 10330,69 грн. за 2023 рік , ця обставина не підлягала доказуванню в суді, оскільки вона визнана позивачем і вказана в позовній заяві.
Суд здійснив неправильну оцінку платіжної інструкції № 333 від 20.09.2024 року, оскільки згідно останньої розмір платежу становить 10 000грн., а не 9 950грн. Крім того, даний платіж не є платою в рахунок заборгованості з орендної плати. Орендна плата за 2023 рік була своєчасно сплачена раніше і це не заперечувалося, а підтверджувалося Позивачем. Сума 10 000грн. була сплачена додатково до орендної плати у якості заохочення. Цією виплатою ТОВ «Артемівські зорі» підкреслює, що не зважаючи на численні перешкоди, такі як наслідки військових дій і окупації, вони мають намір і в подальшому дотримуватися умов Договору оренди і сплачувати на користь позивача орендну плату в повному обсязі, тому розірвання договору у даному випадку є необґрунтованим».
В оскаржуваному рішенні наведені завідомо неправдиві відомості щодо правової позиції ТОВ «Артемівські зорі» і обґрунтування ним своїх заперечень. Так, у в оскаржуваному рішенні суду безпідставно вказано наступне: «Звертає увагу (відповідач), що відповідно до роз'яснення від 12.12.2022 Державної податкової служби України ключовою умовою, за якою у платників податків у період дії воєнного стану в Україні виникає право їх не нараховувати та не сплачувати, є визначений Кабінетом Міністрів України перелік територій. Вважає, що ТОВ «Артемівські зорі» відповідно до пп. 69.14, п. 69 підрозділу 10 Перехідні положення ПК України під час дії воєнного стану може не нараховувати та не сплачувати плату за землю до його закінчення. На підставі вищевикладеного відповідач просив в позові відмовити». Вказане висловлювання суду Відзив на позовну заяву не містить, Товариство не розуміє, чим керувався суд, зазначаючи в рішенні завідомо неправдиву інформацію щодо їх правової позиції. ТОВ «Артемівські зорі» навіть на думці не мало такого, щоб під час дії воєнного стану він може не нараховувати та не сплачувати плату за землю до його закінчення, і ніколи ні в якому вигляді не викладав таку хибну позицію. Навпаки, Відповідач ТОВ «Артемівські зорі» усвідомлює необхідність виконання зобов'язань за Договором оренди землі щодо оплати орендної плати незалежно від воєнного стану, і робить все можливе для цього, незважаючи на перешкоди.
Звертають увагу на те, що у відзиві на позовну заяву ТОВ «Артемівські зорі» обґрунтовувало невиплату позивачу орендної плати за один період - 2022 рік не введенням воєнного стану і не виданням рішення ТПП, і не форс-мажорними обставинами, і не нормами Податкового кодексу України, а обґрунтував тією обставиною, що на протязі всього 2022 року відповідач не користувався земельною ділянкою позивача з причин, за які він не відповідає і які від нього не залежали. Таким чином, у ТОВ «Артемівські Зорі» не було правових та фактичних підстав і можливості щодо сплати на користь Позивача орендної плати за Договором оренди землі лише за один період - за 2022 рік, що виключає повторність порушень.
Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем не вносилась на рахунок позивача орендна плата за 2022 рік, а орендна плата за 2023 рік відповідачем була сплачено не в повному обсязі. Крім того, відповідачем не здійснювалась плата за землю у спірний період. Правові підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати за землю за 2022 рік. та плати за землю у спірний період відсутні.
Проте, повністю погодитися із таким висновком суду колегія суддів не може, виходячи з наступного.
Основним принципом судочинства, закріпленим Конституцією України, є законність. Відповідно до положень ст.2 Закону України «Про судоустрій України» суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує захист гарантованих Конституцією України та законами України прав і свобод людини і громадянина, прав і законних інтересів суспільства і держави.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельний кодексом, Цивільним кодексом України, а також законами України, зокрема Законом №161-ХIV (далі - Закон), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі.
Так, власники земельних ділянок мають право передавати земельну ділянку в оренду (ст.90 ЗК України).
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).
Згідно положень ст.1, 3, 13, 14 Закону України «Про оренду землі» (надалі - Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Судовим розглядом встановлено та підтверджується наявними в матеріалах справа доказами, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю серія ІІ-ХР №037211 належить земельна ділянка площею 6,05 га, кадастровий номер 6324680500:04:001:0068, сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Артемівської селищної ради, Чугуївського району, Печенізької територіальної громади Харківської області.
10 червня 2008 року між ТОВ «Артемівські зорі» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, згідно умов якого остання передала в оренду належну їй земельну ділянку площею, 05га, кадастровий номер 6324680500:04:001:0068, для ведення товарного сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Артемівської селищної ради, Чугуївського району, Печенізької територіальної громади Харківської області, строком на 15 років, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 січня 2009 року за №040970100031, номер запису про інше речове право 14352889.
22 квітня 2016 року між ТОВ «Артемівські зорі» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду №1 до договору оренди землі.
Частиною 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до п.1 Договору Орендодавець, надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Артемівської сільської ради.
Згідно пункту 2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 6,05га, в тому числі рілля 6,05га.
Пунктом 4 договору передбачено, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 70 195грн.
Договір укладено на 15 років, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 6 Договору).
Відповідно до пункті 7-9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 2105,85грн.
Обчислення розміру орендної плати здійснюється автоматично (без окремої угоди сторін) і індексується відповідно д офіційно встановленого індексу індексації.
Орендна плата вноситься в такі строки: протягом року, але не пізніше 20 числа останнього у звітному році місяці.
Як вбачається із змісту Додаткової угоди №1 від 22 квітня 2016 року сторони домовились щодо зміни строк дії договору - 31 грудня 2030 року, та розмір орендної плати, що становив 5,5% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 10330,69грн.
Інші умови Договору залишались без змін.
Згідно п.34 договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов?язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, та з інших підстав, визначених законом.
У позовній заяві, як на підставу позову, ОСОБА_1 посилається на те, що відповідач неналежним чином виконує умови договору оренди з урахуванням внесених до нього змін, а саме:
відповідачем у період з 2017 року по 2021 року включно орендна плата сплачувалась не в повному обсязі та без урахування індексації;
орендну плату за 2022 рік взагалі не виплачувалась;
виплачена орендна плата за 2023 рік в розмірі 10330,69грн., однак, не в повному обсязі, відомості про цю сплату відповідач не провів, утримані з неї кошти на сплату податків та військового збору до бюджету щодо 2023 року не сплатив, присвоївши їх на свою користь.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Як вбачається з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела податків/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 07 березня 2024 року за період з 1 кварталу 2016 року по 4 квартал 2023 року ОСОБА_1 отримала від ТОВ «Артемівські зорі» наступні доходи від надання майна в оренду:
2017 рік - 10 950,46грн.;
2018 рік - 18 906,83грн.;
2019 рік - 4 844,70грн. та 1 127,95грн.;
2020 рік - 12 486,95грн.;
2021 рік - 12 486,71грн.
2022 рік - відсутня інформація про доходи;
2023 року - вказані відомості не містять інформації щодо отримання ОСОБА_1 від ТОВ «Артемівські зорі» доходів.
Відповідач не заперечує факт не виплати орендної плати позивачеві за 2022 рік, разом з тим, в якості заперечень проти позову зазначає, що виплату орендної плати за 2022 рік не здійснювало внаслідок об?єктивних обставин. Вказує, що спірна земельна ділянка у період з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року відносилась до території активних бойових дій. Крім того, вказана земельна ділянка відноситься до територій, які забруднені вибухонебезпечними предметами. Крім того, під час окупації частина сільськогосподарської техніки товариства була розкомплектована окупантами, закуплені на сезон насіння та засоби для обробки земель були розкрадені. Оскільки ТОВ «Артемівські зорі» у 2022 році не проводило ніяких сільськогосподарських робіт, в тому числі на спірній земельній ділянці, у підприємства була відсутня можливість щодо виплати орендної плати за цей рік. Таким чином вважають, що вони не допустили порушень умов договору, а тому відсутня їх вина щодо виплати орендної плати за 2022 рік.
Так, статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв'язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов'язань.
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов'язань, або ж виконання договірних зобов'язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов'язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову №1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Міністерства розвитку громад та територій України №376 від 28 лютого 2025 року "Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією", згідно якого с. Артемівка, Печенізької селищної територіальної громади, на території якого розташована спірна земельна ділянка з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року належало до тимчасово окупованих Російською Федерацією територій України.
Також, матеріали справи свідчать, що відповідно до наказу ТОВ «Артемівські зорі» від 25 лютого 2022 року №2502-22, з 25 лютого 2022 року ТОВ «Артемівські зорі» було оголошено простій і зупинено до звільнення територій товариства від окупації.
Розпорядженням Печенізької селищної військової адміністрації Чугуївського району Харківської області від 20 листопада 2023 року ТОВ «Артемівські зорі» були надані пільги зі сплати земельного податку та мінімального податкового зобов?язання за 2022 рік, в тому числі щодо спірної земельної ділянки.
З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме через перебування спірної земельної ділянки в зоні активних бойових дій в період з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, тому орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівної кампанії та кампанії щодо збору врожаю.
За таких обставин, колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо неможливості використання відповідачем земельної ділянки, і як наслідок, відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.
Разом з тим, колегія суддів не може погодитися із доводами відповідача щодо належного виконання свого обов?язку щодо виплати позивачеві в повному обсязі орендної плати за період з 2017-2021роки включно, та за 2023 рік.
Щодо виплати орендної плати за період з 2017-2021роки включно.
Пунктами 7-9 договору оренди сторони узгодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 2105,85грн.
Обчислення розміру орендної плати здійснюється автоматично (без окремої угоди сторін) і індексується відповідно до офіційно встановленого індексу індексації.
Орендна плата вноситься в такі строки: протягом року, але не пізніше 20 числа останнього у звітному році місяці.
Згідно Додаткової угоди №1 від 22 квітня 2016 року до договору оренди сторони домовились щодо зміни строк дії договору - 31 грудня 2030 року, та розмір орендної плати, що становив 5,5% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 10330,69грн.
Інші умови Договору залишались без змін.
Відповідно до положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки (див. п.55 постанови Верховного Суду від 16 березня 2020 року по справі 922/1658/19.
Враховуючи, що умовами договору оренди фактично обумовили індексування орендної плати, тому посилання відповідача на те, що безпідставності застосування позивачем індексів інфляції щодо орендної плати - є помилковими.
Як вбачається із офіційного сайду Міністерства Фінансів України сукупний індекс інфляції за спірний період з 2017-2021 роки становить:
2017 рік - 113,7%;
2018 рік - 109,8%;
2019 рік - 104,1%;
2020 рік - 105,0%;
2021 рік - 110%.
Таким чином, розмір орендної плати, з урахування індексу інфляції, за вказаний період становитиме:
2017 рік - 10 330,69грн. * 113,7% = 11 745,99грн.;
2018 рік - 11 745,99грн. * 109,8% = 12 897,10грн.;
2019 рік - 12 897,10грн. * 104,1% = 13 425,88грн.;
2020 рік - 13 425,88грн. * 105,0% = 14 097,17грн.;
2021 рік - 14 097,17грн. * 110% = 15 506,89грн.
Як вбачається з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела податків/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 07 березня 2024 року за період з 1 кварталу 2016 року по 4 квартал 2023 року відповідачем ТОВ «Артемівські зорі» було сплачено позивачеві наступні суми орендної плати:
2017 рік - 10 950,46грн. (недоплата 795,99грн);
2018 рік - 18 906,83грн. (переплата за вирахування боргу за попередній місяць 5 213,74грн.)
2019 рік - 4 844,70грн. та 1 127,95грн. (недоплата за вирахуванням переплати у попередньому місяці 2 239,49грн.;
2020 рік - 12 486,95грн. (недоплата 1 610,22грн);
2021 рік - 12 486,71грн. (недоплата 3 020,18грн).
Отже, з викладеного вбачається, що відповідачем систематично сплачувалась орендна плата за період з 2017-2021 року включно - не в повному обсязі, що свідчить про неналежне виконання останнім умов договору оренди з виплати орендної плати.
Що стосується виплати орендної плати за 2023 рік.
Розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції за 2023 рік становив
15 506,89грн. (орендна плата з урахуванням індексації за 2021 рік) * 126,6% (сукупний індекс інфляції за 2022 рік) = 19 631,73грн.;
19 631,73грн. * 105,1% (сукупний індекс інфляції за 2023 рік) = 20 632,95грн.
Разом з тим, матеріали справи свідчать, що 2023 рік відповідачем було сплачено позивачеві в рахунок орендної плати за 2023 рік 10 000грн., з яких 50грн. було отримано Банком із вищевказаної суми в якості комісійної винагороди Банку за проведення платежу, що підтверджується випискою з Банку позивача та копією платіжної інструкції №333 від 20 вересня 2024 року. Таким чином, сума платежу в рахунок оплати орендної плати за 2023 рік становить 9 950грн., а не 10 000грн.
Посилання відповідача на те, що зазначена сума не є орендної платою, а є заохочувальною виплатою, спростовуються призначенням платежу - орендна плата за землю за 2023 рік - який зазначено, як у виписці по рахунку, так і платіжній інструкції.
Доводи відповідача про те, що виплата орендної плати за 2023 рік позивачем не оспорюється - є безпідставними.
Як вбачається із змісту позовної заяви, позивач заперечує щодо виплати йому орендної плати за 2023 рік у повному обсязі, вказуючи на те, що йому було сплачено лише 10 330,69грн.
Між тим, дана сума всеодно не відповідає розміру орендної плати, з урахуванням індексації за 2023 рік, який підлягав сплаті відповідачем.
За таких обставин, відповідачем також не доведено факту виконання свого обов?язку щодо виплати орендної плати за 2023 рік у повному обсязі.
За таких обставин, позивачем доведено факт невиконання відповідачем свого обов?язку щодо виплати орендної плати за 2017-2021 роки та 2023 року у повному обсязі, що є підставою для розірвання договору оренди землі та додаткової угоди до нього.
При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що нездійснення орендарем податкових відрахувань не є підставою для розірвання договору оренди, а може бути лише підставою для притягнення орендаря за порушення вимог податкового законодавства України.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п. 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи викладене, рішення суду першої інстанції підлягає зміні в частині мотивів відмови в задоволенні позову.
Керуючись ст.ст.367, 368, 374 ч.1 п.2, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» - задовольнити частково.
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 10 грудня 2024 року - змінити в частині мотивів задоволення позову.
Мотивувальну частину рішення викласти в редакції цієї постанови.
Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.
Головуючий - Н.П. Пилипчук
Судді - Ю.М. Мальований
О.Ю. Тичкова