"29" серпня 2006 р. Справа № 02/3127
Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Пащенко А.Д.,
із секретарем судового засідання Олененко С.П., за участю представників: позивача: Удод І.І.-за дорученням, відповідача: Петрунь А.О., Мельниченко О.Л. -за довіреностями,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Черкаси справу
за позовом Управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради
до відкритого акціонерного товариства “Державний ощадний банк України» в особі філії - Соснівське відділення № 220 м. Черкаси
про зобов'язання укласти договір оренди нежитлового приміщення,
Заявлено позов про зобов'язання відповідача укласти договір оренди нежитлового приміщення між Управлінням власністю міста та філією - Соснівське відділення №220 м. Черкаси ВАТ “Державний ощадний банк України» на умовах, визначених позивачем у доданому до позовної заяви та направленому відповідачу проекті договору оренди, із 27 березня 2006 року, тобто, із дня подання пропозиції про укладення договору. В обґрунтування позовних вимог позивач вказує на те, що між сторонами існував договір № 610 від 31 грудня 1999 року оренди нежитлових приміщень, які знаходяться у комунальній власності міста, із змінами до нього від 01.01.2004р., за умовами якого договір укладався на термін до 30.11.2005р. Черкаською міською радою 16.06.2005р. було прийняте рішення “Про затвердження Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна м. Черкаси» № 8-195, яким передбачено зміну орендних ставок за користування комунальним майном та на підставі якого позивача зобов'язано привести договір оренди № 610 у відповідність до вимог вказаного рішення міської ради. Відповідач відмовився від укладення договору оренди на запропонованих позивачем умовах з мотивів невідповідності вказаного рішення міської ради постанові Кабінеті Міністрів України № 786 від 04.10.1995р., однак позивач вважає безпідставним посилання відповідача на цю постанову, оскільки затверджена нею Методика розрахунку плати за оренду застосовується до майна державних підприємств.
Представник позивача у судовому засіданні уточнила позовні вимоги та просила укласти договір оренди із відповідачем із 27 березня 2006 року на умовах, по площах та на строк, які вказані у проекті договору, та пояснила, що відсутність договору оренди, статус майна як комунального і особливий статус відповідача як державного банку створили певну соціальну напругу між сторонами, (коли договір необхідно укласти, але сторони не можуть досягти згоди з його істотних умов), тому позивач вважає судовий розгляд даного спору єдиним можливим шляхом вирішення цієї проблеми; також представник позивача пояснила, що позивачем застосований розподіл площ, задіяних у процесі приймання платежів від населення, який був погоджений із відповідачем ще при підписанні договору оренди від 31.12.1999р. та додатку до вказаного договору від 01.01.2005р. Представник позивача заперечила проти укладення договору на тривалий строк та пояснила, що на приміщення, які займаються відповідачем, відсутні правовстановчі документи, без яких неможливо нотаріально посвідчити договір оренди нежитлових приміщень, як того вимагає закон.
Відповідач у відзиві на позов погодився на вирішення даного спору у судовому порядку, повідомляє про згоду на укладення договору оренди, просить укласти його на 20 років, повідомляє, що не згоден із ставками орендної плати, які пропонує позивач, оскільки позивачем безпідставно не застосовується 5%-на ставка орендної плати, встановлена рішенням Черкаської міської ради від 16.06.2005р. до всіх площ, які займають відділення ощадбанку та використовують у діяльності по прийманню платежів від населення; відповідач заперечує проти розподілу площ, який застосовувався раніше, в зв'язку з необґрунтованістю і формальністю такого розподілу, та вважає за необхідне детально розрахувати ці площі; відповідач заперечує проти запропонованої позивачем редакції пункту договору, в якому відповідача зобов'язано проводити капітальний ремонт приміщень -відповідач вважає, що це повинно бути правом відповідача, а не обов'язком.
Представники відповідача у судовому засіданні дотримувалися позиції, викладеної у відзиві на позов, надали уточнені розшифровки, схеми та пояснення щодо площ, які займаються та які використовуються відповідачем.
У судовому засіданні оголошувалася перерва із 17.08.2006р. по 29.08.2006р.
Оцінивши докази у справі в їх сукупності, вислухавши пояснення та доводи представників сторін, суд встановив наступне.
Управлінням комунального майна міста Черкаси та Державним ощадним банком України Соснівським відділенням № 220 м. Черкаси 31 грудня 1999 року було укладено договір оренди нежитлового приміщення, що є власністю міської ради, за умовами якого відповідачу було надано в оренду приміщення згідно з переліком, у яких розміщуються безбалансові відділення банку для операційно-касової роботи відділення та його філій.
Додатком № 1 до договору є перелік об'єктів оренди, у якому вказані адреси приміщень, де розміщуються філії банку, та площі цих приміщень. Додатком № 2 до договору є розрахунок орендної плати на місяць по кожному із приміщень.
На підставі рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради № 48 від 30.01.2003р. договір оренди із відповідачем був переукладений і орендодавцем за договором із 01.01.2004р. став позивач.
Договір укладався на термін з 01.01.2000р. по 31.12.2000р. Змінами до договору строк оренди приміщень продовжувався і кінцевий строк був встановлений по 30.11.2005року.
На восьмій сесії Черкаської міської ради було прийнято рішення № 8-195 від 16.06.2005р. “Про затвердження Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна м. Черкаси», яким було затверджено названу методику, затверджено Порядок визначення зональних коефіцієнтів місця розташування нерухомого майна комунальної власності міста та ставки орендної плати за використання нерухомого майна комунальної власності міста. Рішення чинне, не скасоване і не визнане незаконним в установленому законом порядку, отже, повинно застосовуватися при укладенні договору оренди.
На підставі цього рішення, з метою приведення змісту договору оренди до вимог вказаного рішення, позивач звернувся до відповідача листом № 1232 від 21.09.2005р. із пропозицією про зміну умов договору в частині розміру орендної плати за користування майном комунальної власності. Відповідач листом від 26.09.2005р. № 952 заперечив проти зміни умов договору оренди та збільшення розміру орендної плати. У жовтні, листопаді, грудні 2005 року позивач звертався до відповідача із повідомленнями та претензіями щодо припинення договору оренди в зв'язку з недосягненням сторонами згоди щодо розміру орендної плати. Договір № 610 від 31.12.1999р. не був продовжений сторонами і не був укладений інший договір.
Отже, відповідно до статті 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» договір оренди № 610 від 31.12.1999р. із змінами до нього припинив свою дію.
Як вбачається із матеріалів справи і визнається відповідачем, відповідач продовжує використовувати всі приміщення до цього часу. Обидві сторони вважають за необхідне укласти новий договір для того, щоб належним чином використовувати комунальну власність міста та забезпечити безперебійну роботу філії - відділення ВАТ “Державний ощадний банк України» та його безбалансових відділень, які виконують державні програми та операції по обслуговуванню населення.
Виходячи із припису статті 187 Господарського кодексу України та враховуючи згоду сторін на розгляд даного переддоговірного спору судом, суд приходить до висновку про необхідність укладення між позивачем та відповідачем договору оренди № 610 від 27 березня 2006 року нежитлового приміщення, що є міською комунальною власністю, однак суд вважає за необхідне змінити запропоновану позивачем редакцію договору в частині розміру орендної плати, виходячи із наступного.
Як вбачається із матеріалів справи, розрахунків та пояснень представників сторін, спір між сторонами виник в зв'язку із різним розподілом площ приміщень, які знаходяться у оренді відповідача по видах діяльності, та різним тлумаченням пункту 6 Ставок орендної плати за використання нерухомого майна комунальної власності міста (додаток № 3), затверджених рішенням Черкаської міської ради № 8-195 від 16.06.2005р., від чого залежить застосування розміру орендної плати -5%, 10% чи 20% від вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом.
В пункті 6 додатку № 3 вказано, що до діяльності відділень ощадбанку, які приймають платежі від населення, в частині площ, зайнятих з цією метою, застосовується ставка орендної плати в розмірі 5% від вартості майна; в пункті 1 додатку № 3 визначено ставку орендної плати в розмірі 20% щодо банківської діяльності, а в пункті 3 додатку встановлено орендну плату в розмірі 10% за складські приміщення.
Представниками сторін у судовому засіданні викладено свої позиції щодо віднесення площ до того чи іншого виду діяльності для застосування певних розмірів орендної плати, а також проведено обстеження ряду приміщень з метою уточнення дійсних площ приміщень, які займаються відповідачем, про що складено акт від 23.08.2006р.
Проаналізувавши додатки № 1, 3 до запропонованого позивачем проекту договору оренди № 610 від 27.03.2006р., розрахунки та пояснення представників сторін, схеми приміщень, суд вважає, що розрахунки позивача та відповідача щодо розподілу площ є частково невірними і підлягають уточненню, виходячи із того, що суд вважає необґрунтованим і безпідставним виключення позивачем частини площ із виду діяльності по прийманню платежів від населення (по ставці 5%) та віднесення позивачем сховищ банку до складських приміщень (по ставці 10%). Позивачем не обгрунтовано, чому вказані ним площі не відносяться до такого виду діяльності, не доведено того, що відділення може приймати платежі від населення без сховища, без коридора, залу чи без керуючого відділенням, не доведено законність саме такого розподілу. Відповідачем також не обгрунтовано, чому по ряду відділень, де крім приймання платежів від населення, можуть проводитися ще й інші банківські операції, повинна встановлюватися 5%-на ставка орендної плати.
Суд вважає за необхідне роз'яснити, що визначені судом площі повинні застосовуватися лише до даного договору і можуть змінюватися чи уточнятися сторонами при укладенні іншого договору чи продовженні дії даного договору оренди, а також можуть змінюватися при оформленні технічних документів на орендовані приміщення чи правовстановчих документів на них. Це викликано тим, що в більшості випадків відповідач займає приміщення спільно із поштовими відділеннями, деякі приміщення не займає і не використовує взагалі.
Суд враховує пропозицію відповідача про те, що проведення капітального ремонту приміщень є правом відповідача (орендаря) за умови погодження з орендодавцем, а не обов'язком, оскільки таке положення є загальним відповідно до припису статті 776 Цивільного кодексу України і позивач не обґрунтував правомірність його вимоги щодо включення умови про проведення орендарем капітального ремонту приміщення у розділ стосовно обов'язків відповідача.
Що стосується вимоги відповідача щодо укладення договору оренди на 20 років, то суд вважає таку вимогу передчасною, оскільки, як встановлено судом, відсутні правовстановчі документи на приміщення, які є предметом спору у даній справі.
Відповідно до частини 2 статті 12 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» договір оренди № 610 вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням господарського суду про укладення договору оренди, оскільки вказаний закон є спеціальним законом, який регулює питання оренди державного та комунального майна, до якого відноситься предмет даного спору, і у законі чітко виписано, з якого моменту договір вважається укладеним, та не передбачено інше, тому у суду відсутні підстави для застосування в цій частині припису частини 2 статті 187 ГК України щодо зазначення іншого моменту початку дії договору оренди.
Що стосується пропозиції відповідача щодо зменшення розміру площ, які знаходяться у оренді, то це питання повинно бути вирішене окремо, погоджено із позивачем в установленому законом порядку, а у разі недосягнення згоди -відповідач не позбавлений права звернутися із позовом до суду.
На підставі статті 49 ГПК України суд вважає за необхідне покласти судові витрати порівну на обидві сторони, в зв'язку з чим позивачу відшкодувати за рахунок відповідача понесені позивачем витрати на сплату державного мита в сумі 42 грн. 50 коп. та 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Виходячи з викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Вважати Договір № 610 оренди нежитлового приміщення, що є міською комунальною власністю, укладеним на умовах, викладених нижче:
“Д О Г О В І Р О Р Е Н Д И
нежитлового приміщення,
що є міською комунальною власністю
м.Черкаси № 610
Управління власністю міста, що iменується надалi “Орендодавець», в особi начальника Управління, який дiє на пiдставi Положення, та Відкрите акціонерне товариство «Державний ощадний банк України», надалі “Орендар», в особі керуючого філією - Соснівське відділення №220 м. Черкаси Петруня Анатолія Олександровича, що дiє на пiдставi Положення та довіреності, уклали цей договiр про наступне :
1. Предмет договору
1.1. «Орендодавець" передає, а "Орендар" приймає в оренду нежитлові приміщення, що розташовані в м.Черкаси, вул. Смілянська, 2, вул. Дахнівська, 42/1, вул. Вернигори, 2, вул. Енгельса, 118, вул. Ільїна, 235, вул. З0 років Перемоги, 22, бул. Шевченка, 472, вул. Подолинського, 9, вул. Чехова, 9а, вул. Леніна, 5, пр. Хіміків, 60, вул. Благовісна, 236, вул. Сержанта Смирнова, 6, бул. Шевченка, 325. Загальна площа приміщень становить 1925,05 кв.м.
1.2. Вартiсть орендованого майна визначена експертним шляхом станом
на »01» січня 2002 р. становить - 556165,00 грн., на площу -1493,10 кв.м.,
на »01» грудня 2001 р. становить - 229988,00 грн., на площу - 683,20 кв.м.
1.3. Вказане примiщення буде використовуватись для операційно-касової роботи відділення банку та його філій.
1.4. Використання орендованого примiщення третiми особами без дозволу “Орендодавця» не допускається.
2. Строк дiї договору
Договiр оренди укладений на термін 360 днів із дня набрання законної сили рішенням господарського суду у справі № 02/3127.
У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
3. Орендна плата та порядок розрахункiв
3.1. Розмiр орендної плати встановлюється в сумі 5 797 грн. 22 коп. в місяць, в тому числі за приміщення по вул. Смілянській, 2 -3604,97 грн., вул. Дахнівській, 42/1 -50,42 грн., вул. Вернигори, 2 -125,79 грн., вул. Енгельса, 118 -53,75 грн., вул. Ільїна, 235- 35 грн., вул. З0 років Перемоги, 22 -304,79 грн., бул. Шевченка, 472 -414,16 грн., вул. Подолинського, 9- 224,16 грн., вул. Чехова, 9а- 47,08 грн., вул. Леніна, 5 - 244,95 грн., пр. Хіміків, 60 -109,17 грн., вул. Благовісна, 236- 83,33 грн., вул. Сержанта Смирнова, 6 -284,91 грн., бул. Шевченка, 325 -214,74 грн.
3.2. Орендна плата встановлюється з розрахунку на один мiсяць.
3.3. Встановлена договором орендна плата пiдлягає iндексацiї вiдповiдно до iндексу iнфляцiї, який щомiсячно визначається Мiнстатом України.
У випадках передбачених п.2 ст.21 Закону України “Про оренду державного майна» розмiр орендної плати може бути змiнено на вимогу однієї з сторін.
3.4. “Орендна плата вноситься платiжними дорученнями шляхом попередньої оплати на р/р 354 290 020 022 72 в УДК в Черкаській області м.Черкаси, МФО 854018, код ЗКПО 263 230 95, та є платежем до місцевого бюджету.
Управління власністю міста є бюджетною неприбутковою організацією і не являється платником податку на прибуток.
3.5. Встановлена орендна плата перераховується “Орендодавцевi» щомiсячно до 10 числа мiсяця, за який проводиться розрахунок. В платiжних документах повинно чiтко вказуватися, за який перiод проводиться оплата та номер договору.
3.6. Орендар самостiйно або через вiдповiдну органiзацiю сплачує плату вiдповiдним пiдприємствам за фактично отримуванi комунальнi послуги (водопостачання, каналiзацiя, газ, теплова енергiя i т.п) та електропостачання, а також сплачує вартiсть послуг по технiчному обслуговуванню iнженерного обладнання.
3.7. Амортизаційні відрахування залишаються у розпорядженні балансоутримувача.
4. Права та обов'язки "Орендодавця"
4.1."Орендодавець" має право:
а) здiйснювати контроль наданого в оренду примiшення на предмет його стану та умов експлуатацiї;
б) вимагати використання орендованого майна згiдно з умовами договору;
в) вносити пропозицiї по змiнi умов договору.
4.2."Орендодавець" зобов'язується:
а) не втручатися в господарську дiяльнiсть "Орендаря" та не вимагати виконання будь-яких зобов'язань, не передбачених цим договором.
5. Права та обов'язки "Орендаря"
5.1."Орендар" має право:
а) самостiйно здiйснювати власну господарську дiяльнiсть, використовуючи орендоване примiщення згiдно п.1.3 договору;
б) передавати частину примiщення (не більше 25% від загальної площі) в суборенду, за договорами, погодженими з орендодавцем, з обов"язковим перерахуванням суборендарем 50% суми суборенди на користь "Орендодавця" в строки i на умовах, що передбаченi пп.3.5, цього договору. Право користування майном виникає у суборендаря пiсля погодження договору суборенди орендодавцем та пiдписання акту прийому - передачi майна в суборенду;
в) з дозволу "Орендодавця" робити переобладнання примiщення, якщо це не веде до погiршення стану останнього;
г) виходити з пропозицiями про змiну умов договору.
д) “Орендар» має право викупу орендованого приміщення. Умови викупу орендованого приміщення визначаються відповідно до закону. “Орендар» має право у будь-який час відмовитись від здійснення права на викуп орендованого приміщення.
ж) “Орендар» має першочергове право на продовження договору оренди об'єкту;
3) за рахунок власних коштiв проводити капiтальний ремонт примiщення i обладнання (в тому числi дах, зовнiшнi стiни), за умови погодження з “Орендодавцем».
5.2."Орендар" зобов'язаний:
а) використовувати примiщення вiдповiдно до умов договору, запобiгаючи його пошкодженню, псуванню, дотримуючись протипожежних та санiтарних правил;
б) своєчасно вносити орендну i суборендну плату з урахуванням її iндексацiї;
в) за рахунок власних коштiв проводити поточний ремонт примiщення i обладнання за умови погодження з “Орендодавцем».
г) повернути, по акту прийому - передачi орендоване примiщення в належному станi, не гіршому ніж на момент передачі в оренду в 10-денний термiн з моменту припинення або розiрвання договору оренди ( у вiдповiдностi з умовами п.7.2.договору);
д) вiдшкодувати "Орендодавцю" збитки в разi погiршення стану примiщення з вини "Орендаря".
е) в разi змiни юридичної адреси або розрахункового рахунку, в триденний строк повiдомити про це письмово "Орендодавця";
є) забезпечити доступ спiвробiтникiв "Орендодавця" в примiщення на його вимогу, а при необхiдностi i працiвникiв аварiйних i спецiальних служб;
ж) утримувати (при наявностi) прилеглу територiю вiдповiдно до "Правил утримання територiї м.Черкаси", затверджених рiшенням міськвиконкому від 19.04.2000 р. № 5-58.
з) у мiсячний термiн з моменту пiдписання договору оренди, застрахувати об'єкт оренди на користь орендодавця на суму його відновної вартостi, визначеної експертним шляхом, вiд таких страхових випадкiв:
- пожежа;
- дiя атмосферних факторiв (снiгопад, буря, вихор, ураган, злива, град);
- стихiйне лихо (землетрус, повiдь, обвал i т.п.);
- аварiя iнженерних комунiкацiй (водопровiд,газове обладнання, каналiзацiя,
тепломережа, електротехнiчне обладнання);
- знищення або пошкодження майна в результатi протиправних дiй.
копiю договору страхування у той же строк передати "Орендодавцю";
i) при підписанні договору оренди нежитлового приміщення «Орендар» зобов'язаний укласти з власником землі цивільно-правову угоду про плату за фактичне використання землі».
6. Вiдповiдальнiсть сторiн
6.1."Орендодавець" не вiдповiдає по зобов'язаннях "Орендаря" так як i останнiй не вiдповiдає по зобов'язаннях "Орендодавця".
6.2."Орендодавець" не несе вiдповiдальностi за нанесенi збитки "Орендарю" внаслiдок аварiй iнженерних комунiкацiй, що знаходяться в примiщеннi або за його межами.
6.3. В разi використання "Орендарем" примiщення не у вiдповiдностi з п.1.3 договору, невиконання п/п а), г), е), з) п.5.2, перевищення повноважень по п/п б) п.5.1 договору з "Орендаря" стягується на користь "Орендодавця" штраф у розмiрi 50 (п'ятидесяти) неоподатковуваних мiнiмумiв заробiтної плати за кожен випадок таких порушень.
Сплата штрафу не звiльняє "Орендаря" вiд усунення допущених порущень.
6.4. За несвоєчасну сплату орендної плати з урахуванням індексу інфляції “Орендарю» нараховується пеня від суми просроченого платежу за кожен день просрочення в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, яка діяла в період, за який сплачується пеня. Пеня сплачується в 10-ти денний термін від дня нарахування.
6.5. Невиконання або неналежне виконання умов договору, а також не внесення орендної плати на протязі 3-х місяців з дня закінчення строку платежу є пiдставою для розiрвання договору оренди та притягнення винної сторони до відповідальності згiдно з дiючим законодавством України.
7.Умови змiни, розiрвання договору
та вирiшення спорiв
7.1. Спори, що виникають у ходi виконання цього договору, вирiшуються за згодою сторiн. В разi недосягнення останньої, зацiкавлена сторона має право звернутися до Господарського суду.
7.2. Договiр може бути змiнено, припинено або розiрвано:
- за згодою сторiн;
- за рiшенням господарського суду на вимогу однiєї iз сторiн, в разi порушення
умов договору протилежною стороною;
- по закiнченнi термiну дiї договору;
- приватизацiї об'єкту оренди орендарем (за його участю);
- банкрутства орендаря;
- загибелi об'єкту оренди.
- неоплата орендної плати протягом трьох місяців підряд.
7.3. Пропозицiї про змiни та доповнення до договору розглядаються сторонами в мiсячний строк.
8. Іншi умови договору
8.1. З моменту прийняття об'єкту оренди до моменту страхування останнього, ризик його випадкової загибелi та пошкодження несе "Орендар".
8.2. Одностороння вiдмова вiд виконання договору не допускається.
8.3. Поточний ремонт орендованого майна проводиться Орендарем за власний рахунок і компенсації Орендодавцем не підлягає.
Капітальний ремонт орендованого майна може здійснюватися Орендарем за рахунок власних коштів за згодою Орендодавця.
8.4. Взаємовiдносини сторiн, не врегульованi цим договором, регламентуються законодавством України.
9. Юридичнi адреси сторiн
Управління власністю міста
м.Черкаси, вул.Хрещатик, 221
р/р 354 290 020 022 72 в УДК
в Черкаській області м.Черкаси,
МФО 854018, ЗКПО 26323095,
тел.35-73-38, 35-01-33
ВАТ “Державний ощадний банк України» в особі філії - Соснівське відділення № 220
м.Черкаси, вул.Смілянська,2
р/р 2902607 МФО 354745
Код 02767237 Сосн.відділення № 220
Ощадного банку України.
тел.: 45-23-94
Начальник Управління
Керуючий відділенням
3. Стягнути із відкритого акціонерного товариства “Державний ощадний банк України» філії - Соснівське відділення № 220 м. Черкаси (18029 м. Черкаси, вул. Смілянська, 2, ідентифікаційний код 02767237) на користь Управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради (18000 м. Черкаси, вул. Хрещатик, 221, ідентифікаційний код 26323095) витрати на сплату державного мита в сумі 42 грн. 50 коп. та 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
4. В решті позову відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Київського міжобласного апеляційного господарського суду.
Суддя А.Д.Пащенко
Рішення підписане суддею 07.09.2006р.