27 травня 2025 року
м. Хмельницький
Справа № 677/357/24
Провадження № 22-ц/820/1090/25
Хмельницький апеляційний суд
в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Костенка А.М. (суддя-доповідач), Гринчука Р.С., Спірідонової Т.В.
секретаря судового засідання Кошельник В.М.
за участі представників сторін
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 677/357/24 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся» на рішення Красилівського районного суду Хмельницької області від 06 березня 2025 року в складі судді Вознюка Р.В. у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся» про визнання відсутнім права оренди та витребування земельних ділянок.
Заслухавши доповідача, пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, суд
В лютому 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому після зміни предмету позову, просила визнати відсутнім право оренди ТзОВ «Контінентал Фармерз Полісся» на земельні ділянки з кадастровим номером 6822789100:02:001:0045 загальною площею 1,5500 га, кадастровим номером 6822789100:02:001:0046 загальною площею 1,5500 га, кадастровим номером 6822789100:04:005:0061 загальною площею 0,4095 га, кадастровим номером 6822789100:04:005:0060 загальною площею 0,4730 га, що належать їй на праві приватної власності та витребувати вказані земельні ділянки.
На підтримання заявлених позовних вимог позивачка зазначала, що в порядку спадкування після смерті ОСОБА_2 вона є власницею даних спірних земельних ділянок, які розташовані на території Чепелівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області.
Попередній власник земельних ділянок ОСОБА_2 28.06.2016 уклала договори оренди з ТОВ «Мрія Фармінг Полісся», строком на 7 років. Договори, окрім інших умов, містили п.8, яким було передбачено, що право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди.
Право оренди було зареєстровано 04.01.2017 року і, виходячи з умов пункту 8 договору, припиняється 04.01.2024 року.
В подальшому ОСОБА_1 07.05.2021 року уклала з товариством Додаткові договори, якими до Договорів оренди були внесені зміни у частині складу сторін та додано пункти 8-1 та 40-1.
За додатковими договорами від 07.05.2021 року державним реєстратором було внесено зміни до запису про право оренди та зазначено кінцевий термін дії договорів 28.08.2023 року, виходячи з дати їх підписання - 28.08.2016 року та п.43 Договорів, у якому зазначено, що договір є укладеним та набирає чинності з моменту його підписання та діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань.
Посилалася, що 20.06.2023 року нею на адресу відповідача було направлено лист-повідомлення про бажання припинення дії договорів після закінчення строку їх дії. Проте, 17.07.2023 року на її адресу було направлено лист-повідомлення від відповідача про поновлення договору оренди землі, як того вимагає п.8-1, в редакції від 07.05.2021 року, після ознайомлення з яким позивачем 30.07.2023 року направлено відповідачу лист-повідомлення про небажання підписувати договір оренди після закінчення строку діючого договору оренди землі.
Вказувала, що між сторонами виник спір у результаті різного трактування умов договору щодо припинення права оренди. Вважає, що поняття «укладення та набрання чинності» та «виникнення права оренди» не є тотожними.
Зауважувала, що рішенням Красилівського районного суду Хмельницької області від 07.11.2023 року по справі № 677/1391/23 (залишеного в силі Постановою Хмельницького апеляційного суду від 19.12.2023 року) у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ Мрія Фармінг Полісся» про тлумачення умов правочину відмовлено.
Також 03.01.2024 року ОСОБА_1 на адресу відповідача направила заяву про повернення земельної ділянки з доданими актами прийому-передачі у зв'язку із закінченням договору оренди. Станом на дату подання позову, жодних відомостей від відповідача не надходило.
Рішенням Красилівського районного суду Хмельницької області від 06 березня 2025 року позов задоволено, визнано відсутніми в ТзОВ «Контінентал Фармерз Полісся» право право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6822789100:02:001:0045 загальною площею 1,5500 га, кадастровим номером 6822789100:02:001:0046 загальною площею 1,5500 га, кадастровим номером 6822789100:04:005:0061 загальною площею 0,4095 га, кадастровим номером 6822789100:04:005:0060 загальною площею 0,4730 га та зобов'язано ТзОВ «Контінентал Фармерз Полісся» повернути ОСОБА_1 дані земельні ділянки.
Не погоджуючись з даним рішення суду, ТзОВ «Контінентал Фармерз Полісся» подало апеляційну скаргу вважає його необґрунтованим, посилається на невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи та таким, що ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Так, на думку апелянта, застосований судом підхід до визначення строку дії договору оренди є невірним та таким, що суперечить усталеній судовій практиці, так як суд неправомірно здійснив розрахунок строку дії договору у сторону його збільшення, що суперечить погодженим сторонами у договорі умовам (7 років).
У зв'язку з тим, що строк дії договору оренди спливав 28.08.2023 року, то заяви ОСОБА_1 від 29.08.2023 та 01.11.2023 року подані до державного реєстратора з порушенням ст.126-1 ЗК України, тобто після спливу місячного строку до завершення строку дії договору, а тому строк дії договору поновився за допомогою автоматичних засобів державного реєстру без укладення письмового правочину, як передбачено тією ж ст.126-1 ЗК України.
На момент укладення Договору оренди землі з ОСОБА_1 від 21.09.2016 року державна реєстрація не є підставою набуття права оренди земельної ділянки, а є лише засвідченням державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі письмового договору. При цьому факт реєстрації права оренди є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права оренди, а не є підставою його набуття.
Разом з тим, товариство вважає позицію суду першої інстанції у оскаржуваному рішенні про помилковість посилання апелянта на правову позицію ВП ВС у постанові від 06.03.2024 року у справі N 902/1207/22, необґрунтованою, так як дана правова позиція не суперечить усталеній судовій практиці про те, що договори оренди землі, укладені після 01.01.2013 року, є укладеними і набирають чинності з моменту досягнення згоди щодо всіх істотних умов договору шляхом складання і підписання відповідного письмового документу. Отже, з урахуванням викладеного, строк дії Договору оренди землі має обчислюватися саме від дати його укладення - 28.08.2016 року та, відповідно, мав би закінчитися 28.08.2023 року, а тому заяви про виключення з реєстру речових прав про поновлення договорів оренди подані ОСОБА_1 з порушенням строку.
Зауважує, що належним способом захисту правовідносин, які склались між ТзОВ «Мрія Фармінг Полісся» та ОСОБА_1 є визнання припиненою оренди, а не визнання відсутнім права оренди, так як саме щодо припинення договору оренди у зв'язку із спливом його строку та відмови від автоматичної пролонгації існує спір між сторонами. Тому апелянт вважає, що судом першої інстанції в оскарженому рішенні при тому, що констатовано дату припинення строку дії договору з 04.01.2024 року, задоволено позов неправомірно шляхом визнання відсутнім права оренди, а не визнання припиненим права оренди з 04.01.2024 року.
Враховуючи вищезазначене ТзОВ «Мрія Фармінг Полісся» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення яким відмовити в задоволенні позовних вимог.
ОСОБА_1 не погоджуючись з поданою апеляційною скаргою через свого представника ОСОБА_3 подала відзив, вважають доводи, викладені в апеляційній скарзі, необгрунованими та такими, що не відповідають дійсним обставинам справи.
Вказують що у даній справі сторони скористалися принципом свободи договору та врегулювали взаємні відносини на власний розсуд, встановили, що строк договорів оренди земельних ділянок становить сім років, але він завершується не раніше завершення дії права оренди, що свідчить про встановлення сторонами строку дії договору в залежність від строку дії права оренди, що не суперечило чинному на момент укладення договорів законодавству, зокрема п. 3 ч. 1 ст. 3, ст. 6, 627 ЦК України та ст. 19 Закону України «Про оренду землі».
Посилання апелянта на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у справі №902/1207/22 є помилковими, та незастосовними у цій справі, адже вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного сторонами 17.11.2020 року, тобто після набрання 16.07.2020 року чинності Законом № 340-ІХ, яким серед іншого викладено в новій редакції абзац третій частини першої статті 15 та доповнено двома реченнями частину першу статті 19 Закону України «Про оренду землі», в той час, як у цій справі оспорювані договори підписані сторонами 28.08.2016 року.
Таким чином, Договори оренди землі від 28.08.2016 року, укладені між ОСОБА_1 та ТзОВ «Мрія Фармінг Полісся», є припиненим 04.01.2024 року, а подальше користування землею відповідачем ТзОВ «Мрія Фармінг Полісся» здійснюється без правової підстави - без письмово укладеного правочину з 04.01.2024 року по даний час.
Таким чином ОСОБА_1 так її представник - адвокат Ковальчук І.М. просять залишити рішення першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, оскільки вважають рішення суду першої інстанції вмотивованим та обґрунтованим.
Заслухавши доповідача, перевіривши матеріали справи, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що її слід залишити без задоволення.
Відповідно до частини 1 статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Так судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі Державних актів про право власності на земельні ділянки від 2007, 2009, 2010 років була власником земельних ділянок площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0046, площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0045, площею 0,4095 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0061, площею 0,4730 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0060, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Чепелівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області
28.08.2016 ОСОБА_2 уклала з Товариством з обмеженою відповідальністю «Агросвіт Чепелівка» договори оренди №307, №308, №309, №310 належних їй земельних ділянок площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0046, площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0045, площею 0,4095 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0061, площею 0,4730 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0060, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Чепелівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області (надалі Договори оренди).
Відповідно до п. 8 Договорів оренди право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди.
Після завершення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Відповідно до п. 43 Договорів оренди цей договір є укладеним та набирає чинності з моменту його підписання сторонами, та діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань.
04.01.2017 приватним нотаріусом Красилівського районного нотаріального округу Кізюн Т.А. було зареєстровано право оренди ТОВ «Агросвіт Чепелівка»:
- на земельну ділянку площею 0,4730 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0060, підстава договір оренди № 308 від 28.08.2016, реєстровий №18536344, .
- на земельну ділянку площею 0,4095 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0061, підстава договір оренди № 309 від 28.08.2016, реєстровий №18536349.
- на земельну ділянку площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0045, підстава договір оренди № 307 від 28.08.2016, реєстровий №18536300.
- на земельну ділянку площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0046, підстава договір оренди № 310 від 28.08.2016, реєстровий №18536324.
28.08.2018 ТОВ «Агросвіт Чепелівка» припинено шляхом реорганізації. Правонаступником ТОВ «Агросвіт Чепелівка» є відповідач у справі ТОВ «Мрія Фармінг Полісся».
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.
Спадщину на вказані об'єкти нерухомості у вигляді земельних ділянок прийняла позивача ОСОБА_1 , яка на підставі Свідоцтв про право на спадщину за заповітом від 10 квітня 2021 року є власником 4 земельних ділянок з кадастровим номером 6822789100:02:001:0045 площею 1,5500 га, кадастровим номером 6822789100:02:001:0046 площею 1,5500 га, кадастровим номером 6822789100:04:005:0061 площею 0,4095 га, кадастровим номером 6822789100:04:005:0060 площею 0,4730 га, які розташовані на території Чепелівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області.
07.05.2021 між ТОВ «Мрія Фармінг Полісся» та позивачем ОСОБА_1 було укладено додаткові договори до вищевказаних договорів оренди землі від 28.08.2016 року, укладених між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агросвіт Чепелівка» , якими у зв'язку із смертю попереднього орендодавця та успадкування новим орендодавцем замінено сторону орендодавця у договорах оренди.
Також вказаними додатковими договорами зокрема додано пункт 8-1, яким передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі смерті орендодавця перебіг визначених цим пунктом строків зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Доповнено Договори оренди п.40-1 такого змісту «Після закінчення строку дії договору він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про включення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору, після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк».
20.06.2023 року позивач направила ТОВ «Мрія Фармінг Полісся» лист-повідомлення, яким позивач повідомила орендодавця про своє бажання самостійно обробляти земельні ділянки, який отримано орендодавцем 30.06.2023.
17.07.2023 орендодавцем на адресу позивача було направлено лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого відповідачем було долучено проект договору оренди землі.
30.07.2023 позивачем на адресу відповідача направлено лист-повідомлення про небажання підписувати договір оренди після закінчення строку діючого договору оренди землі та відповідно продовжувати дії договорів оренди землі 2016 року.
29 серпня 2023 року ОСОБА_1 направила державному реєстратору Красилівської міської ради лист з проханням провести реєстраційну дію про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення вищезазначених договорів оренди землі.
Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Конусь А.В. №69144518 від 04.09.2023 відмовлено ОСОБА_1 у проведенні таких реєстраційних дій за її заявою від 29.08.2023.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо:
- земельної ділянки з кадастровим номером 6822789100:04:005:0060 площею 0,4730 га, номер запису про інше речове право 18536344; вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; зміст, характеристика іншого речового права: Дата укладання договору (після 2013р)/Дата державної реєстрації (до 2013р) : 28.08.2016, Строк: 7 р., Дата закінчення дії: 28.08.2030;
- земельної ділянки з кадастровим номером 6822789100:02:001:0045 площею 1,5500 га, номер запису про інше речове право 18536300; вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; зміст, характеристика іншого речового права: Дата укладання договору (після 2013р)/Дата державної реєстрації (до 2013р) : 28.08.2016, Строк: 7 р., Дата закінчення дії: 28.08.2030;
- земельної ділянки з кадастровим номером 6822789100:02:001:0046 площею 1,5500 га, номер запису про інше речове право 18536324; вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; зміст, характеристика іншого речового права: Дата укладання договору (після 2013р)/Дата державної реєстрації (до 2013р) : 28.08.2016, Строк: 7 р., Дата закінчення дії: 28.08.2030;
- земельної ділянки з кадастровим номером 6822789100:04:005:0061 площею 0,4095 га, номер запису про інше речове право 18536349; вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; зміст, характеристика іншого речового права: Дата укладання договору (після 2013р)/Дата державної реєстрації (до 2013р) : 28.08.2016, Строк: 7 р., Дата закінчення дії: 28.08.2030.
03.01.2024 ОСОБА_1 направила відповідачу у справі ТОВ «Мрія Фармінг Полісся» заяву про повернення земельних ділянок з кадастровим номером 6822789100:02:001:0045 площею 1,5500 га, кадастровим номером 6822789100:02:001:0046 площею 1,5500 га, кадастровим номером 6822789100:04:005:0061 площею 0,4095 га, кадастровим номером 6822789100:04:005:0060 площею 0,4730 га, однак відповідач фактично відмовляється повертати власнику земельні ділянки з тих підстав, що вважає, що договора оренди землі 2016 року продовжили свою дію до 2030 року.
Вказані обставини підтверджуються матеріалами справи.
Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом
Як передбачено ч.ч. 1, 9 ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від «Про оренду землі».
Згідно ст. 1 Закону України в редакції на час укладення договору «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» в редакції на час укладення договору договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» в редакції на дату укладення договорів оренди в червні 2016 року строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства,
особистого селянського господарства строк дії договору оренди
землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7
років.
Відповідно ст. ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Порядок поновлення договорів оренди землі врегульований ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яким було передбачено переважне право орендаря на поновлення договору оренди на новий строк.
Згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями", не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі.
Відповідно ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено;
Згідно абзаців 3, 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-ІХ, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 ЗК України. Правила, визначені ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-ІХ, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Крім того статтею 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України зазначено , що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У силу статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
При цьому згідно ст.ст. 251, 252 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду. Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Судом встановлено, що сторонами у справі в 2021 році було укладено додаткові угоди до договорів оренди землі 2016 року, якими у зв'язку із смертю попереднього орендодавця та успадкування новим орендодавцем права власності на земельні ділянки, передані ТОВ «Мрія Фармінг Полісся» в оренду, внесено зміни до Договорів оренди землі від 28.08.2016.
Крім того, вказані договори доповнені новими п.п. 8-1 та 40-1.
За змістом цих пунктів сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про включення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Згідно з ч. 3 ст. 12 та ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Як вбачається з договорів оренди землі строк дії договорів сторонами визначено у п. 8 Договорів оренди, згідно якого право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди. Договори укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди.
Тобто сторони договорів погодили, що строк дії цих договорі оренди землі завершується не раніше завершення дії права оренди.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельних ділянок площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0046, площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0045, площею 0,4095 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0061, площею 0,4730 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0060 ТОВ «Агросвіт Чепелівка», правонаступником якого є ТОВ «Мрія Фармінг Полісся», зареєстровано 04.01.2017.
Отже з врахуванням викладеного та на підставі п. 8 договорів слід дійти висновку, що строк дії договорів оренди землі від 28.08.2016 закінчився 04.01.2024.
При цьому вказані договори оренди землі у такій редакції підписані сторонами добровільно, їх волевиявлення було вільним, тобто сторони визначили строк дії договорів оренди землі за взаємною згодою сторін у відповідності до вимог ст. ст. 3, 251, 252, 627, 628. 631 ЦК України та ст. 19 Закону України «Про оренду землі» в редакції на час укладення договорів.
В зв'язку з цим позивач, подавши 29.08.2023 та 01.11.2023 до державного реєстратора заяви про виключення запису щодо пролонгації договорів оренди земельних ділянок площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0046, площею 1,5500 га, кадастровий номер 6822789100:02:001:0045, площею 0,4095 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0061, площею 0,4730 га, кадастровий номер 6822789100:04:005:0060, діяла у відповідності та в порядку визначеному п.40-1 Договорів оренди в редакції додаткових угод до цього договору.
З врахуванням викладеного колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції що Договори оренди землі від 28.08.2016, станом на день винесення судом рішення - припинені, позивач у встановленому законом та договорами порядку відмовилась від їх пролонгації, а відповідач продовжує їх фактичне використання, а відтак у відповідача ТОВ «Мрія Фармінг Полісся» відсутнє право оренди спірних земельних ділянок.
Доводи апеляційної скарги, що застосований судом підхід до визначення строку дії договору оренди є невірним, суд неправомірно здійснив розрахунок строку дії договору у сторону його збільшення, що суперечить погодженим сторонами у договорі умовам (7 років). п. 8 Договорів оренди суперечить положенням ст. 19 Закону України «Про оренду землі», на момент укладення Договору оренди землі з ОСОБА_1 від 21.09.2016 року, державна реєстрація не є підставою набуття права оренди земельної ділянки, а є лише засвідченням державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі письмового договору, при цьому факт реєстрації права оренди є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права оренди, а не є підставою його набуття, сама по собі реєстрація прав не є підставою виникнення права оренди, оскільки такої підстави закон не передбачає слід відхилити.
Такі доводи суперечать нормам ст. ст. 3, 251, 252, 627, 628. 631 ЦК України щодо принципу свободи договору, вільного волевиявлення сторін, строків та термінів дії договору тощо.
Як зазначено вище в п. 8 Договорів оренди, сторони добровільно погодили, що право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди, а договори укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цих договорів завершується не раніше завершення дії права оренди.
Тобто в даних умовах сторони окремо погодили строк дії права оренди земельної ділянки та строк дії Договорів оренди, при цьому пов'язали закінчення строку дії договорів оренди землі з закінченням строку дії права оренди, а саме, що строк договорів оренди припиняється після завершення дії права оренди, яке в свою чергу виникає лише після реєстрації такого права відповідно до ст. ст. 125. 126 ЗК України і дії за умовами договору 7 років.
Посилання апелянта, що договори оренди землі, укладені після 01.01.2013 року, є укладеними і набирають чинності з моменту досягнення згоди щодо всіх істотних умов договору шляхом складання і підписання відповідного письмового документу, а тому, строк дії Договору оренди землі має обчислюватися саме від дати їх укладення - 28.08.2016 року та, відповідно, мав би закінчитися 28.08.2023 року, суд не приймає до уваги.
Вказані посилання не можуть бути застосовані при вирішенні даного спору, так як зазначено вище, умовами договору сторони визначили строк дії договору по завершенню дії права оренди, тобто з настанням події, яка має юридичне значення і має неминуче настати в розумінні вимог ст.ст. 251, 252 ЦК України.
Відхиляє суд і твердження апелянта, що належним способом захисту правовідносин, які склались між ТзОВ «Мрія Фармінг Полісся» та ОСОБА_1 є припиненим права оренди, а не визнання відсутнім права оренди, так як саме щодо припинення договору оренди у зв'язку із спливом його строку та відмови від автоматичної пролонгації існує спір між сторонами.
Як вбачається з рішення державного реєстратора про відмову у вчиненні реєстраційних дій від 14 вересня 2023 року державний реєстр відмовив позивачу про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення вищезазначених договорів оренди землі, а відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельних ділянок, які належать позивачу, продовжено до 28.08.2030 на підставі додаткових угод між сторонами.
Об'єднана палат Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 вказала, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 152)). Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.
Отже з врахуванням правової позиції Верховного Суду, внесення в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення вищезазначених договорів оренди землі, до 28.08.2030 на підставі додаткових угод між сторонами, встановлених обставин справи, у даних правовідносинах, що склались між сторонами, належним способом захисту порушеного права є саме визнання відсутнім права оренди.
Рішення суду ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому підстав для його скасування не вбачається.
Керуючись ст. ст. 268, 374, 375, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Контінентал Фармерз Полісся» залишити без задоволення.
Рішення Красилівського районного суду Хмельницької області від 06 березня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 30 травня 2025 року.
Судді А.М. Костенко
Р.С. Гринчук
Т.В. Спірідонова