Справа № 362/5071/22
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/4127/2025
07 травня 2025 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів
судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Болотова Є.В.,
суддів: Музичко С.Г., Сушко Л.П.,
при секретарі Яхно П.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд», ОСОБА_2 , про визнання майнових прав та витребування майна з незаконного володіння,
за апеляційною скаргою представника обслуговуючого кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 17 жовтня 2024 року, ухваленого під головуванням судді Ковбеля М.М.,-
встановив:
У грудні 2022 року ОСОБА_1 звернулась до суду із названим позовом.
ОСОБА_1 просила визнати за позивачем майнові права на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа 36,1 кв. м, житлова площа 11, 2 кв. м. та витребувати її із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 07 жовтня 2018 року між позивачем та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» укладено договір № 100-ГБ про сплату внесків у ЖБК.
Згідно якого відповідач зобов'язався організувати будівництво житлового будинку в м. Васильків та здати його в експлуатацію.
ОСОБА_1 зобов'язалась сплатити до ЖБК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним договором.
Позивачем сплачені внески у повному розмірі. Відповідачем будівництво у визначений термін не закінчено та не введено будинок в експлуатацію
Згідно відомостей з ЄДРРП спірна квартира на праві приватної власності зареєстрована за ОСОБА_2 .
ОСОБА_1 вважає, що відповідачем безпідставно укладено новий договір і передано право власності на вказану квартиру ОСОБА_2 .
Рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 17 жовтня 2024 року названий позов задоволено.
Визнано за ОСОБА_1 майнові права на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа 36, 1 кв. м, житлова площа 11, 2 кв. м.
Витребуваноіз чужого незаконного володіння ОСОБА_2 квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа 36, 1 кв. м., житлова площа 11, 2 кв. м., на користь ОСОБА_1 .
Стягнутоз ОСОБА_1 на користь обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив « Грін.Буд » 26 700 грн 00 коп. в рахунок компенсації вартості розбіжностей в площі квартири.
Стягнутоз обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» на користь ОСОБА_1 6 686 грн 00 коп. судових витрат.
В апеляційній скарзі представник обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
В судовому засіданні представник обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» підтримала доводи апеляційної скарги.
Представник ОСОБА_1 заперечила щодо задоволення вимог апеляційної скарги.
Представник ОСОБА_2 підтримала доводи апеляційної скарги.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із доведеності та обґрунтованості позовних вимог.
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору ОСОБА_1 набула майнові права на об'єкт інвестування, відтак, відповідач позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь відповідача ОСОБА_2 .
Враховуючи нікчемність укладеного договору між обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» та ОСОБА_2 , позовні вимоги для витребування спірного майна на користь позивача є обґрунтованими.
Колегія суддів не погоджується із такими висновками суду першої інстанції.
Встановлено, що 07 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» та асоційованим членом кооперативу укладено договір договору № 100-ГБ про сплату внесків у ЖБК.
Згідно якого, ЖБК зобов'язується організувати будівництво житлового будинку в АДРЕСА_1 , за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів ЖБК, здати його в експлуатацію, передати учаснику приміщення в об'єкті будівництва, обумовлене цим договором.
Учасник зобов'язується сплатити до ЖБК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним договором та додатками до нього, та має право отримати об'єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника. Сторони домовились, що об'єкт нерухомості, розташований за адресою АДРЕСА_1 та передається з наступними характеристиками: квартира номер будівельний 20, загальна площа 33, 43, поверх 3, секція 4 .
Згідно додатку № 1 до договору № 100-ГБ від 07 жовтня 2018 року «Порядок сплати внесків», на дату підписання цього порядку сплати внесків з врахуванням площі об'єкту нерухомості згідно проекту та вартості будівництва одного квадратного метру становить 334 300 грн 00 коп.
На виконання вимог договору, позивачем сплачено внески в повному розмірі, що підтверджуються актом взаєморозрахунків від 07 жовтня 2018 року, 16 жовтня 2018 року, 17 жовтня 2018 року, розпискою від 19 жовтня 2018 року.
Відповідно до п. 4.2.1. договору, ЖБК зобов'язаний організувати будівництво об'єкту будівництва та здачу його в експлуатацію орієнтовно «IV квартал 2018 року» при умові дотримання учасниками порядку та строків сплати внесків.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон, відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 07 червня 2022 року, спірна квартира 13 квітня 2021 року на праві приватної власності зареєстрована за ОСОБА_2 на підставі довідки про здійснення повної оплати пайового внеску, серія та номер 100/к виданий 07 квітня 2021 року, видавник ОК ЖБК «Грін.Буд», протокол загальних зборів членів, серія та номер 1.
ОСОБА_1 звернулась 02 грудня 2022 року до відділення поліції № 1 Обухівського РУП ГУНП в Київській області із заявою про вчинення кримінального правопорушення, а саме: безпідставної передачі права власності на об'єкт нерухомості ОСОБА_2 .
Обгрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 зазначила, що об'єкт нерухомого майна прийнято в експлуатацію з порушенням встановленого договором строку 22 червня 2020 року. Із жовтня 2019 року ОСОБА_1 проживала в Італії та не мала можливості повернутись до України у зв'язку із спалахом пандемії та обмеженням перетину кордону в цей період. Позивач зазначає, що її не повідомлено про закінчення будівництва та початок процедури оформлення права власності.
Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно ч. ч. 1, 3 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин, а майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України пов'язується з тим, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця стаття передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
За змістом ст. 388 ЦК України можливості витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені, зокрема, за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передання майна іншій особі унеможливлює його витребування від добросовісного набувача. Отже, вирішуючи спір про витребування майна із чужого незаконного володіння, потрібно встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власника в силу обставин, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України, зокрема, чи вибуло це майно з володіння власника з його волі.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до п. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Згідно ч.1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
За ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За положеннями ст.610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Встановлено, 07 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» та асоційованим членом кооперативу укладено договір договору № 100-ГБ про сплату внесків у ЖБК.
Згідно умов договору, учасник зобов'язується сплатити до ЖБК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним договором та додатками до нього, та має право отримати об'єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника. Сторони домовились, що об'єкт нерухомості, розташований за адресою АДРЕСА_1 та передається з наступними характеристиками: квартира номер будівельний 20, загальна площа 33, 43, поверх 3, секція 4 .
На виконання вимог договору, позивачем сплачено внески в повному розмірі, що підтверджуються актом взаєморозрахунків від 07 жовтня 2018 року, 16 жовтня 2018 року, 17 жовтня 2018 року, розпискою від 19 жовтня 2018 року.
Так, після проведення технічної інвентаризації спірної квартири, загальна площа збільшилась на 2, 67 кв.м. та становить 36, 10 кв.м., що підтверджується актом розбіжностей від 11 січня 2021 року
Згідно п. 2.7 укладеного між сторонами договору, у випадку, коли за результатами технічної інвентаризації загальна площа виявиться більшою за проектну площу, учасник зобов'язується додатково сплатити вартість будівництва протягом 15 календарних днів з моменту отримання від ЖБК повідомлення про фактичну загальну площу об'єкту нерухомості.
Відповідно до п. 2.1 договору, вартість одного квадратного метра становить 10 000 грн 00 коп.
Враховуючи встановлені фактичну обставини та умови укладеного договору, у позивача виник обов'язок здійснити доплату за різницю у площі спірної квартири.
Представником відповідача до поданих письмових пояснень долучено копію конверту із відміткою про повернення поштового відправлення за закінченням терміну зберігання. Згідно якого, на адресу ОСОБА_1 (яка зазначена у договорі № 100-ГБ про сплату внесків у ЖБК) відповідачем відправлено: лист-повідомлення про зміну фактичної площі квартири та повідомлення про розірвання договору.
Матеріали справи не містять доказів на підтвердження виконання ОСОБА_1 встановленого обов'язку щодо оплати 2, 67 кв.м. спірної квартири, а також будь-яких звернень позивача до відповідача щодо повідомлення про перебування за межами України чи із запитами щодо стану будівництва спірного об'єкту нерухомості.
Згідно п. 3.2.3 договору, ЖБК має право змінити вартість будівництва у порядку, передбаченому п. 2.2 та п. 2.3 цього договору.
За п. 3.2.4 договору, ЖБК має право розірвати договір в односторонньому порядку у випадку прострочення сплати внесків більш ніж на 10 календарних днів або у випадку невиконання учасником п. 2.3, п. 4.1.11, п. 4.1.12 та п. 4.1.1.13 договору шляхом направлення письмового повідомлення про розірвання договору на адресу учасника, вказану у договорі.
Відтак, згідно п. 3.2.4 договору обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» правомірно та обгруновано прийнято рішення щодо розірвання договору № 100-ГБ про сплату внесків у ЖБК, укладеного зі ОСОБА_1 .
Враховуючи вищевикладене, у обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» були відсутні будь-які підстави чи заборони для неукладення із ОСОБА_2 договору № 100-ГБ про сплату внесків у ЖБК щодо спірної квартири.
Апеляційний суд звертає увагу на те, що наслідком розірвання договору № 100-ГБ про сплату внесків у ЖБК, є повернення сторін у первинний стан, відтак, ОСОБА_1 не позбавлена можливості звернутись до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» із вимогою про повернення сплачених коштів.
Посилання суду першої інстанції на те, що вказаний спір може бути вирішено шляхом стягнення із позивача доплати за збільшення фактичної різниці площі спірної квартири є неналежним способом захисту, оскільки вказану доплату здійснюють під час оформлення документів про право власності.
Розв'язуючи спір,суд першої інстанції не врахував положення укладеного договору № 100-ГБ про сплату внесків у ЖБК та встановлені фактичні обставини та дійшов до помилкового висновку про доведеність та обґрунтованість позовних вимог.
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду від 17 жовтня 2024 року ухвалено з порушенням норм процесуального права, відтак підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення суду про відмову у задоволенні позовних вимог.
В порядку розподілу судових витрат з ОСОБА_1 на користь обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 10 029 грн 00 коп.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-
постановив:
Апеляційну скаргу представника обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» задовольнити.
Рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 17 жовтня 2024 року скасувати.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд», ОСОБА_2 , про визнання майнових прав та витребування майна з незаконного володіння відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Грін.Буд» сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 10 029 грн 00 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.
Повний текст складено 27 травня 2025 року.
Суддя-доповідач Є.В. Болотов
Судді: С.Г. Музичко
Л.П. Сушко