Справа № 522/8739/23
Провадження 2/522/992/25
08 травня 2025 року м. Одеса
Приморський районний суд м. Одеси, у складі:
головуючого - судді Науменко А.В.,
за участю секретаря судового засідання - Зелінська К.Ю..,
розглянувши позовну заяву в порядку загального позовного провадження ОСОБА_1 до Приватного підприємства «КК «КОІН», третя особа Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «П'ЄР» про визнання договорів недійсними, -
Позивач звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до відповідача про визнання договорів не дійсними, за участю третьої сторони на боці позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, ОСББ «П'ЄР», в якому просив: визнати недійсним договір від 14 вересня 2021 року про надання послуг, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «КК КОІН», код ЄДРПОУ 43952383; визнати недійсним договір від 14 вересня 2021 року про відшкодування комунальних витрат, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «КК КОІН», код ЄДРПОУ 43952383.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що оскаржувальни договори слід визнати недійсними, оскільки під час укладання договір було порушено порядок укладання даних договорів, який передбачений Законом України «Про житлово-комунальні послуги», позивач не є особою, яка мала право підписувати дані договори, договір про надання послуг за своїм змістом не відповідає Типовому договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, відповідач не мав право укладати з позивачем ні договір про надання послуг, ні договір про відшкодування комунальних витрат, оскільки не управителем.
Відповідач заперечував проти задоволення позовних вимог у повному обсязі та в обґрунтування своїх заперечень послався на ст. 6 ЦК України, як підставу укладання між позивачем та відповідачем договору про надання послуг, а також на ту обставину, що в одному багатоквартирному будинку може буди одразу два управителя, один надає співвласниками послуги з управління багатоквартирного будинку, а другий - виступає перед співвласником посередником з виробниками комунальних послуг.
Третя особа на боці позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору позовні вимоги позивача підтримало у повному обсязі.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного:
Позивач з 06.11.2021 року є власником квартири АДРЕСА_1
14.09.2021 року між позивачем та відповідачем укладено договір про надання послуг.
Згідно пункту 1.1. Договору про надання послуг, предметом цього Договору є надання послуг, які передбачені у п. 1.2. цього Договору для забезпечення належної експлуатації комплексу ЖК «PIERRE» за адресою: м. Одеса, пров. Успенський, 11 (далі - Об'єкт), а Замовник (Споживач) своєчасно оплачувати витрати пов'язані із наданням таких послуг у строк та на умовах у відповідності до цього Договору.
Відповідно до пункту 1.2. Договору про надання послуг, Виконавець (Управитель) забезпечує надання наступного комплексу послуг:
1.2.1. - механізоване та ручне прибирання прибудинкової території Об'єкта;
- прибирання сходових кліток, пожежних переходів, підтримання в належному санітарному та технічному стані конструктивних елементів будинку Об'єкта;
- прибирання технічних приміщень та покрівлі Об'єкта;
-технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем Об'єкта (систем холодного водопостачання та водовідведення, зливових каналізацій, дощових стоків);
- технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж електропостачання та електрообладнання, а також інших внутрішньобудинкових мереж Об'єкта;
- прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами Об'єкта;
- поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем холодного водопостачания та водовідведення, зливової каналізації, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на закріпленій у встановленому порядку прибудинкової території Об'єкта;
- поточний ремонт мереж електропостачання и електрообладнання, а також
інших інженерних систем Об'єкта;
- обслуговування інженерних вузлів насосної, автоматизованих систем.
1.2.2. - забезпечення контролю доступу на територію комплексу, до зони паркування/стоянки транспортних засобів;
1.2.3. - забезпечення вивезення сміття, твердих побутових відходів;
- обслуговування автоматизованих систем управління Об ектом, серверна, відео системи, систем протипожежної автоматики і димовидалення, тощо;
-забезпечення технічного обслуговування ліфтового господарства Об'єкта.
1.2.4. - комплексне обслуговування зони паркування (користувачів паркомісць).
Згідно із пунктом 3.1. Договору про надання послуг, ціна Послуги розраховується на місяць з розрахунку за 1 квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у Об'єкті, яке перебуває у користуванні Замовника (Споживача) у тому числі: ціна послуги, що передбачені п. 1.2.1. даного Договору - 13,50 грн/1м.кв.; ціна послуги, що передбачені п. 1.2.2. даного Договору - 7,23 грн/1м.кв.; ціна послуги, що передбачені п. 1.2.3. даного Договору - 1,71 грн/1м.кв.; ціна послуги, що передбачені п. 1.2.4. даного Договору - 350 грн.
Згідно із пунктом 3.3. Договору про надання послуг, у разі зміни протягом строку дії Договору обсягів окремих витрат, пов'язаних із наданням послуг передбачених п.1.2. даного Договору, які не залежать від Виконавця (Управителя), зокрема збільшення або зменшення податків і зборів, мінімальної заробітної плати, орендної плати та амортизаційних відрахувань, підвищення або зниження цін і тарифів на паливно-енергетичні та інші матеріальні ресурси, може провезтися перерахування ціни послуг шляхом коригування лише тих складових частин, за якими відбулися цінові зміни в бік збільшення або зменшення.
Згідно із пунктом 3.4. Договору про надання послуг, ціна послуги може бути змінена в односторонньому порядку Виконавцем за умови настання подій передбачених п.3.3. з обов?язковим інформуванням Замовника (Споживача) про перелік, обсяг, кількість послуг та калькуляцію. Про такі зміни Замовник (Споживач) повідомляється не менш ніж за 15 календарних днів до введення їх у дію. Нарахування та сплата послуг здійснюється за змінено калькуляцією без внесення відповідних змін до даного Договору.
Згідно із пунктом 3.5. Договору про надання послуг, (Споживач), відшкодовує Виконавцю (Управителю) експлуатаційні витрати по забезпеченню постачання електроенергії та водовідведення, пропорційно зі всіма співвласниками.
Згідно пункту 6.1. Договору, цей договір набирає чинності з моменту його укладання та вважається укладеним строком на три роки. Якщо за два місяця до закінчення строку дії цього Договору жодна із сторін не повідомить письмово іншу Сторону про розірвання цього Договору, цей Договір вважається пролонгованим на наступний тотожній строк.
Згідно договору про відшкодування комунальних витрат від 14.09.2021 року позивач зобов'язується відшкодовувати відповідачу комунальні витрати по забезпеченню постачання електроенергії, холодної води та водовідведення, газу та технічне обслуговування мереж газопроводу приміщення №32, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .
Загальна кількість забезпеченої електроенергії та холодної води фіксується у реєстрі обліку показників приладів, зазначається у платіжних документах щомісячно, згідно з персональними показниками приладів обліку. Вартість технічного обслуговування мереж газорозподільної системи їх розподіляється пропорційно між співвласниками.
Вартість забезпеченої електроенергії, холодної води та послуг з водовідведення зазначається у платіжних документах та дорівнює тарифам, що затверджені постановами Нацкомісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг (НКРЕКП).
За своїм змістом договір про надання послуг, який укладено між позивачем та відповідачем є договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, оскільки, згідно з п. 5 ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.
Відповідно до ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», до житлово-комунальних послуг належать:
1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:
забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема
прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;
2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.
Таким чином, позивач надає відповідачу послуги з управління багатоквартирним будинком, оскільки інші послуги Законом України «Про житлово-комунальні послуги» не передбачені.
Відповідно до пункту 7 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, які затвердженні постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року №572, власник та наймач (орендар) квартири, житлового приміщення у гуртожитку зобов'язаний: укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем відповідно до типового договору.
Згідно частині 1 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» №712 від 05.09.2018 року затверджено Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Згідно частині 2 ст. 179 ГК України, Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади, державні органи та органи державної влади можуть рекомендувати суб'єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.
Згідно абзацу 4 частині 4 ст. 179 ГК України, при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.
Договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України або іншими уповноваженими законом державними органами відповідно до закону. Договори про надання комунальних послуг можуть затверджуватися окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір, індивідуальний договір з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем, колективний договір) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач (співвласник багатоквартирного будинку, власник будівлі, у тому числі власник індивідуального садибного житлового будинку), колективний споживач).
Згідно частині 3 ст. 184 ГК України, укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.
Таким чином, договір, який відповідач уклав з позивачем щодо надання послуг, за своїм змістом повинен відповідати Типовому договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
До аналогічного правового висновку дійшла ВП ВС у постанові від 02 лютого 2021 року у справі № 906/1308/19 (провадження №12-76гс20), зазначивши, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (п. 7.31).
Також ВП ВС у пункті 7.58 цієї постанови зазначила, що оскільки встановлено, що оспорюваний договір укладено з порушенням статей 10, 12 - 14 Закону №2866-III та статей 9 - 11 Закону № 417-VІІІ, які підлягали застосуванню, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про наявність підстав для визнання спірного договору недійсним.
Договір про надання послуг за своїм змістом не відповідає вимогам Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Пункт 1.1. Договору, в якому зазначено, що «Управитель зобов'язується надавати послуги для забезпечення належної експлуатації комплексу» не відповідає Типовому договору, підміняє послугу з управляння багатоквартирним будинком, яка зазначена в Типовому договорі як «забезпечення управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території».
Таким чином, Договором відповідач звузив надання послуг з управління будинком та виключив із договору послугу із забезпечення належних умов проживання і задоволення господарських потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території, в тому числі виключив із договору послугу із забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку.
Згідно вимог частини 3 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід'ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Даний кошторис відсутній, що у свою чергу позбавляє можливості перевірити відповідні статті та суми витрат коштів на утримання багатоквартирним будинком з яких виходив відповідач за зустрічним позовом коли пропонував позивачу житлові послуги та їх вартість.
У Договорі відповідачем також не зазначено вимоги до якості надання послуг з управління будинком, процедуру передачі технічної документації на будинок та в кого вказана документація повинна зберігатись, не зазначені права та обов'язки сторони співвласників будинку щодо порядку та періодичності на вимогу співвласника інформувати його про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території, отримувати від управителя штраф у розмірі, визначеному цим договорюй, за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт; на перевірку кількості та якості послуги з управління у встановленому законодавством порядку та інші права, що передбачені законодавством або прямо випливають із цього договору; не зазначена винагорода Управителя; попри те, що зазначені пункти договору є його невід'ємною частиною згідно із Типовим договором.
Недотримання таких вимог порушує права та інтереси позивача, співвласника будинку, щодо якості надання послуг з управління будинком, обов'язку відповідача щодо порядку та періодичності на вимогу співвласника інформування про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території, отримування від управителя штрафу за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт, тощо.
Посилання відповідача, на статті 6 та 627 ЦК України, що є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості не відповідає правовідносинам які виникли між позивачем та відповідачем в сфері надання житлової послуги, виходячи з наступного:
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13.07.2022 року по справі №363/1834/17 звертає увагу на те, що «свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Однак останні у договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також, якщо ці відносини врегульовані імперативними нормами. Тому сторони не можуть у договорі визначати взаємні права й обов'язки у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов'язку, як і його зміни та припинення. Тому підписання договору не означає безспірності його умов, якщо вони суперечать законодавчим обмеженням (близькі за змістом висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 1 червня 2021 року у справі №910/12876/19 (пункти 7.6-7.10).
ВС у постанові від 27 лютого 2024 року у справі № 916/2239/22 зазначив, що свобода договору, як одна з принципових засад цивільного законодавства, є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов'язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, передбаченим ст. 3 ЦК України, які обмежують свободу договору (справедливість, добросовісність, розумність). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин всупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов'язку, як і його зміни та припинення
Правовідносини між співвласниками багатоквартирного будинку та управителем врегульовані Законом України «Про житлово-комунальні послуги», Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Постановою КМУ Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» №712 від 05.09.2018 року.
Згідно ст. 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.
В одному багатоквартирному будинку договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем.
Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.
Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладений від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування, може бути достроково розірваний у випадках та порядку, визначених законом.
Згідно ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.
За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Згідно ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:
1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;
8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;
9) вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
Таким чином, суд приходить до висновку, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком не укладається с кожним власником окремо, а укладається один на багатоквартирний будинок та від імені усіх співвласників даний договір підписує уповноважена особа, яку співвласники обирають на загальних зборах.
Позивач не є уповноваженою особою. та належною стороною, щодо укладення угод з істотними умовами (обслуговування , прибирання, освітлення та ін.) відносно приміщення які не належать йому на праві власності.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).
Відповідно до абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).
Згідно частині 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків
Згідно ст. 630 ЦК України, договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду. Якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.
Відповідно до Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, даний договір укладається між Управителем та уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку особою, яка діє на підставі рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку (пункт 3 частина 1 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Предметом Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: Управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що розташований за певною адресою (далі - будинок), а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору
Таким чином, послуга з управління багатоквартирним будинком надається не конкретному співвласнику, а усім співвласникам.
Обов'язковим елементом двостороннього правочину є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов'язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.
Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об'єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.
Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов'язкового суб'єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.
Натомість у випадку недійсності чи нікчемності правочину насамперед йдеться про юридичну кваліфікацію об'єктивно наявного та вираженого у певний спосіб волевиявлення суб'єкта права щодо виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин.
Таким чином, на відміну від неукладеного правочину, оспорюваний та нікчемний правочин є такими, що відбулися, а його сторони виразили своє волевиявлення на зміну цивільних правовідносин.
Конструкція частини третьої статті 203 ЦК України визначає наявність волевиявлення учасника правочину обов'язковим і безумовним елементом, додержання якого є необхідним для чинності правочину. При цьому таке волевиявлення має бути: 1) вільним; 2) відповідати внутрішній волі учасника правочину.
В пунктах 7.5-7.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) зазначено, що порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
Як у частині першій статті 215, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов'язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов'язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Отже, тлумачення частини третьої статті 203 ЦК України дає підстави стверджувати, що вона застосовується лише тоді, коли існує хоча б якесь волевиявлення учасника правочину. Якщо процес формування його волі відбувся під впливом (тиском) зовнішніх обставин чи факторів, які її деформують, за приписами частини першої статті 215 ЦК України це є підставою для визнання правочину недійсним.
Оскільки договір про надання послуг з боку співвласників підписано позивачем, якого не було обрано на загальних зборах співвласників уповноваженою особою, то не можливо стверджувати, що відбулось волевиявлення сторін договору, у зв'язку з чим, даний договір слід визнати недійсним.
Твердження відповідача, що на час укладання спірних договорів у багатоквартирному будинку не було зареєстровано право власності на квартири/нежитлові приміщення у кількості більше 50 відсотків від загальної кількості квартир/нежитлових приміщень судом оцінюється критично, оскільки відповідачем не надана до суду жодних належних та допустимих доказів щодо підтвердження даного факту.
Твердження відповідача, що відповідач був вимушений укладати з кожним співвласником дані договори, оскільки співвласники не проводили загальні збори щодо вибору управителя судом не приймається, оскільки відповідно до правової позиції ВС, яка викладена у постанові від 14 грудня 2023 року по cправі №908/2078/22, за відсутності волевиявлення співвласників багатоквартирних будинків щодо прийняття рішення про модель організації договірних відносин з виконавцями комунальних послуг ініціатива щодо його укладення надається безпосередньо виконавцям таких послуг.
Таким чином, відповідач не отримавши рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку щодо: вибору управителя; уповноваженої особи, яка від імені усіх співвласників підпише з управителем договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком; змісту договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком; вартість послуги управителя з надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зобов'язаний був самостійно ініціювати дані загальні збори.
Доказів щодо не проведення співвласниками загальних зборів, а також доказів щодо ініціювання відповідачем загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку відповідачем не надано.
Щодо твердження відповідача про можливість існування більше одного управителя у багатоквартирному будинку.
Відповідно до пунктів 7 та 8 частини 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, які затверджені наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. №76, Управитель - особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі - управління будинком) і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.
Згідно ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до Обов'язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, який затверджений Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 27 липня 2018 року №190, входять наступні роботи (послуги):
1. Технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем: водопостачання; водовідведення; теплопостачання; гарячого водопостачання; зливової каналізації; електропостачання; газопостачання.
2. Технічне обслуговування ліфтів.
3. Обслуговування систем диспетчеризації.
4. Обслуговування димових та вентиляційних каналів.
5. Технічне обслуговування систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності).
6. Поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків), та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.
7. Поточний ремонт внутрішньобудинкових систем: водопостачання; водовідведення; теплопостачання; гарячого водопостачання; зливової каналізації; електропостачання; газопостачання.
8. Поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності).
9. Прибирання прибудинкової території.
10. Прибирання приміщень загального користування (у тому числі допоміжних).
11. Прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами.
12. Дератизація.
13. Дезінсекція.
14. Придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку.
Крім того, відповідно до пункту 9 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затвердженні постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 р. №712, послуга з управління включає:
забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, згідно з відомостями про таку земельну ділянку, що містяться у Державному земельному кадастрі, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.
Таким чином, будучи управителем багатоквартирного будинку відповідач та надаючи послуги з управління багатоквартирним будинком, в тому числі освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку зобов'язаний укласти з АТ «ДТЕК Одеські електромережі» договір про надання послуг з розподілу (передачі) електричної енергії.
Оскільки, відповідно до пункту 2.1.8. Правил роздрібного ринку електричної енергії, затверджені Постанова Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг №312 від 14.03.2018 року, Для укладення договору споживача про надання послуг з розподілу (передачі) електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку заявник має надати оператору системи такі документи: копію договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком або копію рішення відповідного органу про обрання управителя багатоквартирного будинку - у разі якщо функції з управління багатоквартирним будинком здійснюються фізичною особою - підприємцем або юридичною особою - суб'єктом підприємницької діяльності, яка за договором чи на підставі рішення відповідного органу забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Згідно відповіді Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг, в особі відділу НКРЕКП у Одеській області від 12.04.2023 року, ПП «КК «КОІН» не укладало з АТ «ДТЕК Одеські електромережі» договір споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії щодо багатоквартирного будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 .
Матеріалами справи підтверджується та сторонами не спростовано факт того, що Договір споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії №7369 за вказаною адресою АТ «ДТЕК Одеські електромережі» укладено з іншою юридичною особою ТОВ «Керуюча компанія «КОІН», який було достроково припинено 15.11.2022 відповідно до положень пункту 4.27 глави 4.2 розділу ІV ПРРЕЕ.
Таким чином, суд приходить до висновку, що оскільки відповідач не укладав з виробниками комунальних послуг жодних договорів колективного споживання комунальних послуг, відповідача не було обрано на загальних зборах співвласників управителем багатоквартирного будинку, та відповідач не надав суду докази, що відповідач був організатором загальних зборів співвласників, відповідач не мав право укладати з позивачем спірний договір про відшкодування комунальних витрат та договір про надання послуг.
Суд також вказує, що виходячи з предмету спору та доказування судом не досліджувались обставини та не дається оцінка фактам того, що спірні договори фактично виконувались сторонами. Так сторони підтвердили, що певний час відповідач надавав відповідні послуги співвласникам квартир у багатоквартирному будинку, а власники квартир оплачували висталвені для них рахунки по обслуговуванню (управлінню) будинку, а не їх квартир.
На час розгляду справи та вирішення спору по суті спірні договори припинили свою дію.
Виходячи з вищвикладеного, в даному випадку виходячи з обставин справи, на переконання суду повернення осіб до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення судом не визначається.
Керуючись ст. ст. 12, 13, 76,77, 141, 259, 263, 264, 265, 268,272,273 ЦПК України, -
Позовну заяву ОСОБА_1 до Приватного підприємства «КК «КОІН» третя особа Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «П'ЄР» про визнання договорів недійсними - задовольнити.
Визнати недійсним договір від 14.09.2021 року про надання послуг, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «КК КОІН», код ЄДРПОУ 43952383.
Визнати недійсним договір від 14.09.2021 року про відшкодування комунальних витрат, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «КК КОІН», код ЄДРПОУ 43952383.
Стягнути з Приватного підприємства «КК КОІН», код ЄДРПОУ 43952383, на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 сплачений судовий збір у розмірі 2147,20 грн.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.
Суддя А.В. Науменко
У зв'язку з перебуванням головуючого судді у відрядженні повний текст рішення виготовлений 22.05.2025 року.
Суддя А.В. Науменко
08.05.25