вул. В'ячеслава Чорновола, 29/32, м. Кропивницький, 25006,
тел. (0522) 30-10-22, 30-10-23, код ЄДРПОУ 03499951,
e-mail: inbox@kr.arbitr.gov.ua, web: http://kr.arbitr.gov.ua
15 травня 2025 рокуСправа № 912/79/25
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Тимошевської В.В. за участі секретаря судового засідання Проскурні О.О. розглянув у відкритому судовому засіданні справу №912/79/25
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Світ", вул. Героїв України, 73, м. Світловодськ, Кіровоградська область, 27502
до відповідача: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Файний дім - 65", вул. Героїв України, 65, м. Світловодськ, Кіровоградська область, 27502
про визнання недійсним рішення загальних зборів
Представники:
від позивача - Шумський В.М., директор, Прилуцький О.С., витяг з ЄДРПОУ, Мельничик М.Г., адвокат, ордер серія ВА №1099929 від 20.12.2024 (відеоконференція);
від відповідача - Васечко О.І., адвокат, ордер серія АА №1542750 від 13.02.2025 (відеоконференція).
В засіданні суду оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Світ" (далі - ТОВ "Світ", позивач) звернулось до господарського суду з позовною заявою з вимогами до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Файний дім - 65" (далі - ОСББ "Файний дім - 65", відповідач) про визнання недійсним рішення загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Файний дім - 65" від 01.08.2020, оформлені протоколом № 1 загальних зборів ОСББ, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м. Світловодськ, вул. Героїв України, 65 від 01.08.2020.
В обґрунтування підстав позову зазначено про порушення прав позивача на участь у зборах з реалізацією відповідних прав на таких зборах, що сталось внаслідок неповідомлення ТОВ "Світ" про проведення зборів. Позивач зазначає про неприйнятність рішення зборів в силу вимог п. 13 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", оскільки не враховано площу, яка належить ТОВ "Світ". Зазначено про ненадання позивачу кошторису на обґрунтування розміру сплати внеску за квадратний метр.
Ухвалою суду від 29.01.2025 за поданим позовом відкрито провадження у справі №912/79/25 за правилами загального позовного провадження. У справі призначено підготовче засідання, сторонам встановлено строк для подання заяв по суті справи.
Ухвалою суду про відкриття провадження у справі суд відмовив у задоволенні клопотання ТОВ "Світ" про витребування доказів.
Відповідач позовні вимоги заперечив, про що до справи подано відзив на позов, з підстав такого: всі процедури щодо оповіщення співвласників були виконанні в повному обсязі, тоді як документи стосовно повідомлення не збереглися внаслідок тривалого проміжку часу після проведення зборів та відсутності будь-яких претензій щодо зборів; керівнику ТОВ "Світ" не могло бути невідомо про створення та існування ОСББ, членом якого він є, а тому позивач мав можливість звернутись до ОСББ з будь-якими питаннями; згідно ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" рішення приймаються залежно від кількості усіх співвласників, а не від загальної площі квартир і нежитлових приміщень; технічна помилка при зазначені загальної кількості квадратних метрів не вплинула на законність прийнятого рішення, оскільки за рішення проголосувало 47 співвласників із 65; після виявлення розбіжностей у площі будинку було проведено в січні 2021 року нові збори, на яких затверджено внески; права ТОВ "Світ" не порушені, оскільки позивач має можливість реалізувати своє право участі в управлінні будинку; позивач не обґрунтовує співмірність балансу своїх прав та інтересів з правами та інтересами інших співвласників (а.с. 58-84).
Ухвалою від 18.02.2025 суд продовжив позивачу строк на подання відповіді на відзив до 24.02.2025.
24.02.2025 позивач подав відповідь на відзив, в якій з приводу заперечень відповідача навів такі аргументи: докази повідомлення ТОВ "Світ" про проведення зборів не надано, тоді як позивачу до 06.12.2024 не було відомо про створення ОСББ; оспорюване рішення прийнято без участі позивача; висновок відповідача, що рішення приймаються залежно від кількості усіх співвласників, а не від загальної площі приміщень суперечить ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"; позивач не оспорює рішення установчих зборів; на адресу позивача не направлялось жодного рішення загальних зборів, що підтверджує порушення його прав; позивач самостійно утримує своє нежитлове приміщення та не використовує місць загального користування, тоді як співвласники користуються нежитловим приміщенням позивача - підвалом; оплата внесків здійснювалась фізичною особою ОСОБА_1 , а не ТОВ "Світ" (а.с. 88-91).
Згідно заперечень на відповідь на відзив відповідач зазначив таке: оповіщення всіх співвласників було здійснено, а докази не збереглися внаслідок тривалого проміжку часу, що пройшов після проведення зборів; співвласнику майна ТОВ "Світ" не могло бути невідомо про створення та існування ОСББ, оскільки він неодноразово звертався до ОСББ з різноманітних питань; ч. 9 ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" в редакції на дату проведення оспорюваних зборів, передбачала, що рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників; доводи позивача про самостійне утримання приміщення не заслуговують на увагу, оскільки позивач є власником приміщення на першому поверсі житлового будинку; до обов'язків ОСББ не входить утримання приватного майна співвласників; утримання спільного майна, яке знаходиться на приватній території, ОСББ здійснює в межах своїх можливостей щодо доступу до такого майна; фізична особа ОСОБА_1 є засновником, керівником, бенефіціарним власником ТОВ "Світ", а тому у відносинах зі здійснення управління та власності ТОВ "Світ" його неможливо відокремити (а.с. 102-106).
25.02.2025 суд розпочав підготовче засідання, в якому оголосив перерву до 11.03.2025.
11.03.2025 суд продовжив підготовче засідання, в якому постановив ухвалу, згідно якої: у задоволенні клопотання відповідача про неприйняття судом відповіді позивача на відзив відмовив; прийняв та враховує під час розгляду справи відповідь на відзив, подану позивачем; пояснення фізичної особи ОСОБА_1 від 24.02.2025 залишив без розгляду; доказ, який подано позивачем разом з відповіддю на відзив (Витяг з реєстру речових прав) залишив без розгляду; визнав поважними причини пропуску відповідачем строку на подання доказів, поновив такий строк та прийняв і враховує під час розгляду справи докази, які подано відповідачем із запереченнями на відповідь на відзив; у задоволенні клопотання позивача про виклик свідка від 11.03.2025 відмовив.
У підготовчому засіданні суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 15.04.2025.
15.04.2025 суд відкрив судове засідання з розгляду справи по суті, в якому оголосив перерву до 15.05.2025.
15.05.2025 до суду від позивача надійшла заява (виступ у дебатах) з поясненнями.
15.05.2025 суд продовжив судове засідання з розгляду справи по суті.
В судовому засіданні представники позивача позовні вимоги підтримали повністю. Суд повідомлено, що подана позивачем заява з поясненнями від 15.05.2025 є виступом у дебатах.
Суд враховує, що "Виступ у дебатах" не є заявою по суті справи згідно положень ст. 161 ГПК України і складення такого документа прямо не передбачено нормами Господарського процесуального кодексу України.
Однак виходячи із конкретних обставин справи, адвокат самостійно визначається зі стратегією захисту інтересів свого клієнта та алгоритмом дій задля задоволення вимог останнього та найкращого його захисту (п. 64 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 у справі N 755/9215/15-ц).
За вказаних обставин, подані позивачем "Виступ у дебатах" долучається судом до матеріалів справи, однак не оцінюється як заява по суті справи в розумінні ст. 161 Господарського процесуального кодексу України.
Представник відповідача в засіданні суду заперечив проти задоволення позову.
Розглянувши матеріали справи та дослідивши в судовому засіданні докази у справі, заслухавши пояснення представників сторін, які наведено в обґрунтування підстав позову і заперечень проти позовних вимог, суд встановив наступні обставини, які є предметом доказування у справі.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав, за ТОВ "Світ" зареєстровано право власності на приміщення (одноповерхове цегляне, магазин та підвал) загальною площею 1041,9 кв.м., що розташоване за адресою: Кіровоградська область, м. Світловодськ, вул. Героїв України, будинок 65 (а.с. 12).
Вказане приміщення розташовано у багатоквартирному будинку (підвал та перший поверх) за вказаною адресою, що визнається обома сторонами.
15.07.2020 проведено установчі збори співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м. Світловодськ, вул. Героїв України, будинок 65, на яких вирішено створити ОСББ "Файний дім - 65" та затверджено статут останнього (а.с. 26-31).
Державна реєстрація ОСББ "Файний дім - 65" проведена 28.09.2020 (а.с. 33-34).
01.08.2020 проведено загальні збори співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м. Світловодськ, вул. Героїв України, будинок 65, про що оформлено протокол № 1 (а.с. 13-25), з таким порядком денним:
1.Обрання Голови та Секретаря зборів, голови та членів Лічильної комісії.
2.Обрання членів Правління Об'єднання.
3.Обрання Голови Правління Об'єднання.
4.Обрання Ревізійної комісії Об'єднання.
5.Визначення форми управління будинком.
6.Встановлення розміру внесків на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
По кожному з наведених питань прийнято рішення, а саме:
1. Обрано голову та секретаря зборів, голови ат членів лічильної комісії.
2. Обрано членів правління об'єднання.
3. Обрано голову правління об'єднання.
4. Обрано ревізійну комісію об'єднання.
5. Визначено форму правління об'єднання: " Здійснювати управління багатоквартирним будинком через статутні органи управління та укласти договір на управління багатоквартирним будинком із ТОВ «УК «ГОСПОДАРНИК». Затвердити умови договору на управління багатоквартирним будинком із ГОВ «УК «ГОСПОДАРНИК». Доручити Голові Правління Об'єднання Громовий Тетяні Михайлівні підписати договір на управління багатоквартирним будинком із ТОВ «УК «ГОСПОДАРНИК».
6. Затверджено середньомісячний кошторис витрат об'єднання та загальнообов'язковий розмір щомісячних внесків власників та наймачів житлових та нежитлових приміщень на поточне утримання будинку і прибудинкової території в розмірі 6 гривень 00 копійок за 1 м.кв загальної площі. Розрахунок (оплату) проводити не пізніше останнього дня поточного місяця.
02.10.2020 ОСББ "Файний дім - 65" звернулось до ТОВ "УК "ГОСПОДАРНИК" з повідомленням про розірвання договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій багатоквартирного будинку по вул. Героїв України, 65 в м. Світловодськ та про передачу відповідної документації (а.с. 68).
30.11.2020 складено Акт, за яким від ТОВ "УК "ГОСПОДАРНИК" передано до ОСББ "Файний дім - 65" документи на будинок, серед яких технічний паспорт (а.с. 69).
10.01.2021 проведено загальні збори співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м. Світловодськ, вул. Героїв України, будинок 65, про що оформлено протокол № 1, на яких прийнято такі рішення:
- затверджено середньомісячний кошторис витрат об'єднання та загальнообов'язковий розмір щомісячних внесків власників та наймачів житлових та нежитлових приміщень на поточне утримання будинку і прибудинкової території в розмірі 6 гривень 00 копійок за 1 м.кв загальної площі; розрахунок (оплату) проводити не пізніше останнього дня поточного місяця;
- затверджено кошторис ОСББ "Файний дім - 65" на 2021-2025 роки (а.с. 75-79).
Як зазначає ТОВ "Світ", його не було повідомлено у встановленому Законом та Статутом порядку про проведення зборів від 01.08.2020, що призвело до порушення права ТОВ "Світ" в особі керівника прийняти участь у засіданні загальних зборів ОСББ "Файний дім - 65", а саме:
- запропонувати на затвердження порядок денний загальних зборів;
- висунути власну кандидатуру та стати членом правління Об'єднання (враховуючи площу належного товариству приміщення);
- висунути свою кандидатуру на посаду голови Правління Об'єднання, оскільки діюча голова правління ОСОБА_2 не є співвласником будинку;
- ознайомитися з проектом договору на управління багатоквартирним будинком із ТОВ «УК «Господарник», заперечувати проти укладання такого договору з підстав, що керівником ТОВ «УК «Господарник» є чоловік обраної на цих зборах голови правління ОСОБА_2 ;
- вимагати ознайомлення з кошторисом витрат складеним на обґрунтування розміру щомісячного внеску в розмірі 6,00 грн. за 1 кв.м. площі.
Позивач вказує про недостовірність у протоколі відомостей щодо загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, внаслідок чого фактична присутність на зборах власників є меншою 50% площі усіх квартир та нежитлових приміщень, а тому рішення на зборах є неприйнятними в силу вимог п. 13 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Зазначено про ненадання позивачу кошторису на обґрунтування розміру сплати за квадратний метр.
За наведених вище підстав, ТОВ "Світ" просить визнати недійсним рішення загальних зборів ОСББ "Файний дім - 65" від 01.08.2020, оформлені протоколом № 1.
Норми права, застосовані судом.
Відповідно до ч. 1 ст. 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон "Про ОСББ" ).
Статтею 58 Конституції України унормовано, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
З підстав наведеного, суд застосовує Закон "Про ОСББ" в редакції на дату скликання та проведення зборів від 01.08.2020.
Статтею 1 Закон "Про ОСББ" (тут і надалі в редакції на дату виникнення спірних правовідносин) передбачено, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Згідно ч. 1 ст. 4 Закону "Про ОСББ", об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об'єднання (ч. 3 ст. 4).
Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання (ч. 4 ст. 4).
За змістом ст. 6 Закону "Про ОСББ" об'єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Для створення об'єднання скликаються установчі збори. Установчі збори приймають рішення з питань порядку денного з можливістю їх обговорення.
Зазначена норма також визначає спосіб повідомлення співвласників про проведення установчих зборів, порядок їх проведення, голосування та прийняття рішень.
Частиною 14 ст. 6 Закону "Про ОСББ" передбачено, що державна реєстрація об'єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об'єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.
Відповідно до ст. 10 Закону "Про ОСББ" органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об'єднання (ч. 1). Вищим органом управління об'єднання є загальні збори (ч. 2). Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об'єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників (ч. 3).
Згідно ч. 9 ст. 10 Закону "Про ОСББ" до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема: обрання членів правління об'єднання; затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Стаття 10 Закону "Про ОСББ" також визначає порядок голосування і прийняття рішень на зборах та передбачає, що статутом об'єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.
Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону "Про ОСББ" управління багатоквартирним будинком здійснює об'єднання через свої органи управління.
Мотивована оцінка аргументів сторін і поданих доказів.
Як встановлено матеріалами справи, ОСББ "Файний дім - 65" зареєстровано в ЄДРПОУ 28.09.2020, а отже саме із зазначеної дати таке об'єднання вважається створеним і таким, що набуло статусу юридичної особи.
Збори, рішення по яким є предметом оскарження у даній справі, проведено 01.08.2020, тобто до моменту реєстрації ОСББ "Файний дім - 65" та набуття останнім відповідної правоздатності юридичної особи.
Поряд з цим, суд враховує, що статтею 6 Закону "Про ОСББ" не передбачено заборони щодо внесення до порядку денного установчих зборів інших питань діяльності ОСББ, зокрема щодо прийняття рішень, які віднесено статтею 10 вказаного Закону до виключної компетенції загальних зборів ОСББ (обрання його органів управління, вирішення інших питань організації діяльності об'єднання затвердженням первісного кошторису, визначення розміру членських внесків). Закон "Про ОСББ" не обмежує прав співвласників у їх волевиявленні щодо прийняття колективного рішення з питань, віднесених до виключної компетенції зборів співвласників, за наявності необхідної кількості голосів на установчих зборах для прийняття відповідного рішення, яке віднесено до компетенції загальних зборів співвласників, оскільки прийняття таких рішень відповідає меті утворення ОСББ за цим Законом - визначення порядку колективного управління спільним майном співвласниками.
Так, відповідно до п.п. 12, 13 ч. 2 ст. 9 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань" в Єдиному державному реєстрі містяться відомості про юридичну особу, у тому числі відомості про органи управління юридичної особи та про її керівника. Формою заяви щодо державної реєстрації юридичної особи (крім громадських формувань та органів влади) (форма 2), затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 18 листопада 2016 року № 3268/5, передбачено внесення відомостей про керівника юридичної особи.
Отже, ще до державної реєстрації ОСББ воно повинне прийняти рішення про обрання членів правління ОСББ.
Отже, компетенція установчих зборів ОСББ не обмежується повноваженнями, визначеними ст. 6 Закону "Про ОСББ", а установчі збори вправі також приймати рішення, передбачені статтею 10 цього Закону, в тому числі рішення про визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Вказаний висновок відповідає висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 01.02.2022 у справі № 910/5179/20.
Рішення зборів співвласників щодо визначення розміру витрат на управління багатоквартирним будинком не може бути визнано недійсним тільки тому, що загальні збори співвласників відбулися у формі "установчих зборів", а не "загальних зборі", як це передбачено статтями 6, 10 Закону № 2866-ІІІ, оскільки така процедура не нівелює волевиявлення самих співвласників щодо складу витрат на утримання багатоквартирного будинку (кошторису), розміру та порядку здачі співвласниками внесків на утримання спільного майна у ньому (висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 01.02.2022 у справі № 910/5179/20).
За вказаних обставин прийняття на зборах від 01.08.2020 рішень ще до моменту реєстрації ОСББ не порушує вимоги Закону "Про ОСББ". До вказаних зборів підлягає застосуванню ст. 6 Закону "Про ОСББ", що також узгоджується з відсильною нормою ст. 10 вказаного Закону.
Як зазначено, за ст. 6 Закону "Про ОСББ" передбачено надсилання (вручення) письмового повідомлення про проведення зборів ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення таких зборів.
Суд констатує, що матеріали справи не містять жодних доказів надсилання відповідного повідомлення на адресу ТОВ "Світ".
Посилання відповідача на знищення таких документів не приймається судом, оскільки вказане не мотивовано жодними обґрунтованими поясненнями та документами.
Так, наказом Міністерства юстиції України 18.06.2015 № 1000/5 затверджено Правила організації діловодства та архівного зберігання документів у державних органах, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах і організаціях, які встановлюють єдині вимоги щодо створення управлінських документів і роботи зі службовими документами, а також порядок їх архівного зберігання, у тому числі, на підприємствах, в установах і організаціях незалежно від форм власності (далі - установи).
Вказані Правила передбачають складення, зокрема: номенклатури справ, в якій зазначаються строки зберігання документів; актів про вилучення для знищення документів, не внесених до Національного архівного Фонду тощо.
У даному випадку відповідач не надає жодного доказу, які б підтверджували знищення відповідних документів.
З підстав викладеного та застосовуючи положення ст. 79 ГПК України щодо вірогідності доказів, суд вважає докази (твердження) позивача з приводу відсутності повідомлення останнього про проведення зборів 01.08.2020 більш вірогідними ніж докази (твердження) відповідача на спростування викладеного.
Отже, згідно матеріалів справи суд не встановив обставин повідомлення ТОВ "Світ" у визначеному ст. 6 Закону "Про ОСББ" порядку повідомлення про проведення зборів 01.08.2020.
Поряд з цим, неналежне повідомлення співвласника багатоквартирного будинку про проведення загальних зборів не є безумовною підставою для визнання таких зборів недійсними.
Наведене узгоджуються зі сталою та послідовною позицією Верховного Суду, що викладена, зокрема, у постановах від 05.02.2025 у справі № 924/1270/23, від 16.01.2025 у cправі № 916/1126/24.
Згідно зазначених постанов, безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів є: прийняття загальними зборами рішення за відсутності кворуму для проведення загальних зборів чи прийняття рішення; прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів.
Розглядаючи спір про визнання недійсними рішень загальних зборів з підстав порушень, допущених під час скликання та проведення загальних зборів, суд повинен встановити порушення прав позивача оспорюваним рішенням загальних зборів.
У постанові від 20.04.2023 у справі №914/2547/21 Верховний Суд зазначив, що розглядаючи спір про визнання недійсними рішень загальних зборів з підстав порушень, допущених під час скликання та проведення загальних зборів, суд повинен встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів позивача. Також суд повинен у кожному конкретному випадку оцінити характер порушення, враховуючи баланс інтересів як позивача, так і інших співвласників ОСББ.
Виключно встановлення окремих порушень під час скликання та проведення загальних зборів учасників юридичних осіб не призводить до обов'язкового визнання недійсним рішення таких зборів. При цьому Верховний Суд констатував, що інтереси окремого власника можуть не збігатися з інтересами інших співвласників багатоквартирного будинку. Тому, вирішуючи питання щодо визнання недійсними рішення загальних зборів, суди мають враховувати баланс інтересів усіх співвласників та самого об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, уникати зайвого втручання в питання діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, які вирішуються загальними зборами співвласників (постанова Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №917/1891/21).
За змістом протоколу № 1 від 01.08.2020 у вказаних зборах взяли участь 47 осіб при загальній кількості співвласників 65 осіб. Всі присутні на зборах співвласники проголосували за прийняття рішень, які включено до порядку денного.
Згідно матеріалів справи сторонами не повідомляється про іншу більшу кількість співвласників відповідного будинку.
Отже, за рішення на зборах від 01.08.2020 проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників будинку, що відповідає, як вимогам ч. 9 ст. 6 Закону "Про ОСББ, так вимогам ч. 14 вказаної норми в редакції на дату прийняття оспорюваних рішень.
Суд відхиляє посилання позивача на норми ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" щодо умов, за яких рішення вважається прийнятим, оскільки в даному випадку підлягають застосуванню саме норми Закону "Про ОСББ", які також визначають такі умови.
Так, відповідно до ч.1 ст.10 Закону "Про ОСББ" (в редакції на дату прийняття оспорюваного рішення) якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Висновки Верховного Суду у постановах від 02.12.2020 у справі № 916/86/20 та від 22.06.2021 у справі № 910/9672/20, на які посилається позивач, ґрунтуються на наявності підстав для застосування ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в тих питаннях, які не регламентовані ст. 6 Закону "Про ОСББ".
У даному випаду, частина 9 ст. 6 та ч. 14 ст. 10 Закону "Про ОСББ" містить чіткі умови, за яких рішення вважається прийнятим, а тому підстави для застосування інших умов згідно ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" відсутні.
Також суд вважає безпідставним посилання позивача на порушення під час проведення зборів положень статуту ОСББ "Файний-дім 65", оскільки, як встановлено, вказане ОСББ в розумінні ч. 14 ст. 6 Закону "Про ОСББ" утворено після його реєстрації, тобто з 28.09.2020.
Тобто, збори від 01.08.2020, рішення по яким оспорюється, проведено до моменту утворення ОСББ "Файний-дім 65", а тому підстав для застосування положень статуту ОСББ до моменту реєстрації такого ОСББ суд не вбачає.
Щодо вказівки у протоколі № 1 від 01.08.2020 неправильної площі будинку, суд зазначає, що відповідач у відзиві на позов вказаних обставин не заперечив та пояснює відсутністю станом на дату проведення вказаних зборів достовірних відомостей про загальну площу всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у відповідному багатоквартирному будинку.
суд встановив, що згідно матеріалів справи, ОСББ "Файний-дім 65" після його реєстрації направило колишньому балансоутримувачу будинку ТОВ "УК "Господарник" повідомлення про передачу документації на будинок. За Актом від 30.11.2020 таку документацію було передано, серед якої технічний паспорт на будинок.
Як зазначає відповідач, після виявлення розбіжностей у кількості квадратних метрів приміщень будинку було скликано загальні збори, які відбулись 10.01.2021 та на яких знову було затверджено розмір внесків на утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території.
Відповідно до долученого до матеріалів справи протоколу № 1 загальних зборів ОСББ "Файний-дім 65" від 10.01.2021 вказано про загальну площу всіх квартир та нежитлових приміщень будинку в розмірі 3 147,71 кв.м, з якої загальна площа ТОВ "Світ" 1 041,9 кв.м.
Суд вважає, що зазначена у протоколі від 02.08.2020 помилка щодо площі приміщень не вплинула на результати голосування на зборах від 01.08.2020, оскільки, як вже зазначено вище, ч. 9 ст. 6 та ч. 14 ст.10 Закону "Про ОСББ" в редакції на дату прийняття рішень на зборах від 01.08.2020 передбачали, що рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.
Тобто, на дату прийняття оспорюваного рішення норми законодавства передбачали, що таке рішення приймається залежно від кількості усіх співвласників, а не від загальної площі всіх квартир та нежилих приміщень, як вже передбачено Законом "Про ОСББ" з урахуванням змін згідно Закону № 3270-IX від 14.07.2023.
У даному випадку на зборах від 01.08.2020 "за" прийняття рішень проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників, що є достатнім для прийняття таких рішень. Окрім того, загальна площа таких співвласників є більшою від загальної площі приміщень ТОВ "Світ".
Щодо тверджень позивача про не надання кошторису на обґрунтування розміру плати за квадратний метр площі, суд зазначає, що позивач не мотивує як саме в даному випадку вказане порушило його права у питанні затвердженого розміру внеску, за який проголосувала більша кількість співвласників будинку.
Так, ОСББ має право встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, які за ст. 21 Закону "Про ОСББ" належать до коштів об'єднання, та зобов'язане забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна (ст. 18 Закону "Про ОСББ").
Об'єднання забезпечує утримання та експлуатацію багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку (ст. 18 Закону "Про ОСББ").
Для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об'єднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг (ст. 22 Закону "Про ОСББ").
Отже, виконання ОСББ своїх завдань реалізовується, у тому числі, за рахунок власних коштів, які формуються за рахунок внесків і платежів співвласників. Відповідно, можливість виконання таких завдань ставиться у вагому залежність від сплати відповідних внесків співвласниками.
В свою чергу співвласник за приписами ст. 15 Закону "Про ОСББ" зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
У даному випадку, як стверджує відповідач та що не спростовується позивачем, договір на управління багатоквартирним будинком з ТОВ "УК "Господарник" не укладався. Тобто безпосереднім управителем відповідного будинку залишилось ОСББ "Файний дім -65".
На зборах від 01.08.2020 "за" рішення про затвердження розміру внесків проголосували співвласники, кількість яких відповідає вимогам ч. 9 ст. 6 Закону "Про ОСББ" (більше половини загальної кількості усіх співвласників) та вимогам ч. 14 ст. 10 вказаного Закону у редакції на дату прийняття оспорюваного рішення (дві третини загальної кількості усіх співвласників).
Як зазначено у постанові Верховного Суду від 01.09.2023 по справі №909/1154/21, у кожному конкретному випадку судам слід досліджувати дійсні підстави та мотиви звернення до суду учасника товариства з позовом про визнання недійсними рішень загальних зборів учасників, зокрема і у випадку, якщо учасник товариства звернувся до суду з таким позовом через тривалий час після стверджуваного порушення його прав.
Згідно матеріалів справи, позивач не повідомляє про сплату будь-яких внесків до ОСББ, пояснюючи вказане своєю необізнаністю про існування ОСББ "Файний дім -65". Позивач заперечує оплату 05.12.2022 та 05.01.2023 "внесків на утримання будинку ОСББ", як юридичною особою, та стверджує, що він самостійно утримував належне йому на праві власності майно. Про оспорюване рішення стало відомо внаслідок подання ОСББ "Файний дім-65" позову до господарського суду про стягнення заборгованості зі сплати внесків (справа № 912/2807/24).
Суд зазначає, що згідно приписів ст. 13 Конституції України власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.
В силу положень ст. 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
При цьому, за ст. ст. 5, 7 вказаного Закону спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, щодо якого співвласники зобов'язані забезпечувати, зокрема, належне утримання, технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту тощо.
Згідно визначення, наведеного у ст. 1 зазначеного Закону, спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія
Відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги" послуга з управління будинком належить до житлово-комунальних послуг.
Таким чином, є загальновідомими обставини щодо обов'язковості управління майном багатоквартирного будинку всіма співвласниками такого будинку, включаючи власників (фізичних, юридичних осіб) квартир та нежилих приміщень, а також обов'язок співвласників забезпечувати утримання не лише свого власного майна, а й усього спільного майна багатоквартирного будинку.
Як встановлено матеріалами справи, ТОВ "Світ" є власником нежилого приміщення, яке розташовано на першому поверсі (підвал) багатоквартирного майна. Тобто позивач є власником майна, яке розташовано безпосередньо у багатоквартирному будинку, а тому є співвласником багатоквартирного будинку з відповідними, як правами, так і обов'язками співвласника.
В ст. 3 Цивільного кодексу України закріплені загальні засади цивільного законодавства, серед яких справедливість, добросовісність та розумність.
За вказаних обставин суд вважає, що при добросовісному здійснені своїх прав співвласника багатоквартирного будинку ТОВ "Світ" має бути обізнаним, як про форму правління відповідного багатоквартирного будинку, так і про свій обов'язок щодо, зокрема, утримання спільного майна.
Натомість у даній справі позивач вказує про утримання лише належного йому на праві власності майна, не зазначаючи при цьому про свою участь в утриманні спільного майна багатоквартирного будинку. Також позивач не повідомляє про оплату ним житлово-комунальної послуги, якою також є управління будинком, на користь, зокрема, іншого управителя та/або в іншому розмірі, виходячи з фактичного обсягу наданих послуг.
З підстав викладеного, суд вважає мотивованим твердження відповідача, що подання позову у даній справі через такий тривалий час після прийняття оспорюваного рішення (майже п'ять років) пов'язаний зі зверненням ОСББ "Файний дім-65" з позовом до суду про стягнення заборгованості (справа № 912/207/24) та спрямоване на створення перешкод у діяльності такого ОСББ, а не на фактичне вирішення спірних питань з ОСББ.
Оспорюване рішення, яким також затверджено розмір внесків, прийнято ще 01.08.2020, тобто майже п'ять років назад, а тому визнання недійсним такого рішення ставить під сумнів правомірність формування ОСББ власного грошового фонду, який вже міг бути використаний для виконання безпосередніх завдань ОСББ в інтересах усіх співвласників багатоповерхового будинку.
Крім того, згідно висновку Верховного Суду у постанові від 14.09.2022 у справі № 914/3112/19 суд не повинен втручатися в питання, які віднесені законом до компетенції загальних зборів ОСББ і оцінювати обґрунтованість розміру внесків, якщо такий розмір внесків був затверджений співвласниками на загальних зборах, проведених із дотриманням вимог закону.
Згідно матеріалів справи, суд не встановив порушень законодавства під час проведення зборів від 01.08.2020, крім обставин не повідомлення позивача про їх проведення, що, як зазначено вище, у даній справі не є достатньою підставою для визнання такого рішення недійсним.
У постанові від 29.01.2025 у справі № 916/1294/21 Верховний Суд звертає увагу на те, що визнання рішень щодо обрання органів управління, затвердження кошторису та розміру внесків, інших важливих для діяльності ОСББ рішень недійсними в судовому порядку, як правило, відбувається через значний проміжок часу після їх прийняття і має негативні наслідки на діяльність ОСББ, адже створює ситуацію правової невизначеності для всіх співвласників і самого ОСББ. За таких умов суд повинен приділяти ще більше уваги дослідженню питань балансу інтересів співвласників ОСББ, з'ясуванню того, яке саме право співвласника було порушено оскаржуваним рішенням і можливості його відновлення саме через скасування рішень, а не іншим шляхом.
Так позивач стверджує, що внаслідок не повідомлення про збори порушено права ТОВ "Світ" прийняти участь у засіданні загальних зборів ОСББ "Файний дім - 65", а саме:
- запропонувати на затвердження порядок денний загальних зборів;
- висунути власну кандидатуру та стати членом правління Об'єднання (враховуючи площу належного товариству приміщення);
- висунути свою кандидатуру на посаду голови Правління Об'єднання, оскільки діюча голова правління ОСОБА_2 не є співвласником будинку;
- ознайомитися з проектом договору на управління багатоквартирним будинком із ТОВ «УК «Господарник», заперечувати проти укладання такого договору з підстав, що керівником ТОВ «УК «Господарник» є чоловік обраної на цих зборах голови правління ОСОБА_2 ;
- вимагати ознайомлення з кошторисом витрат складеним на обґрунтування розміру щомісячного внеску в розмірі 6,00 грн. за 1 кв.м. площі.
Суд констатує, що ТОВ "Світ" є співвласником багатоквартирного будинку та наділений відповідними правами співвласника.
Тобто позивач, як співвласник має право брати участь в управлінні, а тому має можливість здійснити відповідні дії щодо скликання загальних зборів для вирішення питання про зміну членів правління та висунення власної кандидатури, а також для вирішення інших питань.
Позивач не повідомляє, які нагальні для вирішення питання мали бути розглянуті саме на зборах від 01.08.2020 та не зазначає про втрату можливості розгляду таких питань після зазначених зборів.
Відповідно до ст. 14 Закону "Про ОСББ" позивач має право, у тому числі одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання, а тому не повідомлення його про проведення зборів від 01.08.2020 не позбавило позивача права на отримання відповідної інформації. Окрім того, як вже зазначено, договір на управління багатоквартирним будинком із ТОВ "УК "Господарник" не укладався, будь-який кошторис на зборах не затверджувався.
Отже позивач станом на теперешній час має можливість реалізації відповідних прав співвласника багатоквартирного будинку та у контексті зазначеного не повідомляє як саме впливає на можливість реалізації таких прав станом на теперішній час наявність прийнятого більшістю співвласників рішення від 01.08.2020 та які конкретно права чи інтереси позивача будуть відновленні внаслідок визнання такого рішення недійсним.
Крім того, позивач не повідомляє як саме рішення про обрання правління, ревізійної комісії, затвердження розміру внесків, визнання форми управління без фактичного виконання такого пункту рішення, порушило його права як співвласника багатоквартирного будинку.
Суд враховує, що права одного співвласника ОСББ не можуть превалювати над правами та інтересами інших співвласників ОСББ. Суд при вирішенні спору повинен уникати зайвого втручання в питання діяльності ОСББ.
На підставі вищевикладеного в сукупності суд не вбачає правових підстав для визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ "Файний дім - 65" від 01.08.2020, які оформлені протоколом № 1, а тому відмовляє у задоволенні позову повністю.
Судові витрати.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України сплачений позивачем судовий збір покладається на нього.
Щодо інших судових витрат, суд згідно поданих сторонами заяв призначає судове засідання для вирішення питання щодо судових витрат сторін на професійну правничу допомогу.
Керуючись ст. ст. 74, 76, 77, 129, 221, 233, 236-241, 326 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволені позову відмовити повністю.
Призначити засідання суду для вирішення питання про судові витрати сторін на професійну правничу допомогу на 17.06.2025 об 12:00 год.
Строк подання доказів протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Копії рішення направити Товариству з обмеженою відповідальністю "Світ" та Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "ФАЙНИЙ ДІМ - 65" до електронних кабінетів.
Повне рішення складено 22.05.2025.
Суддя В.В.Тимошевська