ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
14 травня 2025 року Справа № 906/878/24
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Бучинська Г.Б. , суддя Філіпова Т.Л.
секретар судового засідання Черначук А.Д.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Новоград-Волинської міської організації ветеранів на рішення Господарського суду Житомирської області від 13 січня 2025 року в справі №906/878/24 (суддя Сікорської Н.А.)
час та місце ухвалення рішення: 13 січня 2025 року; м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65; повний текст рішення складено 27 січня 2025 року
за позовом Звягельської міської ради Житомирської області
до Новоград-Волинської міської організації ветеранів
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову на стороні позивача: Управління житлово-комунального господарства та екології Звягельської міської ради
за участю представників сторін:
від Позивача - Грабовська Н.М.;
від Відповідача - Парфьонов В.О.;
від Третьої особи - не з'явився.
Звягельська міська рада Житомирської області (надалі - Позивач) звернулася до Господарського суду Житомирської області з позовом до Новоград-Волинської міської організації ветеранів (надалі - Відповідач; за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову на стороні позивача: Управління житлово-комунального господарства та екології Звягельської міської ради (надалі - Третя особа)), в якому просив усунути перешкоди у здійсненні права користування і розпорядження майном, шляхом виселення із нежитлового приміщення загальною площею 54,1 кв.м., розташованого за адресою: вул.Соборності, 13 м.Звягель.
В обґрунтування своїх позовних вимог Позивач посилався на те, що Відповідачем не дотримано вимоги законодавства в частині звернення із заявою про продовження договору оренди та не подано звіт про оцінку майна і рецензії на цей звіт, тому договір оренди не був продовжений та що в зв'язку з цим Позивач, з метою усунення перешкод у здійсненні користування та розпорядження своїм майном, звернувся до господарського суду з даним позовом. Позивач вказує при цьому, що Відповідача неодноразово повідомляли про необхідність звільнити орендоване приміщення, у зв'язку з закінчення строку дії договору, однак Відповідач вважає, що договір було пролонговано та до даного часу орендоване майно не повернув.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 13 січня 2025 року в справі № 906/878/24 позов задоволено. Ухвалено Відповідачу усунути Позивачу перешкоди у здійсненні права користування і розпорядження майном, шляхом звільнення нежитлового приміщення загальною площею 54,1 кв.м, розташованого за адресою: вул.Соборності, 13 м.Звягель.
Приймаючи дане рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що пунктом 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року №483 передбачено, що орендар, який має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Вказав, що якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні зазначив, що матеріали справи не містять доказів звернення орендаря (відповідач) до орендодавця (третя особа) із заявою про продовження договору за три місяці до закінчення строку його дії.
Суд першої інстанції вказав, що Відповідач не заперечив, що заяву про продовження договору оренди за три місяці до закінчення строку його він не подавав, вважаючи, що договір мав бути продовжений в порядку, визначеному пунктом 10.1 договору.
Місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні зазначив, що Відповідач не дотримався встановленого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди, а тому договір оренди є припиненим, у зв'язку з закінченням 1 жовтня 2020 року строку його дії. Суд виснував, що у Відповідача відсутні правові підстави для користування належним Позивачу майном.
Відповідач не погоджуючись з винесеним судом першої інстанції рішенням, звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою (а.с. 182-190), в якій з підстав, висвітлених в ній, просив суд рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.
Мотивуючи дану апеляційну скаргу, Відповідач звертає увагу апеляційного суду на те, що пунктом 10.1 даного Договору передбачено, що за умови відсутності заяви однієї із сторін договору про припинення чи зміну умов договору оренди після закінчення строку його чинності протягом місяця, договір оренди може бути продовженим на той самий термін і на тих же умовах.
Відповідач в апеляційній скарзі зазначає, що оскільки з двох сторін ніяких заяв про припинення договору оренди чи зміну умов не надходило, то, даний договір повинен бути продовженим на той самий термін, а саме, до 1 вересня 2023 року. Вважає, що Відповідач законно знаходиться в орендованому приміщенні. Крім того, між Виконавчим комітетом Новоград-Волинської міської ради та Відповідачем 18 березня 2014 року була підписана Угода про співпрацю.
Скаржник зазначає, що 28 серпня 2020 року (вих. № 28) Відповідач звернувся до в.о. міського голови Гвозденко О.В. з заявою про продовження Договору оренди на два роки одинадцять місяців на умовах попереднього договору та додали копії документів. Констатує, що з серпня 2020 року ні якої заяви про припинення договору оренди, як передбачають умови договору, від орендодавця не надходило, що, з позиції Відповідача, свідчило про продовження терміну дії чинного договору.
Крім того, Скаржник в апеляційній скарзі заперечує факт надіслання йому Третьою особою листів № 618 від 23 червня 2020 року та № 772 від 20 серпня 2020 року, наголосивши на тому, що балансоутримувач продовжує виставляти йому рахунки на сплату орендної плати. При цьому Відповідач зауважив, що ніяких заяв про припинення договору Відповідачу не надходило, що на його переконання свідчить про продовження строку дії договору.
13 лютого 2025 року від Позивача через підсистему «Електронний суд» надійшли заперечення на заяву Відповідача про поновлення строку для подання апеляційної скарги по справі №906/878/24.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17 березня 2025 року (а.с. 133) відкрито апеляційне провадження у справі № 906/878/24 за апеляційною скаргою Відповідача. Запропоновано учасникам по справі протягом 7 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі надати відзив.
Ухвалою апеляційного господарського суду від 8 квітня 2025 року проведення підготовчих дій закінчено; призначено справу № 906/878/24 до розгляду на 14 травня 2025 року об 16:00 год. (а.с. 235).
Через підсистему «Електронний суд» 14 травня 2025 року від Третьої особи надійшла заява про розгляд апеляційної скарги без участі Третьої особи. Третя особа просила залишити рішення місцевого господарського суду без змін. а апеляційну скаргу без задоволення.
В судове засідання від 14 травня 2025 року представник Третьої особи не з'явився.
Разом з тим, суд констатує, що ухвалою суду від 8 квітня 2025 року, сторони повідомлялися про дату, час та місце розгляду справи (в розумінні частини 2 статті 120 ГПК України) та не викликалися (в розумінні частини 1 статті 120 ГПК України). З огляду на все вищевказане, зважаючи на клопотання Третьої особі про розгляд справи без його участі, колегія апеляційного господарського суду вбачає за можливим розглядати дану апеляційну скаргу без участі представника Третьої особи за наявними в матеріалах справи доказами.
В судовому засіданні від 14 травня 2025 року, представник Відповідача підтримав доводи апеляційної скарги та просив суд рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог. Представник звертає увагу апеляційного суду на те, що пунктом 10.1 даного Договору передбачено, що за умови відсутності заяви однієї із сторін договору про припинення чи зміну умов договору оренди після закінчення строку його чинності протягом місяця, договір оренди може бути продовженим на той самий термін і на тих же умовах. Представник Відповідача зазначає, що оскільки з двох сторін ніяких заяв про припинення договору оренди чи зміну умов не надходило, то, даний договір повинен бути продовженим на той самий термін, а саме, до 1 вересня 2023 року. Вважає, що Відповідач законно знаходяться в орендованому приміщенні. Представник зазначив, що 28 серпня 2020 року звернувся до в.о. міського голови Гвозденко О.В. з заявою про продовження Договору оренди на два роки одинадцять місяців на умовах попереднього договору та додав копії документів та що з серпня 2020 року ні якої заяви про припинення договору оренди, як передбачають умови договору, від орендодавця не надходило, що з позиції представника апелянта свідчило про продовження терміну дії чинного договору.
В судовому засіданні від 14 травня 2025 року, представник Позивача заперечив доводи, наведені в апеляційній скарзі Відповідача, просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Представник вказав, що Відповідачем не дотримано вимоги законодавства в частині звернення із заявою про продовження договору оренди та не подано звіт про оцінку майна і рецензії на цей звіт, тому договір оренди не був продовжений. Представник Позивача вказав, що на його переконання Договір закінчив свою дію 1 жовтня 2020 року.
Заслухавши пояснення представників Відповідача та Позивача, дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу Відповідача слід задоволити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову. При цьому колегія виходила з наступного.
Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, що Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна Позивача є власником нежитлового приміщення, загальною площею 51,4 кв.м, яке знаходиться за адресою м. Звягель, вул. Соборності,13 (а.с. 8-14).
16 листопада 2017 року між Третьою особою (балансоутримувач, орендодавець) та Відповідачем укладено договір оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Новограда-Волинського №48 (надалі - Договір; а.с. 15-16).
Згідно пункту 1.1 Договору, Третя особа передала, а Відповідач прийняв в строкове платне користування нерухоме майно комунальної власності нежитлове приміщення загальною площею 51,45 кв.м, що розташоване за адресою: вул. Соборності,13 та знаходиться на балансі Третьої особи.
Відповідно до пункту 2.3 Договору у разі припинення дії цього Договору майно повертається Відповідачем балансоутримувачу аналогічно порядку, встановленому цим Договором при передачі майна орендарю. Майно вважається поверненим орендодавцю (балансоутримувачу) з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі.
За умовами викладеними в пункті 3.5 Договору на випадок закінчення дії Договору, орендна плата сплачується Відповідачем по день фактичного повернення приміщення або майна згідно з актом прийому-передачі.
Відповідно до пункту 5.12 Договору у разі припинення або розірвання Договору, Відповідач зобов'язався повернути Третій особі орендоване майно у належному стані, але не в гіршому, ніж на момент передачі його в оренду з урахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати збитки у разі погіршення стану або втрати орендованого майна з вини Відповідача.
Згідно пункту 5.14 Договору, Відповідач зобов'язався в 15-денний термін після закінчення Договору повернути Третій особі орендоване майно за актом прийому - передачі, якщо немає згоди на продовження терміну дії Договору на наступний період.
Відповідно до пункту 10.1 Договору, цей Договір укладено терміном на 2 роки 11 місяців, що діє з 1 листопада 2017 року по 1 жовтня 2020 року і може бути продовженим на той самий термін і на тих же умовах, які були передбачені цим Договором, за умови відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов Договору оренди після закінчення строку його чинності протягом одного місяця.
1 листопада 2017 року Відповідачем та Третьою особою підписано акт передачі приміщення в оренду (а.с.17).
Додатковою угодою №1/79 (2019) від 1 листопада 2019 року сторони внесли зміни до Договору (а.с.18-20).
Позивач вказує, що балансоутримувач листом №618 від 23 червня 2020 року попередив Відповідача про необхідність за три місяці до закінчення строку дії Договору звернутися із заявою про продовження строку його дії та надати звіт про оцінку майна та рецензію на звіт (а.с.26).
Також, вказує, що 20 серпня 2020 року балансоутримувач надіслав Відповідачу лист №772, в якому повідомив, що у зв'язку з неподанням заяви Відповідачем про продовження Договору за три місяці до закінчення його терміну, Договір оренди припинить свою дію зі спливом строку дії (а.с.33).
На підтвердження надіслання вказаних листів Позивач надав копії довідки від 6 листопада 2024 року та журналу вихідної кореспонденції (а.с.133-134).
Листом від 28 серпня 2020 року Відповідач просив Позивача надати дозвіл на продовження Договору оренди на 2 роки 11 місяців (а.с.27). До листа додав копії витягу з ЄДРПОУ, довідки про реєстрацію Відповідача, рішення про присвоєння ознаки неприбутковості, Статут (а.с.28-32).
Листами від 6 травня 2022 року, 6 вересня 2022 року Позивач вимагав у Відповідача звільнити займане приміщення у м. Звягель по вул. Соборності, 13 (а.с. 34, 35).
Рішенням Новоград-Волинської міської ради №564 від 26 жовтня 2022 року приміщення за адресою: м. Звягель по вул. Соборності, 13 включено до Переліку першого типу та затверджено текст оголошення про проведення аукціонів з передачі в оренду вказаного майна (а.с.36-39).
Оскільки Відповідач не повернув приміщення, Позивач звернулася до суду з позовом до Відповідача про зобов'язання усунути перешкоди у здійсненні права користування і розпорядження майном, шляхом виселення із нежитлового приміщення загальною площею 54,1 кв.м, розташованого за адресою: вул.Соборності, 13 м.Звягель.
Північно-західний апеляційний господарський суд констатує, що відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України, підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до частини 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України, юридичні особи та фізичні особи підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Згідно частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Приписами статті 19 Конституції України визначено, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Імператив зазначеного конституційного положення встановлює обов'язок органів державної влади та їх посадових осіб дотримуватись принципу законності при здійсненні своїх повноважень, що забезпечує здійснення державної влади за принципом її поділу.
Частиною третьою статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
В силу норм статті 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно із статтею 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною 7 статті 179 Господарського кодексу України передбачено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Приписами частин 1-3 статті 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). Об'єктом оренди можуть бути, зокрема, державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно із частинами 1, 2 статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.
3 жовтня 2019 року Верховною Радою України прийнято Закон "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ, яким визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року з дня введення в дію цього Закону (з 1 лютого 2020 року).
Вказаний Закон є спеціальним та таким, що регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим. Дія цього Закону не поширюється на відносини концесії державного та комунального майна.
Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.
Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" ( в редакції на час закінчення дії договору оренди) передбачено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем.
Аналізуючи встановлені обставини справи на предмет їх відповідності позовним вимогам щодо підставності звернення Позивача з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування майном шляхом виселення, в правовому полі норм діючого законодавства України, дія котрих направлена на регулювання відносин з приводу оренди нежитлового майна, в розрізі дій Позивача вчинених в межах даних правовідносин, судова колегія зазначає наступне.
З метою дотримання принципу рівності учасників судового процесу та балансу інтересів сторін, колегія суддів досліджує доводи та заперечення як зі сторони Позивача так і зі сторони Відповідача.
Матеріали справи свідчать, що приміщення площею 51,45 кв.м, місцезнаходження якого м. Звягель, вул. Соборності,13, передане в оренду Відповідачу на підставі Договору (а.с.15-16).
Договір було укладено на 2 роки 11 місяців, строком діїі з 1 листопада 2017 року по 1 жовтня 2020 року.
Відповідно до частин 1-3, 7-8 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.
Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об'єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.
Відповідно до абзаців 1, 2 пункту 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна № 483 орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Поміж тим, дослідивши матеріали справи вбачається, що листом від 28 серпня 2020 року Відповідач просив Позивача надати дозвіл на продовження Договору оренди на 2 роки 11 місяців (а.с.27). До листа додав копії витягу з ЄДРПОУ, довідки про реєстрацію Відповідача, рішення про присвоєння ознаки неприбутковості, Статут (а.с.28-32). Отримання такого листа не заперечується Позивачем.
В той же час, зважаючи на доводи апеляційної скарги щодо не отримання від Позивача листів від 23 червня 2020 року та від 20 серпня 2020 року, апеляційний господарський суд дослідивши докази, долучені зі сторони Позивача як на підставу повідомлення Відповідача щодо припинення діючого Договору (а саме: лист №618 від 23 червня 2020 року з попередженням про необхідність подати заяву про продовження строку дії Договору (а.с.26), та лист №772 від 20 серпня 2020 року про не продовження договору на новий строк (а.с.33)), зазначає наступне.
Згідно пункту 1 розділу 7 Правил організації діловодства та архівного зберігання документів у державних органах, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах і організаціях, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 2015 року № 1000/5, вихідні документи надсилаються адресатам з використанням засобів поштового зв'язку, електрозв'язку, а також доставляються кур'єрською, фельд'єгерською службами.
Тобто, належними доказами надсилання вказаних листів є фіскальний чек відділення поштового зв'язку, поштова накладна про прийняття відправлення до пересилання та ін.
Відтак суд апеляційної інстанції наголошує на тому, що копія витягу з журналу реєстрації вихідної кореспонденції, на яку посилається Позивач, не може вважатися беззаперечним доказом надсилання листів Відповідачу, адже ведення такого журналу реєстрації залежить від волевиявлення самого Позивача, є його внутрішнім документом та має суб'єктивний характер.
За вказаних обставин, суд апеляційної інстанції виснує, що Позивачем не було виконано вимоги абзацу 2 пункту 135 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна № 483 щодо повідомлення орендаря не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди про припинення Договору та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Матеріали справи не містять як такого повідомлення так і доказів направлення підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
При цьому колегія суду враховує те, що Верховний Суд у своїх правових позиціях зазначає, що однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України), і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, що зумовлює вимогу щодо сумлінної та чесної поведінки суб'єктів при виконанні своїх юридичних обов'язків та здійсненні своїх суб'єктивних прав. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Пунктом 10.1 Договору передбачено, що за умови відсутності заяви однієї із сторін договору про припинення чи зміну умов договору оренди після закінчення строку його чинності протягом місяця, договір оренди може бути продовженим на той самий термін і на тих же умовах.
Статтею 629 Цивільного Кодексу України визначено, що Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
В той же час в матеріалах справи відсутні докази, що Позивач до червня 2023 року вимагав від Відповідача звільнення приміщення на підставі того, що дія вищенаведеного Договору оренди приміщення закінчилася 1 жовтня 2020 року.
Між тим, в позовній заяві до Господарського суду Житомирської області від 18 грудня 2023 року № 341 (справа № 906/1650/23) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 48 та виселення з нежитлового приміщення Відповідача і повернення орендованого майна за актом прийому-передачі Позивач констатував: «Договір оренди нежитлового приміщення № 48(20171) загальною площею 51.4 кв.м, що розташоване за адресою: м.Новоград-Волинський. вул.Соборності.ІЗ. дев'ятиповерхового будинку, терміном дії з 1 листопада 2017 року по 1 жовтня 2020 року (пролонговано), термін його дії закінчився 1 вересня 2023 року».
Окрім того, на переконання суду апеляційної інстанції дією Позивача, котра підтверджує продовження дії Договору є і те, що начальник балансоутримувача на звернення директора КП ЗМР «Звягельтепло» в повідомленні від 11 червня 2024 року, що в приміщенні на вул. Соборності, 13/1 перебуває Відповідач згідно Договору оренди, а тому необхідно звернутися саме до Відповідача як орендаря із питанням стосовно оплати за надані послуги (а.с. 206).
Відтак, в силу конклюдентних дій сторін Договору вчинених в межах умов Договору, що вказують на його продовження, колегія суддів виснує, що відповідно до статті 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» Договори оренди державного та комунального майна, строки дії яких завершуються у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та чотири місяці з дати припинення чи скасування воєнного стану. Для продовження договору оренди на зазначений строк заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагається. Договори оренди державного та комунального майна в період воєнного стану можуть бути достроково припинені за заявою орендаря, поданою ним відповідному орендодавцю на адресу електронної пошти, вказану у договорі оренди.
Враховуючи усі вищеописані конклюдентні дії Позивача (з огляду на відсутність обопільних заяв щодо припинення дії Договору) в розрізі умов Договору щодо продовження його дії вбачається, що Договір був пролонгований до 1 вересня 2023 року. При цьому, Позивачем не спростовано дану обставину належними та допустимими доказами.
Водночас діючи в правовому полі положення статті 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» вбачається продовженими дії Договору на період дії воєнного стану та чотири місяці з дати припинення чи скасування воєнного стану.
Окрім того, зважаючи на дії Позивача щодо подання позовної заяви в іншій справі, в якій зазначено про закінчення терміну дії Договору 1 вересня 2023 року, зазначення у відповіді на звернення директора КП ЗМР «Звягельтепло» про дійсність Договору, дії Позивача щодо виставлення речового права оренди на спірне майно на аукціон, свідчать про порушення Позивачем таких основних принципів як справедливість, добросовісність та розумність та вказують на бажання Позивача заселити в спільне приміщення орендаря, котрий би міг вносити більшу орендну плату за таке майно, залишаючи поза увагою ту обставину, що орендоване приміщення по своїй площі є не дуже великим (54,1 кв.м.). Не враховано Позивачем і особливий статус Відповідача, котрий в силу такого статусу регулюється спеціальним Законом України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту". Суд враховує, що Відповідач є організацією яка створена 14 лютого 1987 року з метою залучення людей ветеранів війни, військової служби і праці до активної участі в соціально-економічному і культурному розвитку міста та в його громадському житті, передачі досвіду молоді, її патріотичного виховання та забезпечення ветеранам належних умов для життя і творчості.
Як вказано Відповідачем і не спростовано Позивачем, Відповідач протягом більше тридцяти років, неодноразово укладав договори оренди нерухомого майна та належно виконував свої обов'язки за договором, після закінчення якого мава переважне право на укладання договору оренди на новий термін. Підтвердженням цього дійсно є й те, шо Відповідач як у 2021 році так і у наступних роках отримував від Третьої особи рахунки на оплату оренди приміщення та оплачував їх, а також, за рішенням сесій міської ради, ветеранській організації в ці ж роки виділялись з міського бюджету грошові кошти за КПКВК 0813192 «Надання фінансової підтримки громадським організаціям ветеранів і осіб з інвалідністю, діяльність яких має соціальну спрямованість», на оплату комунальних послуг, що здійснювалося відповідно до спеціального Законом України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".
При цьому, при розгляді даного спору колегією суддів враховується також та обставина, що спірним приміщенням Відповідач користується відповідно до Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту», згідно статті 20 якого: центральні органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, у межах своєї компетенції надають ветеранським організаціям фінансову підтримку, кредити з коштів відповідних бюджетів, а також безплатно - будинки, приміщення, обладнання та інше майно, необхідне для здійснення їх статутних завдань, та ветеранські організації звільняються від плати за користування комунальними послугами (газом, електроенергією та іншими послугами в межах середніх норм споживання, телефоном у приміщеннях і будинках, які вони займають.
В нашій же справі всі дії Позивача по суті спрямовані на порушення спеціального Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту» за надуманими і недоведеними обставинами, що оцінюється апеляційним господарським судом критично, адже це свідчить не лише про відсутність добросовісності зі сторони Позивача (однієї з засад цивільного законодавства), але й опосередковано свідчить про наявність порушення моральних засад суспільства.
Враховуючи усе вищевказане колегія суду констатує, що вирішуючи спір, суд повинен надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Відтак, встановивши факт пролонгації дії Договору оренди та враховуючи те, що у Відповідача в силу дії статті 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 «Про особливості оренди державного та коммунального майна у період воєнного стану» відсутні правові підстави звільняти спірне нежитлове приміщення, колегія суду доходить висновку, що позовні вимоги Позивача про усунення перешкоди у здійсненні права користування і розпорядження майном, шляхом виселення із нежитлового приміщення загальною площею 54,1 кв.м, не підлягають до задоволення та спростовуються усім вищевстановленим.
За встановлених обставин, колегія суддів відмовляє в задоволенні позову повністю.
З огляду на усе вищевказане у даній постанові, Північно-західний апеляційний господарський суд, вважає подану Відповідачем апеляційну скаргу підставною та обгрунтованою. Відповідно суд приймає рішення про відмову в задоволенні позовних вимог Позивача про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном шляхом виселення.
Разом з тим, суд скасовує рішення Господарського суду Житомирської області від 13 січня 2025 року.
Згідно частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України: суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Водночас, Північно-західний апеляційний господарський суд приходить до висновку про неповне з'ясування місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи та невідповідність висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції обставинам справи, що в силу дії пунктів 1, 2 та 3 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України є підставою для скасування оспорюваного рішення на підставі пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України.
Судові витрати, в силу дії приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України, за розгляд апеляційної скарги, суд покладає на Позивача.
Керуючись статтями 129, 269-276, 280, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Апеляційну скаргу Новоград-Волинської міської організації ветеранів на рішення Господарського суду Житомирської області від 13 січня 2025 року в справі №906/878/24 - задоволити.
2. Рішення Господарського суду Житомирської області від 13 січня 2025 року в справі №906/878/24 - скасувати.
3. Прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
4. Стягнути з Управління житлово-комунального господарства та екології Звягельської міської ради (11708, Житомирська область, м.Звягель, вул. Шевченка, 16; код ЄДРПОУ 34648973) на користь Новоград-Волинської міської організації ветеранів (Житомирська область, м.Звягель, вул. Соборності, 13 корпус 1; код ЄДРПОУ 24701109) 4587 грн судових витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
5. Господарському суду Житомирської області видати відповідний наказ.
6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
7. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
8. Справу №906/878/24 повернути Господарському суду Житомирської області.
Повний текст постанови виготовлено 19 травня 2025 року.
Головуючий суддя Василишин А.Р.
Суддя Бучинська Г.Б.
Суддя Філіпова Т.Л.