П'ЯТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
19 травня 2025 р.м. ОдесаСправа № 420/37042/24
Головуючий І інстанції: Стефанов С.О.
П'ятий апеляційний адміністративний суд у складі колегії суддів:
головуючого судді - Осіпова Ю.В.,
суддів - Коваля М.П., Скрипченка В.О.,
розглянувши в порядку письмового провадження в м.Одесі апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 27 січня 2025 року (м.Одеса, дата складання повного тексту рішення суду - 27.01.2025р.) у справі за адміністративним позовом ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Одеського нотаріального округу Кобзаря Олександра Юрійовича та 3-ї особи Споживчого товариства «Сузір'я Будова» про визнання нечинною та анулювання реєстрації, -
29.11.2024р. позивач ОСОБА_1 , через свого представника - адвоката Тарасенко О.Ю., звернувся до Одеського окружного адміністративного суду із адміністративним позовом до Приватного нотаріуса Одеського нотаріального округу Кобзаря О.Ю. та 3-ї особи СТ «Сузір'я Будова», в якому, з урахуванням уточнень від 10.12.2024р., просив:
- визнати вчиненою з порушенням закону та анулювати реєстраційну дію від 01.02.2024р. 18:50:44 №71413222, вчинену суб'єктом державної реєстрації - приватним нотаріусом ОМНО Кобзарем О.Ю. щодо закриття розділу відносно нерухомого майна - реєстраційний номер об'єкта 2695774051100, об'єкта незавершеного будівництва, а саме: підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12636,3 (кв.м), відсоток готовності 78%, що розташований за адресою: м.Одеса, пр.Гагаріна,19-21 на земельній ділянці з кадастровим номером: 5110137500:44:001:0057, право власності на який було зареєстроване за СТ «Сузір'я Будова» (код ЄДРПОУ 40355181);
- відкрити новий розділ та сформувати нову реєстраційну справу щодо об'єкту незавершеного будівництва - підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12636.3 кв.м, відсоток готовності 78%, розташований за адресою: м.Одеса, пр.Гагаріна, будинок 19-21 на земельній ділянці з кадастровим номером: 5110137500:44:001:0057, право власності на який буде зареєстроване за СТ «Сузір'я Будова» (код ЄДРПОУ 40355181).
В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначає, що 17.02.2023р. приватний нотаріус Кобзар О.Ю. своїм рішенням з індексним номером №66519957 зареєстрував право власності СТ «Сузір'я Будова» на об'єкт нерухомого майна з відкриттям розділу (реєстраційний номер об'єкта - №2695774051100), яким є об'єкт незавершеного будівництва - підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12636.3 кв.м, відсоток готовності 78%, розташований за адресою: м.Одеса, пр.Гагаріна,19-21 на земельній ділянці з кадастровим №5110137500:44:001:0057.
Втім, в подальшому, т.б. 01.02.2024р., відповідач ухвалив рішення з індексним номером №71413222 (в 18:50:44), яким закрив розділ щодо цього нерухомого майна з реєстраційним номером №2695774051100.
Як стало відомо позивачу зі змісту Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта №389214881 від 01.08.2024р., підставою для закриття розділу щодо даного нерухомого майна з реєстраційним номером №2695774051100 стала довідка ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ» №29-01-01с/2024 від 29.01.2024р. щодо відповідності ТЕП та виключення з проектної документації на будівництво.
Позивач вважає, що рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Кобзаря О.Ю. з індексним №71413222 від 01.02.2024р. (18:50:44) було прийняте з істотним порушенням чинного законодавства та підлягає анулюванню, у зв'язку з тим, що відповідач, до прийняття цього рішення №71413222 про закриття реєстраційної справи №2695774051100 з підстав виключення об'єкта незавершеного будівництва з проектної документації на будівництво у зв'язку із змінами проектної документації на будівництво, повинен був обов'язково перевірити наявність згоди осіб, які сплатили частково ціну майбутнього об'єкта нерухомості.
Враховуючи зазначене, позивач у своєму позові зазначає, що він, як член (пайовик) СТ «Сузір'я Будова», який сплатив ціну майбутнього об'єкта нерухомості - підземного паркінгу та наземного гаражу відкритого типу, не отримував жодного повідомлення про необхідність надання згоди на коригування проектної документації на будівництво, внаслідок чого, не надавав жодної згоди на виключення об'єкта незавершеного будівництва за реєстраційним №2695774051100 з проектної документації на будівництво у зв'язку із змінами проектної документації на будівництво.
Також, позивач звертає увагу й на те, що відповідач, приймаючи спірне рішення №71413222 від 01.02.2024р., фактично знехтував вимогами п.7 ч.12 ст.31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не перевірив наявність згоди або заперечень позивача, як асоційованого члена СТ «Сузір'я Будова», на коригування проектної документації на будівництво.
Окрім того, позивач ще звертає увагу й на те, що з доступних матеріалів реєстраційної справи №2695774051100 не можливо встановити: 1) яка саме особа зверталася до приватного нотаріуса ОМНО Кобзаря О.Ю. із заявою щодо закриття розділу відносно нерухомого майна за реєстраційний номер об'єкта - №2695774051100; 2) чи надала ця особа усі підтверджуючі документи на право звернення із вимогою щодо закриття розділу нерухомого майна - реєстраційний номер об'єкта №2695774051100.
Позивач також стверджує, що для того, щоб мати можливість скерувати заяву щодо закриття розділу відносно об'єкта нерухомого майна з реєстраційним номером №2695774051100, СТ «Сузір'я Будова», на його думку, повинно було обов'язково провести засідання Загальних зборів членів СТ «Сузір'я Будова» і прийняти відповідне рішення. Попри це, в період з 18.02.2023р. по теперішній день не проводилося жодного засідання Загальних зборів членів СТ «Сузір'я Будова» з питань володіння, користування та розпорядження об'єктом незавершеного будівництва - підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу (загал.пл.12636.3 кв.м, 78 % готовності).
З огляду на вищевикладене, позивач вважає, що державний реєстратор - приватний нотаріус Кобзар О.Ю., вчиняючи вказану вище реєстраційну дію щодо закриття розділу відносно об'єкту нерухомого майна з реєстраційним номером №2695774051100, порушив вимоги ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме: - не встановив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства; - не перевірив документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій; - не отримав від заявника реєстраційної дії згоду власника спеціального майнового права або особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об'єкта нерухомості, на проведення реєстраційної дії, як то передбачено п.п.7 ч.12 ст.31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». При цьому, на думку позивача, відповідач вчинив реєстраційну дію щодо закриття розділу відносно нерухомого майна - реєстраційний номер об'єкта №2695774051100 лише тільки на підставі однієї довідки, виданої ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ» 29.01.2024р., яка мала суто рекомендаційний характер.
Враховуючи те, що державний реєстратор - приватний нотаріус Кобзар О.Ю., який в силу закону наділений повноваженнями надавати адміністративні послуги, прийняв рішення щодо закриття розділу відносно об'єкту нерухомого майна за реєстраційним номером №2695774051100 з істотним порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та наперекір інтересам СТ «Сузір'я Будова» і його членів, позивач, як член цього Споживчого товариства, змушений був звернутися до адміністративного суду за захистом своїх порушених прав та інтересів шляхом визнання вчиненою з порушенням закону та анулювання реєстраційної дії за індексним номер №71413222 від 01.02.2024р. (18:50:44) і зобов'язання вчинити певні дії, а саме: відкрити новий розділ та сформувати нову реєстраційну справу щодо об'єкту незавершеного будівництва - підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12636.3 кв.м, відсоток готовності 78%, розташований за адресою: м.Одеса, пр.Гагаріна,19-21 на земельній ділянці з кадастровим номером №5110137500:44:001:0057.
Відповідач надав до суду 1-ї інстанції письмовий відзив, в якому позовні вимоги категорично не визнав та мотивовано просив відмовити у їх задоволенні.
Так, приватний нотаріус Кобзар О.Ю. зазначив, що однією з підстав закриття реєстраційної справи та припинення права власності на об'єкт незавершеного будівництва була довідка ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ» №29-01-020/2024 від 29.01.2024р. щодо відповідності ТЕП, зі змісту якої вбачалася невідповідність фактичних техніко-економічних показників з зазначеними показниками у Державному реєстрі та проведеній технічній інвентаризації на об'єкт незавершеного будівництва, а також невідповідність відсотку готовності об'єкта, що, в свою чергу, спричиняє невідповідність зазначеним даним в Державному реєстрі речових прав.
Заяву ж та додані до неї документи було подано головою СТ «Сузір'я Будова» ОСОБА_2 , який згідно Реєстру юридичних осіб, є уповноваженим представником та підписантом цього Споживчого товариства. При цьому, як вказав відповідач, усі подані ОСОБА_2 документи повністю відповідали чинному законодавству, а підстав для відмови у державній реєстрації, які передбачені ст.24 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не було.
Також, відповідач у своєму відзиві підкреслив, що відповідно до ст.14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються у разі виключення об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв'язку із змінами проектної документації на будівництво. А у відповідності до ст.ст.10,11 даного Закону, державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та самостійно приймає відповідне рішення за результатами розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав, що, в свою чергу, і було ним зроблено шляхом прийняття рішення про закриття розділу щодо нерухомого майна з реєстраційним №2695774051100.
Що ж стосується нібито неотримання ним «згоди» від власника спеціального майнового права, то відповідач з цього приводу зазначив, що у своїй позовній заяві позивач посилається на приписи пп.7 п.12 ст.31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідно до якої, виключення об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості з проектної документації на будівництво відбувається за згодою власника спеціального майнового права або особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об'єкта нерухомості та на користь якої встановлено обтяження речових прав на такий об'єкт, а також іншого обтяжувача, особи, в інтересах якої встановлено обтяження речових прав. Разом з тим, позивач, на думку відповідача, навмисно інтерпретував дану норму на свою користь, не акцентуючи увагу на те, що дана норма стосується виключно лише тільки «власників спеціального майнового права» та встановленого обтяження речових прав та фактично регулює випадки коригувания проектної документації на будівництво у разі наявності державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження речових прав на користь осіб, які сплатили частково ціну майбутнього об'єкта нерухомості. Однак, до «власників спеціального майнового права», відповідно до вказаного Закону, належать фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості. Позивач же, на переконання відповідача, не є таким, оскільки за ним не зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості і до того ж, він не надав з цього приводу жодного належного і беззаперечного доказу.
Окрім того, відповідач у відзиві на позов також звертає увагу суду й на той факт, що Міністерством юстиції України (наказ №2389/7 від 30.09.2024р.) було залишено без розгляду скаргу ОСОБА_1 від 06.08.2024р. №05/08/21-01с на його спірні нотаріальні дії, оскільки, згідно висновку центральної Колегії МЮ України, дана скарга подана особою, права якої у зв'язку з оскаржуваним рішенням не порушено.
Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 27 січня 2025 року (ухваленим в порядку спрощеного (письмового) провадження) у задоволенні адміністративного позову ОСОБА_1 - відмовлено у повному обсязі.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду 1-ї інстанції, представник позивача 25.02.2025р. подав апеляційну скаргу, в якій зазначив про те, що судом, при винесенні оскаржуваного рішення, було порушено норми матеріального і процесуального права, у зв'язку із чим просив скасувати рішення Одеського окружного адміністративного суду від 27.01.2025р. та прийняти нове - про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
Ухвалю судді П'ятого апеляційного адміністративного суду від 03.03.2025р. - вказану вище апеляційну скаргу позивача було залишено без руху.
Ухвалами П'ятого апеляційного адміністративного суду від 12.03.2025р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою приватного нотаріуса та призначено справу до розгляду в порядку письмового провадження.
19.03.2025р. матеріали справи надійшли до П'ятого апеляційного адміністративного суду.
09.04.2025р. до суду апеляційної інстанції надійшов письмовий відзив на апеляційну скаргу, у якому відповідача категорично заперечував проти її задоволення, посилаючись на безпідставність викладених у ній доводів та просив оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим.
Відповідно до п.3 ч.1 ст.311 КАС України, апеляційні скарги на рішення суду першої інстанції, які ухвалені в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін, можуть бути розглянуті судом апеляційної інстанції в порядку письмового провадження.
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч.1 ст.308 КАС України).
Розглянувши матеріали даної справи, заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення у межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відсутність будь-яких законних підстав для її задоволення.
Судом першої інстанції встановлені наступні обставини справи.
11.04.2018р. між громадянкою України ОСОБА_3 (пайовик) та Споживчим Товариством «Сузір'я будова» було укладено Договір асоційованого членства в споживчому товаристві №130/М (а.с.23-30), за умовами п.4.1.2. якого, після сдачі в експлуатацію будинку «Пайовик» зобов'язаний отримати від СТ машиномісце у володіння та підписати Акт прийому-передачі нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .
Зі змісту п.4.2.1 даного Договору №130/М, СТ зобов'язано забезпечити будівництво Будинку в строк - IV-й квартал 2021 року.
В період з 17.07.2018р. по 13.10.2018р. ОСОБА_3 здійснила внесення долі (паю) за договором №130/м від 11.04.2018р., що підтверджується копіями квитанцій до прибуткових касових ордерів (а.с.31-33).
13.10.2021р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , зі згоди СТ «Сузір'я будова», було укладено Додаткову угоду - про зміну «Сторони» у Договорі №130/М від 11.04.2018р., за умовами якої, громадянка України ОСОБА_3 , як «первісний пайовик» у Договорі асоційованого членства в споживчому товаристві №130/М, була замінена - на «нового пайовика» ОСОБА_1 (а.с.30).
Як видно зі змісту Інформаційної довідки №389214881 від 01.08.2024р. з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта (а.с.21-22) відносно «об'єкта нерухомого майна» з реєстраційний №2695774051100, а саме - об'єкта незавершеного будівництва - підземного паркінгу та наземного гаражу відкритого типу, загальною площею 12636.3 кв.м, відсоток готовності 78 %, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим №5110137500:44:001:0057, зазначено:
- 17.02.2023р. о 17:01:33 приватний нотаріус ОМНО ОСОБА_4 вчинив дії шляхом відкриття розділу, реєстрація ОНМ. Підстава: інший тип договору, витяг з Державного реєстру речових прав, серія та номер: 75570115, видавник: державний реєстратор Молодіжненської сільської ради Овідіопольського району Одеської області ОСОБА_5 ; Витяг з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер: ІУ113182261343, видавник: ЄДЕССБ, Документ отримано з ЄДЕССБ; технічний паспорт, серія та номер: T101:0086-5860-8881-8430, виданий 07.02.2023, видавник: ЄДЕССБ, Документ отримано з ЄДЕССБ; інший тип договору, договір про будівництво житла в порядку пайової участі (зі змінами та доповненнями), серія та номер: 227/УПБ-70Д. виданий 25.11.2004, видавник: ТОВ "УВГП-СИСТЕМА" та ПУКБ Міністерства оборони України; рішення органу або особи, уповноважених установчими документами юридичної особи або законом, документи заявника, серія та номер: бн, виданий 17.02.2023, видавник: Новіков О.М. ; інший тип договору, договір про спільну діяльність (зі змінами та доповнениями), серія та номер: 1/Г-19, виданий 29.08.2016, видавник: ТОВ «УВГП-СИСТЕМА», СТ «СУЗІР'Я БУДОВА», ТОВ «БАУБУД»; відомості з ДЗК, серія та номер: 61264143, виданий 17.02.2023, видавник: Державний земельний кадастр. Відомості внесено до Реєстру 22.02.2023 16:25:38, приватний нотаріус Кобзар О.Ю., індексний номер рішення: 66519957.
Згідно ж інформації про зміни речового права, 01.02.2024р. о 18:39:43 приватний нотаріус Кобзар О.Ю. вчинив дії шляхом закриття розділу. Підставою зазначено - виключення з проектної документації на будівництво закон, довідка щодо відповідності ТЕП, серія та номер: 29-01-01с/2024, виданий 29.01.2024, видавник: ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ». Відомості внесено до Реєстру 02.02.2024 15:50:11, приватний нотаріус Кобзар О.Ю., індексний номер рішення: 714112941. Припинення права власності здійснено 01.02.2024р. о 18:39:43. Відомості внесено до Реєстру 02.02.2024р. 15:47:31, приватний нотаріус Кобзар О.Ю., індексний номер рішення: 71412941.
Згідно деталізованої інформації про об'єкт речових прав з реєстраційний №2695774051100, станом на 01.02.2024р. 18:50:44 зазначено, що об'єкт нерухомого майна - закрито. Відомості внесено до Реєстру 02.02.2024р. 15:58:23, приватний нотаріус Кобзар О.Ю., індексний номер рішення: 71413222.
Як вбачається з Довідки №29-01-01с/2024 від 29.01.2024р. щодо відповідності техніко-економічних показників об'єкта нерухомості, виданої ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ» відносно об'єкту незавершеного будівництва - підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею (кв.м): 12636.3, відсоток готовності (%): 78, в ній зазначено, що при проведенні технічного, візуального обстеження та вивченні правовстановлюючих документів на вище зазначений об'єкт нерухомого майна, було встановлено, невідповідність фактичних техніко-економічних показників з зазначеними показниками у Державному реєстрі та проведеній технічній інвентаризації на об'єкт незавершеного будівництва також не відповідність відсотку готовності об'єкта, що в свою чергу спричиняє невідповідність зазначеним даним в Державному реєстрі речових прав. Таким чином, вважаємо за потрібне провести повторну технічну інвентаризацію, з визначенням чітких параметрів об'єкта нерухомості, визначенням загальної площі та визначенням відсотку готовності на поточний час, також скасувати попередню інвентаризаційну справу та подальшій перереєстрації вищезазначеного об'єкта нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухомість (а.с.40).
Крім цього, у серпні 2024р. представник позивача - адвокат Тарасенко О.Ю. звернулася до Міністра юстиції України зі скаргою, в якій просила доручити Центральній колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, повторно розглянути скаргу ОСОБА_1 від 06.08.2024р. №05/08/24-01-с (вх. № СК-4098-24 від 12.08.2024р.) на дії ПН Кобзаря О.Ю., однак, на підставі Висновку центральної Колегії Міністерства юстиції України від 17.09.2024р. за результатами розгляду вказаної скарги було видано наказ Міністра юстиції України №2389/7 від 30.09.2024р. - про залишення цієї скарги без розгляду по суті з підстав того, що дана скарга подана особою, права якої у зв'язку з оскаржуваним рішенням не порушено (а.с.42-75).
Вважаючи що приватний нотаріус Кобзар О.Ю., приймаючи рішення за індексним №71413222 від 01.02.2024р. (о 18:50:44), знехтував вимогами п.7 ч.12 ст.31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» і ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та не перевірив наявність згоди або заперечень позивача, як асоційованого члена СТ «Сузір'я Будова», на коригування проектної документації на будівництво, звернувся до суду із даним позовом.
Вирішуючи справу по суті та повністю відмовляючи у задоволенні даного позову, суд 1-ї інстанції виходив із необґрунтованості заявлених позовних вимог та, відповідно, з правомірності дій та рішень відповідача.
Колегія суддів апеляційного суду, уважно дослідивши матеріали даної справи та наявні в них докази, погоджується з наведеними висновками суду попередньої інстанції та вважає їх обґрунтованими та заснованими на законі, з огляду на наступне.
Частиною 2 ст.19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Як загально відомо, правовідносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень безпосередньо врегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-ІV від 01.07.2004р.
Так, як слідує зі змісту положень п.1 ч.1 ст.2 вказаного Закону №1952, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно п.2 ч.1 ст.2 цього ж Закону, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів таких прав.
У відповідності до приписів ч.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: 1) право власності на нерухоме майно; 2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; 3) інші речові права відповідно до закону; 4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Як передбачено ч.1 ст.5 Закону №1952, у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
А як визначено нормами ст.6 даного Закону №1952, організаційну систему державної реєстрації прав становлять: 1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи; 2) суб'єкти державної реєстрації прав: виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації; акредитовані суб'єкти; 3) державні реєстратори прав на нерухоме майно.
Частина 1 ст.10 Закону №1952 передбачає, що «державним реєстратором» - є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб'єктом державної реєстрації прав; 2) нотаріус; 3) державний виконавець, приватний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв'язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.
За приписами п.п.1,2,3 ч.3 цієї ж статті, «державний реєстратор», зокрема:
- встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;
- перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;
- під час проведення реєстраційних дій обов'язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.
Відповідно до вимог ч.1 та 2 ст.12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій. Записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Як чітко визначено приписами ч.1 ст.18 Закону №1952, державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.
Загальні ж засади державної реєстрації прав висвітлені у ст.3 Закону №1952, і ними, в свою чергу, є, зокрема, гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Порядок же державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено Постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 року.
Так, пунктом 6 вказаного Порядку №1127 передбачено, що державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб'єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.
Відповідно до п.9 цього ж Порядку №1127, разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав, та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав. У разі, коли оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав, відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування, заявник подає копії документів, оформлені такими органами відповідно до законодавства.
Пунктом 44 «Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» (затв. Постановою КМУ від 26.10.2011р. №1141) передбачено, що порядок прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування рішення державного реєстратора та скасування записів Державного реєстру прав встановлює Мін'юст.
Згідно з абз.1, 2 п.1.3 «Порядку прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» (затв. наказом Міністерства юстиції України 12.12.2011р. №3502/5), рішення щодо внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації прав та скасування записів Державного реєстру прав приймає державний реєстратор прав на нерухоме майно, яке оформлює за допомогою Державного реєстру прав у двох примірниках. У разі прийняття рішення державним реєстратором органу державної реєстрації прав, один примірник рішення орган державної реєстрації прав видає або надсилає рекомендованим листом заінтересованій особі особисто або уповноваженій нею особі, а другий державний реєстратор долучає до реєстраційної або облікової справи.
Отже, з системного аналізу наведених вище норм чинного законодавства слід дійти висновку, що прийняттю рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права на нерухоме майно передує ретельна перевірка відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.
Так, як встановлено з матеріалів справи судом апеляційної інстанції, та не заперечується сторонами, право власно на спірне нерухоме майно - реєстраційний №2695774051100 - об'єкт незавершеного будівництва, а саме: підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12636,3 кв.м, відсоток готовності 78 %, що розташований за адресою: м.Одеса, пр.Гагарина,19-21 на земельній ділянці за кадастровим №5110137500:44:001:0057, ще 17.02.2023 року було зареєстроване за Споживчим товариством «СУЗІР'Я БУДОВА» і на час вчинення оскарженої реєстраційної дії та при розгляді справи досі зареєстровано саме за СТ «СУЗІР'Я БУДОВА» (т.б. за 3-ю особою).
Як встановлено судами обох інстанції та вже зазначалося вище, підставою для вчинення відповідачем реєстраційної дії від 01.02.2024р. (18:50:44) №71413222 щодо закриття розділу відносно вказаного вище об'єкта незавершеного будівництва (підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу) - реєстраційний №2695774051100, право власності на який було зареєстроване за СТ «СУЗІР'Я БУДОВА» (код ЄДРПОУ 40355181), стало звернення голови цього Споживчого товариства «Сузір'я Будова» Новікова Олександра Миколайовича із заявою (з доданими документами) та довідка ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ» №01-01с/2024 від 29.01.2024р. щодо відповідності цього об'єкта нерухомості ТЕП (техніко-економічним показникам) та необхідності проведення повторної технічної інвентарізації.
Як вбачається зі змісту відповіді №1046194 від 20.01.2025р. з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Новіков Олександр Миколайович - є керівником Споживчого товариства «Сузір'я Будова» з 18.03.2016 року та має повноваження згідно Статуту.
Тобто, з викладеного слідує, що в даному випадку, до відповідача фактично мало місце письмове звернення Споживчого товариства «СУЗІР'Я БУДОВА», в особі його керівника, повноваження якого підтверджені відомостями Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, з питання вчинення реєстраційної дії по приведенню у відповідність усіх відомостей спірного об'єкта незавершеного будівництва.
При цьому, одночасно варто звернути увагу й на те, що при дослідженні заяв про державну реєстрацію прав керівника СТ «Сузір'я Будова» ОСОБА_2 №59242182 та №59242286 від 01.02.2024р., ні приватним нотаріусом, ні судами обох інстанції, не встановлено будь-яка не відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та відсутність дії відповідача щодо перевірки документів на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, наслідком чого повинно було бути, відповідно до п.2 ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та прийняття відповідного рішення.
Що ж до тверджень представника позивача про те, що відповідач не отримав від заявника реєстраційної дії «згоду» власника спеціального майнового права або особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об'єкта нерухомості, т.б. письмову згоду позивача, на проведення такої реєстраційної дії, як то передбачено п.7 ч.12 ст.31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», то судова колегія з цього приводу зазначає наступне.
Так, як передбачено нормами п.7 ч.12 ст.31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», виключення об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості з проектної документації на будівництво відбувається за згодою власника спеціального майнового права або особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об'єкта нерухомості та на користь якої встановлено обтяження речових прав на такий об'єкт, а також іншого обтяжувача, особи, в інтересах якої встановлено обтяження речових прав.
Проте, Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022р. №2518-IX визначено певні особливості цивільного обороту об'єктів незавершеного будівництва і майбутніх об'єктів нерухомості.
Так, нормами ст.1 Закону №2518-ІХ регламентовано визначення термінів, в тому числі поняття «власник спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості», яким, в свою чергу, є фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості.
Разом з тим, як чітко визначено ст.4 вказаного Закону №2518-ІХ, спеціальне майнове право виникає виключно з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
При чому, «спеціальне майнове право» - це різновид майнового права, яке полягає у володінні і розпорядженні об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснюється реєстрація спеціального майнового право на майбутні об'єкти нерухомості.
Так, як слідує зі змісту положень наявного в матеріалах справи Договору асоційованого членства в споживчому товаристві №130/М від 11.04.2018р., на момент вчинення оскарженої реєстраційної дії, позивач, як асоційований член Споживчого Товариства «Сузір'я Будова», який сплатив ціну майбутнього об'єкта нерухомості - підземного паркінгу та наземного гаражу відкритого типу (загал. пл. 12636.3 кв.м, 78% готовності), в цілому не мав зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно «спеціального майнового права», як асоційованого члена, на об'єкт нерухомого майна чи його частину на етапі будівництва об'єкту. Можливість набуття цього права була передбачено лише тільки у майбутньому, в залежності від настання певних умов, зокрема, взаємного виконання зобов'язань та введення будинку в експлуатацію.
При цьому, також необхідно звернути увагу й на той факт, що на час вчинення оскарженої реєстраційної дії та на час розгляду адміністративної справи судом 1-ї інстанції сторонами відомості щодо введення цього об'єкту в експлуатацію не надані.
Таким чином, ці твердження позивача про те, що відповідач, приймаючи рішення з індексним №71413222 від 01.02.2024р. (18:50:44), нібито знехтував вимогами п.7 ч.12 ст.31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» і ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та не перевірив наявність «згоди» або заперечень позивача, як асоційованого члена СТ «Сузір'я Будова», на коригування проектної документації на будівництво, не відповідають вимогам діючого законодавства та повністю спростовуються встановленими судами обох інстанцій обставинами.
Також, судова колегія, як і суд 1-ї інстанції, звертає увагу та зазначає, що наявна на час вчинення реєстраційної дії Довідка щодо відповідності техніко-економічних показників об'єкта нерухомості №29-01-01с/2024 від 29.01.2024р., видана ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ» відносно цього спірного об'єкту незавершеного будівництва, свідчить про встановлення невідповідності фактичних техніко-економічних показників з зазначеними показниками у Державному реєстрі та проведеній технічній інвентаризації на об'єкт незавершеного будівництва та свідчить про встановлення не відповідності відсотку готовності об'єкта, що в свою чергу спричиняє невідповідність зазначеним даним в Державному реєстрі речових прав. Крім того, ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ» у цій своїй довідці також вважаючи за необхідне, фактично вимагає провести повторну технічну інвентаризацію, з визначенням чітких параметрів об'єкта нерухомості, визначенням загальної площі та визначенням відсотку готовності на поточний час, також скасувати попередню інвентаризаційну справу та подальшій перереєстрації вищезазначеного об'єкта нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухомість.
Як вже неодноразово зазначалося вище, у справі, що розглядається, позивач просить суд визнати вчиненою з порушенням закону та анулювати реєстраційну дію від 01.02.2024р. (18:50:44) №71413222, вчинену суб'єктом державної реєстрації - Приватним нотаріусом Одеського МНО Кобзарем О.Ю. щодо «закриття розділу» відносно нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта №2695774051100), т.б. об'єкта незавершеного будівництва (підземного паркінгу та наземного гаражу відкритого типу, загальною площею 12636,3 кв.м, 78% готовності), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці за кадастровим №5110137500:44:001:0057, право власності на який було зареєстроване за СТ «СУЗІР'Я БУДОВА» (код ЄДРПОУ 40355181).
Згідно положень ст.14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якою чітко регламентовано порядок та підстави закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи, реєстратор вчиняє відповідні реєстраційні дії.
Отже, з огляду на вище викладені обставини, судова колегія, оцінивши наявні у справі докази (в т.ч і висновок центральної Колегії Міністерства юстиції України від 17.09.2024р.) в їх сукупності, вважає, що суд 1-ї інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що що спірна реєстраційна дія від 01.02.2024р. 18:50:44 №71413222, вчинена приватним нотаріусом Одеського МНО Кобзарем О.Ю., щодо закриття розділу відносно нерухомого майна - реєстраційний номер об'єкта №2695774051100, об'єкта незавершеного будівництва, а саме: підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12636,3 (кв.м), відсоток готовності (%): 78, що розташований за адресою: м.Одеса, пр.Гагарина,19-21, на земельній ділянці з кадастровим номером №5110137500:44:001:0057, право власності на який було зареєстроване за СТ «СУЗІР'Я БУДОВА» є правомірною та була, в даному випадку, вчинена відповідачем без будь-яких порушень вимог п.7 ч.12 ст.31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Будь-яких відомостей чи належних і беззаперечних доказів на спростування встановлених судом обставин, ані позивачем, ані іншими особами до судів 1-ї та 2-ї інстанцій не надано.
Окрім того, судова колегія також вважає доцільним зазначити й про те, що при зверненні до суду з даним адміністративним позовом позивач, в межах спірних правовідносин, не навів жодних переконливих аргументів та відповідного нормативного обґрунтування щодо захисту свого порушеного права, як «асоційованого члена» на спірний об'єкт нерухомого майна чи його частину на етапі будівництва, при вчиненні відповідачем оскарженої реєстраційної дії щодо закриття розділу відносно цього нерухомого майна (реєстраційний №2695774051100), право власності на який було зареєстроване за Споживчим товариством «СУЗІР'Я БУДОВА».
Що ж стосується інших вимог позивача про відкриття нового розділу та формування нової реєстраційної справи щодо даного об'єкту незавершеного будівництва, право власності на який теж буде зареєстроване за СТ «СУЗІР'Я БУДОВА», то враховуючи висновки суду відносно правомірності реєстраційних дій відповідача від 01.02.2024р. 18:50:44 №71413222 щодо закриття розділу відносно цього нерухомого майна (реєстраційний №2695774051100), право власності на який було зареєстроване за СТ «СУЗІР'Я БУДОВА», судова колегія, як і суд 1-ї інстанції, вважає їх похідними від попередніх п/вимог, а тому, відповідно, враховуючи встановлені при розгляді справи факти та обставини, їх перевірку дослідженими наявних в матеріалах справи доказами, нормативне-правове обґрунтування, остання задоволенню теж не підлягає.
Отже, враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає доводи апеляційної скарги позивача необгрунтованими та такими, що жодним чином не спростовують вказані висновки суду 1-ї інстанції.
До того ж, слід також зазначити й про те, що за правилами ст.ст.9,77 КАС України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, а суд, згідно зі ст.90 цього ж Кодексу, оцінює докази, які є у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об'єктивному дослідженні.
А згідно з ч.2 ст.77 КАС України, в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти позову.
Ухвалюючи дане судове рішення, колегія суддів керується ст.322 КАС України, ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, практикою Європейського суду з прав людини та Висновком №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів (п.41) щодо якості судових рішень.
Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний із належним здійсненням правосуддя, у рішенні судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (п.58 рішення у справі «Серявін та інші проти України»).
Пунктом 41 Висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів зазначено, що обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов'язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.
З огляду на зазначене, судова колегія доходить висновку, що суд 1-ї інстанції порушень норм матеріального і процесуального права при вирішенні даної справи не допустив, вірно встановив фактичні обставини справи та надав їм належної правової оцінки. Наведені ж в апеляційній скарзі доводи, правильність висновків суду не спростовують, оскільки ґрунтуються на припущеннях та невірному трактуванні норм матеріального права.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.315 КАС України, суд апеляційної інстанції за наслідками розгляду апеляційної скарги на судове рішення суду першої інстанції має право залишити апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін.
Отже, за таких обставин, колегія суддів апеляційного суду, діючи виключно в межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, згідно зі ст.316 КАС України, залишає цю апеляційну скаргу позивача без задоволення, а оскаржуване рішення суду 1-ї інстанції - без змін.
Керуючись ст.ст.308,311,315,316,321,322,325,328,329 КАС України, апеляційний суд, -
Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Тарасенко О.Ю. - залишити без задоволення, а рішення Одеського окружного адміністративного суду від 27 січня 2025 року - без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дати її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови виготовлено: 19.05.2025р.
Головуючий у справі
суддя-доповідач:
Ю.В. Осіпов
Судді: М.П. Коваль
В.О. Скрипченко