Постанова від 29.04.2025 по справі 910/6206/21

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/6206/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Васьковський О. В. - головуючий, Білоус В. В., Погребняк В. Я.,

за участю секретаря судового засідання Аліференко Т. В.

розглянув касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Євробудсервіс-2020" та Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Консоль ЛТД" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Демчана Олександра Івановича

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2024

та рішення Господарського суду міста Києва від 10.01.2024

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Гіпек"

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Євробудсервіс-2020"

2) Приватного нотаріуса Чорнєй Віти Володимирівни,

3) Товариства з обмеженою відповідальністю "Старт 2018"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю "Комсервиспром 10"

про визнання недійсним договору та скасування рішення державного реєстратора

Учасники справи:

ТОВ "Гіпек": Лошадкіна В. О.;

ТОВ "Євробудсервіс-2020": Охріменко О. О.;

ТОВ "Фірма Консоль ЛТД": Панченко О. В.;

ТОВ "Старт 2018": не з'явився;

Чорнєй В. В. : не з'явився;

ТОВ "Комсервиспром 10": не з'явився;

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст заявлених вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Гіпек" звернулося до господарського суду з позовом про визнання недійсним укладеного між ТОВ "Євробудсервіс-2020" та ТОВ "Старт 2018" договору купівлі-продажу від 04.07.2018, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорнєй В.В. за реєстровим №721 від 04.07.2018, а також про скасування рішення приватного нотаріуса Чорнєй В. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ "Євробудсервіс-2020" на об'єкт нерухомого майна.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за оспорюваним договором було реалізовано належний позивачеві на праві власності об'єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, а наявність в Державному реєстрі речових прав запису про право власності ТОВ "Євробудсервіс-2020" на нерухоме майно, власником якого є позивач, надає відповідачу-1 можливість вільно розпоряджатися таким майном, в тому числі відчужувати його на користь третіх осіб, передавати у користування, іпотеку тощо, як частинами, так і єдиним об'єктом, що загрожує праву позивача на мирне володіння майном, яке включає в себе право розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, керуючись виключно власними інтересами, а також самостійно вирішувати, що робити зі своїм майном.

2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.01.2024, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2024, позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 04.07.2018 та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.07.2018, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ "Євробудсервіс-2020". У позові до приватного нотаріуса Чорнєй В. В. відмовлено, оскільки у спірних правовідносинах приватний нотаріус не є належним відповідачем.

2.2. Судові рішення в частині задоволення позову мотивовані тим, що: право власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва належить позивачу; докази набуття ТОВ "Старт 2018" у встановленому законом порядку права на об'єкт нерухомого майна відсутні; позивачем обрано ефективний спосіб захисту своїх майнових прав.

2.3. Крім наведеного, суд апеляційної інстанції постановою від 12.09.2024 закрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Демчана О. І. на рішення Господарського суду міста Києва від 10.01.2024 у справі № 910/6206/21 (особою, яка не є учасником справи), зазначивши серед іншого про те, що скаржником не надано будь-якого правового обґрунтування зв'язку між його правами та охоронюваним законом інтересами і ухваленим судом першої інстанції рішенням, а також не надано доказів наявності у нього майнових прав на спірне майно, що в свою чергу зумовлює необхідність у закритті апеляційного провадження на підставі пункту 3 частини першої статті 264 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК) України.

3. Встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини справи

3.1. 24.10.2001 між Спільним Українсько-хорватським підприємством "Гіпек" (найменування якого змінено на ТОВ "Гіпек") та ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" був укладений договір №0991/241-252 про спільну діяльність з будівництва "Житлово-громадського комплексу м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58" (далі - Договір про спільну діяльність), згідно з умовами якого:

- предметом договору здійснення спільної діяльності по проектуванню, будівництву та вводу в експлуатацію "Житлово-громадського комплексу м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58" на земельній ділянці площею 0,3251 га, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, право користування якою належить СП "Гіпек" (абзац 1 преамбули до договору);

- в цілях успішного виконання спільної діяльності сторони об'єднують свій фінансовий, технічний, виробничий та організаційний потенціал в обсягах та на умовах, визначених у договорі (п.3.1);

- СП "Гіпек" виконує функції замовника будівництва, а ТОВ "Фірма "Консоль" - Інвестора та Генпідрядника (п.п.4.1.2, 4.3.8);

- СП "Гіпек" для реалізації предмета даного договору інвестує 20% вартості будівництва у вигляді рухомого та нерухомого майна (незавершене будівництво), майнових прав, що випливають з права користування земельною ділянкою, сукупності технічних, технологічних, комерційних та інших знань, оформлених у вигляді технічної документації, навиків та виробничого досвіду, необхідних для організації здійснення предмета даного договору (п.4.1);

- ТОВ "Фірма "Консоль ЛТД" інвестує в будівництво об'єкта у межах 80% від вартості будівництва; забезпечує безперебійне та достатнє фінансування передпроектних, проектних та інших робіт, пов'язаних з будівництвом та введенням в експлуатацію об'єкта; вносить власні матеріальні та інтелектуальні цінності у вигляді грошових коштів (основний вклад, із залученням власних обігових коштів, кредитів банків, дольових коштів юридичних та фізичних осіб, рухомого майна (спеціалізоване обладнання для будівництва), конструкцій та матеріалів, майнових прав, обумовлених навичками та виробничим досвідом, необхідних для організації здійснення об'єкту договору. Передача вкладу узгоджується сторонами та оформлюється Актом приймання-передачі, підписаним уповноваженими представниками сторін. Вклад ТОВ "Фірма "Консоль ЛТД" здійснюється поетапно шляхом фінансування погоджених сторонами видатків, в межах своєї частки, пов'язаних з реалізацією об'єкта договору (п.п.4.3.1, 4.3.2);

- частки, після завершення будівництва цього комплексу, будуть розподілені між сторонами наступним шляхом: - СП «Гіпек» - 20 % загальної площі квартир з обробкою стін в стандарті економ; - ТОВ «Консоль ЛТД» - 80% загальної площі квартир (п.8.1).

- цей договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до введення в експлуатацію Об'єкта (п.17.1).

3.2. 21.06.2004 між СП "Гіпек" та ТОВ "Консоль ЛТД" було укладено додаткову угоду №2 до Договору про спільну діяльність, за умовами якої внесені наступні зміни:

- у п.2.1 договору, шляхом викладення його у новій редакції, а саме: "Сторони здійснюють спільну діяльність по проектуванню та будівництву "Житлово-громадського комплексу", м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58", іменований в подальшому "Об'єкт", що складається з трьох черг будівництва, іменовані в подальшому відповідно "Об'єкт 1", "Об'єкт 2", "Об'єкт 3".

"Об'єкт 1" - перша черга будівництва Об'єкта, розташованого по вул. Б. Хмельницького, 58, секція "«А" та "Б".

"Об'єкт 2" - друга черга будівництва Об'єкта, розташованого по вул. Б. Хмельницького, 58 (на перетині вул. М. Коцюбинського, вул. О. Гончара, та вул. В. Чапаєва).

"Об'єкт 3" - третя черга будівництва Об'єкта, розташованого по вул. Б. Хмельницького, 58 (регенерація велотрека)";

- у п.8.1 договору, шляхом викладення його у новій редакції, а саме: "Частки, після завершення будівництва даного "Об'єкта", будуть розподілені між сторонами цього договору у наступних пропорційних співвідношеннях: "Об'єкт 1": СП "Гіпек"» отримує - 1% загальної площі квартир з обробкою стін в стандарті "Економ"; ТОВ "Консоль ЛТД" отримує - 99% загальної площі. "Об'єкт 2": СП "Гіпек" отримує - 30% загальної корисної площі; ТОВ "Консоль ЛТД" отримує - 70% загальної корисної площі. "Об'єкт 3": СП "Гіпек" отримує - 30% загальної корисної площі; ТОВ "Консоль ЛТД" отримує - 70% загальної корисної площі.

3.3. 16.09.2004 між СП "Гіпек" та ТОВ "Консоль ЛТД" укладено додаткову угоду №2/1, відповідно до якої внесені наступні зміни у Договір про спільну діяльність:

- п.2.1 договору викладено у наступній редакції: "Об'єкт 1" - перша черга будівництва, розташована за адресою вул. Б. Хмельницького, 58, м. Київ, чотирьохсекційний будинок (блок "А") та односекційний будинок (блок "Б");

- п.8.1 договору викладений у наступній редакції: "частки, після завершення будівництва даного "Об'єкта", будуть розподілені між сторонами цього договору у наступних пропорційних співвідношеннях: "Об'єкт 1": СП "Гіпек" отримує в чотирьох секційному будинку (блок "А") - 1% площ квартир, що складає - 181,13 м. кв. та 1% вбудованих приміщень, що складає 27,12 м. кв.. СП "Гіпек" отримує в односекційному будинку (блок "Б") - 69% площ, що складає - 5558,75 м. кв. (блок А - 19% - 3956,83 м. кв. та блок Б - 20% -1601,93 м. кв.). ТОВ "Консоль ЛТД" отримує в чотирьохсекційному будинку (блок "А") - 99% площ квартир, що складає - 17 932,27 м.кв. та 99% вбудованих приміщень, що складає 2 684, 88 м. кв.

3.4. Відповідно до умов Договору про спільну діяльність його метою є будівництво Житлово-громадського комплексу за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, за рахунок спільних дій та коштів сторін договору та отримання після введення в експлуатацію об'єкта у власність закріплених за кожною із сторін відповідно до умов договору часток в об'єкті. Однак ТОВ "Гіпек" та ТОВ "Фірма "Консоль ЛТД" не досягли результату, визначеного ними у Договорі про спільну діяльність.

3.5. Умовами п.18.1 Договору про спільну діяльність сторони погодили можливість припинення договору у зв'язку із виконанням сторонами умов договору або за взаємною згодою.

3.6. 14.03.2014 між ТОВ "Гіпек" та ТОВ "Консоль ЛТД" укладено угоду про припинення дії Договору про спільну діяльність, відповідно до якої сторони дійшли згоди про припинення дії договору про спільну діяльність у зв'язку з припиненням господарської діяльності ТОВ "Консоль ЛТД". Відтак, Договір про спільну діяльність було припинено за взаємною згодою сторін.

3.7. Вклад ТОВ "Гіпек" сформований за рахунок рухомого та нерухомого майна (незавершене будівництво) та майнових прав, що випливають з права користування земельною ділянкою. Натомість, вклад ТОВ "Фірма "Консоль ЛТД" є виключно грошовим, оскільки товариство забезпечує безперебійне та достатнє фінансування усіх робіт, пов'язаних з будівництвом та введенням в експлуатацію об'єкта. При цьому, внесення вкладу здійснювалось не одразу єдиним платежем, а поетапно шляхом фінансування погоджених сторонами видатків, пов'язаних з будівництвом об'єкта та введенням об'єкта в експлуатацію.

3.8. Матеріали справи не містять доказів фінансування ТОВ "Консоль ЛТД", як погоджених сторонами видатків, так і внесення ним інших коштів у будівництво.

3.9. У договорі від 14.03.2014 про припинення дії Договору про спільну діяльність сторони не визначили стадію готовності об'єкту будівництва, як і загальний обсяг грошових коштів, внесених ТОВ "Консоль ЛТД" у спільну діяльність.

3.10. За умовами Договору про спільну діяльність ТОВ "Гіпек" виступило замовником будівництва, а ТОВ "Консоль ЛТД" - Генпідрядником спільного будівництва і за умови досягнення цілей спільної діяльності (завершення будівництва) ТОВ "Гіпек" та ТОВ "Консоль ЛТД" набули б права власності на новостворене майно у визначених у п.8.1 договору частках.

3.11. Оскільки договір про спільну діяльність було припинено, а під час дії договору ТОВ "Гіпек" виступало замовником будівництва, є і продовжує бути орендарем земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, а також внесло у спільну діяльність розпочате будівництво вартістю 1 107 159,00 дол. США, то, за відсутності доказів проведення ТОВ "Консоль ЛТД" підрядних робіт на земельній ділянці, як і внесення ним будь-яких грошових коштів у будівництво, саме ТОВ "Гіпек", з огляду на вимоги ч.3 ст. 331 ЦК України, є власником будівельних матеріалів, розташованих на орендованій ним земельній ділянці.

3.12. З 2014 року і до перегляду справи у суді апеляційної інстанції, ТОВ "Консоль ЛТД" не заявляло жодних вимог до ТОВ "Гіпек" щодо вкладу, внесеного у спільну діяльність, обумовлену Договором про спільну діяльність.

3.13. Суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого господарського суду про те, що за умовами п.8.1 Договору про спільну діяльність розподіл часток в об'єкті будівництва здійснюється між сторонами після завершення будівництва житлового комплексу та введення об'єкту в експлуатацію і не залежить від факту припинення або розірвання договору про спільну діяльність. На переконання апеляційного суду, такий висновок міг мати місце виключно за умов встановлення судом обставин проведення ТОВ "Консоль ЛТД" повного фінансування будівництва об'єкту, що є предметом Договору про спільну діяльність, оскільки лише у такому випадку ТОВ "Консоль ЛТД" міг набути майнові права щодо обумовленої договором частки у розмірі, передбаченому п.8.1 договору, як інвестор, який повністю сплатив інвестиційний внесок.

3.14. Однак за встановлених обставин недосягнення сторонами Договору про спільну діяльність кінцевої мети договору, а також оскільки матеріали справи не містять доказів внесення ТОВ "Консоль ЛТД" вкладу у розмірі вартості будівництва об'єкту, що є предметом договору, ТОВ "Консоль ЛТД" не є носієм ані майнових прав, ані прав на об'єкт незавершеного будівництва, як на окремий об'єкт нерухомого майна, щодо будівництва, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58.

3.15. ТОВ "Гіпек" як орендар земельної ділянки, який мав на меті здійснити її забудову, після припинення дії договору про спільну діяльність продовжив будівництво самостійно.

3.16. 07.10.2003 між Спільним українсько-хорватським підприємством "Гіпек" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого на підставі рішення Київради від 10.07.2003 №638/798 позивачу було передано у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку з кадастровим номером №8000000000:88:199:0001, площею 0,5026 га, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадського комплексу з підземним паркінгом. Договір оренди підписаний орендарем, орендодавцем, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Щербаковим В.З. та зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №977.

3.17. З метою будівництва житлово-громадського комплексу за адресою: вул. Б. Хмельницького, 58 у Шевченківському районі м. Києва позивачем була розроблена проектна документація, яка затверджена наказом ТОВ "Гіпек" від 25.09.2004 №30 та погоджена Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища за №07-6387 від 02.07.2007; отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт №1324-Шв/Р від 26.01.2005, який в подальшому перереєстрований на Дозвіл №0384-Шв/р від 28.05.2008.

3.18. У зв'язку з розірванням Договору про сумісну діяльність з ТОВ "Консоль ЛТД", у виданий раніше дозвіл на виконання будівельних робіт від 28.05.2008 №0384-Шв/Р були внесені відповідні зміни про те, що виконання робіт на об'єкті будівництва буде проводити ТОВ "ПФК МІДАС".

3.19. Позивач, як замовник об'єкту будівництва "Житлово-громадський комплекс, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58" та орендар земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, здійснює будівництво спірного об'єкта в порядку та на умовах, передбачених законодавством про містобудівну діяльність, на підставі договору оренди земельної ділянки від 07.10.2003, дозволу на виконання будівельних робіт №0384-Шв/Р та затвердженої проектної документації.

3.20. Оскільки судами встановлено приналежність спірної земельної ділянки ТОВ "Гіпек" на праві оренди, а також здійснення ним будівництва у порядку та на умовах, визначених Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", до спірних правовідносин сторін підлягає застосуванню принципу "superficies solo cedit" (збудоване на поверхні слідує за землею). Тому, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю, чим і скористався позивач, здійснюючи реєстрацію права власності житлово-громадський комплекс по вул. Б. Хмельницького, 58 у Шевченківському районі м. Києва.

3.21. 11.06.2018 державним реєстратором філії Комунального підприємства "Новоіванівське 3" Коровайко О.С. прийнято рішення №41546425 про державну реєстрацію за ТОВ "Гіпек" права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а саме: незавершене будівництво, житлово-громадський комплекс по вул. Б. Хмельницького, 58 у Шевченківському районі м. Києва II черга будівництва, літера "Т" загальна площа: 11462,9 кв.м, житлова площа: 8383, 6 кв.м, опис: незавершений будівництвом Житлово-громадський комплекс має відсоток готовності - 40%, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером №8000000000:88:199:0001, площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58 (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності/довірчої власності: 26564968; реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1573741780000; розмір частки: 1).

3.22. Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація права власності за ТОВ "Гіпек" на вказаний об'єкт незавершеного будівництва була проведена державним реєстратором на підставі наступних документів: Дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: 0384-Шв/Р, виданий 28.05.2008 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві; Договір оренди земельної ділянки від 07.10.2003, укладений між ТОВ "Гіпек" та Київською міською радою, серія та номер 977; Технічний паспорт, виданий ТОВ "Техінвентаризація" 25.01.2018; Довідка про відсоток готовності незавершеного будівництвом об'єкта нерухомого майна, серія та номер: 415 (НЖ-2018)/ВГ, видана ТОВ "Техінвентаризація" 25.01.2018.

3.23. Оскільки правовідносини сторін за договором про спільну діяльність від 24.10.2001 №0991/241-252 (який містив ознаки договору інвестування у будівництво) припинились 14.03.2014, за відсутності доказів фінансування об'єкту будівництва у повному обсязі ТОВ "Консоль "ЛТД", як і відсутності доказів внесення грошових коштів як внеску у спільну діяльність, а також з огляду на встановлені судом обставини оренди земельної ділянки під об'єктом будівництва ТОВ "Гіпек", як і здійснення ним подальшого будівництва, єдиним правомірним власником об'єкта незавершеного будівництва, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером №8000000000:88:199:0001, площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58 є ТОВ "Гіпек".

3.24. Надаючи оцінку поданим ТОВ "Євробудсервіс-2020" доказам на підтвердження правомірності набуття ним прав на об'єкт незавершеного будівництва судом встановлено ланцюг із правочинів щодо майнових прав на об'єкт будівництва, трансформованих у право власності на об'єкт незавершеного будівництва, внесення об'єкту у статутний фонд юридичної особи та подальший продаж цього об'єкту ТОВ "Євробудсервіс-2020".

3.25. 24.11.2017 приватним нотаріусом Змисловською Т. В. прийнято рішення №38329866 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "Комсервиспром 10" на об'єкт нерухомого майна: 99% відсотків від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва односекційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс" за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького 58 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1417833280391). Підставою виникнення права власності у ТОВ "Комсервиспром 10" зазначено Договір про задоволення вимог іпотекодержателя в порядку статті 38 Закону України "Про іпотеку", серія і номер: 568, виданий 12.01.2012, видавник: Курковська Я.Л., приватний нотаріус.

3.26. З наявної в матеріалах справи копії договору про задоволення вимог іпотекодержателя №568 від 12.01.2012 вбачається, що він був укладений між юридичною особою, резидентом Сполученого королівства Великої Британії та Північної Ірландії, Р. Холм Інвест Лімітід "R. HOLM INVEST LIMITED" (іпотекодержатель) та ТОВ "Комсервиспром 10" (набувач), за яким іпотекодержатель (R. HOLM INVEST LIMITED) передає набувачу (ТОВ "Комсервиспром 10") у власність нерухоме майно, а набувач відшкодовує іпотекодержателю 120 000 000 грн по договору позики.

3.27. У розділі "Визначення термінів" договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 12.01.2012 міститься інформація про те, що 22.09.2011 мало місце укладання договору позики №б/н між юридичною особою, резидентом Сполученого королівства Великої Британії та Північної Ірландії, Р. Холм Інвест Лімітід "R. HOLM INVEST LIMITED" (кредитор), реєстраційний номер 07277533, та юридичною особою, резидентом Сполученого королівства Великої Британії та Північної Ірландії, Верніта трейдінг ЛЛП "WERNITA TRADING LLP" (боржник), реєстраційний номер ОС365794, предметом якого є отримання WERNITA TRADING LLP від "R. HOLM INVEST LIMITED" суми грошових коштів у розмірі 120 000 000 грн.

3.28. Зі змісту договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 12.01.2012 вбачається, що 22.09.2011 між юридичною особою, резидентом Сполученого королівства Великої Британії та Північної Ірландії, Р. Холм Інвест Лімітід "R. HOLM INVEST LIMITED" (іпотекодержатель), реєстраційний номер 07277533, та ТОВ "Консоль ЛТД" (іпотекодавець), був укладений іпотечний договір, предметом якого є 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва односекційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", який складається з 25 поверхів, цокольного поверху та технічного поверху, загальною площею 13003 м. кв., розташований на земельній ділянці площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, та належить ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" згідно з договором №0991/241-252 про спільну діяльність будівництва житлово-громадського комплексу, укладеного між Спільним українсько-хорватським підприємством "Гіпек" та ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" від 07.10.2002.

3.29. 21.12.2017 приватним нотаріусом Змисловською Т.В. прийнято рішення №38883986 про державну реєстрацію за ТОВ "Старт 2018" права власності на об'єкт нерухомого майна: 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва односекційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс" за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1417833280391). Підставою виникнення у ТОВ "Старт 2018" права власності зазначено Акт приймання-передачі нерухомого майна, засвідчений приватним нотаріусом Дажук М.В від 13.12.2017 за реєстровим номером № 3421, 3422, та рішення загальних зборів про створення ТОВ "Старт 2018", засвідчений приватним нотаріусом Коноваловою Е.А. від 22.11.2017 за реєстровим номером № 1038.

3.30. 04.07.2018 між ТОВ "Старт 2018" (продавець) та ТОВ "Євробудсервіс-2020" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, предметом якого є нерухоме майно - 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва односекційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", загальною площею 13003 м. кв., який складається з 25 поверхів, цокольного поверху та технічного поверху, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58.

3.31. 04.07.2018 приватним нотаріусом Чорнєй В.В. прийнято рішення №41895286 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "Євробудсервіс-2020" на об'єкт нерухомого майна: 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва одно секційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс" за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1417833280391).

3.32. ТОВ "Гіпек", вважаючи, що його право власності на об'єкт нерухомого майна порушені реєстраційними діями, 15.07.2020 звернулося до Офісу протидії рейдерству Міністерства юстиції України зі скаргою вх№19922-33-20 на дії, проведені державним реєстратором, у якій, зокрема, просило скасувати:

- рішення держ.реєстратора - приватного нотаріуса Змисловської Т. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 38329866 від 24.11.2017, на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності ТОВ "Комсервиспром 10" №23555199 від 24.11.2017 на об'єкт нерухомого майна реєстраційний №1417833280391;

- рішення держ.реєстратора - приватного нотаріуса Змисловської Т. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, № 38883986 від 21.12.2017, на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності ТОВ "Старт 2018" №24081255 від 18.12.2017 на об'єкт нерухомого майна реєстраційний №1417833280391;

- рішення держ.реєстратора - приватного нотаріуса Чорнєй В. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, № 41895286 від 04.07.2018, на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності ТОВ "Євробудсервіс-2020" №26891894 від 04.07.2018 на об'єкт нерухомого майна реєстраційний №1417833280391.

3.33. 15.10.2020 Колегією Міністерства юстиції з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції (далі - Колегія) надано висновок, яким, зокрема, рекомендовано скаргу ТОВ "Гіпек" від 15.07.2020 задовольнити частково. Скасувати рішення про державну реєстрацію прав на їх обтяжень від 24.11.2017 №38329866 та від 21.12.2017 №38883986, прийняті приватним нотаріусом Змисловською Т. В., а у задоволенні інших вимог відмовити. Колегією зазначено, що приватним нотаріусом Змисловською Т.В. порушено приписи Порядку №1127, оскільки нею прийнято оскаржувані рішення за відсутності документу, що посвідчує право на земельну ділянку, документу, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт та технічного паспорта на об'єкт незавершеного будівництва; приватним нотаріусом Змисловською Т.В. під час прийняття оскаржуваних рішень не було належним чином перевірено обсяг цивільної правоздатності та дієздатності ТОВ "Комсервиспром 10" та уповноваженої особи Зулфієва Г. О., у зв'язку з чим оскаржувані рішення, прийняті приватним нотаріусом Змисловською Т.В., підлягають скасуванню, як такі, що прийняті з порушенням законодавства.

3.34. Наказом Міністерства юстиції України від 07.12.2020 №4236/5, скаргу ТОВ "Гіпек" від 15.07.2020 задоволено частково та скасовано рішення від 24.11.2017 №38329866 (щодо реєстрації права власності на спірний об'єкт за ТОВ "Комсервиспром 10"), від 21.12.2017 №38883986 (щодо реєстрації права власності на спірний об'єкт за ТОВ "Старт-2018"), прийняті приватним нотаріусом Змисловською Т. В.

3.35. Законність рішення Міністерства юстиції України, оформленого наказом №4236/5 від 07.12.2020 про часткове задоволення скарги, було предметом судового розгляду у справі № 910/12547/21 за позовом ТОВ "Євробудсервіс-2020" до Міністерства юстиції України та ТОВ "Гіпек" про визнання протиправним та скасування наказу. Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.09.2022 у справі №910/12547/21, залишеним без змін постановами Північного апеляційного господарського суду від 29.03.2023 та Верховного Суду від 18.07.2023, у задоволенні позову відмовлено повністю.

3.36. Надаючи оцінку умовам договору іпотеки від 22.09.2011 та договору про задоволення вимог іпотекодержателя, суди звернули увагу ТОВ "Комсервиспром 10", ТОВ "Старт 2018", ТОВ "Євробудсервіс-2020" на те, що предметом договору є частка у майні, а саме: 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва односекційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", який складається з 25 поверхів, цокольного поверху та технічного поверху, загальною площею 13003 м.кв., розташований на земельній ділянці, площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58.

3.37. Ця частка, як вбачається із договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 12.01.2012 та договору іпотеки від 22.09.2011, належить ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" згідно з договором про спільну діяльність №0991/241-252 від 07.10.2002, укладеного між Спільним українсько-хорватським підприємством "Гіпек" та ТОВ Фірма "Консоль ЛТД".

3.38. Однак, виходячи з умов Договору про спільну діяльність (в редакції додаткової угоди №2/1 від 16.09.2004, укладеної щодо п.8.1 договору), за умови досягнення цілей Договору про спільну діяльність, а також фінансування свого внеску на рівні 100% від погодженого сторонами розміру, ТОВ "Консоль ЛТД" могло розраховувати на частку в 4-секційному будинку (блок "А") - 99% площ квартир, що складає - 17932,27 м. кв. та 99% вбудованих приміщень, що складає 2 684,88 м. кв. Крім того:

- зафіксований в Договорі про спільну діяльність від 24.10.2001 №0991/241-252, розмір частки має зовсім інші конфігурації, ніж вказано у договорі про іпотеку від 22.09.2011 та у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя від 12.01.2012;

- на момент укладення договору іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателя, ТОВ "Консоль ЛТД" могло володіти лише майновими правами, а не власне правами власності щодо об'єкту нерухомості, оскільки ним не було здійснено реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва;

- права ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" на предмет іпотеки обґрунтовано договором №0991/241-252 про спільну діяльність будівництва житлового - загального комплексу, укладеним між Спільним українсько-хорватським підприємством "Гіпек" та ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" 07.10.2002. Однак, матеріали справи не містять доказів укладення між названими особами договору про спільну діяльність від 07.10.2002 із зафіксованою часткою ТОВ "Консоль ЛТД" у конфігурації: "99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва одно секційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", який складається з 25 поверхів, цокольного поверху та технічного поверху, загальною площею 13003 м.кв., розташований на земельній ділянці, площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58 ";

- наявний у справі договір про спільну діяльність №0991/241-252 датовано 24.10.2001.

3.39. Договір позики від 22.09.2011 укладено між двома нерезидентами, а ТОВ "Консоль ЛТД" виступає не боржником, а майновим поручителем. При цьому, договір позики і договір іпотеки укладено 22.09.2011, а менше, ніж через 3 місяці, 12.01.2012 укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Тобто, строк кредитування становив менше, ніж 3 місяці (з урахуванням процедури необхідності встановлення факту невиконання боржником зобов'язань за договором та виставлення вимоги про сплату боргу боржнику та поручителю). Важливим є той факт, що предметом договору позики є 120 000 000 грн, тоді як вартість майнових прав, що передавалась в іпотеку, становить близько 17 млн грн, що вбачається, наприклад з договору про іпотеку від 15.10.2004.

3.40. У питанні обставин набуття ТОВ "Комсервиспром 10" прав на спірний об'єкт нерухомого майна на підставі договору іпотеки від 22.09.2011 та договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 12.01.2012, судами встановлено таке:

- за своєю правовою природою Договір про спільну діяльність №0991/241-252 від 24.10.2001 є змішаним, оскільки містить положення про спільну діяльність та інвестування, а предметом договору є вчинення сторонами дій, спрямованих на проектування та будівництво об'єкта нерухомого майна;

- на момент укладення договору про іпотеку від 22.09.2011, ТОВ "Консоль ЛТД", з огляду на те, що будівництво об'єкта не було завершено, могло володіти лише майновими правами щодо нього. Майнові права могли підтверджуватись виключно договором про спільну діяльність, а також документами, що підтверджують повну оплату внеску у спільну діяльність (інвестицій);

- отже, предметом іпотеки може бути виключно власне нерухоме майно або власні майнові права, які належать іпотекодавцеві або майновому поручителю на праві власності, яке має бути документально підтверджено;

- натомість, предметом договору іпотеки від 22.09.2011, а також договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 12.01.2012 є: "99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва одно секційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", який складається з 25 поверхів, цокольного поверху та технічного поверху, загальною площею 13003 м.кв., розташований на земельній ділянці, площею 0,5026 га та належить ТОВ Фірма "Консоль ЛТД";

- укладаючи наведені договори, сторони свідомо чи випадково підмінили поняття "майнового права" на об'єкт незавершеного будівництва та "права власності" на об'єкт незавершеного будівництва;

- відсутність у матеріалах справи доказів реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва у конфігурації "односекційна будівля по проекту "Житлово-громадський комплекс", який складається з 25 поверхів, цокольного поверху та технічного поверху, загальною площею 13003 м.кв., розташований на земельній ділянці, площею 0,5026 га" за ТОВ "Консоль ЛДТ" на момент укладення договору іпотеки вказує на те, що останнє надало в іпотеку майно, щодо якого не було власником;

- ТОВ "Консоль ЛТД" могли передаватись майнові права на об'єкт будівництва, створений в результаті повного виконання договору про спільну діяльність від 24.10.2001 №0991/241-252, однак, договір іпотеки від 22.09.2011 та договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 12.01.2012 вказує на частку у об'єкті незавершеного будівництва, а не на майнові права на об'єкт будівництва.

3.41. 24.11.2017 ТОВ "Комсервиспром 10" здійснило реєстрацію права власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва, а саме в односекційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", що розташований на земельній ділянці площею 0,5026 га, за адресою м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58 . При цьому державним реєстратором було відкрито новий розділ у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що додатково вказує на те, що до моменту звернення ТОВ "Комсервиспром 10" до державного реєстратора з вимогами про реєстрацію "належного йому права власності" такого майна у реєстрі не існувало.

3.42. Реєструючи об'єкт незавершеного будівництва, ТОВ "Комсервиспром 10" мало надати повний пакет документів, яких у нього не було і бути не могло, оскільки вказане товариство не мало будь-якого правового зв'язку ні з земельною ділянкою, на якій розташовано об'єкт незавершеного будівництва, ні власне із будівництвом (як процесом створення нової речі).

3.43. Єдиним способом фіксації набутих за договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 12.01.2012 майнових прав на об'єкт будівництва могло бути звернення до суду із вимогою про визнання за ним таких прав, як за інвестором, з одночасним наданням оригіналу договору про задоволення вимог іпотекодержателя, договору іпотеки та доказів сплати кредитору 120 000 000 грн.

3.44. За таких обставин, наданий ТОВ "Комсервиспром 10" договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 12.01.2012 не є достатнім доказом підтвердження набуття права власності цим товариством на об'єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58. Інші докази набуття ТОВ "Комсервиспром 10" на вказаний об'єкт незавершеного будівництва відсутні.

3.45. Відносно доводів ТОВ "Комсервиспром 10" про те, що договір іпотеки від 22.09.2011 за формою та змістом є ідентичним до укладеного раніше договору іпотеки від 15.10.2004, суд апеляційної інстанції зазначив наступне:

- предметом договору іпотеки від 15.10.2004 є саме майнові права, а не частка у об'єкті незавершеного будівництва;

- з урахуванням наявних у матеріалах справи доказів, відсутні підстави стверджувати, що нотаріальне посвідчення договору іпотеки від 22.09.2011 відбулось;

- достатнім доказом здійснення сторонами нотаріального посвідчення є оригінал договору, надрукований на бланку відповідного зразка, з відміткою нотаріуса про здійснення нотаріального посвідчення такого договору та внесення запису до реєстру про вчинення нотаріальних дій. Однак ТОВ "Євробудсервіс-2020", ТОВ "Комсервиспром 10", ТОВ "Старт 2018" не надано суду оригіналу або належним чином засвідченої копії самого іпотечного договору від 22.09.2011, реєстровий номер №3762. Такий іпотечний договір також відсутній і у матеріалах реєстраційної справи №1417833280391, у зв'язку з чим можливість дослідити зміст та умови цього договору, а також встановити дійсну дату його складання, реєстровий номер та пересвідчитись в реальності існування такого договору у суду відсутня.

3.46. Судом досліджено низку доказів, наданих позивачем на підтвердження того, що нотаріального посвідчення договору іпотеки від 22.09.2011 не відбулося, а саме:

- відповідь Управління нотаріату Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) від 30.08.2021 №39184/6-21, з якої вбачається, що наказом Міністерства юстиції України №2688/5 від 07.08.2020 свідоцтво про право на зайняття нотаріальною діяльністю, видане на ім'я Курковської Я.Л., анульовано. У вилучених у приватного нотаріуса Курковської Я.Л. документах був відсутній реєстр для реєстрації нотаріальних дій за 2011-2012 роки. Також, відповідно до акту щодо огляду архівних документів приватного нотаріуса Курковської Я.Л. від 27.08.2021, у справах вищевказаного приватного нотаріуса відсутні іпотечний договір від 22.09.2011 та договір про задоволення вимог іпотекодержателя в порядку статті 38 Закону України "Про іпотеку" від 12.01.2012;

- лист ліквідатора ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" Демчана О.І., згідно з яким у нього відсутній договір іпотеки від 22.09.2011.

3.47. З відомостей з Державного реєстру речових прав вбачається, що приватний нотаріус Змисловська Т.В. при прийняті рішення №38329866 від 24.11.2017 про державну реєстрацію права власності на 99% відсотків від загальної площі вказаного вище об'єкта незавершеного будівництва за ТОВ "Комсервиспром 10" одночасно створила новий розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з присвоєнням об'єкту нерухомого майна реєстраційного номеру 1417833280391, хоча такий розділ повинен був бути створений ще з 2011 року під час реєстрації іпотеки цього об'єкту нерухомого майна приватним нотаріусом Куровською Я.Л.

3.48. Іпотечний договір від 22.09.2011 є нікчемним в силу приписів статті 18 Закону України "Про іпотеку".

3.49. Апеляційний суд погодився з доводами ТОВ "Євробудсервіс-2020" про можливість похибки при здійсненні тлумачення досліджених судом доказів, але вказав про те, що перелік цих доказів, з огляду на статтю 79 ГПК України, скоріше вказує на те, що нотаріальне посвідчення договору іпотеки від 22.09.2011 не відбулось.

3.50. Заперечуючи висновки суду про нікчемність договору іпотеки від 22.09.2011, ТОВ "Євробудсервіс-2020" не надало ані дублікату договору іпотеки, ані засвідченої належним чином його архівної копії або хоча б витягу з реєстру нотаріальних дій приватного нотаріуса Куровської Я.Л., які б достеменно вказували на те, що попри відсутність оригіналу договору іпотеки, такий договір дійсно був нотаріально посвідчений.

3.51. Матеріали справи не містять доказів набуття ТОВ "Комсервиспром 10" майнових прав, обумовлених договором про спільну діяльність від 24.10.2001 №0991/241-252. Відповідно, оскільки ТОВ "Комсервиспром 10" не набувало ані майнових прав, ані прав власності на об'єкт незавершеного будівництва, розташований за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, останнє не могло передати такі права ТОВ "Старт 2018".

3.52. Оскільки на час звернення до суду з цим позовом право власності на нерухоме майно - об'єкт незавершеного будівництва "Житлово-громадський комплекс" за адресою м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58 (реєстраційний номер 1573741780000), залишається зареєстрованим за позивачем, при цьому права та законні інтереси позивача порушуються наявністю у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про "ще" один об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 1417833280391), а саме: 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва односекційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, буд. 58, загальна площа 13 003 кв.м., що складається з 25 поверхів, цокольного поверху та технічного поверху і розташований на земельній ділянці площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, власником якого є ТОВ "Євробудсервіс-2020", суди дійшли висновку стосовно правильності обрання позивачем ефективного способу захисту порушеного права, а саме: подання негаторного, а не віндикаційного позову.

3.53. Наявність зареєстрованого права власності за позивачем та відповідачем-1 на один і той же об'єкт нерухомого майна є безумовним підтвердженням порушення прав та законних інтересів позивача.

3.54. Визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04.07.2018 та скасування рішення приватного нотаріуса Чорнєй В.В. №41895286 від 04.07.2018, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності відповідача-1 на спірний об'єкт незавершеного будівництва, є належним та ефективним способом захисту порушених прав позивача, метою якого є усунення перешкод у здійсненні останнім права користування та розпоряджання належним йому на праві власності майном.

3.55. ТОВ "Гіпек" не є стороною оскаржуваного правочину, однак наявність підтвердженого у встановленому законом порядку права власності на спірний об'єкт нерухомості, що є предметом договору, вказує на те, що цим договором порушуються законні права та охоронювані законом інтереси.

3.56. Визнаючи недійсним договір купівлі-продажу від 04.07.2018, суди керувалися таким:

- оспорюваний договір купівлі-продажу від 04.07.2018 був укладений між ТОВ "Євробудсервіс-2020" (покупець) та ТОВ "Старт 2018" (продавець) щодо об'єкту нерухомого майна - 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва одно секційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", загальною площею 13003 м.кв., який складається з 25 поверхів, цокольного поверху та технічного поверху, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58;

- нерухоме майно, яке є предметом спірного договору купівлі-продажу, отримане ТОВ "Старт 2018" як вклад учасника до статутного капіталу товариства, а саме внаслідок утворення статутного капіталу ТОВ "Старт 2018" за рахунок майна ТОВ "Комсервиспром 10" (об'єкта незавершеного будівництва односекційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58) на підставі рішення загальних зборів про створення ТОВ "Старт 2018" від 22.11.2017 та акту приймання-передачі нерухомого майна від 13.12.2017;

- державна реєстрація права власності за ТОВ "Комсервиспром 10" на 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва односекційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", що розташований за адресою м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, відбулась на підставі рішення №38329866 від 24.11.2017 приватного нотаріуса Змисловської Т.В;

- ТОВ "Гіпек" набуло права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а саме: незавершене будівництво, житлово-громадський комплекс по вул. Б. Хмельницького, 58 у Шевченківському районі м. Києва II черга будівництва, літера "Т" загальна площа: 11462,9 кв.м, житлова площа: 8383, 6 кв.м, опис: незавершений будівництвом Житлово-громадський комплекс має відсоток готовності 40%, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером №8000000000:88:199:0001, площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58 правомірно, у встановлений законом спосіб та на підставі документів, що підтверджують його права на недобудову;

- у ТОВ "Старт 2018", а до нього і у ТОВ "Комсервиспром 10" відсутні докази, які б підтверджували як існування об'єкту незавершеного будівництва з конфігурацією: 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва одно секційної будівлі по проекту "Житлово-громадський комплекс", загальною площею 13003 кв. м., що складається з 25 поверхів, цокольного поверху та технічного поверху, розташований на земельній ділянці, площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58 (Шевченківський р-н), так і правомірності набуття ними речових прав на це майно;

- названими особами не надано доказів на підтвердження обставин трансформації майнових прав на об'єкт нерухомого майна, що буде створено у майбутньому, які мало ТОВ "Консоль ЛТД" на підставі договору про спільну діяльність від 24.10.2001 №0991/241-252 та які товариство могло передати в іпотеку за договором від 22.09.2011, у право власності на це майно;

- предметом договору купівлі-продажу є майно, яке фактично не існує у цивільному обороті, а продавцем є особа, яка не має жодних майнових та речових прав на об'єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером №8000000000:88:199:0001, площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58;

- ТОВ "Комсервиспром 10" не набув ні майнових прав, ні прав власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва, тому вказане товариство не могло передати такі права ТОВ "Старт 2018";

- відсутність у ТОВ "Комсервиспром 10" та ТОВ "Старт 2018" документів на підтвердження набуття права власності на спірний об'єкт нерухомого майна, свідчить про те, що останні не набули права власності на об'єкт незавершеного будівництва житлово-громадського комплексу, розташованого на земельній ділянці, площею 0,5026 га, за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58, а тому ТОВ "Старт 2018" не мав права розпоряджатися цим майном та відчужувати об'єкт незавершеного будівництва на користь ТОВ "Євробудсервіс-2020" на підставі договору купівлі-продажу від 04.07.2018, у зв'язку спірний договір купівлі-продажу від 04.07.2018 не відповідає вимогам статей 317, 658 ЦК України, що в свою чергу є підставою для визнання його недійсним відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України.

3.57. Щодо вимог про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва за ТОВ "Євробудсервіс-2020", суди зазначили наступне:

- оскільки порушення майнових прав позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ "Євробудсервіс-2020", заявлені позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41895286 від 04.07.2018 опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення;

- скасування рішення №41895286 від 04.07.2018 про державну реєстрацію права власності на спірне майно за відповідачем-1 є ефективним способом захисту прав позивача, оскільки призведе до наявності у Державному реєстрі речових прав лише одного запису про державну реєстрацію права власності позивача на об'єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 1573741780000;

- зважаючи на те, що речові права позивача є порушеними та підлягають поновленню, а також враховуючи визнання судом недійсним договору купівлі-продажу, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ "Євробудсервіс-2020" на об'єкт незавершеного будівництва, реєстраційний номер 1417833280391, оскільки внаслідок прийняття приватним нотаріусом Чорнєй В.В. оскаржуваного рішення від 04.07.2018 за відповідачем-1 було неправомірно проведено державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, то за наявності підстав для скасування рішення державного реєстратора відповідно до частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", позовні вимоги про скасування вказаного спірного рішення державного реєстратора №41895286 від 04.07.2018 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню;

- водночас позивач неправильно зазначив одним із співвідповідачів у справі приватного нотаріуса Чорнєй В. В. (державного реєстратора);

- реєстратор зобов'язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі;

- оскільки спір у цій справі стосується цивільних прав ТОВ "Гіпек" на спірне майно, то належним відповідачем у ній є особа, яка є суб'єктом матеріального правовідношення, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме ТОВ "Євробудсервіс-2020";

- державний реєстратор є неналежним відповідачем у справі, а тому в задоволенні позовних вимог до вказаного відповідача слід відмовити з цієї підстави.

4. Короткий зміст касаційних скарг

4.1. ТОВ "Євробудсервіс-2020" та ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Демчана О. І. звернулися до Верховного Суду з касаційними скаргами, в яких просили скасувати ухвалені судами попередніх інстанцій рішення та передати справу на новий розгляд до місцевого господарського суду.

5. Узагальнені доводи касаційних скарг

5.1. Судами попередніх інстанцій при ухваленні оскаржуваних судових рішень невірно застосовано норми матеріального права, порушено норми процесуального права, висновки в оскаржуваних судових рішеннях ґрунтуються виключно на доводах позивача за відсутності належних та допустимих доказів, встановлення обставин здійснено без належної оцінки доводів всіх учасників справи.

5.2. Під час ухвалення оскаржуваних судових рішень судами не були здійснені належні заходи в частині дослідження спірного Іпотечного Договору від 22.09.2011, ні в частині умов, які сторони закладали в даний Договір, ні цілі, які переслідували сторони даного правочину, у зв'язку з чим суди дійшли безпідставного висновку про нікчемність вказаного договору іпотеки.

5.3. ТОВ Фірма "Консоль Лтд", як сторона договору іпотеки від 22.09.2011, який суди визнали нікчемним, мало було бути залучено до розгляду справи як третя особа.

5.4. Встановлені судом апеляційної інстанції обставини нездійснення ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" фінансування за договором про спільну діяльність та висновки за результатами таких дій є помилковими та протиправними, прийняті з порушенням норм статті 269 ГПК України.

5.5. Судами не встановлювалися належним чином обставини припинення дії Договору про спільну діяльність та його реальність, не надавалася оцінка поданим ліквідатором ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" доказам та поясненням стосовно нереальності і нікчемності укладеного правочину щодо припинення договору про спільну діяльність.

5.6. Суди дійшли помилкового висновку про набуття позивачем права власності на спірний об'єкт нерухомості та відмову ТОВ Фірми "Консоль Лтд" від своїх прав.

6. Позиція інших учасників щодо касаційних скарг

6.1. ТОВ "Гіпек" у відзиві заперечувало проти касаційних скарг, просило Суд закрити касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Фірма Консоль Лтд" на підставі пункту 3 частини першої статті 296 ГПК України, відмовити у задоволенні касаційної скарги ТОВ "Євробудсервіс-2020" та залишити ухвалені судами попередніх інстанцій рішення у цій справі - без змін. При цьому позивач, серед іншого, звертав увагу Суду на наступне:

- касаційні скарги не відповідають вимогам 290 ГПК України, що тягне за собою закриття касаційного провадження;

- ТОВ "Євробудсервіс-2020" не доведено порушення норм процесуального права та не додержання норм матеріального права під час перегляду судом апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції, яким було встановлено: нікчемність іпотечного договору; нездійснення фінансування зі сторони ТОВ Фірма "Консоль Лтд";

- ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" не мало право передавати 99% від загальної площі об'єкта незавершеного будівництва в іпотеку; ТОВ "Комсервіспром 10" не набуло жодних прав на предмет іпотеки; іпотечний договір від 22.09.2011 є нікчемним в силу приписів статті 18 Закону України "Про іпотеку";

- скаржниками не доведено факту нікчемності, підроблення та недійсності угоди, укладеної між ТОВ "Гіпек" та ТОВ Фірма "Консоль Лтд" про припинення дії договору про спільну діяльність №0991/241-252 від 24.10.2001;

- у касаційній скарзі ТОВ Фірма "Консоль Лтд" відсутні доводи з яких саме підстав рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, що тягне за собою відсутність у суду касаційної інстанції здійснювати перегляд рішення суду першої інстанції від 10.01.2024;

- ТОВ Фірма "Консоль Лтд" не довело, що оскаржуваними судовими рішеннями було вирішено питання про права, інтереси та обов'язки скаржника, що тягне за собою закриття касаційного провадження;

- касаційні скарги зводиться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

6.2. Решта учасників справи відзиви на касаційні скарги не надали, що відповідно до частини третьої статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.

7. Касаційне провадження

7.1. Ухвалою Верховного Суду від 11.12.2024 касаційну скаргу ТОВ "Євробудсервіс-2020" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 10.01.2024 у цій справі залишено без руху, надано строк для усунення недоліків касаційної скарги, а саме: надати Суду оригінал документа, що підтверджує сплату судового збору у розмірі 7264 грн, подати клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження з наведенням підстав для його поновлення та надати відповідні докази на підтвердження цих підстав.

7.2. 13.12.2024 до Верховного Суду надійшла заява ТОВ "Євробудсервіс-2020" про усунення недоліків касаційної скарги, до якої додано оригінал документу про сплату судового збору та клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження.

7.3. Ухвалою Верховного Суду від 11.12.2024 касаційну скаргу ТОВ Фірма "Консоль Лтд" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Демчана О. І. на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 10.01.2024 у цій справі залишено без руху, надано строк на усунення недоліків касаційної скарги, а саме: надати Суду оригінал документа, що підтверджує сплату судового збору у розмірі 7264 грн, подати клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження з наведенням підстав для його поновлення та надати відповідні докази на підтвердження цих підстав.

7.4. 16.12.2024 до Верховного Суду надійшла заява про усунення недоліків касаційної скарги, до якої додано оригінал документу про сплату судового збору та клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження.

7.5. Ухвалою Верховного Суду від 14.01.2025:

- об'єднано касаційні скарги ТОВ "Євробудсервіс-2020" та ТОВ Фірма "Консоль Лтд" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Демчана О. І. на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 10.01.2024 у цій справі в одне касаційне провадження;

- відкрито касаційне провадження за вищевказаними касаційними скаргами та призначено їх до розгляду в судовому засіданні на 11.02.2025 - 15:15;

- витребувано у Господарського суду міста Києва та/або Північного апеляційного господарського суду матеріали справи № 910/6206/21.

7.6. 30.01.2025 до Верховного Суду з Господарського суду міста Києва надійшли на запит матеріали справи № 910/6206/21.

7.7. 04.02.2025 до Верховного Суду від ТОВ "Євробудсервіс-2020" надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

7.8. Ухвалою Верховного Суду від 05.02.2025 вказану заяву було задоволено, вирішено проводити судові засідання у справі № 910/6206/21 за участю представника ТОВ "Євробудсервіс-2020" адвоката Охріменка О.О. в режимі відеоконференції за допомогою підсистеми відеоконференцзв'язку.

7.9. 07.02.2025 до Верховного Суду від ТОВ Фірма "Консоль Лтд" надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

7.10. Ухвалою Верховного Суду від 10.02.2025 вказану заяву було задоволено, вирішено проводити судові засідання у справі № 910/6206/21 за участю представника ТОВ Фірма "Консоль Лтд" адвоката Панченко О.В. в режимі відеоконференції за допомогою підсистеми відеоконференцзв'язку.

7.11. 11.02.2025 до початку судового засідання до Верховного Суду надійшло клопотання представника ТОВ "Гіпек" адвоката Лошадкіної В. О. про відкладення розгляду справи на іншу дату у зв'язку з неможливістю вказаного представника бути присутнім в судовому засіданні, призначеному на 11.02.2025 - 15:15, через перебування на лікарняному. Відповідні докази додані до клопотання.

7.12. Ухвалою Верховного Суду від 11.02.2025 вказане клопотання представника ТОВ "Гіпек" було задоволено, розгляд справи відкладено на 11.03.2025 - 15:45.

7.13. В судовому засіданні 11.03.2025 представники ТОВ "Євробудсервіс-2020" та ТОВ Фірма "Консоль Лтд" підтримали касаційні скарги з викладених у них підстав, просили Суд скарги задовольнити. Представник ТОВ "Гіпек" заперечувала проти касаційних скарг з урахуванням викладеного у відзиві, просила Суд залишити оскаржувані судові рішення без змін.

7.14. В судовому засіданні 11.03.2025 оголошено перерву до 08.04.2025 - 16:00, а в судовому засіданні 08.04.2025 оголошено перерву до 29.04.2025 - 12:15.

7.15. В судовому засіданні 29.04.2025 представники ТОВ "Євробудсервіс-2020", ТОВ Фірма "Консоль Лтд" та ТОВ "Гіпек" підтримали раніше висловлені позиції по суті спору.

7.16. Решта учасників справи явку своїх представників у судові засідання не забезпечили, про причини нез'явлення не повідомили, будь яких заяв або клопотань з цього приводу до Суду не надходило.

7.17. Враховуючи, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні, з метою дотримання принципу розумності строків розгляду справи, суд касаційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутністю учасників справи, які не забезпечили явку своїх представників.

7.18. Твердження позивача у відзиві про те, що касаційні скарги не відповідають вимогам 290 ГПК України, а тому касаційне провадження підлягає закриттю (тобто по суті клопотання про закриття касаційного провадження), відхиляються колегією суддів, оскільки питання відповідності поданих у цій справі касаційних скарг вимогам щодо їх форми та змісту, встановлених у вищезгаданій статті, вирішено шляхом постановлення відповідної ухвали Верховного Суду про відкриття касаційного провадження.

7.19. Підстав для задоволення клопотання позивача про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ТОВ Фірма "Консоль Лтд" колегія суддів також не вбачає, зокрема з огляду на те, що оскаржуваною у цій справі постановою від 12.09.2024 апеляційний господарський суд вирішив питання про право ТОВ Фірма "Консоль Лтд" на оскарження рішення місцевого господарського суду від 10.01.2024, а тому вказане товариство відповідно до положень частини першої статті 287 ГПК України має право на оскарження в касаційному порядку цієї постанови апеляційного суду в частині закриття апеляційного провадження за його апеляційною скаргою.

8. Позиція Верховного Суду

8.1. ТОВ "Гіпек" звернулося до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04.07.2018, укладеного між ТОВ "Євробудсервіс-2020" та ТОВ "Старт 2018", щодо нерухомого майна (об'єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 58), власником якого себе вважає позивач, а також про скасування рішення приватного нотаріуса, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за ТОВ "Євробудсервіс-2020".

8.2. Суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що саме позивачу належить право власності на спірний об'єкт нерухомого майна, докази набуття ТОВ "Старт 2018" у встановленому законом порядку права на цей об'єкт відсутні.

8.3. Задовольняючи заявлені ТОВ "Гіпек" позовні вимоги до ТОВ "Євробудсервіс-2020" і ТОВ "Старт 2018", суди попередніх інстанцій виходили з того, що визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення приватного нотаріуса, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності відповідача-1 на спірний об'єкт незавершеного будівництва, належний та ефективний спосіб захисту порушених прав позивача, метою якого є усунення перешкод у здійсненні позивачем права користування та розпорядження належним йому на праві власності майном (негаторний позов).

8.4. Колегія суддів вважає такий висновок судів попередніх інстанцій помилковим та таким, що не узгоджується з усталеною судовою практикою у подібних категоріях спорів, з огляду на зміст поєднаних позивачем вимог та кінцеву мету, яку прагне досягти позивач, виходячи з наступного.

8.5. Спосіб захисту опосередковується позовною вимогою, що втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

8.6. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 по справі № 910/3009/18 (п. 63), від 19.01.2021 по справі № 916/1415/19 (п.6.13), від 16.02.2021 по справі № 910/2861/18 (п. 98).

8.7. Згідно з усталеною судовою практикою позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, застосування якого призводить до набуття позивачем володіння нерухомим майном, лише якщо вказана вимога поєднується з іншою позовною вимогою про витребування, повернення або стягнення нерухомого майна.

8.8. Як вбачається з матеріалів справи, з метою усунення перешкод в реалізації права розпорядження та користування належним нерухомим майном (тобто по сутті з метою введення у володіння майном), позивачем поєднано вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між відповідачами, з вимогою про скасування рішення приватного нотаріуса, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності відповідача-1 на спірне майно.

8.9. Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту за заявленими позивачем вимогами, колегія суддів враховує усталені висновки Великої Палати Верховного Суду, яка неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Як правило, суб'єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 (пункт 5.6), від 06.02.2019 у справі №522/12901/17-ц, від 02.07.2019 у справі №48/340 (пункт 6.41), від 01.10.2019 у справі №910/3907/18 (пункт 48), від 28.01.2020 у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19.05.2020 у справі №922/4206/19 (пункт 43), від 22.09.2020 у справі №910/3009/18 (пункт 88), від 22.06.2021 у справі №200/606/18 (пункт 75), від 22.06.2021 у справі №334/3161/17 (пункт 55); див. також постанову Верховного Суду України від 10.09.2014 у справі №6-32цс14).

8.10. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (провадження №12-80гс20, пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі №925/642/19 (провадження №12-52гс20, пункт 54), від 22.06.2021 у справі №200/606/18 (провадження №14-125цс20, пункт 76), від 01.03.2023 у справі №522/22473/15-ц (провадження №12-1 Згс22, пункт 127)).

8.11. В статті 203 ЦК України передбачено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

8.12. Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

8.13. В частині першій та другій статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

8.14. Як вбачається з матеріалів справи, спір у цій справі виник між позивачем і відповідачами щодо права власності на нерухоме майно (об'єкт незвершеного будівництва житлово-громадський комплекс по вул. Б. Хмельницького, 58 у Шевченківському районі м. Києва).

8.15. За змістом статей 317, 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

8.16. Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його в особи, яка не мала права відчужувати це майно.

8.17. Згідно з положеннями статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

8.18. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (пункти 43, 89) виснувала про те, що володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то факт володіння другими може підтверджуватися, зокрема, державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння).

8.19. Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №48/340, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19).

8.20. Колегія суддів звертається до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, згідно з яким визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об'єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, включаючи право володіння.

8.21. Згідно з встановленими судами попередніх інстанцій обставинами право власності на об'єкт незвершеного будівництва житлово-громадський комплекс по вул. Б. Хмельницького, 58 у Шевченківському районі м. Києва одночасно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Гіпек" (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1573741780000) та ТОВ "Євробудсервіс-2020" (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1417833280391). Тобто у даному випадку має місце подвійна реєстрація права власності.

8.22. Одночасне існування державної реєстрації кількох прав власності на один і той самий об'єкт нерухомого майна суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів особи, за якою право власності на нерухоме майно зареєстровано первинно та не припинялося (така правова позиція відповідає висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 823/378/16, від 07.08.2019 у справі № 193/11/17 та від 02.10.2019 у справі № 587/2331/16-ц, постанові Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 914/520/18).

8.23. Отже, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване одночасно за двома особами як нібито на два різні об'єкти, які є однією й тією ж нерухомістю, то обидві особи володіють таким нерухомим майном, але володіння кожної з цих осіб є неповноцінним. Ця особливість не змінює характеру порушення прав та інтересів постраждалої особи, яке полягає у позбавленні її порушником повноцінного володіння спірним майном. Тому належному способу захисту прав та інтересів постраждалої особи відповідає позовна вимога про витребування спірного нерухомого майна (подібні висновки наведено у постановах Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 910/3419/22, від 19.06.2024 у справі №910/9948/23, від 08.04.2025 у справі № 910/11109/23).

8.24. До того ж, вирішення спору має призводити до припинення порушення і повноцінного володіння нерухомим майном, а тому судове рішення про витребування нерухомого майна як такого, право на яке зареєстроване двічі, є підставою для закриття одного з розділів Державного реєстру прав на нерухоме майно незалежно від того, на чию користь воно ухвалюється.

8.25. У таких справах кожну сторону слід розглядати одночасно і як позивача, і як відповідача, навіть якщо відповідач формально не звернувся із зустрічним позовом про витребування нерухомого майна від позивача. Якщо відповідач не визнає позов про витребування від нього майна, право власності на яке зареєстроване як за позивачем, так і за відповідачем як на нібито різні об'єкти нерухомості, то він фактично вимагає витребування цього майна від позивача. Тому суд має витребувати спірне майно або від відповідача на користь позивача, або від позивача на користь відповідача, аби подвійна реєстрація була припинена на майбутнє. Водночас слід звернути увагу на те, що як до ухвалення судом рішення, так і після нього (до внесення відповідних змін до Державного реєстру прав на нерухоме майно) не виключена можливість реєстрації інших, крім права власності, прав на нерухоме майно та їх обтяжень у розділі, який підлягає закриттю, у тому числі добросовісних набувачів таких прав (подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 19.06.2024 у справі № 910/9948/23, від 27.11.2024 у справі № 913/401/20 (913/327/23), від 10.04.2024 у справі № 910/3419/22).

8.26. Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що судове рішення про задоволення позову стосується особи, щодо якої ухвалено це рішення, і не визначає права чи обов'язки інших осіб (постанова від 30.06.2020 у справі №9/028-10/13 (пункт 10.28)). Судове рішення діє виключно inter partes (з лат. між сторонами) (постанова Верховного Суду від 19.04.2023 у cправі № 904/7803/21 (пункт 6.23)).

8.27. Тому судове рішення про витребування нерухомого майна як такого, право на яке зареєстроване двічі, є підставою як для державної реєстрації припинення права власності особи, від якої воно витребовується, для закриття відповідного розділу у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, так і для перенесення з розділу, який підлягає закриттю, до розділу, який залишається, відомостей про інші, крім права власності, права на нього та обтяження.

8.28. Можлива наявність суперечності між речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зареєстрованими у цих розділах не є перешкодою для їх перенесення, оскільки вона виникла раніше внаслідок відкриття двох розділів реєстру на одне й те ж нерухоме майно. Державна реєстрація припинення таких прав та обтяжень здійснюється у загальному порядку на підставі відповідного судового рішення за позовом зацікавленої особи.

8.29. Відповідно до положень статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

8.30. Якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав (подібні висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц).

8.31. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (п.100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц).

8.32. Вимога про скасування державної реєстрації, пред'явлена позивачем з наміром набути повноцінного володіння спірним нерухомим майном, яке одночасно зареєстровано за двома особами, не відповідає належному способу захисту у цій справі, яким є віндикаційний позов, що є самостійною підставою для відмови в позові (наведене узгоджується з висновками, викладеними у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

8.33. Оскільки у даній справі суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що право власності на спірне майно одночасно зареєстроване за позивачем та відповідачем-1 (ТОВ "Євробудсервіс-2020"), то належному способу захисту прав та інтересів позивача відповідає позовна вимога про витребування спірного нерухомого майна з чужого незаконного володіння, а судове рішення у такому спорі обов'язково призведе до закриття одного з розділів реєстру незалежно від того, на чию користь воно буде ухвалено.

8.34. Така вимога не заявлена позивачем, а відповідно до положень статей 2, 14 ГПК України одним з основних принципів цивільного судочинства є принцип диспозитивності, за яким суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, у межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених випадках.

8.35. Положення статей 15, 16 ЦК України визначають, що кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

8.36. Розглядаючи справу, суд має з'ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19).

8.37. Таким чином, звертаючись до суду, позивач відповідно до положень статті 16 ЦК України на власний розсуд обирає спосіб захисту своїх прав та інтересів. Водночас, обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту є самостійною підставою для відмови у позові.

8.38. З урахуванням викладеного вище, колегія суддів дійшла висновку про те, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права є неналежним та неефективним, що є підставою для відмови у задоволенні позову, про що слушно зазначав відповідач-1 під час розгляду даної справи.

8.39. Зважаючи на те, що обрання неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови у позові незалежно від інших, установлених судом обставин, колегія суддів не надає оцінку іншим доводам касаційних скарг в частині задоволених судами попередніх інстанцій позовних вимог.

8.40. В касаційних скаргах заявлено вимоги про скасування ухвалених судами попередніх інстанцій рішення і постанови повністю, в той же час обґрунтування невідповідності оскаржуваних судових рішень в частині відмови у позові до приватного нотаріуса Чорнєй В. В. як до неналежного відповідача у цій справі не наведено.

8.41. Оскільки скаржниками не зазначено про неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права в частині відмови у позові до приватного нотаріуса Чорнєй В. В., колегія суддів не вбачає підстав для зміни чи скасування ухвалених судами попередніх рішень в цій частині.

8.42. Відносно аргументів касаційних скарг в частині безпідставного незалучення до участі у справі ТОВ Фірма "Консоль ЛТД", тобто по суті в частині закриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою вказаного товариства, колегія суддів зазначає наступне.

8.43. За змістом статей 55, 129 Конституції України кожному гарантується право на судовий захист. Забезпечення права на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення є однією з основних засад судочинства.

8.44. Реалізацією права особи на судовий захист є можливість оскарження судових рішень у судах апеляційної та касаційної інстанцій. Перегляд судових рішень в апеляційному та касаційному порядку гарантує відновлення порушених прав і охоронюваних законом інтересів людини і громадянина (абзац третій підпункту 3.1 пункту 3 рішення Конституційного Суду України від 11.12.2007 № 11-рп/2007).

8.45. Відповідно до правової позиції Верховного Суду у складі колегії суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду, викладеної в постанові від 15.05.2020 у справі № 904/897/19, за приписами процесуального законодавства, судове рішення, оскаржуване особою, яка не брала участі у справі, повинно безпосередньо стосуватися прав та обов'язків цієї особи, що випливають із сформульованого в пункті 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основних свобод положення про право кожного на справедливий судовий розгляд при визначенні його цивільних прав і обов'язків.

8.46. Судове рішення, оскаржуване незалученою особою, повинно безпосередньо стосуватися прав та обов'язків цієї особи, тобто судом має бути розглянуто і вирішено спір про право у правовідносинах, учасником яких на момент розгляду справи та прийняття рішення судом є скаржник, або міститься судження про права та обов'язки цієї особи у відповідних правовідносинах.

8.47. У розумінні статті 254 ГПК України судове рішення, оскаржуване особою, яка не брала участі у справі, повинно безпосередньо стосуватися прав, інтересів та (або) обов'язків цієї особи. Таким судовим рішенням безпосередньо зачіпаються права, інтереси та (або) обов'язки такої особи, в тому числі створюються перешкоди для реалізації її суб'єктивного права чи законного інтересу або реального виконання обов'язку стосовно однієї із сторін спору.

8.48. Таким чином, особа, яка звертається з апеляційною скаргою в порядку статті 254 ГПК України, повинна довести, що оскаржуване судове рішення прийнято про її права, інтереси та (або) обов'язки і такий зв'язок має бути очевидним та безумовним, а не ймовірним, що означає, що скаржник в апеляційній скарзі має чітко зазначити, в якій частині оскаржуваного ним судового рішення (в мотивувальній та/або резолютивній) прямо вказано про його права, інтереси та (або) обов'язки, та про які саме.

8.49. Якщо скаржник лише зазначає про те, що оскаржуване рішення може вплинути на його права та/або інтереси, та/або обов'язки, або лише зазначає (констатує), що рішенням вирішено питання про його права та/або обов'язки чи інтереси, то такі посилання, зважаючи на наведене, не можуть бути достатньою та належною підставою для розгляду (подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 10.01.2024 у справі № 924/699/20.

8.50. Згідно з встановленими судом апеляційної інстанції обставинами спір між сторонами у цій справі виник щодо права власності на об'єкт незвершеного будівництва житлово-громадський комплекс по вул. Б. Хмельницького, 58 у Шевченківському районі м. Києва.

8.51. При цьому за наведеним в апеляційній скарзі обґрунтуванням ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" стверджувало про те, що оскаржуване рішення суду першої інстанції стосується його прав, але не надало жодних доказів, які б свідчили про наявність у нього будь-яких прав на вказане вище майно.

8.52. Заперечуючи висновок суду першої інстанції стосовно нікчемності договору іпотеки, ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" не обґрунтувало правовий зв'язок між його правами і охоронюваними законом інтересами та вказаним висновком суду.

8.53. Заперечення з цього приводу, наведені у касаційних скаргах, по суті зводяться до заперечення обставин, встановлених судами попередніх інстанцій під час розгляду справи, та перегляду вже здійсненої оцінки доказів у справі, що виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції, визначені в статті 300 ГПК України.

8.54. З урахуванням встановлених судом апеляційної інстанції обставин, колегія суддів дійшла висновку про те, що в оскаржуваній постанові апеляційним судом правильно застосовано положення пункту 3 частини першої статті 264 ГПК України.

8.55. Розглядаючи доводи касаційних скарг, Суд враховує висновки, викладені в рішенні ЄСПЛ у справі "Проніна проти України", згідно з яким пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Лише той факт, що суд окремо та детально не відповів на кожний аргумент, представлений сторонами, не є свідченням несправедливості процесу (рішення ЄСПЛ у справі "Шевельов проти України").

8.56. За результатами касаційного перегляду даної справи колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення касаційних скарг, скасування оскаржуваних рішення і постанови в частині задоволення позовних вимог та ухвалення нового рішення у вказаній частині про відмову у позові. В решті оскаржувані судові рішення слід залишити без змін.

9. Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

9.1. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

9.2. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

9.3. З урахуванням викладеного вище, колегія суддів, виходячи з наданих процесуальним законом повноважень, вважає за необхідне скасувати оскаржувані постанову та рішення в частині задоволення позовних вимог, прийняти в цій частині нове рішення про відмову у позові, а в решті оскаржувані судові рішення залишити без змін. Відповідно касаційні скарги підлягають частковому задоволенню.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Євробудсервіс-2020" та Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Консоль ЛТД" в особі ліквідатора арбітражного керуючого Демчана Олександра Івановича задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 10.01.2024 у справі № 910/6206/21 в частині задоволення позову скасувати. Ухвалити в скасованій частині нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

3. В решті постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 10.01.2024 у справі № 910/6206/21 залишити без змін

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Васьковський

Судді В. В. Білоус

В. Я. Погребняк