Справа №752/12998/21
Провадження №2/752/246/25
01 травня 2025 року м. Київ
Голосіївський районний суд міста Києва в складі:
головуючого судді Кордюкової Ж.І.,
за участю секретаря Дураєвої А.О.,
представника позивача Галі Є.С.,
представника відповідача ОСОБА_9,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер», Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про зобов'язання вчинити дії та приведення житлового приміщення до первісного стану,-
Адвокат Галя Євген Сергійович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 , третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер», Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про зобов'язання вчинити дії та приведення житлового приміщення до первісного стану.
В обґрунтування заявлених вимог зазначив, що позивач є власником двокімнатної квартири АДРЕСА_1 .
Квартира №255 , складається з двох кімнат житловою площею 35,7 кв.м. та розташована на 24-му поверсі 25-ти поверхового житлового будинку №2 , який був введений в експлуатацію в четвертому кварталі 2018 року.
Планування та будівництво квартир було здійснено таким чином, що квартири розташовані по одному стояку в одній секції одна під одною з 13 по 25 поверх мають однакове планування та розташування житлових кімнат, кухонь, санвузлів, тощо, а з 2 по 25 поверх однакове розташування системи опалення, вентиляційних шахт тощо.
ОСОБА_2 є власником аналогічної до квартири позивача двокімнатної квартини АДРЕСА_4 .
З кожним власником квартири експлуатаційною компанією був укладений типовий договір про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших робіт, в тому числі й з відповідачем ОСОБА_2 .
Відповідно до п. 1. 2 укладеного договору від 2 травня 2019 року №260 ОСОБА_2 , підписавши даний договір, засвідчив, що дотримується Правил користування приміщеннями, прибудинковою територією та вимог до виконання будівельних, ремонтних та опоряджувальних робіт.
Відповідно до п. 2.2. даного договору відповідач взяв на себе зобов'язання:
дотримуватись вимог житлового та містобудівного законодавства щодо здійснення будівельних, ремонтних, опоряджувальних робіт чи реконструкції приміщення або їх частини, не допускати порушення законних прав та інтересів інших учасників відносин у сфері житлово-комунального господарства;
проводити реконструкцію, ремонт, що пов'язано з руйнуванням стін, перекриттів, зміною системи опалення, водовідведення та каналізації, а також витяжної мережі у Квартирі виключно у відповідності до норм законодавства та після погодження Експлуатаційної компанії;
використовувати квартиру тільки за їх прямим цільовим та функціональним призначенням та у відповідності до норм законодавства у галузі житлово-комунального господарства.
Разом з тим, у лютому 2020 року відповідач без погодження з сусідами, без отримання будь-яких дозволів на капітальне перепланування та наявної проектної документації почав капітальне перепланування та ремонт своєї двокімнатної квартири з метою її розділення на три окремі смарт-квартири: по одній над житловими кімнатами і одна над кухнею.
Для забезпечення автономного функціонування цих трьох квартир в кожній з них в порушення будь-яких санітарних та будівельних норм та вимог збудовано по окремій кухні, душу та санвузлу (душова кабіна та туалет), здійснене розведення сантехнічних труб та каналізації по всій квартирі, враховуючи житлові приміщення та кухню. Під час розведення каналізації у квартирі відповідача зрізана загальна каналізаційна труба, що призвело до порушення цілісності каналізаційної системи нашого стояка.
Здійснене безпроектне втручання в систему загальнобудинкової системи каналізації та втручання у систему вентиляції (вентиляційний вихід каналізації повністю перекритий) тощо.
Як наслідок, каналізація позивача у квартирі на 24-му поверсі не працює. Кожного разу, коли відповідач користується каналізацією у квартирі на 25-му поверсі, у квартирі позивача зникає вода у каналізаційній системі у раковині, ванній та туалеті, в результаті чого по квартирі розповсюджується отруйний нестерпний запах каналізації та відходів життєдіяльності мешканців квартири відповідача на 25-му поверсі, якими позивач та мешканці його квартири вимушені дихати щодня та щоночі.
Дії відповідача викликають нестерпний дискомфорт проживання позивача та її родини у своїй квартирі та наражають їх на небезпеку, загрожує їх здоров?ю (підключення каналізації санвузлу до каналізації кухні, збільшення електричного навантаження на електричну систему будинку та ін.), порушує комфорт та моральний стан для проживання родини, у зв?язку з експлуатацією цих смарт-квартир, хостелів великою кількістю людей, тощо, а також є потенційною загрозою для позивача та інших мешканців будинку.
Відповідач про здійснення перепланування своєї квартири №260 не повідомляв ТОВ «ЕК «Комфорт-Майстер», дозвільних документів, які дають право на проведення перепланування, переобладнання або реконструкції квартири не надавав, а також з питань здійснення перебудови даної квартири та її переобладнання у декілька квартир (або комунальну квартиру) не звертався, у тому числі на етапі будівництва, будь-які роботи ТОВ «ЕК «Комфорт-Майстер» не здійснювались.
Забудовник ТОВ «ДБК Моноліт» також повідомив, що з питанням здійснення перебудови квартири №260 або переобладнання у декілька квартир (або комунальну квартиру) відповідач не звертався. Відповідно такі роботи ТОВ «ДБК Моноліт» не виконувалися.
Мешканці та власники квартир будинку АДРЕСА_1 звернулись з колективним зверненням про порушення їх прав та законних інтересів до директора ТОВ «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер» та Голови Київської міської державної адміністрації - міського голови Кличка В.В. з проханням надати інформацію щодо законності дій відповідача, наявної проектної документації та дозволу на перепланування (реконструкцію) квартири відповідача, та провести перевірку на предмет дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил.
Здійснення відповідачем незаконних будівельно-ремонтних робіт, пов'язаних із переплануванням квартири, шляхом переміщення перегородок у житлових кімнатах, демонтажу та зміни розташування водопровідних та каналізаційних труб, переміщення та додаткове обладнання «мокрих точок» (санвузлів, душових кабін, кухонних раковин), збільшення електричного навантаження на енергетичну систему будинка, втручання у вентиляційну систему, призвело до систематичного аварійного відключення електропостачання у квартирах, надмірного шуму від експлуатації новостворених трьох квартир, порушення вентиляції квартир, розташованих поверхами нижче та інше, а також наражає на смертельну небезпеку підключення каналізації новоствореного відповідачем санвузлу над кухнею позивача та його підключення до каналізації кухні, що є грубим та неприйнятним порушенням санітарних норм та правил.
Представник позивача адвокат Галя Є.С. звернувся до Київської незалежної судово-експертної установи з заявою про проведення експертного будівельно-технічного дослідження, за результатами якого сформовано Висновок експерта від 24 лютого 2021 року №3084, яким встановлено, що розділити квартиру АДРЕСА_1 на 24 поверсі, на три ізольовані квартири, з дотриманням вимог нормативних документів, технічно неможливо, оскільки неможливо при такому поділі виконати вимоги пунктів 5.18, 5.19, 5.21, 7.34 ДБН В.2.2. -15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», 19.6 ДБН В.2.5-64:2012 «Внутрішній водопровод та каналізація. Частина І. Проектування. Частина ІІ. Будівництво».
Таким чином, відповідачем без отримання відповідного дозволу, без наявної проектної документації проведено реконструкцію квартири та переобладнано кухню у житлову кімнату, а житлові кімнати обладнано «мокрими місцями»: туалетом, душовою кабіною та рукомийником, внаслідок чого допущено порушення вимог Державних будівельних норм в частині заборони розміщення кухні та санвузлів над і під житловими кімнатами.
У добровільному порядку вказані порушення відповідач не усунув, усіляко демонструє свою неповагу до сусідів, порушує правила співмешкання у багатоквартирному будинку тощо.
Орієнтовний розрахунок судових витрат складається з витрат на проведення експертного дослідження у розмірі 12000 грн. та витрат на надання правової допомоги у розмірі 15000 грн.
Просив:
зобов?язати ОСОБА_2 протягом десяти днів з дня набрання судовим рішенням законної сили припинити використання квартири АДРЕСА_4 не за її цільовим призначенням у якості трьох окремих квартир або хостелу.
зобов?язати ОСОБА_2 протягом дев?яноста днів з дня набрання судовим рішенням законної сили привести квартиру АДРЕСА_4 до первісного стану за власний рахунок із дотриманням будівельних норм у відповідності до проектної документації (поверхового плану) 25 поверху будинку, наявної у Товариства з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер» станом на дату введення будинку в експлуатацію;
стягнути судові витрати.
03.06.2021 постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі та призначено справу до розгляду за правилами загального позовного провадження.
28.10.2021 постановлено ухвалу про прийняття цивільної справи до провадження.
10.02.2022 постановлено ухвалу про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи.
19.06.2023 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
08.02.2024 постановлено ухвалу про прийняття цивільної справи до провадження.
05.06.2024 постановлено ухвалу про виправлення описки.
Відповідач своїм правом на подачу відзиву не скористався.
16.08.2021 ТОВ «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер» подало до суду пояснення, в яких зазначило, що відповідач не звертався до Товариства з приводу надання погоджень на проведення будь-яких робіт у вказаній квартирі та про їх проведення не повідомляв. Просив ухвалити рішення у відповідності до чинного законодавства.
09.09.2021 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) подало до суду пояснення, в яких зазначив, що Департамент не видавав, не реєстрував документи, що надають право на виконання підготовчих/будівельних робіт щодо об'єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_4 . Просив ухвалити рішення у відповідності до чинного законодавства.
11.10.2021 відповідач надав до суду пояснення по справі, в яких зазначив, що відсутнє порушення прав позивача. Він жодним чином не порушив будь-які державні будівельні норми.
Представник позивача підтримав заявлені вимоги та просив їх задовольнити.
Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог.
Інші учасники справи в судове засідання не з'явились.
Свідок ОСОБА_5 суду пояснила, що мешканці будинку АДРЕСА_1 звернулися до неї з приводу проведення ремонту у зазначеному будинку на 25 поверсі. У 2020 році вона потрапила в квартиру № 260 , де побачила, що на місці кладової - місце під душову кабіну, у кухні також місце під душ. У дальній кімнаті була витяжка. Відбувалися ремонтні роботи. Як розведені труби вона не бачила, бачила лише два піддони. Приблизно два місяці тому в квартиру потрапив сантехник і сказав, що квартира розділена натри квартири. Скарги з 255 квартири, на те що користується душем та туалетом. Чутно запах їжі. Як фактично використовується квартира не знає (квартира чи хостел).
Свідок ОСОБА_1 суду пояснила, що над її квартирою, на 25 поверсі знаходиться квартира № 260 , власник якої перепланував двокімнатну квартиру у три окремі смарт - квартири. Вона особисто була в квартирі. У 2021 році проводився ремонт, встановились перегородки, з'єднані комунікації опалення. В коридорі було три лічильника води. Робітники сказали, що в них є великий досвід переобладнання в смарт-квартири. Вона чує як працює туалет, душові кабіни. Вона знаходила оголошення про оренду цієї квартири як смарт-квартири. В своєму туалеті вона чує запах кухні, в кухні чутно як користуються туалетом. Шумове навантаження постійно чутно кроки людей.
Свідок ОСОБА_6 суду пояснив, що працює сантехніком в ТОВ «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер», квартира АДРЕСА_4 , перебудували у 3 смарт-квартири. Він був в середині квартири, оскільки міняв шланг на вмивальнику. Це було приблизно рік тому.
Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.
ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
Відповідно до технічного паспорта на вищезазначену квартиру, станом на 04.09.2018, квартира посімейного, спільного заселення, розташована на 24 поверсі 25 поверхового будинку та складається з 2 кімнат житловою площею 35.7 кв.м., у томі числі 1-а кімната площею 19.4 кв.м., 2-а кімната площею 16.3 кв.м., кухня площею 18.1 кв.м., вбиральня (сполучена) площею 2.0 кв.м., ванна площею 4.1 кв.м., коридору площею 11.1 кв.м., комори площею 2.9 кв.м. Загальна площа квартири 76.7 кв.м.
Будинок підключений до телефонної мережі, об'єднаної диспетчерської системи та обладнано водопроводом (холодне, гаряче водопостачання), каналізацією, опаленням, електроосвітленням, радіотрансляційною мережею, ліфтами, замково-переговорними пристроями (кодовими замками), телевізійною антеною колективного користування, кабельним телебаченням.
ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_4 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна.
Відповідно до плану квартирного (багатоквартирного) будинку АДРЕСА_10 квартира № 255 та № 260 знаходиться одна над одною, так мають ідентичне планування.
Відповідно до технічного паспорта на квартиру № 260 , станом на 18.07.2021, квартира розташована на 25 поверсі 25 поверхового будинку. Загальна площа квартири 77,2 кв.м., житлова 44, 0 кв.м.
Також відповідно до плану квартири №260 , станом на 18.07.2021, вбачається, що квартира відрізняється за своїми технічними характеристиками від плану квартирного (багатоповерхового будинку), зробленого ТОВ «ЕК «Комфорт Майстер». Згідно плану квартирного (багатоповерхового будинку), зробленого ТОВ «ЕК «Комфорт Майстер», у квартирі були один туалет та одна ванна кімната. Згідно з планом квартири №260 станом на 18.07.2021 вбачається, що квартира має 3 ванні кімнати.
Відповідно до довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 18.07.2021 №27207/21, складеної ПП «БТІ та право», житлова площа квартири №260 змінилась внаслідок внутрішнього перепланування шляхом переносу некапітальних перегородок не змінюючи несучі конструкції.
На момент проведення обстеження, загальний технічний стан квартири, по технічному стану основних конструкцій оцінюється в цілому як нормальний, категорія технічного стану «1»; мережа водогону в первісному стані. Додаткових підключень на самовільно встановлених мокрих точок не виявлено; Мережа водогону в первісному стані. Додаткових підключень та самовільно встановлених мокрих точок не виявлено; мережа каналізування в первісному стані. Додаткових підключень та самовільно встановлених мокрих точок не виявлено; Електромережа в первісному стані. Додаткових підключень не виявлено; Перенос некапітальних перегородок не зачіпає несучі конструкції. Такі зміни не підлягають узгодженню та введенню в експлуатацію згідно з «Інструкцією про технічну інвентаризацію БТІ» та Постанови Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 №406 «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію». Технічний стан інженерних мереж відноситься до категорії «1» нормальне - відповідає діючим санітарним нормам та їх первісному стану.
Відповідно до п. 2.2.7, 2.2.8 договору №260 про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт від 02.05.2019, укладений між ТОВ «ЕК «Комфорт-майстер» та ОСОБА_2 , останній зобов'язується дотримуватися вимог житлового та містобудівного законодавства, щодо здійснення будівельних, ремонтних, опоряджувальних робіт чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших учасників відносин у сфері житлово-комунального господарства, а також проводити реконструкцію, ремонт, що пов'язано з руйнуванням стін, перекриттів, зміною системи опалення, водопостачання, водовідведення та каналізації, а також витяжної мережі у квартирі (приміщенні) виключно у відповідності до норм законодавства та після погодження сторони - 1.
Відповідно до п. 2.1., 2.2., 2.3. 2.4. Правил користування приміщеннями, прибудинковою територією та вимоги до виконання будівельних, ремонтних та опоряджувальних робіт (додаток № 1 до договору №260 від 02.05.2019) житлові приміщення використовуються виключно за призначенням. Використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового (виробничого) характеру категорично заборонено.
Сторона - 2 зобов'язання дотримуватися вимог нормативно-правових актів у галузі житлово-комунального господарства, пожежної безпеки, санітарних норм і правил. Сторона - 2 зобов'язання дотримуватися вимог житлового та містобудівного законодавства щодо здійснення будівельних, ремонтних, опоряджувальних робіт чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших мешканців.
Сторона - 2 зобов'язана забезпечувати збереження, попереджувати псування приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту, не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування спільних площ, допоміжних та технічних приміщень, інженерних мереж, приладів та обладнання будинку, що порушують або погіршують умови проживання інших мешканців будинку.
Відповідно до п. 4.2. Правил користування приміщеннями, прибудинковою територією та вимоги до виконання будівельних, ремонтних та опоряджувальних робіт (додаток № 1 до договору №260 від 02.05.2019) сторона - 2 повинна завчасно повідомити ТОВ «ЕК «Комфорт-майстер» про початок будівельних, ремонтних, опоряджувальних робіт чи реконструкції приміщень або їх частин. Перед початком робіт сторона - 2 має надати уповноваженому працівнику ТОВ «ЕК «Комфорт-майстер» список робітників та контактні телефони відповідальної особи.
Відповідно до листа Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві від 10.03.2020 станом на час надання відповідача згідно з єдиним реєстром документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів відсутня інформація щодо видачі/реєстрації документів, які надають право на виконання підготовчих і будівельних робіт у квартирі АДРЕСА_4 .
Відповідно до акту від 23.09.2020, складеного майстром ОСОБА_5 , у присутності ОСОБА_2 , майстром ТОВ «ЕК «Комфорт-майстер» ОСОБА_5 було оглянуто квартиру АДРЕСА_4 , під час обстеження якої було виявлено перепланування мокрих точок в усіх 2 кімнатах та кухні, а саме виведені вентиляційні труби, каналізаційні труби та розетки від електроплити; на кухні встановлено перегородку, за явкою обладнано місце для душу. Власник квартири №260 копій проектно-дозвільних документів на проведення робіт та тех. паспорт БТІ не надав.
02.10.2020 мешканці будинку АДРЕСА_1 , звернулися до директора ТОВ «ЕК «Комфорт-майстер» та міського голови Кличка В.В. з колективним зверненням щодо незаконного перепланування квартири №260 .
Відповідно до листа ТОВ «ЕК «Комфорт - Майстер» від 12.11.2020 №737 у результаті візуальних оглядів з виходами на місця встановлено, що стан квартири №260 не відповідає наявній у ТОВ «ЕК «Комфорт-майстер», проектно-технічній документації, здійснено розподіл вказаної квартири на окремі ізольовані помешкання. При цьому мають місце, зокрема, перенесення мокрих зон, ванні кімнати, туалети розміщено над житловими кімнатами квартир нижніх поверхів, здійснене втручання у інженерні системи загального користування, та ін., проектно-дозвільної документації на проведення робіт власником квартири не пред'явлено. Також встановлено, що новоутворені помешкання обладнано окремими квартирними приладами обліку.
Відповідно до листа Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 22.12.2020 №073-9693 Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів у будинку АДРЕСА_1 .
Відповідно до листа ТОВ «ЕК «Комфорт - Майстер» від 14.01.2021 №10 власник квартири АДРЕСА_4 ОСОБА_2 до ТОВ «ЕК «Комфорт - Майстер» з питань, пов'язаних зі здійсненням перебудови даної квартири та її переобладнання у декілька квартир (або комунальну квартиру) не звертався, у т.ч. на етапі будівництва будь-які роботи товариством не здійснювалося.
Відповідно до листа ТОВ «ДБК-моноліт» від 21.01.2021 №13 на етапі будівництва житлового будинку АДРЕСА_1 інвестор квартири №260 до ТОВ «ДБК-МОНОЛІТ» з питанням здійснення її перебудови або переобладнання у декілька квартир (або комунальна квартиру) не звертався. Відповідно такі роботи ТОВ «ДБК-МОНОЛІТ» не виконувалися.
Відповідно до висновку судового експерта Свериди О.М. за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження від 24.02.2021 №3084, зробленим на замовлення адвоката Галі Є.С., розділити квартиру АДРЕСА_1 на три ізольовані квартири з дотриманням вимог нормативних документів технічно неможливо, оскільки не можливо при такому поділі виконати вимоги пунктів 5.18, 5.19, 5.21., 7.34 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки» Основні положення», 19.6 ДБН В.2.5-60:2012 «Внутрішній водопровід та каналізація. Частина І. Проектування. Частина ІІ. Будівництво».
Відповідно до повідомлення судового експерта Київської незалежної судово-експертної установи від 31.01.2023 №3357 неможливо надати висновок судової будівельно-технічної експертизи у цивільній справі №12998/21 на час запланованого проведення огляду 24.01.2023 до загального коридору перед дверима у квартиру АДРЕСА_4 з'явилися представник позивача - адвокат Галя Є.С., головний інженер ТОВ «ЕК «Комфорт майстер» ОСОБА_10 та майстер ТОВ «ЕК «Комфорт майстер» ОСОБА_5. На час запланованого проведення огляду 24.01.2023 доступ до квартири № 260 не забезпечено.
Відповідно до висновку експерта Малого О.В., зробленого за результатами проведення будівельно-технічного дослідження від 15.05.2024 №06/2024 на замовлення ОСОБА_2 , об'ємно-планувальні показники квартири АДРЕСА_4 з моменту проведення технічної інвентаризації вказаної квартири 04.09.2018 і до цього часу, а саме комора, що була облаштована в коридорі, була перенесена у приміщення кухні, яка внаслідок цього зменшилася на 3,8 кв.м.; в межах приміщення коридору було облаштовано фактично, тамбур площею 4, 0 кв.м., а також було збільшено житлові кімнати на 4, 7 кв.м. та 3, 6 кв.м.; на місці розміщення ванної площею 4,1 кв.м. та туалету площею 2,0 кв.м. було облаштовано два суміщених санвузли площею по 3,0 кв.м. кожен; збільшення габаритів зони санвузлів за рахунок переобладнання не відбулося; за рахунок влаштування додаткових перегородо загальна площа квартири була зменшена на 2,4 кв.м., при цьому житлова площа квартири збільшилася на 8,3 кв.м., переобладнання інженерних систем квартири відбулося без втручання в загальнобудинкові інженерні мережі водопостачання, водовідведення, теплопостачання, електропостачання та вентиляції.
Роботи, внаслідок яких змінилися об'ємно-планувальні показники квартири АДРЕСА_4 відносяться до перепланування без втручання в огороджувальні та несучі конструкції та інженерні системи загального користування.
Роботи внаслідок яких змінилося об'ємно-планувальні показники квартири АДРЕСА_4 не потребували оформлення документів, що дають право на їх виконання. Зазначена квартира після закінчення цих робіт додатковому прийняттю в експлуатацію не підлягала.
При виконання робіт, внаслідок яких змінилися об'ємно-планувальні показники квартири АДРЕСА_4 , порушення вимог будівельних норм, зокрема ДБН «Житлові будинки. Основні положення» щодо планування квартири № 260 відносно оточуючих квартир не було допущено.
Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
У статті 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до статті 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власність зобов'язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Особливості здійснення права власності на культурні цінності встановлюються законом.
Згідно із ст. 382 ЦК України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
За правилами статті 152 ЖК України виконання власниками робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об'єкта в експлуатацію не потребується.
Порядок здійснення переобладнання та перепланування жилого приміщення визначено у Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76 (далі - Правила).
Відповідно до підпункту 1.4.1 Правил переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів відповідно до законодавства.
Відповідно до підпункту 1.4.2 Правил переобладнання жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень містить у собі - улаштування в окремих жилих будинках, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переобладнання туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
Відповідно до підпункту 1.4.3 Правил до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.
Відповідно до підпункту 1.4.4. Правил перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку або квартирі, не допускається.
Відповідно до підпункту 1.4.6. Правил у разі, якщо самовільне перепланування або переобладнання приводить до погіршення технічного стану жилого будинку в цілому та порушуються права інших споживачів, зазначені роботи виконуються виконавцем послуг, питання відшкодування вартості цих робіт власником, наймачем (орендарем) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення вирішується у судовому порядку.
Системний аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що у разі звернення особи до суду із цивільним позовом про приведення відповідного приміщення, яке самовільно змінене шляхом переобладнання чи перепланування, до попереднього стану, важливим є встановлення факту порушення, невизнання або оспорювання прав позивача, зокрема наявність перешкод у реалізації своїх повноважень щодо належного йому майна.
Розділом 3 Державних будівельних норм України А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» визначено, що реконструкція це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів в наслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників, поліпшення умов експлуатації відноситься до реконструкції.
Згідно з положеннями ст. 10 ЖК України громадяни зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування жилими приміщеннями, економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію.
За змістом статей 100, 152 ЖК України виконання власниками/наймачами/ робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду/будинках державного і громадського фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об'єкта в експлуатацію не потребується.
Пунктами 4, 7 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.1992 №572 (в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин) визначено, що власники приміщень житлових будинків мають право на переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку та органу місцевого самоврядування, що видається в установленому порядку.
Власник квартири зобов'язаний: використовувати приміщення житлового будинку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання; не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання будинку, порушують умови проживання громадян; не захаращувати сходові клітки, позаквартирні коридори, колясочні, ліфтові шахти, горища, підвали та інші допоміжні приміщення будинку, підтримувати чистоту і порядок в ньому.
Відповідно до п. 5.21 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинку. Основні положення» не допускається розміщення вбиральні та ванної (або душової) над житловими кімнатами і кухнями. Ці приміщення допускається розміщувати над кухнею квартир, розташованих у двох рівнях. Не допускається кріплення приладів і трубопроводів безпосередньо до міжквартирних стін і перегородок, які огороджують житлові кімнати.
Відповідно до пп. а) п. 5.40 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинку. Основні положення» не допускається розміщення у житлових будинках готелів, хостелів.
Відповідно до п. 7.34 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинку. Основні положення» витяжні канали слід розміщувати у внутрішніх стінах/перегородках будинку або примикати до них. Допускається примикати вентиляційним каналом до зовнішньої стіни, ділянка якої у місці примикання має опір теплопередачі на 20 % більший за мінімальне його значення, нормоване ДБН В.2.6-31 для житлових будинків. Ділянки витяжних каналів, що прокладають над покрівлею, на горищі, а також поблизу охолоджуваної поверхні зовнішніх стін, слід проектувати з тепловою ізоляцією, що виключає утворення конденсату при відносній вологості витяжного повітря до 70 %. При застосуванні вентиляційних каналів видаляти повітря з кожної кухні, ванної кімнати, туалету або з суміщеного санвузла слід індивідуальним вертикальним витяжним каналом супутником із викидом повітря в атмосферу або у збірну вентиляційну шахту з приєднанням кожного витяжного каналу однієї квартири до збірної шахти на відстані по вертикалі не менше ніж 2 м від витяжних ґрат. Для суміжних приміщень ванної кімнати та туалету однієї квартири допускається проектувати один загальний вертикальний витяжний канал з туалету при забезпеченні перетікання повітря з верхньої зони ванної кімнати до туалету і через канал з ґратками з обох боків. Індивідуальні витяжні канали і збірні вентиляційні шахти мають виконуватися у будівельних конструкціях
Відповідно до п. 19.6 ДБН В.2.5-64:2012 «Внутрішній водопровід та каналізація. Частина І. Проектування. Частина ІІ. Будівництво» двостороннє приєднання відвідних труб від ванн до одного стояка на одній відмітці дозволяється тільки із застосуванням косих хрестовин. Приєднувати санітарні прилади, розташовані в різних квартирах на одному поверсі, до одного трубопроводу не допускається.
Судом встановлено, що позивач та відповідач є власниками квартир №255 та АДРЕСА_4 .
Квартира №255 розташована на 24 поверсі , над нею на 25 поверсі розташована квартира №260 .
Згідно технічних даних обидві квартири були побудовані забудовником з однаковим плануванням. При цьому планування квартири №255 залишилось без змін, що підтверджується даними технічного паспорта та даними поетажного плану.
Планування квартири №260 було змінене відповідачем, оскільки фактичне її планування не відповідає наявній у ТОВ «ЕК «Комфорт-Майстер» проектно-технічній документації, здійснено розподіл вказаної квартири на окремі ізольовані приміщення з окремими входами з перенесенням «мокрих зон», ванних кімнат, туалетів, здійснене втручання у інженерні системи загального користування. При цьому розміщення ванних кімнат, туалетів, відбулось над житловими кімнатами квартири нижнього поверху.
Зазначені обставини встановлені під час огляду квартири №260 уповноваженими працівниками ТОВ «ЕК «Комфорт-Майстер», які зафіксовані у відповідному акті від 23.09.2020, згідно з яким в квартирі АДРЕСА_4 переплановані мокрі точки в двох кімнатах та на кухні обладнано місце для душу, виведені каналізаційні та каналізаційні труби, розетки під електроплитки.
Фактично у квартирі АДРЕСА_4 , були облаштовані три ванні кімнати (санвузли).
Зазначені обставин підтверджуються свідченнями свідків ОСОБА_5 та ОСОБА_8 .
Також судом встановлено, що у відповідача відсутня будь-яка проектна документація на проведення перепланування належної квартири, жодних дозволів на виконання зазначених будівельних робіт в установленому законом порядку він не отримував.
Відповідно до повідомлення судового експерта Київської незалежної судово-експертної установи від 31.01.2023 №3357 неможливо надати висновок судової будівельно-технічної експертизи у цивільній справі №12998/21, оскільки на час запланованого проведення огляду 24.01.2023 доступ до квартири № 260 не забезпечено.
На вирішення експертів були винесені питання щодо того, чи відповідають виконані будівельні роботи у квартирі АДРЕСА_4 , яка належить на праві власності ОСОБА_2 , проектній документації на такі роботи (якщо така є в наявності) та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП, стандартам, технічним умовам тощо)? Якщо не відповідають, то в чому полягають невідповідності? Чи відповідає технічний стан інженерних мереж (каналізація, водопровід, вентиляція, електричне забезпечення) у квартирі АДРЕСА_4 , яка належить на праві власності ОСОБА_2 , вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП, стандартам, технічним умовам тощо)? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?
Враховуючи причини, через які неможливо надати висновок судової будівельно-технічної експертизи у цивільній справі, а також приписи ст. 109 ЦПК України, суд визнає, що виконані відповідачем будівельні роботи у квартирі АДРЕСА_4 , яка належить йому на праві власності не відповідає вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП, стандартам, технічним умовам тощо).
При цьому висновок судового експерта від 15.05.2024 №06/2024, складений за результатами проведення будівельно-технічного дослідження, зробленого на замовлення відповідача, вищезазначених висновків суду не спростовує, оскільки містить висновки лише щодо зміни об'ємно-планувальних показників квартири АДРЕСА_4 , та не містить висновків щодо відповідності чи невідповідності виконаних відповідачем будівельних робіт з реконструкції квартири нормативно-правових актів у галузі будівництва.
Крім того, з наданого висновку вбачається, що дійсно квартиру реконструйовано у три окремі ізольовані житлові приміщення.
Суд вважає, що відповідач, як власник квартири, вчинив щодо свого майна дії, які полягали у переплануванні квартири, яке не відповідає вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, чим порушив права позивачки, яка обґрунтовано вимагає захисту своїх порушених прав.
За встановлених обставин, суд вважає, що слід зобов'язати ОСОБА_2 змінити перепланування квартири, привівши його до первісного планування квартири протягом дев'яноста днів з дня набрання судовим рішенням законної сили за власний рахунок із дотриманням будівельних норм у відповідності до проектної документації (поверхового плану) 25 поверху будинку, наявної у Товариства з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер» станом на дату введення будинку в експлуатацію.
При цьому судом під час розгляду справи не було встановлено, що квартира АДРЕСА_4 використовується не за цільовим призначенням або в ній облаштований хостел, тобто готель, у якому номери, розташовані зазвичай за коридорною або блочною системою, і має умови для самостійного готування їжі та санітарно-технічні зручності на поверсі або у блоці.
Суд вважає, що за умови приведення перепланування квартири відповідачем у первісний стан він має право використовувати її для проживання інших осіб, що відповідає цільовому призначенню квартири та не має наслідком порушення прав позивачки.
Враховуючи наведене. суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 908 грн.
Керуючись ст.ст. 12-13, 81, 141, 247, 258 - 259, 263 - 265, 268, 272 - 273, 280 - 284, 354-355 ЦПК України, суд, -
Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.
Зобов'язати ОСОБА_2 протягом дев'яноста днів з дня набрання цим судовим рішенням законної сили провести перепланування квартири АДРЕСА_4 , до первісного стану за власний рахунок із дотриманням будівельних норм у відповідності до проектної документації (поверхового) плану 25 (двадцяти п'яти) поверхового будинку, наявної у Товариства з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер» станом на дату введення будинку в експлуатацію.
Відмовити в задовлені решти позовних вимог.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 908 (дев'ятсот вісімсот) грн. 00 коп.
Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення в повному обсязі складено 12.05.2025.
Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_12 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: ОСОБА_2 , АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна компанія «Комфорт-Майстер», місцезнаходження: м. Київ, вул. Олени Пчілки, буд. 2, код ЄДРПОУ 35899928.
Третя особа Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), місцезнаходження: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 32-А, код ЄДРПОУ 40224921.
Суддя Ж. І. Кордюкова