29 квітня 2025 року
м. Київ
cправа № 910/5079/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс" і 2) ОСОБА_1
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.12.2024 (головуючий суддя Скрипка І. М., судді Мальченко А. О., Хрипун О. О.)
у справі № 910/5079/23
за позовом керівника Оболонської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс",
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - 1) ОСОБА_1 , 2) ОСОБА_2 , 3) ОСОБА_3 , 4) ОСОБА_4 , 5) ОСОБА_5 , 6) ОСОБА_6 і 7) ОСОБА_7 ,
про розірвання договору, повернення земельної ділянки і приведення її у придатний стан,
(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Баклан Н. Ю., представник позивача - Поліщук М. В., представник відповідача - Верхотуров О. О., треті особи ОСОБА_1 , ОСОБА_6 - особисто)
1. Прокурор в особі міської ради звернувся з позовом до орендаря земельної ділянки з вимогами про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки з приведенням її у придатний до використання стан.
2. Свої вимоги прокурор мотивував, зокрема, тим, що земельна ділянка надавалася відповідачеві під реконструкцію бази відпочинку і благоустрій скверу, натомість відповідач на підставі розробленої документації із реконструкції бази відпочинку здійснює нове будівництво котеджного містечка.
3. Місцевий господарський суд в задоволенні позову відмовив, погодившись, зокрема, із позицією відповідача стосовно того, що земельна ділянка використовується орендарем за цільовим призначенням, а будівельні роботи з реконструкції бази відпочинку сімейного типу відповідають нормам законодавства України в сфері будівництва.
4. Апеляційний суд позовні вимоги задовольнив, посилаючись, зокрема, на доведення прокурором обставин використання відповідачем земельної ділянки із порушенням її цільового призначення. Встановив здійснення відповідачем будівництва нового об'єкта на земельній ділянці (котеджного містечка) замість реконструкції існуючого об'єкта - бази відпочинку, а також невідповідність розробленої відповідачем документації Державним будівельним нормам.
5. Відповідач і третя особа у справі (інвестор) оскаржили постанову суду апеляційної інстанції до касаційного суду. З урахуванням обставин справи і доводів касаційних скарг Верховний Суд констатував, що головне питання, яке йому належало вирішити у цьому провадженні можна сформулювати таким чином:
6. "Чи вважається здійснюване відповідачем будівництво котеджного містечка реконструкцією бази відпочинку чи новим будівництвом та чи порушується у зв'язку із цим цільове призначення спірної земельної ділянки рекреаційного призначення?".
7. Здійснивши касаційне провадження суд касаційної інстанції погоджується з висновком апеляційного суду про те, що реконструкція передбачає обов'язкове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій існуючого об'єкта, оскільки це прямо передбачено Державними будівельними нормами. Водночас, з огляду на встановлені обставини щодо відсутності на земельній ділянці будівель, що існували до початку проведення відповідачем будівництва, а також наявність недобудованих об'єктів орієнтація та планування яких відрізняється від проєктної документації, вважає обґрунтованим висновок апеляційного суду про здійснення відповідачем нового будівництва та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, оскільки під будівництво котеджного містечка вона власником не виділялася.
8. Детальні обставини та аргументація далі у цій постанові.
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
9. Керівник Оболонської окружної прокуратури міста Києва (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - позивач, Рада) звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс" (далі - відповідач, Товариство) про:
- розірвання договору оренди земельної ділянки, яка розташована на вулиці Квітки Цісик,64 в Оболонському районі міста Києва, площею 4,0024 га (кадастровий номер 8000000000:85:036:0003), укладеного між Радою і Товариством, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М 22.10.2007 за № 2938 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 09.11.2007 за № 78-6-00479;
- зобов'язання Товариство повернути Раді земельну ділянку площею 4,0024 га (кадастровий номер 8000000000:85:036:0003), яка розташована на вулиці Квітки Цісик,64 в Оболонському районі міста Києва, привівши у придатний стан для подальшого використання за цільовим призначенням, шляхом знесення 13 об'єктів незавершеного будівництва на земельній ділянці за вищевказаною адресою.
10. В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на те, що внаслідок порушення відповідачем зобов'язань за договором, а саме строків завершення реконструкції бази відпочинку, не виконання вимог щодо будівництва виключно пансіонату відпочинку цілорічного функціонування, не проведення державної екологічної експертизи проєктної документації, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, на думку прокуратури, наявні правові підстави для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку, привівши її у придатний стан шляхом знесення 13 об'єктів незавершеного будівництва.
Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень
11. Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.10.2023 у задоволенні позову відмовлено повністю.
12. За результатами розгляду справи суд першої інстанції позов відхилив з посиланням на те, що прокурор не довів порушення відповідачем умов договору оренди спірної земельної ділянки від 22.10.2007 за №2938, дія якого поновлена договором від 26.11.2018, зокрема використання відповідачем спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням, здійснення самочинного будівництва на спірній ділянці. Вказаних висновків місцевий суд дійшов, зокрема, з урахуванням складеного на замовлення відповідача висновку судового експерта за результатами проведеної будівельно-технічної експертизи № 14/11-23 від 23.06.2023.
13. Суд зазначив, що прокурор не обґрунтував у чому конкретно полягає шкода, завдана органу місцевого самоврядування, у зв'язку з несвоєчасною реконструкцією бази відпочинку, а розірвання договору не призведе до мети подання цього позову та може завдати шкоди правам та інтересам інших осіб, зокрема інвесторам будівництва (об'єктів незавершеного будівництва) в складці бази відпочинку.
14. Суд, аналізуючи норми міжнародного права та практики Європейського суду з прав людини зазначив, що розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки призведе до порушення визначених Конвенцією принципів законності і суспільного інтересу та порушить передбачене статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
15. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.12.2024 рішення Господарського суду міста Києва від 03.10.2023 скасоване. Прийняте нове рішення про задоволення позову.
16. Апеляційний суд встановив порушення орендарем своїх зобов'язань за договором оренди земельної ділянки від 22.10.2007 за №2938 в частині своєчасної реконструкції об'єкта та використання земельної ділянки за цільовим призначенням, що відповідно до умов договору є підставою для його розірвання та повернення земельної ділянки у відповідно до умов договору та положень ст. 34 Закону України "Про оренду землі" з приведенням її у придатний для подальшого використання стані.
17. Також, апеляційний суд встановив, що відповідач розпочав будівельні роботи без отримання відповідного позитивного висновку державної екологічної експертизи, при цьому, не виконавши вимог листа Управління охорони навколишнього природного середовища від 15.02.2006 №071/04-4-19/503, що є також одним з фактів порушення виконання відповідачем істотних умов договору, а саме пункту 8.4, наслідком чого є розірвання договору.
18. З урахуванням досліджених та встановлених обставин здійснення відповідачем на спірній земельній ділянці рекреаційного призначення нового будівництва та на підставі проєктної документації, яка не відповідає вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, апеляційний суд дійшов висновку про те, що прокурором доведено, що об'єкти, розташовані на будівельному майданчику за адресою: вул. Квітки Цісик, 64 у м. Києві, є самочинно збудованими об'єктами нерухомого майна і підлягають знесенню.
Касаційні скарги
19. Не погодившись із постановою суду апеляційної інстанції, відповідач і Войтовський Валентин Сергійович (далі - третя особа-1, Войтовський В. С.) звернулися до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційними скаргами, в яких просили постанову скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Узагальнені доводи касаційних скарг
20. У касаційних скаргах, керуючись п.1 ч.2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) відповідач і третя особа посилаються на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував та порушив норми матеріального і процесуального права та не врахував:
20.1. висновку щодо застосовуванням статті 614 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) (про те, що у разі, коли судом буде встановлено, що Орендар вчиняє дії, необхідні для здійснення та закінчення забудови спірної земельної ділянки, здійснює відповідні витрати на проведення будівельних робіт, що підтверджується платіжними дорученнями, то наведене свідчить про відсутність вини Позивача у порушенні строків завершення забудови земельної ділянки та, як наслідок, про відсутність підстав для застосування цивільно-правової відповідальності у виді розірвання договору оренди), викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 910/13647/19, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18 і від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16;
20.2. висновку щодо застосування положень статей ст. 77 ГПК України, ч.1 ст. 222 КПК України (про те, що відсутній дозвіл слідчого або прокурора на розголошення відомостей досудового розслідування у кримінальному провадженні (зокрема, на використання копій матеріалів кримінального провадження під час звернення до господарського суду) або інші відомості, що свідчили б про однозначне надання такої згоди та обсяг відомостей, що можуть бути розголошені, - є свідченням недопустимості таких доказів) викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.07.2022 у справі №914/1979/18;
20.3. висновку щодо застосування частини 2 статті 651 ЦК України (що інтерес органу місцевого самоврядування має полягати у стабільному надходженні орендної плати та недоцільності розірвання договору оренди земельної ділянки під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України, адже таке розірвання неминуче призведе до втрати певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади, а також зважаючи на пріоритетність суспільного інтерес Орендодавця в збереженні орендних відносин між сторонами з метою отримання підвищеного розміру орендної плати, визначеного таким договором, яка (орендна плата) є важливим джерелом наповнення місцевого бюджету під час воєнного стану) викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.05.2023 у справі 922/1317/22.
20.4. висновку щодо застосування частини 2 статті 651 ЦК України (про те, що у разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об'єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки та не є підставою для розірвання такого договору) викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 924/1032/17;
20.5. висновку щодо застосування положень частин 1, 7 статті 376 ЦК України (про те, що знесення самочинного об'єкта нерухомості є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови), викладених у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 31.05.2021 у справі № 320/1889/17-ц.
21. В обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пункт 3 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржники посилаються на відсутність висновків Верховного Суду щодо питання застосування:
21.1. п. 3.10 ДБН А.2.2-3-2012 "Склад та зміст проектної документації на будівництво", так і п. 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво" у подібних правовідносинах в частині обов'язкової наявності всіх ознак чи декількох при визначенні будівництва (реконструкції) багатоскладового об'єкта нерухомого майна (комплексу будівель, майновий комплекс, тощо) таких як: 1) зміна у об'єкта будівництва геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко- економічних показників (кількість продукції, потужність тощо); 2) забезпечення удосконалення виробництва, підвищення його техніко - економічного рівня та якості продукції', що виготовляється; 3) поліпшення умов експлуатації та якості послуг; 4) збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій; 5) призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності);
21.2. ст. 77 ГПК України, ч.1 ст. 222 КПК України, п.п. 26, 31 Додатку № 1 до Тимчасової інструкції з діловодства в органах прокуратури України затвердженого Наказом Генерального прокурора України від 12.02.2019 № 27, п. 9.1., абз.1 Пункту 9.1 Розділу 9 Тимчасової інструкції з діловодства в органах прокуратури України затвердженого наказом Генерального прокурора України від 12.02.2019 № 27 у подібних правовідносинах в частині визначення обов'язкових вимог до письмового дозволу слідчого або прокурора на розголошення відомостей досудового розслідування як допустимого доказу в господарській справі;
21.3. ст. 13 Закону України "Про екологічну експертизу", ч. З ст. 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" та ч. 2 ст. 651 ЦК України у подібних правовідносинах щодо підстав для застосування цивільно- правової відповідальності у вигляді розірвання договору оренди землі у зв'язку з не отриманням позитивного висновку державної екологічної експертизи проєкту будівництва, що не підлягало обов'язковій експертизі;
21.4. ч.1 ст.52 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ч.6 ст. 120 ЗК України, ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" та ч. 2 ст. 651 ЦК України у подібних правовідносинах щодо підстав для застосування цивільно-правової відповідальності у вигляді розірвання договору оренди землі у зв'язку з укладанням орендарем земельної ділянки попередніх договорів та інші правочинів з фізичними та юридичними особами, відповідно до яких інвестори в межах свої вкладів повинні отримати право власності на введені у майбутньому в експлуатацію об'єктів нерухомого майна в складі бази відпочинку.
22. Окрім того, відповідно п.4 ч.2 ст. 287 ГПК України, підставою касаційного оскарження скаржники зазначають встановлення обставин судом апеляційної інстанції на підставі недопустимих доказів. Скаржники наголошують на тому, що висновок експерта від 07.12.2022 №2478/2479/22-44 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 42021102050000104 (далі - висновок експерта від 07.12.2022) та протокол огляду у ході проведення досудового розслідування кримінального провадження від 10.06.2022 №42021102050000104 є недопустимими доказами, оскільки прокурор не надав суду разом з поданим позовом дозвіл від процесуального керівника на розголошення інформації у кримінальному провадженні № 42021102050000104 відповідно до ч. 1 ст. 222 КПК України, та не могли братися до уваги судом апеляційної інстанції.
Позиція інших учасників справи
23. Прокурор подав відзиви на касаційні скарги відповідача і третьої особи-1, в яких вказує на відсутність належного обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України. Також, наголошує на безпідставності доводів касаційних скарг про необхідність формування Верховним Судом висновків у спірних правовідносинах. Окрім того, прокурор посилається на помилковості тверджень скаржників про неподання прокурором дозволу процесуального керівника на розголошення відомостей досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42021102050000104. Просить залишити касаційні скарги без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін.
24. 13.03.2025 від Ради надійшли додаткові пояснення у справі, які по суті є відзивом на касаційні скарги відповідача і третьої особи-1, подані поза межами строку, встановленого в ухвалі Верховного Суду від 18.02.2025, а тому відповідні додаткові пояснення залишаються без розгляду на підставі ст. 118 ГПК України.
Стислий виклад обставин справи, установлених судами попередніх інстанцій
25. 26.08.2005 між Державним підприємством завод "Генератор" (продавець) і Товариством (покупець) укладено договір купівлі-продажу майна, що підлягає продажу на аукціоні (конкурсі), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Літош В.П. за № 8509, відповідно до п. 1.1 якого продавець зобов'язався передати у власність покупця майно - комплекс будівель загальною площею 6500,90 кв. м, яке належить Державі Україна та враховується на балансі Державного підприємства заводу "Генератор", а саме: 1.1.1 прохідна (літера А) площею 25,30 кв. м; медичний пункт (літера Б) площею 132,80 кв. м; клуб-їдальня (літера В) площею 2610,10 кв. м; бібліотека (літера Г) площею 119,80 кв. м; їдальня на 150 місць (літера З) площею 532,50 кв. м; лазня (літера К) площею 131,70 кв. м; спальний корпус В (літера Л) площею 231,70 кв. м; електрощитові (літера П) площею 27,10 кв. м; спальний корпус № 1 (літера Р) площею 67,20 кв. м; спальний корпус № 2 (літера С) площею 68,30 кв. м; спальний корпус А (літера Т) площею 1263,10 кв. м; спальний корпус Б (літера У) площею 1291,30 кв. м, з належною інженерною інфраструктурою, яке розташовано в м. Києві, вул. Гамарника, буд 64 (Пуща-Водиця), а покупець зобов'язався прийняти майно і сплатити за нього ціну відповідно до умов цього договору.
26. Згідно з актом №1 прийому-передачі від 29.08.2005 продавець передав, а покупець прийняв зазначене вище майно.
27. 15.09.2005 Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна видано реєстраційне посвідчення №002796 згідно якого посвідчено, що комплекс будівель загальною площею 6500,90 кв. м, розташований в м.Києві по вул. Гамарника, 64 зареєстровано за Товариством на праві колективної власності на підставі договору купівлі-продажу посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Літош В. П. 26.08.2005 №8509 та записано в реєстрову книгу № 24з за реєстровим № 1141-з.
28. 08.02.2007 Рада прийняла рішення №70/731 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс" земельних ділянок для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку на вул. Гамарника, 64 та для благоустрою скверу на вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва", яким вирішено:
1. Затвердити проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок Товариству для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку на вул. Гамарника, 64 та для благоустрою скверу на вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва.
2. Передати Товариству, за умови виконання пункту 3 цього рішення, земельні ділянки на вул. Гамарника, 64 у Оболонському районі м. Києва для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку та на вул. Селянській у Оболонському районі м. Києва для благоустрою скверу, в тому числі:
- площею 4,00 га - в довгострокову оренду на 10 років, зокрема площею 3,07 га - за рахунок земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської ради депутатів трудящих від 11.10.2966 №1466 "Про відвод земельної ділянки організації п/с 34 для будівництва піонерського табору"; площею 0,59 га - за рахунок земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів від 15.10.1979 №1355/15 "Про відведення додаткової земельної ділянки Київському виробничому об'єднанню "Октава" під розміщення піонерського табору з будівництвом спільного корпусу та клубу-їдальні; площею 0,34 га - за рахунок земель, не наданих у власність чи користування;
- площею 0,39 га - у короткострокову оренду на 5 років за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.
3. Товариству виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 ЗК України.
29. 22.10.2007 між Радою (орендодавець) і Товариством (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради №70/731 від 08.02.2007 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.
30. Згідно п.2.1 договору об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування - вул. Гамарника, 64 у Оболонському районі м. Києва;
- розмір - 40024 кв. м;
- цільове призначення - для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку;
- кадастровий номер - 8000000000:85:036:0003.
31. Договір 22.10.2007 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М. та зареєстровано в реєстрі за № 2938, а також та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 09.11.2007 за № 78-6-00479.
32. Відповідно до п. 6.1 договору передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об'єкта оренди в день державної реєстрації цього договору.
33. Згідно з актом приймання-передачі від 09.11.2007 орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку за адресою: вул. Гамарника, 64 у Оболонському районі м. Києва, загальною площею 40024 кв. м, кадастровий номер - 8000000000:85:036:0003.
34. Відповідно до п. 3.1 договору його укладено на 10 (десять) років.
35. Згідно з п. 8.1 договору орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового розірвання цього договору.
36. Згідно з п. 8.3 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов'язків відповідно до умов цього договору орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
37. Відповідно до абз. 3 п. 8.4 договору орендар зобов'язаний завершити реконструкції об'єктів в строки, встановленої проєктною документацією на реконструкцію, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.
38. Відповідно до п. 11.4 договору він може бути розірваний: - за взаємною згодою сторін; - за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; - у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством (в редакції договору від 26.11.2018); - в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (більше трьох місяців) не сплачує орендну плату, порушення реконструкції об'єкта, встановлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам (в редакції договору від 26.11.2018).
39. Згідно з п. 11.5 договору договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.
40. У разі невиконання орендарем умов договору оренди та обов'язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний (п. 12.2 договору).
41. 25.05.2017 відповідач звернувся до Ради з клопотанням № КОП-1077 про поновлення договору оренди земельної ділянки №2938 від 22.10.2007 зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 09.11.2007 за № 78-6-00479.
42. 26.11.2018 між Радою і Товариством укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1 якого поновлено на 10 (десять) років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т. М. 22.10.2007 по реєстру за № 2938 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 09.11.2007 за № 78-6-00479, зі змінами внесеними рішенням Господарського суду міста Києва від 29.12.2014 №910/23519/14, строк дії якого закінчився.
43. Відповідно до п. 3 договору від 26.11.2018 внесено зміни до п. 2.1 договору, виклавши його в редакції: "Об'єктом оренди відповідно до рішення Київської міської ради №70/731 від 08.02.2007, висновку до кадастрової справи №А-23653 постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до протоколу №1/63 засідання від 23.01.2018, відомостей земельного кадастру та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- кадастровий номер - 8000000000:85:036:0003;
- місце розташування - вул. Квітки Цісик (колишня назва - вул. Гамарника), 64 у Оболонському районі м. Києва;
- цільове призначення - 07.01 для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення;
- категорія земель - землі рекреаційного призначення;
- вид використання - для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку;
- розмір (площа) - 4,0024 га.
44. Згідно з п. 11 договору від 26.11.2018 абз. 3 пункту 8.4 договору викладено в редакції: завершити реконструкцію об'єкту в строки, встановлені проєктною документацію, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди.
45. Суди також дослідили, що відповідно до листа ДП "Інститут генерального плану міста Києва" ВАТ "Київпроект" від 24.11.2005 право користування спірною земельною ділянкою Товариству надається виключно для будівництва пансіонату відпочинку цілорічного функціонування, що передбачало будівництво закладу для надання загальнодоступних рекреаційних послуг населенню на певний проміжок часу, проєктна документація на будівництво зазначеного об'єкту підлягала погодженню з ДП "Інститут Київгенплан".
46. Згідно з листом Управління охорони навколишнього природного середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 15.02.2006 № 071/04-4-19/503 на спірній земельній ділянці передбачено створення сучасної бази відпочинку, в т.ч. сімейного типу з об'єктами розважального та спортивно-оздоровчого призначення шляхом знесення застарілих і не придатних для проживання споруд і будівництво пансіонату відпочинку цілорічного функціонування, зокрема 7-ми поверхового будинку відпочинку готельного типу; комплексу харчування та дозвілля (2 зали (малий і великий), літній майданчик та кондитерський цех); спортивно-оздоровчого комплексу каскадного типу на 3-7 поверхів (спортзал, тренажерний зал, басейн, процедурні); банно-оздоровчого комплексу на 2 поверхи (сауна, турецька та російська парні, масаж, солярій) і т.д.
47. Відповідач до початку реалізації реконструкції проєкту отримав від позивача в особі Головного управління містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) від 06.06.2012 за № 8746/0/120-12 Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки по вул. Гамарника, 64 та вул. Селянська, Оболонський район м. Києва, об'єкта будівництва - Реконструкція бази відпочинку та благоустрій скверу зареєстровані в порталі єдиної державної електронної системи у сфері будівництва за номером MU01:4058-6777-4987- 6140.
48. На етапі отримання містобудівних умов та обмежень було розроблено генеральний план, містобудівний розрахунок з відповідними техніко-економічними показниками до реконструкції та після реконструкції. Згідно з отриманими містобудівними умовами та обмеженнями зафіксовано наміри забудови: "Реконструкція бази відпочинку сімейного типу та благоустрій скверу".
49. Згідно з вищевказаними містобудівними умовами та обмеженнями відповідачем створено технічне завдання на проєктування реконструкції об'єкту.
50. У 2013 році, на замовлення відповідача, Приватне підприємство "Архітектоніка" розробило проєкт Реконструкції бази відпочинку сімейного типу по вул. Гамарника 64 та благоустрій скверу по вул. Селянський в Оболонському районі м. Києва, яка складається з наступних томів: том 1 "Вихідні дані. Загальна пояснювальна записка"; том 2 "Генеральний план та благоустрій території. Архітектурні рішення"; том 3 "Технологічні рішення". Конструктивні рішення"; том 4 "Водопостачання і каналізація. Опалення, вентиляція"; том 5 "Електропостачання та електроосвітлення. Системи зв'язку"; том 6 "Проект організації будівництва"; том 7 "Оцінка впливів на навколишнє середовище"; том 8 "Зведений кошторисний розрахунок. Об'єктні кошториси" (знаходяться в матеріалах справи).
51. Орієнтовані техніко-економічні показники (ТЕП) відповідно до намірів наданих замовником у складі містобудівного розрахунку від 2012 рік, розробленого ПП "Архітектоніка" після реконструкції бази відпочинку: Комплекс будівель загальною площею, в тому числі 14635 кв. м; Прохідна 40 кв. м; Спортивно-оздоровчий комплекс, в т.ч. ресторан, лазня, медичний пункт тощо 2000 кв. м; Котельня 60 кв. м; Трансформаторна підстанція 60 кв. м; Апартаменти в блокованих корпусах, 20 корпусів по 200 кв. м, 4000 кв. м; Апартаменти в окремо розташованих корпусах - 28 корпусів по 300 кв. м, 8400 кв. м; 1.7 Басейн 75 кв. м.
52. По закінченню проєктування відповідачем подані необхідні документи до Інспекції державного архітектурного-будівельного контролю в м. Києві та отримані відповідні декларації на початок виконання будівельних робіт - реконструкція бази відпочинку сімейного типу за адресою: вул. Квітки Цісик (Гамарника), 64, а саме:
- 17.06.2013 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083131680173 (1 черга - один корпус ТИП 1, трансформаторна підстанція, прохідна, внутрішньо майданчикові інженерні мережі, зовнішні інженерні мережі);
- 22.09.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142650333 (2 черга - один корпус ТИП 1); 22.09.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142650347 (3 черга - один корпус ТИП 1); 22.09.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142650350 (4 черга - один корпус ТИП 1); 30.09.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142730220 (5 черга - один корпус ТИП 1); 30.09.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142730234 (6 черга - один корпус ТИП 1); 30.09.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142730223 (7 черга - один корпус ТИП 1); 07.10.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142800827 (8 черга - один корпус ТИП 1); 07.10.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142800832 (9 черга - один корпус ТИП 1); 07.10.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142800837 (10 черга - один корпус ТИП 1); 17.10.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142900420 (11 черга - один корпус ТИП 1); 17.10.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142900406 (12 черга - один корпус ТИП 1); 17.10.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142900409 (13 черга - один корпус ТИП 1); 03.11.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083143070399 (14 черга - один корпус ТИП 1); 03.11.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083143070390 (15 черга - один корпус ТИП 1); 03.11.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083143070388 (16 черга - один корпус ТИП 1); 03.11.2014 декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083143070392 (17 черга - один корпус ТИП 1).
53. У всіх перелічених деклараціях зазначено, що об'єкти відносяться до ІІІ категорії складності.
54. Управління охорони навколишнього природного середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 071/04-4-19/503 від 15.02.2006 погодило проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству земельної ділянки для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку на вул. Гамарника, 64 в Оболонському районі м. Києва згідно з чинним законодавством, в якому наведено вимогу про необхідність надання проєктної документації на державну експертизу.
55. Відповідачем була розпочата реконструкція об'єкту на підставі отриманих декларацій на початок виконання будівельних робіт.
56. В цей час замовник прийняв рішення створити новий проєкт реконструкції, який розроблено для стадії "Ескізний проект" генеральним проектувальником ФОП Юнаковим Сергієм Федоровичем та направлено на експертизу (ТОВ "Експертиза в будівництві").
57. 04.05.2018, на замовлення відповідача, Державне підприємство "Науково-дослідний інститут будівельного виробництва" підготувало звіт про науково-дослідну роботу "Оцінка технічного стану будівель на об'єкті: "Реконструкція бази відпочинку сімейного типу по вул. Квітки Цісик (Гамарника), 64 та благоустрій скверу по вул. Селянський в Оболонському районі м. Києва" щодо можливості безпечної експлуатації в майбутньому" за № 75-18.
58. Відповідно до звіту № 75-18 метою роботи була оцінка технічного стану основних утримуючих конструкцій щодо подальшої безпечної експлуатації в майбутньому; методом дослідження - дослідження, що ґрунтувались на виявлені ушкоджень та дефектів, визначені причини їх утворення, відхилень від сучасних норм будівельного проектування та видачі рекомендацій, щодо можливості безпечної експлуатації в майбутньому.
59. У звіті № 75-18 викладені наступні висновки:
1. За результатами цього обстеження технічний стан будівель на об'єкті "Реконструкція бази відпочинку сімейного типу по вул. Квітки Цісик (Гамарника), 64 в м. Києві" відповідно класифікується:
- для літер А (прохідна); Б (медичний пункт); В (клуб-їдальня); З (їдальня); К (лазня); Т (спальний корпус А); У (спальний корпус Б), як непридатний для нормальної експлуатації (Стан III);
- для літер Г (бібліотека); А (спальний корпус В); Р (спальний корпус № 1); С (спальний корпус № 2), як аварійний (Стан IV);
- для літер П (трансформаторна підстанція), як задовільний (Стан ІІ).
2. Будівлі, що віднесені до стану IV не підлягають ремонту чи реконструюванню; можливе повторне застосування лише фундаментів та елементів цокольних стін.
3. Будівлі, віднесені до Стану III потребують значних матеріальних затрат для відновлення нормального технічного стану, у відповідності з вимогами сучасних норм будівельного проектування, але це економічно не вигідно.
60. 03.07.2018 з урахуванням отриманих висновків вказаних у звіті № 75-18 та інших матеріалів, ТОВ "Експертиза в будівництві" затвердила відповідачу позитивний висновок експертного звіту щодо розгляду проектної документації по Ескізному проекту об'єкту за номером 0109-4301-18/УЕБ/А.
61. Аварійні будівлі бази відпочинку, а саме літери Б (медичний пункт); В (клуб-їдальня); Г (бібліотека); З (їдальня); К (лазня); Л (склад); Р (спальний корпус); С (спальний корпус №2); Т (спальний корпус А); У (спальний корпус Б) були знесені та станом на 21.09.2019 знаходились складові часини літр А (прохідна) та П (трансформаторна підстанція), що підтверджується довідкою ТОВ "Регіональне бюро оцінки" від 21.02.2019 № 148, складеною за наслідками обстеження земельної ділянки по вул. Цісик Квітки, 64 в Оболонському районі м. Києва.
62. З метою залучення інвестицій для проведення реконструкції бази відпочинку відповідачем у 2016-2019 роки було укладено попередні договори з фізичними особами (треті особи у справі).
63. Новий проєкт був розроблений ТОВ "Науково-дослідний та проектний інститут "Зодчий" для стадії" Ескізний проект" та направлений на експертизу (ТОВ "Галілео") за результатами якої 26.07.2021 виданий позитивний експертний звіт № 043-21/ЕП Ескізного проєкту об'єкту, який зареєстровано в порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) за номером ЕХ01:6281-4989-6518-2138.
64. Після цього відповідач прийняв рішення створити проєктну документацію реконструкції об'єкту для стадії "Проєкт". На замовлення відповідача, ТОВ "Науково-дослідний та проектний інститут "Зодчий" розробив стадію "Проєкт об'єкту" та направлено на експертизу (ТОВ "Консалтингова агенція "Галілео") за результатами якого підготовлений позитивний експертний звіт № 01-022-21/П від 18.01.2022 стадії "Проєкт об'єкту", який зареєстровано в порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва за номером ЕХ01:2955-1740-3630-9193.
65. Згідно з висновком судового експерта за результатами проведеної будівельно-технічної експертизи № 14/11-23 від 23.06.2023, складеного на замовлення відповідача, надано наступні висновки:
1. За результатами проведеного дослідження у ТОВ "Будпромальянс", як у замовника будівництва, було достатньо вихідних даних для розроблення проекту "Реконструкції бази відпочинку сімейного типу по вул. Гамарника, 64 та благоустрою скверу по вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва", який запроєктований ПП "Архітектоніка" в 2013 році, як це було передбачено на той час діючими нормативно-правовими актами: Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", Порядок розроблення проектної документації на будівництво об'єктів, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.05.2011 № 45, Порядок надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст, Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 № 109, ДБН А.2.2-3-2012 "Склад та зміст проектної документації на будівництво".
2. За результатами проведеного дослідження у ТОВ "Будпромальянс", як у замовника будівництва, було достатньо у 2018 році дозвільної документації для початку (продовження) виконання будівельних робіт з реконструкції бази відпочинку сімейного типу по вул. Гамарника 64 та благоустрою скверу по вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва, як це було передбачено на той час діючими нормативно-правовими актами: Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466, оскільки декларації про початок виконання будівельних робіт, перелік яких наведено у таблиці 9, є чинними до завершення будівництва та ці декларації формувалися за наявними документами для їх складання.
3. За результатами проведеного дослідження до початку реконструкції існуючих будівель та споруд бази відпочинку сімейного типу по вул. Гамарника 64 в Оболонському районі м. Києва з врахуванням дозвільної (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки) і проектної документації, в тому числі і Звіту про науково-дослідну роботу "Оцінка технічного стану будівель на об'єкті: "Реконструкція бази відпочинку сімейного типу по вул. Квітки Цісик (Гамарника), 64 та благоустрій скверу по вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва" щодо можливості безпечної експлуатації в майбутньому", № 75-18 від 04.05.2018, складений та затверджений Державним підприємством "Науково-дослідний інститут будівельного виробництва" (ДП "НДІБВ") передбачалось демонтувати конструкції стін, перекриття, покрівель існуючих будівель та споруд (залишилась стрічкові фундаменти спальних корпусів літери В і У), крім літер П (трансформаторна підстанція), які не відповідають вимогам по забезпеченню механічного опору та стійкості конструктивних елементів, а також не забезпечують безпечного та економічного використання (безпеки життя і здоров'я людини, захисту навколишнього середовища, безпеки експлуатації, захисту від шуму та вібрації, економії енергії тощо).
4. За результатами проведеного дослідження з врахуванням того, що база відпочинку сімейного типу по вул. Гамарника 64 та благоустрою скверу по вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва є комплекс, як об'єкт будівництва, де проектом передбачається зміна в цілому геометричних розмірів та функціонального призначення колишнього оздоровчого табору на базу відпочинку, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників, поліпшення умов експлуатації та якості послуг та частково використовуються фундаменти спальних корпусів, благоустрій існуючого скверу та повне призупинення експлуатації об'єкта, можливо вважати, що це будівництво є реконструкцією, як один із видів будівництва.
5. Розробка проєктної документації для реконструкції, як одного із видів будівництва "Реконструкції бази відпочинку сімейного типу по вул. Гамарника 64 та благоустрою скверу по вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва" має здійснюватися за загальними умовами передбаченими ДБН А.2.2-3-2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво" з урахуванням особливостей, що до початку проектування необхідно провести уточнення раніше виконаних інженерних вишукувань та інструментального обстеження. Більш докладно викладено у дослідницькій частині.
66. У висновку від 23.06.2023 №14/11-23 (п. 4.5.4) встановлено, що реконструкція передбачає проведення будівельних робіт в цілях зміни перебудови введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, за результатом яких є наступні наслідки:
- зміна у об'єкта будівництва геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо);
- забезпечення удосконалення виробництва, підвищення його техніко - економічного рівня та якості продукції, що виготовляється;
- поліпшення умов експлуатації та якості послуг;
- збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій;
- призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).
67. На думку експерта, вказаний перелік є вичерпним, і що з цього приводу нормативними актами не вказується про необхідність застосування наявності всіх цих ознак при визначенні, до якого виду відноситься будівництво об'єкта, або при наявності однієї ознаки чи декілька.
68. Експертом зазначено, що збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій є необов'язковою складовою реконструкції.
69. Суд апеляційної інстанції також дослідив, що в ході проведення досудового розслідування кримінального провадження №42021102050000104, під час оглядів у 2021 -2022 роках земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:85:036:0003, в т.ч. з судовим експертом, відповідні протоколи огляду та висновок від 07.12.2022 №2478/2479/22-44 додані до позовної заяви), виявлено 13 недобудованих будівель, орієнтація та планування яких відрізняється від передбаченої проєктом, розробленим у 2013 році ПП "Архітектоніка" та встановлено відсутність збережених несучих та огороджувальних конструкцій будівель, що існували до початку проведення відповідачем будівництва.
Оцінка аргументів скаржника і висновків судів попередніх інстанцій
70. Згідно з частинами 1 - 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
71. Як уже наголошувалося вище, спір у цій справі виник у зв'язку з тим, що внаслідок порушення відповідачем зобов'язань за договором, а саме строків завершення реконструкції бази відпочинку, не виконання вимог щодо будівництва виключно пансіонату відпочинку цілорічного функціонування, не проведення державної екологічної експертизи проєктної документації, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, на думку прокуратури, наявні правові підстави для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку, привівши її у придатний стан шляхом знесення 13 об'єктів незавершеного будівництва.
72. З урахуванням висновків судів попередніх інстанцій, які слугували підставою для відмови в задоволенні / задоволенні позовних вимог, а також доводів касаційних скарг, які слугували підставою для відкриття касаційного провадження, колегія суддів зазначає, що ключове питання, яке належить вирішити Верховному Суду в цьому провадженні узагальнено можна сформулювати таким чином: " Чи вважається здійснюване відповідачем будівництво котеджного містечка реконструкцією бази відпочинку чи новим будівництвом та чи порушується у зв'язку із цим цільове призначення спірної земельної ділянки рекреаційного призначення?".
73. Як уже було наголошено вище, відмовляючи в задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд вказав, що з наданих суду доказів не вбачається нецільове, тобто не за призначенням, використання спірної земельної ділянки. Додані до справи докази лише свідчать про те, що на даний час відповідачем реконструкція бази відпочинку проводиться з порушенням строків визначених умовами договору, документація на проведення якої є відмінною від первинно заявленої.
74. Натомість, апеляційний господарський суд, дійшовши протилежного висновку, виходив, зокрема, з того, що:
- у висновку від 07.12.2022 № 2478/2479/22-44 експертом встановлено, що надана на дослідження проєктна документація "Реконструкція бази відпочинку сімейного типу по вул. Гамарника, 64 та благоустрій скверу по вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва" розроблена у 2013 р. ПП "Архітектоніка" на замовлення Товариства (проєкт стадія П) не відповідає вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, а саме положенням ДБН А.2.2- 3-2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво";
- вид будівництва є не реконструкцією, а новим будівництвом оскільки прийняті проєктом рішення не передбачають повного або часткового збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій будівель існуючого об'єкта;
- знесення у 2019 році відповідачем будівель і споруд на орендованій земельній ділянці і здійснення нового будівництва на ній є істотним порушенням обов'язкових умов договору оренди, наслідком чого є його розірвання та повернення відповідачем об'єкта оренди орендодавцю;
- у ході проведення досудового розслідування кримінального провадження №42021102050000104, під час оглядів у 2021 -2022 роках земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:85:036:0003, в т.ч. з судовим експертом (відповідні протоколи огляду та висновок від 07.12.2022 №2478/2479/22-44 додані до позовної заяви) виявлено 13 недобудованих будівель, орієнтація та планування яких відрізняється від передбаченої проєктом, розробленим у 2013 році ПП "Архітектоніка" та встановлено відсутність збережених несучих та огороджувальних конструкцій будівель, що існували до початку проведення відповідачем будівництва;
75. Враховуючи наведене, апеляційний господарський суд вказав на те, що укладаючи договір оренди землі, Товариство на орендованій земельній ділянці мало провести реконструкцію бази відпочинку, натомість здійснює нове будівництво котеджного містечка.
76. Скаржники з таким висновком суду апеляційної інстанції не погоджуються і в обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України посилаються на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування п. 3.10 ДБН А.2.2-3-2012 "Склад та зміст проектної документації на будівництво", та п. 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво".
77. Так, п. 3.10 ДБН А.2.2-3-2012 визначено, що: "Перебудова введених в експлуатацію в установленому порядку об'єктів будівництва, яка передбачає удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції', що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміну основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри тощо). Реконструкція передбачає збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації' об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності)"; п. 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 передбачено, що: "Перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко- економічного рівня, доступність для маломобільних груп населення. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності)".
78. Апеляційний господарський суд дослідив, що запланований / здійснений відповідачем вид будівництва є не реконструкцією, а новим будівництвом оскільки прийняті проєктом рішення не передбачають повного або часткового збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій будівель існуючого об'єкта.
79. Посилання скаржників у касаційних скаргах на те, що відповідно до змісту п. 3.10 ДБН А.2.2-3-2012 та п. 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 реконструкція багатоскладового об'єкта (комплексу) не обов'язково повинна передбачати дотримання всіх ознак будівельних робіт "перебудова / реконструкція", зокрема не повинна обов'язково передбачати повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій будівель існуючого об'єкта не узгоджуються зі змістом наведених положень Державних будівельних норм, оскільки саме під ознаки поняття "реконструкція" підпадає таке збереження.
80. Разом з тим, скаржники не наводять жодних положень чинного законодавства, які б давали підстави стверджувати про те, що реконструкція комплексу будівель може передбачати здійснення на їх місці нового будівництва без повного або часткового збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій будівель існуючих об'єктів.
81. Окрім того, апеляційний суд встановив, що відповідач отримав декларації про початок виконання будівельних робіт, що зареєстровані у період з 17.06.2013 до 03.11.2014, на підставі розробленої ПП "Архітектоніка" проєктної документації на будівництво бази відпочинку сімейного типу. В той же час, у ході оглядів у 2021 -2022 роках земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:85:036:0003 в рамках досудового розслідування, встановлена невідповідність проведених будівельних робіт розробленій у 2013 році ПП "Архітектоніка" проєктній документації, та встановлено відсутність збережених несучих та огороджувальних конструкцій будівель, що існували до початку проведення відповідачем будівництва.
82. За наведеного, скаржники не довели неправильного застосування судом апеляційної інстанції п. 3.10 ДБН А.2.2-3-2012 та п. 3.21 ДБН А.2.2-3-2014, позаяк посилання останніх на здійснення саме реконструкції бази відпочинку на підставі розробленої у встановленому законом порядку проєктної документації та отриманих декларацій про початок виконання будівельних робіт спростовуються встановленими у справі обставинами. Звідси, у Суду відсутні підстави для формування висновку, про який йдеться у пункті 21.1 цієї постанови.
83. Колегія суддів також наголошує, що апеляційний господарський суд досить детально відхилив посилання місцевого суду на будівельно-технічну експертизу від 23.06.2023 № 14/11-23, складену на замовлення відповідача, за висновками якої проведення відповідачем реконструкції бази відпочинку сімейного типу по вул. Гамарника 64 в Оболонському районі м. Києва відповідає нормам законодавства України в сфері будівництва, що доводами касаційних скарг у передбаченому процесуальним законом порядку не спростовується.
84. Стосовно посилань скаржників на те, що висновок експерта від 07.12.2022 №2478/2479/22-44 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 42021102050000104 (далі - висновок експерта від 07.12.2022) та протокол огляду у ході проведення досудового розслідування кримінального провадження від 10.06.2022 №42021102050000104 є недопустимими доказами, оскільки прокурор не надав суду разом з поданим позовом дозвіл від процесуального керівника на розголошення інформації у кримінальному провадженні № 42021102050000104 відповідно до ч. 1 ст. 222 КПК України, колегія суддів зазначає таке.
85. Чинне процесуальне законодавство не встановлює заборону щодо використання під час розгляду цивільної справи доказів, отриманих у межах інших проваджень. Тобто докази, зібрані у межах кримінального провадження, можуть бути використані як докази у цивільній справі, якщо відповідні дані стосуються предмета доказування. Достовірність і достатність таких доказів суд оцінює з урахуванням обставин конкретної справи (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 (провадження № 14-31цс22)).
86. Господарські суди при вирішенні господарських спорів мають досліджувати на загальних умовах і висновки судової експертизи, яку було проведено в межах провадження з іншої справи, в тому числі цивільної, кримінальної, адміністративної (постанова Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 907/651/17). Висновок експертизи, призначеної в межах кримінального провадження, оцінюється господарськими судами у сукупності з іншими доказами на загальних підставах відповідно до вимог статті 86 ГПК України, при цьому сторони не позбавлені можливості надати суду докази на його спростування, клопотати перед судом про виклик у судове засідання експерта, який проводив експертизу, тощо (постанова Верховного Суду від 11.03.2021 у справі № 923/188/20). Отриманий відповідно до вимог закону висновок експерта у кримінальній справі, є допустимим і достовірним доказом у цивільній справі, якому суд має надати оцінку та мотивувати, чи визнає доказ, чи відхиляє його (постанова Верховного Суду від 07.02.2024 у справі № 201/11458/20).
87. У постанові від 09.02.2021 у справі № 381/622/17 (провадження № 14-98цс20) Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що "висновок судово-почеркознавчої експертизи не можна вважати таким, що не відповідає критеріям належності та допустимості доказів, як про це стверджує банк у касаційній скарзі. Позивач подав до суду копію цього висновку, зроблену з копії того ж висновку, яку засвідчив слідчий. Для його використання як доказу подання до суду окремого дозволу слідчого, а також вироку суду, який набрав законної сили у кримінальному провадженні, не є потрібним. Такий висновок судово-почеркознавчої експертизи, який позивач відповідно до закону одержав у межах кримінального провадження, стосується предмета доказування у цій справі".
88. Колегія суддів наголошує, що враховуючи ієрархію правових висновків Верховного Суду, висновки, які містяться в судових рішеннях Великої Палати Верховного Суду мають перевагу над висновками об'єднаної палати, палати й колегії суддів (постанова Верховного Суду від 29.09.2021 у справі № 166/1222/20 (провадження № 61-9003св21)).
89. Звідси, посилання скаржників на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.07.2022 у справі № 914/1979/18, колегією суддів не приймаються з огляду на наявність правової позиції Великої Палати Верховного Суду про те, що для використання як доказу отриманого відповідно до закону в межах кримінального провадження висновку експерта подання до суду окремого дозволу слідчого, а також вироку суду, який набрав законної сили у кримінальному провадженні, не є потрібним.
90. Вказаним спростовують доводи скаржників про які йдеться у пункті 20.2 цієї постанови.
91. Більше того, суди дослідили, що прокуратурою подано до суду першої інстанції виданий процесуальним керівником у кримінальному провадженні - прокурором Оболонської окружної прокуратури м. Києва Горою А. дозвіл на використання відомостей кримінального провадження № 42021102050000104 від 05.07.2021 у межах, що не суперечить вимогам чинного кримінального процесуального законодавства щодо недопустимості розголошення відомостей досудового розслідування стороннім особам, ст. 62 Конституції України та ч. 2 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.
92. Посилання скаржників на відсутність у наданого прокуратурою дозволу всіх необхідних реквізитів службового документа Судом до уваги не приймаються, оскільки, по-перше, такий дозвіл був прийнятий судом першої інстанції як належний та допустимий, а, по-друге, наявність чи відсутність такого дозволу не спростовує допустимість долученого прокуратурою висновку експертизи з огляду на викладене в пунктах 87, 89 цієї постанови.
93. Вказаним також спростовуються доводи скаржників про які йдеться в пунктах 21.2, 22 цієї постанови.
94. Згідно зі статтею 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Вказаній нормі кореспондує норма пункту "а" частини першої статті 96 ЗК України, згідно з якою землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.
95. Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
96. Таким чином законодавець визначає використання земельної ділянки за цільовим призначенням як істотну умову договору оренди земельної ділянки, порушення якої орендарем згідно з нормами частини 1 статті 32 Закону та частини 2 статті 651 ЦК України може бути підставою для його розірвання за рішенням суду на вимогу другої сторони договору - орендодавця. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 924/1032/17 на яку посилаються скаржники.
97. Встановивши, що Товариство веде будівництво не у відповідності до проєктної та дозвільної документації, а фактично здійснює нове будівництво котеджного містечка на землях рекреації, при цьому не виконало вимоги договору оренди щодо реконструкції бази відпочинку, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що прокурором доведено порушення вимоги щодо використання вказаної земельної ділянки за цільовим призначенням.
98. Суд звертає увагу скаржників, що у наведеній ними постанові Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 924/1032/17, викладено, зокрема, такий висновок: "У зв'язку із викладеним Суд підтримує правомірний висновок апеляційного суду, що зміна об'єкту будівництва на земельній ділянці, що була передана в оренду під будівництво із визначенням категорії земельної ділянки "землі житлової та громадської забудови", не є зміною цільового призначення земельної ділянки, на якій планується будування або будується відповідний об'єкт, та не є істотним порушенням умов договору оренди. При цьому Суд враховує, що Позивачем був наданий Відповідачу дозвіл на будівництво згідно з Договором, а обставин порушення законодавства щодо оформлення Відповідачем дозвільної документації на будівництво судами не встановлено".
99. Водночас, у цій справі, що розглядається, апеляційний суд встановив здійснення відповідачем нового будівництва котеджного містечка на земельній ділянці рекреаційного призначення всупереч передбаченої умовами договору оренди землі реконструкції бази відпочинку та не у відповідності із дозвільною документацією на будівництво, що свідчить про встановлення зовсім інших фактичних обставин справи № 924/1032/17 та про неподібність правовідносин.
100. Посилання відповідача і третьої особи-1 на те, що будівництво на спірній земельній ділянці проводиться у відповідності до норм законодавства України в сфері будівництва та у відповідності до цільового призначення земельної ділянки направлені на переоцінку встановлених у справі обставин, що до повноважень суду касаційної інстанції не входить.
101. З урахуванням тих обставин, що скаржники не спростували в передбаченому процесуальним законом порядку висновків суду апеляційної інстанції про використання орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням, що у відповідності до положень чинного законодавства та умов договору є підставою для дострокового розірвання договору оренди, Суд не приймає до уваги і не аналізує посилання скаржників на неправильне застосування апеляційним судом положень ст. 614 ЦК України у контексті відсутності вини орендаря у порушені строків забудови земельної ділянки (п. 20.1 цієї постанови), ч. 2 ст. 651 ЦК України у контексті інтересу органу місцевого самоврядування у стабільному надходженні орендної плати та недоцільності розірвання договору оренди під час широкомасштабної воєнної агресії(пункт 20.3 цієї постанови); щодо підстав для розірвання договору оренди у зв'язку із неотриманням позитивного висновку державної екологічної експертизи проєкту будівництва (пункт 21.3 цієї постанови); у контексті підстав розірвання договору оренди землі у зв'язку із укладенням орендарем попередніх договорів з інвесторами будівництва (пункт 21.4 цієї постанови), оскільки вони (посилання) не мають вирішального значення для правильного вирішення спору.
102. Стосовно доводів скаржників про які йдеться у пункті 20.5 цієї постанови, колегія суддів зазначає таке.
103. Апеляційний господарський суд, зважаючи на те, що спірна земельна ділянка відноситься до земель рекреаційного призначення, відповідно до Генерального плану міста та проєкту планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 №370/1804, а проєктна документація «Реконструкція бази відпочинку сімейного типу по вул. Гамарника, 64 та благоустрій скверу по вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва» не відповідає вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, а саме положенням ДБН А.2.2-3-2012 "Склад та зміст проектної документації на будівництво", дійшов висновку про те, що прокурор довів, що об'єкти, розташовані на будівельному майданчику за адресою: вул. Квітки Цісик, 64 у м. Києві, є самочинно збудованими об'єктами нерухомого майна і підлягають знесенню.
104. Колегія суддів звертає увагу на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 07.11.2023 у справі № 160/7812/22, в якій Суд, проаналізувавши норми статей 34, 36, 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та статті 376 ЦК України, констатував, що нове будівництво, яке здійснюється на підставі повідомлення про початок виконання таких будівельних робіт як реконструкція, свідчить про здійснення будівництва без документа, який дає право виконувати ці будівельні роботи, а тому підпадає під наведені у законодавстві ознаки самочинного будівництва.
105. Колегія суддів також вважає доцільним звернути увагу скаржника на правовому висновку, який викладено у постанові Верховного Суду від 24.06.2020 у справі № 320/5880/18, згідно з яким обов'язковому (безальтернативному) знесенню об'єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об'єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об'єкта будівництва.
106. У цій справі, яка розглядається, не встановлено обставин виділення відповідачеві спірної земельної ділянки під нове будівництво котеджного містечка, а тому посилання скаржників на необхідність застосування частини 7 статті 376 ЦК України до спірних правовідносин, а також висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 31.05.2021 у справі № 320/18889/17-ц щодо застосування цієї норми права визнаються декларативними та відхиляються.
107. Усі інші доводи касаційних скарг відповідача і третьої особи-1 підставами касаційного оскарження не обґрунтовані, підставою відкриття касаційного провадження не слугували, також направлені на переоцінку встановлених у справі обставин, що виходить за межі касаційного розгляду, передбачені статтею 300 ГПК України, вирішального значення для правильного розгляду цієї справи не мають, а тому судом касаційної інстанції і не розглядаються.
108. У зв'язку із наведеним вище, Суд враховує доводи відзивів прокурора в тій мірі, в якій вони узгоджуються з наведеним у цій постанові і з нормами процесуального права.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
109. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
110. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення (пункт 1 частини 1 статті 308 ГПК України). Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (стаття 309 ГПК України).
111. Враховуючи наведені положення Закону та висновки, зроблені касаційним судом під час касаційного провадження у цій справі, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду вирішила, що подані Товариством і ОСОБА_1 скарги є необґрунтованими і задоволенню не підлягають. Водночас прийнята у справі постанова суду апеляційної інстанції відповідає правовим нормам, а тому не може бути змінена чи скасована.
Розподіл судових витрат
112. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржуване судове рішення, відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати необхідно покласти на скаржників.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
1. Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс" і ОСОБА_1 залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.12.2024 у справі № 910/5079/23 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий О. В. Случ
Судді Н. О. Волковицька
С. К. Могил