Справа № 650/164/25
провадження № 2/650/829/25
11 квітня 2025 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області
в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,
за участю секретаря - Завістовської Л.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , про визнання права власності,
Позивач звернувся до суду із вказаним позовом в якому просить: визнати дійсним договір купівлі-продажу земельних ділянок від 05.02.2022 року, укладений між покупцем ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 та продавцем ОСОБА_2 ; визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , право власності на 5/6 частку земельної ділянки загальною площею 8,1728 га з кадастровим номером 6520955100:04:005:0002, яка відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯК № 334794 від 26 липня 2012 року належить відповідачу ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 ; визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , право власності на 5/6 частку земельної ділянки загальною площею 7,8347 га з кадастровим номером 6520955100:04:005:0001, яка відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯК № 334795 від 26 липня 2012 року належить відповідачу ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .
В обґрунтування позову позивач зазначив, що відповідач ОСОБА_2 , а також треті особи - ОСОБА_3 та ОСОБА_4 - є співвласниками двох земельних ділянок сільськогосподарського призначення площею 8,1728 га та 7,8347 га, розташованих у межах Бериславського району Херсонської області. У кожній із зазначених ділянок ОСОБА_2 належить 5/6 часток, а іншим двом співвласникам - по 1/12 часток.
Позивач стверджує, що з 2018 року фактично, відкрито, добросовісно та безперервно користується належними відповідачу 5/6 частками вказаних ділянок, оскільки між сторонами були укладені домовленості про їх купівлю-продаж, оформлені відповідними письмовими розписками та договором. Зокрема, згідно з розписками від 12.02.2018 року та 28.06.2018 року відповідач отримав від позивача грошові кошти в рахунок майбутнього продажу земельних часток, а остаточний розрахунок у сумі 273 888 грн відбувся під час підписання письмового договору від 05.02.2022 року. Загальна сума, сплачена позивачем відповідачу, склала 353 888 грн.
При укладенні письмового договору від 05.02.2022 року сторони погодили всі істотні умови, передбачені ст. 638 Цивільного кодексу України, а саме: предмет договору, розмір і порядок оплати. Продавець передав покупцеві не лише земельні ділянки, а й оригінали правовстановлюючих документів, а також копії своїх особистих документів. Сторони домовилися, що нотаріальне посвідчення договору буде здійснено до 31.12.2022 року, однак відповідач згодом ухилився від його посвідчення.
Позивач вказує, що на виконання ч. 2 ст. 220 ЦК України є всі підстави для визнання договору дійсним, оскільки існують письмові докази укладення правочину та його фактичне виконання. Вказане підтверджується розписками, письмовим договором, передачею документів і користуванням ділянками позивачем. Також позивач зазначає, що набув право власності відповідно до положень ст. 328, ч. 1, 3 ст. 334 та ст. 392 Цивільного кодексу України, що регулюють порядок набуття права власності на підставі договорів.
Щодо переважного права купівлі частки, позивач зазначає, що третім особам - співвласникам земельних ділянок - було запропоновано придбати частки відповідача, проте вони не скористались своїм правом протягом передбаченого законом строку. Що ж до орендаря, то, відповідно до ст. 9 Закону України «Про оренду землі» та ст. 362 ЦК України, його переважне право не поширюється на придбання частки в праві спільної часткової власності, а стосується лише продажу всієї земельної ділянки як єдиного об'єкта.
Таким чином, позивач вважає, що довів факт укладення і виконання договору купівлі-продажу, підтвердив передачу грошових коштів та отримання майна, а тому просить суд визнати цей договір дійсним та визнати за ним право власності на спірні частки земельних ділянок.
Відзив на позов не надійшов.
На судове засідання позивач не з'явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, позов просив задовольнити.
На судове засідання відповідач не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, зокрема, шляхом направлення судової повістки за місцем проживання, відповідно до вимог статті 128 ЦПК України.
На судове засідання треті особи: ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не з'явилися, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, відповідно до вимог статті 128 ЦПК України.
Зважаючи на вказані обставини, суд визнав за можливе розглянути справу в заочному порядку відповідно до статті 280 ЦПК України, оскільки відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, не з'явився без поважних причин на судове засідання, не подав відзив, а позивач не заперечував проти такого розгляду.
Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи суд дійшов таких висновків.
Відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 334794 від 26 липня 2012 року, право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 8,1728 га з кадастровим номером 6520955100:04:005:0002 належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_2 - 5/6 частки, ОСОБА_3 - 1/12 частки, ОСОБА_4 - 1/12 частки.
Відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 334795 від 26 липня 2012 року, право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 7,8347 га з кадастровим номером 6520955100:04:005:0001 належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_2 - 5/6 частки, ОСОБА_3 - 1/12 частки, ОСОБА_4 - 1/12 частки.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зареєстроване право власності на земельні ділянки площею 8,1728 га і 7,8347 га з кадастровими номерами 6520955100:04:005:0002 та 6520955100:04:005:0001 відповідно за ОСОБА_2 , ОСОБА_3 і ОСОБА_4 у частках відповідно до державних актів.
Відповідно до розписки від 12.02.2018 року, ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 27 000 грн у якості передплати за купівлю-продаж земельних ділянок.
Відповідно до розписки від 28.06.2018 року, ОСОБА_1 передав, а ОСОБА_2 отримав 53 000 грн у рахунок продажу прав на дві земельні частки (паї); у розписці зазначено про присутність свідків ОСОБА_5 і ОСОБА_6 .
Відповідно до договору купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 05.02.2022 року, ОСОБА_1 як покупець та ОСОБА_2 як продавець погодили умови купівлі-продажу 5/6 часток двох земельних ділянок загальною площею 8,1728 га та 7,8347 га. За умовами договору, загальна вартість продажу становила 353 888 грн, які були сплачені ОСОБА_1 в повному обсязі - частинами відповідно до розписок від 12.02.2018 року та 28.06.2018 року, а також у день підписання договору 05.02.2022 року шляхом передання 273 888 грн. У договорі зазначено, що продавець передав покупцеві оригінали правовстановлюючих документів на земельні ділянки, копії паспорта та ідентифікаційного коду. Умовою договору визначено обов'язок сторін посвідчити його нотаріально не пізніше 31 грудня 2022 року.
Згідно зі ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
З урахуванням наведених правових норм та фактичних обставин справи, слід дійти висновку про те, між сторонами фактично було укладено договір купівлі-продажу вказаних вище земельних ділянок, при укладанні договору між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було досягнуто згоди по всім істотним його умовам, виконання договору відбулося: продавець отримав кошти, а покупцю було передано як нерухоме майно так і правовстановлюючі документи на нього.
В ч. 2, 4 ст. 639 ЦК України зазначено, що якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Правові наслідки недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення договору визначені в ст. 220 ЦК України, згідно з вимогами частини першої якої такий договір є нікчемним. Разом з тим, згідно з ч. 2 вказаної статті, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Сукупність умов попереднього договору, показів свідків, наявність у позивача оригіналів правовстановлюючих документів на земельні ділянки, дає підстави вважати, що позивачем доведено факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, а тому відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України суд може визнати такий договір дійсним.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає з закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі ст. 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Враховуючи викладене, із врахуванням відсутності порушень діючого законодавства під час укладення договору купівлі-продажу та його виконання, принципу неприпустимості позбавлення права власності, презумпції законності правочинів суд вважає, що є підстави для задоволення позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності.
Стосовно переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, передбаченого ст. 362 ЦК суд зазначає, що відповідач пропонував іншим співвласникам (третім особам) придбати належну йому частку вказаних земельних ділянок, проте вони відмовилися від здійснення переважного права її купівлі та не здійснили цього права щодо протягом місяця, а отже саме позивач набув право її купити.
При цьому, зважаючи на те, що мова в даному випадку іде про продаж частки у справі спільної часткової власності, відповідно до ст. 362 ЦК та ст. 9 ЗУ «Про оренду землі» орендар в оренді у якого перебувають вказані земельні ділянки в цілому, не набувають переважне право на придбання належних відповідачу 5/6 часток у вказаних земельних ділянках.
Так, відповідно до частини першої статті 9 Закону України "Про оренду землі", орендар має переважне право на придбання земельної ділянки, яку він орендує, у разі її продажу, за умови, що він готовий придбати її на тих самих умовах, які запропоновані іншому покупцеві.
Ключовим є те, що в законі йдеться саме про земельну ділянку, яка є цілісним об'єктом нерухомості. Земельна ділянка як єдиний об'єкт права визначається в статті 79 ЗК України, де зазначено, що земельна ділянка є частиною земної поверхні, що має визначені межі, площу, місце розташування тощо.
Орендар не має переважного права на придбання частки у праві власності, оскільки частка не є окремим об'єктом оренди.
У випадку продажу частки у праві спільної часткової власності, діють положення статті 362 ЦК України, які встановлюють переважне право інших співвласників на придбання цієї частки. Орендар, навіть якщо він користується усією земельною ділянкою, не стає співвласником і, відповідно, не має права втручатися у відносини між співвласниками щодо їх часток.
Норми про переважне право орендаря стосуються виключно цілісного об'єкта оренди (земельної ділянки). Ні ЦК України, ні Закон України "Про оренду землі" не містять положень, які б поширювали переважне право орендаря на частку в праві спільної часткової власності. Таким чином, при продажу частки діє виключно стаття 362 ЦК України, яка визначає переважне право співвласників.
Мета надання переважного права орендарю - забезпечити стабільність його користування земельною ділянкою та можливість викупити об'єкт, який є предметом оренди. Проте, якщо продається лише частка у праві власності, орендар все одно продовжує користуватися всією земельною ділянкою за чинним договором оренди. Відтак, продаж частки у праві власності не порушує прав орендаря, і йому не потрібен додатковий правовий механізм захисту.
Отже, переважне право орендаря поширюється виключно на випадок продажу цілісної земельної ділянки, а не її частини. Це підтверджується положеннями статті 9 Закону України "Про оренду землі", статті 362 ЦК України та відсутністю норм, які б надавали орендарю права на придбання частки.
Таким чином, враховуючи викладене, сукупність поданих доказів, належне виконання сторонами умов договору купівлі-продажу, факт передачі грошових коштів, передання покупцю належної відповідачу частки в об'єкті нерухомого майна, а також відсутність заперечень з боку співвласників і ненадання відзиву відповідачем, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Зважаючи на викладене, враховуючи вказані положення цивільного законодавства та керуючись статтями 12, 13, 141, 209, 259, 263 - 265, 280 - 285 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , про визнання права власності - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу земельних ділянок від 05.02.2022 року, укладений між покупцем ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 та продавцем ОСОБА_2 .
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , право власності на 5/6 частку земельної ділянки загальною площею 8,1728 га з кадастровим номером 6520955100:04:005:0002, яка відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯК № 334794 від 26 липня 2012 року належить відповідачу ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , право власності на 5/6 частку земельної ділянки загальною площею 7,8347 га з кадастровим номером 6520955100:04:005:0001, яка відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯК № 334795 від 26 липня 2012 року належить відповідачу ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Херсонського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено 11 квітня 2025 року.
Суддя: __________________ О.О. Сікора