ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
01.05.2025Справа № 910/17/25
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Демидова В.О., за участю секретаря судового засідання Ятковської К.К., розглянувши справу за позовом Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36) до Товариства з обмеженою відповідальністю "МЕТР А1" (01014, місто Київ, вул. Бойчука Михайла, будинок 41Б), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1) Товариство з обмеженою відповідальністю "УКР РІТЕЙЛ" (69006, Запорізька обл., місто Запоріжжя, пр. Металургів, будинок 8 Б) 2) Товариство з обмеженою відповідальністю "БК БУД МЕХАНИЗАЦИЯ" (54001, Миколаївська обл., місто Миколаїв, вулиця Садова, будинок 1, офіс 207) 3) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сазонова Олена Миколаївна ( АДРЕСА_1 ) 4) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Куксова Марія Сергіївна ( АДРЕСА_2 ) про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою
За участю представника позивача - Геращенко В.І.
01.01.2025 на адресу суду від Київської міської ради надійшла позовна заява до Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕТР А1» про усунення перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Куксової Марії Сергіївни про державну реєстрацію права власності від 06.07.2022 № 64090066 на об'єкт нерухомого майна, нежитлову будівлю літ «Ю», загальною площею (кв.м): 97, що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:66:044:0023) площею 0, 0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі міста Києва за ТОВ «МЕТР А1»; усунення перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом припинення права власності на об'єкт нерухомого майна, на об'єкт нерухомого майна, нежитлову будівлю літ «Ю», загальною площею (кв.м): 97, що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:66:044:0023) площею 0, 0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі міста Києва за ТОВ «МЕТР А1»; усунення перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні Земельними ділянками шляхом зобов'язання ТОВ «МЕТР А1» знести об'єкт самочинного будівництва: а саме, об'єкт нерухомого майна, нежитлову будівлю літ «Ю», загальною площею (кв.м): 97, що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:66:044:0023) площею 0, 0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі міста Києва з приведенням їх у придатний для використання стан та 03.01.2025 передана судді Демидову В.О. відповідно до автоматизованого розподілу судової справи між суддями.
Позовна заява мотивована тим, що Київська міська рада не приймала будь-яких рішень щодо передачі спірної земельної ділянки фізичним чи юридичним особам, тому рішення приватних нотаріусів є незаконними, порушують право територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради вільно володіти та розпоряджатися земельною ділянкою, розташованою на вул. Каховській, 60 у Дніпровському районі міста Києва, та одночасно призводять до незаконного набуття прав на комунальну землю, а отже рішення про державну реєстрацію права власності відповідача на спірний об'єкт нерухомого майна підлягає скасуванню.
Позивач вважає, що враховуючи фактичні обставини справи ефективним способом захисту права власності територіальної громади на землю є усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права власності відповідача на спірні об'єкти нерухомого майна та зобов'язання відповідача повернути самовільно зайняту земельну ділянку, звільнивши її від будь-яких будівель і споруд.
Ухвалою суду від 23.01.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи ухвалено проводити за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на 25.02.25 о 11:20 год. Залучено до участі у справі Товариство з обмеженою відповідальністю "УКР РІТЕЙЛ" (69006, Запорізька обл., місто Запоріжжя, пр. Металургів, будинок 8 Б), Товариство з обмеженою відповідальністю "БК БУД МЕХАНИЗАЦИЯ" (54001, Миколаївська обл., місто Миколаїв, вулиця Садова, будинок 1, офіс 207), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонову Олену Миколаївну ( АДРЕСА_1 ), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Куксову Марію Сергіївну ( АДРЕСА_2 ) в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача. Витребувано від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) засвідчену у встановленому законодавством порядку паперову або електронну копію реєстраційної справи, яка включає копії документів, на підставі яких прийнято рішення від 30.10.2020 № 54877381 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за товариством з обмеженою відповідальністю «БУДТ ТОРГ ЛТД» зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: на нежитлову будівлю літ. «Ю»), що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:66:044:0023) площею 0,0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60, у Дніпровському районі м. Києва, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у процесі проведення вищезазначеної реєстраційної дії; засвідчену у встановленому законодавством порядку паперову або електронну копію реєстраційної справи, яка включає копії документів, на підставі яких прийнято рішення від 09.12.2020 № 55610072 та 55610310, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за товариством з обмеженою відповідальністю «БК БУД МЕХАНИЗАЦИЯ» зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: на нежитлову будівлю літ. «Ю»), що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:66:044:0023) площею 0,0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60, у Дніпровському районі м. Києва (далі - Земельна ділянка), а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у процесі проведення вищезазначеної реєстраційної дії; засвідчену у встановленому законодавством порядку паперову або електронну копію реєстраційної справи, яка включає копії документів, на підставі яких прийнято рішення від 06.07.2022 № 64090066 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за товариством з обмеженою відповідальністю «МЕТР А1» зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: на нежитлову будівлю літ. «Ю»), що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:66:044:0023) площею 0,0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60, у Дніпровському районі м. Києва (далі - Земельна ділянка), а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у процесі проведення вищезазначеної реєстраційної дії.
14.02.2025 від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшли копії реєстраційної справи.
19.02.2025 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, у відповідності до якого представник просив відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що відповідач ТОВ «МЕТР А1» є добросовісним набувачем. Добросовісний набувач не може відповідати у зв'язку з порушенням інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Якщо задовольнити позовні вимоги, то це пряме втручання у мирне володіння майном ТОВ «МЕТР А1», яке набуло це майно за відплатним договором, також відповідач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, що є неприпустимим, так як це покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.
19.02.2025 від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
Ухвалою суду від 25.02.2025 відкладено підготовче засідання на 13.03.25 о 12:00 год.
Ухвалою суду від 13.03.2025 відкладено підготовче засідання на 27.03.25 о 10:30 год.
У судовому засіданні 27.03.2025 представник відповідача просив витребувати у позивача інформацію стосовно спірної земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:66:044:0023, площею 0,0207 га.
Ухвалою суду від 27.03.2025 витребувано у Київської міської ради, а також у Товариства з обмеженою відповідальністю "УКР РІТЕЙЛ", Товариства з обмеженою відповідальністю "БК БУД МЕХАНИЗАЦИЯ" письмові пояснення з наданням підтверджуючих документів (за наявності) стосовно спірної земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:66:044:0023, площею 0,0207 га (чи вводилась, чи виділялась чи здійснювався поділ) з урахуванням об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані із зазначенням відомостей введення останніх в експлуатацію (за наявності) та відкладено підготовче засідання у справі № 910/17/25 на 10.04.25 о 12:55 год.
07.04.2025 від Київської міської ради надійшли письмові пояснення з долученими документами. Зокрема рада зазначала, що з метою формування земель комунальної власності територіальної громади міста Києва комунальним підприємством «Київський інститут земельних відносин» виконані заходи з розробки технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель кадастрового кварталу 66:044, обмеженого вулицею Маланюка Євгена, вулицею Каховською та вулицею Челябінською у Дніпровському районі м. Києва, якою зокрема сформовано земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:66:044:0023. Під час розгляду документації Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради виявлено земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:66:044:0023, яку імовірно сформовано з об'єктом нерухомого майна, який має ознаки самовільно-збудованого об'єкту нерухомості (нежитлова будівля літ. «Ю», площею 97 кв.м, і який має реєстраційний номер в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2208402080000). Вказує, що даний об'єкт слугував відділом продажу житлового комплексу, що побудовано на суміжній земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:66:044:0001, яка була передана на 5 років в оренду ТОВ «Акрон Інвест» за договором оренди від 13.02.2017 №91 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Відповідно до даних міського земельного кадастру даний об'єкт (літ. «Ю», площею 97 кв.м) побудовано на території, яка має обліковий номер в МЗК 66:044:0012 і яка раніше нікому не передавалась, зокрема, і для потреб будівництва подібного об'єкту.
08.04.2025 в системі «Електронний суд» представником відповідача сформовано Додаткові пояснення у справі. Зазначає, що позивач помилково ототожнив літерування будівель та споруд на земельній ділянці з присвоєнням їй поштової адреси. Спірний об'єкт розташований на земельній ділянці з іншим кадастровим номером, є частиною комплексу будівель та споруд, зокрема ЖК «Каховська», що розташовані на земельній ділянці, що перебуває в оренді саме для цілей забудови, і щодо якої існує достатньо інформації у відкритих джерелах, які дозволяють прийти до висновку про помилковість позиції позивача щодо віднесення спірної будівлі як такої, що належить до самочинного будівництва.
09.04.2025 в системі «Електронний суд» представником відповідача сформовано Додаткові пояснення у справі на пояснення, подані представником Київської міської ради. Вказує, що дві земельні ділянки (8000000000:66:044:0001 та 8000000000:66:044:0023) мають одну й ту саму адресу: вул. Каховська, 60. Відповідачем було отримано витяг з кадастрового плану )дані міського земельного кадастру від 04.04.2025), з яких вбачається, що на них не відображено інформацію про ділянку з кадастровим номером 8000000000:66:044:0023, але містяться дані щодо забудови, яка мала місце до реконструкції на ділянці з кадастровим номером 8000000000:66:044:0001, за адресою: вул. Каховська, 60, площею 43561,97 кв.м., яка перебувала в оренді ТОВ «Акрон Інвест» до 13.02.2022.
Ухвалою суду від 10.04.2025 закрито підготовче провадження у справі № 910/17/25 та призначено справу до судового розгляду по суті на 24.04.2025.
15.04.2025 від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Куксової Марії Сергіївни надійшло клопотання про розгляд справи без її участі.
Ухвалою суду від 24.04.2025 оголошено перерву в судовому засіданні до 01.05.25 о 09:50 год.
У судове засідання 01.05.2025 представник позивача прибув представники від відповідача та третіх осіб у судове засідання не прибули, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Причини неявки суду не повідомили.
В судовому засіданні 01.05.2025 оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Розглянувши матеріали справи, всебічно та повно дослідивши надані докази, суд встановив такі фактичні обставини.
Звертаючись до суду з вказаним позовом позивач зазначає, що Київській міській раді з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою Оленою Миколаївною прийнято рішення від 30.10.2020 №54877381 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за ТОВ «БУДТ ТОРГ ЛТД» зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: на нежитлову будівлю літ. «Ю», що розташований на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:66:044:0023, площею 0,0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі м. Києва.
Підставою прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30.10.2020 №54877381 стали: технічний паспорт №1098-д/20, виданий ТОВ «Технічний центр «Будівельно-інвентарна експертиза» 15.09.2020; довідка про підтвердження поштової адреси №1098/2, видана ТОВ «Технічний центр «Будівельно-інвентарна експертиза» 15.09.2020; Довідка про показники об'єкта нерухомого майна № 1098/1, видана ТОВ «Технічний центр «Будівельно-інвентарна експертиза» 15.09.2020.
З Довідки про показники об'єкта нерухомого майна № 1098/1 від 15.09.2020 вбачається, що об'єкт (нежитлова будівля літ. «Ю», загальною площею 97,3 кв.м. по вул. Каховська, 60 у м. Києві) виник в результаті капіталізації (обшиття та засклення міжколонного простору) навісу, який згідно п. 3.2 розділу 3 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24.05.2001 за №127 та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 №582/5773 (зі змінами та доповненнями) не належав до самочинного будівництва. Дані зміни не відносяться до категорії самочинного будівництва і згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 07 червня 2017 №406 «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію та відповідно до ч. 2 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» об'єкт не потребує прийняття в експлуатацію.
З довідки про підтвердження поштової адреси №1098/2 від 15.09.2020 вбачається, що нежитлова будівля літ. «Ю» загальною площею 97,3 кв.м. має поштову адресу: м. Київ, вул. Каховська, 60.
Водночас, за даними, які містяться на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, відсутня будь-яка інформація про зареєстровані чи видані документи, що дають право на виконання підготовчих чи будівельних робіт на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:66:044:0023 на вул. Каховській, 60 у Дніпровському районі м. Києва.
Позивач вважає, що прийняті рішення від 30.10.2020 №54877381, яким внесено запис про право власності ТОВ «БУДТ ТОРГ ЛТД» на спірний об'єкт нерухомого майна приватним нотаріусом Сазоновою О. М., не зроблено перевірку відомостей Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва прав на земельну ділянку та документа, що відповідно до вимог законодавства свідчить про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.
В подальшому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Куксовою Марією Сергіївною прийнято два рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 09.12.2020 №55610072 та 55610310, відповідно до яких зареєстровано право спільної часткової власності на об'єкт нерухомого майна за ТОВ «БК БУД МЕХАНИЗАЦІЯ».
Підставою прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 09.12.2020 № 55610072 та №55610310 стали договори купівлі-продажу частини нежитлової будівлі від 09.12.2020 №4826 та №4827.
Крім того, приватним нотаріусом Куксовою М. С. прийнято рішення від 06.07.2022 №64090066 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна за ТОВ «МЕТР А1» на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 06.07.2022 за №2366.
Вказує, що Київська міська рада не приймала будь-яких рішень щодо передачі спірної земельної ділянки фізичним чи юридичним особам, тому рішення приватних нотаріусів є незаконними, порушують право територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради вільно володіти та розпоряджатися земельною ділянкою, розташованою на вул. Каховській, 60 у Дніпровському районі міста Києва, та одночасно призводять до незаконного набуття прав на комунальну землю, а отже рішення про державну реєстрацію права власності відповідача на спірний об'єкт нерухомого майна підлягає скасуванню.
Позивач також вважає, що враховуючи фактичні обставини цієї справи, ефективним способом захисту права власності територіальної громади на землю є усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права власності відповідача на спірні об'єкти нерухомого майна та зобов'язання відповідача повернути самовільно зайняту земельну ділянку, звільнивши її від будь-яких будівель і споруд.
Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, з огляду на таке.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України). Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ "Землі України" ЗК України), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки.
Так само є нормативно регламентованим право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 ЦК України). Відповідно до змісту частини четвертої статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.
Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
У залишку вказаною нормою матеріального права імперативно, чітко і недвозначно визначено, що:
(1) самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони, зокрема, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
(2) особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього;
(3) якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок.
При цьому варто враховувати, що відповідно правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тобто реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Розглядаючи позов у цій справі, суд встановив, що земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:66:044:0023, площею 0,0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі м. Києва перебуває в комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради і ТОВ «БУДТ ТОРГ ЛТД», ТОВ «БК БУД МЕХАНИЗАЦІЯ» або ТОВ «МЕТР А1» в користування ніколи не передавалася.
Водночас, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою Оленою Миколаївною прийнято рішення від 30.10.2020 №54877381 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за ТОВ «БУДТ ТОРГ ЛТД» зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: на нежитлову будівлю літ. «Ю», що розташований на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:66:044:0023, площею 0,0207 га, по вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі м. Києва.
Підставою прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30.10.2020 №54877381 стали: технічний паспорт №1098-д/20, виданий ТОВ «Технічний центр «Будівельно-інвентарна експертиза» 15.09.2020; довідка про підтвердження поштової адреси №1098/2, видана ТОВ «Технічний центр «Будівельно-інвентарна експертиза» 15.09.2020; Довідка про показники об'єкта нерухомого майна № 1098/1, видана ТОВ «Технічний центр «Будівельно-інвентарна експертиза» 15.09.2020.
В подальшому вказана нежитлова будівля була відчужена ТОВ «БК БУД МЕХАНИЗАЦІЯ» за договорами купівлі-продажу частини нежитлової будівлі від 09.12.2020 №4826 та №4827, а 06.07.2022 - ТОВ «МЕТР А1» на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 06.07.2022 за №2366.
Проте, з матеріалів справи вбачається, та відповідачем не спростовано, що рішення про надання земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:66:044:0023 для розміщення спірної нежитлової будівлі по вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі м. Києва міськрадою ніколи не приймалося, будь-яких дозвільних документів на її будівництво компетентні органи не видавали, а тому зареєстрована за ТОВ «БУДТ ТОРГ ЛТД» (первинним власником) будівля є самочинним будівництвом.
В свою чергу, оскільки міськрада, як представник власника земельної ділянки, не надавала згоди на визнання права власності за ТОВ «БУДТ ТОРГ ЛТД» (первинним власником) на самочинно збудоване майно і заперечує проти його перебування на комунальній землі, то задоволення її позовних вимог про знесення такого майна також узгоджується із наведеними положеннями ЗК України та приписами частини четвертої статті 376 ЦК України.
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див. постанови від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17)
Крім того, Велика Палата Верховного Суду звертала також увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив'язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
Велика Палата Верховного Суду у вже згаданій постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 виснувала, що можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна. Тобто, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. У випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об'єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
При цьому, якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
Звідси коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Враховуючи наведені норми матеріального права, а також висновки Великої Палати Верховного Суду щодо них, суд висновує, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради у спірних правовідносинах є лише вимога міськради про знесення самовільно збудованої нежитлової будівлі літ. «Ю» загальною площею 97,3 кв.м, і задоволення цієї вимоги саме по собі остаточно вирішить юридичну долю самочинного будівництва по вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі м. Києва у встановленому законом порядку.
Аналогічний правовий підхід викладено Верховним Судом, зокрема, у постановах від 05.02.2025 у справі № 914/2511/23, від 12.02.2025 у справі № 916/960/22 та від 26.02.2025 у справі № 914/2847/23, від 05.03.2025 у справі № 904/4076/23.
З цих підстав суд дійшов висновку, що у задоволенні позовної вимоги міськради про скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Куксової Марії Сергіївни про державну реєстрацію права власності від 06.07.2022 № 64090066 та про припинення права власності відповідача на самочинне будівництво слід відмовити за неефективністю.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 виснувано, що знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.
З огляду на викладене самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
Розміщення будь-якою особою споруди на земельній ділянці комунальної форми власності за відсутності документів, які підтверджують право користування такою земельною ділянкою, не можна визнати законним (див. постанову Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 918/633/16).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 26.02.2025 у справі № 914/2847/23.
Звідси доводи відповідача про відсутність порушеного права позивача у спірних правовідносинах судом визнаються безпідставними.
Так само безпідставними вважає суд й аргументи відповідача про те, що саме помилки органу місцевого самоврядування призвели до виникнення спору у цій справі.
Також суд зазначає, що предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21.02.1986, "Щокін проти України" від 14.10.2010, "Сєрков проти України" від 07.07.2011, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23.11.2000, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22.01.2009, "Трегубенко проти України" від 02.11.2004, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно "суспільний", "публічний" інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".
При цьому ЄСПЛ у питаннях оцінки "пропорційності", як і в питаннях наявності "суспільного", "публічного" інтересу, визнає за державою достатньо широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.
Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству (частина 3 статті 13 Конституції України).
Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі (частина 7 статті 41 Конституції України, частина 3 статті 1 Земельного кодексу України).
Велика Палата Верховного Суду у пунктах 122-126 постанови від 15.09.2020 по справі №469/1044/17 звертала увагу на те, що навіть у випадку позбавлення кінцевого набувача його прав на певний об'єкт законодавство України надає йому додаткові ефективні засоби юридичного захисту. Кінцевий набувач не позбавлений можливості відновити своє право, зокрема, пред'явивши вимогу до проміжного, в якого придбав об'єкт, про відшкодування збитків на підставі статті 661 Цивільного кодексу України. Відповідно до частини 1 цієї статті у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав. Таку ж вимогу може заявити і проміжний набувач до первинного.
Вказане відповідає висновку Верховного Суду України, викладеному у постанові від 16.12.2015 у справі № 6-2510цс15, а також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункт 93), від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц (пункт 63), від 12.06.2019 у справі №487/10128/14-ц (пункт 125.6.3).
Особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі (частин першої та третьої статті 22 Цивільного кодексу України).
Отже, законодавство України гарантує право заявити до відповідного суб'єкта позов про відшкодування шкоди, якщо така була заподіяна. Таке відшкодування має бути надане на підставі норм матеріального права згідно з належною юридичною процедурою та за вимогою, що підтверджена доказами.
З огляду на викладене, позовні вимоги не суперечать загальним принципам і критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, закладеним у статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.
Крім того, суд зазначає, що відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 19.03.2024 у справі №915/1439/21 належним відповідачем за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є останній набувач такого об'єкта, який зареєстрував право власності на самочинне будівництво.
Верховний Суд наголошує, що в силу вимог ч.1 ст. 3 ЗК України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (ч. 4 ст. 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма частини 2 статті 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов'язаних із встановленням суб'єктного складу осіб, зобов'язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельних ділянок, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема, статті 376 цього Кодексу.
Адже, на відміну від положень ч. 4 ст. 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов'язаних знести об'єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма ч. 2 ст. 212 ЗК України суттєво розширює суб'єктний склад зобов'язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки, та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об'єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об'єкт.
Схожий за змістом висновок щодо пріоритетного застосування до подібних правовідносин (в частині вирішення питання обрання ефективного способу захисту прав позивача) положень частини 2 статті 212 ЗК України як спеціальної норми права викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.10.2023 у справі № 915/1416/21.
Отже територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради, як власник земельної ділянки, має право вимагати від Товариства з обмеженою відповідальністю "МЕТР А1" усунути перешкоди у користуванні своєю земельною ділянкою, кадастровий номер 8000000000:66:044:0023, розташованою за адресою: по вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі м. Києва, загальною площею 0,0207 га, шляхом знесення самочинно збудованого майна - нежитлової будівлі літ. «Ю».
Враховуючи вказане, судом відхиляються заперечення відповідача.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
За приписами частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідач під час розгляду справи не надав суду належних та допустимих доказів, які б спростовували заявлені позовні вимоги.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина 1 статті 236 ГПК України).
Разом з тим, суд відзначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.
Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункті 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994, серія A, N 303-A, п. 29). Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі № 910/13407/17.
З огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. При цьому, суд зазначає, що іншим доводам сторін оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.
На підставі викладеного, враховуючи доведення позивачем позовних вимог, а відповідачем не представлення суду більш вірогідних доказів, ніж ті, які надані міською радою, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог частково, а саме в частині усунення перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов'язання ТОВ «МЕТР А1» знести об'єкт самочинного будівництва: а саме, об'єкт нерухомого майна, нежитлову будівлю літ «Ю», загальною площею (кв.м): 97, що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:66:044:0023) площею 0, 0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі міста Києва, з приведенням її у придатний для використання стан.
На підставі викладеного, враховуючи положення ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст. 73, 74, 76-79, 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позовні вимоги задовольнити частково.
2. Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов'язання ТОВ «МЕТР А1» (01014, місто Київ, вул. Бойчука Михайла, будинок 41Б, код ЄДРПОУ 44786870) знести об'єкт самочинного будівництва: а саме, об'єкт нерухомого майна, нежитлову будівлю літ «Ю», загальною площею 97 кв.м., що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:66:044:0023) площею 0,0207 га, що розташована за адресою: вул. Каховська, 60 у Дніпровському районі міста Києва, з приведенням її у придатний для використання стан.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "МЕТР А1" (01014, місто Київ, вул. Бойчука Михайла, будинок 41Б, код ЄДРПОУ 44786870) на користь Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36, код ЄДРПОУ 22883141) витрати по сплаті судового збору у розмірі 3 028 грн 00 коп.
4. В іншій частині позовних вимог відмовити.
5. Після набрання рішенням законної сили видати накази.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
З повним текстом рішення можна ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою: http://reyestr.court.gov.ua/.
Повний текст рішення складено та підписано 09.05.2025
Суддя Владислав ДЕМИДОВ