майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,
e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,
код ЄДРПОУ 03499916
"08" травня 2025 р. м. Житомир Справа № 906/1220/24
Господарський суд Житомирської області у складі:
судді Вельмакіної Т.М.
секретар судового засідання: Андрощук О.М.
за участю представників сторін:
від позивача: Мартинюк Д.В. - ордер серія АМ №1107058 від 13.11.2014;
від відповідача: Ващук Ю.С. - ордер серія АМ №1110835 від 19.12.2024,
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест"
до Хорошівської селищної ради
про визнання протиправним та скасування рішення №1943 від 29.08.2024, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 11.06.2009
Товариство з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" звернулося до суду з позовом до Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області, у якому просить:
- визнати протиправним та скасувати рішення Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області №1943 від 29.08.2024 в частині визначення ТОВ "Надра Інвест" 5-річного терміну оренди земельної ділянки та встановлення ТОВ "Надра Інвест" річної орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і становить 295769,51 грн в рік;
- визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 11.06.2009 у наведеній позивачем редакції.
Ухвалою від 04.12.2024 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 02.01.2024 о 10:00.
Ухвалою від 04.12.2024 суд виправив описку, пункт 3 резолютивної частини ухвали суду від 04.12.2024 виклав у наступній редакції "Підготовче засідання призначити на "02" січня 2025 року о 10:00".
11.12.2024 до суду через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява про ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді.
20.12.2024 до суду через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву.
27.12.2024 до суду через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшла заява про ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді.
01.01.2025 до суду через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшла відповідь на відзив.
Протокольною ухвалою від 02.01.2025 суд відклав підготовче засідання на 03.02.2025 о 10:30.
16.01.2025 до суду через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшли заперечення (на відповідь на відзив).
22.01.2025 до суду через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшли додаткові пояснення у справі.
Протокольною ухвалою від 03.02.2025 суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів та оголосив перерву в судовому засіданні до 10.02.2025 о 12:00.
05.02.2025 та 10.02.2025 до суду через систему "Електронний суд" від представника відповідача надійшла заява про приєднання доказів до матеріалів справи.
Ухвалою від 10.02.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу №906/1220/24 до судового розгляду по суті, призначив судове засідання на 12.03.2025.
12.03.2025 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява з процесуальних питань.
Протокольною ухвалою від 12.03.2025 суд оголосив перерву у судовому засіданні до 08.04.2025.
08.04.2025 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява, у якій він просить розглянути справу без позивача за наявними в матеріалах справи документами і задовольнити позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції запропонованій позивачем.
Протокольною ухвалою від 08.04.2025 суд, на підставі ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оголосив перерву у судовому засіданні до 30.04.2025.
10.04.2025 до суду від представника позивача надійшли додаткові пояснення у справі, у яких повідомлено, що позивач продовжує використовувати земельну ділянку з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 та сплачує за неї на умовах договору оренди землі від 11.06.2009, контроль повноти сплати орендної плати здійснює ГУ ДПС у Житомирській області, Житомирська ДПІ.
Представник позивача у судовому засіданні 30.04.2025 підтримав позовні вимоги у повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві.
Представник відповідача у судовому засіданні 30.04.2025 просив відмовити у задоволенні позову з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.
У засіданні суду 30.04.2025 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та відповідно до ст.219 ГПК України відклав ухвалення та проголошення судового рішення на 08.05.2025 о 17:00 год.
Дослідивши матеріали справи, враховуючи пояснення представників позивача та відповідача, суд
Позивач звернувся з вказаним позовом до суду, оскільки вважає, що як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин 5, 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" звернувся до Хорошівської селищної ради з листом-повідомленням, до якого долучив проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 11.06.2009. Однак Хорошівська селищна рада проект додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, фактично запропонувала укласти новий договір оренди землі з умовами, які суперечать діючому законодавству. Водночас позивач вказує на те, що рішення Хорошівської селищної ради №1943 від 29.08.2024 в частині визначення позивачу 5-річного терміну оренди земельної ділянки та встановлення річної орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295769,51 грн в рік, є протиправним, тому що:
- земельна ділянка надається власникам спеціальних дозволів на строк дії спеціального дозволу на користування надрами (ст. 66 Земельного кодексу України);
- позивач є гірничодобувним підприємством та має право на визначення розміру орендної плати відповідно до пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України.
Позивач зазначає, що відповідач, як власник, зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей, адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Вказує, що, якщо орган місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори, то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря, оскільки останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування".
Відповідач у відзиві на позовну заяву (а.с.46-49) просить відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що в даному випадку відсутні підстави для поновлення договору оренди землі від 11.06.2009 шляхом укладення додаткової угоди, оскільки на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк та звернення позивача з позовом до суду, діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі", яка не передбачає укладення додаткової угоди. Вказує, що недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі з підстав переважного права. Позивач, реалізовуючи своє переважне право, звернувся до відповідача з листом та додав проект додаткової угоди, в якій самостійно, без погодження з орендодавцем визначив строк продовження договору оренди в бік збільшення - на 20 років. Орендар звернувся до суду з позовною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі на інших, не узгоджених сторонами умовах.
У відповіді на відзив (а.с.55-57) позивач навів доводи та міркування аналогічні тим, що вказані у позовній заяві.
У запереченнях на відповідь на відзив (а.с.63-65) відповідач вказав, що Хорошівська селищна рада не відмовляла позивачу у поновленні дії договору оренди землі та не зволікала з вирішенням зазначеного питання, а сам позивач відмовився підписувати необхідний договір. Зазначив, що саме за результатами розгляду листа та доданого до нього проекту додаткової угоди Хорошівська селщина рада запропонувала укласти новий договір оренди землі, як це і передбачено законодавством.
Як у відзиві, так і в запереченнях на відповідь на відзив відповідач наголошує, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Оцінивши в сукупності матеріали справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини, врахувавши пояснення учасників процесу, господарський суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог, враховуючи наступне.
Згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань основним видом економічної діяльності Товариства з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" є добування декоративного та будівельного каменю, вапняку, гіпсу, крейди та глинистого сланцю (а.с.9).
Як вбачається з матеріалів справи, Товариство з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" має спеціальний дозвіл на користування надрами №3555 від 09.12.2004, виданий Державною службою геології та надр України, на видобування корисних копалин - граніту Маславського родовища корисних копалин (а.с.22).
11.06.2009 між Володарсько-Волинською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" (орендар, позивач) був укладений договір оренди землі (а.с.10-12), згідно з п.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає на підставі розпорядження голови обласної державної адміністрації від 05.05.2009 №138 в строкове платне користування земельну ділянку землі промисловості, яка знаходиться на території Суховільської сільської ради Володарсько-Волинського району (за межами населеного пункту на північний схід від с. Суховоля на відстані 0,5 км).
Відповідно до п. 2, 3 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,8034 га, у тому числі рілля - 2,8034 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, які належать орендарю на праві приватної власності: немає, а також інші об'єкти інфраструктури - немає.
Договір укладено строком на час дії ліцензії до 09.12.2024. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За умовами п. 9, 10, 11 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме 57285,16 грн в рік. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини орендної плати до 30 числа місяця слідуючого за звітним.
Відповідно до п.15, 16 договору, земельна ділянка передається в оренду для розширення кар'єру промислової розробки та проммайданчика на Масловському родовищі гранітів. Цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Згідно з актом приймання-передачі від 11.06.2009 орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду строком до 09.12.2024 земельну ділянку загальною площею 2,8034 га, в т.ч. рілля - 2,8034 га для розширення кар'єру промислової розробки та проммайданчика на Масловському родовищі гранітів на території Суховільської сільської ради за межами населеного пункту с. Суховоля на відстані 0,5 км на північний схід (а.с.13).
30.04.2021 між Володарсько-Волинською районною державною адміністрацією (орендодавець (уповноважена ним особа)) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" (орендар, позивач) була укладена додаткова угода №1 до договору оренди землі від 11.06.2009 (а.с.14), згідно з якою було внесено зміни до договору оренди землі від 11.06.2009 та викладено п.2 та п.9 у новій редакції:
"2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,8034 га (рілля), кадастровий номер 1821184300:05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами на території Хорошівської селищної ради Житомирського району."
"9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 25 відсотків податку, обчисленого відповідно до статей 274 і 277 Податкового кодексу України на рік."
17.11.2020 здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за вказаним договором оренди, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (а.с.15).
В подальшому строк дії спеціального дозволу на користування надрами позивачу продовжено на 20 (двадцять) років, про що зазначено у спеціальному дозволі на користування надрами №3555 від 09.12.2004 (а.с.22).
Також суд враховує, що відповідно до п. 24 Перехідних положень ЗК України з дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:
а) що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);
б) оборони;
в) природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об'єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;
г) зони відчуження та зони безумовного (обов'язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
ґ) під будівлями, спорудами, іншими об'єктами нерухомого майна державної власності;
д) під об'єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності;
е) визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.
Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.
З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.
Згідно з п.40 договору оренди, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Відповідно до ст. 1, 2 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Так, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на дату укладення договору, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
З 19.10.2016 ч.1-8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" із змінами, внесеними згідно із Законом N 1533-VIII ( 1533-19 ) від 20.09.2016 була чинна в наступній редакції:
По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Однак, 16.07.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.
Також розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
За змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Водночас суд враховує висновки, наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 наступного змісту:
"Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер має назву "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" та стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) у відповідності до статті 322 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно із частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується на положеннях статті 126-1 ЗК України, що унормовує саме механізм поновлення договору без укладення правочину щодо поновлення. Норма пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.
Як уже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено. Тому й приписи абзаців 3 та 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" в цьому випадку застосуванню не підлягають.
Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин та звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, а до спірних правовідносин необхідно застосовувати положення Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент вчинення дій, спрямованих на продовження договірних відносин.
Отже, за частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній з 16.01.20220, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору п е р е в а ж н е п р а в о орендаря на укладення договору оренди землі п р и п и н я є т ь с я.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне з в о л і к а н н я в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
Аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру продовжити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Так, суд встановив, що позивач звернувся з листом-повідомленням від 25.07.2024 №13 про поновлення договору оренди землі на новий строк до Хорошівської селищної ради, у розпорядженні якої згідно з наведеними вище нормами закону перебуває орендована земельна ділянка, до якого долучив інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, копію Спеціального дозволу на користування надрами, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (а.с.23-25).
У долученому до вказаного листа-повідомлення проекті додаткової угоди про поновлення договору оренди землі позивач запропонував відповідачу внесення змін до договору оренди землі від 11.06.2009, виклавши п.8 договору оренди землі в новій редакції:
"8. Договір укладено строком на час дії спеціального дозволу на користування надрами до 07.05.2044. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію."
Згідно з рішенням Хорошівської селищної ради №1943 від 29.08.2024 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк з ТОВ "Надра Інвест"" (а.с.26) селищна рада, зокрема вирішила:
1. Внести зміни до договору оренди землі від 11.06.2009 між Житомирською обласною державною адміністрацією з ТОВ "Надра Інвест" площею 2,8034 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області:
- замінити сторону договору орендодавця: Житомирську обласну державну адміністрацію на Хорошівську селищну раду та зареєструвати право комунальної власності;
- пункт 5 договору викласти в такій редакції:
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням щорічної індексації становить 2957695,07 грн.
2. Поновити ТОВ "Надра Інвест" договір оренди земельної ділянки площею 2,8034 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, шляхом укладання нового договору терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно визначених коефіцієнтів.
3. Установити ТОВ "Надра Інвест" річну орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295769,51 грн.
На виконання вказаного рішення відповідач надав позивачу договір оренди земельної ділянки від 12.09.2024, який містить, зокрема умови наведені у вказаному вище рішенні Хорошівської селищної ради, а саме: строк оренди - 5 років (п.7) та орендна плата у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 295769,51 грн (п.9), та акт приймання-передачі об'єкта оренди від 12.09.2024, підписаний зі сторони орендодавця - Хорошівської селищної ради (а.с.27-29).
Підсумовуючи викладене вище, суд зазначає, що позивач звернувся до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди землі від 11.06.2009 на новий строк та надав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (а.с.23-25). При цьому відповідач, розглянувши подане позивачем клопотання, прийняв рішення №1943 від 29.08.2024 про поновлення позивачу договору оренди землі шляхом укладення нового договору зі зміненими умовами в порівнянні із тими, які були передбачені договором від 11.06.2009 та додатковою угодою до нього №1 від 30.04.2021, а також запропоновані позивачем у проекті додаткової угоди, а саме: зі строком оренди терміном на п'ять років та річною орендною платою в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Водночас позивач надіслав відповідачу лист-відповідь №20 від 01.10.2024 про згоду укласти договір на інших умовах (а.с.31 (на звороті)), до якого долучено протокол узгодження розбіжностей від 01.10.2024 за проектом договору оренди земельної ділянки від 12.09.2024, у якому орендарем запропоновано такі редакції пунктів договору:
- пункт 7 - "Договір укладено терміном на 20 (двадцять) років, але не довше строку дії наданого орендареві спеціального дозволу на користування надрами реєстраційний номер 3555 від 07.04.2024";
- пункт 9 - "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 25% податку, обчисленого відповідно до статті 274 Податкового кодексу України та рішень Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області про встановлення (затвердження) розміру земельного податку на відповідний рік".
За вказаного суд враховує те, що відповідно до ч.4 ст.33 Закону України "Про оренду землі", при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Однак у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору п е р е в а ж н е п р а в о орендаря на укладення договору оренди землі п р и п и н я є т ь с я.
У постанові від 28.01.2025 у справі №914/1025/24 Верховний Суд зазначив, що за змістом частини 4 статті 33 Закону України умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Так, у вказаній справі суд встановив, що сторони не досягли домовленості щодо таких істотних умов договору оренди землі як орендна плата та строк оренди, тому згідно з наведеною вище нормою закону, переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк є припиненим.
Суд також враховує висновок Верховного Суду, викладений у постановах від 28.05.2024 у справі №604/648/23, від 12.04.2024 у справі №131/970/23 про те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Відносно доводів позивача про пропуск відповідачем місячного строку на розгляд листа-повідомлення орендаря про поновлення орендних правовідносин з доданою додатковою угодою щодо внесення змін до договору оренди, суд зауважує, що така обставина не визначена приписами ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка підлягає застосуванню до спірних відносин) як підстава для визнання укладеною такої додаткової угоди/договору оренди землі на новий строк. Водночас суд акцентує, що наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі може бути оскаржене в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
Суд зауважує, що предмет регулювання статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, в силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.
Враховуючи недосягнення сторонами згоди щодо розміру орендної плати та строку дії договору, а також наявність спору, що вирішується у господарській справі № 906/1071/24 за позовом ТОВ "Надра Інвест" до Хорошівської селищної ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами в наведеній позивачем редакції, суд доходить висновку про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк на підставі частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Враховуючи вище викладене, суд дійшов висновку, що позовна вимога про укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 11.06.2009, задоволенню не підлягає.
Стосовно позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення Хорошівської селищної ради №1943 від 29.08.2024 в частині строку оренди та розміру орендної плати, суд враховує наступне.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Велика Палата Верховного Суду також неодноразово зазначала, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 109)). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред'явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - "суд знає закони" (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (пункт 84), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.
Разом із цим, суд враховує, що за встановлених судом обставин в частині вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, яка не потребує вжиття додаткових способів захисту у випадку її обґрунтованості, позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення Хорошівської сільської ради №1943 від 29.08.2024 в частині строку оренди та розміру орендної плати, сама по собі не спрямована на захист прав позивача, а тому скасування спірних рішень відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові. Близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.08.2021 у справі №910/6701/20 та від 08.11.2022 у справі №910/18853/21.
Суд зауважує, що рішення Хорошівської сільської ради №1943 від 29.08.2024 в частині строку оренди та розміру орендної плати є вираженням волі орендодавця щодо визначеного останнім змісту подальших договірних відносин сторін і свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору та, як наслідок, - про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.
Подальші дії сторін, здійснені в результаті прийняття оскаржуваного рішення, вказують на вчинення сторонами дій, спрямованих на укладення договору оренди землі на загальних підставах, що є окремим предметом судового розгляду у господарській справі №906/1071/24 між тими ж сторонами.
Тобто, вказане рішення Хорошівської селищної ради в частині строку оренди та розміру орендної плати підлягає оцінці саме в контексті укладення нового договору оренди між сторонами, після припинення переважного права позивача.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення Хорошівської сільської ради №1943 від 29.08.2024 в частині строку оренди та розміру орендної плати.
Відповідно до ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами статей 76, 77 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно зі ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно до ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, яких дійшов Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Поряд із цим, за змістом п.41 висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень та висновків Європейського суду з прав людини, викладених у рішеннях у справах "Трофимчук проти України", "Серявін та інші проти України", обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов'язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини, очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.
Таким чином суд зазначає, що решта долучених до справи доказів та доводів сторін ретельно досліджена і наведених висновків суду не спростовує.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.
З огляду на відмову у задоволенні позовних вимог, відповідно до ст.129 ГПК України, судовий збір покладається на позивача.
Керуючись статтями 2, 73-79, 86, 123, 129, 233, 236-238, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволенні позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено: 08.05.25
Суддя Вельмакіна Т.М.
1 - до справи;
- сторонам - через систему "Електронний суд".