ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
29 квітня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/326/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Ярош А.І.,
суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.
секретар судового засідання: Кияшко Р.О.
за участю представників учасників справи:
від Одеської міської ради: Асташенкова О.І.,
від Приватного підприємства “Дофін»: Золотоверх М.С.,
від Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради: Карапиш К.В.,
від Національного антикорупційного бюро України: Терпелюк Т.О.,
від Колективного підприємства “Будова»: Золотоверх М.С.,
від Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради: не з'явився
від Державної інспекції архітектури та містобудування України: не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в м. Одесі
апеляційні скарги Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 року, суддя в І інстанції Малярчук І.А., повний текст якого складено 23.12.2024, в м. Одесі
у справі №916/326/23
за позовом: Одеської міської ради
до відповідачів:
1. Приватного підприємства “Дофін»;
2. Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради та Національного антикорупційного бюро України
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: Колективного підприємства “Будова» та Державної інспекції архітектури та містобудування України
про розірвання договору, зобов'язання вчинити певні дії, визнання протиправними та скасування наказу та містобудівних умов
У січні 2023 року Одеська міська рада звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного підприємства "Дофін" та Департаменту архітектури та містобудування Одеської, в якій просила суд:
1) розірвати договір оренди землі від 06.04.2017, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП "Дофін", посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю.;
2) зобов'язати Приватне підприємство “Дофін» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 1,5953 га, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083, розташовану за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель;
3) визнати протиправним та скасувати наказ Управління архітектури та містобудування Одеської міськради від 07.11.2017 № 01-06/189 про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189;
4) визнати протиправним та скасувати надані Управління архітектури та містобудування Одеської міськради Приватному підприємству “Дофін» містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 на об'єкт: нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, яка складається з основної будівлі літ. "А", бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4;
5) припинити право ПП "Дофін" на виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці, отриманих відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 №113182351444;
6) анулювати дозвіл на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 №113182351444, найменування об'єкта будівництва "Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4".
Позовна заява мотивована тим, що орендар порушив умови пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017 у частині обов'язку використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням, оскільки здійснив будівництво на ній житлових багатоквартирних будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що унеможливлює досягнення мети вказаного договору та ефективне використання землі в інтересах територіальної громади міста Одеси, в зв'язку з чим договір підлягає розірванню в судовому порядку, а земельна ділянка - поверненню на користь Міськради. При цьому вимоги про скасування наказу №01-06/189, оспорюваних містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, про анулювання дозволу є похідними, оскільки для прийняття рішення щодо надання або відмови в наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва Управління мало керуватися документами про право користування земельною ділянкою.
Справа розглядалась неодноразово.
При первісному розгляді справи рішенням Господарського суду Одеської області від 11.07.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024 у справі № 916/326/23 відмовлено у задоволені позову.
Судові рішення мотивовані наступним:
- у цьому випадку відбулася самостійна зміна виду використання земельної ділянки її користувачем у межах однієї категорії земель (житлової та громадської забудови), а не її використання Орендарем не за цільовим призначенням, що відповідає положенням частини 5 статті 20 ЗК України (в редакції, чинній до 23.07.2021) та узгоджується зі змістом рішенням Одеської міськради від 15.03.2017 № 1831-VII (про надання спірної земельної ділянки в оренду ПП "Дофін"), в пункті 2 якого вказано цільове призначення В.03.15: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання: для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території;
- позовна заява не містить такої підстави для розірвання договору оренди, як порушення вимог статті 25 Закону України "Про оренду землі" (неотримання орендарем письмової згоди орендодавця на зведення об'єктів нерухомості на земельній ділянці) та/або порушення пункту 8.2 договору оренди від 06.04.2017 (здійснення на земельній ділянці будівництва об'єкта нерухомості без відповідного дозволу орендодавця);
- обраний позивачем спосіб захисту порушених прав власника землі шляхом розірвання договору оренди від 06.04.2017 не відповідає змісту та характеру самого порушення з боку ПП "Дофін", ураховуючи в тому числі обставини невиконання Міськрадою своїх обов'язків щодо здійснення контролю за орендованою земельною ділянкою, а тому цей спосіб не є ефективним, оскільки не може забезпечити поновлення прав позивача внаслідок його невідповідності змісту порушеного права та характеру спірних правовідносин. Адже впродовж більше 4 років жодних заборон на будівництво від Орендодавця не надходило, їх фактично не існувало для відповідача, як не існує й на теперішній час, і лише після завершення забудови Орендарем спірної земельної ділянки чотирма багатоповерховими будинками Одеська міськрада подала позов про розірвання договору оренди, що, в свою чергу, свідчить про суперечливу поведінку Міськради, яка спочатку жодним чином не реагувала на здійснення відповідачем нового будівництва на земельній ділянці, хоча зобов'язана здійснювати відповідний контроль, згодом стягувала з відповідача плату за таке використання (справа № 916/1431/22 зі спору про стягнення коштів), а в подальшому взагалі намагається розірвати договір оренди з підстав нецільового використання землі;
- враховуючи підстави заявленого позову, відсутність упродовж тривалого часу будь-яких заперечень власника землі проти здійснення відповідачем-1 нового будівництва на спірній земельній ділянці, а також з огляду на отримання Орендарем усієї необхідної дозвільної документації на будівництво, наразі немає передбачених статтею 376 ЦК України ознак, за яких будівельні роботи на спірній земельній ділянці могли би бути визнані самочинним будівництвом, а самі будівлі, як наслідок, знесено;
- позов Одеської міськради не переслідує легітимної мети, оскільки 4 багатоповерхові будинки на спірній земельній ділянці було збудовано за наявності необхідної дозвільної документації, без жодної заборони власника землі на такі дії та з дотриманням вимог щодо цільового призначення земельної ділянки, хоча й зі зміною виду її використання. З огляду на підстави заявленого позову розірвання договору оренди та, як наслідок, зобов'язання Орендаря звільнити спірну земельну ділянку шляхом знесення розміщених на ній будівель не є пропорційним визначеній позивачем меті. Такий захід становитиме для відповідача надмірний індивідуальний тягар, якщо порівнювати його зі шкодою, яка може бути спричинена власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Одеси, адже на земельній ділянці вже збудовано 4 багатоповерхові житлові будинки. Позивачем не наведено жодних обґрунтувань щодо можливих наслідків від застосування судом наведених заходів, зокрема, щодо подальшої долі вказаних житлових будинків, можливого порушення прав невизначеного кола осіб - членів саме цієї територіальної громади на житло;
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.05.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024 у справі №916/326/23 скасовано в частині відмови в задоволенні позовних вимог. Справу №916/326/23 передано до Господарського суду Одеської області на новий розгляд в частині позову про розірвання договору оренди землі від 06.04.2017, зобов'язання ПП "Дофін" повернути земельну ділянку, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель, визнання протиправним та скасування наказу Управління архітектури та містобудування ОМР про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189, визнання протиправними та скасування наданих Управлінням архітектури та містобудування ОМР ПП "Дофін" містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 на спірний об'єкт.
В решті позовних вимог, а саме у відмові у задоволенні позову про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 №113182351444 та про припинення права ПП "Дофін" на виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці, отриманого відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 №113182351444) рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 і постанову від 25.01.2024 у справі №916/326/23 залишено без змін.
Верховний Суд визначив наступне:
- при вирішенні спору в цій справі суди достовірно встановили та скаржники не спростували протилежних фактичних обставин - упродовж тривалого часу (більше 4 років) власником землі (Міськрадою) не висловлено будь-яких заперечень проти здійснення відповідачем-1 нового будівництва на спірній земельній ділянці, а Орендар після її передачі в оренду своєчасно отримав усю необхідну дозвільну документацію на таке будівництво (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, дозвіл на виконання будівельних робіт), що виключає існування передбачених статтею 376 ЦК України ознак для визначення споруджених на спірній земельній ділянці чотирьох багатоквартирних житлових будників як об'єктів самочинного будівництва;
- помилково обмежившись посиланнями на недоведеність використання Орендарем спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням та на недоведеність здійснення Орендарем самочинного будівництва на ній багатоквартирних житлових будинків, суди належним чином не перевірили обставин щодо вірогідності допущення відповідачем-1 істотного порушення умов пункту 5.1 та підпункту 9.4.3 пункту 9.4 договору оренди від 06.04.2017, яке в розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України та частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" може бути достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди землі, в тому числі з огляду на ту обставину, що ще до пред'явлення Орендодавцем позову в цій справі Орендар звернувся до Одеської міськради з клопотанням від 07.07.2022 № 07-22/1 про зміну цільового призначення, в якому зазначив, що для приведення правовідносин відповідно до містобудівної документації та чинного на теперішній час законодавства просить надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки зі зміною цільового призначення з "для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території" (згідно КВЦПЗ - В.03.15) на "для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом" (згідно з КВЦПЗ - В.02.10). Адже наведені юридично значимі дії Орендаря фактично підтверджують використання спірної земельної ділянки не за функціональним цільовим призначенням, визначено договором оренди від 06.04.2017 (т.2 а.с.26);
- відмовляючи в задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди від 06.04.2017, усупереч нормам процесуального закону суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки як акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 02.04.2021 №177-ДК8161/АП/09/01-21, складеному Головним Управлінням Держгеокадастру в Одеській області (т.2 а.с.120), так і акту перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017, складеному Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міськради (т.1 а.с.67);
- суди залишили поза увагою та не спростували належним чином доводи Міськради та третьої особи-1 про встановлені рішенням Господарського суду Одеської області від 17.10.2022 у справі № 916/1431/22 обставини про те, що не приведення документів на право користування земельною ділянкою у відповідність з фактичним використанням земельної ділянки за видом цільового призначення В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, з дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018, призвело до неотримання власником землі - Одеською міськрадою орендної плати;
- чинне законодавство розмежовує цільове призначення земель житлової та громадської забудови. На земельних ділянках, які за функціональним призначенням належать до земель громадської забудови не повинно дозволятися будівництво житлових будинків, оскільки така територія призначена для задоволення публічних інтересів (для розміщення громадських будівель і споруд - готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів тощо), а не для розміщення житлової забудови.
- передчасним є висновки судів першої та апеляційної інстанцій щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог про визнання протиправним і скасування наказу №01-06/189 та про скасування оспорюваних містобудівних умов та обмежень, який (висновок) мотивований передусім тим, що вказаний наказ є актом індивідуальної дії та нібито вичерпав свою дію фактом його видачі, оскільки як на момент видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень (07.11.2017), так і на теперішній час Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" містить положення про те, що містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об'єкта незалежно від зміни замовника (абзац 1 частини 8 статті 29 цього Закону);
- відсутні підстави для скасування оскаржуваних рішення та постанови в частині відмови в задоволенні взаємопов'язаних позовних вимог про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 №113182351444, найменування об'єкта будівництва та про припинення права ПП "Дофін" на виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці, оскільки виходячи зі змісту положень частини 6 статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" анулювання дозволу на виконання будівельних робіт належить до виключної компетенції органу державного архітектурно-будівельного контролю, тобто законом не передбачено можливості анулювання такого дозволу саме судом;
При новому розгляді рішенням Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 відмовлено у задоволені позову.
Судове рішення мотивоване наступним:
- позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди землі від 06.04.2017 в порядку ч. 2 ст. 651 ЦК України не містять обґрунтування та доведення істотності порушення умов договору, оскільки не зазначають завданої шкоди та чого саме позбувся позивач, різницю між тим на що розраховував при укладенні договору і тим, що міг отримати в дійсності. Так, метою укладення договору оренди від 06.07.2017 було отримання орендної плати строком на 49 років з урахуванням того, що майно, яке знаходилось на території земельної ділянки належало на праві власності ПП “ДОФІН», а відповідно інших заходів передання земельної ділянки в землекористування у позивача не вбачалось. Саме розірвання договору оренди земельної ділянки від 06.07.2017 з врахуванням наявності збудованого на її території житлового комплексу, що складається з чотирьох двадцяти чотирьох поверхових будинків загальною будівельною готовністю у 63% станом на 04.10.2024, унеможливлює інше землекористування спірної земельної ділянки окрім її оренду, плата якої згідно до рішень Господарського суду Одеської області від 17.10.2024 по справі № 916/1431/22 та від 20.11.2023 у справі №916//3685/23 фактично обрахована за Кф - 1,5 (В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури). Таким чином, суд погоджується з позицією ПП “ДОФІН», що позовна вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки від 06.07.2017 є неефективним способом захисту порушених прав позивача, оскільки призведе до припинення сплати орендної плати;
- земельна ділянка за категорією земель за основним цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, вид цільового призначення В.03.15, тому відповідно до ч. 5 ст. 20 ЗК України мала місце зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, використання якої згідно ст. 39 ЗК України, проводиться відповідно до генерального плану, містобудівної документації;
- з огляду на встановлення ВС у постанові від 07.05.2024 у даній справі відсутності самовільного будівництва ПП “ДОФІН» багатоповерхових житлових будинків в порядку ст. 376 ЦК України є безпідставними заявлені позивачем позовні вимоги стосовно зобов'язання ПП “ДОФІН» повернути земельну ділянку, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель. При цьому, суд звернув увагу на відомості надані до справи КП “БУДОВА» та СП “БУДОВА-МОРЕ» стосовно ступеня готовності об'єкту будівництва у 63% та кількості житлових, нежитлових приміщень, придбаних за рахунок внесення пайових внесків членів СП “БУДОВА-МОРЕ»;
- оспорюванні містобудівні умови та обмеження забудови, затверджені Управлінням архітектури та містобудування ОМР від 07.11.2017 № 223 та додатком до них Управління архітектури та містобудування ОМР від 01.02.2019 №01-11/21 є визначенням відповідності намірів ПП “ДОФІН» забудови спірної земельної ділянки діючий містобудівній документації, зокрема, Генеральному плану м. Одеси та зонінгу, підстав для визнання судом їх недійсними та скасування з огляду на встановлене вище, у суду відсутні;
- стосовно оцінки наявних у справі актів перевірок відповідними органами позивача та державними органами спірної земельної ділянки, суд зазначив, що даними перевірками встановлено порушення орендарем умов договору оренди землі від 06.04.2017, однак результати даних перевірок не є дієвими за умови фактичного здійснення на спірній земельній ділянці забудови багатоповерховими будинками ступінь готовності яких визначається згідно листа СП “БУДОВА-МОРЕ» від 04.10.2024 за №390-цо/и, а саме станом на 04.10.2024 у 63%. Водночас, як судом відмічалось вище, як позивач, його відповідні уповноважені органи, органи державної влади до повноважень яких відносились функції контролю за належним утриманням об'єкту нерухомості (офіційна резиденція), орендованої земельної ділянки в період часу з 2016 року по 2021 рік не вчиняли дій щодо перевірки утримання нерухомості, користування земельною ділянкою, що призвело до належного оформлення відповідачем дозвільних документів на будівництво багатоповерхових житлових будинків та фактично до їх побудови, тому є обґрунтованими ствердження ПП “ДОФІН» про виникнення законних очікувань щодо правомірності свої поведінки та діяльності.
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Одеської міської ради, в якій остання просить рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 у справі №916/326/23 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
В обгрунтування вимог апеляційної скарги апелянт зазначає наступне:
- при укладанні спірного Договору Одеська міська рада розраховувала на те, що ПП «Дофін» буде використовувати вищевказану ділянку відповідно до її цільового призначення, а саме для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглих територій, а не для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом;
- факт звернення ПП «Дофін» до Одеської міської ради з клопотанням від 07.07.2022 р. № 07-22/1 про зміну цільового призначення земельної ділянки та надання дозволу на розробку проєкту землеустрою, свідчить про усвідомлення відповідачем порушення умов Договору, визначених пунктом 5.1. Такі дії відповідача є достатніми для підтвердження порушення умов Договору в розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України та частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі», а отже такі дії орендаря є достатніми для дострокового розірвання Договору;
- адміністративну будівлю, для експлуатації та обслуговування якої була надана в оренду спірна земельна ділянка, знесено, що унеможливлює подальшу реалізацію умов Договору, адже орендарем порушено умови використання земельної ділянки, які імперативно встановлені Договором;
- оскаржувані містобудівні умови та обмеження для проєктування об'єкта будівництва за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4, є такими, що порушують права територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на відповідну земельну ділянку, суперечать умовам та змісту Договору, а тому підлягають скасуванню. Оскаржувані містобудівні умови та обмеження не вичерпали своєї дії через одноразову реалізацію, адже спірний об'єкт будівництва по вул. Гагарінське плато, 4, у м. Одесі на момент звернення Одеської міської ради до суду та на даний час не є закінченим будівництвом та не є введеним в експлуатацію;
- вимога Одеської міської ради про зобов'язання ПП «Дофін» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель: по-перше, відповідає змісту статті 152 ЗК України та умовам Договору, по-друге, спрямована на приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням;
- у даному випадку відсутнє втручання у мирне володіння майном ПП «Дофін», оскільки відповідач не набув права власності на побудований об'єкт, у зв'язку з тим, що на даний час об'єкт не введений в експлуатацію, тому знесення такого об'єкту жодним чином не впливає на його право мирного володіння.
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, в якій останнє просить рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 у справі №916/326/23 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
В обгрунтування вимог апеляційної скарги апелянт зазначає, зокрема, наступне:
- наразі цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 5110137500:51:005:0083 - 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Водночас, не заперечується Приватним підприємством «Дофін» та підтверджується матеріалами справи, що спірна земельна ділянка фактично використовується для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгівельно-розважальної та ринкової інфраструктури. При цьому, судом першої інстанції проігроновані вимоги Верховного Суду щодо необхідності надати оцінку клопотанню Приватного підприємства «Дофін» від 07.07.2022 №07-22/1 про зміну цільового призначення земельної ділянки та не спростовано зауваження Верховного Суду, що зазначені дії орендаря підтверджують використання земельної ділянки не за функціональним цільовим призначенням, визначеним договором оренди землі;
- судом не враховано положення статті 19 Закону України «Про оренду землі», а також висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 27.11.2019 у справі №910/4540/19, відповідно до яких підставою для розірвання договору оренди є завершення будівництва та прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію. Таким чином, після завершення будівництва Приватне підприємство «Дофін» має право на розірвання договору оренди, що призведе до припинення сплати орендної плати та неотримання коштів міським бюджетом.
У відзиві на апеляційні скарги Національне антикорупційне бюро України просить його врахувати доводи та задовольнити апеляційні скарги. Зокрема, зазначає, що чинне законодавство розмежовує цільове призначення земель житлової та громадської забудови. Факт порушення п. 5.1 Договору щодо цільового використання земельної ділянки підтверджується: актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 02.04.2021, що складений Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області; листом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 05.04.2021 № 18-15-0.4-329/90-21; актом огляду земельної ділянки від 12.04.2021, що складений Відділом самоврядного контролю за використанням та охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; актом перевірки дотримання умов договору оренди землі від 06.04.2017 зареєстрованого за № 792 ПП «Дофін» від 26.04.2021, що складений Відділом самоврядного контролю за використанням та охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської ради. інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, що викладена у листі від 27.10.2022 № 01-13/2305.
У відзиві на апеляційні скарги Приватне підприємство “Дофін» просить залишити апеляційні скарги без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Зокрема, Приватне підприємство “Дофін» зазначає таке.
- апелянт жодним чином не обгрунтовує та не доводить істотність порушення, про яке він стверджує: ані завдану шкоду, ані того, чого саме позбавляється ОМР на що він розраховував при укладенні договору), ані різницю між тим, на що він розраховував при укладенні Договору оренди землі і тим, що він зміг отримати в дійсності;
- направлення листа №07-22/1 від 07.07.2022 ПП «Дофін» на адресу ОМР у липні 2022 року жодним чином не є підтвердженням використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а є лише наміром приведення правовідносин у відповідність до норм законодавства, яке існувало вже після фактичних обставин, що розглядаються у даній справі та можливості у подальшому виконувати свої зобов'язання, як замовника будівництва, в рамках здійснення містобудівної діяльності без будь-яких перепон, які могли б виникнути не з підстав порушення законодавства, а з підстав його зміни. Первісна позиція Позивача - Департаменту земельних ресурсів Одеська міська рада, підтверджують наміри спонукати ПП «Дофін» про внесення змін до договору та поновлення свого права не шляхом розірвання договору, а шляхом стягнення недоотриманої орендної плати, що і реалізовували сторони до звернення Одеської міською радою з позовною заявою;
- апелянт не здійснював контроль за використанням земельної ділянки, не заперечував проти будівництва та не звертався до суду за захистом свого права протягом тривалого строку. Така бездіяльність орендодавця протягом тривалого строку призвела до можливості побудови Відповідачем чотирьох багатоповерхових житлових будинків, розташованих на даний час на спірній земельній ділянці. Не може вважатися добросовісною поведінка Одеської міської ради, яка проявляється у тому, що, спочатку Управління архітектури і містобудування Одеської міської ради, яке є структурним підрозділом Скаржника, незважаючи на його статус як окремої юридичної особи на час початку забудови, приймає рішення про видачу вказаних містобудівних умов і обмежень забудови, потім Одеська міська рада, дізнавшись про використання ПП «Дофін» земельної ділянки з метою забудови, через 4 роки стягує з орендаря в судовому порядку плату за користування земельною ділянкою у зв?язку з вказаною метою, а потім після забудови земельної ділянки Одеська міська рада вже приймає рішення про розірвання договору оренди;
- функціональне призначення земельної ділянки Ж-5. Тому здійснення забудови земельної ділянки в місті Одесі, Гагарінське плато, 4 багатоквартирними жилими домами відповідає положенням містобудівної документації. Правові підстави для відмови управління архітектури та містобудування Одеської міської ради у наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки були відсутні, з огляду на те, що наміри забудови земельної ділянки цілком відповідали встановленим вимогам для використання земель житлової та громадської забудови, а також вимогам містобудівної документації. Адже, будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом не змінює категорію земель, а лише змінює вид використання земельної ділянки, що є правом її користувача відповідно до частини 5 статті 20 Земельного кодексу України, та спростовує доводи позивача про неможливість використання такої земельної ділянки для будівництва.
У відзиві на апеляційні скарги Колективне підприємство “Будова» просить залишити апеляційні скарги без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Ухвалами Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2025 відкрито апеляційні провадження за вказаними апеляційними скаргами; розгляд справи №916/326/23 призначено на 25.02.2025 об 12:00 та в подальшому відкладено на 25.03.2025 о 10:30. Ухвалою суду від 25.03.2025 оголошено перерву в розгляді даної справи до 29.04.2025 о 12:00.
В судовому засіданні 29.04.2025 представники Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради та Державної інспекції архітектури та містобудування України участі не брали, про дату, час та місце судового засідання були повідомлені належним чином.
Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду справи судом апеляційної інстанції було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених ст. 42 ГПК України, оскільки неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути вказані апеляційні скарги за відсутності представників Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради та Державної інспекції архітектури та містобудування України за наявними матеріалами справи, яких достатньо для розгляду скарг по суті.
Розглянувши матеріали справи, апеляційні скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла наступних висновків.
Згідно із ст.269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 22.12.2016 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності ОМР та ПП "Дофін" (покупець) були укладені ідентичні за змістом та відмінні лише в об'єктах нерухомості та їх вартості:
- договір купівлі-продажу, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3200, за умовами якого Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, що становить 364,95 м2 від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі літ. "А" загальною площею 729,90 м2, жилою площею 56 м2, бесідки літ. "Б", гаражу літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", відображених у технічному паспорті;
- договір купівлі-продажу, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3201, згідно з яким Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету ОМР, що складає 364,95 м2 від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі літ. "А", загальною площею 729,9 м2, жилою площею 56 м2, бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", відображених у технічному паспорті.
Відповідальність за збереження об'єкта купівлі-продажу з моменту підписання Договору купівлі-продажу несе «Покупець". Ризик випадкової загибелі або псування об'єкта купівлі-пролажу несе «Покупець" з моменту підписання цього Договору купівлі-пролажу (п.п. 3.3., 4.3. договорів від 22.12.2016).
24.01.2017 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності ОМР, та ПП "Дофін" (покупець) було укладено та підписано:
-договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 38, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП "Дофін" за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору;
- акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 №38;
- договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 39, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП "Дофін" за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору;
- акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, що розташована за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 № 39.
Рішенням Одеської міської ради від 15.03.2017 № 1831-VII "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 та надання її в оренду ПП "Дофін" (далі - рішення від 15.03.2017 № 1831-VII) затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови) за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4. Надано ПП "Дофін" вказану земельну ділянку в оренду строком на 49 років, цільове призначення В.03.15: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Вказаним рішенням затверджено проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ПП "Дофін", а також орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Пунктом 5.1 рішення від 15.03.2017 № 1831-VII зобов'язано ПП "Дофін" дотримуватися положень статті 96 ЗК України, виконувати вимоги та умови землекористування, передбачені договором оренди землі, визначені службами й організаціями міста та області, викладені в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
06.04.2017 між Одеською міською радою (орендодавець) та ПП "Дофін" (орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 1.2 якого Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення від 15.03.2017 № 1831-VI надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,5953 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, земельна ділянка, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Земельна ділянка, яка є об'єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси на підставі Закону України від 06.09.2012 за № 5245-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності". Реєстрація права власності на об'єкт оренди здійснюється одночасно із державною реєстрацією права оренди згідно із Законом України від 14.05.2013 № 233-VІІ "Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв'язку з їх розмежуванням" та відповідно до статті 28 Закону України від 26.11.2015 № 834-VІІ "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси.
Згідно з пунктами 2.1, 2.2, 2.3., 2.4 договору оренди від 06.04.2017 в оренду передається земельна ділянка площею 1,5953 га, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова забудова - 0,0587 га; тимчасова - 0,0132 га; під спорудами - 0,0196 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,2345 га; під зеленими насадженнями - 1,1890 га; під спортивними майданчиками - 0,0803 га. На земельній ділянці розташовано об'єкт нерухомого майна: офіційна резиденція виконавчого комітету Одеської міської ради, яка належить ПП “Дофін», а саме: 1/2 частка - на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3200, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 38, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., номер запису про право власності: 18689892, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 984508251101, що підтверджується витягом № 78757874 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю.; інша 1/2 частка - на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3201, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 39, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., номер запису про право власності: 18690229, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 984508251101, що підтверджується витягом № 78759138 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. Інженерне забезпечення об'єкта - від існуючих міських мереж. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить: 14369787,63грн згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №1 від 15.03.2017, виданого відділом у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області. Недоліків, що можуть перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки, яка передається в оренду, не встановлено.
Пунктами 3.1, 3.2 договору оренди від 06.04.2017 визначено, що договір укладено на 49 (сорок дев'ять) років для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктами 4.1, 4.5. договору оренди від 06.04.2017 встановлено, що орендна плата за земельну ділянку, площею 1,5953 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 431093,63грн. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни граничного розміру орендної плати, визначених Податковим кодексом України, зміни коефіцієнтів індексації, відповідно до чинного законодавства України; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у тому числі у разі введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішеннями Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини; в інших випадках, передбачених законодавствам України.
Згідно п.п.5.1 - 5.3, 6.1 договору оренди від 06.04.2017 його сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Дофін" для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови). Умови збереження стану об'єкта оренди: забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель і споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень. Об'єкт оренди за цим договором вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.
Орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1 цього договору, додержання Орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів, вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання Орендарем своїх обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Орендодавець зобов'язаний передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання. Орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону, самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору. Орендар зобов'язаний: виконувати встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержувати вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов'язки відповідно до умов договору і ЗК України, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 цього договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній (підп.. 9.1.1, 9.1.3 п. 9.1, п. 9.2, підп. 9.3.1, 9.3.2 п. 9.3, підп. 9.4.1, 9.4.3 п. 9.4 договору оренди від 06.04.2017).
Відповідно до пунктів 12.3, 14.1, 14.2.2. договору оренди від 06.04.2017 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону. Зміст ст. 20 Земельного кодексу України, щодо встановлення та зміни цільового призначення земель, ст. 99 Земельного кодексу України, щодо видів права земельного сервітуту, ст. 100 Земельного кодекс України, щодо порядку встановлення земельних сервітутів, ст. 111 Земельного кодексу України, щодо обтяження прав на земельну ділянку, обмеження у використанні земель, ст. 120 Земельного кодексу України щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду, ст 125 Земельного кодексу України, щодо виникнення права на земельну ділянку з моменту державної реєстрації цих прав, ст. 377 Цивільного кодексу України, щодо права на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розмішені на ній, п. 2 ст. 31 Закону України “Про оренду землі», щодо дострокового припинення договору оренди з мотивів суспільної необхідності, нотаріусом Сторонам роз'яснено.
Договір оренди від 06.04.2017 посвідчено приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. 06.04.2017 та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 792.
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.04.2017 № 84472834 вбачається, що право оренди спірної земельної ділянки за ПП "Дофін" було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.04.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., отже, цей договір набрав чинності з 06.04.2017 і з цієї дати ПП "Дофін" набув право оренди на спірну земельну ділянку.
03.11.2017 ПП "Дофін" звернулося до Управління архітектури та містобудування ОМР із заявою про розгляд містобудівного розрахунку за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 та про видачу містобудівних умов та обмежень, в результаті розгляду якої Управлінням архітектури та містобудування ОМР від 07.11.2017 №01-06/189 були розроблені та затверджені містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з проектування будівництва житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі літ. "А", бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", що належать ПП "Дофін" і розташовані на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, яка перебуває у ПП "Дофін" на праві оренди.
Наказом Управління архітектури та містобудування ОМР від 01.02.2019 №01-11/21 затверджено додаток до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189, де відмічено, що відповідно до нового Генерального плану м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6489-VI, зазначена ділянка розміщена на території житлового-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції територій.
23.08.2018 Державна архітектурно-будівельна інспекція України (на теперішній час ліквідовано як юридичну особу) видала ПП "Дофін" як замовнику дозвіл № IV 113182351444, згідно з яким генеральному підряднику (КП "Будова") дозволено здійснення будівництва "Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4".
Департаментом земельних ресурсів ОМР на адресу ПП “Дофін» було направлено листи від 26.05.2021 № 01-13/96 та від 11.11.2021 № 01- 13/1159 щодо виявлених порушень, зазначених в наступних документах: акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об'єктом - земельної ділянки від 02.04.2021 № 177-ДК/161/АП/09/01-21, складений Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області; акт перевірки дотримання умов договору оренди землі від 06.04.2017, складений 26.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності ОМР. На підставі вказаних актів перевірки було повідомлено підприємство про необхідність усунення порушень, а саме приведення документів на право користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, у відповідність до норм чинного законодавства України.
Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на виконання наказу від 22.03.2021 № 177-ДК "Про здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності" здійснило перевірку дотримання вимог земельного законодавства під час використання спірної земельної ділянки, за результатами якої складено акт про те, що з урахуванням наявної інформації та документів, отриманих у ході перевірки, встановлено, що Орендар використовує земельну ділянку не відповідно до вимог пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017. Про вказану перевірку та її результати Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області повідомило Одеську міську раду своїм листом від 05.04.2021 № 18-15-0.4-329/90-21, до якого було додано копію акта перевірки від 02.04.2021 № 177-ДК/161/АП/09/01-21.
12.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР було проведено огляд спірної земельної ділянки, за результатами якої складено відповідний акт, згідно з яким у ході обстеження працівниками вказаного Відділу встановлено, що на спірній земельній ділянці Підприємство здійснює будівництво житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт. При цьому в акті зазначено, що проведення перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017 не вдалося здійснити, оскільки працівники КП "Будова" не допустили перевіряючих працівників на земельну ділянку, таким чином, порушено вимоги підпункту 9.4.5 пункту 9.4 вказаного договору. Так, працівниками вказаного Відділу підготовлено лист-повідомлення щодо проведення перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017. Також в акті міститься посилання на підпункт 9.4.3 пункту 9.4 вказаного договору, за умовами якого Орендар зобов'язується використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 цього договору, в якому зазначається, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Дофін" для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.
26.04.2021 Відділ самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотримання земельного законодавства управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР здійснив перевірку дотримання ПП "Дофін" умов договору оренди від 06.04.2017, за результатами якої складено акт про те, що спірна земельна ділянка огороджена парканом та облаштована воротами, на паркані міститься інформаційний стенд, в якому зазначено, що КП "Будова" здійснює будівництво житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, а адміністративна будівля, господарські споруди демонтовані та благоустрій прилеглої території із зеленими насадженнями відсутній. З урахуванням викладеного в зазначеному акті зафіксовано, що Орендар при використанні спірної земельної ділянки порушує вимоги пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017.
Листом від 31.10.2022 № 01-18/1189 Департамент земельних ресурсів ОМР у відповідь на лист Юридичного департаменту Одеської міської ради надав інформацію про те, що на момент обстеження станом на 26.10.2022 на спірній земельній ділянці розташовані 4 багатоповерхових будівлі, будівельний кран та інша будівельна техніка, а об'єкт оренди огороджений парканом та облаштований воротами.
Позивач звернувся до суду з відповідним позовом, вважаючи, що орендар порушив умову пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017 у частині обов'язку використання спірної земельної ділянки за її призначенням, оскільки здійснив будівництво на ній житлових багатоквартирних будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що унеможливлює досягнення мети вказаного договору та ефективне використання землі в інтересах територіальної громади міста Одеси.
Отже, предметом позову є вимоги Одеської міської ради: розірвати договір оренди; зобов'язати ПП «Дофін» повернути земельну ділянку, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель; визнати протиправним та скасувати наказ Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради про затвердження містобудівних умов та обмежень; визнати протиправними та скасувати містобудівні умови та обмеження; припинити право ПП «Дофін» на виконання будівельних робіт на земельній ділянці; анулювати дозвіл на виконання будівельних робіт.
Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, зважаючи на наступне.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, є зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до частини першої статті 15 та частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема, з договорів та інших правочинів.
Відповідно до статей 626, 627, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.
Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Подібний за містом висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справ і№910/2861/18.
Звертаючись за захистом свої прав та інтересів до суду, позивач зазначив про те, що відповідач - ПП «Дофін» своїми діями як знесення адміністративної будівлі (для експлуатації якої була надана земельна ділянка згідно спірного договору оренди) порушило п.5.1 договору оренди землі (земельна ділянка надається в оренду для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території) та ст. 24 Закону України «Про оренду землі» (орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди), внаслідок чого, територіальна громада м. Одеси позбавилася того, на що вона розраховувала при укладенні договору, що тягне за собою неможливість досягнення цілей договору та ефективного використання землі в інтересах громади.
Вказане, на думку позивача, є підставами для розірвання договору оренди землі в судовому порядку згідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України.
При цьому міською радою не наведено жодних інших доводів щодо істотного порушення умов спірного договору або інших обставин, передбачених договором чи законом, які могли б слугувати підставою для розірвання договору в розумінні частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
Статтею 14 ГПК України (диспозитивність господарського судочинства) передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Попри обов'язок суду вирішити наявний між сторонами спір з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів відповідних осіб, предмет та підстави позову визначаються та можуть в установленому порядку змінюватися тільки позивачем - за його вимогою, тоді як суд позбавлений права на відповідну процесуальну ініціативу.
Колегія суддів апеляційного господарського суду приймає до уваги, що за приписами частини 1 статті 316 Господарського процесуального кодексу України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов'язковими для суду апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.
У постанові від 07.05.2024 у даній справі №916/326/23 Верховний Суд, скасовуючи попередні рішення судів, зауважив, зокрема, що суди належним чином не перевірили обставин щодо вірогідності допущення відповідачем-1 істотного порушення умов пункту 5.1 та підпункту 9.4.3 пункту 9.4 договору оренди від 06.04.2017, яке в розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України та частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" може бути достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди землі, в тому числі з огляду на ту обставину, що ще до пред'явлення Орендодавцем позову в цій справі Орендар звернувся до Одеської міськради з клопотанням від 07.07.2022 № 07-22/1 про зміну цільового призначення(т.2 а.с.26), в якому зазначив, що для приведення правовідносин відповідно до містобудівної документації та чинного на теперішній час законодавства просить надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки зі зміною цільового призначення з "для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території" (згідно КВЦПЗ - В.03.15) на "для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом" (згідно з КВЦПЗ - В.02.10). Адже наведені юридично значимі дії Орендаря фактично підтверджують використання спірної земельної ділянки не за функціональним цільовим призначенням, визначено договором оренди від 06.04.2017.
Враховуючи вказівки Верховного Суду, які викладені у постанові від 07.05.2024, колегія суддів зазначає наступне.
Підпунктом 9.4.3 пункту 9.4 договору оренди від 06.04.2017 визначено, що Орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1 цього договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній.
Згідно п.5.1 договору оренди від 06.04.2017 земельна ділянка передається в оренду ПП "Дофін" для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.
За положеннями ст. 24 Закону України “Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до ст. 25 Закону України “Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.
Згідно зі ст. 32 Закону України “Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
За змістом ст.ст.91, 96 Земельного кодексу України як власники, так і землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням. Землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Тобто основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України.
Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.
Отже усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 Земельного кодексу України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.
За змістом статей 91, 96 Земельного кодексу України як власники, так і землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням.
Частиною 1 ст. 20 Земельного кодексу України передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.
Отже зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної ч. 1 ст. 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.
Згідно з ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Верховний Суд у постановах від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 18.10.2023 у справі № 910/20745/20 також зазначив, що цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов'язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).
Єдина умова, яку встановлюють положення ч. 5 ст. 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.
Земельним законодавством чітко визначено, які землі належать до тієї чи іншої категорії, та для чого вони можуть використовуватися. Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки. Нецільовим використанням земельної ділянки з категорії відповідних земель є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України (подібний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 10.10.2018 у справі № 357/4277/17).
У постанові Верховного Суду від 07.09.2021 у справі № 910/597/18 сформульовано висновок про те, що оцінка обставин використання орендарем земельною ділянки за цільовим призначенням здійснюється судом з урахуванням конкретних обставин кожної справи.
Як вбачається із встановлених судом обставин, наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №458 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі - Класифікація), яка була чинна до 18.04.2023 до прийняття Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України № 586 від 22.03.2023.
Відповідно до пунктів 1.2, 1.4 цієї Класифікації (в редакції, чинній на момент укладення договору і видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень), код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі. Класифікація визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів.
Згідно з Класифікацією до секції «В» належать землі житлової та громадської забудови, код 03.15 - землі громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 Земельного кодексу України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктах, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об'єктів загального користування.
Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 Земельного кодексу України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
Згідно з п. 2, 9 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» генеральний план населеного пункту - містобудівна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту; план зонування території (зонінг) - містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.
Згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» генеральний план населеного пункту розробляється та затверджується в інтересах відповідної територіальної громади з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» план зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон. План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання надмірній концентрації населення і об'єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об'єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів. План зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації.
Відповідно до ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Із встановлених судами у цій справи обставин також вбачається наступне:
1) згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-5104180862017 від 15.03.2017, цільовим призначенням спірної земельної ділянки визначено В.03.15, що згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель відповідає цілі для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки - для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території;
2) цільове призначення земельної ділянки, переданої за спірним договором оренди, визначено саме в п. 5.2 договору оренди, де вказано, що категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; а вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови);
3) рішенням Одеської міської ради від 23.05.2015 № 6489-VІ затверджений Генеральний план м. Одеси, відповідно до якого земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, розміщена на території житлово-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції території.
4) рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 № 1316-VІІ затверджено План зонування території (зонінгу) м. Одеси, відповідно до якого зазначена земельна ділянка знаходиться в зоні Ж-5п - в проектній зоні змішаної забудови, де можливо розміщення багатоповерхових житлових будинків, поверховістю вище ніж п'ять поверхів, супутніх об'єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об'єктів, окремих об'єктів загальноміського та районного значення. Переважним видом використання даної зони є розміщення багатоквартирних житлових будинків від 5-ти поверхів та вище;
5) згідно п. 3 розділу «Загальні дані» містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки із додатком до них (в редакції наказу Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 01.02.2019) вбачається: «Відповідність цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації на місцевому рівні»: згідно з договором оренди від 06.04.2017, земельна ділянка, загальною площею 1,5953 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, будинок 4, кадастровий номер: 5110137500:51:005:0083, передається в оренду ПП «Дофін» терміном на 49 років. Вид використання - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15. «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови». Вказаний пункт вказаних містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки містить посилання на Генеральний план м. Одеси, затверджений рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 №6489-VІ, та план зонування території м. Одеси (зонінг), затверджений рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 № 1316-VІІ;
6) Управлінням архітектури та містобудування ОМР від 07.11.2017 №01-06/189 були розроблені та затверджені містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з проектування будівництва житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, що належать ПП "Дофін" і розташовані на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, яка перебуває у ПП "Дофін" на праві оренди;
7) 23.08.2018 Державна архітектурно-будівельна інспекція України видала ПП "Дофін" як замовнику дозвіл № IV 113182351444, згідно з яким генеральному підряднику (КП "Будова") дозволено здійснення будівництва "Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4".
Враховуючи викладене, судом встановлено, що спірна земельна ділянка за категорією земель за основним цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови (пункт «б» ст. 19 Земельного кодексу України), вид - В.03.15. Функціональне призначення земельної ділянки - Ж-5П.
В даному випадку, істотним допущенням відповідачем порушення договору, що, на думку ОМР, є підставою для розірвання договору оренди землі в судовому порядку згідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, позивачем визначено порушення ст. 24 Закону України «Про оренду землі», згідно якої орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, а також п.5.1 договору оренди землі, відповідно до якого земельна ділянка надається в оренду для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Інших доводів щодо істотного порушення умов спірного договору або інших обставин, передбачених договором чи законом, позивачем не наведено.
Як зазначалося вище, відповідно до частин 1, 2 ст. 651 цього Кодексу зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
У пунктах 88-93 постанови від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду зазначала наступне:
«Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч. 2 ст. 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору. Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення. Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі №199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору».
Судова колегія зазначає, що нецільовим використанням земельної ділянки є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.
Аналогічна правова позиція наведена у постановах Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 31.07.2019 у справі № 806/5308/15, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19.
Як вбачається з встановлених судом першої та апеляційної інстанцій обставин та не спростовано належними доказами учасниками справи, у відповідності до приписів ч. 5 ст. 20 ЗК України в даному випадку має місце зміна саме виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії (землі житлової та громадської забудови), а саме з "для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території" (згідно КВЦПЗ - В.03.15) на "для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом" (згідно з КВЦПЗ - В.02.10).
Тому, використання спірної земельної ділянки відповідачем здійснюється у спосіб, який відповідає вимогам законодавства України, а також не суперечить затвердженій містобудівній документації та приписам положень ст. 39 ЗК України. Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, видані Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради ПП «Дофін» були оформлені в межах компетенції цього органу та відповідали чинному на момент їх видачі генеральному плану м. Одеси та зонінгу території. На момент реалізації будівництва відповідачем були отримані дозволи на будівництво, яке здійснюється в межах дозволеного цільового призначення земельної ділянки, визначеного договором оренди, з дотриманням вимог законодавства.
Судова колегія вважає, що скаржники помилково ототожнюють правові категорії цільового призначення земельної ділянки, визначеного відповідно до статті 19 Земельного кодексу України, з її конкретним видом використання в межах відповідної категорії земель, що регулюється частиною п'ятою статті 20 цього ж Кодексу, адже цільове призначення визначає загальну категорію земель (зокрема, землі житлової та громадської забудови), тоді як вид використання деталізує допустимі функціональні способи її використання в межах цієї категорії.
Отже, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії не є зміною її цільового призначення в розумінні закону і, відповідно, не свідчить про порушення умов договору оренди.
У постанові Верховного Суду від 15.10.2024 у справі № 910/20094/23 Верховний Суд зазначив таке: «суди попередніх інстанцій виходили з того, що в межах категорії земель житлової та громадської забудови дозволяється розміщення громадських будівель і споруд, що прямо підтверджується видом цільового використання, тому здійснення відповідачем будівельних робіт на спірній земельній ділянці (реконструкції існуючої будівлі, про що буде вказано далі) не може свідчити про використання такої земельної ділянки не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору. При цьому суд апеляційної інстанції відхилив посилання прокурора на те, що на земельній ділянці не могло бути здійснене будівництво, оскільки в договорі зазначено, що земельна ділянка передається виключно для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, вказавши на те, що умовами пункту 8.3 договору передбачено, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди. У пунктах 3.9, 3.10 рішення Київської міської ради № 294/9373 також зазначено, що приватному підприємству слід виконувати умови забудови земельної ділянки згідно з містобудівними умовами і обмеженнями щодо забудови земельної ділянки та документами, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, одержаними в установленому законодавством порядку; у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України».
Так, з матеріалів справи, а також з пояснень ПП «Дофін» вбачається, що у зв'язку із змінами в земельному законодавстві України, маючи вже дозвіл на здійснення будівництва жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, Орендар звернувся до Одеської міськради з клопотанням від 07.07.2022 № 07-22/1, в якому зазначив наступне: «ПП «ДОФІН» було надано в оренду земельну ділянку загальною площею 1,5953 Га, що знаходиться за адресою: Гагарінське плато, 4, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083 для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території на підставі договору оренди землі від 06.04.2017 року. Згідно з зонінгом м. Одеси вказана земельна ділянка знаходиться в зоні Ж-5 (зона змішаної житлової та громадської забудови). Для приведення вищезазначених правовідносин у відповідність до містобудівної документації та чинного на теперішній час законодавства, прошу надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: Гагарінське плато, 4, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083, загальною площею 1,5953 Га зі зміною її цільового призначення з експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території (згідно КВЦПЗ - В.03.15) на будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом (згідно КВЦІ3 - В.02.10).».
В апеляційних скаргах скаржники посилаються на те, що вказаним клопотанням від 07.07.2022 №07-22/1 орендар фактично просив змінити цільове призначення. Наведені юридично значимі дії Орендаря, на думку скаржників, фактично підтверджують використання спірної земельної ділянки не за функціональним цільовим призначенням, визначеного договором оренди від 06.04.2017.
Судова колегія вважає безпідставними такі аргументи скаржників.
Як вже судом було встановлено, в даному випадку має місце зміна саме виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії.
Зміни основного цільового призначення спірної земельної ділянки, а саме - землі житлової та громадської забудови (пункт «б» ст. 19 Земельного кодексу України) не відбулось, оскільки, як вже вище зазначалось:
- рішенням Одеської міської ради від 23.05.2015 № 6489-VІ затверджений Генеральний план м. Одеси, відповідно до якого земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, розміщена на території житлово-громадської забудови, в зоні багатоквартирної житлової забудови за рахунок реконструкції території;
- рішенням Одеської міської ради 19.10.2016 № 1316-VІІ затверджено План зонування території (зонінгу) м. Одеси, відповідно до якого зазначена земельна ділянка знаходиться в зоні Ж-5п - в проектній зоні змішаної забудови, де можливо розміщення багатоповерхових житлових будинків, поверховістю вище ніж п'ять поверхів, супутніх об'єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об'єктів, окремих об'єктів загальноміського та районного значення.
З аналізу змісту поданого заявником клопотання від 07.07.2022 вбачається прохання: «надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: Гагарінське плато, 4, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083, загальною площею 1,5953 Га зі зміною її цільового призначення з експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території (згідно КВЦПЗ - В.03.15) на будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом (згідно КВЦІ3 - В.02.10).», що є невірним використанням термінології, адже фактично заявник просив змінити не категорію земель за цільовим призначенням у розумінні статті 19 Земельного кодексу України, а лише вид використання земельної ділянки в межах вже визначеної категорії, маючи у наявності необхідні дозволи на будівництво будинків.
Подання такого клопотання є реалізацією права орендаря на звернення до відповідного органу щодо можливості зміни виду використання земельної ділянки і жодним чином не може розцінюватися як підтвердження неналежного використання спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням, визначеним договором оренди.
При цьому, матеріали справи не містять будь-якої відповіді Одеської міської ради щодо задоволення або відмови на вказане клопотання ПП «Дофін.
Крім того, відповідне звернення мало місце вже після виникнення обставин, які є предметом розгляду у даній справі, і обумовлене необхідністю забезпечення можливості належного виконання зобов'язань Орендаря як замовника будівництва, в умовах зміни нормативно-правового регулювання.
Відтак, подане звернення має виключно декларативний характер і саме по собі не може вважатися доказом порушення істотних умов договору оренди щодо зміни цільового призначення договору.
Таким чином, помилковими є доводи скаржників про те, що вказане клопотання Орендаря підтверджує використання спірної земельної ділянки не за функціональним цільовим призначенням, визначеного договором оренди від 06.04.2017.
Тобто, у даному випадку колегією суддів не встановлено істотного порушення умов договору оренди, а саме порушення ст. 24 Закону України «Про оренду землі», згідно якої орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, а також п.5.1 договору оренди землі, відповідно до якого земельна ділянка надається в оренду для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.
Вказане, у свою чергу, свідчить про відсутність підстав для застосування ч.2 ст. 651 ЦК України та, відповідно, розірвання договору оренди.
Також, як підставу для розірвання договору на вимогу однієї сторони закон передбачає й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною.
У постанові від 07.05.2024 у даній справі №916/326/23 Верховний Суд зауважив, що суди залишили поза увагою та не спростували належним чином доводи Міськради та третьої особи-1 про встановлені рішенням Господарського суду Одеської області від 17.10.2022 у справі № 916/1431/22 обставини про те, що не приведення документів на право користування земельною ділянкою у відповідність з фактичним використанням земельної ділянки за видом цільового призначення В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, з дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018, призвело до неотримання власником землі - Одеською міськрадою орендної плати. Отже, територіальна громада м. Одеси позбавилася того, на що вона розраховувала при укладенні договору, що тягне за собою неможливість досягнення цілей договору та ефективного використання землі в інтересах громади.
З даного приводу, судова колегія вважає за необхідне зауважити на наступному.
Так, за нормою ч.4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Господарським судом Одеської області розглядалась справа №916/1431/22 за позовом Одеської міської ради до Приватного підприємства «ДОФІН» про стягнення 1 612 779,74 грн.
Предметом позовних вимог у вказаній справі було стягнення з підприємства на користь Одеської міської ради 1 612 779,74 грн. з яких: безпідставно збережені кошти - 1 388 220,71 грн., 3% річних - 47 743,79 грн., інфляційні витрати - 155 110,39 грн. та пеня - 21 704,85 грн., за період з 01.04.2019 р. по 31.03.2022 р.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 17.10.2022 у справі №916/1431/22 позовні вимоги Одеської міської ради задоволено у повному обсязі та стягнуто з Приватного підприємства «ДОФІН» на користь Одеської міської ради безпідставно збережені кошти у загальній сумі 1612 779,74 грн. На даний час вказане рішення суду набрало законної сили.
Господарським судом Одеської області також розглядалась №916/3685/23 за позовом Одеської міської ради до Приватного підприємства «ДОФІН» про стягнення 775 387,67 грн.
Суб'єктний склад та підстави позову у справі №916/1431/22 та у справі №916/3685/23 є тотожними, окрім визначення періоду стягнення заборгованості.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 20.11.2023 у справі №916/3685/23 позовні вимоги задоволено повністю. Стягнуто з Приватного підприємства «ДОФІН» 775 387,67 грн., з яких: безпідставно збережені кошти - 666 137,66 грн., 3% річних - 10 432,77 грн., інфляційні втрати - 39 658,24 грн., пеня - 59 159,00 грн.
На даний час вказане рішення суду набрало законної сили.
За обставин даних справ судами було встановлено наступні преюдиційні для даної справи обставини: «З дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 р. ПП «ДОФІН» фактично використовує земельну ділянку за видом цільового призначення В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури з відповідним коефіцієнтом, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) - 1,5. У зв'язку із зміною коду КВЦП відбулася зміна коефіцієнту Кф із 0,7 (для земель із кодом КВЦП 03.15) на 1,5 (для земель із кодом КВЦП 02.10). Таким чином, внаслідок зміни ПП «ДОФІН» на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 р. № IV 113182351444, зареєстрованого в ДАБІ України, коду КВЦП відбулася зміна розміру нормативної грошової оцінки у зв'язку з необхідністю застосування іншого коефіцієнту Кф. З урахуванням зазначеного нормативна грошова оцінка з урахуванням виду цільового призначення В.02.10 (фактичного, але не встановленого договором оренди землі від 06.04.2017 р.) та коефіцієнту Кф 1,5 фактично змінилась та розрахована наступним чином: 14 369 787, 63 грн.*1,5/0,7= 30 792 402, 1 грн. Таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, з Кф - 1,5 (В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово- розважальної та ринкової інфраструктури) складає 30 792 402, 1 грн.»
З урахуванням належного розміру нормативної грошової оцінки - 30 792 402,1 грн Міськрадою у справах №916/1431/22 та № 916/3685/23 було розраховано суму безпідставно збережених коштів за формулою визначення орендної плати, яку б відповідач мав сплачувати у випадку належного оформлення права користування земельною ділянкою відповідно до виду використання, за яким остання використовується.
Сукупний розмір безпідставно збережених відповідачем коштів за користування земельною ділянкою комунальної власності за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, за період з 01.04.2019 року по 31.03.2022 року склала 1 388 220,71 грн (справа №916/1431/22).
Сукупний розмір безпідставно збережених відповідачем коштів за користування земельною ділянкою комунальної власності за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато,4,за період з 01.04.2022р. по 31.05.2023р. склала 666 137,66 грн (справа №916/3685/23).
Проаналізувавши обставини справ №916/1431/22 та №916/3685/23 за позовами Одеської міської ради до ПП «ДОФІН» про стягнення безпідставно збережених коштів, судова колегія дійшла висновку, що у межах зазначених проваджень судами вже було враховано зміну виду використання спірної земельної ділянки, яка, внаслідок зміни коду КВЦПЗ з В.03.15 на В.02.10, спричинила зміну коефіцієнта з 0,7 на 1,5 та збільшила нормативно грошову оцінку спірної земельної ділянки з 14 369 787,63 грн до 30 792 402,10 грн.
Отже, обчислення нормативної грошової оцінки з урахування зміни виду використання та збільшення у зв'язку з цим розмір орендної плати вже були здійснені та стали підставою для визначення і стягнення відповідної суми грошових коштів.
Отже, потенційні майнові втрати міського бюджету внаслідок використання ділянки за фактичним видом стягнути за рішеннями судів.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивачем не надано не інших доказів наявності реальних збитків, упущеної вигоди внаслідок дій відповідача, у межах цієї справи. Не подано жодного розрахунку, який би свідчив про те, що позивач не отримав те, на що обґрунтовано розраховував при укладенні договору оренди, що свідчить про відсутність підстав для стягнення шкоди позивачу, завданої відповідачем, внаслідок істотного порушення стороною договору, що б слугувало підставою для його розірвання згідно ст.651 ЦК України, як зазначено в позові.
Щодо аргументів скаржників, що знесення адміністративної будівлі, для обслуговування якої надавалась в оренду спірна земельна ділянка, унеможливлює реалізацію умов договору оренди та є підставою для його розірвання, судова колегія зазначає, що факт знесення адміністративної будівлі, яка не була власністю позивача, як зазначалось вище, жодним чином не порушує права власника земельної ділянки (ОМР), оскільки основний інтерес орендодавця як сторони договору - отримання своєчасної та належної орендної плати.
Крім того, згідно з установленими у справі обставинами, на земельній ділянці зведено об'єкти нової житлової забудови за наявності дозвільної документації, у тому числі містобудівних умов та обмежень, що були надані структурним підрозділом Одеської міської ради - Управлінням архітектури та містобудування. Позивач як орган місцевого самоврядування був обізнаний з характером використання спірної ділянки, не заперечував проти такого використання та фактично погодив його через уповноважений підрозділ.
Отже, зміна характеру використання земельної ділянки, яка не порушила її цільового призначення та здійснювалася з дозволу компетентних органів, не може вважатися порушенням договору, що унеможливлює його реалізацію. Зобов'язання орендаря сплачувати орендну плату не порушено, а отже, підстави для розірвання договору у зв'язку зі знесенням будівлі відсутні.
Верховний Суд у своїй постанові у цій справі також зазначив, що відмовляючи в задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди від 06.04.2017, усупереч нормам процесуального закону суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки як акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 02.04.2021 №177-ДК8161/АП/09/01-21, складеному Головним Управлінням Держгеокадастру в Одеській області (т.2 а.с.120), так і акту перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017, складеному Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міськради (т.1 а.с.67).
З даного приводу судова колегія вважає за необхідне зазначити таке.
Як вбачається з матеріалів справи, ПП "Дофін" на підставі договорів купівлі-продажу від 22.12.2016 №3200 та №3201; актів приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності та договорів про повний розрахунок від 24.01.2017 набуло право власності на об'єкт нерухомості, що розташований за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4.
При цьому, згідно п.п.3.3., 4.3. договорів від 22.12.2016 відповідальність за збереження об'єкта купівлі-продажу з моменту підписання Договору купівлі-продажу несе «Покупець". Ризик випадкової загибелі або псування об'єкта купівлі-пролажу несе «Покупець" з моменту підписання цього Договору купівлі-пролажу.
Судом також враховується, що право Орендаря самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору передбачено в пункті 9.3.2 спірного договору оренди землі.
Суттю орендних правовідносин є користування об'єктом оренди за визначену плату і Одеська міська рада, укладаючи договір оренди землі саме на 49 років з ПП «Дофін», як власником розташованого на земельній ділянці об'єкта нерухомості, мала розраховувати саме на отримання відповідної орендної плати, тим більш, що інше використання земельної ділянки, що розташована в зоні саме житлової забудови, неможливо крім визначеного її цільового призначення та з урахуванням наявності на ній об'єктів нерухомості відповідача - ПП «Дофін».
Так, із аналізу положень договорів купівлі-продажу від 22.12.2016 вбачається покладення на ПП “ДОФІН» відповідальності за зберігання об'єкту нерухомості - офіційної резиденції ВК ОМР та прийняття на себе ризиків випадкової загибелі або псування об'єкта купівлі-продажу з моменту підписання договорів купівлі-продажу. У п. 5.4.2. договорів від 22.12.2016 відображені відповідні обмеження покупця у відношенні до об'єктів купівлі-продажу, зокрема, щодо проведення реконструкції, розширення, капітального ремонту об'єктів, зміни цільового призначення.
Як вбачається з матеріалів справи та зазначалося вище, Управлінням архітектури та містобудування ОМР 07.11.2017 за вих. № 01-06/189 були видані ПП “Дофін» містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки проектування будівництва жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, за рахунок знесення офіційної резиденції Виконавчого комітету Одеської міської ради, яка складається з основної будівлі літ. “А», бесідки літ. “Б», гаражу літ. “В», сторожки літ. “Г», навісу літ. “Д», сараю літ. “Е», які належать ПП “Дофін», на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді у ПП “Дофін» за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4. Дані містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об'єкта.
Наказом Управління архітектури та містобудування ОМР 01.02.2019 № 01-11/21 було затверджено додаток до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189. Вказаний додаток є невід'ємною частиною цих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.
?Так, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради є структурним підрозділом, що здійснює функції органу місцевого самоврядування в сфері містобудування та архітектури.
Відповідно до п. 1.5. Положення про управління архітектури та містобудування ОМР, Управління підзвітне і підконтрольне Одеській міській раді, підпорядковане її виконавчому комітету, міському голові, заступнику міського голови з питань містобудування, а при здійсненні делегованих повноважень органів виконавчої влади - також є підконтрольним відповідним органам виконавчої влади.
23.08.2018 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України (на теперішній час ліквідована) було видано ПП “Дофін», як замовнику, дозвіл на виконання будівельних робіт № IV 113182351444, згідно з яким генеральному підряднику - КП “Будова» дозволено здійснення будівництва - “Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4».
Саме на підставі зазначених дозвільних документів ПП “Дофін» здійснювались будівельні роботи.
Пунктами 9.1, 9.2, договору оренди від 06.04.2017 встановлено, що Орендодавець зобов'язаний, зокрема здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання.
З аналізу матеріалів справи вбачається, що ПП «Дофін» здійснювало нове будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозвільної документації, зокрема, містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, виданих Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради 07.11.2017 за вих. № 01-06/189.
Управління архітектури та містобудування, як структурний підрозділ виконавчих органів Одеської міської ради, є підзвітним та підконтрольним їй органом місцевого самоврядування. Воно реалізує виключно делеговані повноваження у сфері містобудування, в тому числі шляхом підготовки та видачі містобудівних умов і обмежень. Отже, Одеська міська рада, як власник землі та як суб'єкт контролю за використанням земельної ділянки (п. 9.2.2 договору оренди від 06.04.2017), була обізнана про наміри ПП «Дофін» щодо нового будівництва та про видану йому дозвільну містобудівну документацію. Факт погодження зазначених містобудівних умов з боку органу місцевого самоврядування свідчить про визнання цими органами правомірності такого будівництва.
Враховуючи вищенаведене, суд апеляційної інстанції вважає, що ПП “Дофін» отримав необхідні проектні та дозвільні документи відповідних органів, в тому числі згоду позивача - Одеської міської ради (в особі її виконавчого органу) на здійснення будівельних робіт на земельних ділянках.
Аналогічного висновку (про те, що видача виконавчим органом міської ради містобудівних умов та обмежень фактично і є дозволом міської ради на здійснення будівельних робіт) дійшов також Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 22.08.2018 у справі № 910/13854/17.
Тобто, перш ніж розпочати будівництво на спірній земельній ділянці, ПП “Дофін» отримав у встановленому законом порядку відповідну дозвільну на це документацію.
З моменту отримання ПП “Дофін» дозволу на виконання робіт по день звернення позивача до суду з даним позовом жодних заборон з приводу нового будівництва міською радою не висловлювалось, хоча за умовами договору оренди на неї покладено обов'язок здійснювати контроль за використанням земельних ділянок.
Водночас, як слідує з матеріалів справи, в подальшому Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області складено Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об'єктом - земельної ділянки від 02.04.2021 №177-ДК/161/АП/09/01-21; а Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності ОМР складено акт перевірки дотримання умов договору оренди землі від 26.04.2021.
На підставі вказаних актів перевірки було встановлено, що Орендар використовує земельну ділянку не у відповідності до вимог пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017 та повідомлено підприємство про необхідність усунення порушень, а саме приведення документів на право користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, у відповідність до норм чинного законодавства України.
Тобто, відповідні уповноважені органи, органи державної влади до повноважень яких відносились функції контролю за належним утриманням об'єкту нерухомості (офіційна резиденція), орендованої земельної ділянки в період часу з 2016 року по 2021 рік не вчиняли жодних дій щодо перевірки утримання нерухомості, користування земельною ділянкою, що призвело до належного оформлення відповідачем дозвільних документів на будівництво багатоповерхових житлових будинків та фактично до їх побудови, а в подальшому вказані органи складають акти перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об'єктом та вимагають усунути порушення.
Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 20.10.2011 у справі «Рисовський проти України» підкреслив особливу важливість принципу «належного урядування», який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб.
Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (п.70, 71 рішення).
Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (рішення у справі «Москаль проти Польщі», п. 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, іntеraliа, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересамю
З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatismutandis, рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», заява № 36548/97, п. 58, ЕСНR 2002-VІІІ).
Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків (рішення у справі «Лелас проти Хорватії», п. 74).
Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (див., серед інших джерел, mutatismutandis, зазначене вище рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», п. 58, а також рішення у справі «Ґаші проти Хорватії», заява № 32457/05, п. 40, від 13 грудня 2007 року, та у справі «Трґо проти Хорватії», заява № 35298/04, п. 67, від 11 червня 2009 року).
Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності врахування принципу добросовісності (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України) - стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (постанови Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 11.08.2021 у справі № 909/436/20, від 28.09.2021 у справі № 918/1045/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20).
Доктрина «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки), в основі якої лежить принцип добросовісності, базується ще на римській максимі - «non concedit contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (постанови Верховного Суду від 28.04.2021 у справі № 910/9351/20, від 09.06.2021 у справі № 911/3039/19, від 08.09.2021 у справі № 910/10444/20).
Враховуючи викладе, місцевий господарський суд обґрунтовано зазначив, що ПП “Дофін», отримуючи від Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради містобудівні умови та обмежень для проектування будівництва, а в подальшому дозвіл на виконання будівельних робіт, мав «законні очікування» на відповідну добросовісну поведінку органів влади з цього приводу та «розумно покладався» на неї.
Таким чином, у даному випадку вбачається недобросовісна та суперечлива поведінка Одеської міської ради, яка полягає у тому, що вона (в особі її спеціально уповноваженого на те органу, який підзвітний і підконтрольний їй) спочатку затверджує містобудівні умови та обмеження для проектування будівництва, а згодом, після отримання ПП “Дофін» дозволу на виконання будівельних робіт та, в подальшому звертається до суду за розірванням договору оренди з цих підстав (нецільового використання землі).
Оскільки право на здійснення будівництва набуте відповідачем в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур, то відповідальність (у тому числі у вигляді розірвання договорів оренди та, як наслідок, зобов'язання повернути земельну ділянку міській раді, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель) за вказані процедури не може покладатися на відповідача, який розраховував на їх належність та легітимність.
Крім того, судовою колегією також враховується, що позивачем не надано до матеріалів цієї справи жодних належних та допустимих доказів того, що будівництво здійснюється відповідачем з порушенням державних будівельних стандартів, норм і правил.
З урахуванням вищевикладеного, судова колегія дійшла висновку, що складені Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області та акти перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 02.04.2021 та Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності ОМР від 26.04.2021 не можуть бути розцінені як достатні докази на підтвердження істотного порушення умов договору оренди, яке є обов'язковою підставою для його розірвання відповідно до положень статей 651, 652 Цивільного кодексу України, оскільки поведінка позивача, який сам через свої виконавчі органи ініціював процес погодження забудови, а згодом констатує її невідповідність, є суперечливою, внутрішньо неузгодженою та недобросовісною.
Крім того, як було слушно зауважено судом першої інстанції, вказані акти перевірки не є ефективними доказами на підтвердження порушень, що могли б стати підставою для розірвання договору, з огляду на фактичний стан забудови спірної земельної ділянки.
Судова колегія зазначає, що наявним в матеріалах справи листом від 30.09.2024 Споживче підприємство “БУДОВА-МОРЕ» повідомило на запит ПП "Дофін" про те, що згідно договору про спільну діяльність №1/ГП-4 від 10.05.2018, укладеного між Приватним підприємством “Дофін» та Споживчим товариством “Будова-Море» внеском в спільну діяльність СП “Будова-Море» щодо будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 є грошові кошти в розмірі необхідному для будівництва об?єкту, а також професійні знання, навички і вміння, ділова репутація і ділові зв?язки (п.п. 2.3.1. Договору про спільну діяльність). Частка участі СТ “Будова-Море» в спільній діяльності складає 97,865 % (п.п. 2.3.4. Договору про спільну діяльність). Будівництво Нового будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 здійснюється за рахунок внесення пайових внесків членів кооперативу.
Станом на 30.09.2024 за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 із загальної кількості квартир 1013 штук продано 863 квартири площею 48 745, 60 кв.м., із нежитлових приміщень в кількості 57 штук загальною площею 3 460, 5 кв.м., продано 48 штук площею 2 908, 8 кв.м., із комор 410 штук загальною площею 3 788, 48 кв.м., продано 80 штук площею 464, 3 кв.м.
З врахуванням зазначеного вбачається, що продані квартири у вказаному об'єкті будівництва у відсотковому співвідношенні становить 85 %, нежитлові приміщення 84%, комори 20 %.
Згідно листа СП “БУДОВА-МОРЕ» від 04.10.2024 за №390-цо/и станом на 04.10.2024 року ступінь готовності Об'єкта будівництва: Нового будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 складає 63%.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові по справі № 916/2791/13 зазначила, що, застосовуючи до спірних правовідносин статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, суд на підставі зібраних доказів має проаналізувати: 1) чи здійснює власник земельної ділянки, який звернувся до суду, втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача, як її орендаря, на мирне володіння майном останнього; 2) чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки через здійснення відповідачем самочинного будівництва на орендованій ним земельній ділянці легітимну мету; 3) чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті.
Зі змісту прохальної частини позовної заяви вбачається, що позивач просить зобов'язати Приватне підприємство “Дофін» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель.
Станом на 30.09.2024 за адресою: АДРЕСА_1 із загальної кількості квартир 1013 штук продано 863 квартири, що у відсотковому співвідношенні становить 85%, нежитлові приміщення 84%, комори 20 %; ступінь готовності Об'єкта будівництва складає 63%.
Вимога повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель, на переконання судової колегії прямо зачіпає права та інтереси осіб, які вже набули права власності на квартири в цих будівлях, та які не є учасниками цього судового процесу.
Особливої уваги заслуговує те, що виконання цієї вимоги в умовах воєнного стану, спричиненого збройною агресією російської федерації проти України, створює реальну загрозу позбавлення житла значної кількості осіб - членів саме цієї територіальної громади, які вже стали власниками квартир у цих будівлях, створюючи ситуацію, за якої власники квартир фактично позбавляються можливості реалізувати своє право на житло та забезпечити елементарні умови для проживання.
Такі наслідки несумісні з принципами верховенства права, справедливості та пропорційності, передбаченими статтею 3 Конституції України, статтею 1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Враховуючи вищевикладене та оцінивши обставини цієї справи та докази у сукупності, колегія суддів зазначає, що у даному випадку позивачем не наведено передбачених законом підстав для розірвання договору оренди землі у зв'язку з порушенням орендарем істотних умов у розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, отже відсутні підстави для їх розірвання та, як наслідок, зобов'язання повернути Одеській міській раді земельну ділянку.
Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі №488/2807/17 (провадження № 14-91цс20) зазначено: « 102. Інакше кажучи, не можна розглядати як єдиний позов вимогу витребувати спірну земельну ділянку у кінцевої набувачки «шляхом знесення об'єкта нерухомості», оскільки у такій вимозі поєднані одночасно два способи захисту (віндикаційний і негаторний позови), спрямовані на усунення різних за змістом порушень права власності. Відновлення володіння спірною земельною ділянкою здійснюється не шляхом знесення спорудженого на ній об'єкта нерухомості, а шляхом внесення запису (відомостей) про право власності держави на спірну земельну ділянку до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тоді як усунення володіючому власникові перешкод у користуванні та розпорядженні цією ділянкою може відбуватися, зокрема, шляхом знесення спорудженого на ній об'єкта нерухомості.
Суд зауважує, що поєднання одночасно віндикаційного і негаторного позову є неприпустимим (див. постанову від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (провадження № 14-91 цс20, пункти 101, 102)).
Разом з цим, колегія суддів звертає увагу на висновок Верховного Суду у постанові від 07.05.2024 у цій справі, відповідно до якого при вирішенні спору в цій справі суди достовірно встановили та скаржники не спростували протилежних фактичних обставин - упродовж тривалого часу (більше 4 років) власником землі (Міськрадою) не висловлено будь-яких заперечень проти здійснення відповідачем-1 нового будівництва на спірній земельній ділянці, а Орендар після її передачі в оренду своєчасно отримав усю необхідну дозвільну документацію на таке будівництво (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, дозвіл на виконання будівельних робіт), що виключає існування передбачених статтею 376 ЦК України ознак для визначення споруджених на спірній земельній ділянці чотирьох багатоквартирних житлових будників як об'єктів самочинного будівництва.
Отже, з огляду на встановлення Верховним Судом у постанові від 07.05.2024 у даній справі відсутності самовільного будівництва ПП “ДОФІН» багатоповерхових житлових будинків в порядку ст. 376 ЦК України - є безпідставними заявлені позивачем позовні вимоги стосовно зобов'язання ПП “ДОФІН» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 5110137500:51:005:0083, площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель, про що було вірно зазначено судом першої інстанції.
Щодо вимог про визнання протиправним та скасування наказу Управління архітектури та містобудування Одеської міськради від 07.11.2017 № 01-06/189 та надання Приватному підприємству “Дофін» містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 на спірний об'єкт, судова колегія зазначає таке.
Так, суд зазначає, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, надані Приватному підприємству «Дофін», були видані з дотриманням вимог чинного законодавства, у межах повноважень органу містобудування та архітектури. Надання зазначеної дозвільної документації здійснювалося на підставі поданих заявником вихідних даних та документації, що відповідала діючому на той час Генеральному плану м. Одеси, Плану зонування території (зонінгу) та не суперечили цільовому призначенню земельної ділянки, визначеному матеріалах землевпорядної документації та договорі оренди земельної ділянки, укладеному з Одеською міською радою.
Позивачем не доведено, що при виданні містобудівних умов та обмежень було порушено імперативні норми чинного законодавства, перевищено компетенцію органу, або що наявна документація суперечила генеральному плану чи зонінгу.
Ураховуючи викладене, судова колегія доходить висновку, що жодних правових підстав визнання протиправним та скасування наказу Управління архітектури та містобудування Одеської міськради від 07.11.2017 № 01-06/189 та надання Приватному підприємству “Дофін» містобудівних умов та не встановлено.
Відтак обґрунтованими є висновки суду про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").
Тому інші доводи скаржників, що викладені в апеляційних скаргах, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.
Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням того, що наведені в апеляційних скаргах порушення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 у справі №916/326/23.
За таких обставин, апеляційні скарги Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 у справі №916/326/23 задоволенню не підлягають, а оскаржуване рішення суду першої інстанції у даній справі залишається без змін.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржників.
Керуючись статтями 129, 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційні скарги Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 у справі №916/326/23 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2024 у справі №916/326/23- залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі статтями 286-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 06.05.2025.
Головуючий суддя А.І. Ярош
Судді: Г.І. Діброва
Н.М. Принцевська