Справа № 522/4551/24
Провадження № 2/522/103/25
24 квітня 2025 року м. Одеса
Приморський районний суд м. Одеси у складі:
головуючого судді - Домусчі Л.В.,
за участю секретаря судового засідання - Навроцької Є.І.,
розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки,
До Приморського районного суду м. Одеси 26.03.2024 року надійшов позов Одеської міської ради до ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що ОСОБА_1 належить господарська будівля гараж 2А» по АДРЕСА_1 загальною площею 26,7кв.м. 12.06.2023 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради проведено комісійне обстеження земельної ділянки, яка належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради. Одеська міська рада вважає, що відбулось незаконне будівництво об'єкта нерухомого майна - господарської будівлі гаражу за адресою: АДРЕСА_1 , що призвело до самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, а також здійснено незаконну державну реєстрацію права власності на вказаний об'єкт. Наявність самочинно збудованого об'єкта та державної реєстрації речових прав на нього порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси як власника земельної ділянки, на якій він розташований, оскільки перешкоджає здійсненню повноважень щодо володіння, користування та розпорядження відповідною земельною ділянкою та створює умови для її незаконного використання відповідачем.
Матеріали позову суддя отримала 27.03.2024 року.
До суду 16.04.2024 року надійшла відповідь з відділу адресно-довідкової роботи ГУ ДМС України в Одеській області щодо місця реєстрації відповідача, з якої вбачається, що ОСОБА_1 зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 .
З 15.04.2024 року по 19.04.2024 року суддя Домусчі Л.В. перебувала у відрядженні.
Зазначену відповідь суддя отримала 22.04.2024 року.
Ухвалою суду від 24.04.2024 року провадження у справі було відкрито та призначено до розгляду в підготовчому засіданні на 03.06.2024 року.
Також зазначеною ухвалою суду витребувано з Управління державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином засвідчену копію реєстраційної справи, що зберігається в електронній формі на об'єкт нерухомого майна: господарську будівлю гаражу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2323042051101).
Крім того вказаною ухвалою суду забезпечено позов шляхом накладення арешту на господарську будівлю гаражу «А» по АДРЕСА_1 загальною площею 26,7 кв.м за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2323042051101) - до розгляду справи по суті.
До суду 13.05.2024 року на виконання ухвали суду від 24.04.2024 року від Управління державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради надійшли належним чином завірені копії документів реєстраційної справи № 2323042-51101 на об'єкт нерухомого майна, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
У підготовчому засідання 03.06.2024 року була присутня представник Одеської міської ради - Соболь Я.О.
Відповідач ОСОБА_1 у підготовче засідання не з'явився, про час, дату та місце судового розгляду повідомлявся належним чином.
Протокольною ухвалою суду розгляд справи відкладено на 08.07.2024 року у зв'язку з відсутністю повідомлення відповідача.
У підготовче засідання 08.07.2024 року представник ОМР не з'явилася, через канцелярію суду надала заяву, в якій просила закрити підготовче засідання по справі та призначити її до розгляду по суті, справу просила розглядати за відсутністю сторони позивача.
ОСОБА_1 у підготовче засідання не з'явився, представник відповідача - адвокат Бойко Н.І. на електронну адресу суду надала клопотання, в якому просила відкласти розгляд справи та надати матеріали справи для ознайомлення.
Ухвалою суду від 08.07.2024 року клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Бойко Н.І. від 08.07.2024 року про відкладення розгляду справи повернуто без розгляду та по справі підготовче засідання закрито та справу призначено до розгляду по суті на 10.09.2024 року.
У судове засідання 10.09.2024 року з'явилася представник Одеської міської ради - Соболь Я.О. зазначила, що перший розгляд справи за відсутності відповідача та його представника неможливий.
Відповідач про причини неявки суд не повідомив.
Протокольною ухвалою суд відклав розгляд справи на 30.10.2024 року у зв'язку з першою неявкою відповідача.
До суду 24.10.2024 року від представника ОСОБА_1 - адвоката Воронюк М.О. надійшли письмові пояснення з приводу задоволення позовних вимог та клопотання про поновлення строку на приєднання доказів.
В обґрунтування яких зазначено, що вимоги позивача не являють собою ефективний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові, а також заявлені з пропуском строку позовної давності. Крім того зазначено, що нежитлове приміщення - гараж, було введено в експлуатацію до 1917 року, воно також не перебуває на балансі КП «ЖКС «Порто-Франківський». (а.с. 131-140)
До суду 24.10.2024 року від представника ОСОБА_1 - адвоката Воронюк М.О. надійшло клопотання про повернення на стадію підготовчого провадження.
У зв'язку з перебуванням судді Домусчі Л.В. у відпустці розгляд справи, призначений на 30.10.2024 року, відкладено на 16.12.2024 року.
До суду 16.12.2024 року від представника Одеської міської ради - Соболь Я.О. надійшло клопотання, згідно якого просили відмовити у задоволенні клопотання представника відповідача про поновлення строку на подання та приєднання доказів, про повернення до стадії підготовчого провадження.
У зв'язку з замінуванням суду розгляд справи, призначений на 16.12.2024 року, відкладено на 04.03.2025 року.
У судове засідання 04.03.2025 року з'явився представник Одеської міської ради - Славинський А.Ю. питання щодо розгляду справи за відсутності сторони відповідача залишив на розсуд суду.
Відповідач та його представники про причини неявки суд не повідомили.
Протокольною ухвалою суд згідно ч. 2 ст. 223 ЦПК України відклав розгляд справи на 24.04.2025 року.
У судове засідання 24.04.2025 року з'явилися представник Одеської міської ради - Соболь Я.О. та представник ОСОБА_1 - адвокат Бойко Н.І.
Представник Одеської міської ради - Соболь Я.О. позов просила задовольнити у повному обсязі, оскільки було виявлено факт розміщення гаражу на прибудинковій території, а земельна ділянка належить територіальній громаді, що є самовільним зайняттям земельної ділянки та самовільним будування. Відсутні докази, що гараж побудований до 1917 року, що це стара будівля, і ці докази не є доказами, що встановлюють речове право. «Укрпошта» не має повноважень видавати такі довідки. В КП «БТІ» ОМР не заводилась така реєстраційна справа. Таке будівництво є самочинним, а тому просить скасувати державну реєстрацію, яка перешкоджає належно користуватись земельною ділянкою, та звільнити земельну ділянку від такого об'єкту. Крім того в довідці вказано, що забудовником є сам ОСОБА_1 .
Представник ОСОБА_1 - адвокат Бойко Н.І. пояснила, що відповідач зареєстрував право власності на прибудинкову будівлю до свого будинку - це є старою будівлею, а тому позов не визнала. Вимога про знесення не визнає, оскільки ця прибудинкова будівля є невід'ємною частиною будинку. Цей гараж прибудований до цього старого комплексу. Він не будувався відповідачем. Є відповіді з КП «ЖКС», що це нежитлове приміщення введено в експлуатацію до 1917 року. Отже неможливо зобов'язати відповідача знести приміщення, яке було побудоване до 1917 року. Тобто категорично не згода з вимогою про зобов'язання відповідача знести нежитлове приміщення. Сім'я відповідача давно користується цим приміщенням, мабуть це є комунальною власністю. Доказів щодо належності даного нежитлового приміщення до культурної спадщини місцевого значення сторона відповідача не має.
Представник Одеської міської ради - Соболь Я.О. зауважила, що КП «ЖКС» не може встановлювати рік побудови нежитлового приміщення, оскільки в них не має таких повноважень. ОМР не стверджує, що це є старим об'єктом.
Представник ОСОБА_1 - адвокат Бойко Н.І. вважає, що в даній справі має бути призначена експертиза, оскільки не має доказів, що ця будівля побудована після 1917 року.
Суд роз'яснив учасникам справи право на заявлення відповідного клопотання, проте будь-яких клопотань з приводу призначення судової експертизи учасники справи не заявили.
Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін та їх представників, приходить до наступного висновку.
Згідно матеріалів справи судом встановлено, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 267471010 від 27.02.2024 року 27.03.2021 року державним реєстратором Турецьким Олександром Сергійовичем за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на господарську будівлю гаражу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » загальною площею 26,7 кв.м., розташовану по АДРЕСА_1 з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна: 2323042051101. Підставою виникнення права власності є технічний паспорт від 17.03.2021 року, серія та номер: б/н, виданий ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», довідка від 17.03.2021 року, серія та номер: б/н, видана ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», та довідка від 15.08.2019 року, серія та номер: 07/65001-1146-1, видана ОД АТ «Укрпошта».
Таким чином предметом спору є правомірність набуття відповідачем права власності на господарську будівлю гаражу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 26,7кв.м. (а.с. 34-35).
12.06.2023 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради проведено комісійне обстеження об'єкта містобудування щодо дотримання законодавства спільно із представниками Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, Департаменту з благоустрою міста Одеської міської ради та Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , та виявлено факт розміщення одноповерхової господарської будівлі гаражу на внутрішньодворовій території загального користування за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с. 49-52)
Згідно з інформації, наданою в листі Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 15.06.2023 року № 01-18/973, рішення щодо оформлення правовстановлюючих документів на користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , Одеською міської радою не приймалось. Спеціалістами управління державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради 05.06.2023 року було здійснено виїзд за вказаною адресою та встановлено, що на земельній ділянці орієнтовною площею 27 кв.м розташовано будівлю гаражу. Доступ до вказаної будівлі обмежено внаслідок установки паркану. (а.с. 53-57).
Відповідно до листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 07.06.2023 року № 01-11/1029 дані щодо видачі містобудівних умов та обмежень на проектування об'єкту будівництва/реконструкції, за адресою: АДРЕСА_1 не значаться. (а.с. 58-59).
Щодо права забудови гаражу на земельній ділянці.
У ч. 1 ст. 143 Конституції України передбачено, що територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.
Згідно зі ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить, право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Відповідно до ч. 8 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування» право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.
Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства тощо.
Відповідно до ст. 80 ЗК України суб'єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності. Статтею 83 ЗК України передбачено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності.
Частиною 1 ст. 83 ЗК України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю.
Згідно з ч. 2 цієї ж статті у комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.
Статтею 116 ЗК України визначені підстави набуття права на землю із земель державної та комунальної власності.
Згідно ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Виходячи з положень наведених норм законодавства, громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, прийнятих в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Отже, виключні правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами комунальної власності належать органу місцевого самоврядування. Таким органом у спірних правовідносинах є Одеська міська рада, яка, маючи повноваження щодо здійснення права власності від імені територіальної громади м. Одеси, повинна діяти виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.
Верховний Суд у постанові від 20.02.2020 року по справі № 1940/1655/18 сформулював правовий висновок, зазначивши: «Відповідно до статті 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Судом встановлено, що будь-яких документів щодо прав на земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , на якій побудовано господарську будівлю гаражу «А» загальною площею 26,7 кв.м., у відповідача відсутні.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Відповідно до ч. 1 ст. 371 ЦК України суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держави, територіальні громади.
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони: 1) збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Частиною четвертою ст. 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Власник земельної ділянки, відповідно до ч. 1 ст. 319 ЦК України володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Таким чином, Одеська міська рада у вказаному спорі виступає не як суб'єкт владних повноважень, а як рівноправний учасник цивільних правовідносин та власник земельної ділянки і звернулась до суду в порядку ч. 4 ст. 376 ЦК України.
Судом встановлено що такої згоди Одеська міська рада не давала відповідачу.
З аналізу зазначеної норми вбачається, що будь-які дії, направлені на фактичне використання земельної ділянки без оформлення права власності на земельну ділянку або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є самовільним заняттям земельної ділянки».
Ураховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина друга статті 152 ЗК України).
ВП ВС у своїх постановах зазначила, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки. «Фактично йдеться про захист власником земельної ділянки права на неї».
Об'єкт нерухомості побудований без отримання права на виконання будівельних робіт та документа, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, із захопленням земельної ділянки, яка належить територіальній громаді м. Одеси.
Щодо скасування рішення державного реєстратора, на підставі якого було зареєстровано право власності на господарську будівлю - гараж «А». загальною площею 26,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .
Державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецьким О.С. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 57328711 від 27.03.2021року, було проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на господарську будівлю гараж « ІНФОРМАЦІЯ_1 », загальною площею 26,7кв.м. на підставі: технічного паспорту від 17.03.2021 року, серія та номер: б/н, виданий ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», довідки від 17.03.2021 року, серія та номер: б/н, видана ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», та довідки від 15.08.2019 року, серія та номер: 07/65001-1146-1, видана ОД АТ «Укрпошта».
Право на забудову виникає у особи, яка набула права на земельну ділянку на законних підставах, після здійснення нею дій, передбачених статтями 26-32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно з п. 1 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, (далі - Порядок) цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти нерухомості та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Пунктом 7 Порядку передбачено, що для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.
Відповідно до п. 40 Порядку державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
З матеріалів справи вбачається, що підставою для державної реєстрації права власності на господарську будівлю гараж « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 , послугували технічний паспорт від 17.03.2021 року, серія та номер: б/н, виданий ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», довідка від 17.03.2021 року, серія та номер: б/н, видана ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», та довідка від 15.08.2019 року, серія та номер: 07/65001-1146-1, видана ОД АТ «Укрпошта».
Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Згідно з ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Згідно із ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме.
Разом з тим, як передбачено ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Загальні підстави та порядок набуття права власності на нове майно, створене з додержанням вимог закону, передбачено ст. 331 ЦК України.
Зокрема, установлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об'єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
Відповідно до ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно зі ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заявлене право не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.
Відповідно до ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
2) розроблення проектної документації передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;
3) затвердження проектної документації;
4) виконання підготовчих та будівельних робіт;
5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
Крім того, статтею 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачені особливості державної реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна, що були закінчені будівництвом до 05.08.1992 року.
Так, для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 05.08.1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об'єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються:
1) виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою:
2) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.
Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об'єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об'єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.
Суд звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.
Відповідач посилається на те, що це не він здійснив будівництво гаражу та посилається на довідку КП «ЖКС «Порто-Франківський» від 01.07.20224 року № 941/11, з якої вбачається, що за наявною у комунальному підприємстві інформацією нежитлове приміщення, яке зазначено в адвокатському запиті представника відповідача, введено в експлуатацію до 1917 року. Додатково повідомили, що зазначене нежитлове приміщення не перебуває на балансі КП «ЖКС «Порто-Франківський». (а.с. 138)
Будь-яких належних доказів існування спірного об'єкту з 1917 року не надано, крім того у своїй заяві на державну реєстрацію права власності відповідач зазначив саме себе забудовником.
Судом також встановлено, що довідка АТ «Укрпошта» від 15.08.2019 року, серія та номер: 07/65001-1146-1 про резервування у реєстрі поштового обслуговування поштової адреси об'єкту як самостійної поштової одиниці ОСОБА_1 не видавалась, що підтверджується листом АТ «Укрпошта» від 26.01.2023 року № 001002016-107-23, як додаток до листа Приморської окружної прокуратури міста Одеси від 17.05.2023 року № 52-4932ВИХ-23. (а.с. 73)
Суд погоджується з доводами позивача, що на час такої державної реєстрації ОД АТ «Укрпошта» не мала повноважень на надання такої довідки щодо адреси реєстрації об'єкта, що також підтверджується листом АТ «Укрпошта» від 26.01.2023 року № 001002016-107-23.
Так, відповідно до п. 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, яка набрала чинності 01.01.2016 року (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна, в тому числі подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта: 2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
Відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 року № 127 (у редакції чинній на момент виготовлення технічного паспорту - 17.03.2021 року), технічний паспорт - документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план об'єкта, ім'я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об'єкт нерухомого майна, відомості щодо суб'єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику.
Суд погоджується із твердженням Одеської міської ради стосовно того, що технічний паспорт не є правовстановлюючими документами, що посвідчується право власності на земельну ділянку та не може бути єдиною підставою для реєстрації права власності на самочинно збудований об'єкт на земельній ділянці комунальної власності.
Відповідно до п. 77 Порядку державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння такому об'єкту адреси (крім випадку проведення реконструкції об'єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об'єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
У разі коли закінчений будівництвом об'єкт у результаті нового будівництва є складовою частиною будинку, будівлі, споруди (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення), яка після прийняття об'єкта в експлуатацію є самостійним об'єктом нерухомого майна, відомості про прийняття в експлуатації та про присвоєння адреси отримуються щодо будинку, будівлі або споруди, складовою частиною яких є такий об'єкт, а щодо відповідної складової частини будинку, будівлі, споруди - відомості про присвоєння адреси такій частині.
Відповідно до Порядку присвоєння адрес об'єктам будівництва, об'єктам нерухомого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 07.07.2021 року № 690 органи, уповноважені на присвоєння, зміну, коригування, анулювання адрес об'єктів будівництва, об'єктів нерухомого майна, визначаються відповідно до частини п'ятої статті 26-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Порядок ведення Адресного реєстру міста Одеси, а також внесення та одержання інформації з нього здійснюється згідно з Положенням про Адресний реєстр міста Одеси, затвердженого рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 28.07.2009 року № 809 (далі - Положення).
Пунктом 1.3 Положення передбачено, що адміністратором Адресного реєстру є Комунальне підприємство «Право», що має повний доступ до електронної бази даних і відповідає за її технічне та технологічне створення та ведення, матеріально-технічне та технологічне забезпечення, за збереження і захист даних, що містяться в Адресному реєстрі, видає довідки з Адресного реєстру.
При цьому ОСОБА_1 для проведення державної реєстрації не надано довідку від КП «Право» щодо резервування адреси об'єкту нерухомого майна та відповідного розпорядження районної адміністрації Одеської міської ради про присвоєння вищевказаної адреси.
Комунальним підприємством «Бюро інвентаризації» Одеської міської ради від 11.07.2023 року № 2277/03.01-07 повідомлено, що за архівними даними станом на 31.12.2012 року в КП «БТІ» ОМР відсутня інформація про реєстрацію права власності на господарську будівлю гаражу загальною площею 26,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .Станом на 10.07.2023 року інвентаризаційна та реєстраційна справи на об'єкт нерухомого майна, розташованого за вказаною адресою не зареєстровані. (а.с. 60)
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 зроблено висновок про те, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, у силу наведених положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
Суд встановив відсутність доказів надання земельної ділянки відповідачу для будівництва спірного гаражу, відсутність формування земельної ділянки та присвоєння їй указаної відповідачем поштової адреси, а також доказів реєстрації декларації та готовність спірного об'єкта - нежитлової будівлі, у зв'язку з чим доходить до висновку про відсутність підстав для набуття фізичною особою права власності на нерухоме майно та незаконність здійснення оспорюваної державної реєстрації права власності за відповідачем, що має наслідком її скасування.
Отже, відповідна державна реєстрація проведена в порушення Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, а відтак рішення державного реєстратора підлягає скасуванню.
Відповідно до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом і частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Верховний Суд у постанові від 07.12.2021 у справі № 910/1671/20 зазначив, що саме лише наявність у Державному реєстрі прав на нерухоме майно запису про право особи на майно не презюмує правомірність набуття такого права, а тому п. 1 ч. 1 ст. 2 та ч. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в контексті того, що відомості Державного реєстру прав на нерухоме майно вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом) не свідчать про необхідність ігнорування судом дослідження обставин правомірності набуття відповідного речового права особи на майно у спорі, який спрямований на захист такого права.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 26.02.2024 року у справі № 287/623/16-ц, суд приходить до висновку, що наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов'язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 22.02.2023 року у справі № 185/3886/19, від 03.09.2020 року у справі № 914/1201/19, від 23.06.2020 року у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30.06.2020 року у справі № 922/3130/19, від 14.07.2020 року у справі № 910/8387/19, від 20.08.2020 року у справі № 916/2464/19, від 03.02.2021 року у справі № 278/3367/19-ц, від 06.10.2021 року у справі № 754/8547/19.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 18.07.2023 року у справі № 522/17034/20 суд також дійшов переконання, що обраний прокурором спосіб захисту, а саме скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є правомірним, оскільки відповідає статтям 16, 215, 216, 346, 376 ЦК України, статтям 152, 212 3К України та ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Велика Палата Верховного Суду висновує, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Наявність вищезазначеної реєстрації речових прав на даний самочинно збудований об'єкт порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси як власника земельної ділянки, на якій розташована ця господарська будівля гаражу, та яка не відводилась у встановленому порядку для розміщення такого об'єкта, оскільки перешкоджає здійсненню повноважень щодо володіння. користування та розпорядження відповідною земельною ділянкою та створює умови для її незаконного використання ОСОБА_1 .
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Велика Палата Верховного Суду вчергове нагадує, що, як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив'язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п'ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Отже, знесення самочинно побудованого спірного об'єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.
Таким чином суд вважає обґрунтованими посилання позивача на порушення прав територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради з огляду на те, що самочинне будівництво відбулось за рахунок земельної ділянки комунальної власності, яка не надавалась ОСОБА_1 у власність або користування.
Отже із вищезазначених фактів та обставин вбачається, що рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецького О.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 57328711 від 27.03.2021 року підлягає скасуванню у судовому порядку як таке, що порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій знаходиться цей об'єкт, та як таке, що прийняте із порушенням законодавства про державну реєстрацію права власності за відсутності документа, що підтверджує виникнення права власності земельну ділянку.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позивачем при поданні позову сплачений судовий збір в сумі 7 570 грн., який підлягає стягненню на користь позивача з відповідача.
Керуючись ст.ст. 11, 15, 16, 319-321, 328, 376, 386, 391 ЦК України, ст.ст. 12, 60, 80, 83, 116, 122, 152, 212 ЗК України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 2, 4, 10-13, 43, 49, 51, 64, 76-81, 89, 95, 133, 141, 247, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд,
Позовну заяву Одеської міської ради до ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки задовольнити.
Скасувати рішення державного реєстратора Турецького Олександра Сергійовича про реєстрацію права та їх обтяжень від 27.03.2021 року № 57328711 на спірний об'єкт - господарську будівлю гараж «А» загальною площею 26,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2323042051101).
Зобов'язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ) звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення самовільно збудованої господарської будівлі гаражу «А» загальною площею 26,7 кв.м.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ) на користь Одеської міської ради (на рахунок Юридичного департаменту Одеської міської ради: ідентифікаційний код 26302537, р/р UA808201720344250211000034995 в ДКСУ м. Київ, МФО 820172) судовий збір у розмірі 7 570 (сім тисяч п'ятсот сімдесят) гривень 00 копійок.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч. 1 ст. 354 ЦПК України.
Повний текст рішення суду складено 05.05.2025 року.
Суддя Л.В. Домусчі