29607, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1, e-mail: inbox@km.arbitr.gov.ua, тел.(0382)71-81-84
"05" травня 2025 р. Справа № 924/1112/24
м. Хмельницький
Господарський суд Хмельницької області у складі судді Танасюк О.Є., секретаря судового засідання Андрєєва В.І., розглянувши матеріали справи
за позовом Славутської міської ради, м. Славута, Шепетівський район, Хмельницька область
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Амбрелла", м. Київ
про стягнення 300673,84 грн.
Без повідомлення (виклику) сторін
Процесуальні дії по справі.
18.12.2024 до Господарського суду Хмельницької області надійшла позовна заява Славутської міської ради (далі - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Амбрелла" про стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати у сумі 300673,84 грн.
Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 23.12.2024 (суддя Гладюк Ю.В.) позовну заяву Славутської міської ради до ТОВ "ФК "Амбрелла" про стягнення безпідставно збережених коштів передано за територіальною підсудністю до Господарського суду міста Києва.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.01.2025 прийнято позовну заяву Славутської міської ради до розгляду та відкрито провадження у справі №924/1112/24, постановлено розгляд справи здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін (без проведення судового засідання).
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 справу №924/1112/24 за позовом Славутської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ФК "Амбрелла" про стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою, яка знаходиться у Хмельницька області, у сумі 300673,84 грн., передано відповідно до ст. ст. 30, 31 ГПК України за встановленою виключною підсудністю на розгляд Господарського суду Хмельницької області.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.03.2025 року, вказану позовну заяву передано для розгляду судді Танасюк О.Є.
Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 05.03.2025 справу №924/1112/24 прийнято до свого провадження, постановлено розгляд справи здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін (без проведення судового засідання).
Позиція позивача.
Позивач в обґрунтування позовних вимог посилається на те, що відповідач, який є власником об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі площею 478,8 кв. м, по вул. Приміській, буд. 4а у м. Славута Хмельницької області, яке знаходиться на земельній ділянці площею 0,1495 га, з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, з моменту набуття права власності на нерухоме майно (22.09.2020) використовує земельну ділянку без правовстановлюючих документів, плату за користування даною земельною ділянкою не здійснює. Таким чином, зазначає, що ТОВ "ФК "Амбрелла" внаслідок безпідставного користування земельною ділянкою комунальної власності зберегло у себе кошти у вигляді орендної плати за період з 22.10.2021 по 21.10.2024 в розмірі 300673,84 грн.
Позивач у письмових поясненнях (від 04.02.2025), посилаючись на правову позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 15.12.2021 у справі №924/856/20, зазначає, що власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Вказує, що положення глави 15, ст. ст. 120, 125 Земельного кодексу України ст. 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на яки розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, a відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення права на цю земельну ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недотримання й власником доходів у виді плати за землекористування є за своїм змістом кондикційними.
Кваліфікація спірних правовідносин, як зобов'язань у зв'язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави, означає необхідність застосування у даній справі ст. ст. 1212-1214 ЦК України правових наслідків дій/бездіяльності відповідача у вигляді збереження (заощадження) у себе відповідних сум орендної плати.
Позиція відповідача.
Відповідач у відзиві на позов (від 04.02.2025) заперечує з приводу правильності здійсненого позивачем розрахунку. Звертає увагу, що позивачем долучено лише нормативну грошову оцінку земельної ділянки за 2024р., тому ставить під сумнів вірність виготовлених розрахунків заборгованості за період 2020-2023рр.
Зазначає, що у спірному розрахунку заборгованості, період нарахування заборгованості за відсотковою ставкою виник з вересня 2020 року, тоді як рішення міської ради № 2-7/2021 прийнято 25.06.2021 та введено в дію з січня 2022 (п. 5 рішення).
Вказує, що позивачем не надано доказів набрання чинності вказаного рішення, так як в пункті 5 зазначено «Рішення набирає чинності з дня оприлюднення в місцевих друкованих засобах масової інформації», як і не зазначено чи вносились до вказаного рішення зміни щодо розмірів річної орендної плати за період з дня його прийняття до дати звернення позивачем до суду.
Вважає, що факт набрання чинності рішення міської ради №2- 7/2021 від 25.06.2021 позивачем не доведено. Інших доказів, які підтверджують встановлення розміру річної орендної плати за відсоткової ставки у 8% за період вересень 2020 січень 2022 року до суду не надано.
Також наголошує, що позивачем не доведено, що ТОВ «Фінансова компанія «Амбрелла» фактично використовувало земельну ділянку у розмірі 1495 кв.м.
Вказує, що фактичний розмір земельної ділянки, який нібито було збережено відповідачем, складається з розміру 478,8 кв.м., а не 1495 кв.м. Будь-яких доказів про передачу відповідачу земельної ділянки саме в такому розмірі позивачем не надано, оскільки саме позивач визначає розмір земельної ділянки при передачі її у користування, при тому що позивач вправі здійснити поділ чи об'єднання земельних ділянок.
Звертає увагу суду, що позивач зазначає про порушення його прав ще 22.09.2020, а звернувся до суду з позовом 18.12.2024, у зв'язку з чим просить застосувати наслідки спливу позовної давності.
Відповідь позивача на відзив відповідача.
Позивач у відповіді на відзив (від 07.02.2025) не погоджується з доводами відповідача, викладеними у відзиві та вважає їх не обґрунтованими. Вказує, що Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив правову позицію, відповідно до якої у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку ст. 1212 Цивільного кодексу України (пункт 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20).
Звертає увагу, що земельна ділянка з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015 була сформована та враховуючи, що відповіда не звертався до Славутської міської ради із заявою щодо здійснення поділу вказаної земельної ділянки, у позивача не було підстав для її поділу.
Зазначає, що згідно розрахунку №25.03-67/175 від 21.10.24 суму безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за користування відповідачем земельної ділянки комунальної власності в розмірі 300673,84 грн. здійснено за період з 22.10.2021 по 21.10.2024.
Вказує, що вказаний розрахунок був проведений на підставі Витягу №НВ-9936435792024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 09.04.2024 з урахуванням коефіцієнтів індексації, які діяли починаючи з 2020 року та рішення Славутської міської ради «Про встановлення ставок плати за оренду земельних ділянок на території Славутської міської територіальної громади з 2022 року» від 25.06.2021 року № 2-7/2021, рішення Славутської міської ради від 29 травня 2018 року за №12-30/2018 «Про встановлення ставок плати за оренду земельних ділянок на території міста Славути з 2019 року».
Зазначає, що вказаними рішеннями Славутської міської ради передбачено ставку для проведення розрахунку 8% від нормативної грошової оцінки для земель з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування будівель торгівлі.
З приводу строків позовної давності, позивач звертає увагу, що розрахунок завданих збитків (безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати), який направлявся відповідачу з претензією від 14.05.2024 та претензією від 23.10.2024 здійснено за період, який охоплює строки позовної давності.
Позивач вважає безпідставними твердження відповідача відносно бездіяльності з боку Славутської міської ради. Водночас, зазначає, що саме відповідач після переходу права власності на об'єкт нерухомого майна, згідно норм чинного законодавства мав би звернутися до Славутської міської ради з відповідною заявою для оформлення прав на користування земельною ділянкою.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
ТОВ «Фінансова компанія «Амбрелла» з 22.09.2020 є власником нежитлового приміщення площею 478,8 кв.м., що знаходиться в місті Славута Хмельницької області по вулиці Приміській, 4а, що підтверджується свідоцтвом від 22.09.2020, виданим приватним нотаріусом Славутського нотаріального округу Хмельницької області Шкапій В.Я. та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна №375366094 від 22.04.2024.
Власником земельної ділянки з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015 площею 0,1495 га за адресою: Хмельницька область, м. Славута, вул. Приміська, 4а з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі є територіальна громада м. Славута в особі Славутської міської ради, право власності на земельну ділянку зареєстровано 29.07.2016, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна №375369399 від 22.04.2024.
Рішеннями Славутської міської ради встановлювалися ставки плати за оренду земельних ділянок на території м. Славута, зокрема:
- рішенням від 29.05.2018 року № 12-30/2018 «Про встановлення ставок плати за оренду земельних ділянок на території Славутської міської територіальної громади з 2019 року» для земельних ділянок з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі встановлено ставку орендної плати на рівні 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (вводиться в дію з 01.01.2019);
- рішенням від 25.06.2021 року № 2-7/2021 «Про встановлення ставок плати за оренду земельних ділянок на території Славутської міської територіальної громади з 2022 року» для земельних ділянок з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі встановлено ставку орендної плати на рівні 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (вводиться в дію з 01.01.2022).
Згідно довідки Славутської міської ради від 05.02.2025 №04-32/2 рішення Славутської міської ради від 25.06.2021 року № 2-7/2021 було оприлюднено 27.06.2021 на офіційному сайті Славутської міської ради та її виконавчого комітету https://slavuta-mvk.gov.ua.
Листом від 05.04.2024 №1464/281-24 Головним управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області роз'яснено Славутській міській раді, що витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формується за допомогою функціоналу щодо автоматичного формування витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель з використанням програмного забезпечення ДЗК станом на 01.01.2014. Зазначено, що розрахувати нормативну грошову оцінку за 2020-2022 роки можна використавши інформацію про індексацію земель. Вказано, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2020 рік -1,0; за 2021 рік становить - для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) - 1,0; для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення - 1,1; за 2022 рік становить; для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) - 1,0; для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь) - 1,15.
Згідно витягу №НВ-9936435792024 від 09.04.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015 становить 1376271,17 грн.
У службовій записці від 22.04.2024 начальником відділу з питань регулювання земельних відносин виконавчого комітету Славутської міської ради повідомлено міського голову, що з метою недопущення втрат до міського бюджету в частині надходження орендної плати від ТОВ «Фінансова компанія «Амбрелла» за користування земельною ділянкою площею 1495 кв.м. по вул. Приміська, 4а, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі з кадастровим номером земельної ділянки 6810600000:02:002:0015 за період з 02.09.2020 по 10.04.2024, направлено матеріали до юридичного відділу виконавчого комітету Славутської міської ради для підготовки позову про стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою комунальної власності.
У претензії від 23.10.2024 вих. №04-29/1511 позивач просив відповідача сплатити безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015 в розмірі 300673,84 грн.
До претензії надано розрахунок збитків (безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати) від 21.10.2024, здійснений фінансовим управлінням виконавчого комітету Славутської міської ради, згідно якого нарахування в розмірі 300673,84 грн. проведено за період з 22.10.2021 по 21.10.2024. У примітці до розрахунку зазначено, що при розрахунку вартості земельної ділянки у 2024 році врахована нормативна грошова оцінка відповідно до витягу №НВ-9936435792024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 09.04.2024; у 2023 році - відповідно до того є витягу зменшеної на суму з врахуванням коефіцієнта індексації за 2023 рік на рівні 1,051; у 2022 році - відповідно до того є витягу зменшеної на суму з врахуванням коефіцієнта індексації за 2023 рік на рівні 1,051 та за 2022 рік на рівні 1,15; у 2021 році - відповідно до того є витягу зменшеної на суму з врахуванням коефіцієнта індексації за 2023 рік на рівні 1,051, за 2022 рік на рівні 1,15 таза 2020 рік на рівні 1,1.
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд зазначає наступне.
Статтею 14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
Статтею 80 Земельного кодексу України передбачено, що суб'єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Згідно зі статями 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Податковим кодексом України встановлено, що плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
За змістом статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога позивача про стягнення з відповідача, як власника об'єкту нерухомого майна, безпідставно збережених коштів орендної плати на підставі статей 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розміщений, за період з 22.10.2020 по 21.10.2024.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Судом встановлено, що ТОВ «Фінансова компанія «Амбрелла» з 22.09.2020 є власником нежитлового приміщення, розташованого площею 478,8 кв.м., що знаходиться в місті Славута Хмельницької області по вулиці Приміській за номером 4а, що підтверджується свідоцтвом від 22.09.2020, виданим приватним нотаріусом Славутського нотаріального округу Хмельницької області Шкапій В.Я. та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна №375366094 від 22.04.2024.
Земельна ділянка за адресою по вулиці Приміській 4а в місті Славута Хмельницької області має кадастровий номер 6810600000:02:002:0015 та сформована в розмірі 0,1495 га, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна №375369399 від 22.04.2024.
У силу приписів статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Проте, з огляду на приписи частини другої статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно. До моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України. Зазначені правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду 09.11.2021 року у справі № 905/1680/20, від 23.05.2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 року у справі № 922/3412/17.
Таким чином, з моменту набуття права власності на нерухоме майно (22.09.2020), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015 відповідач використовує земельну ділянку без правовстановлюючих документів, плату за користування даною земельною ділянкою не здійснює.
Для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна, безпідставно збережених коштів орендної плати згідно із статтями 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований необхідно, насамперед, з'ясувати: а) чи наявні правові підстави для використання земельної ділянки; б) яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства; в) в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов'язані із безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме на підставі нормативної грошової оцінки землі. Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 10.02.2020 у справі № 922/981/18, від 09.02.2021р. у справі №922/3617/19.
Також Верховний Суд неодноразово висловлював правову позицію, що для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень ст.ст. 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташовано, необхідно, насамперед, з'ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативної грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави (постанови Верховного Суду від 27.07.2023 у справі № 918/779/22, від 02.11.2022 у справі № 915/766/21, від 05.10.2022 у справі № 915/767/21 та інші).
Щодо правових підстав для використання земельної ділянки.
Відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Аналогічні положення містить ст. 120 ЗК України.
Разом з тим, ч. 11 ст. 120 ЗК України у чинній редакції передбачено, що якщо об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об'єкта нерухомого майна зобов'язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об'єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу. Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов'язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом. Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об'єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Водночас, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.
Таким чином, право на земельну ділянку в набувача будинку, будівлі або споруди виникає з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду незалежно від будь-яких подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку.
Положення глави 15, ст.ст. 120, 125 ЗК України, ст. 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об'єкт, стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді плати за землекористування є за своїм змістом кондикційними.
Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі №320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18 та ін.
Враховуючи, що ТОВ «Фінансова компанія «Амбрелла» з 22.09.2020 є власником нежитлового приміщення, яке знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015, площею 0,1495 га, що знаходиться в місті Славута Хмельницької області по вулиці Приміській, 4а, відповідач є фактичним користувачем вказаної земельної ділянки та має право на її використання, як власник нерухомого майна, яке на ній знаходиться.
Власником земельної ділянки з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015 площею 0,1495 га за адресою: Хмельницька область, м. Славута, вул. Приміська, 4а з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі є територіальна громада м. Славута в особі Славутської міської ради, право власності на земельну ділянку зареєстровано 29.07.2016, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна №375369399 від 22.04.2024.
З огляду на викладене, ТОВ «Фінансова компанія «Амбрелла», як фактичний користувач земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, а тому зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України. Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 09.02.2021р. у справі №922/3617/19.
Щодо розміру доходів, пов'язаних з безпідставним збереженням майна, які підлягають відшкодуванню та періоду користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
Відповідно до частини 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Зі змісту положень частини 4 статті 5, абзацу 3 частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель", пункту 289.1 статті 289 ПК України слідує, що для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року, за певною формулою (пункт 289.2 статті 289 ПК України).
Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України. Аналогічний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20, постанові Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №910/8770/19.
Статтею 12 Закону України «Про оцінку земель» регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов'язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж на 5 - 7 років (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель»).
Згідно з частинами 1, 2 статті 20, частини 1 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.
Згідно з положеннями частини третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Відповідно до ст. 288.5 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Велика Палата Верховного Суду аналізуючи положення ПК України та законодавства про оцінку земель (Закон України «Про оцінку земель», Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25.11.2016 №489, Методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджену постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року №213, Порядок ведення Державного земельного кадастру, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051) у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 зробила висновок, що належними доказами на обґрунтування оцінки землі є довідка, витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об'єктом плати за землю, та технічна документація на земельну ділянку, виготовлена компетентним органом.
Як вбачається із розрахунку безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015, площею 0,1495 га, що знаходиться в місті Славута Хмельницької області по вулиці Приміській, 4а здійсненого 21.10.2024 фінансовим управлінням виконавчого комітету Славутської міської ради, нарахування проведено за період з 22.10.2021 по 21.10.2024 в розмірі 300673,84 грн.
У примітці до розрахунку зазначено, що при розрахунку вартості земельної ділянки у 2024 році врахована нормативна грошова оцінка відповідно до витягу №НВ-9936435792024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 09.04.2024; у 2023 році - відповідно до того є витягу зменшеної на суму з врахуванням коефіцієнта індексації за 2023 рік на рівні 1,051; у 2022 році - відповідно до того є витягу зменшеної на суму з врахуванням коефіцієнта індексації за 2023 рік на рівні 1,051 та за 2022 рік на рівні 1,15; у 2021 році - відповідно до того є витягу зменшеної на суму з врахуванням коефіцієнта індексації за 2023 рік на рівні 1,051, за 2022 рік на рівні 1,15 таза 2020 рік на рівні 1,1 (з урахуванням рекомендацій Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області, викладених у листі від 05.04.2024 №1464/281-24).
Також із розрахунку слідує, що розмір річної орендної плати розраховано виходячи зі ставки 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що узгоджується з рішенням Славутської міської ради від 29.05.2018 за №12-30/2018 «Про встановлення ставок плати за оренду земельних ділянок на території міста Славути з 2019 року» так з рішенням Славутської міської ради «Про встановлення ставок плати за оренду земельних ділянок на території Славутської міської територіальної громади з 2022 року», для земель з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування будівель торгівлі.
Площа земельної ділянки, з якої проведено нарахування становить 0,1495 га.
Як вбачається з матеріалів справи, 29.07.2016 за територіальною громада м. Славута в особі Славутської міської ради зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015 площею 0,1495 га за адресою: Хмельницька область, м. Славута, вул. Приміська, 4а.
Тобто, земельна ділянка з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015 є сформованою в розмірі 0,1495 га.
Зважаючи на те, що вище вказана земельна ділянка, на якій знаходиться нерухоме майно ТОВ «Фінансова компанія «Амбрелла» була сформована на момент набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, та враховуючи, що ТОВ «Фінансова компанія «Амбрелла» не зверталося до Славутської міської ради із заявою щодо здійснення поділу земельної ділянки, у позивача не було підстав для здійснення поділу сформованої земельної ділянки.
У випадку використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотриманої орендної плати в порядку статті 1212 ЦК України. Зазначений правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.
Суд перевіривши розрахунок безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015, площею 0,1495 га, доходить висновку про правильність його здійснення в розмірі 300673,84 грн. за період з 22.10.2021 по 21.10.2024.
З огляду на вище викладене, доводи відповідача з приводу невірного здійснення розрахунку позивачем є безпідставними та необґрунтованими.
Щодо позовної давності.
Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Статтею 267 ЦК України визначено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі №372/1036/15-ц викладено висновок про те, що виходячи з вимог статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем. Відмова в задоволенні позову у зв'язку з відсутністю порушеного права із зазначенням в якості додаткової підстави для відмови в задоволенні позову спливу позовної давності не відповідає вимогам закону.
Як зазначалося вище позовні вимоги, що є предметом розгляду у даній справі, заявлені обґрунтовано.
З матеріалів справи вбачається, що позивачем заявлено до стягнення безпідставно збережені кошти за використання земельних ділянок без правовстановлюючих документів за період з 22.10.2021 по 21.10.2024. При цьому, згідно штампу Господарського суду Хмельницької області позивач звернувся з позовом до суду 18.12.2024.
Таким чином, враховуючи визначений законодавством загальний строк позовної давності, позивачем пропущено строк позовної давності щодо стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 22.10.2021 по 18.12.2021, що становить 13134,39 грн. (2226,17 грн. - за період з 22.10.2021 по 31.10.2021; 6901,12 грн. - за листопад 2021; 4007,10 грн. - за період з 01.12.2021 по 18.12.2021).
Тому, у позові в частині стягнення 13134,39 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 22.10.2021 по 18.12.2021 необхідно відмовити у зв'язку з пропуском строку позовної давності.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню в розмірі 287539,45 грн., що становлять безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за період з 19.12.2021 до 21.10.2024р. (2894,01 грн. - за період з 19.12.2021 по 31.12.2021; 91094,77 грн. - за 2022 рік; 104758,99 грн. - за 2023 рік; 88791,68 грн. - за період з 01.01.2024 по 21.10.2024), у зв'язку з використанням відповідачем земельної ділянки з кадастровим номером 6810600000:02:002:0015, площею 0,1495 га за адресою: Хмельницька область, м. Славута, вул. Приміська, 4а з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, без правовстановлюючих документів.
Розподіл судових витрат між сторонами.
З урахуванням положень ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати (судовий збір) покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 2, 20, 24, 73, 74, 129, 232, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов задовольнити частково.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Амбрелла" (04053, м. Київ, вул. Січових Стрільців, 77, код ЄДРПОУ 42855051) на користь Славутської міської ради (30000, Хмельницька область, Шепетівський район, м. Славута, вул. Соборності, 7, код ЄДРПОУ 34270865) 287539,45 (двісті вісімдесят сім тисяч п'ятсот тридцять дев'ять гривень 45 коп.) безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати, 3450,49 грн. (три тисячі чотириста п'ятдесят гривень 49 коп.) витрат по оплаті судового збору.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
В решті позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 ГПК України)
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів після його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ст. 256 ГПК України).
Апеляційна скарга подається до Північно-західного апеляційного господарського суду в порядку, передбаченому ст. 257 ГПК України.
Повне рішення складено 05.05.2025.
Суддя О.Є. Танасюк