Ухвала від 30.04.2025 по справі 357/12982/23

Ухвала

30 квітня 2025 року

м. Київ

справа № 357/12982/23

провадження № 61-2044св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючий - Крат В. І. (суддя-доповідач),

судді: Гудима Д. А., Дундар І. О., Краснощоков Є. В., Пархоменко П. І.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська»,

відповідачі: ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «Агротрейд-2000»,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи:

касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська», яка підписана представником Тетерею Світланою Ігорівною, на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 30 вересня 2024 року в складі судді Бондаренко О. В. та постанову Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року в складі колегії суддів: Оніщук М. І., Шебуєва В. А., Кафідова О. В.,

касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником Марценюк Лесею Анатоліївною , на постанову Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року в складі колегії суддів: Оніщук М. І., Шебуєва В. А., Кафідова О. В.,

Історія справи

Короткий зміст позову

У жовтні 2023 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» звернулося з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Агротрейд-2000» про скасування державної припинення оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки.

Позов мотивований тим, що 20 жовтня 2015 між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» укладено:

договір оренди землі №114, за яким останньому передано в оренду земельну ділянку площею 1,4541 га з кадастровим номером: 3220489500:01:023:0021, розташовану в межах Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, строком на 7 років;

договір оренди землі №113, за яким останньому передано в оренду земельну ділянку площею 1,4541 га з кадастровим номером: 3220489500:01:024:0022, розташовану в межах Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, строком на 7 років.

14 грудня 2015 року державний реєстратор реєстраційної служби Таращанського районного управління юстиції Київської області Гречінська Н. П. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером: 27061700, яким було зареєстровано право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером: 3220489500:01:023:0021 та 11 грудня 2015 року державний реєстратор реєстраційної служби Таращанського районного управління юстиції Київської області Гречінська Н. П. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером: 26980947, яким було зареєстровано право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером: 3220489500:01:024:0022 за позивачем.

Відповідно до частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договорів оренди землі мав би закінчитися 20 жовтня 2022 року, однак його було автоматично поновлено на один рік до 20 жовтня 2023 року в силу дії на той момент норми підпункту 1 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України (у редакції Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану»).

21 вересня 2022 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», користуючись наявним у нього переважним правом на укладення договорів оренди землі на новий строк, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пунктів 5 договорів оренди землі, направило ОСОБА_1 засобами поштового зв'язку, листи-повідомлення (клопотання) про поновлення договорів оренди землі за вих. № 01-3-138 та № 01-03-137 від 20 вересня 2022 року, де пропонувало поновити його ще на 7 років. Разом з листами було направлено проекти відповідних додаткових угод до договорів оренди землі.

Однак, процедура поновлення договорів оренди землі, передбачена у частинах першій-п'ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», не була завершена внаслідок невиконання ОСОБА_1 обов'язку щодо укладення у місячний строк додаткових угод до них або надання заперечень щодо поновлення договорів.

Натомість, ОСОБА_1 10 січня 2023 звернулась до державного реєстратора Фурсівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Майорко Т. О. із заявами про державну реєстрацію припинення права оренди позивача на земельні ділянки, у зв'язку з припиненням дії договорів оренди землі, на підставі якої 12 січня 2023 року державний реєстратор Майорко Т. О. здійснила державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська».

Цього ж дня між ОСОБА_1 та ТОВ «Агротрейд-2000» укладено договори оренди земельної ділянки № 90 і №91, згідно умов яких спірні земельні ділянки передано в оренду останньому строком на 7 років і подано державному реєстратору документи для державної реєстрації права оренди земельних ділянок за ТОВ «Агротрейд-2000», яку проведено 16 січня 2023 року.

ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» просила:

скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220489500:01:023:0021, дата, час державної реєстрації: 10.01.2023 18:22:00 та припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220489500:01:024:0022, дата, час державної реєстрації: 10.01.2023 18:30:47;

визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі №114 від 20.10.2015 та визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі №113 від 20.10.2015 року, укладених між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» у запропонованій позивачем редакції;

визнати відсутнім у ТОВ «АГРОТРЕЙД- 2000» права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220489500:01:023:0021 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1697426032204) та права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220489500:01:024:0022 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1698702632204);

стягнути з відповідачів у рівних частках понесені позивачем судові витрати.

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 30 вересня 2024 року в задоволенні позову ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:

у період із 07 квітня 2022 року по 19 листопада 2022 року договори оренди землі, строк яких закінчувався у цей проміжок часу, були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору. Відповідно до пункту 37 договору оренди землі №114 від 20 жовтня 2015 року цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Відповідно до пункту 37 договору оренди землі №113 від 20 жовтня 2015 року, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Тобто, сторони договору визначили строк набрання ним чинності, а саме пов'язали його з настанням двох обставин: 1) підписанням; 2) державною реєстрацією права оренди. З конструкції наведеної умови договору вбачається, що лише за наявності двох умов можливе набрання ним чинності;

речове право на земельну ділянку з кадастровим номером: 3220489500:01:024:0022 за позивачем, згідно з договором оренди землі №114 від 20 жовтня 2015 року, було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12 грудня 2015 року, рішенням державного реєстратором реєстраційної служби Таращанського районного управління юстиції у Київській області Гречінська Н. П. з індексним номером 27061700 від 14 грудня 2015 року, строк дії договору 7 років, речове право на земельну ділянку з кадастровим номером 3220489500:01:023:0021 за позивачем, згідно з договором оренди землі №113 від 20 жовтня 2015 року, було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10 грудня 2015 року, рішенням державного реєстратором реєстраційної служби Таращанського районного управління юстиції у Київській області Гречінська Н. П. з індексним номером 26980947 від 11 грудня 2015 року, строк дії договору 7 років, та виключно після здійснення державної реєстрації речового права, тобто з 12 грудня 2015 року договір оренди землі №114 від 20 жовтня 2015 року і з 10 грудня 2015 договір оренди землі №113 від 20 жовтня 2015 року набули чинності, та саме з цієї дати відраховується строк оренди терміном 7 років. Тобто, строк дії Договору оренди землі №114 закінчився 12 грудня 2022 року та відповідно з 12 грудня 2022 року речове право позивача на користування земельною ділянкою з кадастровим номером: 3220489500:01:024:0022 було припинено та строк дії договору оренди землі №113 закінчився 10 грудня 2022 року та відповідно з 10 грудня 2022 року речове право позивача на користування земельною ділянкою з кадастровим номером 3220489500:01:023:0021 було припинено;

у підтвердження того, що право орендаря на користування землею за договором оренди землі №114 розпочало діяти виключно після 12 грудня 2015 року є те, що акт приймання передачі земельної ділянки було підписано сторонами договору після реєстрації речового права 17 грудня 2015 року, а за договором оренди землі №113 розпочало діяти виключно після 10 грудня 2015 року є те, що акт приймання передачі земельної ділянки було підписано сторонами договору після реєстрації речового права 11 грудня 2015 року;

датою набрання чинності, а також початком перебігу строку дії договору оренди земельної ділянки №114 є 12 грудня 2015 року, тобто дата виконання обох умов набрання чинності такого договору і передача земельної ділянки за Актом приймання-передачі, відповідно сім років строку дії такого договору закінчився - 12 грудня 2022 року, а датою набрання чинності, а також початком перебігу строку дії договору оренди земельної ділянки №113 є 10 грудня 2015 року, тобто дата виконання обох умов набрання чинності такого договору і передача земельної ділянки за Актом приймання-передачі, відповідно сім років строку дії такого договору закінчився - 10 грудня 2022 року. Тобто, позивач ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» та орендодавець ОСОБА_1 у договорах оренди №114 та №113 визначили строк набрання чинності договорів оренди, пов'язавши цей строк, у тому числі, і з реєстрацією речового права, оскільки виключно після такої реєстрації і починався відлік строку дії договору, тобто строку, коли сторони можуть здійснити свої права і виконувати обов'язки. Таким чином, реєстрацію припинення права оренди позивача здійснено 10 січня 2023 року на підставі того, що строк дії договору оренди №114 закінчився 12 грудня 2022 року, а строк дії договору оренди № 113 закінчився 10 грудня 2022 року;

положення щодо автоматичного поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану діяло до 19 листопада 2022 року, а строк договорів оренди землі №114 та №113, укладені між позивачем та ОСОБА_1 закінчився 12 грудня 2022 року та 10 грудня 2022 року відповідно, тобто вже після припинення дії положення про автоматичне поновлення договору оренди і тому відсутні підстави вважати, що договори оренди землі №114 та №113 від 20 жовтня 2015 року автоматично поновлено на один рік без волевиявлення сторін цих договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

у пункті 5 договору оренди землі №114 від 20 жовтня 2015 року, сторони визначили, що якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов'язаний за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії нового договору повідомити про це орендаря в письмовій формі. Аналогічне положення міститься і в договорі оренди землі №113 від 20 жовтня 2015 року. Під час розгляду справи встановлено, що у визначений договорами строк - 12 квітня 2022 року ОСОБА_1 надіслала орендарю листи-повідомлення, в якому повідомила про небажання укладати нові договори оренди з ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» та продовжувати дію договорів оренди землі №114 та №113 від 20 жовтня 2015 року та просила утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали їй відразу після закінчення строку дії договорів використовувати належні їй земельні ділянки. Позивач ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» підтверджує факт отримання таких повідомлень від орендодавця ОСОБА_1 , таким чином, відповідачка ОСОБА_1 скориставшись своїм правом, з дотриманням умов договорів оренди, у визначений договорами строк, повідомила орендаря про свої наміри не укладати нові договори і не продовжувати дію, ще на той час чинних договорів оренди;

суд критично оцінює твердження представника позивача щодо того, що в діях ОСОБА_1 вбачається суперечлива і недобросовісна поведінка, яка призвела до порушення переважного права позивача ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська», як орендаря на подальше користування земельними ділянками, оскільки отримавши у квітні 2022 року лист-повідомлення орендодавця про небажання продовжувати з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» відносини щодо оренди землі, у вересні 2022 року позивач направив їй листи про поновлення договорів оренди з проектом відповідних додаткових угод, тим самим повністю проігнорував наміри і повідомлення власника земельних ділянок;

позивач направив відповідачці ОСОБА_1 листи-повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди №114 та №113 від 20 жовтня 2015 року з проектами додаткових угод, але цим повідомленням передували листи орендодавця у квітні 2022 року про небажання продовжувати строк договорів оренди землі на новий строк та прохання звільнити і повернути спірні земельні ділянки. Наявність заперечень зі сторони орендодавця у встановленому договором порядку щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право позивача, як орендаря, не було порушено;

відповідачка ОСОБА_1 у відповідності до умов договорів оренди землі №114 та №113 від 20 жовтня 2015 року повідомила орендаря про свої наміри та по закінченню строку дії цих договорів розпорядилася земельними ділянками, які належать їй на праві власності, на власний розсуд. Крім того, за пів року до закінчення строку дії договорів оренди №114 та №113 від 20 жовтня 2015 року, орендар був обізнаний щодо волі орендодавця, отже такі дії власника земельних ділянок є послідовними і законними. Після направлення позивачу листів-повідомлень про небажання продовжувати дію договорів оренди, власник земельних ділянок мала законне очікування щодо звільнення і повернення їй земельних ділянок, а бажання орендаря продовжити орендні правовідносини не породжують для орендодавця нових обов'язків, ніж ті, що були нею виконані.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року:

апеляційні скарги ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» залишено без задоволення;

рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 30 вересня 2024 року залишено без змін;

вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:

встановлені судом фактичні обставини свідчать про те, що 20 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» було укладено договори оренди землі за №№ 113, 114. Згідно з пунктами 5, 37 вказаних договорів їх укладено на 7 (сім) років з дати підписання та державної реєстрації права оренди. 10 грудня 2015 року та 12 грудня 2015 відповідно відбулася державна реєстрація права оренди на земельну ділянку за вказаними договорами. З дати державної реєстрації права оренди строк дії договору оренди землі № 114 закінчився 12 грудня 2022 року, а строк дії договору оренди землі № 113 - 10 грудня 2022 року;

відповідно до пункту 5 договору після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше, ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов'язаний за шість місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі, а також за свій рахунок відновити межі земельної ділянки в натурі. Судом встановлено, що орендар ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», маючи намір продовжити дію цих договорів, надіслав на адресу орендодавця ОСОБА_1 листи-повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди № 114 та № 113. Проте орендодавець ОСОБА_1 заперечила щодо поновлення договорів оренди та завчасно, як передбачено умовами договорів оренди землі (пункт 5), за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії даних договорів повідомила про це орендаря в письмовій формі. Зокрема, 12 квітня 2022 року ОСОБА_1 надіслала орендарю листи-повідомлення, в яких повідомила про небажання укладати нові договори оренди з ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» та продовжувати дію договорів оренди. Факт отримання вказаних листів не заперечувався позивачем. Отже, волевиявлення орендодавця ОСОБА_1 на укладення з ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» договорів оренди землі на новий строк було відсутнє;

доводи апеляційної скарги позивача про те, що ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» виконало всі визначені у статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови щодо реалізації свого переважного права перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк, при цьому орендодавець на виконання вимог частини п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» не подала заперечень щодо поновлення договору оренди землі, а її листи-повідомлення від 12 квітня 2022 року не є такими запереченнями і не може їх підміняти, є необґрунтованими, оскільки у визначений законом строк сторони договору оренди землі не дійшли згоди щодо укладення додаткової угоди до нього, орендодавець завчасно повідомив орендаря про відмову в їх продовженні, що підтверджується відповідним листом;

суд першої інстанції правильно зазначив, що переважне право ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме - відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди;

колегія суддів апеляційного суду відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що надсилання ОСОБА_1 листів-повідомлень від 12 квітня 2022 року переслідувало мету штучно створити підстави для припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк перед іншими орендарями, оскільки для вирішення питання про поновлення дії договору оренди землі закон вимагає дотримання встановленої законом процедури поновлення вказаного договору. За обставинами цієї справи орендодавець завчасно повідомила орендаря про небажання продовжувати орендні відносини;

доводи апеляційної скарги позивача про те, що на момент проведення державної реєстрації припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на спірні земельні ділянки та їх передачі в оренду ТОВ «Агротрейд-2000» договори оренди землі не припинили свою дію, оскільки строк дії договорів оренди землі має обчислюватися від дати їх укладення - 15 жовтня 2015 року, а не з моменту державної реєстрації права оренди, як встановив суд, та, відповідно, мав би закінчитися 15 жовтня 2022 року, однак їх дію було автоматично поновлено на один рік в силу дії норми підпункту 1 пункту 27 Розділу X «Перехідні положення» ЗК України, а саме до - 15 жовтня 2023 року, були предметом перевірки суду першої інстанції, їм надана належна оцінка, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства і з якою погоджується суд апеляційної інстанції;

посилання позивача на автоматичне продовження договору оренди землі на один рік на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2023 року, яким до розділу X «Перехідні положення» ЗК України було додано пункт 27, не ґрунтується на вимогах закону, оскільки автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану діяло до 19 листопада 2022 року, тобто, таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, дія яких закінчувалася до 19 листопада 2022 року, тоді як за обставинами цієї справи строк дії договорів оренди від 15 жовтня 2015 року закінчився 10 грудня 2022 року та 12 грудня 2022 відповідно;

з урахуванням вимог статей 137, 141 ЦПК України, заперечень сторони позивача до розміру заявлених витрат відповідачів, понесених на оплату професійної правничої допомоги в суді апеляційної інстанції, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про необхідність зменшення розміру витрат на правничу допомогу, понесених відповідачами ОСОБА_1 та ТОВ «Агротрейд-200» у суді апеляційної інстанції, до 10 000 грн та 11 000 грн відповідно, що відповідає критерію реальності наданих адвокатських послуг, розумності їхнього розміру, конкретним обставинам справи, з урахуванням її складності, кількості судових засідань в суді апеляційної інстанції (23 січня 2025 року), необхідних процесуальних дій сторони, часу, витраченого адвокатами Марценюк Л. А. та Косяком В. М. в суді апеляційної інстанції.

Аргументи учасників справи

17 лютого 2025 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» засобами поштового зв'язку подало касаційну скаргу, яка підписана представником Тетерею С. І., на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 30 вересня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року, в якій просило:

оскаржені рішення судів скасувати та ухвалити нове рішення яким задовільнити позовні вимоги ТОВ Агрофірма «Білоцерківська»;

вирішити питання про розподіл судових витрат.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

листи-повідомлення орендодавця не можуть братися до уваги судом як доказ припинення переважного права орендаря на укладення договорів оренди земні на повий строк, якщо намір орендодавця самостійно обробляти земельну ділянку після спливу дії договору оренди землі не підтвердився, а його поведінка свідчить про протилежне - укладення договору з іншим орендарем, така поведінка орендодавця є суперечливою і недобросовісною та порушує переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк;

порушення переважного права орендаря матиме місце при укладенні договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб;

суди безпідставно встановили, що переважне право позивача припинилося через висловлення заперечень щодо поновлення договорів оренди землі на підставі частини п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки відповідач не надсилала відповідні заперечення на виконання вимог цієї норми закону;

суди дійшли помилкового висновку, що на момент проведення державної реєстрації припинення права оренди позивача на земельні ділянки строк дії договорів оренди землі закінчився;

сторони договору оренди землі навіть до 16 січня 2020 року не могли пов'язувати момент укладення договору оренди землі і набрання ним чинності з моментом державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, так як це суперечило імперативним нормам пункту 1 частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, що діяла до 01 січня 2016 року. Тому умови договорів оренди землі щодо набрання ними чинності з моменту державної реєстрації права оренди на земельну ділянку не створюють для сторін цих договорів тих наслідків, на які вони спрямовувались, і такі договори, виходячи з норм статей 207, 638, 640 ЦК України та статті 14 Закону України «Про оренду землі», є такими, що були укладені з моменту досягнення сторонами згоди з усіх їхніх істотних умов та їх підписання у встановленій простій письмовій формі або нотаріального посвідчення, якщо сторони таке узгодили. Це спростовує висновки суду, що сторони договорів оренди землі, керуючись засадою свободи договору, передбаченою у статті 6 ЦК України, мали право врегулювати момент набрання ними чинності, пов'язавши їх з державною реєстрацією права оренди;

до спірних правовідносин мають бути застосовані норми частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі», згідно з якими строк дії договорів оренди землі мав обчислювалися з моменту їх укладення;

строк дії договорів оренди землі має обчислюватися від дати його укладення - 20 жовтня 2015 року, а не з моменту державної реєстрації права оренди, як встановив суд, та, відповідно, мав би закінчитися 20 жовтня 2022 року, однак його дію було автоматично поновлено на один рік в силу дії норми підпункту 1 пункту 27 Розділу X «Перехідні положення» ЗК України, а саме до - 20 жовтня 2023 року. Відповідно, на момент проведення державної реєстрації припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на земельні ділянки та їх передачі в оренду ТОВ «Агротрейд-2000» договори оренди землі не припинили свою дію. Саме тому державна реєстрація припинення права оренди позивача на земельні ділянки з подальшою передачею цих ділянок в оренду відповідачу у період дії ДОГОВОРІВ оренди землі, дія яких на той момент не припинилася, порушили відповідне право позивача;

факт продовження чи не продовження строку дії договорів оренди землі на підставі підпункту 1 пункту 27 Розділу X «Перехідні положення» ЗК України не впливає суттєво на можливість поновлення судом цих договорів у порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки навіть, якщо суд встановить, що Договори оренди землі припинили свою дію 12 грудня 2022 року та 10 грудня 2022 року, у будь-якому випадку орендар вважатиметься таким, що направив листи-повідомлення про поновлення цих договорів з проектами відповідних додаткових угод з дотриманням строку, встановленого у пункті 5 вказаних договорів, і має переважне право на укладення договорів оренди землі на новий строк.

19 лютого 2025 року ОСОБА_1 через підсистему Електронний суд подала касаційну скаргу, яка підписана представником Марценюк Л. А., на постанову Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року, в якій просила:

оскаржену постанову апеляційного суду в частині стягнення з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на користь ОСОБА_1 10 000 грн витрат на правничу допомогу скасувати та ухвалити у відповідній частині нове рішення, яким стягнути з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000 грн.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

суд апеляційної інстанції не вказав в чому саме полягає не співмірність судових витрат у розмірі 15 000 грн. Суд апеляційної інстанції необґрунтовано та безпідставно зменшив розмір витрат на правничу допомогу з 15 000 грн до 10 000 грн;

суд апеляційної інстанції не стягнув передбачений договором про надання правничої допомоги гонорар успіху.

19 березня 2025 року ОСОБА_1 через підсистему Електронний суд подала відзив, який підписаний представником Марценюк Л. А., на касаційну скаргу ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», в якому просила:

касаційну скаргу залишити без задоволення;

рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 30 вересня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року (в частині спору по суті, так як в частині стягнення судових витрат подана касаційна скарга) залишити без змін;

вирішити питання про розподіл судових витрат;

у разі задоволення касаційної скарги зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу Позивача до 15 000 грн.

Відзив мотивований тим, що:

орендодавець надіслав свої заперечення щодо поновлення договору і таке заперечення є достатнім волевиявленням;

у діях орендодавця відсутня суперечлива поведінка. Дії орендодавця повністю відповідають принципу добросовісності, так як в його діях відсутня суперечлива поведінка, більше того, усі заяви та наміри відповідали усім наступним діям. Дії саме позивача не відповідають принципу добросовісності та розумності, оскільки розуміючи волевиявлення орендодавця, позивач безпідставно та неправомірно намагається отримати в користування земельну ділянку поза волею останнього;

відсутність домовленості щодо нових істотних умов договору оренди землі, що укладається на новий строк має наслідком припинення переважного права орендаря;

аргументи позивача про те, що договір було пролонговано до 20 жовтня 2023 року не відповідають обставинам справи, оскільки строк дії договору оренди землі позивача закінчився 10 грудня 2022 року та 12 грудня 2022 року;

у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 Велика Палата Верховного Суду вказала на можливість врегулювання сторонами правочину моменту набрання чинності договорів оренди у період з 01 січня 2013 року по 16 січня 2020 року. Таким чином, датою набрання чинності, а також початок перебігу строку дії договору оренди землі позивача є 10 грудня 2015 року та 12 грудня 2015 року (тобто дата виконання обох умов набрання чинності такого договору), а відповідно сім років строку дії такого договору закінчилися 10 грудня 2022 року та 12 грудня 2022 року і реєстрація припинення речового права позивача була проведена правомірно;

автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану діяло до 19 листопада 2022 року, тобто, таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, дія яких закінчувалась до 18 листопада 202 року (включно).

20 березня 2025 року ТОВ «Агротрейд-2000» через підсистему Електронний суд подало відзив, який підписаний представником Косяком В. М., на касаційну скаргу ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», в якому просило:

касаційну скаргу залишити без задоволення;

рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 30 вересня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року залишити без змін;

вирішити питання про розподілу судових витрат.

Відзив мотивований тим, що:

договір оренди земельної ділянки № 90 та договір оренди земельної ділянки №91 були укладені 12 січня 2023 року між відповідачами, коли строк дії договору оренди землі №113 від 20 жовтня 2015 року та договору оренди землі 114 від 20 жовтня 2015 закінчились, права оренди за позивачем були припинені, тобто права позивача даними договорами не порушені;

у позивача відсутнє переважне право на поновлення договорів оренди землі, оскільки до листів-повідомлень про поновлення договорів оренди землі додані проекти додаткових угод яка не містить підпису директора ТОВ Агрофірма «Білоцерківська»;

10 та 12 грудня 2015 року відбулась державна реєстрації права оренди земельних ділянок за позивачем і почався перебігу строку дії договору №113 та договору №114. Відповідно до пункту 5 договору №113 датою закінчення дії його строку є 10 грудня 2022 року та відповідно до пункту 5 договору №114 датою закінчення дії його строку є 12 грудня 2022 року;

для визначення початку дії договору №113, договору №114 не може бути застосована частина перша статті 19 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 16 січня 2020 року), оскільки закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі та вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

24 березня 2025 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» через Електронний суд подало відзив, який підписаний представником Тетерею С. І., на касаційну скаргу ОСОБА_1 , в якому просило:

касаційну скаргу залишити без задоволення.

Відзив мотивований тим, що:

у договорі про надання правничої допомоги № 49/23 від 02 листопада 2023 року та додатку № 1 до нього суми за надання правничої допомоги у розмірі конкретних послуг не відповідають тим, що заявила представник відповідача до стягнення із позивача у акті виконаних робіт (наданих послуг) № 3 до договору № 49/23 від 22 листопада 2024 року, що є самостійною підставою для відмови у стягненні цих витрат, адже достеменно неможливо визначити, яким чином нараховувалися вказані суми;

наведене свідчить про відсутність у суду об'єктивної можливості перевірити розмір та порядок обчислення адвокатського гонорару, про який домовились відповідач та її представник, та їх правильність, у зв'язку з чим у цьому випадку необхідно відмовити у стягненні таких витрат.

У квітні 2025 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» через Електронний суд подало клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, яке підписане представником Тетерею С. І., в якому просить передати справу № 357/12982/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Клопотання мотивоване тим, що:

аналіз судових рішень різних колегій суддів, судових палат КЦС ВС та КГС ВС, опублікованих в Єдиному державному реєстрі судових рішень, свідчить про неоднакове застосування норм пункту 6 статті 3, статті 777 ЦК України і статті 33 Закону України «Про оренду землі» при вирішенні спорів щодо укладення договорів оренди на новий строк у випадках, коли орендодавець уклав договір з новим орендарем, попередньо відмовивши попередньому орендарю в укладенні договору на новий строк через намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб та/або ухилившись від розгляду пропозиції попереднього орендаря щодо укладення договору на новий строк;

необхідно уточнити висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 902/1207/22 щодо моменту набрання чинності договорами оренди землі, укладеними у період з 01 січня 2013 року до 16 січня 2020 року, і застосування до них другого речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» у редакції Закону України № 340-IX від 05 грудня 2019 року;

сторони договору оренди землі навіть до 16 січня 2020 року не могли пов'язувати момент укладення договору оренди землі і набрання ним чинності з моментом державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, так як це суперечило імперативним нормам пункту 1 частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, що діяла до 01 січня 2016 року, або пункту 1 частини першої статті 27 цього ж Закону у редакції, що діяла після 01 січня 2016 року. Тому умови договорів оренди землі щодо набрання ними чинності з моменту державної реєстрації права оренди на земельну ділянку не створюють для сторін цих договорів тих наслідків, на які вони спрямовувались, і такі договори, виходячи з норм статей 207, 638, 640 ЦК України та статті 14 Закону України «Про оренду землі», є такими, що були укладені з моменту досягнення сторонами згоди з усіх їхніх істотних умов та їх підписання у встановленій простій письмовій формі або нотаріального посвідчення, якщо сторони таке узгодили.

У квітні 2025 року ТОВ «Агротрейд-2000» через представника Косяка В. М. подало заперечення на клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, в якому просить відмовити у задоволенні клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Заперечення мотивовані тим, що:

постанови Верховного Суду, на які посилається заявник, ухвалені у правовідносинах, відмінних до справи, що переглядається;

відсутня необхідність для передачі справи №357/12982/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки в постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 Велика Палата Верховного Суду вже надала чіткі та зрозумілі висновки щодо заявлених Касатором питань у клопотанні та не відступила від висновків викладених Касаційним цивільним судом у постановах від 24 травня 2023 року у справі №709/1186/21, від 31 травня 2023 року у справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 у справі № 390/356/21 та від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19;

Верховний Суду вже відмовив у задоволенні аналогічного клопотання у справі №357/13337/23.

У квітні 2025 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» через Електронний суд подало клопотання, яке підписане представником Тетерею С. І., в якому просить:

відмовити ОСОБА_1 у стягненні з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» понесених витрат на правничу допомогу під час розгляду цієї справи у суді касаційної інстанції, або зменшити розмір таких витрат до 5 000 грн;

зменшити розмір заявлених представником ТОВ «Агротрейд-2000» витрат на правову допомогу.

Клопотання мотивоване тим, що:

правова позиція відповідачів була сталою і не зазнавала змін протягом розгляду спору двома судовими інстанціями, тому обсяг заявлених витрат є суттєво завищеним та підлягає зменшенню до 5 000 грн на користь кожного;

у договорі про надання правничої допомоги № 49/23 від 02 листопада 2023 року та додатку № 1 до нього суми за надання правничої допомоги у розмірі конкретних послуг не відповідають тим, що заявила представник відповідача до стягнення із позивача в Акті виконаних робіт (наданих послуг) № 4 до Договору № 49/23 від 19 березня 2025 року, що є самостійною підставою для відмови у стягненні цих витрат.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 07 березня 2025 року:

відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», яка підписана представником Тетерею С. І., на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 30 вересня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року.

Ухвалою Верховного Суду від 07 березня 2025 року:

відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 , яка підписана представником Марценюк Л. А., на постанову Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року;

касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником Марценюк Л. А., на постанову Київського апеляційного суду від 23 січня 2025 року в частині підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 389 ЦПК України повернуто.

07 квітня 2025 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.

Ухвалою Верховного Суду від 17 квітня 2025 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалах Верховного Суду від 07 березня 2025 року зазначено, що:

наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 14 травня 2019 року у справі № 912/3808/16; від 16 травня 2019 року у справі № 912/1982/17; від 26 квітня 2022 року у справі № 621/900/19, від 14 червня 2022 року у справі № 904/3789/19; від 31 січня 2023 року у справі № 922/4702/21; від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17; від 03 вересня 2019 року у справі № 922/3412/18; від 20 липня 2022 року у справі № 692/525/21; від 02 вересня 2022 року у справі № 692/526/21; від 15 вересня 2022 року у справі № 692/529/21; від 31 жовтня 2018 року у справі № 702/699/16-ц; від 01 серпня 2019 року у справі № 385/1446/16-ц; від 17 жовтня 2019 року у справі № 728/2442/16-ц; від 26 червня 2019 року у справі № 923/759/18; від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21; від 03 квітня 2024 року у справі № 910/14933/22; від 25 жовтня 2022 року у справі № 904/947/21; від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21; від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17; від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18; від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19; від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 та постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

Фактичні обставини

Суди встановили, що 20 жовтня 2015 між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» укладено договір оренди землі №114, відповідно до пунктів 1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,4541 га з кадастровим номером: 3220489500:01:024:0022 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, Шкарівська сільська рада та належить орендодавцю на праві власності на підставі державного акта ЯА №573935 від 16 грудня 2005 року.

Згідно з пунктом 5 договору, договір укладено на сім років. Після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов'язаний за шість місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі, а також за свій рахунок відновити межі земельної ділянки в натурі.

Відповідно до пункту 16 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у п'ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря (пункт 31 договору).

У пункті 37 договору сторони погодили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.

20 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» укладено договір оренди землі №113, відповідно до пункту 1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,5161 га з кадастровим номером: 3220489500:01:023:0021для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, Шкарівська сільська рада та належить орендодавцю на праві власності на підставі державного акта ЯА №604026 від 18 жовтня 2005 року.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер витягу: 50070893 від 17 грудня 2015 року та індексний номер витягу: 49635347 від 11 грудня 2015 року, 12 грудня 2015 року державний реєстратор РС Таращанського РУЮ у Київській області Гречінська Н. П. здійснила державну реєстрацію іншого речового права: 12579508, документи подані для державної реєстрації: договір оренди землі від 20 жовтня 2015 року, укладений у письмовій формі, вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 27061700 від 14 грудня 2015 року; зміст, характеристика іншого речового права: строк дії: 7 років з правом пролонгації, орендна плата нараховується та видається в розмірі не менше 6% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки; відомості про суб'єкта іншого речового права: Орендар ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», Орендодавець: ОСОБА_1; опис об'єкта іншого речового права: земельна ділянка площею 1,4541 га, об'єкт нерухомого майна: земельна ділянка з кадастровим номером: 3220489500:01:023:0021 та 10 грудня 2015 року державний реєстратор РС Таращанського РУЮ у Київській області Гречінська Н. П. здійснила державну реєстрацію іншого речового права: 12579508, документи подані для державної реєстрації: договір оренди землі від 20 жовтня 2015 року, укладений у письмовій формі, вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 26980947 від 11 грудня 2015 року; зміст, характеристика іншого речового права:строк дії: 7 років з правом пролонгації, орендна плата нараховується та видається в розмірі не менше 6% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що становить не менше 3 764,85 грн; відомості про суб'єкта іншого речового права: Орендар ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», Орендодавець: ОСОБА_1; опис об'єкта іншого речового права: земельна ділянка площею 1,5161 га, об'єкт нерухомого майна: земельна ділянка з кадастровим номером: 3220489500:01:024:0022.

Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 17 грудня 2015 року та актом приймання-передачі земельної ділянки від 11 грудня 2015 року орендодавець ОСОБА_1 , з одного боку, передає, а орендар ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», в особі директора ОСОБА_4 , з другого приймає в строкове платне користування на умовах договорів оренди №114 та №113 земельні ділянки: кадастровий номер 3220489500:01:024:0022, що знаходиться в межах землекористування Шкарівської сільської ради, загальною площею 1,5161 га, у тому числі рілля 1,5161 га та кадастровий номер 3220489500:01:023:0021, що знаходиться в межах землекористування Шкарівської сільської ради, загальною площею 1,4541 га, у тому числі рілля 1,4541 га.

12 квітня 2022 року ОСОБА_1 направила директору ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» лист-повідомлення, в якому вказала, що термін дії договору оренди №114 від 20 жовтня 2015 року закінчується 12 грудня 2022 року, що відповідно до пункту 31 договору є підставою для його припинення та відновлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості. Зазначила, що на виконання пункту 5 договору, не бажає укладати новий договір оренди з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» або продовжувати дію вказаного договору, а має намір обробляти земельну ділянку за договором самостійно і використовувати її для власних потреб на свій розсуд. Просила утриматись від вчинення дій, які б перешкоджали їй відразу після закінчення строку дії договору використовувати належну їй земельну ділянку.

12 квітня 2022 року ОСОБА_1 направила директору ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» лист-повідомлення, в якому вказала, що термін дії договору оренди №113 від 20 жовтня 2015 року закінчується 10 грудня 2022 року, що відповідно до пункту 31 договору є підставою для його припинення та відновлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості. Зазначила, що на виконання пункту 5 договору не бажає укладати новий договір оренди з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» або продовжувати дію вказаного договору, а має намір обробляти земельну ділянку за договором самостійно і використовувати її для власних потреб на свій розсуд. Просила утриматись від вчинення дій, які б перешкоджали їй відразу після закінчення строку дії договору використовувати належну їй земельну ділянку. Вказаний листи направлено на адресу ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» з рекомендованим повідомленням про вручення №0910711421153, № 0910711421188 та отримано позивачем 21 квітня 2022 року.

20 вересня 2022 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» направило ОСОБА_1 листи-повідомлення (клопотання) про поновлення договорів оренди землі№01-3-138 та №1-3-137, разом з проектами додаткових угод до договорів оренди землі, що підтверджується крі того описом вкладення у цінний лист з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №350349335 від 13 жовтня 2023 року та №350349434 від 13 жовтня 2023 року (Т. 1 а.с. 23-26), вбачається, що 12 січня 2023 року державним реєстратором Фурсівської сільської ради Майорко Т. О. було прийнято рішення з індексним номером 66081310 про державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», на підставі листа-повідомлення, серія та номер: б/н, виданий 12 квітня 2022 року, видавник: гр. ОСОБА_5 ; опис вкладення, серія та номер: 0910711421170, виданий 19 квітня 2022 року видавник: Укрпошта; квитанція, серія та номер: 0910711421170, виданий 19 квітня 2022 року, видавник Укрпошта; повідомлення оператора поштового зв'язку, серія та номер: 0910711421170, виданий 27 травня 2022 року, видавник: Укрпошта та 12 січня 2023 року державним реєстратором Фурсівської сільської ради Майорко Т. О. було прийнято рішення з індексним номером 66080963 про державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», на підставі листа-повідомлення, серія та номер: б/н, виданий 12 квітня 2022 року, видавник: гр. ОСОБА_5 ; опис вкладення, серія та номер: 0910711421161, виданий 19 квітня 2022 року видавник: Укрпошта; квитанція, серія та номер: 0910711421161, виданий 19 квітня 2022 року, видавник Укрпошта; повідомлення оператора поштового зв'язку, серія та номер: 0910711421161, виданий 27 травня 2022 року, видавник: Укрпошта.

12 січня 2023 між ТОВ «Агротрейд-2000» та ОСОБА_1 укладено договір №91 оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,5161 га з кадастровим номером: 3220489500:01:024:0022 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 7 років, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, право на яку посвідчено Державним актом ЯА №604026 від 18 жовтня 2005 року.

12 січня 2023 року державним реєстратором Фурсівської сільської ради Майорко Т. О. здійснено державну реєстрацію іншого речового права: 48979610, документи подані для державної реєстрації: договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 91, виданий 12 січня 2023 року, вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66098891 від 16 січня 2023 року; зміст, характеристика іншого речового права: дата укладання договору 12 січня 2023 року, строк: 7 років, дата закінчення дії: 12 січня 2030 року, з автоматичним продовженням дії договору; відомості про суб'єкта іншого речового права: орендодавець: ОСОБА_1 , орендар: ТОВ «Агротрейд-2000» та 12 січня 2023 року державним реєстратором Фурсівської сільської ради Майорко Т. О. здійснено державну реєстрацію іншого речового права: 48979699, документи подані для державної реєстрації: договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 90, виданий 12 січня 2023 року, вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66099006 від 16 січня 2023; зміст, характеристика іншого речового права: дата укладання договору 12 січня 2023 року, строк: 7 років, дата закінчення дії: 12 січня 2030 року, з автоматичним продовженням дії договору; відомості про суб'єкта іншого речового права: орендодавець: ОСОБА_1 , орендар: ТОВ «Агротрейд-2000», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Позиція Верховного Суду

Касаційний суд заслухав суддю-доповідача, перевірив наведені у касаційній скарзі доводи, за результатами чого робить висновок про наявність правових підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з таких мотивів.

У цій справі ключовим питанням є те, з якого моменту необхідно обчислювати строк дії договорів оренди землі.

Суди взяли до уваги положення пунктів 37 відповідних договорів, згідно з якими договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Оскільки 10 грудня 2015 року та 12 грудня 2015 відповідно відбулася державна реєстрація права оренди на земельну ділянку за договорами, то суди зробили висновок, що строк дії договорів закінчився 12 грудня 2022 рокута 10 грудня 2022 року відповідно.

Позивач у касаційній скарзі не погоджується із висновками судів та наполягає на тому, що сторони договору оренди землі не могли пов'язувати момент укладення договору оренди землі і набрання ним чинності з моментом державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, оскільки це суперечило імперативним нормам пункту 1 частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Вважає, що до спірних правовідносин мають бути застосовані норми частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі», згідно з якими строк дії договорів оренди землі мав обчислювалися з моменту їх укладення - 20 жовтня 2015 року, а не з моменту державної реєстрації права оренди.

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК Украйни).

Тлумачення, як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) приватного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, у першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 214/7462/20).

Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватноправових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (див: постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2022 року в справі № 519/2-5034/11).

Добра совість - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц (провадження № 61-15813сво18), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23)).

З урахуванням того, що норми цивільного законодавства мають застосовуватися із врахуванням добросовісності, то принцип доброї совісті не може бути обмежений певною сферою (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 463/13099/21 (провадження № 61-11609сво23), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23)).

Особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд (частина перша статті 12 ЦК України).

Для приватного права апріорі притаманна диспозитивність, яка проявляється, зокрема, в тому, що особа, з урахуванням принципу свободи правочину, сама вирішує вчиняти чи не вчиняти певний правочин (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 липня 2022 року в справі № 303/2983/19 (провадження № 61-4745св21), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2024 року в справі № 369/7921/21 (провадження № 61-5293 сво 23), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 03 червня 2024 року в справі № 712/3590/22 (провадження № 61-14297сво23)).

Касаційний суд вже звертав увагу, що автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи, без порушення прав і інтересів інших осіб (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2024 року в справі № 601/1396/21 (провадження № 61-6001св23)).

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18)).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов'язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).

В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов'язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред'явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов) (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб'єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).

Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним» (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року у справі № 759/2328/16 (провадження № 61-5800зпв18)). Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов'язків.

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 13 березня 2023 року в справі № 398/1796/20 (провадження № 61-432сво22)).

Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).

Тлумачення вказаної норми свідчить, що під змістом правочину (договору) розуміється сукупність умов. У статті 217 ЦК України встановлено правові наслідки недійсності окремих частин правочину. Окремою частиною правочину в контексті статті 217 ЦК України є окрема частина змісту правочину (договору), тобто його умова. При цьому, недійсність окремої частини договору не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо буде встановлено, що договір був би укладений сторонами і без включення до нього умов, які визнаються недійсними або є нікчемними. Слід враховувати, що при задоволенні позову про оспорювання окремих умов договору потрібно з'ясовувати, що договір був би укладений сторонами і без включення до нього умов, які визнаються недійсними (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 334/7687/21 (провадження № 61-10300св22)).

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) міститься висновок, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Тлумачення частини четвертої статті 263 ЦК України свідчить, що виборі того чи іншого висновку щодо застосування норми права, суд має вирішити питання про його релевантність до обставин справи, яку суд розглядає. Для цього суд має оцінити правовідносини на предмет подібності. Подібність правовідносин потрібно оцінювати за змістовним, суб'єктним та об'єктним критеріями. Висновок щодо застосування норми права зроблений Верховним Судом в контексті конкретних обставин справи, яка ним розглянута, належить враховувати в справах з подібними правовідносинами (див. постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23)).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 357/13337/23 (провадження № 61-16298св24) зазначено:

«відповідно до пункту 37 договору оренди землі від 20 жовтня 2015 року, укладеному між ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» та ОСОБА_3, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Речове право оренди спірної земельної ділянки за позивачем було зареєстровано 04 грудня 2015 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного управління юстиції у Київській області Рибалко В. М., рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 26818772 від 07 грудня 2015 року, строк дії 7 років, без зазначення права пролонгації.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі». З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов'язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У наведені вище постанові Велика Палата Верховного Суду також вказала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, проте відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону України «Про оренду землі» вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

Цим Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16 січня 2020 року, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду, слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання - для договорів із 1 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права та обов'язки в зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі»).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зауважила, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії. Сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов'язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» у редакції Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону України «Про оренду землі», не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

Викладена у пункті 37 договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі», а тому вказана умова не змінила визначений Законом України «Про оренду землі» момент, з якого розпочав перебіг строк дії договору. Узявши до уваги те, що строк дії договору почався з дати його укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання - 20 жовтня 2015 року) і сплив на час укладення 12 січня 2023 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агротрейд-2000» договору оренди землі та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, Верховний Суд погоджується з висновком суду про відсутність порушеного права ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська».

Законом України від 24 березня 2022 року № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», що доповнено розділ Х «Перехідні положення» ЗК України пунктами 27, 28, згідно з якими під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, зокрема вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема приватної власності. Цей Закон набрав чинності 07 квітня 2022 року.

З дня набрання чинності Законом України від 19 жовтня 2022 року № 2698-IX«Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19 листопада 2022 року, автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених з фізичними особами, скасована. Подібний правовий висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 29 березня 2023 року у справі № № 563/376/22-ц (провадження № 61-47св23), в якій надавалося тлумачення наведених вище двом законам України.

Верховний Суд погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану без волевиявлення сторін діяло до 19 листопада 2022 року, тобто таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, дія яких закінчувалася до 19 листопада 2022 року. У справі, яка переглядається, укладений між сторонами договір оренди строком до 04 грудня 2022 року.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зазначено, що:

«8.29. Істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частини перша та друга статті 15 Закону № 161-XIV у вказаній вище редакції).

8.30. Відповідно до першого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

8.31. Водночас Законом № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16.01.2020 (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Цим же Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16.01.2020, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.

8.32. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

У постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими і однозначними.

8.33. Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов'язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

8.34. Велика Палата Верховного Суду вважає, що викладена у пункті 37 Договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, а тому вказана умова не змінила визначений у Законі № 161-XIV момент, з якого розпочав перебіг строк дії Договору.

Сторони Договору скріпили його своїми підписами та вказали в ньому дату укладення (17.11.2020), що відповідає вимогам абзацу третього частини першої статті 15 Закону № 161-XIV, і саме з цієї дати відповідно до другого речення частини першої статті 19 цього Закону слід обчислювати річний строк дії цього правочину».

Касаційний суд вважає за необхідне підкреслити, що в окремих правопорядках є конструкція «ненаписаних умов», яка пов'язується з категорією публічного порядку. Наприклад Касаційний суд Франції (https://www.courdecassation.fr/decision/65c47cc386d70a000846cbb8) вказав, що відповідно до статті L. 411-38 Кодексу сільського та морського рибальства Франції, орендар може передати свої права оренди неторговельній сільськогосподарській компанії або групі власників чи фермерів лише за особистої згоди орендодавця та без шкоди для права останнього на зворотне володіння. Ці положення є питаннями публічного порядку. Згідно зі статтею L. 415-12 Кодексу сільського та морського рибальства Франції, будь-яке положення договору оренди, що обмежує права, передбачені розділом 1 цього Кодексу, вважається ненаписаним.

Обміркувавши викладене, касаційний суд вважає:

автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи. Договір як прояв автономії воля та свободи договору, і зокрема договір найму (оренди) земельної ділянки, вчиняється для того щоб «породити» відповідний результат, а не для того щоб згодом констатувати, що певна умова договору не створює для сторін такого правочину тих наслідків, на які він спрямовувався без застосовуванням недійсності частини правочину (нікчемності чи її оспорюваності);

нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов'язків;

парламент не передбачив як нікчемності на рівні норми закону умови договору оренди землі про набрання ним чинності після його державної реєстрації, так і «імпліцитної» чи «віртуальної» нікчемності умови договору оренди землі про набрання ним чинності після його державної реєстрації. Тому така умова договору оренди землі є оспорюваною;

умова договору оренди землі про набрання ним чинності після його державної реєстрації, яка суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону України № 161-XIV у редакції Закону України № 340-IX, є оспорюваною та може бути визнана недійсною за позовом заінтересованої особи;

допоки така умова договору оренди землі не визнана недійсною вона є такою, створює для сторін такого правочину ті наслідки, на які вона спрямована. Тобто початок перебігу строку дії договору оренди землі визначається за правилами, встановленою такою умовою.

Верховний Суд є найвищим судому системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики у порядку та спосіб, визначені процесуальним законом (частина перша статті 36 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Надана судам роль в ухваленні судових рішень якраз і полягає в розвіюванні тих сумнівів щодо тлумачення, які існують. Оскільки завжди існуватиме потреба в з'ясуванні неоднозначних моментів і адаптації до обставин, які змінюються (VYERENTSOV v. UKRAINE, № 20372/11, § 65, від 11 квітня 2013 року; DELRIO PRADA v. SPAIN, № 42750/09, § 93, від 21 жовтня 2013 року

Європейський суд з прав людини зауважив, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який, між іншим, вимагає щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (BRUMARESCU v. ROMANIA, № 28342/95, § 61, від 28 жовтня 1999 року).

Європейський суд з прав людини зауважив, що судові рішення повинні бути розумно передбачуваними (S.W. v. THE UNITED KINGDOM, № 20166/92, § 36, ЄСПЛ, від 22 листопада 1995 року).

З урахуванням викладеного, касаційний суд вважає за необхідне передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду задля того щоб конкретизувати її висновок, зроблений упостанові Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) про початок перебігу строку дії договору оренди землі, зазначивши, що:

«автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи. Договір як прояв автономії воля та свободи договору, і зокрема договір найму (оренди) земельної ділянки, вчиняється для того щоб «породити» відповідний результат, а не для того щоб згодом констатувати, що певна умова договору не створює для сторін такого правочину тих наслідків, на які він спрямовувався без застосовуванням недійсності частини правочину (нікчемності чи її оспорюваності);

Керуючись статтями 260, 403, 404 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Клопотання товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська», яке підписане представником Тетерею Світланою Ігорівною, про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду задовольнити.

Передати справу № 357/12982/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко

Попередній документ

127050181

Наступний документ

127050183

Інформація про рішення:

№ рішення:	127050182
№ справи:	357/12982/23
Дата рішення:	30.04.2025
Дата публікації:	05.05.2025
Форма документу:	Ухвала
Форма судочинства:	Цивільне
Суд:	Касаційний цивільний суд Верховного Суду
Категорія справи:	Цивільні справи (з 01.01.2019); Справи позовного провадження; Справи у спорах, що виникають із земельних відносин, з них:

Стан розгляду справи:

Стадія розгляду:	(24.07.2025)
Результат розгляду:	Приєднано до матеріалів справи
Дата надходження:	23.07.2025
Предмет позову:	про скасування державної реєстрації припинення оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки

Розклад засідань:

Минулі засідання (4)

06.12.2023 09:30	Білоцерківський міськрайонний суд Київської області
12.08.2024 09:30	Білоцерківський міськрайонний суд Київської області
30.09.2024 09:30	Білоцерківський міськрайонний суд Київської області
08.09.2025 15:00	Білоцерківський міськрайонний суд Київської області