майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,
e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,
код ЄДРПОУ 03499916
"21" квітня 2025 р. м. Житомир Справа № 906/1246/24
Господарський суд Житомирської області у складі: судді Машевської О.П.
за участю секретаря судового засідання: Звєрєвої С.Р.
за участю представників сторін:
від позивача: Огороднікова І.В., представник, Виписка з ЄДР від 20.05.2021
від відповідача: не прибув
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу
за позовом Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях
до Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЕКС-М"
про розірвання договору та повернення ОНБ у державну власність
Процесуальні дії по справі.
Господарський суд Житомирської області ухвалою від 11.12.2024 відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження за позовом Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЕКС-М" з позовними вимогами про розірвання договору та повернення об'єкту незавершеного будівництва у державну власність, перше підготовче засідання призначено на 16.01.2025 о 10:00 год.
Суд ухвалами від 16.01.2025 та 04.02.2025 відкладав підготовче засідання до 04.03.2025 о 11:00 год.
Суд ухвалою від 04.03.2025 закрив підготовче провадження та призначив справу №906/1246/24 до судового розгляду по суті на 24.03.2025 о 14:30 год.
Суд ухвалою від 24.03.2025 відклав розгляд справи по суті на 21.04.2025 о 14:30 год.
Суд ухвалою від 21.04.2025 відклав стадію проголошення судового рішення до 01.05.2025 о 15:30 год.
В судовому засіданні з розгляду справи по суті 01.05.2025 оголошено вступну та резолютивну частини рішення про задоволення позову.
Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.
Регіональне відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях звернулося з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "АЛЕКС-М" з позовними вимогами: - розірвати договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - захисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою на якій він розташований за адресою: 11603, Житомирська область, м. Малин, вул. Огієнка, 55 Ж від 21.03.2018 №869 укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (код ЄДРПОУ 42956062) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Малинський ливарний завод", правонаступником прав та обов'язків якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Алекс-М"(код ЄДРПОУ 42899660) (враховуючи договори від 27.07.2018 №3177 та від 24.06.2021 №1280); - Товариству з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" (код ЄДРПОУ 42899660, місцезнаходження якого: 11604, Житомирська область, місто Малин, вул. Огієнка, 63) повернути очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки 1810900000:01:006:0934, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за адресою: 11603, Житомирська область, місто Малин, вул. Огієнка, 55 Ж у власність держави, в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (код ЄДРПОУ 42956062, місцезнаходження якого: 33001, м. Рівне, вул. Петра Могили, 24) шляхом підписання між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" акту приймання-передачі.
В обґрунтування підстав поданого позову Регіональне відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях доводить, що позов зумовлено невиконанням відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЕКС-М" взятих на себе зобов'язань щодо завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію в термін до 25.04.2023.
Згідно акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ №22 від 05.06.2024, позивачем встановлено, що умова щодо завершення будівництва об'єкта та введення його в експлуатацію в термін до 25.04.2023 з можливою зміною первісного призначення не виконана.
Враховуючи вищевикладене, на Регіональне відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях покладено обов'язок щодо реалізації державної політики у сфері приватизації, контроль за виконанням взятих на себе зобов'язань покупцем за договором купівлі-продажу та в разі, порушення останнім обов'язків, Позивача зобов'язано вживати заходів щодо повернення у державну власнiсть об'єктів приватизації з метою подальшого продажу нерухомого майна та наповнення Державного бюджету України, що під час воєнного стану є вкрай необхідним.
З метою реалізації своїх прав, Позивач просить суд розірвати договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - захисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою на якій він розташований за адресою: 11603, Житомирська область, м. Малин, вул. Огієнка, 55 Ж від 21.03.2018 №869 укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (код ЄДРПОУ 42956062) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Малинський ливарний завод", правонаступником прав та обов'язків якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Алекс-М"(код ЄДРПОУ 42899660) (враховуючи договори від 27.07.2018 №3177 та від 24.06.2021 №1280); - Товариству з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" (код ЄДРПОУ 42899660, місцезнаходження якого: 11604, Житомирська область, місто Малин, вул. Огієнка, 63) повернути очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки 1810900000:01:006:0934, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за адресою: 11603, Житомирська область, місто Малин, вул. Огієнка, 55 Ж у власність держави, в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (код ЄДРПОУ 42956062, місцезнаходження якого: 33001, м. Рівне, вул. Петра Могили, 24) шляхом підписання між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" акту приймання-передачі.
Правові підстави позову: ст.ст. 526,530,599,610,611 ЦК України, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "АЛЕКС-М" правом подати відзив на позовну заяву не скористалося.
Справу розглянуто за наявними в ній матеріалами за правилами ст. 165 та 178 ГПК України.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
1) 21 березня 2018 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирськiй областi та Товариством з обмеженою відповідальністю «Малинський ливарний завод» було укладено договір купiвлi- продажу № 869 об'єкта незавершеного будівництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою (далі - Договір купiвлi - продажу № 869).
Згідно пункту 1.1. Договору купiвлi - продажу № 869, Продавець зобов'язується передати у власнiсть Покупцю об'єкт незавершеного будівництва - очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки - 1810900000:01:006:0934, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних i допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловостi, категорія земель - землі промисловостi, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за адресою: 11603, Житомирська область, місто Малин, вул. Огієнка, 55 Ж, а Покупець зобов'язується прийняти Об'єкт приватизації, сплатити ціну його продажу i виконати визначені в Договорі умови.
Об'єкт приватизації є державною власністю, на пiдставi витягу №114541255 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на незавершене будівництво очисних споруд з бункерним пристроєм, виданого державним реєстратором Козіївської сільської ради Коростишiвського району Житомирської області, Пашинською Дариною Валентинівною 19.02.2018 року, номер запису про право власності 24909647, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1489426518109; на пiдставi витягу № 114539748 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на земельну ділянку, виданого державним реєстратором Козіївської сільської ради Коростишівського району Житомирської областi, Пашинською Дариною Валентинівною 19.02.2018, року, номер запису про право власності - 24909445, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1489418618109.
Незавершене будівництво очисних споруд з бункерним пристроєм включає в себе майно згідно з актом обстеження будівельного майданчика і технічного стану об'єкта незавершеного будівництва від 30.11.2017 року та технічного паспорта, виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю "Земюрконсалтинг".
Сторони у п.3.3. Договору купiвлi - продажу №869 погодили, що право власностi на об'єкт приватизації переходить до Покупця пiсля державної реєстрації в установленому законом порядку переходу права власностi на придбаний Об'єкт приватизації, яка здійснюється пiсля сплати в повному обсязі ціни продажу Об'єкта приватизації.
У п. 4.1. договору купiвлi-продажу № 869 передбачено, що кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї Договором, сприяти іншій стороні у виконанні її обов'язкiв та має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов'язкiв.
Згідно пункту 5.3.1. договору купiвлi-продажу № 869, Покупець зобов'язується виконувати умови продажу об'єкта, а саме: завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію протягом п'яти років з моменту підписання акта приймання - передачi із можливою зміною його первісного призначення.
Пунктом 7.5. договору купiвлi-продажу № 869 передбачено, що у разі невиконання Покупцем зобов'язань за Договором Продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об'єкта приватизації за актом приймання - передачi у державну власнiсть.
Сторони погодили у п. 11.2. договору купiвлi-продажу № 869, що yci зміни та доповнення до Договору оформлюються додатковими договорами, здійснюються в письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню. Зміни, що вносяться до Договору здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зменшення відповідальності Покупця за невиконання ним зобов'язань.
У разі невиконання однією зі сторін умов Договору вiн може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об'єкт приватизації повертається в державну власнiсть у порядку, встановленому чинним законодавством України (п. 11.3. Договору купiвлi - продажу № 869).
Договiр набирав чинності з моменту його укладання. Договiр вважається укладеним з моменту його нотарiального посвідчення відповідно до пунктів 13.2., 13.3. Договору купiвлi - продажу № 869.
Сторони у п. 13.4. зазначають, що цей Договiр складений при повному розумінні Сторонами його умов та термiнологiї українською мовою в чотирьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу. Два примірника цього Договору зберігаються у справах Тимошенко Н.С., приватного нотарiуса Малинського районного нотарiального округу Житомирської областi, інші видаються сторонам (п. 13.5.) (а.с. 9-11).
2) 25 квітня 2018 року між сторонами був підписаний Акт приймання - передачi об'єкта державної власностi групи Д - незавершеного будівництва очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою за адресою: Житомирська область, м. Малин, вул. Огієнка, 55 ж (а.с.12).
3) 27 липня 2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Малинський ливарний завод" та Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЕКС-СТ" було укладено договір купiвлi- продажу №3177 об'єкта незавершеного будівництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою, на якій він розташований м. Малин, вул. Огієнка, 55.
Враховуючи вимоги чинного законодавства, Регіональним відділенням було погоджено договiр купiвлi - продажу об'єкта незавершеного будiвництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою, на якiй вiн розташований м. Малин, вул. Огiєнка, 55 укладеного між Товариством з обмеженою вiдповiдальністю «Малинський ливарний завод» та Товариством з обмеженою вiдповiдальністю «АЛЕКС - СТ» вiд 27.07.2018 року зареєстрованого в реєстрі за № 3177 (далі - договiр № 3177), що є невід'ємною частиною основного договору купiвлi - продажу № 869.
Відповідно до пункту 1 Договору № 3177 передбачено, що Продавець зобов'язується передати у власнiсть Покупцю об'єкт незавершеного будiвництва - очиснi споруди з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою, на якiй вiн розташований, площею 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки - 1810900000:01:006:0934, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних i допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловостi, категорія земель - землі промисловостi, транспорту, зв'язку, енергетики за адресою: 11603, Житомирська обл., м. Малин, вул. Огієнка, 55ж, а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт незавершеного будiвництва - очиснi споруди з бункерним пристроєм разом із земельною дiлянкою, на якiй вiн розташований, сплатити ціну його продажу i виконати визначені в Договорі умови.
Відсоток готовності вище вказаного незавершеного будiвництва - очиснi споруди з бункерним пристроєм становить 35%.
Відповідно до пункту 7.1.1. Договору № 3177 Покупець зобов'язаний виконувати умови продажу об'єкта, а саме: завершити будiвництво об'єкта та ввести його в експлуатацiю протягом п'яти років з моменту підписання акта приймання-передачі, до 25.04.2023 року, із можливою змiною його первiсного призначення.
У разі невиконання однією зі Сторін умов Договору він може бути розірваний на вимогу іншої Сторони за рішенням суду. При цьому об'єкт приватизації повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України (п. 9.3. Договору № 3177) (а.с.13-14).
4) 24 червня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЕКС-СТ" (як власник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АЛЕКС-М" (як правонаступник) було укладено договір №1280 про перехід від Власника до Господарського товариства, до статутного капіталу якого передається об'єкт приватизації, невиконаних зобов'язань за договором купівлі-продажу незавершеного будівництва від 27.07.2018 № 3177.
Враховуючи вимоги чинного законодавства, Регіональним відділенням було погоджено договiр № 1280 вiд 24.06.2021 року (далі - договiр № 1280) про перехiд вiд Власника до Господарського товариства, до статутного капiталу якого передається об'єкт приватизації, невиконаних зобов'язань за договором купівлі продажу незавершеного будiвництва вiд 27.07.2018 року № 3177, де сторони погодили перехiд вiд власника - Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛЕКС-СТ» до правонаступника - Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛЕКС-М» невиконаних зобов'язань за договором купівлі - продажу незавершеного будiвництва, посвідченим приватним нотарiусом Житомирського мiського нотарiального округу Товянським С.Я. 27.07.2018 року за реєстровим № 3177, вiдповiдно до якого Власник набув всі права та обов'язки за договором купівлі - продажу об'єкта незавершеного будiвництва - очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки - 1810900000:01:006:0934, посвідченого нотаріусом Житомирського мiського нотарiального округу Товянським С.Я. 27.07.2018 року за реєстровим № 3177.
Згідно пункту 1.2 Договору № 1280 (розділ 1 «Обов'язки Правонаступника покупця об'єкта приватизації») Правонаступник взяв на себе обов'язки власника, що передбачені умовами Договору № 3177, а саме:
- завершити будiвництво об'єкта незавершеного будiвництва та ввести його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 року з можливою змiною його первiсного призначення.
Пунктом 3.1 Договору № 1280 передбачено, що у разі повного або часткового невиконання Правонаступником зобов'язань, визначених у Розділі 1 цього Договору, Регіональне відділення має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розiрвання та розірвання Договору № 3177, стягнення завданих збитків та повернення об'єкта приватизації за актом приймання - передачі у державну власність.
У разі невиконання Правонаступником умов цього Договору, він може бути розірваний на вимогу Регіонального відділення за рішенням суду. При цьому об'єкт приватизації повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України (п. 6.3 Договору № 1280) (а.с.15-16).
5) 29 березня 2023 року Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях було складено Акт №8 поточної перевірки виконання умов договору купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою від 21.03.2018 №869 з урахуванням договору купівлі - продажу від 27.07.2018 № 3177 та договору від 24.06.2021 №1280, м. Малин, вул. Огієнка, 55Ж.
Встановлено, що умова щодо завершення будівництва об'єкта та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою зміною його первiсного призначення виконується. Згiдно звіту Правонаступника вiд 23.03.2023 будівництво об'єкта завершено та розпочато процедуру введення в експлуатацiю. Iнформацію щодо зміни первiсного призначення не надано (а.с. 17-19).
6) Згідно Акту поточної перевiрки виконання умов договору купівлі - продажу ОНБ № 22 вiд 05.06.2024 року, встановлено, що умова щодо завершення будiвництва об'єкта та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою зміною первісного призначення не виконана (а.с. 20-21).
7) 22 липня 2024 року вих. № 11-04-879 Регiональне вiддiлення направило на адресу Правонаступника претензію з вимогою надати докази завершення будiвництва об' єкта та введення його в експлуатацію (а.с. 22-23).
Вiдповiдь на претензiю, на адресу Регіонального вiддiлення, не надходила.
8) 20 вересня 2024 року Регiональне вiддiлення направило повторну претензiю за вих. № 11 04-1155 з вимогами про розірвання договору купівлі - продажу та повернення об'єкта незавершеного будiвництва у державну власнiсть (а.с. 24-25).
Вiдповiдь на претензiю не надходила.
9) Позивач звернувся до суду з позовними вимогами: розірвати договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - захисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою на якій він розташований за адресою: 11603, Житомирська область, м. Малин, вул. Огієнка, 55 Ж від 21.03.2018 №869 та зобов'язати Відповідача повернути предмет продажу шляхом підписання між Сторонами акту приймання-передачі.
10)Позивач позовні вимоги підтримав , Відповідач правом участі у змагальному процесі не скористався.
Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.
Спір у справі виник щодо наявності/відсутності підстав для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва в процесі приватизації відповідно до частини третьої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", а також зобов'язання повернути майно.
Відповідно до статті 345 ЦК України фізична або юридична особа може набути право власності на державне майно у разі його приватизації.
Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (стаття 658 ЦК України). Це є логічним продовженням загального припису частини першої статті 317 ЦК України про те, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, регулює Закон України від 18 січня 2018 року № 2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна» (далі - Закон № 2269-VIII).
Основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об'єктів приватизації ефективному приватному власнику (частина перша статті 2 Закону № 2269-VIII).
Серед принципів приватизації законодавець визначив такі: законність; відкритість та прозорість; рівність та змагальність; державне регулювання та контроль; продаж об'єктів приватизації з урахуванням особливостей таких об'єктів; захист економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повне, своєчасне та достовірне інформування про об'єкти приватизації та порядок їх приватизації; забезпечення конкурентних умов приватизації (частина друга статті 2 Закону № 2269-VIII).
Отже, Закон № 2269-VIII спрямований на суттєве удосконалення, спрощення і скорочення процедур приватизації для досягнення високих темпів приватизації, прозорості та відкритості приватизаційного процесу, залучення широкого кола інвесторів до придбання державної власності. Наслідком проведеної приватизації має бути фінансове оздоровлення підприємств і збереження виробництва у сферах, які є пріоритетними для національної економіки (постанова ВПВС від 07.12. 2022 у справі № 908/1525/16).
Приватизація об'єкта вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності або завершення розміщення всіх акцій, передбачених до продажу планом розміщення акцій, і оформлюється наказом відповідного органу приватизації (ч. 2 ст. 10 Закону № 2269-VIII).
З моменту переходу права власності на об'єкт приватизації покупець, який придбав об'єкт приватизації, зобов'язаний виконувати всі умови договору купівлі-продажу об'єкта приватизації ( абз. 14 ст. 26 Закону № 2269-VIII).
Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об'єктів приватизації здійснює орган приватизації ( ч.1 ст. 27 Закону № 2269-VIII).
Порядок здійснення контролю за виконанням зобов'язань, визначених у договорі купівлі-продажу, затверджує Фонд державного майна України (ч.2 ст. 27 Закону № 2269-VIII).
Такий Порядок затверджено наказом Фонду державного майна України від 18 жовтня 2018 року № 1327 ( далі - Порядок № 1327).
Згідно п.п. 2, 6 розділу І Порядку № 1327 контроль за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації здійснюється шляхом проведення органами приватизації безпосередньо на об'єктах приватизації перевірок виконання власниками цих об'єктів зобов'язань, визначених у договорах купівлі-продажу. Контроль за виконанням умов договору здійснює орган приватизації, який уклав такий договір.
У п.8 розділу І Порядку № 1327 передбачено, що орган приватизації має забезпечити проведення протягом року контролю за виконанням умов усіх договорів, які перебувають у нього на контролі, за винятком договорів, за якими здійснюється претензійно-позовна робота щодо їх розірвання (або визнання недійсними) та повернення проданих за ними об'єктів у державну (комунальну) власність.
Згідно з п. 2. розділу ІІ Порядку № 1327 проведення перевірки виконання умов договору купівлі-продажу здійснюється виключно на підставі рішення органу приватизації, в якому зазначаються договір купівлі-продажу, об'єкт приватизації, власник об'єкта приватизації, прізвища, імена, по батькові, посади уповноважених представників органу приватизації, період, за який проводиться перевірка.
За умовами п.п. 4,6 розділу ІІ Порядку № 1327 у процесі проведення контролю за виконанням умов договору використовуються документи, які можуть підтверджувати стан їх виконання. Повноту поданих документів для підтвердження стану виконання умов договору визначає представник органу приватизації, що здійснює контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу. Таке визначення має бути обґрунтованим та базуватися на законних підставах.
За результатами перевірки складається акт поточної або підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу, оформлюючи який, представник органу приватизації повинен забезпечити відображення підтвердних документів, на підставі яких було зроблено висновок про фактичний стан виконання договірних умов, щодо кожного пункту договору купівлі-продажу окремо Якщо об'єктом приватизації за договором є об'єкт незавершеного будівництва, Акт складається у двох примірниках за формою, наведеною в додатку 3 до цього Порядку. Один примірник Акта залишається в органі приватизації, інший у власника об'єкта приватизації. Перевірку виконання умов договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва здійснює орган приватизації на об'єкті приватизації, при цьому виїзний контроль має здійснюватися не рідше одного разу на два роки. ( п.п. 7,8,16 розділу ІІ Порядку № 1327).
Суд встановив, що Позивач погодив договiр купiвлi - продажу об'єкта незавершеного будiвництва - очисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою, на якiй вiн розташований, площею 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки - 1810900000:01:006:0934, у м. Малин, вул. Огiєнка, 55, укладений між ТОВ “Малинський ливарний завод» та ТОВ “АЛЕКС - СТ» вiд 27.07.2018 за № 3177, що є невід'ємною частиною основного договору купiвлi-продажу № 869. Відсоток готовності вище вказаного незавершеного будiвництва - очиснi споруди з бункерним пристроєм становить 35%.
Покупець взяв на себе зобов'язання завершити будiвництво об'єкта та ввести його в експлуатацiю протягом п'яти років з моменту підписання акта приймання-передачі, до 25.04.2023 року, із можливою змiною його первiсного призначення (п. 7.1.1. Договору № 3177).
Згідно пункту 1.2 Договору № 1280 (розділ 1 “Обов'язки Правонаступника покупця об'єкта приватизації») Правонаступник ( Відповідач) взяв на себе обов'язки власника, що передбачені умовами Договору № 3177, а саме: завершити будiвництво об'єкта незавершеного будiвництва та ввести його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 року з можливою змiною його первiсного призначення.
У ч. 11 ст. 27 Закону № 2269-VIII передбачено, що орган приватизації зобов'язаний вимагати від нового власника виконання зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу об'єкта приватизації, а в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом і захищати права держави або територіальної громади іншим чином, у тому числі звертатися до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації або визнання його недійсним.
Як встановив Суд за відомостями Акту поточної перевiрки виконання умов договору купівлі - продажу ОНБ № 22 вiд 05.06.2024 року, умова щодо завершення будiвництва об'єкта та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою зміною первісного призначення Відповідачем не виконана (а.с. 20-21).
Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є, зокрема, невиконання умов продажу об'єкта і зобов'язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк ( п.2 ч.3 ст. 26 Закону № 2269-VIII).
Невиконання Відповідачем умов Договору, останній може бути розірваний на вимогу Позивача за рішенням суду. При цьому об'єкт приватизації повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України (п. 6.3 Договору № 1280) (а.с.15-16).
Позивач до звернення з цим позовом до Суду звертався до Відповідача з вимогою надати докази завершення будiвництва об'єкта та введення його в експлуатацію та про розірвання договору купівлі - продажу та повернення об'єкта незавершеного будiвництва у державну власнiсть (а.с. 22-25).
У п. 2 розділу ІІІ Порядку № 1327 передбачено, що у разі не вирішення спору в межах досудового врегулювання орган приватизації звертається до суду для застосування санкцій, передбачених законом та договором, зокрема щодо розірвання договору або визнання його недійсним та повернення об'єкта у державну (комунальну) власність.
Оскільки Відповідач вимоги Позивача не виконав, останній ініціював судовий процес щодо розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 21.03.2018 №869 за рішенням суду.
Судом встановлено, що умова щодо завершення будiвництва об'єкта та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою зміною первісного призначення Відповідачем не виконана, що є підставою для розірвання договору від 21.03.2018 №869 за рішенням суду та повернення об'єкта у державну (комунальну) власність.
Суд доходить висновку, що до розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації застосуються загальні правила щодо порядку розірвання договору, визначені положеннями ЦК України та ГК України.
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок розірвання договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (частина друга цієї ж статті).
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору (постанова ВПВС від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).
Враховуючи, що договір є регулятором відносин переходу з державної у приватну власність об'єкта приватизації з метою зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом його продажу ефективному приватному власнику, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин (постанова ВПВС від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).
Перевіряючи добросовісність/недобросовісність Відповідача у спірних правовідносинах Суд звертає увагу на таке.
Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), а отже, і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.
У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п'ятою цієї статті, суд може зобов'язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом (стаття 13 ЦК України).
Обов'язок діяти добросовісно поширюється на обидві сторони договору (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (п. 38)).
Суд враховує, що 07.02.2025 об'єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду прийнято постанову у справі № 910/5663/22 (910/7708/17), у якій об'єднана палата не знайшла підстав для відступу від висновку щодо застосування частини другої статті 651 ЦК України у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленій постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 911/1102/19, за відсутності колізії між нормами частин другої, п'ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", частин третьої, дев'ятої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та статті 651 ЦК України.
Об'єднана палата у постанові від 07.02.2025 у справі № 910/5663/22 (910/7708/17), серед іншого, виснувала про те, що:
- частина дев'ята статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" має загальний і диспозитивний характер та не містить імперативних вказівок щодо обов'язкового розірвання чи визнання недійсним приватизаційного договору у разі невиконання будь-якого зобов'язання за ним однією із сторін, а тому не вступає у конкуренцію як норма спеціального закону з нормою статті 651 ЦК України, як загального закону;
- частина третя статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" не містить імперативного припису про обов'язковість розірвання договору купівлі-продажу у разі невиконання стороною виключних умов, а, навпаки, відсилає до загальним норм ЦК України, зазначаючи про те що за наявності виключних умов для розірвання договору, договір розривається в передбаченому законодавством порядку, що не виключає можливості застосування приписів статті 651 ЦК України;
- наявність передбачених частиною третьою статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" виключних умов для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації не завжди є підставою для його автоматичного розірвання, а потребує додаткового встановлення істотності такого порушення у судовому порядку.
Як встановив Суд, Покупець (Відповідач) взяв на себе зобов'язання завершити будiвництво об'єкта приватизації та ввести його в експлуатацiю протягом п'яти років з моменту підписання акта приймання-передачі, до 25.04.2023 року, із можливою змiною його первiсного призначення (п. 7.1.1. Договору № 3177). Відсоток готовності вище вказаного незавершеного будiвництва - очиснi споруди з бункерним пристроєм становив 35%. Докази завершення будівництва об'єкта до того ступеня готовності, що дає можливість прийняти його в експлуатацію у справі відсутні. Відсутні також докази продовження будівництва ОНБ на земельній ділянці загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки 1810900000:01:006:0934, відповідно до вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. Отже, на відміну від Позивача, Відповідач у спірних правовідносинах діяв недобросовісно.
Суд також встановив, що Відповідач не оскаржував Акту поточної перевiрки виконання умов договору купівлі - продажу ОНБ № 22 вiд 05.06.2024 року, у якому зафіксовано, що умова щодо завершення будiвництва об'єкта та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою зміною первісного призначення не виконана, як це передбачено Порядком оскарження результатів перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в органі приватизації № 1329.
Суд також враховує висновки Верховного Суду про те, що не оскарження в судовому порядку особою, як стороною судового процесу у спорі про розірвання договору, рішення комісії не позбавляє її права заперечувати достовірність зафіксованих актом обставин (постанова Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 910/502/19). Проте Відповідач не заперечував встановлені в акті перевірки обставини та не надав докази про виконання умов договору в частині завершення будiвництва об'єкта та введення його в експлуатацiю в термін до 25.04.2023 з можливою зміною первісного призначення.
За таких обставин Суди дійшов висновку, що порушення Відповідачем приватизаційного договору входять до переліку виключних умов, визначених частиною третьою статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", та до переліку виключних умов для розірвання договору, визначених у самому приватизаційному договорі, а також встановив, що такі порушення є істотними в розумінні статті 651 ЦК України, а тому є наявними правові підстави для його розірвання за рішенням суду.
В свою чергу, у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність ( ч.10 ст. 26 Закону № 2269-VIII).
Порядок повернення в державну (комунальну) власність об'єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об'єктів затверджується Фондом державного майна України ( ч.11 ст. 26 Закону № 2269-VIII).
У п. 1 розділу ІV Порядку № 1327 передбачено, що зняття договору купівлі-продажу з контролю здійснюється за рішенням органу приватизації у разі набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору (або визнання його недійсним).
Одним із принципів господарського судочинства є принцип змагальності сторін, закріплений у статті 13 ГПК України, який передбачає у частині другій вказаної статті обов'язок кожної сторони довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а суд сприяє учасникам процесу в реалізації ними прав, запобігає зловживанню правами та вживає заходи для виконання ними їхніх обов'язків ( п.п. 4, 5 ч. 5 ст. ст. 13 ГПК України).
Суд розглядає справи не інакше як на підставі доказів, поданих учасниками справи (ч.1 статті 14 ГПК України).
Частина 2 ст. 86 ГПК України визначає, що суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частина третя статті 86 ГПК України).
З врахуванням викладеного, рішення суду ухвалено на підставі безпосередньо досліджених доказів, що визначають предмет доказування у цій справі, та які і вплинули на сформульовані у рішенні суду висновки.
Щодо розподілу судового збору.
При ухваленні рішення суд вирішує, як розподілити між сторонами судові витрати (п.5 ч.1 ст.237 ГПК). У резолютивній частині рішення зазначається розподіл судових витрат (п.2 ч.5 ст.238 ГПК).
Судові витрати - передбачені законом витрати (грошові кошти) сторін, інших осіб, які беруть участь у справі, понесені ними у зв'язку з її розглядом та вирішенням, а у випадках їх звільнення від сплати - це витрати держави, які вона несе у зв'язку з вирішенням конкретної справи.
У ч.1 ст.123 ГПК встановлено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Положення статей 123, 129 ГПК України визначають загальний порядок розподілу судових витрат між сторонами у справі та іншими учасниками справи, що ґрунтується на засаді обов'язковості відшкодування судових витрат особи, на користь якої ухвалено судове рішення, за рахунок іншої особи, яка в цьому спорі виступає її опонентом.
При зверненні з цим позовом до суду Позивачем сплачено судовий збір в загальному розмірі 5540,00грн , що підтверджується платіжною інструкцією № 27 від 26.11.2024 ( а.с. 6).
У зв'язку із задоволенням позову, судовий збір покладається на Відповідача на підставі ч.2 ст. 129 ГПК України.
Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-
1. Позов задовольнити.
2. Розірвати договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - захисних споруд з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою на якій він розташований за адресою: 11603, Житомирська область, м. Малин, вул. Огієнка, 55 Ж від 21.03.2018 №869, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (код ЄДРПОУ 42956062) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Малинський ливарний завод", правонаступником прав та обов'язків якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" (код ЄДРПОУ 42899660) (враховуючи договори від 27.07.2018 №3177 та від 24.06.2021 №1280);
3. Товариству з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" (код ЄДРПОУ 42899660, місцезнаходження якого: 11604, Житомирська область, місто Малин, вул. Огієнка, 63) повернути очисні споруди з бункерним пристроєм разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,1284 га, кадастровий номер земельної ділянки 1810900000:01:006:0934, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за адресою: 11603, Житомирська область, місто Малин, вул. Огієнка, 55 Ж у власність держави, в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (код ЄДРПОУ 42956062, місцезнаходження якого: 33001, м. Рівне, вул. Петра Могили, 24) шляхом підписання між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" акту приймання-передачі.
Видати наказ.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" (код ЄДРПОУ 42899660, місцезнаходження якого: 11604, Житомирська область, місто Малин, вул. Огієнка, 63) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (код ЄДРПОУ 42956062, місцезнаходження якого: 33001, м. Рівне, вул. Петра Могили, 24) 5540,00грн судового збору.
Видати наказ.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено: 01.05.25
Суддя Машевська О.П.
Віддрукувати:
1 - в справу
2- позивачу (через Ел. суд)
3- відповідачу (через Ел. суд)