вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49027
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-49, fax (056) 377-38-63
15.04.2025м. ДніпроСправа № 904/1589/23
за позовом Фізичної особи-підприємця Желтоухової Ольги Жаннівни, с. Приміське, Нікопольський район, Дніпропетровська область
до Комунального підприємства "Центр соціальної торгівлі" Нікопольської міської ради, м. Нікополь, Дніпропетровська область,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Нікопольська міська рада, м. Нікополь, Дніпропетровська область
про відшкодування вартості невід'ємних поліпшень орендованих приміщень
Суддя Золотарьова Я.С.
Секретар судового засідання Мошинець Ю.О.
Представники:
від позивача: Чуприна Є.А.
від відповідача: не з'явився
від третьої особи: В'юнченко О.А.
Фізична особа-підприємець Желтоухова Ольга Жаннівна звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Комунального підприємства "Центр соціальної торгівлі" Нікопольської міської ради і просить суд стягнути з відповідача вартість невід'ємних поліпшень орендованих приміщень у розмірі 139 183,11 грн
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 03.04.2023 позовну заяву залишено без руху, надано позивачу строк для усунення недоліків.
В межах строків, передбачених частиною 2 статті 174 Господарського процесуального кодексу України, 02.05.2023 позивач усунув недоліки.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 08.05.2023 відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 07.09.2023 здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження. Призначено справу до розгляду у підготовчому засіданні на 17.10.2023.
16.10.2023 відповідач подав відзив на позов.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 17.10.2023 відкладено підготовче засідання на 14.11.2023.
23.10.2023 відповідач подав відзив на позов.
08.11.2023 від Нікопольської міської ради надійшла заява про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача по справі - Нікопольську міську раду.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 14.11.2023 відкладено підготовче засідання на 13.12.2023. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Нікопольську міську раду.
12.12.2023 відповідач подав клопотання про застосування строків позовної давності.
13.12.2023 позивач подав клопотання про призначення у справі оціночно-будівельної експертизи, яке обґрунтовано тим, що для вирішення позову по суті необхідно з'ясувати обсяг збільшення вартості орендованого майна в результат зроблених за рахунок орендаря поліпшень станом на момент повернення орендованого майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена у встановленому законом порядку.
16.01.2024 від відповідача надійшли заперечення щодо призначення оціночно-будівельної експертизи.
16.01.2024 від третьої особи надійшли заперечення щодо призначення оціночно-будівельної експертизи.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 17.01.2024 відкладено підготовче засідання на 21.02.2024.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 21.02.2024 клопотання Фізичної особи-підприємця Желтоухової Ольги Жаннівни про призначення судової експертизи задоволено. Призначено по справі № 904/1589/23 судову експертизу. Проведення судової експертизи доручено Дніпропетровському науково-дослідному інституту судових експертиз. Провадження у справі № 904/1589/23 зупинено на час проведення судової еспертизи. На вирішення фахівців (судових експертів) Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз поставлені такі питання:
- який перелік та об'єми фактично виконаних будівельних робіт, на об'єкті: вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 64,7 м2, розташоване на першому поверсі в п'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20, м. Нікополь, Дніпропетровської області?
- чи відносяться роботи, виконані на об'єкті, вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 64,7 м2, розташоване на першому поверсі в п'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20, м. Нікополь, Дніпропетровської області, до категорії невід'ємних?
- яка вартість фактично виконаних ФОП Желтоуховою О. Ж. робіт з поліпшення орендованого майна - вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 64,7 м2, розташоване на першому поверсі в п 'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20, м. Нікополь, Дніпропетровської області, станом на дату припинення договору оренди - 31.03.2022?
- чи відповідають обсяги та вартість фактично виконаних робіт з поліпшення майна - вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 64,7 м2, розташоване на першому поверсі в п'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20, м. Нікополь, Дніпропетровської області, зазначених у позовній заяві на наданим до неї документам?
-яка ринкова вартість вбудованого нежитлового приміщення загальною площею 64,7м2, розташованого на першому поверсі в п'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20, м. Нікополь, Дніпропетровської області станом на дату підписання договору, тобто на 26.11.2021 року?
- яка ринкова вартість майна - вбудованого нежитлового приміщення загальною площею 64,7 м2, розташоване на першому поверсі в п 'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20, м. Нікополь, Дніпропетровської області, станом на дату укладення договору оренди № 0105/2019 від 01.05.2019 найму (оренди) індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності?
14.03.2024 матеріали справи було направлено до Центрального апеляційного господарського суду за апеляційною скаргою Комунального підприємства "Центр соціальної торгівлі" Нікопольської міської ради на ухвалу господарського суду Дніпропетровської області від 21.02.2024 року у справі № 904/1589/23.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2024 апеляційну скаргу Комунального підприємства "Центр соціальної торгівлі" Нікопольської міської ради на ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 21.02.2024 про призначення експертизи у справі № 904/1589/23 задоволено. Ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 21.02.2024 про призначення експертизи у справі № 904/1589/23 скасовано.
Справу № 904/1589/23 направлено до Господарського суду Дніпропетровської області для продовження розгляду.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 10.09.2024 продовжено розгляд справи та призначено підготовче засідання на 02.10.2024.
Протокольною ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 02.10.2024 відкладено підготовче засідання на 30.10.2024.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 30.10.2024 відкладено підготовче засідання на 20.11.2024.
Протокольною ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 20.11.2024 відкладено підготовче засідання на 05.12.2024.
Протокольною ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2024 відкладено підготовче засідання на 26.12.2024.
Протокольною ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024
відкладено підготовче засідання на 23.01.2025.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 23.01.2025 закрито підготовче провадження та призначити справу до розгляду в засіданні на 26.02.2025.
Призначене судове засідання 26.02.2025 не відбулось, через перебування судді Золотарьової Яни Сергіївни у відпустці з 24.02.2025 по 28.02.2025 включно, згідно наказу господарського суду Дніпропетровській області № 78-В від 17.02.2025.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 03.03.2025 призначено судове засідання на 24.03.2025.
У судовому засіданні 24.03.2025 розпочато розгляд справи по суті: встановлено обставини справи та досліджено докази, наявні у матеріалах справи, заслухано виступ представника позивача, встановлено обставини справи та досліджено докази, наявні у матеріалах справи.
У судовому засіданні 24.03.2025 оголошено перерву на 15.04.2025.
У судовому засіданні 15.04.2025 продовжено розгляд справи по суті: під час судових дебатів позивач просив позов задовольнити з підстав, викладених у позові.
У судовому засіданні 15.04.2025 ухвалено судове рішення в порядку статті 240 Господарського процесуального кодексу України з оформленням скороченої частини рішення.
Позиція позивача
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між Фізичною особою-підприємцем Желтоуховою Ольгою Жаннівною (наймач) та Комунальним підприємством "Центр соціальної торгівлі" Нікопольської міської ради (наймадавець) було укладено договір найму (оренди) індивідуального (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 0105/2019 від 01.05.2019, відповідно до якого наймач приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене нерухоме майно, що належить до комунальної власності, і знаходиться на балансі наймодавця, вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 64,70 кв.м, розташоване на першому поверсі в п'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20 м. Нікополь, Дніпропетровська області.
01.05.2019 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, до цього Договору.
01.05.2019 сторони договору склали акт обстеження приміщення Вказане нежитлове приміщення було оглянуто та встановлено наступне:
- вбудоване нежитлове приміщення, загальною площею 64,7 кв. м., розташованого
на першому поверсі п'ятиповерхового будинку. У приміщенні тривалий час не виконувався ремонт;
- дерев'яні рами віконних блоків у кількості 5 шт. розсохлися, не відкриваються;
- опалення у приміщенні відсутнє.
Для подальшої експлуатації приміщення рекомендовані наступні види ремонту:
- заміна віконних блоків у кількості 5 шт.;
- заміна стояків та внутрішньої розводки водопостачання та каналізації;
- встановлення санітарних приладів (унітазів, умивальників тощо);
- монтаж системи опалення.
30.08.2019 КП «Центр соціальної торгівлі» Нікопольської міської ради видано фізичній особі-підприємцю Желтоухоій Ользі Жаннівні довідку № 119/1 з приводу того, що Відповідач не заперечує проти здійснення невід'ємних поліпшень майна, у разі якщо роботи будуть виконані із дотриманням санітарних, протипожежних, державних будівельних норм.
05.12.2019 судовим експертом Ткаленко Оксаною Миколаївною складено висновок № 71/19 експертного будівельно-технічного дослідження, в якому зазначено, що проведені будівельні роботи з «Капітального ремонту вбудованого нежитлового приміщення загальною площею 64,70 кв.м, розташованого на першому поверсі в п'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20, м. Нікополь Дніпропетровської області», що вказані в Акті приймання виконаних робіт за листопад 2019 року (заповнення віконних прорізів готовими блоками, покладання трубопроводів водопостачання з труб поліетиленових напірних діаметром 20 мм та 32 мм, встановлення унітазу) відносяться до невід'ємних поліпшень нерухомого майна. Вартість невід'ємних поліпшень на цьому об'єкті складає 46 135,65 грн.
Позивачем були проведені наступні ремонтні роботи:
- встановлені металопластикові вікна з двокамерними енергоефективними склопакетами (з енергозберігаючим склом) у кількості 5 шт. та проведені роботи із встановлення системи водопроводу. Вартість робіт становить 46 135,65 грн без ПДВ;
- відновлення ґанку нежитлового приміщення, встановлені бетонні бордюри, тротуарні плити та урни. Вартість робіт становить 68 904,94 грн без ПДВ;
- проведено роботи із прокладання електричної проводки у приміщенні, нарізання борозен у стінах для кабелів, встановлення розеток, заземлення тощо. Вартість робіт за цим договором становить 24 142,52 грн без ПДВ.
07.12,2021 КП «ЦСТ» НМР було надано лист, яким позивач просив продовжити строк оренди вбудованого нежитлового приміщення загальною площею 64,7 м2, розташованого на першому поверсі в п'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20, м. Нікополь, Дніпропетровської області.
Листом Управління комунального майна Нікопольської міської ради № 37/22 від 18.01.2022 позивача було повідомлено, що уповноважений орган (в даному випадку - балансоутримувач) повідомив, що не погоджує продовження строку дії Договору.
Листом КП «ЦСТ» НМР № 15 від 18.02.2022 ФОП Желтоухову О. Ж. було повідомлено, що у зв'язку із тим, що орган, управління підприємства (Управління економіки, фінансів та міського бюджету) не погоджує продовження строку Договору та КП «ЦСТ» НМР має намір використовувати вищевказане майно у своїй господарській діяльності. Цим же листом позивача було зобов'язано звільнити орендоване приміщення протягом 5-ти робочих днів з дати закінчення строку договору та підписання акту приймання-передачі зазначеного приміщення.
31.03.2022 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, до цього Договору. І у встановлений 5-тиденний строк приміщення позивачем було звільнено.
Листом бн від 03.05.2022 позивач звернувся до КП «ЦСТ» НМР із листом, яким просив компенсувати йому витрати, пов'язані із поліпшенням нежитлового приміщення, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, згідно п. 5.2 Договору, та благоустрій прибудинкової території у розмірі 93 047,45 грн.
Листом КП «ЦСТ» НМР № ЗО від 10.05.2022 позивачу було відмовлено у задоволенні вимоги про компенсацію витрат, пов'язаних із поліпшенням нежитлового приміщення, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, та благоустрою прибудинкової території. Відповідач зазначив, що здійснення благоустрою прибудинкової території є обов'язком орендаря, і він повинен виконувати роботи з комплексного благоустрою прилеглої території та здійснювати ремонт та оздоблення фасаду будинку з урахуванням зовнішньої реклами.
Позивач вважає відмову відповідача відшкодувати вартість невід'ємних поліпшень орендованих приміщень, здійснених орендарем незаконною, безпідставною та необґрунтованою.
Позиція відповідача
Відповідач проти позову заперечує, просить у задоволенні позову відмовити.
Відповідач зазначає, що у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14 зазначено, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент припинення договорів оренди та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками.
Відтак, позивачем, на момент припинення договору оренди, в порушенням п. 5.2.2. не надано підтвердних документів про вартість майна з урахуванням поліпшень.
Так, пунктом 1.1. договору передбачено, що згідно експертної оцінки станом на 28.02.2019 вартість майна становить 118 000,00 грн. Однак, під час повернення майна за актом приймання передачі від 31.03.2022, окрім того, що стан приміщення задовільний, іншого не окреслено.
Отже за період з 01.05.2019 по 31.03.2022 вартість майна змінювалась з урахуванням амортизаційних процесів, ринкових показників на подібне майно у певний час.
Відповідач вказує, що з огляду на відсутність у позивача документу про вартість об'єкта оренди з урахуванням поліпшень на момент припинення договірних відносин 31.03.2022 у позивача відсутні правові підстави для стягнення з КП «Центр соціальної торгівлі» Нікопольської міської ради вартості майна з урахуванням поліпшень.
Також, відповідач зазначає, що ремонтні роботи у вигляді відновлення ганку нежитлового приміщення, встановлення бетонних бордюрів, тротуарної плитки та урн на суму 68 904,94 грн позивач зобов'язаний був здійснювати за власні кошти, відповідно до умов договору.
Позиція третьої особи
Третя особа проти позову заперечує та зазначає, що позивачем на момент припинення договору оренди, в порушенням п. 5.2.2. не надано підтвердних документів про вартість майна з урахуванням поліпшень.
Тому, у зв'язку із відсутністю у позивача документу про вартість об'єкта оренди з урахуванням поліпшень на момент припинення договірних відносин 31.03.2022, тому у позивача відсутні правові підстави для стягнення з КП «Центр соціальної торгівлі» Нікопольської міської ради вартості майна з урахуванням поліпшень.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ ТА ДОКАЗИ, ЩО ЇХ ПІДТВЕРДЖУТЬ
Між Фізичною особою-підприємцем Желтоуховою Ольгою Жаннівною (наймач) та Комунальним підприємством "Центр соціальної торгівлі" Нікопольської міської ради (наймадавець) було укладено договір найму (оренди) індивідуального (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 0105/2019 від 01.05.2019 (т. 1 арк.с.13).
Відповідно до пункту 1.1 договору, з метою ефективного використання комунального майна наймодавець передає, а наймач приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене нерухоме майно, що належить до комунальної власності, і знаходиться на балансі наймодавця, вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 64,70 кв.м, розташованого на першому поверсі в п'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20 м. Нікополь, Дніпропетровська області, балансова вартість якого на день укладення договору становить 0,00 грн, а згідно експертної оцінки, станом на 28.02.2019 становить 118 000,00 грн без ПДВ.
Згідно пункту 2.1 договору, наймач вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний в договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі майна.
01.05.2019 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, до цього Договору. В акті зазначено, що технічний стан зазначеного приміщення задовільний. (т. 1 арк.с.19).
01.05.2019 сторони договору склали акт обстеження вбудованого нежитлового приміщення. У Акті встановлено таке:
- вбудоване нежитлове приміщення, загальною площею 64,7 кв. м., розташоване
на першому поверсі п'ятиповерхового будинку. У приміщенні тривалий час не виконувався ремонт;
- дерев'яні рами віконних блоків у кількості 5 шт. розсохлися, не відкриваються;
- опалення у приміщенні відсутнє.
Для подальшої експлуатації приміщення рекомендовані наступні види ремонту:
- заміну віконних блоків у кількості 5 шт.;
- заміну стояків та внутрішньої розводки водопостачання та каналізації;
- встановлення санітарних приладів (унітазів, умивальників тощо);
- монтаж системи опалення.
Відповідно до пункту 5.2.2 договору наймач має право змінювати стан майна, переданого йому у найм (виконувати реконструкцію, технічне переобладнання та інші поліпшення), лише за згодою наймача. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від майна без його пошкодження, наймач має право на їх вилучення в разі розірвання даного договору. Якщо наймач за рахунок власних коштів здійснив за згодою наймодавця (в тому числі погодження вартості таких поліпшень), поліпшення, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, наймодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості майна, визначеної в установленому законом порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування майном, якщо це не суперечить чинному законодавству.
30.08.2019 КП «Центр соціальної торгівлі» Нікопольської міської ради видано фізичній особі-підприємцю Желтоуховій Ользі Жаннівні довідку № 119/1 з приводу того, що Відповідач не заперечує проти здійснення невід'ємних поліпшень майна, у разі якщо роботи будуть виконані із дотриманням санітарних, протипожежних, державних будівельних норм.
05.12.2019 судовим експертом Ткаленко Оксаною Миколаївною складено висновок № 71/19 експертного будівельно-технічного дослідження, в якому зазначено, що проведені будівельні роботи з «Капітального ремонту вбудованого нежитлового приміщення загальною площею 64,70 кв.м, розташованого на першому поверсі в п'ятиповерховому житловому будинку за адресою: вул. Гагаріна, буд. 20, м. Нікополь Дніпропетровської області», що вказані в Акті приймання виконаних робіт за листопад 2019 року (заповнення віконних прорізів готовими блоками, покладання трубопроводів водопостачання з труб поліетиленових напірних діаметром 20 мм та 32 мм, встановлення унітазу) відносяться до невід'ємних поліпшень нерухомого майна. Вартість невід'ємних поліпшень на цьому об'єкті складає 46 135,65 грн.
Під час дослідження використовувались наступні матеріали:
- виконавча документація;
- договір найму (оренди) індивідуального (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 01.05.2029 № 0105/2019;
- Технічний паспорт на виробничий будинок «Нежитлове приміщення № 20 по вул. Гагаріна м. Нікополь», виконаний КП «НМБТІ» станом на 10.11.2017 р.;
- свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 21.07.2004 р.;
- Довідка КП «Центр соціальної торгівлі» Нікопольської міської ради № 119/1 від 30.08.2019 р.;
- Акт «Центр соціальної торгівлі» Нікопольської міської ради від 01.05.2019 р.;
- Акт «Центр соціальної торгівлі» Нікопольської міської ради по обстеженню приміщень.
Інших документів в процесі експертного будівельно-технічного дослідження, не було.
Позивачем були проведені наступні ремонтні роботи:
- встановлені металопластикові вікна з двокамерними енергоефективними
склопакетами (з енергозберігаючим склом) у кількості 5 шт. та проведені роботи із
встановлення системи водопроводу. Вартість робіт становить 46 135,65 грн без ПДВ;
- відновлення ґанку нежитлового приміщення, встановлені бетонні бордюри,
тротуарні плити та урни. Вартість робіт становить 68 904,94 грн без ПДВ;
- проведено роботи із прокладання електричної проводки у приміщенні, нарізання
борозен у стінах для кабелів, встановлення розеток, заземлення тощо. Вартість робіт за цим
договором становить 24 142,52 грн без ПДВ.
Згідно пункту 6.2.13 договору наймач зобов'язується за власні кошти виконувати роботи з комплексного благоустрою прилеглої території згідно проекту, який узгоджений з міським управлінням архітектури та містобудування.
Відповідно до пункту 6.2.14 договору наймач зобов'язаний за власні кошти здійснювати ремонт та оздоблення фасаду будинку з врахуванням зовнішньої реклами згідно паспорту, що виданий міським управлінням архітектури та містобудування.
Пунктом 8.1 договору передбачено, що цей договір укладено строком на термін з 01.05.2019 по 31.03.2022.
07.12.2021 КП «ЦСТ» НМР було надано лист, яким позивач просив продовжити строк оренди вбудованого нежитлового приміщення.
Листом Управління комунального майна Нікопольської міської ради № 37/22 від 18.01.2022 позивача було повідомлено, що уповноважений орган (в даному випадку - балансоутримувач) повідомив, що не погоджує продовження строку дії Договору.
Листом КП «ЦСТ» НМР № 15 від 18.02.2022 ФОП Желтоухову О. Ж. було повідомлено, що у зв'язку із тим, що орган, управління підприємства (Управління економіки, фінансів та міського бюджету) не погоджує продовження строку Договору та КП «ЦСТ» НМР має намір використовувати вищевказане майно у своїй господарській діяльності. Цим же листом позивача було зобов'язано звільнити орендоване приміщення протягом 5-ти робочих днів з дати закінчення строку договору та підписання акту приймання-передачі зазначеного приміщення.
31.03.2022 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, до цього Договору. І у встановлений 5-тиденний строк приміщення позивачем було звільнено.
Листом бн від 03.05.2022 позивач звернувся до КП «ЦСТ» НМР із листом, яким просив компенсувати йому витрати, пов'язані із поліпшенням нежитлового приміщення, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, згідно п. 5.2 Договору, та благоустрій прибудинкової території у розмірі 93 047,45 грн.
Листом КП «ЦСТ» НМР № ЗО від 10.05.2022 позивачу було відмовлено у задоволенні вимоги про компенсацію витрат, пов'язаних із поліпшенням нежитлового приміщення, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, та благоустрою прибудинкової території. Відповідач зазначив, що здійснення благоустрою прибудинкової території є обов'язком орендаря, і він повинен виконувати роботи з комплексного благоустрою прилеглої території та здійснювати ремонт та оздоблення фасаду будинку з урахуванням зовнішньої реклами.
Позивач вважає відмову відповідача відшкодувати вартість невід'ємних поліпшень орендованих приміщень, здійснених орендарем незаконною, безпідставною та необґрунтованою.
Вказане і стало причиною виникнення спору.
ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ СТОРІН, ВИСНОВКИ СУДУ
Відповідно до ст.11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно з ч.1 ст.509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.
Матеріалами справи підтверджується, що позивач згоду наймодавця на проведення поліпшень отримав.
Особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного та комунального майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Згідно частини 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
У позовній заяві позивач вказує, що для нормальної експлуатації орендованого майна, ним проведені наступні ремонті роботи:
- встановлені металопластикові вікна, система водопроводу на суму 46 135,65 грн.;
- відновлення ганку нежитлового приміщення, встановлені бетонні бордюри, тротуарні плити та урни на суму 68 904,94 грн.;
- проведено роботи із прокладання електричної проводки у приміщенні, нарізання борозен у стінах для кабелів, встановлення розеток, заземлення тощо на суму 24 142,52 грн.
Тобто позивачем були проведені внутрішні роботи на загальну суму 70 278,17 грн та зовнішні роботи на суму 68 904,94 грн.
Згідно пункту 6.2.13 договору наймач зобов'язується за власні кошти виконувати роботи з комплексного благоустрою прилеглої території згідно проекту, який узгоджений з міським управлінням архітектури та містобудування.
Відповідно до пункту 6.2.14 договору наймач зобов'язаний за власні кошти здійснювати ремонт та оздоблення фасаду будинку з врахуванням зовнішньої реклами згідно паспорту, що виданий міським управлінням архітектури та містобудування.
Суд не вбачає підстав для задоволення вимог позивача щодо стягнення з відповідача суми 68 904,94 грн (ремонтні роботи у вигляді відновлення ганку нежитлового приміщення, встановлені бетонні бордюри, тротуарні плити та урни), оскільки ці витрати позивач був зобов'язаний відповідно до пунктів 6.2.13 та 6.2.14 здійснювати за власні кошти.
Щодо ремонтних робіт на суму 70 278,17 грн (встановлені металопластикові вікна, система водопроводу, роботи із прокладання електричної проводки у приміщенні, нарізання борозен у стінах для кабелів, встановлення розеток, заземлення), суд зазначає таке.
Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 905/435/19 зазначено, що розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками (п. 26 Постанови).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14 сформована така правова позиція:
« 7.10. Згідно з приписами ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
7.11. Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.
7.12. Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит.
7.13. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем - 01.01.2008 та його вартість на момент припинення договорів оренди - 23.09.2013 та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками».
Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.
Так, пунктом 1.1. договору передбачено, що згідно експертної оцінки станом на 28.02.2019 вартість майна становить 118 000,00 грн. Однак, під час повернення майна за актом приймання передачі від 31.03.2022 сторонами не встановлена вартість орендованого майна на момент припинення договору оренди.
Відтак, матеріали справи не містять доказів на підтвердження ринкової вартості орендованого майна на момент припинення договору оренди.
Відповідно до частини 1 статті 101 Господарського процесуального кодексу України, учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення.
Відповідно до ч.1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Позивач своїм правом на подання висновку експерта не скористався. Інші докази, які б підтверджували ринкову вартість орендованого майна станом на дату припинення договору оренди позивачем до матеріалів справи не надано. З огляду на викладене, суд не може встановити вартість майна з урахуванням поліпшень.
Враховуючи відсутність у позивача документу про вартість об'єкта оренди з урахуванням поліпшень на момент припинення договірних відносин 31.03.2022 у суду відсутні підстави для задоволення позову.
Щодо заяви відповідача про застосування позовної давності
Відповідач подав клопотання про застосування строків позовної давності.
Частинами 3 та 4 статті 267 Цивільного кодексу України встановлено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленої до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Слід зазначити що за змістом частини першої статті 261 Цивільного кодексу позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Відтак, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості.
Враховуючи те, що суд дійшов висновку про відсутність підстав для задволення позовної заяви, тому до спірних відносин позовна давність застосуванню не підлягає.
Згідно пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Тому судовий збір у розмірі 2 684,00 грн слід залишити за позивачем.
Керуючись статтями 2, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
Позов Фізичної особи-підприємця Желтоухової Ольги Жаннівни до Комунального підприємства "Центр соціальної торгівлі" Нікопольської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Нікопольської міської ради про відшкодування вартості невід'ємних поліпшень орендованих приміщень у розмірі 139 183,11 грн - залишити без задоволення.
Судовий збір у розмірі 2 684,00 грн залишити за позивачем.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 22.04.2025
Суддя Я.С. Золотарьова