"20" грудня 2007 р.
Справа № 30/318-07-8785
За позовом: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
До відповідача: Акціонерне товариство закритого типу «КОМБІНАТ»
Про внесення змін у договір та стягнення заборгованості
Суддя Рога Н.В.
Представники:
Від позивача: Юхтенко Л.Р.- довіреність №01-13\65 від 12.01.2007р.
Від відповідача: Варчук Т.М.- довіреність №360 від 22.11.2007р.
СУТЬ СПОРУ: Позивач - Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі - Представництво), звернувся до господарського суду Одеської області із позовом до Акціонерного товариства закритого типу (далі - АТЗТ) «КОМБІНАТ» про внесення змін у договорі №2017 від 25 вересня 1996р. щодо розрахунку орендної плати та встановлення з 01 січня 2007р. для відповідача орендної плати у сумі 46 903 грн. 40 коп., а також про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в сумі 412 411 грн. 93 коп.
Представник позивача позов підтримує, наполягає на його задоволенні.
Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
25 вересня 1996р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та АТЗТ «КОМБІНАТ» (Орендар) був укладений Договір №2017 оренди нежилого приміщення, згідно якого Орендодавець здає, а Орендар приймає у тимчасове платне користування нежиле приміщення, загальною площею 1854,6 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Водопроводна, 1, з метою розташування об'єкту громадського харчування. Термін дії договору -по 25.09.2011р.
За умовами розділу 2 Договору №2017 від 25.09.1996р. Розрахунок орендної плати здійснюється з урахуванням рішень виконкому Одеської міської ради та додатків до нього . Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності. За повідомленням Орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках змінення цін та тарифів, діючих мінімальних ставок орендної плати та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міськвиконкому з дня набрання ними сили. У випадку змінення діючих умов визначення орендної плати на нежилі приміщення , орендна плата відповідно змінюється , починаючи з дня набрання чинності відповідним рішенням (розпорядженням) міськвиконкому та вноситься Орендарем у строки , визначені в повідомленні Орендодавця про перерахунок.
09 квітня 2001р. сторони підписали Додаткове погодження до договору оренди не житлового приміщення №2017 від 25.09.1996р., яким, на підставі Методики розрахунку, граничних розмірів та порядку використання орендної плати а оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 31.10.2000р. №1665-ХХІІІ «Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси», змінили з 01 квітня 2001р. розмір орендної плати, та визначили її у розмірі 7024 грн. 96 коп. на місяць.
26 червня 2007р. Представництво направило на адресу АТЗТ «КОМБІНАТ» пропозицію про внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати на виконання ст.118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік», де запропонувало підписати Додаткове погодження щодо встановлення з 01 січня 2007р. нового розміру орендної плати, яка має складати 46 903 грн. 40 коп. в місяць.
АТЗТ «КОМБІНАТ» не погодилося з такою пропозицією, про що повідомило Представництво своїм листом від 09.07.2007р. №198, у зв'язку з чим Представництво звернулося до суду за захистом та вимагає внесення змін у договір №2017 від 25 вересня 1996р. щодо розрахунку орендної плати та встановлення з 01 січня 2007р. для відповідача орендної плати у сумі 46 903 грн. 40 коп.
В обґрунтування позову позивач посилається на ст.118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік» , згідно якої договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01 січня 2007р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Позивач зазначив, що на виконання зазначеної вище статті Закону наказом Фонду державного майна України від 18.01.2007р. №43 затверджений Порядок перегляду договорів нерухомого державного майна, дія якого розповсюджується на комунальне майно. Згідно п.5 зазначеного Порядку перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди . Єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками встановлюється січень 2007р.
Позивач звернув увагу суду на те, що п.4 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено загальне правило, згідно якого прийняті після укладання договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюється на взаємовідносини сторін за раніше укладеним договором. Але, згідно роз'яснень Вищого господарського суду України у постанові від 31.02.2002р. №04-5\609 винятком з цього правила є ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно якої збільшення цін та тарифів може бути підставою для відповідної згоди на вимогу однієї із сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове становище орендаря. За таких обставин, позивач вважає, що збільшення цін і тарифів тягне за собою внесення відповідних змін до договору оренди.
Крім того, позивач послався на п.3 ст.762 Цивільного кодексу України, згідно якої договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
За таких обставин, позивач вважає, що наявні всі підстави для внесення змін у Договір оренди №2017 від 25.09.1996р. щодо перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (із змінами), починаючи з 01 січня 2007р.
Позивач просить суд також стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі в сумі 412 411 грн. 93 коп. за період з 01 січня 2007р. по 30 листопада 2007р., посилаючись на ст.526 Цивільного кодексу України, згідно якої зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.
Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що у відповідності до ст.286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності . Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також у випадках передбачених законодавством.
За умовами п. 2.3 Договору оренди №2017 від 25.09.1996р. розрахунок орендної плати здійснюється з урахуванням рішень виконкому Одеської міської ради та додатків до нього. Відповідно до п.2.7. Договору у випадку зміни діючих умов визначення орендної плати на нежилі приміщення , орендна плата відповідно змінюється, починаючи з дня набрання чинності відповідним рішенням (розпорядженням) міськвиконкому та вноситься Орендарем у строки, визначені в повідомленні Орендодавця про перерахунок. За таких обставин, відповідач вважає, що сторони домовилися про випадки, коли можлива зміна орендної плати.
Крім того, відповідач звернув увагу на наявність п.2 ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яким передбачено, що розмір орендної плати може бути на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкту оренди , а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Згідно п.12 ст.19 цього ж Закону методика розрахунку орендної плати для об'єктів, які знаходяться у комунальній власності встановлюється органами місцевого самоврядування. На підставі цих норм чинного законодавства відповідач вважає, що орендні відносини щодо об'єктів комунальної власності регулюються лише методиками, розробленими органами місцевого самоврядування, і не можуть регулюватися наказами Фонду державного майна України та розробленими Кабінетом Міністрів України методиками.
Посилання в обґрунтування позову на ст.118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік», наказ Фонду державного майна України від 18.01.2007р. №43 та Методику розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна , затверджену постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (із змінами) ,відповідач вважає безпідставним, так як зазначені наказ та методика стосуються лише оренди державного майна і не регулюють відношення оренди комунального майна.
Відповідач зазначив, що протягом дії Договору він належним чином виконує прийняті на себе за Договором та Додатковим погодженням до нього, належним чином -своєчасно та у повному обсязі сплачує орендну плату і не має заборгованості по орендній платі.
Крім того, відповідно до п.2 ст.5 Цивільного кодексу України акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представника позивача, суд доходить до такого висновку:
Як вбачається з матеріалів справи, 25 вересня 1996р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та АТЗТ «КОМБІНАТ» (Орендар) був укладений Договір №2017 оренди нежилого приміщення, згідно якого Орендодавець здає, а Орендар приймає у тимчасове платне користування нежиле приміщення, загальною площею 1854,6 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Водопровідна, 1, з метою розташування об'єкту громадського харчування.
Згідно ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін , спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 ЦК України). Отже, уклавши договір сторони за цим договором домовилися щодо його умов. Крім того, згідно ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства, одностороння відмова від виконання зобов'язання або зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір є обов'язковим для виконання сторонами ( ст.629 Цивільного кодексу України).
За умовами розділу 2 Договору №2017 від 25.09.1996р. розрахунок орендної плати здійснюється з урахуванням рішень виконкому Одеської міської ради та додатків до нього . Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності. За повідомленням Орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни цін та тарифів, діючих мінімальних ставок орендної плати та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міськвиконкому з дня набрання ними сили. У випадку зміни діючих умов визначення орендної плати на нежилі приміщення , орендна плата відповідно змінюється, починаючи з дня набрання чинності відповідним рішенням (розпорядженням) міськвиконкому та вноситься Орендарем у строки, визначені в повідомленні Орендодавця про перерахунок. Отже, у договорі оренди сторони передбачили підстави, необхідні для внесення у договір змін щодо зміни розміру орендної плати.
В обґрунтування позову Представництво посилається на ст.118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік», наказ Фонду державного майна України від 18.01.2007р. №43 та Методику розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затверджену постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (із змінами). Але, слід зазначити, що відповідно до зазначеної статті Закону договори оренди державного та комунального майна , укладені до 01 січня 2007р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Отже, ця норма законодавства, по-перше , свідчить лише про необхідність перегляду укладених договорів , що можливе лише за згодою сторін або за рішенням суду. По-друге, лише після набрання чинності цією нормою законодавства у Кабінету Міністрів України виникло право затверджувати індикативні ставки орендної плати для комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі. До цього часу, на підставі п.12 ст.19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» методика розрахунку орендної плати для об'єктів, які знаходяться у комунальній власності встановлювалася органами місцевого самоврядування.
Крім того, слід взяти до уваги п.4 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» , згідно якої умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Слід зауважити, що у будь-якому випадку, відповідно до ч.1 ст.651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Ані Договором оренди №2017 від 25.09.1996р., ані чинним законодавством не передбачено односторонньої зміни умов договору, без згоди на то іншої сторони за договором.
Крім того, відповідно до п.2 ст.5 Цивільного кодексу України акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Враховуючи відсутність підстав для внесення змін у Договір оренди №2017 від 25.09.1996р., неправомірним є нарахування позивачем відповідачу нового розміру орендної плати починаючи з 01 січня 2007р., отже, неправомірною є і наявність заборгованості АОЗТ «КОМБІНАТ» у сумі 412 411 грн. 93 коп. За таких обставин. у частині стягнення даної суми з відповідача також слід відмовити.
Відповідно до ст.43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
За таких обставин, позовна заява є необґрунтованою, безпідставною та такою, що не підлягає задоволенню.
Керуючись ст.ст. 82-85 ГПК України, суд -
1. У задоволенні позову Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради відмовити повністю.
Рішення набирає чинності протягом 10-денного строку з дня його підписання.
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення підписане 24 грудня 2007р.
Суддя Рога Н. В.