вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"26" лютого 2025 р. м. Київ Справа № 911/3041/24
Розглянувши матеріли справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест»
до Броварської міської ради Броварського району Київської області
про визнання укладеною додаткової угоди
Суддя Т.П. Карпечкін
За участю представників:
Від позивача: Маковій В.В.;
Від відповідача: Халимон Н.В.
Обставини справи:
До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» до Броварської міської ради Броварського району Київської області про визнання укладеною додаткової угоди.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 13.11.2024 відкрито провадження у справі № 911/3041/24 за правилами загального позовного провадження.
В ході підготовчого провадження у справі № 911/3041/24 судові засідання відкладались з метою з'ясування усіх обставин, передбачених ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України.
В підготовчому засіданні 03.02.2025 позивач зазначив, що позовні вимоги, з підстав викладених у позовній заяві підтримує. Також зазначив і про те, що позивачем повідомлено про всі обставини справи, які йому відомі, та надані суду всі наявні в нього докази.
Відповідач в підготовче засідання 03.02.2025 року не з'явився, проте проти позову заперечував з підстав викладених у відзиві, поданому 13.12.2024 року та просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог.
Згідно п. 3 ч. 2 ст. 185 Господарського процесуального кодексу України за результатами підготовчого засідання суд постановляє ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.
Враховуючи те, що судом під час підготовчого судового засідання вирішено питання, зазначені в ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України та вчинено усі необхідні дії, передбачені ст. 177 Господарського процесуального кодексу України, з метою забезпечення правильного, своєчасного та безперешкодного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 03.02.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 26.02.2025.
У судовому засіданні 26.02.2025 представник позивача зазначив, що позовні вимоги, з підстав викладених у позовній заяві підтримує. Представник відповідача проти позову заперечував.
Відповідно до ч. 4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України суди ухвалюють рішення, постанови іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення та постанови приймаються, складаються і підписуються складом суду, який розглянув справу.
Відповідно до ч. 1 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України рішення суду проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може проголосити лише вступну та резолютивну частини рішення.
У зв'язку з чим, в судовому засіданні 26.02.2025 судом закінчено розгляд справи та за результатами оцінки поданих сторонами доказів, прийнято рішення.
Розглянувши матеріали справи та дослідивши надані докази, суд ВСТАНОВИВ:
Як вбачається з викладених у позові обставин, Товариством з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» подано позов до Броварської міської ради Броварського району Київської області про визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки від 26.06.2008, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест», про поновлення Договору оренди на новий строк на підставі переважного права Орендаря.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що 26.09.2008 між Броварською міською радою Броварського району Київської області (Орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» (Орендар, позивач) укладено Договір оренди земельної ділянки № 4063 (далі - Договір), кадастровий номер 3210600000:00:064:0521, строком до 25.12.2013.
Вказаний Договір посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу від 26.06.2008 за № 4063, зареєстрований у Київській регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» за № 040833800041 від 03.07.2008, право оренди зареєстроване у Державному реєстрі прав 19.02.2019 за № 30362749.
23.03.2010 сторони уклали Додатковий договір № 1, яким продовжили строк дії Договору до 26.11.2018.
20.02.2019 сторони уклали Додатковий договір № 2, яким продовжили строк дії Договору до 08.11.2023. Строк дії Договору продовжено на 4 календарних роки.
За умовою пункту 8 Договору по закінченню терміну дії договору Орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі Орендар повинен повідомити письмово Орендодавця про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.
05.09.2023 Орендар відповідно до пункту 8 Договору, за яким має переважне право на поновлення договору на новий термін, повідомив письмово Орендодавця про бажання продовження дії Договору на новий термін шляхом направлення листа № 001-05/09/23 від 05.09.023, який містить відмітку про те, що Орендодавець отримав його 05.09.2023.
22.09.2023 Орендар направив Орендодавцю заяву та проект Додаткової угоди про продовження дії Договору, що підтверджується описом документів, що додаються до заяви № 1.12.1/4384 від 22.09.2023.
11.10.2023 на адресу Орендаря надійшов лист № 1.8-11/01/323 від Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області за підписом міського голови, яким повідомлено, що заява № 1.12.1/4384 від 22.09.023 прийнята та буде розглянута відповідно до чинного законодавства.
Згідно витягу з рішення Броварської міської ради Броварського району Київської області від 26.10.2023 № 1350-57-08 Орендодавець зняв питання поновлення строку дії Договору для додаткового вивчення.
В подальшому, згідно витягу з рішення Броварської міської ради Броварського району Київської області від 21.12.2023 № 1456-61-08 Орендодавець відмовив Орендарю у поновленні Договору оренди земельної ділянки у зв'язку з невиконанням умов Договору оренди земельної ділянки, а саме, пунктів 9, 11 Договору стосовно своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Позивач вважає дії відповідача такими, що не відповідають нормам чинного законодавства.
Відповідно до приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.
У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України.
За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У зв'язку з чим, позивач звернувся до суду з даними позовом, у якому просить визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 26.06.2008, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест», у наступній редакції:
«Додатковий договір № 3
до Договору оренди земельної ділянки від 26 червня 2008 року
Броварська міська рада Броварського району Київської області (Орендодавець), в особі міського голови Сапожка Ігоря Васильовича, що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з одного боку,
та Товариство з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» (Орендар) в особі генерального директора Усатюка Сергія Володимировича, що діє на підставі Статуту, з іншого боку, разом надалі іменовані Сторони, а кожен окремо Сторона, уклали Додатковий договір № 3 до Договору оренди земельної ділянки від 26.06.2008 року про нижченаведене:
2.1. Поновити Договір оренди земельної ділянки від 26 червня 2008 року, укладений між Броварською міською радою Броварського району Київської області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест (Орендар), щодо оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3210600000:00:064:0521, на тих самих умовах і на той самий строк (з 09.11.2023 року по 08.11.2027 року).
2.2. Інші умови Договору оренди земельної ділянки від 26.06.2008 року залишаються незмінними.
2.3. Додатковий договір № 3 укладений у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця - Броварській міській раді Броварського району Київської області, другий у Орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» та третій у компетентного органу, що здійснює державну реєстрацію речових прав.
Реквізити сторін та підписи сторін».
В ході розгляду спору відповідач подав відзив, у якому позовні вимоги заперечував, зазначив, що позивачу було відмовлено у поновленні Договору оренди на новий строк у зв'язку з невиконанням позивачем обов'язків щодо сплати орендних платежів.
Відповідач підтвердив, що позивач у звернувся до Броварської міської ради Броварського району Київської області у визначені законодавством строки із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Проте, оскільки на момент звернення до відповідача із зазначеною заявою від 22.09.2023 за Орендарем рахувалася заборгованість з орендної плати за землю, Орендарем не було дотримано умов Договору, а саме пункту 8 (в редакції Додаткового договору № 2), де чітко було прописано, що положення пункту Договору про переважне право Орендаря не застосовуються у разі порушення термінів сплати орендної плати.
Зокрема, як зазначає відповідач, ним було направлено на адресу Орендаря листа від 27.10.2022 № 1.8-11/04/14215 про сплату податків. Даним листом останньому було повідомлено що згідно оперативної інформації ГУ ДПС у Київській області наявна заборгованість з орендної плати за землю у сумі 554 436,93 грн.
Листом від 21.03.2023 вх. № 1566/01/1.12.4-10 Орендар повідомив, що ним частково сплачена заборгованість зі сплати орендної плати та надавались гарантії щодо сплати цієї заборгованості шляхом щомісячної сплати ставки орендної плати до 22.12.2023 рівними платежами.
Надалі, 22.09.2023 позивач звертався до відділу надання адміністративних послуг Центру обслуговування «Прозорий офіс» виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 1,8002 га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку на території IV житлового району в м. Бровари та з проектом Договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 26.06.2008.
Листом від 11.10.2023 № 1.8-11/01/323 Орендаря було повідомлено, що дане питання буде розглянуте на сесії Броварської міської ради Броварського району Київської області відповідно до норм чинного законодавства.
Рішенням Броварської міської ради Броварського району Київської області від 26.10.2023 № 1350-57-08, а саме пунктом 3.1 було знято для додаткового вивчення питання поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ «Кондитер-Інвест».
Повторно питання було винесено на розгляд чергової сесії Броварської міської ради Броварського району Київської області, яка відбулася 21.12.2023.
Попередньо дане питання розглядалося на засіданні постійної комісії Броварської міської ради Броварського району Київської області VIII скликання з питань земельних відносин, екології, архітектури та містобудування, що відбулося 18.12.2023.
Згідно протоколу № 39 засідання, комісією було запрошено та заслухано представника позивача. В результаті членами комісії було вирішено підтримати проєкт рішення про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» у поновленні договору оренди, у зв'язку із наявністю заборгованості.
Пунктом 2 рішення Броварської міської ради Броварського району Київської області від 21.12.2023 № 1456-61-08 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок» вирішено «відмовити товариству з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест», код ЄДРПОУ 31956814, місцезнаходження юридичної особи: вул. Святошинська, 32, м. Київ, 03115, у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та посвідченого Писаним В.Г. приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу 26.06.2008 року за №4063, зареєстрованого у Київській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» за №040833800041 від 03.07.2008, право оренди зареєстроване у Державному реєстрі прав 19.02.2019 за №30362749, на земельну ділянку площею 1,8002 га, з них 0,2427 га землі обмеженого використання інженерний коридор мереж комунікацій, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку землі житлової та громадської забудови, на території IV житлового району в м. Бровари, у зв'язку з невиконанням умов договору оренди земельної ділянки, а саме, пунктів 9, 11 договору стосовно своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Сума боргу, станом на 01.12.2023 становить 1 173 494,99 грн. кадастровий номер земельної ділянки 3210600000:00:064:0521». Даним рішенням позивача було повідомлено, що відповідач не має намірів продовжувати термін дії Договору оренди землі.
Надалі, беручи до уваги те, що за Орендарем рахувалася заборгованість по сплаті орендної плати за землю, відповідачем було направлено запит до ГУ ДПС у Київській області від 01.05.2024 № 1.12.4-11/01/7759 щодо надання інформації про заборгованість.
17.05.2024 (вх. № 3217/01/1.12.4-11) ГУ ДПС у Київській області була надана відповідь на даний запит. Згідно інформації в інформаційній системі ДПС України у позивача станом на 06.05.2024 наявний податковий борг по сплаті орендної плати в сумі 1 271 419,27 грн.
З метою врегулювання питання погашення заборгованості зі сплати орендної плати відповідачем на адресу позивача була направлена претензія (від 23.05.2024 № 1.12.4-10/01/9475).
У відповідь на претензію на адресу відповідача надійшов гарантійний лист позивача від 06.06.2024 вх. № 3732/01/1.12.4-10.
Згідно даних ІТС «Електронний кабінет» Товариство з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» станом на 01.11.2024 не має простроченої заборгованості зі сплати орендної плати за землю та має поточну заборгованість в розмірі 138 606,26 грн. та згідно даних, що містяться в ІПК «LOGICA» до місцевого бюджету в 2024 (станом на 10.12.2024) підприємством сплачено орендної плати з юридичних осіб в сумі 1 247 268,0 грн.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 визначив, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі, у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Відповідно до абзацу четвертого розділу «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України, щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Позивач не пізніше ніж за два місяці до спливу строку Договору оренди 05.09.2023 звернувся до відповідача з повідомленням про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, що підтверджується відміткою на копії цього листа про прийняття його Орендодавцем.
Однак, відповідач вимоги Закону України «Про оренду землі» щодо розгляду листа-повідомлення від 05.09.2023 про поновлення Договору оренди земельної ділянки шляхом укладення відповідної додаткової угоди або заперечення проти її укладення не виконав у спосіб та строки передбачені Законом України «Про оренду землі».
Питання застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у відповідних редакціях) неодноразово було предметом розгляду Верховного Суду. Зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 903/1030/19 та постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 суди зазначили, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачає подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення про поновлення договору оренди землі, шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв'язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.
При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі») (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 903/1030/19).
Таким чином, з огляду на зміст норми ст. 33 Законом України «Про оренду землі» та чинну судову практику щодо її застосування, якщо орендар своєчасно звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору, а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах (постанова Верховного Суду від 21.09.2022 у справі 926/2720/21, постанова Верховного Суду від 17.07.2024 № 911/1284/23).
Для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених Законом України «Про оренду землі» строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов'язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов'язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди (подібна правова позиція є усталеною та міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20).
Як вбачається з матеріалів справи, 05.09.2023 Орендар відповідно до пункту 8 Договору повідомив письмово Орендодавця про бажання продовження дії Договору на новий термін шляхом направлення листа № 001-05/09/23 від 05.09.023, який містить відмітку про те, що Орендодавець отримав його 05.09.2023.
Тобто, Орендар на підставі п. 8 Договору 05.09.2023, за два місяці, письмово повідомив Орендодавця про своє переважне право на продовження дії Договору, який спливає 08.11.2023.
Відповідно, місячний строк на розгляд Орендодавцем відповідного повідомлення спливав 06.10.2023.
Однак, Орендодавець у наведений строк не повідомив Орендаря про результати розгляду, не повідомив про відмову в поновленні Договору оренди та не уклав додаткову угоду про продовження договору оренди.
11.10.2023 на адресу Орендаря надійшов лист № 1.8-11/01/323 від Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області за підписом міського голови, яким повідомлено, що заява № 1.12.1/4384 від 22.09.023 прийнята та буде розглянута відповідно до чинного законодавства.
А згідно витягу з рішення Броварської міської ради Броварського району Київської області від 26.10.2023 № 1350-57-08 Орендодавець зняв питання поновлення строку дії Договору для додаткового вивчення.
В подальшому, згідно витягу з рішення Броварської міської ради Броварського району Київської області від 21.12.2023 № 1456-61-08 Орендодавець відмовив Орендарю у поновленні Договору оренди земельної ділянки у зв'язку з невиконанням умов Договору оренди земельної ділянки, а саме, пунктів 9, 11 Договору стосовно своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Однак, місячний строк після закінчення Договору оренди сплинув 08.12.2023, а відповідне рішення Броварської міської ради Броварського району Київської області про відмову позивачу у поновленні договору оренди прийнято лише 21.12.2023.
Тобто, Орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору, до 08.12.2023, не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні Договору оренди землі. Натомість, у порушення встановлених Законом строків таке повідомлення направив 21.12.2023.
Орендар, станом на 07.11.2024, після закінчення строку дії Договору продовжує користуватись вказаною земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний житловий будинок).
Також, позивач зазначив, що докази вчинення Броварською міською радою Броварського району Київської області дій з метою захисту права комунальної власності на зазначену земельну ділянку відсутні. Докази порушення позивачем умов Договору оренди відсутні.
Відповідні обставини відповідачем не заперечені та не спростовані.
Щодо посилання відповідача на наявність за позивачем заборгованості з орендної плати на момент звернення про поновлення Договору оренди, відповідач підтверджує такі посилання даними ГУ ДПС у Київській області станом на 27.10.2022 та станом на 01.05.2024.
Доказів та розрахунку заборгованості, яка існувала у спірний період звернення позивача за поновлення Договору оренди 05.09.2023, відповідачем не надано.
Згідно даних ІТС «Електронний кабінет» Товариство з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» станом на 01.11.2024 не має простроченої заборгованості зі сплати орендної плати за землю.
Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. В силу частини 6 названої статті, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Згідно із ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Відповідно, на момент розгляду спору повноваження щодо розпорядження земельними ділянками в межах міста Бровари належать Броварській міській раді Броварського району Київської області.
У постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 Верховний Суд зазначив, що у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.
Розділ ІХ Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 доповнено абзацом четвертим згідно із Законом України від 05.12.2019 № 340-ІХ, у відповідності до якого правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (набрав чинності 16.01.2020), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
З огляду на норму ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній станом на момент укладення/зміни Договору оренди земельної ділянки визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (ч. 2).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч. 7).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (ч. 8).
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п'ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку (ч. 9).
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення (ч. 10).
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 11).
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч. 12).
Як свідчать матеріали справи, позивач, користуючись переважним правом, своєчасно та в установленому порядку звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди землі на новий строк та надав проект додаткової угоди.
При цьому, відповідачем не висловлено наміру змінити умови Договору, не заявлено про необхідність додаткового узгодження орендної плати та інших істотних умов договору.
Щодо тверджень відповідача про його виключне право, як власника землі, користуватись та розпоряджатись своїм майном на власний розсуд, суд зазначає, що відповідач, як орган місцевого самоврядування, є специфічним орендодавцем, який реалізує відповідні повноваження від імені громади і виключно на підставі та у межах законодавства.
Частиною 2 ст. 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
За змістом ч. 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Відповідно до ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймаються на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу Ради.
Відповідно до ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Статтею 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.
З приводу меж права відповідача, як органу місцевого самоврядування, на розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, суд зазначає, що таке право реалізується шляхом контролю за дотриманням законодавства при наданні прав на земельні ділянки та можливості використання земельної ділянки для власних потреб.
При цьому, з огляду на закріплене законодавчо поняття переважного права орендаря, відповідач обмежений у можливості використовувати земельну ділянку на свій розсуд, повинен діяти у відповідності та у спосіб, що визначені законодавством.
Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував на тому, що необмежена дискреція органів влади є свавіллям і вона повинна регламентуватися певними чіткими законодавчими нормами, зокрема, у рішенні в справі «Маестрі проти Італії» Суд зазначив, що «внутрішнє законодавство повинно передбачати заходи правового захисту від свавільного втручання з боку державних органів в права, гарантовані Конвенцією. У питаннях, які зачіпають фундаментальні права, надання органам влади необмеженого розсуду при здійсненні своєї влади суперечило би одному з основних принципів демократичного суспільства, який закріплений у Конвенції, - принципу верховенства права».
З огляду на наведені норми законодавства, твердження відповідача про наявність у нього, як у орендодавця, виключного права використовувати земельну ділянку на свій розсуд та відсутність обов'язку повідомляти орендаря про причини небажання продовжувати договір, суперечать законодавчо встановленим гарантіям переважного права орендаря.
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
За наслідками розгляду спору судом встановлено дотримання позивачем процедури переважного права поновлення договору оренди землі на новий строк, скористатись яким позивачу перешкодили неправомірні дії відповідача, який в порушення визначеної законодавством процедури у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах підлягають задоволенню. Аналогічна правова позиція наведена у постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі 926/2720/21, постанові Верховного Суду від 17.07.2024 № 911/1284/23.
Згідно з ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Належними у розумінні ч. 1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.
Згідно з ч. 2 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Як визначено ст. 79 Господарського процесуального кодексу України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані та доведені, відповідачем не спростовані, тому підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України понесені позивачем витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача в повному обсязі.
Керуючись ст.ст. 73, 74, 79, 129, 233, 236-241, Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
1. Позовні вимоги задовольнити повністю.
2. Визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 26.06.2008, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест», у наступній редакції:
«Додатковий договір № 3
до Договору оренди земельної ділянки від 26 червня 2008 року
Броварська міська рада Броварського району Київської області (Орендодавець), в особі міського голови Сапожка Ігоря Васильовича, що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з одного боку,
та Товариство з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» (Орендар) в особі генерального директора Усатюка Сергія Володимировича, що діє на підставі Статуту, з іншого боку, разом надалі іменовані Сторони, а кожен окремо Сторона, уклали Додатковий договір № 3 до Договору оренди земельної ділянки від 26.06.2008 року про нижченаведене:
2.1. Поновити Договір оренди земельної ділянки від 26 червня 2008 року, укладений між Броварською міською радою Броварського району Київської області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест (Орендар), щодо оренди земельної ділянки, кадастровий номер 32 10600000:00:064:0521, на тих самих умовах і на той самий строк (з 09.11.2023 року по 08.11.2027 року).
2.2. Інші умови Договору оренди земельної ділянки від 26.06.2008 року залишаються незмінними.
2.3. Додатковий договір № 3 укладений у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця - Броварській міській раді Броварського району Київської області, другий - у Орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» та третій у компетентного органу, що здійснює державну реєстрацію речових прав.
Реквізити сторін та підписи сторін».
3. Стягнути з Броварської міської ради Броварського району Київської області (07400, Київська область, м. Бровари, вул. Героїв України,15 код ЄДРПОУ 26376375) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кондитер-Інвест» (03115, м. Київ, вул. Святошинська, 32, код ЄДРПОУ 31956814) 3 028,00 грн. витрат по сплаті судового збору.
4. Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України, та може бути оскаржено у порядку і строки, встановлені ст.ст. 254, 256 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено 17.04.2025.
Суддя Т.П. Карпечкін