"08" квітня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/5389/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,
секретар судового засідання Бойченко О.Р.,
за участю представників учасників справи:
від позивача: Албул Т.В.,
від відповідача: Бондар А.Г.
розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ДРАЙВ'' до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про визнання договору дійсним.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 16.12.2024 р.: прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі 916/5389/24; призначено підготовче засідання за правилами загального позовного провадження на 14.01.2025 р.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.01.2025 р. повідомлено сторони про те, що: підготовче засідання, призначене на 14.01.2025 р., не відбудеться у зв'язку з перебуванням судді Лічмана Л.В. з 13.01.2025 р. по 17.01.2025 р. включно у відпустці в зв'язку з особистими обставинами; підготовче засідання відбудеться 28.01.2025 р.
Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.01.2025 р.: продовжено строк підготовчого провадження на 24 дні до 11.03.2025 р.; закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 11.03.2025 р.
Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.03.2025 р. оголошено перерву в судовому засіданні до 01.04.2025 р. та: 1) запропоновано позивачу подати письмові пояснення щодо того: чому виникла необхідність в укладанні додаткової угоди через 4 дні після укладання договору оренди в новій редакції (які фактичні обставини змінилися, що не були враховані під час укладання договору оренди від 02.10.2017 р.); чому оцінка переданого в оренду майна в договорі оренди від 02.10.2017 р. та в додатковій угоді від 06.10.2017 р. відрізняється (якщо відбулась переоцінка майна, то потрібно надати відповідні докази); чому до позову не додано розрахунок орендної плати за договором від 02.10.2017 р.; 2) зобов'язано позивача надати оригінали доказів, які додані до позову; 3) зобов'язано відповідача надати докази реєстрації звернень позивача (заяв позивача, на яких містяться відмітки відповідача про їх одержання та реєстрацію (від 22.09.2019 р. вхідний № 01-14/684, від 20.12.2017 р. вхідний № 01-14/5139, від 14.06.2018 р. вхідний № 01-14/2236, від 04.10.2018 р. вхідний № 01-14/3857)) в журналі обліку вхідної кореспонденції або в інший спосіб (з наданням для огляду в судовому засіданні оригіналів журналів у разі їх наявності).
Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 01.04.2025 р. оголошено перерву в судовому засіданні до 08.04.2025 р. для подачі:
- відповідачем письмових пояснень щодо: 1) норм законодавства, які використано для визначення вартості майна, зазначеної в додатковій угоді № 1; 2) нормативно-правових актів, на підставі яких визначено відсоток, який застосовується при встановленні орендної плати та залежить від цільового призначення орендованого майна;
- відповідачем скріншотів з програми, яка забезпечила реєстрацію вхідної кореспонденції, що надходила від позивача;
- позивачем письмових пояснень щодо питань, які поставив суд в минулому засіданні;
- сторонами письмових пояснень щодо того: чому на теперішній час додаткова угода № 1 нотаріально не посвідчена; які фактичні обставини змінились, в зв'язку з чим позивач, з яким погодився відповідач, вирішив ремонтувати меблі, а не виготовляти їх, що прямо вплинуло на розмір орендної плати.
Згідно із приписами ст.ст.233,240 ГПК України в судовому засіданні 08.04.2025 р. проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Товариство з обмеженою відповідальністю ,,ДРАЙВ'' (далі - ТОВ ,,ДРАЙВ'') звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій просить визнати додатковий договір від 06.10.2017 р. № 1 до договору оренди № 172/73 (в редакції від 02.10.2017 р.), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент) та ТОВ ,,ДРАЙВ'', дійсним.
В обґрунтування позову вказано на те, що відповідачем навмисно протягом тривалого часу ігнорувалися вимоги законодавства щодо необхідності нотаріального посвідчення додаткового договору від 06.10.2017 р. № 1 до договору оренди № 172/73 (в редакції від 02.10.2017 р.) для того, щоб у подальшому в рамках іншої справи у судовому порядку вимагати виселення ТОВ ,,ДРАЙВ'' з орендованого приміщення.
Позивач звертає увагу суду на те, що з 2017 року відповідач жодних претензій чи листів на його адресу не направляв, незгоду з існуючим додатковим договором від 06.10.2017 р. № 1 не висловлював, приймав виконання умов останнього, яке здійснювалось ТОВ ,,ДРАЙВ'', у т.ч. не повертав орендну плату, проте Департамент з різних причин постійно ухилявся від нотаріального посвідчення цього правочину, незважаючи на чисельні звернення ТОВ ,,ДРАЙВ''.
Відповідач письмовий відзив на позов не подав, натомість надав письмові пояснення, в яких не заперечив проти визнання додаткового договору дійсним, підтвердивши його виконання сторонами, зокрема в частині перерахування орендної плати.
Крім того, Департаментом надано додаткові письмові пояснення, в яких повідомлено, що в договорі оренди від 02.10.2017 р. зазначено про передачу нежитлових приміщень виключно для використання під виробництво меблів (відповідно до п.29 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. (зі змінами та доповненнями), орендна плата складає 15% від експертної вартості приміщення з понижуючим коефіцієнтом 0,7 для вітчизняних виробників малого підприємництва, встановленим цією методикою). 06.10.2017 р. до Департаменту надійшла заява ТОВ ,,ДРАЙВ'' з проханням дозволити зміну профілю використання об'єкта оренди за договором оренди в новій редакції від 02.10.2017 р. під розміщення майстерні з ремонту меблів та збільшити площу на 27,7 кв.м. Додатковим договором від 06.10.2017 р. сторонами збільшено площу переданого в оренду нерухомого майна з 1002,1 кв.м до 1029,8 кв.м та змінено цільове використання нежитлових приміщень з ,,виробництво меблів'' на ,,ремонт меблів'' (згідно з п.21 додатку 2 до названої вище методики річна орендна плата для такого цільового призначення складає 5% від експертної вартості приміщення).
У додаткових письмових поясненнях відповідач також зазначив, що при укладенні 02.10.2017 р. договору оренди у новій редакції, яку посвідчено нотаріально, використано ринкову вартість об'єкта оренди, визначену у висновку про ринкову вартість частини нежилих приміщень будівель та споруд, оформленому ПП ,,ТРІКОД'', станом на 29.03.2017 р. Для проведення іншої оцінки майна в зв'язку зі збільшенням в додатковому договорі від 06.10.2017 р. площі орендованого приміщення правових підстав не було, адже результат названої оцінки станом на день підписання додаткового договору був чинним, т.я. в Методиці оцінки об'єктів оренди, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629, передбачено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення їх вартості для відображення в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати, якщо остання оцінка об'єкта оренди проведена більше трьох років тому.
Окремо відповідач зауважив, що: приватний нотаріус, який посвідчував договір від 02.10.2017 р. № 172/73 зобов'язаний завірити й додаткове погодження, яким змінено істотні умови договору, на підставі п.7.3 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України; з 2017 року пройшло більше, ніж 7 років, а, відтак, встановити обставини укладення додаткового договору № 1 у простій письмовій формі на теперішній час неможливо.
ТОВ ,,ДРАЙВ'' теж подало письмові пояснення, в яких зазначило, що:
- в тексті договору оренди від 02.10.2017 р., посвідченого нотаріально, допущено помилку в частині призначення об'єкта оренди шляхом неврахування того, що орендар не виробляє, а ремонтує меблі. Названа помилка виявлена 06.10.2017 р., тому ТОВ ,,ДРАЙВ'' звернулось до Департаменту для укладення додаткової угоди, в якій, окрім зміни цільового призначення, зафіксовано збільшення орендованої площі, в зв'язку з чим здійснено новий розрахунок орендної плати;
- розмір орендної плати не зменшився, а суттєво збільшився внаслідок застосування нової оцінки майна у порівнянні з додатковим договором від 01.10.2016 р. № 2;
- жодними умовами договору та приписами законодавства не встановлено часових обмежень щодо можливості укладати додаткові договори, в зв'язку з чим підписання додаткового договору від 06.10.2017 р. через 4 дні після укладання договору оренди є правомірним, будучи обумовленим об'єктивними факторами;
- відмінність оцінки орендованого майна у договорі оренди № 172/73 (в редакції від 02.10.2017 р.) та у додатковому договорі від 06.10.2017 р. № 1 зумовлена тим, що в останньому збільшено площу орендованого майна, тому, враховуючи оціночну вартості 1 кв.м нежилих будівель та споруд за адресою: м. Одеса, вул. Промислова, 27, у додатковому договорі вартість є більшою та розрахована наступним чином: 3797000 грн/1002,1 кв.м х 1029,8 кв.м = 3901956 грн;
- зміна розміру орендної плати в залежності від цільового використання об'єкта оренди передбачена Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. (зі змінами та доповненнями), чинною на момент укладення відповідних договорів та додаткових угод;
- станом на теперішній час нотаріально посвідчити додатковий договір від 06.10.2017 р. № 1 сторонам заважає звільнення працівника Департаменту, який підписав додатковий договір, та сплив значної кількості часу, які у сукупності з відсутністю у нотаріусів повноважень посвідчувати правочини, вчинені ,,у минулому'', унеможливлюють інший спосіб захисту прав ТОВ ,,ДРАЙВ'', крім звернення з позовом про визнання правочину дійсним.
Під час судових дебатів представник відповідача просила задовольнити позов, у зв'язку з чим судом запропоновано письмово оформити визнання позову на підставі ст.191 ГПК України. На таку пропозицію представник відповідача відповіла відмовою, пославшись на відсутність у неї необхідних повноважень, після чого просила у позові відмовити.
Розглянувши матеріали справи, перевіривши відповідність доводів сторін фактичним її обставинам та нормам українського законодавства, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, виходячи з такого.
30.11.2011 р. між Департаментом (Орендодавець) та ТОВ ,,ДРАЙВ'' (Орендар) укладено договір оренди № 172/73, за умовами якого Орендар прийняв у строкове (до 30.10.2014 р.) платне користування під столярно-меблеве виробництво нежитлові будівлі та споруди загальною площею 908,6 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Промислова, 27. Щомісячний розмір орендної плати визначено як 12470,21 грн з ПДВ з подальшою індексацією.
Додатковим договором від 31.03.2014 р. пролонговано орендні відносини сторін до 01.03.2017 р.
Додатковим договором від 01.10.2016 р. збільшено площу орендованого майна (з 908,6 кв.м до 1002 кв.м), змінено цільове призначення об'єкта оренди (з використання ,,для столярно-меблевого виробництва'' на ,,майстерню з ремонту меблів'') та визначено, що щомісячний розмір орендної плати становитиме 12547,14 грн з ПДВ з подальшою індексацією.
Додатковим договором від 02.10.2017 р. продовжено орендні відносини сторін до 02.10.2027 р.
02.10.2017 р. укладено договір оренди від 30.11.2011 р. № 172/73 у новій редакції (Договір), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за № 2198, відповідно до п.п.1.1, 1.3, 2.2, 4.1 якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове (до 02.10.2027 р.) платне користування під виробництво меблів нерухоме майно, а саме 32/100 частин нежилих будівель та споруд площею 1002,1 кв.м, розташованих за адресою: місто Одеса, вулиця Промислова, будинок 27… Ринкова вартість об'єкта оренди згідно з висновком про ринкову вартість частини нежилих будівель та споруд, виконаним суб'єктом оціночної діяльності Приватним підприємством ,,ТРІКОД'', станом на 29.03.2017 р. становить 3797000,00 грн (без урахування податку на додану вартість). За орендовані нежилі приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку до цього Договору, що становить 35150,73 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.
З розрахунку орендної плати до Договору вбачається, що її розмір з 01.09.2017 р. мав становити 42180,88 грн з ПДВ.
Між тим, вже 06.10.2017 р. представниками Департаменту та ТОВ ,,ДРАЙВ'' підписано додатковий договір № 1 (Додатковий договір), який не посвідчено нотаріально та в якому погоджено внести до Договору наступні зміни:
- п.1.1: Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення та споруди першого поверху загальною площею 1029,8 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Промислова, 7;
- п.4.1: Вказане у п.1.1 приміщення Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під ,,ремонт меблів'';
- п.1.3: Відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786, орендна плата з 06.10.2017 р. розраховується таким чином: вид діяльності - ремонт меблів; площа - 1029,8 кв.м, експертна вартість приміщення - 3901956,00 грн, відсоток від експертної власності - 5%; місячна орендна плата за експертною оцінкою - 16258,15 грн; місячна орендна плата на 01.09.2017 р. з ПДВ - 20641,34 грн;
- п.2.2: За орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату з 06.10.2017 р. за перший місяць після підписання цього додаткового договору 17201,12 грн без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції.
Відтак, внаслідок підписання Додаткового договору через 4 дні після укладання Договору площа орендованого майна збільшилась на 27,7 кв.м, а розмір щомісячної орендної плати зменшився з 42180,88 грн з ПДВ до 20641,34 грн, тобто більше, ніж вдвічі, в результаті зміни цільового призначення орендованого майна з виробництва на ремонт меблів.
Сторонами не заперечується те, що, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення Додаткового договору, ними виконувались саме його умови, а не умови посвідченого нотаріально Договору. При цьому з матеріалів справи вбачається, що з метою нотаріального посвідчення Додаткового договору Орендар неодноразово письмово звертався до Орендодавця із заявами, на яких містяться відмітки про їх одержання та реєстрацію (від 22.09.2019 р. вхідний № 01-14/684, від 20.12.2017 р. вхідний № 01-14/5139, від 14.06.2018 р. вхідний № 01-14/2236, від 04.10.2018 р. вхідний № 01-14/3857), з пропозиціями посвідчити зміни до Договору у нотаріуса.
За посиланнями ТОВ ,,ДРАЙВ'', Департамент з різноманітних причин відмовлявся від нотаріального посвідчення угоди, чим спричинив звернення з позовом у рамках провадження у даній справі про визнання Додаткового договору дійсним через 7 років після його підписання.
Згідно з ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст.205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
В ч.1 ст.209 ЦК України закріплено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Частина 3 ст.209 ЦК України передбачає, що нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
Згідно із приписами ч.ч.1,2 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Відповідно до ч.1 ст.654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно із ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У постанові Верховного Суду від 28.09.2022 р. по справі № 389/482/19 з посиланням на постанову Верховного Суду України від 06.09.2017 р. зроблено правовий висновок про те, що однією з умов застосування ч.2 ст.220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч.2 ст.220 ЦК України.
За змістом постанови Верховного Суду від 22.10.2019 р. по справі № 909/68/18 при вирішенні спорів, пов'язаних з визнанням правочинів, які піддягали нотаріальному посвідченню, дійсними (зокрема, в порядку ст.220 ЦК України), суду слід з'ясувати:
- чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню;
- з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення;
- чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений.
Проаналізувавши наведені положення законодавства та врахувавши за правилами ч.4 ст.236 ГПК України висновки щодо застосування норм права, зроблені в постановах Верховного Суду, господарський суд вказує, що Додатковий договір мав бути нотаріально посвідченим на підставі ч.1 ст.654 ЦК України, адже Договір, до якого ним вносяться зміни, посвідчено нотаріально. Причиною для непосвідчення правочину стало зволікання з боку Департаменту.
При цьому, на думку суду, на теперішній час не втрачена можливість нотаріального посвідчення Додаткового договору, оскільки сторони вправі звернутись до нотаріуса, який посвідчив Договір, або, в разі його відсутності, до будь-якого іншого нотаріуса за вчиненням відповідної нотаріальної дії.
Наведені в цьому контексті твердження відповідача щодо спливу більше 7 років з моменту підписання Додаткового договору, тому обставини, пов'язані з його укладанням встановити неможливо, господарський суд відхиляє, т.я. Департамент жодним чином не конкретизує, які суттєві для нотаріального посвідчення обставини позбавлений можливості з'ясувати нотаріус, проте спроможний встановити суд, розглядаючи спір за позовом про визнання Додаткового договору дійсним.
Також слід визнати безпідставними посилання ТОВ ,,ДРАЙВ'' на те, що нотаріальному посвідченню правочину перешкоджає звільнення працівника Департаменту ОСОБА_1 , який підписав Додатковий договір, адже відсутність трудових відносин з відповідачем на цей час не означає, що особа, яка підписала Додатковий договір, не з'явиться до нотаріуса або в інший спосіб не підтвердить факт підписання нею угоди про внесення змін до Договору, надавши докази наявності права на підписання Додаткового договору. У разі, якщо взагалі немає доказів існування у ОСОБА_1 права на представництво інтересів Департаменту при підписанні Додаткового договору, то названа обставина унеможливлює як нотаріальне посвідчення угоди, так і задоволення позову, оскільки на підставі ч.3 ст.209 ЦК України нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим ст.203 ЦК України, а в ч.2 ст.203 ЦК України закріплено, що особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Крім того, господарський суд не приймає до уваги твердження позивача про те, що у нотаріусів відсутні повноваження посвідчувати правочини, вчинені ,,у минулому'', адже, якщо керуватись цією помилковою логікою, будь-яка угода, яка не посвідчена нотаріально в день її підписання, не може бути в подальшому посвідчена нотаріусом.
Також потрібно вказати на те, що належним підтвердженням втрати можливості нотаріально посвідчити Додатковий договір (за наявності у сторін бажання, яке підтверджено в судовому засіданні їх представниками) є відмова нотаріуса у вчиненні відповідної нотаріальної дії, проте сторони не надали доказів її складання.
Окрім цього, господарським судом виявлено невідповідність умов Додаткового договору нормам законодавства, яка є окремою підставою для відмови у його нотаріальному посвідченні за правилами ч.3 ст.209 ЦК України, яка відсилає до ч.1 ст.203 ЦК України, а, відтак, і для відмови у задоволенні позову про визнання угоди дійсною, про що зазначено в постанові Верховного Суду від 22.10.2019 р. по справі № 909/68/18. Виявлені судом порушення полягають у наступному.
В п.п.1,2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629 (із змінами станом на день підписання Додаткового договору), передбачено, що:
- відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), що передається в оренду, а саме:… нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підприємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних активів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодавством);
- оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати;
- оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому…
- результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки…
Сторонами не заперечується, що для визначення розміру орендної плати ними використано ринкову вартість об'єкта оренди, визначену станом на 29.03.2017 р. у висновку, оформленому ПП ,,ТРІКОД''. За змістом цього висновку вартість об'єкта оренди площею 1002,1 кв.м дорівнює 3797000,00 грн без ПДВ, з яких: вартість будівлі під літ. ,,Б'' - 116000,00 грн; вартість будівлі під літ. ,,В'' - 1800000,00 грн; вартість будівлі під літ. ,,Е'' - 1200000,00 грн; вартість будівлі під літ. ,,С'' - 446000,00 грн; вартість будівлі під літ. ,,Т'' - 235000,00 грн.
Між тим, відомості щодо ринкової вартості об'єкта оренди, наведені у названому висновок, не могли бути використані для визначення розміру орендної плати в Додатковому договорі, оскільки, по-перше, з моменту оцінки (29.03.2017 р.) до моменту підписання Додаткового договору (06.10.2017 р.) минуло шість місяців та 8 днів, у той час як в п.2 Методики оцінки об'єктів оренди закріплена чинність результатів незалежної оцінки протягом шести місяців від дати оцінки, а, по-друге, оцінювачем визначалась вартість приміщень загальною площею 1002,1 кв.м, переданих для розміщення столярного цеху та складу, натомість за Додатковим договором в оренду передано приміщення площею 1029,8 кв.м для ремонту меблів.
За таких обставин, у сторін Додаткового договору не було передумов для використання даних висновку, оформленого ПП ,,ТРІКОД'', т.я. результати наведеної в ньому оцінки втратили чинність та стосувались фактично іншого об'єкту, ніж той, який досліджував оцінювач.
Хибними являються твердження відповідача про те, що для проведення іншої оцінки майна під час укладання Додаткового договору не існувало правових підстав (на думку Департаменту, результат попередньої оцінки був чинним протягом трьох років), адже трирічний строк, про який йдеться в Методиці оцінки об'єктів оренди, стосується випадків продовження строку дії орендної угоди, яке Додатковим договором не здійснювалось.
Господарським судом визнаються цілком безпідставними доводи позивача стосовно того, що сторонами правильно на підставі висновку, оформленого ПП ,,ТРІКОД'', виходячи з визначеної останнім вартості 1 кв.м площі орендованого об'єкта та збільшення в Додатковому договорі площі орендованого майна на 27,7 кв.м, розраховано ринкову вартість наступним чином: 3797000 грн/1002,1 кв.м х 1029,8 кв.м = 3901956 грн, оскільки такі дії контрагентів не враховують того, що Методика, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629, передбачає оцінку об'єкту оренди, а не 1 кв.м його площі, та не містить алгоритму дій, вчинених сторонами в Додатковому договорі для визначення вартості об'єкту, площа якого збільшилась.
У цьому ж аспекті доречним буде звернути увагу на те, що у висновку ПП ,,ТРІКОД'' загальна ринкова вартість об'єкту складається з вартості будівель під літ. ,,Б'', ,,В'', ,,Е'', ,,С'' та ,,Т'', кожна з яких відрізняється. Збільшивши до 1029,8 кв.м площу об'єкту, сторони в Додатковому договорі не вказали: за рахунок якої з цих будівель або іншої будівлі збільшилась загальна площа об'єкта; яке її функціональне призначення тощо. Однак названі характеристики безпосередньо впливають на вартість майна.
Окремо потрібно зупинитись на питанні щодо того, які фактичні обставини змінились через 4 дні після укладання Договору, в зв'язку з чим позивач, з яким погодився відповідач, вирішив ремонтувати меблі, а не виготовляти їх, що прямо вплинуло на розмір орендної плати, встановлений Додатковим договором.
Відповідаючи на це питання, ТОВ ,,ДРАЙВ'' послалось на те, що в тексті Договору, укладеного 02.10.2017 р. та посвідченого нотаріально, допущено помилку в частині призначення об'єкта оренди, у зв'язку з чим 06.10.2017 р. Орендар звернувся до Орендодавця із заявою, на підставі якої Додатковим договором внесено необхідні виправлення.
Господарський суд, дослідивши зміст Додаткового договору та заяви ТОВ ,,ДРАЙВ'', одержаної Департаментом 06.10.2017 р., повідомляє в них нічого не йдеться про технічну помилку при зазначенні цільового призначення орендованого приміщення, про необхідність приведення відносин у відповідність до тих, що реально склались в минулому, чи про зміну профілю діяльності Орендаря.
З огляду на все вищезазначене, те, що відсутні підстави вважати можливість нотаріального посвідчення Додаткового договору втраченою, те, що сторонами не проведено оцінку майна перед укладенням Додаткового договору, за яким в оренду фактично передано новий об'єкт оренди, те, що сторони не підтвердили правомірність їх дій, пов'язаних із зміною Додатковим договором цільового використання об'єкта оренди через 4 дні після укладання Договору, внаслідок чого щомісячна орендна плата, яка надходить до бюджету міста, зменшилась вдвічі, господарський суд не вбачає законних передумов для визнання дійсним Додаткового договору, тому у задоволенні позову відмовляє.
Решта доводів сторін на остаточний результат розгляду справи або мотиви, з яких суд відмовляє у позові, не впливають, тому залишаються без правової оцінки.
Згідно з п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Зважаючи на те, що у задоволенні позову відмовлено, судовий збір, сплачений за його подачу, покладається на ТОВ ,,ДРАЙВ''.
Керуючись ст.ст.129,232,233,238,240,241 ГПК України, ухвалив:
У позові відмовити.
Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання повного його тексту і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду.
Повне рішення складено 17 квітня 2025 р.
Суддя Л.В. Лічман