65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"11" квітня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/3405/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Шаратова Ю.А.
при секретарі судового засідання Кастровій М.С.
розглянувши справу за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м.Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) до Приватного підприємства «Аріанта» (65014, м. Одеса, вул. Жуковського, буд. 10, кв. 17, код ЄДРПОУ 38295710)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Комунальне підприємство «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» (65070, м. Одеса, вул. 25-Ї Чапаєвської Дивізії, 7а, код ЄДРПОУ 23216145)
про розірвання договору оренди та виселення
Представники:
Від позивача - Карачковський П.П. (в порядку самопредставництва юридичної особи);
Від відповідача - Сташевська О.В. (в порядку самопредставництва юридичної особи);
Від третьої особи - не з'явився.
Суть спору:
Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Позивач, ДКВ ОМР) звернувся до Господарського суду Одеської області із позовом до Приватного підприємства «Аріанта» (далі - Відповідач, ПП «Аріанта»), в якому просив:
1) Розірвати договір оренди № 3 нежилого приміщення від 16.05.2019 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоус Н.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 1036, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ЄДРПОУ 26302595) та Приватним підприємством «Аріанта» (вул. Жуковського, 10, кв. 17, м. Одеса, 65014, код ЄДРПОУ 38295710);
2) Виселити Приватне підприємство «Аріанта» (вул. Жуковського, 10, кв. 17, м. Одеса, 65014, код ЄДРПОУ 38295710) з нерухомого майна, яке розташоване в місті Одесі, площа Привокзальна, загальною площею 371,8 кв.м., а саме:
236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1823377151101),
193/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 182335051101),
80/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,76 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 165593479), на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ЄДРПОУ 26302595).
Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії.
Комунальне підприємство «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» звернулось до Господарського суду Одеської області із позовом до Приватного підприємства «АРІАНТА» про стягнення заборгованості за Договором оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019 № 3 у розмірі 219 011,58 грн., з якої 135 833,05 грн. - сума основного боргу, 7 105,34 грн. - 3 % річних, 22 381,50 грн. - інфляційні втрати, 53 691,69 грн. - пеня.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.08.2024 прийнято позовну заяву КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» до розгляду, відкрито провадження у справі № 916/3405/24, постановлено розглядати її за правилами спрощеного позовного провадження, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради та призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 02.09.2024.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.08.2024 у справі № 916/3483/24 (суддя Пінтеліна Т.Г.) прийнято до розгляду позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до відповідача Приватного підприємства «Аріанта» про розірвання договору оренди та виселення, відкрито провадження у справі. Постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження.
02.09.2024 на адресу суду, у справі № 916/3405/24, надійшло клопотання третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 30.08.2024 (вх. № 31730/24), в якому просив суд об'єднати в одне провадження справу № 916/3483/24 за позовом ДКВ ОМР до ПП «Аріанта» та справу № 916/3405/24 за позовом КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» до ПП «Аріанта».
Ухвалою суду від 02.09.2024 клопотання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про об'єднання справ в одне провадження від 30.08.2024 (вх. № 31730/24 від 02.09.2024) задоволено. Об'єднано в одне провадження справу № 916/3483/24, яка розглядається Господарським судом Одеської області зі справою № 916/3405/24, провадження по якій відкрито раніше. Присвоєно об'єднаній справі № 916/3405/24. Постановлено справу № 916/3405/24 розглядати за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження.
Підготовче засіданні відкладалось протокольними ухвалами від 02.09.2024 на 16.09.2024, від 16.09.2024 на 04.10.2024, від 04.10.2024 на 14.10.2024, від 14.10.2024 на 08.11.2024, від 08.11.2024 на 29.11.2024.
Засідання суду призначене на 29.11.2024 не відбулось у зв'язку із оголошенням повітряної тривоги, про що складено відповідну довідку.
Ухвалою суду від 12.12.2024 призначено підготовче засідання на 13.12.2024.
Ухвалою суду від 13.12.2024 задоволено заяву Комунального підприємства «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» про залишення позову без розгляду від 29.11.2024 (вх. № 43009/24). Залишено без розгляду позов Комунального підприємства «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» до Приватного підприємства «АРІАНТА» про стягнення заборгованості за Договором оренди нежитлового приміщення від 16.05.2019 № 3 у розмірі 219 011,58 грн., з якої 135 833,05 грн. - сума основного боргу, 7 105,34 грн. - 3 % річних, 22 381,50 грн. - інфляційні втрати, 53 691,69 грн. - пеня.
Протокольною ухвалою від 13.12.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 08.01.2025.
Засідання суду призначене на 08.01.2025 не відбулось у зв'язку із оголошенням повітряної тривоги, про що складено відповідну довідку.
Ухвалою суду від 14.01.2025 призначено судове засідання на 29.01.2025.
У судовому засіданні оголошувались перерви протокольними ухвалами від 29.01.2025 до 13.02.2025, від 13.02.2025 до 04.03.2025, від 04.03.2025 до 20.03.2025, від 20.03.2025 до 28.03.2025.
Засідання суду призначене на 28.03.2025 не відбулось у зв'язку із оголошенням повітряної тривоги, про що складено відповідну довідку.
Ухвалою суду від 28.03.2025 призначено судове засідання на 11.04.2025.
Заяви по суті. Пояснення та аргументи учасників справи.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив суд задовольнити їх.
Позовні вимоги, із посиланням на статтю 145 Конституції України, статті 173, 174, частину першу статті 193 Господарського кодексу України, статті 11, 14, 509, 526, 549, 611, 625, 629, частину другу статті 651, статті 782, 783 Цивільного кодексу України, частини першу, четверту статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, статтю 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.095.1997 № 280/97-ВР, обґрунтовані порушенням Відповідачем умов Договору оренди від 16.05.2019 № 3 щодо оплати, передачі приміщення у користування (суборенду) іншим особам лише за згодою орендодавця, а також страхування об'єкта оренди.
Позивач зазначає, що рішеннями Одеської міської ради № 13-VIIІ від 24.12.2020 «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2021 рік», № 797-VIII від 08.12.2021 «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2022 рік», № 1012-VIII від 30.11.2022 «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2023 рік» та № 1618-VIII від 29.11.2023 «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2024 рік» встановлено, що в разі, коли сумарна площа нерухомого майна, яке передається в оренду, перевищує 200 кв.м, договори оренди укладаються Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та орендні платежі розподіляються орендарем у наступному порядку:
- 95 відсотків коштів за оренду майна, включаючи податок на додану вартість, які є джерелом доходів відповідних комунальних підприємств та використовуються на поповнення власних обігових коштів, орендар перераховує на рахунок Комунального підприємства - балансоутримувача;
- 5 відсотків, включаючи податок на додану вартість, перераховуються орендарем на рахунок Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, відкритий в Державній казначейській службі України.
ДКВ ОМР стверджує, що ПП «Аріанта» належним чином не виконуються зобов'язання зі сплати орендної плати, що призвело до виникнення заборгованості з орендної плати перед КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство», яка на момент звернення з позовною заявою становить 223 874,54 грн. Заборгованість з орендної плати перед Департаментом відсутня.
При цьому, Позивач наголошує, що вказана заборгованість розрахована з урахуванням зменшення розміру орендної плати за зверненням ПП «Аріанта» на підставі наказу ДКВ ОМР від 16.09.2022 № 741 до 50 % на період дії воєнного стану та протягом 30 календарних днів після його припинення чи скасування.
Також Позивач зазначає, що на підставі пункту 5.2. Договору від 16.05.2019, частини другої статті 193 Господарського кодексу України, статті 549 Цивільного кодексу України, Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань», Відповідачу нарахована пеня за несвоєчасне внесення орендної плати, сума якої станом на 09.07.2024 становить 36 088,24 грн.
Окрім того, ДКВ ОМР зазначає, що в порушення пунктів 4.8, 4.9 Договору оренди від 16.05.2019 Відповідачем передав приміщення у користування (суборенду) іншим особам без згоди орендодавця, що підтверджується Актом обстеження від 27.06.2024.
При цьому, звертає увагу, що Відповідачем порушено й пункт 4.1 Договору оренди від 16.05.2019 щодо профілю використання об'єкта оренди. Оскільки, в наведеному акті зазначено про часткове збереження профілю використання приміщення - під розміщення торгівельного об'єкту з продажу непродовольчих товарів, оскільки орендар передав 90 % орендованої площі, що складає 317,0 кв.м. під розміщення об'єктів з продажу продовольчих товарів (без реалізації алкогольних напоїв) 36,4 кв.м.
Також Позивач зазначає про порушення Відповідачем обов'язку зі страхування об'єкта оренди, встановленого підпунктом «е» пункту 4.2 Договору оренди від 16.05.2019, що є окремою підставою для його розірвання, передбаченою пунктом 5.5.
Представник відповідача у судовому засіданні заперечувала проти позову, просила відмовити у його задоволенні.
У Відзиві від 27.08.2024 (вхід. від 28.08.2024 № 3386/25) Відповідач зазначає, що Договір оренди нежилого приміщення від 16.05.2019 № 3, на який посилається Позивач як підставу своїх вимог, фактично є Додатковим договором про внесення змін до Договору оренди нежилого приміщення № 3 від 25 липня 2016 року. Про що зроблено відмітку на титульному аркуші Додаткового Договору 2019 року.
Відповідач заперечує проти доводів Позивача про передачу ним орендованого приміщення у користування (суборенду) іншим особам без згоди орендодавця та зміну профілю використання об'єкта оренди.
При цьому наголошує, що за фотофіксацією, що міститься в Актах обстеження від 27.06.2024 та від 22.08.2024 (наданий третьою особою) неможливо встановити чи візуалізувати відповідну частку підземного переходу, ідентифікувати належність частки Відповідачу на правах оренди за договором чи ідентифікувати порушника. Крім того, Акт обстеження від 27.06.2024 не містить інформації щодо часу здійснення фотофіксації. А відповідно до наказів по підприємству Відповідача встановлено гнучкий графік роботи торгівельно-виставочних об'єктів.
На більшості фото зображено брудні стіни, занедбаний фасад підземних переходів, які не передані Відповідачу ні за актом, ні за договором. Вказаний стан підземних переходів знаходиться у сфері відповідальності Балансоутримувача, і перешкоджає господарській діяльності Відповідача.
Також, Відповідач зазначає про сумніви щодо достовірності дат складання Актів обстеження від 27.06.2024 та від 22.08.2024, оскільки у цій дати представники будь-яких контролюючих органів, орендодавця чи балансоутримувача об'єкт оренди не відвідували та не обстежували, що підтверджується повідомлення відповідальних осіб на запит директора ПП «Аріанта».
Відповідач наголошує, що Об'єкт оренди використовується відповідно умовам договору, згідно цільового використання, є застрахованим, відповідні документи надавались до ДКВ ОМР. На постачання електроенергії укладено окремий договір.
ПП «Аріанта» заперечує наявність заборгованості перед КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство». При цьому, наголошує на відсутності правових підстав для нарахування та сплати ним балансоутримувачу сум компенсації земельного податку.
Відповідач зазначає, що ним було укладено з ФОП Борових А.Х. Договір про надання бухгалтерських послуг від 20.03.2024. Відповідно до якого, йому було надано послуги з інвентаризації дебіторської та кредиторської заборгованості за договором оренди приміщення № 3, укладеним між ПП «Аріанта» та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради 16.05.2019 за період з 16.05.2019 по 31.03.2024 включно.
А згідно із Розрахунком заборгованості КП «ОЕЕМП» перед ПП «Аріанта» за договором оренди нежилого приміщення № 3 від 26.05.2019 року за період з 16 травня 2019 року по 31.03.2024 року включно (Додаток № 1 до Акту в.р. Договору про надання бухгалтерських послуг № 25 від 20.03.2024), складеному ФОП Борових А.Х., сума безпідставно отриманих коштів (компенсації земельного податку) КП «ОЕЕМП» за період з 16.05.2019 по 31.03.2024 становить 433 417,62 грн. з ПДВ, в тому числі за період з 01.04.2021 по 31.01.2024 - 279 968,41 грн. з ПДВ.
Третя особа - КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» не забезпечило явку свого повноваженого представника до судового засідання про причини неявки не повідомило. Про день, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.
У Письмових пояснення від 21.08.2024 (вхід. від 22.08.2024 № 30874/24) третя особа просила позовні вимоги ДКВ ОМР задовольнити у повному обсязі. Доводи та заперечення третьої особи аналогічні наведеним Позивачем у заявах по суті справи.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши представників Позивача та Відповідача, суд
Обставини укладення договору оренди, внесення змін до нього, визначення розміру орендної плати та її розподілу.
16.05.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) і Приватним підприємством «Аріанта» (Орендар) укладено Договір оренди приміщення № 3 (далі - Договір від 16.05.2019), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В., реєстровий номер 1036. /т. ІА а.с. 16 - 18/.
Відповідно до пункту 1.1 Договору від 16.05.2019 Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування наступне нерухоме майно, яке розташоване в місті Одеса, площа Привокзальна, загальною площею 371,8 кв.м. (далі за текстом об'єкт оренди), а саме:
- 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв.м.
Вищевказана споруда переходу належить Територіальній громаді міста Одеса в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових правна нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим Мельничук В.О. державним реєстратором Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області 06.05.2019, індексний номер витягу 165600870.
Право власності зареєстровано 26.04.2019, номер запису про право власності 31429067, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1823377151101.
Характеристики об'єкту наводяться у технічному паспорті, який виготовлений КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради 13.05.2019.
- 193/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м.
Вищевказана споруда переходу належить Територіальній громаді міста Одеса в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових правна нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим Мельничук В.О. державним реєстратором Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області 06.05.2019, індексний номер витягу 165593479.
Право власності зареєстровано 26.04.2019, номер запису про право власності 31428256, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 182335051101.
Характеристики об'єкту наводяться у технічному паспорті, який виготовлений КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради 11.04.2019.
- 80/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,76 кв.м.
Вищевказана споруда переходу належить Територіальній громаді міста Одеса в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим Мельничук В.О. державним реєстратором Коноплянської сільської ради Іванівського району Одеської області 10.05.2019, індексний номер витягу 166113833.
Право власності зареєстровано 26.04.2019, номер запису про право власності 31043711, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1803943451101.
Характеристики об'єкту наводяться у технічному паспорті, який виготовлений КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради 28.12.2017.
Ринкова вартість об'єкта оренди становить 2 129 621,00 грн. Звіт про незалежну оцінку вартості об'єкта оренди складений ТОВ «АБАКУС». Сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 164/15, виданий 02.03.2015 Фондом державного майна України.
Згідно із пунктом 1.2 Договору від 16.05.2019, термін його дії 25 років з дати державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав, а саме: з 16.05.2019 до 16.05.2044.
Орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного так комунального майна», Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності затвердженої рішенням Одеської міської ради 30.01.2019 № 4214-VII «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси» (пункт 2.1 Договору від 16.05.2019).
Пунктом 2.2 Договору від 16.05.2019 визначено, що за орендовані частини споруди переходу Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за першій після підписання договору оренди місяць 44 147,04 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.
Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.
Розподіл щомісячної суми орендної плати та перерахування її на рахунки Балансоутримувача та Орендодавця проводиться орендарем у порядку, визначеному рішенням Одеської міської ради про бюджет міста на відповідний рік.
У пункті 2.3 Договору від 16.05.2019 вказано, що до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.
Відповідно до пунктів 2.4, 2.5 Договору від 16.05.2019, Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно віл результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності в порядку передбаченому чинним законодавством.
Орендодавець має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень зданих в оренду (пункт 3.2 Договору від 16.05.2019).
Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов'язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі (пункт 3.3 Договору від 16.05.2019).
Пунктом 4.1 Договору від 16.05.2019 визначено, що вказані у п. 1.1 приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно для розміщення торгівельних об'єктів з продажу непродовольчих товарів.
Згідно із пунктом 4.2 Договору від 16.05.2019, протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов'язаний, зокрема:
- сплату фактичних витрат за користування водою, каналізацією газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також земельною ділянкою Орендар здійснює за вказаними Балансоутримувачем банківськими реквізитами, на підставі наданих Балансоутримувачем рахунків (підпункт «в»);
- протягом місяця з дати укладення договору оренди застрахувати об'єкт оренди на 1 (один) рік з наступним щорічним продовженням дії договору страхування протягом всього терміну дії договору оренди на користь Орендодавця у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та таким чином, щоб весь час об'єкт оренди було застраховано на повну вартість об'єкта оренди, визначеного у п.1.1 цього договору, та щороку надавати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують належне виконання зазначеного зобов'язання (підпункт «д»);
- своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання об'єкта оренди (підпункт «з»);
- укласти з Балансоутримувачем об'єкта оренди договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової територій та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 30 днів з моменту укладення цього Договору (підпункт «л»).
Пунктом 4.8 Договору від 16.05.2019 встановлено, що Орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням Орендодавця. У 5-денний термін з дати отримання дозволу на суборенду надати копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу.
Орендар не має права без згоди Орендодавця передавати приміщення у користування третім особам за цивільно-паровими правочинами, укладати відносно цього приміщення будь-які цивільно-правові правочини, в тому числі попередні договори та передавати будь-яким шляхом право оренди іншим особам (пункт 4.9 Договору від 16.05.2019).
Пунктом 5.2 Договору від 16.05.2019 передбачено, що за прострочення внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення. Нарахування пені за прострочку виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок мав бути виконаний.
У разі невнесення Орендарем плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, Орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об'єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від договору оренди, Договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору (пункт 5.3 Договору від 16.05.2019).
Згідно із пунктом 5.5 Договору від 16.05.2019, за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених п. 4.1, п. 4.2, абз. «а», «г», «е», «м», п. 4.3, п. 4.8, п. 4.9 цього Договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.
Відповідно до пункту 7.5 Договору від 16.05.2019 його зміна або розірвання можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору розглядаються протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.
Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди (абзац перший пункту 7.6 Договору від 16.05.2019).
08.10.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) і Приватним підприємством «Аріанта» (Орендар) укладено Додатковий договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від «16» травня 2019р. № 3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В., реєстровий номер 2089. /т. ІА а.с. 19/.
Пунктом 1.1 Додаткового договору від 08.10.2019 викладено у новій редакції пункт 4.1 Договору від 16.05.2019, а саме: « 4.1 Вказаний у п. 1.1 об'єкт оренди Орендодавцем переданий Орендарю виключно для розміщення торгівельного об'єкту з продажу непродовольчих товарів та виставки непродовольчих товарів без здійснення торгівлі».
Також, пунктом 1.2 Додаткового договору від 08.10.2019 встановлено, що на підставі рішення Одеської міської ради від 30.01.2019 № 4214-VII «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси» орендна плата з 08.10.2019 розраховується наступним чином: 1) Торгівельний об'єкт з продажу непродовольчих товарів, площею 111,5 кв..м., ринкова вартість - 638 657,00 грн., відсоток від ринкової вартості приміщення - 18 %, місячна орендна плата на 01.09.2019 (з індексацією) - 13 143,57 грн.; 2) Виставка непродовольчих товарів без здійснення торгівлі, площею 260,3 кв.м., ринкова вартість - 1 490 964,00 грн, відсоток від ринкової вартості приміщення - 10 %, місячна орендна плата на 01.09.2019 (з індексацією) - 17 046,69 грн. Разом 30 190,26 грн. Всього з ПДВ (6 038,05 грн.) - 36 228,31 грн.
Пунктом 1.3 Додаткового договору від 08.10.2019 викладено у новій редакції пункт 2.2 Договору від 16.05.2019, а саме: « 2.2. За орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату з « 08» жовтня 2019 р. в розмірі 30 190,26 грн., що розрахована на 01.09.2019 р. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), та є базовою ставкою орендної плати за місяць).
На Договорі від 16.05.2019 нотаріусом зроблено відмітку про укладення до нього Додаткового договору від 08.10.2019 з реєстровим номером 2089.
Балансоутримувачем орендованого майна за Договором від 16.05.2019 є Комунальне підприємство «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» на підставі Рішення виконавчого комітету Одеської міської ради «Про передачу з балансу комунального підприємства «Міські дороги» на баланс комунального підприємства «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» цілісних майнових комплексів підземних пішохідних переходів та насосних станцій» від 30.05.2013 № 212. /т. І а.с. 67, т. ІА а.с. 29/.
Підпунктом 1 пункту 28 рішення Одеської міської ради «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2021 рік» від 24.12.2020 № 13-VIIІ, підпунктом 1 пункту 26 рішення Одеської міської ради «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2022 рік» від 08.12.2021 № 797-VIII, підпунктом 1 пункту 25 рішення Одеської міської ради «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2023 рік» від 30.11.2022 № 1012-VIII, підпунктом 1 пункту 27 рішення Одеської міської ради «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2024 рік» від 29.11.2023 № 1618-VIII встановлено, що в разі, коли сумарна площа нерухомого майна, яке передається в оренду, перевищує 200 кв.м, договори оренди укладаються Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та орендні платежі розподіляються орендарем у наступному порядку:
- 95 відсотків коштів за оренду майна, включаючи податок на додану вартість, які є джерелом доходів відповідних комунальних підприємств та використовуються на поповнення власних обігових коштів, орендар перераховує на рахунок Комунального підприємства - балансоутримувача;
- 5 відсотків, включаючи податок на додану вартість, перераховуються орендарем на рахунок Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, відкритий в Державній казначейській службі України. /т. І а.с. 68 - 177/.
Пунктом 2 рішення Одеської міської ради «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану» від 29.06.2022 № 969-VIII визначено, що на період воєнного стану та протягом 30 календарних днів після припинення чи скасування його дії в установленому порядку за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеними до 24 лютого 2022 року, орендарям (за виключенням орендарів, вказаних у пункті 1 цього рішення, та орендарів єдиних майнових комплексів) орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договорами оренди (з урахуванням її індексації). /т. І а.с. 160/.
На виконання пункту 2 рішення Одеської міської ради від 29.06.2022 № 969-VIII Департаментом комунальної власності Одеської міської ради видано наказ «Про перерахунок орендної плати у період дії воєнного стану за договором оренди від 25.07.2016 р. (нова редакція 16.05.2019 р.) № 3 частини споруд переходу, загальною площею 371,8 кв.м., що розташовані за адресою: площа Привокзальна (Куликове поле, 1-Б - площею 150,0 кв.м., що складає 236/1000 частин споруди переходу, вул. Пантелеймонівська, 62-А - 203,1 кв.м., що складає 193/1000 частин споруди переходу, Привокзальна площа, 2-А - 18,7 кв.м., що складає 80/1000 частин споруди переходу)» від 16.09.2022 № 741.
Вказаним наказом ДКВ ОМР від 16.09.2022 № 741 визначено нараховувати Відповідачу орендну плату у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати (з урахуванням індексації) на період дії воєнного стану та протягом 30 календарних днів після припинення чи скасування його дії, у встановленому чинним законодавством порядку. /т. ІА а.с. 31/.
У матеріалах справи також наявний Договір оренди нежилого приміщення від 25.07.2016 № 3, укладений між КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» (Орендодавець) і ПП «Аріанта» (Орендар). /т. ІА а.с. 107-110/.
Відповідно до пунктів 1.1, 1.3 Договору від 25.07.2016 Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину підземних переходів № 1, 2, 3 загальною площею 250,0 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна. Термін договору оренди з 25.07.2016 до 25.06.2019.
На виконання Договору від 25.07.2016 представниками КП «ОЕЕМП» і ПП «Аріанта» складено та підписано Акт від 25.07.2016 приймання передачі підземних пішохідних переходів № 1, 2, 3. /т. ІА а.с. 111/.
Між ДКВ ОМР і ПП «Аріанта» укладено Додатковий договір від 05.01.2018 № 1 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від « 25» липня 2016 р. № 3. /т. ІА а.с. 114-115/.
Відповідно до підпункту 1.1 пункту 1 Додаткового договору від 05.01.2018 № 1, керуючись рішенням Одеської міської ради від 26.04.2017 року № 1962-VII «Про визнання таким, що втратило чинність рішення Одеської міської ради від 27.06.2006 року № 56-V «Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси», та на підставі акту приймання-передачі приміщення від « 05» січня 2018р. у преамбулі та розділі «Місцезнаходження сторін» Договору від 25.07.2016 назву Орендодавця змінено на «Департамент комунальної власності Одеської міської ради».
Вказаний Додатковий договір від 05.01.2018 № 1 містить відмітку про його погодження балансоутримувачем - КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство».
Між ДКВ ОМР і ПП «Аріанта» укладено Додатковий договір від 22.02.2018 № 2 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від « 25» липня 2016 р. № 3. /т. ІА а.с. 116-117/.
Згідно із підпунктом 1.1 пункту 1 Додаткового договору від 22.02.2018 № 2, викладено у новій редакції пункт 1.1 Договору від 25.07.2016, а саме: 1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину підземного пішохідного переходу №№ 1,2, 3, загальною площею 325,0 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, площа Привокзальна (далі за текстом об'єкт оренди)».
Також підпунктом 1.2 пункту 1 Додаткового договору від 22.02.2018 № 2 продовжено термін дії Договору від 25.07.2016 з 22 лютого 2018 р. до 22 січня 2021 року.
Окрім того, Додатковим договором від 22.02.2018 № 2 внесено зміни до Договору від 25.07.2016 щодо розміру орендної плати.
Обставини підписання актів, виставлення рахунків та виникнення заборгованості.
Приватним підприємством «Аріанта» і Комунальним підприємством «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» у 2022 році на виконання Договору від 16.05.2019 складені і підписані Акти здачі-прийняття робіт (надання послуг), а також балансоутримувачем виставлено рахунки на загальну суму 538 772,08 грн., а саме:
47 050,51 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.01.2022 № ОУ-0000001, рахунок від 11.01.2022 № СФ-0000001: 33 560,23 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 5 648,53 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
47 574,05 грн. (з ПДВ) - Акт від 28.02.2022 № ОУ-0000006, рахунок від 11.01.2022 № СФ-0000006: 33 996,51 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 5 648,53 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
50 260,24 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.03.2022 № ОУ-0000011, рахунок від 11.01.2022 № СФ-0000011: 34 540,45 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю; 1 129,70 грн. - перерахування компенсації податку на землю;
50 769,78 грн. (з ПДВ) - рахунок від 11.04.2022 № СФ-0000017: 36 094,77 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
52 112,50 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.05.2022 № ОУ-0000022, рахунок від 13.05.2022 № СФ-0000022: 37 213,70 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
53 318,24 грн. (з ПДВ) - Акт від 30.06.2022 № ОУ-0000027, рахунок від 13.06.2022 № СФ-0000028: 38 218,49 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
53 739,97 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.07.2022 № ОУ-0000034, рахунок від 12.07.2022 № СФ-0000034: 39 403,26 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
55 070,95 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.08.2022 № ОУ-0000039, рахунок від 12.08.2022 № СФ-0000034: 39 403,26 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
31 525,38 грн. (з ПДВ) - Акт від 30.09.2022 № ОУ-0000044, рахунок від 12.09.2022 № СФ-0000043: 20 057,77 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
31 982,70 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.10.2022 № ОУ-0000049, рахунок від 14.10.2022 № СФ-0000048: 20 438,87 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
32 595,89 грн. (з ПДВ) - Акт від 30.11.2022 № ОУ-0000054, рахунок від 11.11.2022 № СФ-0000053: 20 949,66 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
32 771,87 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.12.2022 № ОУ-0000064, рахунок від 13.12.2022 № СФ-0000064: 21 096,51 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 6 213,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю. /т. І а.с. 198-210, 224-234, 244-255/.
Приватним підприємством «Аріанта» і Комунальним підприємством «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» у 2023 році на виконання Договору від 16.05.2019 складені і підписані Акти здачі-прийняття робіт (надання послуг), а також балансоутримувачем виставлено рахунки на загальну суму 417 616,91 грн., а саме:
34 067,48 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.01.2023 № ОУ-0000003, рахунок від 13.01.2023 № СФ-0000001: 21 244,19 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
34 271,44 грн. (з ПДВ) - Акт від 28.02.2023 № ОУ-0000006, рахунок від 14.02.2023 № СФ-0000006: 21 414,14 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
34 451,30 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.03.2023 № ОУ-0000011, рахунок від 14.03.2023 № СФ-0000011: 21 564,03 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
34 839,46 грн. (з ПДВ) - Акт від 30.04.2023 № ОУ-0000016, рахунок від 11.04.2023 № СФ-0000016: 21 887,49 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
34 891,99 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.05.2023 № ОУ-0000021, рахунок від 11.05.2023 № СФ-0000021: 21 931,27 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
35 023,58 грн. (з ПДВ) - Акт від 30.06.2023 № ОУ-0000027, рахунок від 12.06.2023 № СФ-0000026: 22 040,93 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
35 235,18 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.07.2023 № ОУ-0000033, рахунок від 12.07.2023 № СФ-0000031: 22 217,26 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
35 075,22 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.08.2023 № ОУ-0000038, рахунок від 14.08.2023 № СФ-0000036: 22 083,96 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
34 704,20 грн. (з ПДВ) - Акт від 30.09.2023 № ОУ-0000043, рахунок від 12.09.2023 № СФ-0000041: 21 774,78 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
34 834,85 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.10.2023 № ОУ-0000048, рахунок від 11.10.2023 № СФ-0000046: 21 883,65 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
35 044,93 грн. (з ПДВ) - Акт від 30.11.2023 № ОУ-0000053, рахунок від 13.11.2023 № СФ-0000051: 22 058,72 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю;
35 177,28 грн. (з ПДВ) - Акт від 31.12.2023 № ОУ-0000059, рахунок від 12.12.2023 № СФ-0000056: 22 169,01 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,38 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю. /т. І а.с. 198-209, 211-223/.
Також, у матеріалах справи наявні складені і підписані представниками КП «ОЕЕМП» і ПП «Аріанта» Акти здачі-прийняття робіт (надання послуг) та виставлені балансоутримувачем рахунки-фактури за 2021 рік, що передував періоду, заборгованістю за який ДКВ ОМР обґрунтовує позовні вимоги.
В усіх актах здачі-прийняття робіт (надання послуг) за 2021, 2022 та 2023 роки вказано, що сторони претензій одна до одної не мають. А на рахунках-фактурах балансоутримувача наявний підпис повноважної особи (керівника) та печатка ПП «Аріанта» із зазначенням дати його отримання, без вказівки на будь-які заперечення (незгоду) щодо їх змісту.
Отже у 2021, 2022 та 2023 роках між балансоутримувачем - КП «ОЕЕМП» і орендарем - ПП «Аріанта» склалася практика зазначення сум компенсації податку на землю в актах здачі-прийняття робіт (надання послуг) та рахунках-фактурах одночасно з орендною платою.
Представниками КП «ОЕЕМП» і ПП «Аріанта» складено та підписано Акт звірки, згідно із яким, станом на 30.09.2023 заборгованість орендаря на користь балансоутримувача становить 87 196,44 грн. Цей акт підписаний директором ПП «Аріанта» без зауважень та заперечень. /т. ІА а.с. 89/.
Керівниками КП «ОЕЕМП» і ПП «Аріанта» складено та підписано Акт звірки, згідно із яким, станом на 31.12.2023 заборгованість орендаря на користь балансоутримувача становить 128 369,57 грн. Цей акт підписаний директором ПП «Аріанта» без зауважень та заперечень. /т. ІА а.с. 87/.
КП «ОЕЕМП» виставлено Рахунок-фактуру від 08.01.2024 № СФ-0000001 на суму 128 369,57 грн. (з ПДВ) - заборгованість з орендної плати станом на 31.12.2023. /т. ІА а.с. 85/.
Також, КП «ОЕЕМП» на адресу ПП «Аріанта» направлено Претензію від 10.01.2024 № 8, в якій вимагало сплатити наявну заборгованість у сумі 128 369,57 грн на реквізити підприємства. /т. І а.с. 59-60/.
КП «ОЕЕМП» виставлено Рахунок-фактуру від 12.01.2024 № СФ-0000003 на суму 35 363,50 грн. (з ПДВ), в тому числі: 22 324,19 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,39 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю. /т. І а.с. 210/.
ПП «Аріанта» і КП «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» складено та підписано Акт здачі-прийняття робіт (надання послуг) від 31.01.2024 на суму 35 363,50 грн. (з ПДВ), в тому числі: 22 324,19 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 145,39 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю. Цей акт підписаний директором ПП «Аріанта» без зауважень та заперечень. /т. І а.с. 58/.
КП «ОЕЕМП» складено та підписано зі своєї сторони Акт здачі-прийняття робіт (надання послуг) від 28.02.2024 № СФ-0000012 на суму 35 907,96 грн (з ПДВ), в тому числі: 22 413,49 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 509,81 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю. А також, Акт здачі-прийняття робіт (надання послуг) від 31.03.2024 № СФ-0000018 на суму 35 988,65 грн (з ПДВ), в тому числі: 22 480,73 грн. (без ПДВ) - 95 % орендної плати; 7 509,81 грн. (без ПДВ) - компенсація податку на землю. Ці акти не були підписані зі сторони ПП «Аріанта». /т. ІІ а.с. 138-139/.
21.03.2024 ПП «Аріанта» звернулось з листом № 2/21 на адресу КП «ОЕЕМП», в якому просило:
1) надати інформацію щодо порушених у запиті питань та довідку-розрахунок земельного податку за платежами у період з 16.05.2019 по 15.03.2024 із зазначенням площі земельної ділянки, нормативної грошової оцінки, категорії земель, ставки податку;
2) зарахувати кошти, отримані безпідставно як компенсацію плати земельного податку у період з 16.05.2019 по 15.03.2024 в рахунок орендної плати за основним договором оренди нерухомого майна;
3) укласти договір на відшкодування витрат балансоутримувача на відшкодування земельного податку (у разі наявності підстав згідно категорії земель) з відповідним розрахунком. /т. ІА а.с. 119-120/.
У відповідь на вказаний запит КП «ОЕЕМП» листом від 22.04.2024 № 93 повідомило ПП «Аріанта» про те, що підпунктом «в» п. 4.2 договору встановлено для Орендаря обов'язок сплати, зокрема, за користування земельною ділянкою, за вказаними Балансоутримувачем банківськими реквізитами, на підставі наданих ним рахунків. Саме таким чином Балансоутримувач надавав рахунки протягом строку дії договору, а орендар сплачував, зазначаючи у призначення платежу «оплата 95% орендної плати та плати податку на землю за …» з подальшим посиланням на місяць та рахунок, згідно якого здійснено оплату.
Також, КП «ОЕЕМП» наголосило, що під час нарахування розміру орендної плати та розміру компенсації податку на землю, воно діє виключно на підставі порядку, обумовленого між ДКВ ОМР та ПП «Аріанта» договором оренди нежитлового приміщення № 3 від 16.05.2019 та норм чинного законодавства України. А укладення окремого договору на відшкодування витрат балансоутримувача зі сплати земельного податку є можливим після погашення наявної заборгованості в повному обсязі. /т. ІА а.с. 121-122/.
КП «ОЕЕМП» листом від 18.04.2024 № 91 звернулось на адресу ДКВ ОМР, в якому просило відмовитись від договору і вимагати повернення об'єкта оренди, оскільки продовження знаходження об'єкта в користуванні ПП «Аріанта» без здійснення орендних платежів та компенсації податку на землю призводить до неефективного використання майна територіальної громади міста Одеси та може призвести до збитків балансоутримувача у вигляді несплаченої орендної плати та штрафних санкцій за несплату обов'язкових платежів. /т. ІА а.с. 25-26/.
ДКВ ОМР разом із позовною заявою подано Розрахунок заборгованості, згідно із яким, заборгованість ПП «Аріанта» перед балансоутримувачем - КП «ОЕЕМП» за Договором від 16.05.2019 за період з січня 2022 року по червень 2024 року становить 223 874,54 грн. При цьому, Позивачем враховано корегування плати на підставі пункту 2 рішення Одеської міської ради «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану» від 29.06.2022 № 969-VIII та наказу ДКВ ОМР від 16.09.2022 № 741.
Відповідачем надано Розрахунок заборгованості КП «ОЕЕМП» перед ПП «Аріанта» за договором оренди нежилого приміщення № 3 від 26.05.2019 року за період з 16 травня 2019 року по 31.03.2024 року включно (Додаток № 1 до Акту в.р. Договору про надання бухгалтерських послуг № 25 від 20.03.2024), складений ФОП Борових А.Х., відповідно до якого, сума безпідставно отриманих коштів (компенсації земельного податку) КП «ОЕЕМП» за період з 16.05.2019 по 31.03.2024 становить 433 417,62 грн. з ПДВ, в тому числі за період з 01.04.2021 по 31.01.2024 - 279 968,41 грн. з ПДВ.
Обставини проведення візуального огляду об'єкта оренди та виконання робіт на ньому.
27.06.2024 Комісією у складі: голови - заступника начальника орендного відділу ДКВ ОМР Волкової І., членів комісії - головного спеціаліста орендного відділу ДКВ ОМР Решилової О., начальника орендного відділу КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» Васильєвої О., юрист-консульта КП «ОЕЕМП» Хрома А., складено Акт обстеження орендованого об'єкта, який розташований за адресою: м. Одеса, площа Привокзальна.
В Акті від 27.06.2024 зазначено, що комісія обстежила частину споруд переходу, загальною площею 371,8 кв.м., що розташований за адресою: м. Одеса, площа Привокзальна, а саме: Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв.м., що складає 236/1000 частини споруди переходу; вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м., що складає 193/1000 частин споруди переходу; Привокзальна площа, 2-А, площею 18,76 кв.м., що складає 80/1000 частин споруди переходу.
Орендований об'єкт розташований у підземному переході, облаштований шістьма входами, а саме: з Привокзальної площі, з Куликова поля, з вулиці Пантелеймонівська.
На орендованій площі розташовані як торговельні об'єкти з продажу непродовольчих товарів (сувенірна та рекламна продукція, інше) так і торгівельні об'єкти з продажу продовольчих товарів (пиріжкова, чайна, кафетерій).
При проведенні обстеження встановлено, що 80/1000 частини споруд підземного переходу, площею 18,4 кв.м., за адресою: Привокзальна площа, 2-А, орендарем не використовується.
Орендар - ПП «Аріанта» в орендованих приміщеннях не знаходиться. Для функціонування зазначених торгівельних об'єктів орендар передав орендовані площі в суборенду без дозволу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Профіль використання збережений частково - під розміщення торгівельного об'єкту з продажу непродовольчих товарів, орендар передав 90 % орендованої площі, що складає 317,0 кв.м. під розміщення об'єкту з продажу продовольчих товарів (без реалізації алкогольних напоїв) 36,4 кв.м.
Орендований об'єкт облаштований усіма інженерними комунікаціями (електропостачання, водопостачання, каналізація, крім опалення).
Санітарно-технічний стан - задовільний.
На момент обстеження орендар має заборгованість з оплати 95 % нарахувань з орендної плати балансоутримувача - КП «ОЕЕМП» та відшкодування земельного податку.
Страховий поліс орендарем не наданий.
До Акта від 27.06.2024 додані фототаблиці. /т. ІА а.с. 20-22/.
22.08.2024 Комісією КП «ОЕЕМП» у складі: голови - Колеснікової Л.Б., членів комісії - Хрома А.В., Стародубець Ж.В., Рисюкової Л.М. складено Акт візуального обстеження об'єктів оренди відповідно до договору оренди нежитлового приміщення № 3 від 16.05.2019 р., укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Приватним підприємством «АРІАНТА».
В Акті від 22.08.2024 зазначено, що провівши візуальний огляд встановлено, що на орендованій площі розташовані як торгівельні площі (магазини) з продажу непродовольчих товарів (сувенірів, мобільних телефонів, одягу, рекламної продукції, тютюнових виробів та інше) і також для представлення різноманітних послуг (ремонт мобільних телефонів, ноутбуків, планшетів, поклейка захисного скла, прошивка телефонів та інше), розважальні автомати, так і торгівельні об'єкти з продажу продовольчих товарів (випічка, продаж чаю та кави, води та ін.), а деякі незайняті торгівельні об'єкти містять напис «Продам» разом з телефонами для зв'язку.
Вказані обставин зафіксовані Комісією на фотоматеріалах, які додаються до цього Акту (Додаток 1). /т. ІА а.с. 96 - 107/.
Обставини страхування об'єкта оренди.
02.09.2022 між ПрАТ «ГРАВЕ Україна» (Страховик) і ПП «Аріанта» (Страхувальник) укладено Договір добровільного страхування за програмою страхування «Мій бізнес» № 101078149 (далі - Договір від 02.09.2022). /т. ІА а.с. 147 - 151/.
Відповідно до пункту 1.5 Договору від 02.09.2022 його предметом є майнові інтереси Страхувальника, що не суперечать закону, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням майном зазначеним у Правилах та Договорі страхування (Код ДК 021-2015 66510000-8 «Страхові послуги»), а саме, частину споруд підземного переходу: 1) Куликове поле,1-Б, що складає 236/1000 частини споруди переходу; 2) вул. Пантелеймонівська, 62-А, що складає 193/1000 частин споруди переходу; 3) Привокзальна площа, 2-А, що складає 80/1000 частин споруди переходу. Загальна площа 371,8 кв.м.
У пункті 1.3 Договору від 02.09.2022 Вигодонабувачем визначено Департамент комунальної власності Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 26302595).
Строк дії договору з 00 год. 00 хв. « 04» вересня 2022 р. по 24 год. 00 хв. « 03» вересня 2023р. (пункт 1.4 Договору від 02.09.2022).
02.09.2023 між ПрАТ «ГРАВЕ Україна» (Страховик) і ПП «Аріанта» (Страхувальник) укладено Договір добровільного страхування за програмою страхування «Мій бізнес» № 101085312 (далі - Договір від 02.09.2023). /т. ІА а.с. 141 - 146/.
Відповідно до пункту 1.5 Договору від 02.09.2023 його предметом є майнові інтереси Страхувальника, що не суперечать закону, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням майном зазначеним у Правилах та Договорі страхування (Код ДК 021-2015 66510000-8 «Страхові послуги»), а саме, частину споруд підземного переходу: 1) Куликове поле,1-Б, що складає 236/1000 частини споруди переходу; 2) вул. Пантелеймонівська, 62-А, що складає 193/1000 частин споруди переходу; 3) Привокзальна площа, 2-А, що складає 80/1000 частин споруди переходу. Загальна площа 371,8 кв.м.
У пункті 1.3 Договору від 02.09.2023 Вигодонабувачем визначено Департамент комунальної власності Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 26302595).
Строк дії договору з 00 год. 00 хв. « 04» вересня 2023 р. по 24 год. 00 хв. « 03» вересня 2024р. (пункт 1.4 Договору від 02.09.2023).
Норми права які підлягають застосуванню та оцінка аргументів учасників справи.
Відповідно до частини першої, пунктів 1, 4 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно із частинами першою, другою статті 14 Цивільного кодексу України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 202 Цивільного кодексу України).
Частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частин першої, другої статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності. За договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або єдиний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).
Оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк (пункт 10 частини першої статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX).
За приписами статті 193 Господарського кодексу України та статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).
Згідно із частиною четвертою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Частиною першою статті 530 Цивільного кодексу України передбачено, що, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до частини третьої статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Згідно із частинами першою, другою статті 24 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 № 157-IX, договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об'єкта оренди або значне пошкодження об'єкта оренди. Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Отже, вказаними нормами встановлено можливість розірвання договору за рішенням суду за наявності такої загальної підстави, як істотність його порушення, а також з інших підстав, передбачених договором або законом.
Суд не приймає доводи Позивача щодо наявності підстав для розірвання Договору оренди від 16.05.2019 у зв'язку із зміною профілю використання об'єкта оренди та передачу приміщень у користування (суборенду) іншим особам без згоди орендодавця, з огляду на наступне.
Як вже зазначалось, відповідно до пункту 4.1 Договору від 16.05.2019, у редакції Додаткового договору від 08.10.2019, об'єкт оренди Орендодавцем переданий Орендарю виключно для розміщення торгівельного об'єкту з продажу непродовольчих товарів та виставки непродовольчих товарів без здійснення торгівлі.
Пунктами 4.8 та 4.9 Договору від 16.05.2019 встановлено, що Орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням Орендодавця. Орендар не має права без згоди Орендодавця передавати приміщення у користування третім особам за цивільно-паровими правочинами, укладати відносно цього приміщення будь-які цивільно-правові правочини, в тому числі попередні договори та передавати будь-яким шляхом право оренди іншим особам.
А згідно із пунктом 5.5 Договору від 16.05.2019, за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених зокрема, пунктами 4.1, 4.8, 4.9 цього договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.
У частині третій статті 2 Господарського процесуального кодексу України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, третьої, четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно із частинами першою, третьою статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності (частини перша, друга статті 86 Господарського процесуального кодексу України).
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17 та від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18.
Отже, оскільки ДКВ ОМР стверджується про зміну профілю використання об'єкта оренди з продажу непродовольчих товарів на продаж продовольчих, а також про передачу приміщень у користування (суборенду) іншим особам без згоди орендодавця, саме на Позивача покладається тягар доказування цих обставин.
Позивач, зазначаючи про використання орендованого майна за непрофільним призначенням та передачу його в суборенду, посилається на Акти обстеження від 27.06.2024 та від 22.08.2024.
Оцінюючи зміст Актів від 27.06.2024 та від 22.08.2024 слід зазначити, що висновки про використання орендованого майна за непрофільним призначенням та передачу його в суборенду зроблені за результатами візуального обстеження членами комісії.
При цьому, в цих актах відсутні жодні посилання на докази які б підтверджували стверджуванні в них обставини. А саме, не вказано на підставі яких доказів члени комісії дійшли висновків про проведення господарської діяльності іншими особами ніж Відповідач, а також про продаж на об'єкті продовольчих товарів.
Зокрема, не вказано про доведення цих обставин розрахунковими документами (товарними, касовими, фіскальними чеками тощо), письмовими поясненнями осіб, що здійснюють торгівлю (із зазначенням їх прізвища, імені та по батькові, наявності іншого статусу ніж працівники орендаря), іншими письмовими доказами (договорами, листуванням, спеціальними дозволами), які б підтверджували передачу приміщень в суборенду. А додані до актів обстеження фототаблиці не інформативні та не містять наведених вище відомостей. При цьому, слід окремо зазначити, що наявність на фототаблицях до Акту від 22.08.2024 зображень наліпок «продам», «чай, кава, вода соки» на зачинених (не працюючих) приміщеннях, невідомо ким та з якою метою розміщених, не є належними та допустимими доказами здійснення підприємницької діяльності будь-якими суб'єктами.
Отже, Акти обстеження від 27.06.2024 та від 22.08.2024 не підтверджують обставин використанням майна за нецільовим (непрофільним) призначенням та передачу його в суборенду без письмової згоди орендодавця.
З огляду на наведене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання Договору від 16.05.2019, передбачених його пунктом 5.5, внаслідок невиконання або неналежного виконання Орендарем обов'язків, передбачених пунктами 4.1, 4.8, 4.9 цього договору, у зв'язку із зміною профілю використання об'єкта оренди та передачу приміщень у користування (суборенду) іншим особам без згоди орендодавця.
Суд не приймає доводи Позивача щодо наявності підстав для розірвання Договору оренди від 16.05.2019 у зв'язку із невиконанням його умов щодо страхування об'єкта оренди, з огляду на наступне.
Як вже зазначалось, відповідно до підпункту «е» пункту 4.2 Договору оренди від 16.05.2019 Орендар зобов'язаний протягом місяця з дати укладення договору оренди застрахувати об'єкт оренди на 1 (один) рік з наступним щорічним продовженням дії договору страхування протягом всього терміну дії договору оренди на користь Орендодавця у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та таким чином, щоб весь час об'єкт оренди було застраховано на повну вартість об'єкта оренди, визначеного у п.1.1 цього договору, та щороку надавати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують належне виконання зазначеного зобов'язання.
А згідно із пунктом 5.5 Договору від 16.05.2019, за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених зокрема, абзацом «е» пункту 4.2 цього договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.
Як встановлено судом, у спірному періоді ПП «Аріанта» було укладено з ПрАТ «ГРАВЕ Україна» Договори добровільного страхування за програмою страхування «Мій бізнес» від 02.09.2022 № 101078149 та від 02.09.2023 № 101085312, які повністю відповідають умовам підпункту «е» пункту 4.2 Договору оренди від 16.05.2019.
При цьому, оскільки призначенням умов підпункту «е» пункту 4.2 Договору оренди від 16.05.2019 є забезпечення саме безперервного страхування об'єкта оренди, за наявності виконання цього обов'язку орендарем, обставина ненадання копії договору страхування орендодавцю не є суттєвим порушенням умов договору оренди достатнім для його розірвання.
З огляду на наведене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання Договору від 16.05.2019, передбачених його пунктом 5.5, внаслідок невиконання або неналежного виконання Орендарем обов'язків, передбачених підпунктом «е» пункту 4.2 цього договору щодо страхування об'єкта оренди.
Щодо наявності підстав для розірвання Договору оренди від 16.05.2019 у зв'язку із порушенням його умов щодо оплати, слід вказати на наступне.
Як вже зазначалось, пунктом 2.2 Договору від 16.05.2019 визначено, що за орендовані частини споруди переходу Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за першій після підписання договору оренди місяць 44 147,04 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. Розподіл щомісячної суми орендної плати та перерахування її на рахунки Балансоутримувача та Орендодавця проводиться орендарем у порядку, визначеному рішенням Одеської міської ради про бюджет міста на відповідний рік.
Відповідно до пунктів 2.4, 2.5 Договору від 16.05.2019, Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно віл результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності в порядку передбаченому чинним законодавством.
Згідно із рішеннями Одеської міської ради «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2021 рік» від 24.12.2020 № 13-VIIІ, «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2022 рік» від 08.12.2021 № 797-VIII, «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2023 рік» від 30.11.2022 № 1012-VIII, «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2024 рік» від 29.11.2023 № 1618-VIII, розподіл орендної плати за Договору від 16.05.2019 здійснюється в наступному порядку: 95 відсотків коштів за оренду майна, включаючи податок на додану вартість, перераховуються на рахунок КП «ОЕЕМП» - балансоутримувача; 5 відсотків, включаючи податок на додану вартість, перераховуються орендарем на рахунок Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Відповідно до пункту 3.3 Договору від 16.05.2019 орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов'язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.
Суд не приймає довід Відповідача щодо відсутності в нього заборгованості за Договором від 16.05.2019, з огляду на наступне.
ДКВ ОМР разом із позовною заявою подано Розрахунок заборгованості, згідно із яким, заборгованість ПП «Аріанта» перед балансоутримувачем - КП «ОЕЕМП» за Договором від 16.05.2019 за період з січня 2022 року по червень 2024 року становить 223 874,54 грн. При цьому, Позивачем враховано корегування плати на підставі пункту 2 рішення Одеської міської ради «Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану» від 29.06.2022 № 969-VIII та наказу ДКВ ОМР від 16.09.2022 № 741.
Відповідач заперечує проти вказаної суми боргу лише з підстав безпідставності сплати ним раніше сум компенсації земельного податку. При цьому, вважає, що зазначена сума боргу з орендної плати підлягає корегуванню на сплачені ним суми компенсації земельного податку, у зв'язку з чим ц нього наявна переплата.
Суд відхиляє цей довід Відповідача, з огляду на наступне.
У пункті 2.3 Договору від 16.05.2019 вказано, що до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.
А згідно із підпунктом «в» пункту 4.2 Договору від 16.05.2019, протягом його дії, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов'язаний, зокрема: сплату фактичних витрат за користування водою, каналізацією газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також земельною ділянкою Орендар здійснює за вказаними Балансоутримувачем банківськими реквізитами, на підставі наданих Балансоутримувачем рахунків.
Отже, обов'язок Відповідача сплачувати компенсацію за користування земельною ділянкою окремо від орендної плати встановлений безпосередньо умовами пункту 2.3, підпункту «в» пункту 4.2 Договору від 16.05.2019.
При цьому, у 2021, 2022, 2023 роках та січні 2024 року між балансоутримувачем - КП «ОЕЕМП» і орендарем - ПП «Аріанта» склалася практика зазначення сум компенсації податку на землю в актах здачі-прийняття робіт (надання послуг) та рахунках-фактурах одночасно з орендною платою. В усіх цих актах здачі-прийняття робіт (надання послуг) вказано, що сторони претензій одна до одної не мають.
Суд не приймає наданий Відповідачем Розрахунок заборгованості КП «ОЕЕМП» перед ПП «Аріанта» за договором оренди нежилого приміщення № 3 від 26.05.2019 року за період з 16 травня 2019 року по 31.03.2024 року включно (Додаток № 1 до Акту в.р. Договору про надання бухгалтерських послуг № 25 від 20.03.2024), складений ФОП Борових А.Х., відповідно до якого, сума безпідставно отриманих коштів (компенсації земельного податку) КП «ОЕЕМП» за період з 16.05.2019 по 31.03.2024 становить 433 417,62 грн. з ПДВ, в тому числі за період з 01.04.2021 по 31.01.2024 - 279 968,41 грн. з ПДВ.
Адже фактично цей розрахунок обґрунтований хибним твердженням про безпідставність отримання КП «ОЕЕМП» компенсації земельного податку від ПП «Аріанта», яке не відповідає дійсності та суперечить умовам пункту 2.3, підпункту «в» пункту 4.2 Договору від 16.05.2019. Окрім того, правомірність нарахування компенсації земельного податку орендарю є питанням права, не входить до сфери спеціальних знань бухгалтерського обліку (аудиту), зокрема, при наданні послуги з інвентаризації дебіторської та кредиторської заборгованості. А відтак, вирішується судом самостійно.
Відповідачем не надано інших доказів на спростування суми заборгованості наведеній у Розрахунку поданому Позивачем, зокрема, оплати коштів не включених до нього.
Отже, Відповідачем не спростовано наявність заборгованості за Договором від 16.05.2019 наведеної у наданому Позивачем Розрахунку заборгованості, згідно із яким, борг ПП «Аріанта» перед балансоутримувачем - КП «ОЕЕМП» за період з січня 2022 року по червень 2024 року становить 223 874,54 грн.
Систематична несплата за Договором від 16.05.2019 також підтверджується підписаними без зауважень представниками КП «ОЕЕМП» і ПП «Аріанта» Актами звірки, згідно із якими, станом на 30.09.2023 заборгованість орендаря на користь балансоутримувача становить 87 196,44 грн., а станом на 31.12.2023 - 128 369,57 грн.
Отже, Відповідач у період з січня 2022 року по червень 2024 року допускав несплату (недоплату) за Договором від 16.05.2019, що є систематичним порушенням договору і самостійною та достатньою підставою для його розірвання відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України та пункту 3.3 Договору від 16.05.2019 у зв'язку з тим, що друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Окремо слід зазначити, що Договір від 16.05.2019 не є новою редакцією Договору від 25.07.2016, що був укладений сторонами раніше. Адже сам Договір від 16.05.2019 не містить жодних відомостей про те, що він є договором про внесення змін або ж додатковим договором до Договору від 25.07.2016. А відмітка на титульному аркуші Договору від 16.05.2019, про яку зазначає Відповідач, зроблена нотаріусом щодо Додаткового договору від 08.10.2019 з реєстровим номером 2089.
На підставі викладеного суд дійшов висновку про задоволення позовної вимоги про розірвання Договору оренди нежилого приміщення від 16.05.2019 № 3.
Також, підлягає задоволенню й похідна позовна вимога про виселення ПП «Аріанта» з нерухомого майна, що було об'єктом оренди за Договором від 16.05.2019.
На підставі викладеного суд дійшов висновку про задоволення позову повністю.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. А відтак, судовий збір покладається на Відповідача.
Керуючись, частиною першою, пунктами 1, 4 частини другої статті 11, частинами першою, другою статті 14, частиною першою статті 202, частиною першою статті 509, статтями 525, 526, частиною першою статті 530, частиною першою статті 626, статтею 629, частинами першою, другою статті 651, частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України, статтею 193, частиною першою, другою статті 283, частиною третьою статті 291 Господарського кодексу України, пунктом 10 частини першої статті 1, частиною четвертою статті 17, частинами першою, другою статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, статтями 13, 73, 74, 75, 76-80, 86, 123, 124, 126, 129, 236, 237, 238, 240, 241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити.
2. Розірвати Договір оренди № 3 нежилого приміщення від 16.05.2019 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоус Н.В. та зареєстрований в реєстрі за № 1036, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) та Приватним підприємством «Аріанта» (65014, м. Одеса, вул. Жуковського, 10, кв. 17, код ЄДРПОУ 38295710).
3. Виселити Приватне підприємство «Аріанта» (65014, м. Одеса, вул. Жуковського, 10, кв. 17, код ЄДРПОУ 38295710) з нерухомого майна, яке розташоване в місті Одесі, площа Привокзальна, загальною площею 371,8 кв.м., а саме:
- 236/1000 частини споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, пл. Привокзальна, Куликове поле, 1-Б, площею 150 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1823377151101);
- 193/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62-А, площею 203,1 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 182335051101);
- 80/1000 частин споруди переходу, яка розташована за адресою: м. Одеса, Привокзальна площа, 2-А, площею 18,7 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 165593479), на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65014, м. Одеса, вул. Жуковського, 10, кв. 17, код ЄДРПОУ 38295710).
4. Стягнути з Приватного підприємства "Аріанта" (65014, м. Одеса, вул. Жуковського, буд. 10, кв. 17, код ЄДРПОУ 38295710) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м.Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) витрати на сплату судового збору в розмірі 6 056,00 грн. (шість тисяч п'ятдесят шість гривень 00 коп.).
5. Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги в строк встановлений частиною першою статті 256 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено 17 квітня 2025 р.
Суддя Ю.А. Шаратов