ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
17.04.2025Справа № 910/1519/25
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гуд Альянс»
про стягнення 544 799,09 грн.
Суддя: Людмила ШКУРДОВА.
Представники сторін: без виклику представників сторін.
Київська міська рада звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гуд Альянс» про стягнення 544 799,56 грн.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що ТОВ «Гуд Альянс» безоплатно використовувало земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:057:0002, на якій розташовані належні позивачу на праві власності об'єкти нерухомості, без правовстановлюючих документів на неї, у зв'язку з чим, відповідно до приписів ст. 1212 Цивільного кодексу України, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності за період з 19.05.2021 р. до 19.11.2021 р. у сумі 544 799,09 грн.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.02.2025 р. відкрито провадження у справі № 910/1519/25 за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у справі матеріалами.
Заперечуючи проти позову відповідач зазначає, що:
- Київською міською радою не доведено того факту, що за період з 19.05.2021 р. по 19.11.2021 р. ТОВ «Гуд Альянс» без належної правової підстави користувався земельною ділянкою площею 1,3407 га, кадастровий номер 8000000000:75:057:0002;
- Київська міська рада могла набути права орендодавця і отримувати оренду плату за договором оренди лише після виникнення права власності на земельну ділянку за результатами її формування, що пов'язується, в тому числі, з моментом державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а право власності зареєстровано за нею лише 19.11.2021 р. в порядку розмежування земель державної та комунальної власності, тому за період з 19.05.2021 р. по 19.11.2021 р. Київська міська рада не могла б передати земельну ділянку в оренду через відсутність її як об'єкта цивільних прав, і відповідно мати правові підстави отримувати орендну плату;
- у Київської міської ради відсутні правові підстави нараховувати орендну плату за користування земельною ділянкою у визначений в позові період, що, в свою чергу, виключає формування юридичного обов'язку у ТОВ «Гуд Альянс» сплачувати орендну плату, і виключає збереження невиплаченої орендної плати за рахунок позивача.
Заперечуючи проти доводів відповідача, позивач зазначає, що:
- формування земельних ділянок відбувається за результатами складення документації із землеустрою після її погодження у встановленому порядку та до прийняття рішення про її затвердження органом державної влади або органом місцевого самоврядування (у разі, коли згідно із законом така документація підлягає затвердженню таким органом) шляхом відкриття Поземельної книги на таку земельну ділянку;
- господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані;
- Київська міська рада є власником земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:057:0002, оскільки ця ділянка розташована в межах міста Києва, а відсутність державної реєстрації речового права не впливає на обставини виникнення права комунальної власності на неї.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,
31.08.2021 р. Київська міська рада ухвалила рішення № 2215/2256 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Гуд Альянс» земельної ділянки в оренду для будівництва житлового комплексу на вул. Миколи Краснова, 33 у Святошинському районі міста Києва», відповідно до якого було вирішено передати відповідачу, за умови виконання п. 4 цього рішення, в оренду на 5 років земельну ділянку площею 1,3407 га (кадастровий номер 8000000000:75:057:0002, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-9900557092021 від 04.06.2021 р.) для будівництва житлового комплексу (код КВЦПЗ - 02.10, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торговорозважальної та ринкової інфраструктури) на вул. Миколи Краснова, 33 у Святошинському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 260617544 від 09.06.2021 р.), заява ДЦ № 72046-005847849-031-03 від 07.06.2021 р.
На підставі вказаного рішення між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гуд Альянс» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки № 874 від 19.11.2021 р., відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, для будівництва житлового комплексу. Земельна ділянка, яка є об'єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності». Реєстрація права власності на об'єкт оренди здійснюється згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» одночасно з державною реєстрацією права оренди.
Згідно з п. 2.1 договору об'єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради № 2215/2256 від 31.08.2021 р. та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: кадастровий номер - 8000000000:75:057:0002, місце розташування - вул. Миколи Краснова, 33 у Святошинського районі м. Києва, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (для будівництва житлового комплексу), розмір (площа) - 1,3407 га.
Відповідно до інформаційної довідки № 411551603 від 05.02.2025 р. з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно дата державної реєстрації земельної ділянки площею 1,3407 га з кадастровим номером 8000000000:75:057:0002, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Краснова Миколи, буд. 33, здійснена 18.06.2018 р.; право оренди земельної ділянки зареєстровано 19.11.2021 р., орендодавець за яким Київська міська рада, орендар - ТОВ «Гуд Альянс».
Відповідно до інформаційної довідки № 411550875 від 05.02.2025 р. з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за адресою: м. Київ, вул. Краснова Миколи, буд. 33, на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:75:057:000 розташований об'єкт нерухомого майна загальною площею 4417,9 м2, право власності на який зареєстровано 19.05.2021 р. за ТОВ «Гуд Альянс».
З пояснень позивача слідує, що положення глави 15, ст.ст. 120, 125 Земельного кодексу України, ст. 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Тобто, із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна відповідач, як власник такого майна, став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов'язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов'язок сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою, на якій розташовано нерухоме майно.
Згідно з наданою Головним управлінням ДПС у м. Києві інформацією станом на 18.12.2024 р. ТОВ «Гуд Альянс» не подавало податкові декларації по платі за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) та не сплачувало плату за землю за період з 09.06.2021 р. по 19.11.2021 р. до ДПІ у Святошинському районі м. Києва.
Зважаючи на те, що ТОВ «Гуд Альянс» безоплатно використовувало земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:057:0002 без правовстановлюючих документів на неї з моменту набуття права власності на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться на цій земельній ділянці, позивач і звернувся до суду з даним позовом про стягнення з відповідача на підставі ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою, що розташована на вул. Миколи Краснова, 33, у Святошинському районі міста Києва, за період з 19.05.2021 р. по 19.11.2021 р. у сумі 544 799,09 грн.
За приписами ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Зазначена норма кореспондується з приписами ст. 193 Господарського кодексу України.
Предметом позову у даній справі є стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розміщений.
За змістом ч.ч. 1 та 2 ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 ст. 93 та ч. 1 ст. 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Разом із тим, землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (п. «в» ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України).
Згідно зі ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Приписами ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп.пп.14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).
За змістом ст.ст. 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Поряд з цим, слід зазначити, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування збитків (ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України).
При цьому, згідно з пунктом «д» ч. 1 ст. 156 Земельного кодексу України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України (такі висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 р. у справі № 629/4628/16-ц, від 20.09.2018 р. у справі № 925/230/17).
Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень ст.ст. 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований, необхідно насамперед з'ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
У даному випадку твердження відповідача про те, що Київська міська рада могла набути права власності на спірну земельну ділянку лише після державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме - 19.11.2021 р., в порядку розмежування земель державної та комунальної власності, та що Київська міська рада не могла отримувати орендну плату від ТОВ «Гуд Альянс» за користувався земельною ділянкою площею 1,3407 га, кадастровий номер 8000000000:75:057:0002, за період з 19.05.2021 р. по 19.11.2021 р., відхиляються судом з наступних підстав.
Із уведенням в дію 01.01.2002 р. нового Земельного кодексу України в комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності, про що зазначено у ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України.
Відтак, принцип розмежування земель державної і комунальної власності відображено у положеннях Земельного кодексу України, який, зокрема, полягає у визнанні пріоритету належності земель у межах населеного пункту відповідній територіальній громаді. Тобто всі землі у межах населеного пункту вважаються такими, що з 01.01.2002 р. перебувають у комунальній власності, крім земель, належність яких державі або приватним власникам зафіксовано в Земельному кодексі України.
Законом України від 05.02.2004 р. № 1457-IV "Про розмежування земель державної та комунальної власності" (втратив чинність 01.01.2013 р., підстава - Закон № 5245-VI) було визначено правові засади розмежування земель державної та комунальної власності і повноваження органів державної влади та органів місцевого самоврядування щодо регулювання земельних відносин з метою створення умов для реалізації ними конституційних прав власності на землю, забезпечення національного суверенітету, розвитку матеріально-фінансової бази місцевого самоврядування.
Із 01.01.2013 р. набув чинності Закон № 5245-VI, за змістом п. 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" якого з дня набрання чинності цим Законом землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:
а) земельні ділянки:
на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади;
які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;
б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпунктах "а" і "б" п. 4 цього розділу.
Згідно з п. 5 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, зазначені у п.п. 3 і 4 цього розділу, здійснюється на підставі заяви органів, які згідно зі ст. 122 Земельного кодексу України передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку.
Як передбачено у п.і 6 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI, "у разі якщо відомості про земельні ділянки, зазначені у п.п. 3 і 4 цього розділу, не внесені до Державного реєстру земель, надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для державної реєстрації таких земельних ділянок, а також її затвердження здійснюються:
у межах населених пунктів - сільськими, селищними, міськими радами;
за межами населених пунктів - органами виконавчої влади, які відповідно до закону здійснюють розпорядження такими земельними ділянками".
За змістом п. 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI державна реєстрація речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності, зазначених у п.п. 3 і 4 цього розділу, здійснюється в порядку, встановленому законом.
Отже, беручи до уваги наведені вище положення законодавства, правом власності на спірну земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, Київська міська рада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 р. у дію нового Земельного кодексу України.
При цьому, за змістом п.п. 1, 3, 7, 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VІ державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності об'єктивно не можна було здійснити раніше, ніж із часу розмежування земель державної та комунальної власності, тобто до 01.01.2013 р.
Водночас, відсутність державної реєстрації речового права на спірну земельну ділянку після 01.01.2013 р. не впливає на обставини виникнення та наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку. Наведене повністю спростовує твердження відповідача про те, що право комунальної власності на конкретну земельну ділянку в межах населеного пункту виникає з моменту державної реєстрації цього речового права.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.08.2022 р. у справі № 922/2060/20.
Слід зазначити, що у разі використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності без належного оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (у даному випадку - Київська міська рада) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотриманої орендної плати в порядку ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Згідно з витягом Головного управління Держгеокадастру у м. Києві із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 8226/86-21 від 17.09.2021 р. вартість земельної ділянки площею 1,3407 га, кадастровий номер 8000000000:75:057:0002, що розташована за адресою: м. Київ, Святошинський р-н, вул. Краснова Миколи, буд. 33, в 2021 році становила 21 497 477,56 грн.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 р. у справі № 905/1680/20 зробила висновок, що як положення Податкового кодексу України, так і законодавство про оцінку земель, визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об'єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.
Як вбачається з орієнтовного розрахунку недоотриманих Київською міською радою коштів у розмірі орендної плати за користування ТОВ «Гуд Альянс» земельною ділянкою на вул. Миколи Краснова, 33 у Святошинському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:75:057:0002) за період з 19.05.2021 р. по 19.11.2021 р., орендна плата становить 544 799,09 грн.
За приписами ст.ст. 79, 86 Господарського кодексу України господарський суд має з'ясовувати обставини, пов'язані з правильністю здійснення позивачем розрахунку, та здійснити оцінку доказів, на яких цей розрахунок ґрунтується.
Перевіривши наданий позивачем до матеріалів справи розрахунок орендної плати, суд дійшов висновку, що він є обґрунтованим та арифметично вірним. При цьому, контр-розрахунку відповідач суду не надав.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідач, всупереч вимогам статей 13, 74 Господарського процесуального кодексу України доводів позивача не спростував, належними та допустимими доказами не довів фактів відсутності в останнього заборгованості зі сплати орендної плати в сумі 544 799,09 грн. за період з 19.05.2021 р. по 19.11.2021 р. чи не використання спірної земельної ділянки.
Враховуючи викладене, позовна вимога Київської міської ради щодо стягнення 544 799,09 грн. безпідставно набутих коштів є обґрунтованою, заявленою у відповідності до вимог чинного законодавства, підтвердженою належними доказами, наявними в матеріалах справи, не спростованою відповідачем і, відповідно, такою, що підлягає задоволенню.
Керуючись ст.ст. 73, 74, 76-80, 123, 129, 232, 233, 236-238, 240, 252 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позовні вимоги задовольнити повністю.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гуд Альянс» (04119, м. Київ, вул. Дегтярівська, буд. 21, код 43753933) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, код 22883141) 544 799 (п'ятсот сорок чотири тисячі сімсот дев'яносто дев'ять) грн. 09 коп. безпідставно збережених коштів орендної плати, 6 537 (шість тисяч п'ятсот тридцять сім) грн. 59 коп. витрат зі сплати судового збору.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили через 20 днів з моменту виготовлення повного рішення в разі не оскарження його в установленому порядку. Рішення може бути оскаржене в 20-денний строк до суду апеляційної інстанції.
Суддя Людмила ШКУРДОВА