17.04.25
22-ц/812/518/25
16 квітня 2025 року м. Миколаїв
справа №470/903/24
провадження №22-ц/812/518/25
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого Локтіонової О. В.,
суддів: Крамаренко Т. В., Ямкової О. О.,
із секретарем судового засідання - Горенко Ю. В.,
без участі учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Фермерського господарства «ВІКТАН» на рішення Березнегуватського районного суду Миколаївської області від 15 січня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Орлової С. Ф. у приміщенні суду у селищі Березнегувате Миколаївської області, повне судове рішення складено 20 січня 2025 року, за позовом Фермерського господарства «ВІКТАН» до ОСОБА_1 про визнання укладеними додаткових угод,
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2024 року ФГ «ВІКТАН» подало до суду позов до ОСОБА_1 про визнання укладеними додаткових угод, який обґрунтовувало наступним.
Позивач зазначав, що 06 липня 2017 року ОСОБА_2 передав в оренду ФГ «ВІКТАН» належні йому земельні ділянки площею 4,0884 га з кадастровим номером 4821155100:20:000:0051 та площею 1,8540 га з кадастровим номером 4821155100:20:000:0086, які розташовані в межах території Березнегуватської селищної ради Баштанського району Миколаївської області. Сторонами було визначено, що строк оренди становить 7 років з моменту реєстрації права оренди, яка була здійснена 09 жовтня 2017 року.
ФГ «ВІКТАН» вказувало, що 06 вересня 2024 року на виконання п. 9 договору оренди землі поштою направило відповідачу додаткові угоди про поновлення договору на новий строк.
Однак, 10 вересня 2024 року ОСОБА_1 повідомив ФГ «ВІКТАН» про відсутність у нього наміру на продовження договору оренди та просив не залучати належні йому земельні ділянки для посівних робіт у 2024-2025 роках.
Позивач наполягав на своєму переважному праві на укладання нових договорів оренди землі, оскільки дотримувався умов договорів оренди та вчасно повідомив орендодавця про свій намір продовжити оренду землі.
Посилаючись на порушення ОСОБА_1 прав ФГ «ВІКТАН» на оренду землі, позивач просив визнати укладеними додаткові угоди між ФГ «ВІКТАН» та ОСОБА_1 до договору оренди від 06 липня 2017 року, який укладено між ФГ «ВІКТАН» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 4,0884 га з кадастровим номером 4821155100:20:000:0051, а також щодо земельної ділянки площею 1,8540 га з кадастровим номером 4821155100:20:000:0086, в наступній редакції:
Додаткова угода до договору оренди землі від 06 липня 2017 року без номеру, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09 жовтня 2017 року за №22807831
смт. Березнегувате «__» __________2024 року
Орендодавець - ОСОБА_1 (паспорт НОМЕР_1 , виданий 01.02.1996 Березнегуватським РВ УМВС, ідентифікаційний код НОМЕР_2 ), з одного боку та орендар - фермерське господарство «ВІКТАН» (далі ФГ «ВІКТАН») в особі КРУГЛОГО Івана Івановича (паспорт НОМЕР_3 , виданий 22.06.2020, орган що видав 4819 ідентифікаційний код НОМЕР_4 ), з другого, уклали цю угоду про нижченаведене:
Відповідно до положень статті 1261 Земельного кодексу України, враховуючи положення Законів України «Про оренду землі» та «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 №1423, враховуючи Протокол загальних зборів членів фермерського господарства «ВІКТАН» від 27.11.2018 внести зміни до договору оренди землі від 06.07.2017 року б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22807831:
1. Внести зміни до пункту 1 Договору оренди землі від 06.07.2017 №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22807831, виклавши його в такій редакції: «В оренду передається земельна ділянка в межах території Березнегуватської селищної ради Баштанського (Березнегуватського) району площею 4,0884 га, у тому числі 4,0884 га ріллі. Кадастровий номер земельної ділянки 4821155100:20:000:0051».
2. Внести зміни до договору оренди землі від 06.07.2017 року №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22807831, доповнивши розділ «Об'єкт оренди» пунктом 5а, виклавши його в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, які отримано за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру станом на 24.01.2024 складає 110 535,25 грн».
3. Внести зміни до пункту 9 Договору оренди землі від 06.07.2017 року №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22807831, виклавши його в такій редакції: «Продовжити термін дії договору оренди на 7 (сім) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».
4. Внести зміни до пункту 11 Договору оренди землі від 06.07.2017 року №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року № б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 за №22807831, виклавши його в такій редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 9948,17 грн (9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), але не менше ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки».
5. Решта пунктів договору оренди землі від 06.07.2017 року №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22807831 залишається без змін.
6. Ця угода є невід'ємною частиною договору оренди землі 06.07.2017 року № б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.207 року за №22807831 і набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.
7. Додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію.
Реквізити сторін
Орендодавець
ОСОБА_1 ,
паспорт НОМЕР_1 , виданий 01.02.1996 Березнегуватським РВ УМВС, ідентифікаційний код НОМЕР_2 , АДРЕСА_1
Орендар
Фермерське господарство «ВІКТАН» в особі Круглого Івана Івановича, паспорт НОМЕР_3 , виданий 22.06.2020, орган, що видав 4819, ідентифікаційний код НОМЕР_4 , Україна, 56203, Миколаївська область, Баштанський р-н, селище Березнегувате, вул.Медова, 7, код ЄДРПОУ 31672228, р/р НОМЕР_5 , МФО 326461 Ощадбанк.
Підписи сторін
Орендодавець Орендар
Додаткова угода до договору оренди землі від 06 липня 2017 року без номеру, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09 жовтня 2017 року за №22808129
смт. Березнегувате «__» __________2024 року
Орендодавець - ОСОБА_1 (паспорт НОМЕР_1 , виданий 01.02.1996 Березнегуватським РВ УМВС, ідентифікаційний код НОМЕР_2 ), з одного боку та орендар - фермерське господарство «ВІКТАН» (далі ФГ «ВІКТАН») в особі КРУГЛОГО Івана Івановича (паспорт НОМЕР_3 , виданий 22.06.2020, орган, що видав 4819, ідентифікаційний код НОМЕР_4 ), з другого, уклали цю угоду про нижченаведене:
Відповідно до положень статті 1261 Земельного кодексу України, враховуючи положення Законів України «Про оренду землі» та «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 №1423, Протокол загальних зборів членів фермерського господарства «ВІКТАН» від 27.11.2018, внести зміни до договору оренди землі від 06.07.2017 року б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22808129:
1. Внести зміни до пункту 1 Договору оренди землі від 06.07.2017 №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно від 09.10.2017 року за №22808129, виклавши його в такій редакції: «В оренду передається земельна ділянка в межах території Березнегуватської селищної ради Баштанського (Березнегуватського) району площею 1,8540 га, у тому числі 1,8540 га ріллі. Кадастровий номер земельної ділянки 4821155100:20:000:0086».
2. Внести зміни до договору оренди землі від 06.07.2017 року №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22808129, доповнивши розділ «Об'єкт оренди» пунктом 5а, виклавши його в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, які отримано за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру станом на 24.01.2024 складає 50 125,32 грн».
3. Внести зміни до пункту 9 Договору оренди землі від 06.07.2017 року №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22808129, виклавши його в такій редакції: «Продовжити термін дії договору оренди на 7 (сім) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
4. Внести зміни до пункту 11 Договору оренди землі від 06.07.2017 року №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22808129, виклавши його в такій редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 4511,28 грн (9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), але не менше ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
5. Решта пунктів договору оренди землі від 06.07.2017 року №б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.2017 року за №22808129, залишається без змін.
6. Ця угода є невід'ємною частиною договору оренди землі 06.07.2017 року № б/н, зареєстрованого у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 09.10.207 року за №22808129 і набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.
7. Додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію.
Реквізити сторін
Орендодавець
ОСОБА_1 ,
паспорт НОМЕР_1 , виданий 01.02.1996 Березнегуватським РВ УМВС, ідентифікаційний код НОМЕР_2 , АДРЕСА_1
Орендар
Фермерське господарство «ВІКТАН» в особі Круглого Івана Івановича, паспорт НОМЕР_3 , виданий 22.06.2020, орган, що видав 4819, ідентифікаційний код 1890914259, Україна, 56203, Миколаївська область, Баштанський р-н, селище Березнегувате, вул.Медова, 7, код ЄДРПОУ 31672228, р/р НОМЕР_5 , МФО 326461 Ощадбанк.
Підписи сторін
Орендодавець Орендар
Позиція відповідача у суді першої інстанції
Сачук І. О. проти задоволення позову заперечував, вказуючи на те, що відсутні підстави для визнання укладеними додаткових угод, оскільки він відмовився від їх укладання та не має наміру передавати належну йому землю в оренду, а тому порушення прав ФГ «ВІКТАН» відсутнє.
Короткий зміст судових рішень у справі
Ухвалою Березнегуватського районного суду Миколаївської області від 04 жовтня 2024 року забезпечено позов ФГ «ВІКТАН» шляхом заборони вчинення реєстраційних дій щодо земельних ділянок площею 4,0884 га з кадастровим номером 4821155100:20:000:0051 та площею 1,8540 га з кадастровим номером 4821155100:20:000:0086.
Рішенням Березнегуватського районного суду Миколаївської області від 15 січня 2025 року у задоволенні позову ФГ «Віктан» відмовлено.
Заходи забезпечення позову, вжиті на підставі ухвали Березнегуватського районного суду Миколаївської області від 04 жовтня 2024 року, скасовано.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що дослідженими доказами доведено відсутність волевиявлення ОСОБА_2 на продовження договорів оренди землі з позивачем, а тому відсутні підстави для задоволення позову ФГ «ВІКТАН». Також суд вказав, що сторонами договорів не було досягнуто згоди щодо зміни умов договору.
Узагальнені доводи апеляційної скарги
У своїй апеляційній скарзі ФГ «ВІКТАН», посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просило рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення його позову.
Позивач зазначав, що судом першої інстанції дана неправильна оцінка доказам, наявним у матеріалах справи, внаслідок чого ухвалене помилкове рішення.
Позивач наполягав на тому, що він вчинив всі необхідні дії передбачені договорами оренди та земельним законодавством для продовження строку їх дії. В той час як відповідач у передбачені законом строки не повідомив ФГ «ВІКТАН» про відсутність наміру продовжувати оренду землі (пункт 42 Договорів). За такого право ФГ «ВІКТАН» на оренду землі має бути поновлене у судовому порядку.
Доводи інших учасників справи
Відповідачем через представника подано відзив на апеляційну скаргу, у якому наголошено на тому, що рішення суду є законним та обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги безпідставними.
Рух справи у суді апеляційної інстанції
Ухвалами Миколаївського апеляційного суду від 10 та 12 березня 2025 року відкрито апеляційне провадження у цій справі, витребувано її матеріали та призначено розгляд на 16 квітня 2025 року на 11 год 00 хв.
Сторони в судове засідання не з'явилися, про дату, час і місце розгляду справи повідомлені судом належним чином.
Представник відповідача Буряченко Т. М. надіслала суду заяву про розгляд справи без участі відповідача та його представника.
Представник позивача Сторчак М. А. 15 квітня 2025 року надіслав до суду клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з зайнятістю його у судових засіданнях у Херсонському апеляційному суді та Херсонському міському суді Херсонської області.
Представник відповідача ОСОБА_3 заперечувала у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи.
Судом відмовлено у задоволенні клопотання, оскільки відповідно до вимог ст.372 ЦПК суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Суд визнав неявку представника позивача неповажною, оскільки причиною неявки до суду апеляційної інстанції представник вказав надання переваги участі у розгляді іншої справи.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 01.10.2020 у справі №361/8331/18 виснував, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з'явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.
Оскільки поважність причин неявки представника позивача судом апеляційної інстанції не встановлена, заявник реалізував своє право на викладення відповідних аргументів у позовній заяві, апеляційній скарзі, наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, апеляційний суд вважає можливим переглянути справу за відсутності представника позивача, який належним чином був повідомлений про дату, час і місце розгляду справи.
Фактичні обставини справи
06 липня 2017 року між ОСОБА_1 та ФГ «ВІКТАН» було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передав у строкове платне користування позивача земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), які знаходяться в межах території Березнегуватської селищної ради Березнегуватського району Миколаївської області, а саме площею 4,0884 га кадастровим номер 4821155100:20:000:0051 та площею 1,8540 га з кадастровим номером 4821155100:20:000:0086.
У пункті 9 договору сторони передбачили, що його укладено на 7 років, який відраховується з моменту державної реєстрації права оренди, а по закінченню цього строку, орендар, який належно виконував обов'язки та немає заборгованості по виплаті орендної плати, має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. До листа - повідомлення про продовження договору оренди землі додається проєкт поновленого договору чи додаткової угоди.
За пунктом 10 Договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку.
Припинення договору оренди передбачалося у випадку: закінчення строку, на який його укладено з урахуванням п.42 договору; придбання орендованих земельних ділянок орендарем у власність; викупу земельних ділянок для суспільних потреб або примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності у порядку встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орандаря (п. 38 Договору).
Пунктом 42 договору передбачено, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору Орендодавець у письмовій формі не повідомить Орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін - 7 років.
Право оренди земельних ділянок площею 4,0884 га, кадастровий номер 4821155100:20:000:0051 та площею 1,8540 га кадастровий номер 4821155100:20:000:0086 на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09 жовтня 2017 року за номерами 22807831 та 22808129.
06 вересня 2024 року ФГ «ВІКТАН» направило ОСОБА_1 листи-повідомлення «Про продовження дії Договору оренди земельної ділянки», в яких посилаючись на положення п.9, 42 Договору запропонувало йому розглянути і підписати Додаткові угоди до договору оренди землі від 06.07.2017 року. Цими угодами передбачалося внести заміни до пунктів 1, 9, 11 Договору оренди землі, виклавши їх в новій редакції, та доповнити розділ «Об'єкт оренди» пунктом 5а.
Зазначені листи - повідомлення з проєктами додаткових угод було отримано ОСОБА_1 10 вересня 2024 року.
Цього ж дня відповідач надіслав ФГ «ВІКТАН» листи - заперечення, у яких повідомив про відсутність наміру продовжувати термін Договору оренди землі або підписувати новий договір. У зв'язку з чим, він просив ФГ «ВІКТАН» не залучати земельні ділянки до посівних робіт у 2024-2025 роках.
Позиція апеляційного суду та нормативно-правове обґрунтування
Згідно з вимогами статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга позивача не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, зміст прав та обов'язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов'язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов'язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі». Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».
У зв'язку з набранням чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 06 липня 2017 року, тобто на момент укладення між сторонами договору оренди землі.
Так, відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на дату укладання договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п'ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала у постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».
У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18 ) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:
- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
Відповідно до статей 76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відмовляючи у задоволенні позову ФГ «ВІКТАН», суд першої інстанції виходив з того, що дослідженими доказами доведено відсутність волевиявлення ОСОБА_2 на продовження договорів оренди землі з позивачем, а тому відсутні підстави для задоволення позову ФГ «ВІКТАН». Також суд вказав, що сторонами договорів не було досягнуто згоди щодо зміни умов договору.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду, оскільки вони відповідають обставинам справи та вимогам законодавства.
Суд першої інстанції правильно встановив характер правовідносин, у мотивувальній частині рішення зазначив відповідні норми цивільного та земельного законодавства, правові позиції Верховного Суду, навів їх зміст, дав оцінку наданим сторонами доказам.
Апеляційний суд, погоджуючись з цими висновками суду першої інстанції, вважає недоцільним повторне наведення обґрунтувань на спростування доводів апеляційної скарги, які вже були оцінені судом. Судом враховано, що Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях неодноразово вказував, що хоча пункт перший статті 6 Конвенції і зобов'язує суди викладати підстави для своїх рішень, це не можна розуміти як вимогу давати докладну відповідь на кожний аргумент. Відхиляючи скаргу, апеляційний суд, має право просто підтвердити правильність підстав, на яких ґрунтувалося рішення суду нижчої інстанції (рішення ЄСПЛ від 21 січня 1999 року у справі «Гарсіа Руїз проти Іспанії»).
Посилання ФГ «ВІКТАН» на те, що умовами договору передбачається автоматичне продовження строку дії договору оренди на сім років у випадку не повідомлення орендодавцем за один рік до його закінчення про розірвання договору, не можуть бути взяті до уваги.
Норма статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на день укладення договору оренди землі у цій справі, прямо передбачала, що наслідком поновлення договору оренди землі є додаткова угода до договору оренди землі.
Верховний Суд при розгляді справ такої категорії також неодноразово наголошував на тому, що автоматична пролонгація договорів оренди землі відсутня, оскільки відсутній спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Поновлення договору оренди землі обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанова Великої Палати Верховного суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц та №159/5756/18).
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було не можливим. Така угода має ознаки не тільки зобов'язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов'язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України).
Можливість поновлення договору оренди землі на підставі умови, передбаченої у договорі, з'явилася із прийняттям Закону України №340-ІХ від 05.12.2019, який набрав чинності 16 липня 2020 року.
Проте ці зміни не розповсюджуються на випадок, який розглядається.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням викладеного, апеляційний суд вважає, що у задоволенні апеляційної скарги ФГ «ВІКТАН» слід відмовити, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.
Щодо судових витрат
Згідно із підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається, крім іншого, з нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення та розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Стаття 133 ЦПК України передбачає, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
До витрат, пов'язаних з розглядом справи, серед іншого, належать витрати на професійну правничу допомогу.
За змістом статті 137 ЦПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.
Обов'язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Відповідно до частини третьої статті 141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: чи пов'язані ці витрати з розглядом справи; чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися.
Згідно з частиною восьмою статті 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
Підсумовуючи, можна зробити висновок, що у ЦПК України передбачено такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру, з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи.
Відповідно до вимог частин 1, 2, 13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З матеріалів справи вбачається, що витрати відповідача по оплаті професійної правничої допомоги, яка надавалася йому адвокатом Буряченко Т. М. на підставі договору про надання правничої допомоги №25/03/2025 від 25.03.2025 у суді апеляційної інстанції становили 6000 грн (складення відзиву на апеляційну скаргу та подання його до суду через підсистему «Електронний суд»). Їх сплата повинна бути здійснена у безготівковій формі протягом 30-ти робочих днів від дати набрання рішенням суду законної сили.
Враховуючи, що апеляційний суд відмовив позивачу у задоволенні апеляційної скарги та залишив без змін рішення суду першої інстанції, позивач не висловлювався щодо неспівмірності вказаних витрат, то позивач повинен відшкодувати відповідачу усі понесені судові витрати у суді апеляційної інстанції, а саме 6000 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Аналізуючи складений представником відповідача відзив на апеляційну скаргу на предмет складності, обсягу та часу, витраченого для його складання, обсяг виконаних робіт згідно з актами приймання-передачі наданих послуг, колегія суддів вважає, що сплачений відповідачем розмір витрат на професійну правничу допомогу у суді апеляційної інстанцій є співмірним зі складністю справи та обсягом виконаних робіт.
Керуючись статтями 375, 382 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Фермерського господарства «ВІКТАН» залишити без задоволення, а рішення Березнегуватського районного суду Миколаївської області від 15 січня 2025 року - без змін.
Стягнути з Фермерського господарства «ВІКТАН» на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу, надану йому у суді апеляційної інстанції, у сумі 6000 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий О. В. Локтіонова
Судді Т. В. Крамаренко
О. О. Ямкова
Повне судове рішення складено 17 квітня 2025 року.