Єдиний унікальний номер справи: 766/12620/21
Номер провадження 22-ц/819/199/25
09 квітня 2025 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого: Приходько Л. А.,
суддів: Базіль Л. В.,
Бездрабко В.О.,
секретар Андреєва В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,
відповідач - ОСОБА_3 ,
відповідач - Перша Херсонська державна нотаріальна контора
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Сергета Володимира Володимировича поданою від імені ОСОБА_1 на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 04 грудня 2024 року у складі головуючого судді Шестакової Я.В., повне рішення складено 04 грудня 2024 року,
встановив:
В липні 2021 року ОСОБА_1 , від імені якого діяв його представник - адвокат Сергет Володимир Володимирович, звернувся до Херсонського міського суду Херсонської області з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Першої Херсонської державної нотаріальної контори про визнання неправомірними дій нотаріуса, визнання недійсним договору про внесення змін до договору купівлі-продажу.
В обґрунтування своїх вимог вказував на те, що позивач є власником 62/100 частини житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами у АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу укладеного з ОСОБА_4 .
В січні 2021 року у іншій частині будинку з'явились нові власники, які повідомили позивачу, що придбали цю частину будинку за договором купівлі-продажу приблизно за 200 000.00грн.
Маючи переважне право на купівлю частки у праві спільної часткової власності він звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу та визнання права власності.
З документів доданих до відзиву на позовну заяву йому стало відомо, що 15 вересня 2020 року до державного нотаріуса Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудими О.Б. звернулась ОСОБА_5 діючи від імені ОСОБА_2 з метою здійснення належного повідомлення ОСОБА_1 про намір продати належні їй 38/100 частини спірного домоволодіння за суму в розмірі 616 000.00грн.
16 вересня 2020 року державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудимою О.Б. направлено відповідне повідомлення на адресу ОСОБА_1 , яке повернулося без вручення 23 жовтня 2020 року за закінченням терміну зберігання.
25 листопада 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_5 , укладеного договір купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок, який був посвідчений державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудимою О.Б. За умовами вказаного договору, продаж здійснено за 203 307.00грн (пункт 4), які покупець сплатила представнику продавця до підписання цього договору.
Отже нотаріусом здійснено нотаріальне посвідчення договору за визначену в ньому ціну, що є меншою ніж було зазначено ним у повідомленні та за відсутності відомостей про отримання вказаного повідомлення позивачем, як співвласником, що має переважне право купівлі частки в праві спільної часткової власності.
24 лютого 2021 року Херсонським міським судом Херсонської області відкрито провадження у цивільній справі за його позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа Перша Херсонська державна нотаріальна контора про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу та визнання права власності.
02 квітня 2021 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_5 уклали договір про внесення змін до договору купівлі продажу частки у праві власності на житловий будинок, який був посвідчений державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори та зареєстрований у реєстрі за №1-506.
Вказаним договором абзац перший пункту 4 договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок, посвідчений державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори 25 листопада 2020 року, реєстровий № 1-1694 викладено в новій редакції: «Цей продаж вчинено за домовленістю сторін за погоджену суму 610 000.00грн, які покупець сплатила представнику продавця до підписання цього договору».
Внесені зміни не відповідають істотним умовам укладеного між сторонами договору, розміру задекларованого доходу та сплаченого податку як за укладення договору так і за набуття майна у власність, та порушують вимоги статті 632 ЦК України щодо заборони зміни ціни в договорі після його виконання.
Посилаючись на те, що такі дії відповідачів направлені виключно на унеможливлення позивачем захисту свого права, шляхом штучного збільшення вартості проданої частки, просив суд, з урахуванням заяви від 02 лютого 2021 року:
- визнати неправомірними дії державного нотаріуса Першої Херсонської державної нотаріальної контори щодо укладення між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , в інтересах якої діяла ОСОБА_5 та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок, зареєстрованого в реєстрі за № 1-1694 державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудимою О.Б.;
- визнати неправомірними дії державного нотаріуса Першої Херсонської державної нотаріальної контори щодо укладення між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , в інтересах якої діяла ОСОБА_5 та нотаріального посвідчення договору про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок від 02 квітня 2020 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1-506 державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудимою О.Б.;
- визнати недійсним договір про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок від 02 квітня 2020 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1-506 державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудимою О.Б.
Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 04 грудня 2024 року у задоволені позовних вимог відмовлено.
Рішення мотивовано тим, що право на звернення до суду з позовом про незаконність нотаріальної дії чи відмови в її вчиненні мають заінтересовані особи (фізичні та юридичні) стосовно яких були вчинені нотаріальні дії, або які одержали відмову у їх вчиненні, тобто безпосередньо брали участь у нотаріальному процесі. Особи, які не брали участі у вчиненні нотаріальних дій, але вважають, що їх права і охоронювані законом інтереси порушені нотаріальною дією, вправі звернутись до суду з відповідним самостійним позовом про недійсність посвідченого акту, але не до нотаріуса, а до інших суб'єктів спірних нотаріальних правовідносин з приводу яких виник спір.
Оскільки позивач не брав участі у вчиненні оскаржуваних ним нотаріальних дій, заявлені позивачем вимоги щодо визнання неправомірними дій нотаріуса щодо укладення та нотаріального посвідчення угод, а також притягнення нотаріуса до визначеної законом відповідальності є неналежним способом захисту прав позивача, які він вважає порушеними.
Також неналежним є обраний позивачем спосіб захисту щодо оспорювання договору купівлі-продажу від 25 листопада 2020 року, оскільки позовні вимоги обґрунтовані порушенням переважного права позивача на придбання частки у праві спільної часткової власності, а тому належним способом захисту його прав має бути позов про переведення на нього прав і обов'язків покупця частки.
02 лютого 2025 року представник ОСОБА_1 адвокат Сергет Володимир Володимирович подав апеляційну скаргу, сформувавши її в системі «Електронний суд», в якій просив скасувати рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 04 грудня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Підставою апеляційного оскарження рішення суду представник ОСОБА_1 зазначив неправильне застосування судом норм матеріального і порушення норм процесуального права та невідповідність висновків суду обставинам справи.
При цьому зазначає, що суд першої інстанції дійшов висновку про неналежність обраного позивачем способу захисту щодо оспорювання договору купівлі-продажу від 25 листопада 2020 року, не звернувши увагу на те, що недійсність основного договору є предметом спору в іншій справі, про що вказано у позовній заяві, у цій же справі позивачем заявлена вимога про визнання недійсним додаткової угоди до основного договору, якою незаконно внесені зміни до основного договору після його виконання, а вимоги про оскарження такої додаткової угоди не є збільшення позовних вимог, зміною підстав або предмету позову, оскільки є окремими позовними вимогами, а тому є єдиним способом захисту прав позивача.
Судом першої інстанції не застосовані положення статті 632 ЦК України, якою заборонено внесення зміни ціни договору після його виконання, та помилково застосовані положення статті 302 ЦК України, яка в частині оспорювання додаткового договору не має підстав для самостійного застосування.
Правом на подання відзиву інші учасники справи не скористалися.
Приймаючи участь у розгляді справи в суді апеляційної інстанції представник ОСОБА_2 та ОСОБА_3 адвокат Брушко І.І., представники Першої Херсонської нотаріальної контори - Гудима О.Б. та адвокат Вічна І.М. проти задоволення апеляційної скарги заперечували, вказавши, що на їх думку, рішення суду є законним та обґрунтованим, підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.
Позивач ОСОБА_1 та його представник адвокат Сергет В.В., будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи в судове засідання не з'явилися, причини неявки суду не повідомили.
Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Отже, зі змісту вказаної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов'язковою. З врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
З огляду на вказане та враховуючи передбачені чинним процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи.
Відповідно до частини першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, у визначених цивільно-процесуальним законом межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам рішення суду не відповідає.
Щодо позовних вимог про визнання неправомірними дій нотаріуса.
У частині першій та другій статті 2 ЦПК України закріплено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 травня 2020 року в справі № 750/3917/17 (провадження № 14-24цс20) вказано, що "особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту такого свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам".
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19) від 04 вересня 2018 року вказано, що «ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту)».
Згідно зі статтею 50 Закону України «Про нотаріат» нотаріальна дія або відмова у її вчиненні оскаржуються до суду. Право на оскарження нотаріальної дії або відмови у її вчиненні має особа, прав та інтересів якої стосуються такі дії.
Пунктом 1 частини першої статті 34 Закону України «Про нотаріат» визначено, що до нотаріальних дій, які вчиняють нотаріуси, належить посвідчення правочинів (договори, заповіти, довіреності, вимоги про нотаріальне посвідчення правочину тощо).
Позивач порушення своїх прав обґрунтував тим, що посвідчені державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудимою О.Б. договір купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 та договір про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 порушує його право, як співвласника спірного будинку, на переважне право на купівлю частки у праві спільної часткової власності.
У частинах першій, третій статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Частиною четвертою статті 362 ЦК України співвласнику надано право пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (провадження № 14-577цс19) вказано, що "відповідно до пункту 5 частини першої статті 34 Закону України «Про нотаріат» у редакції, чинній на час видачі свідоцтва, до нотаріальних дій, які вчиняють нотаріуси, належить видача свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів). Така нотаріальна дія спрямована на фіксацію (підтвердження) факту продажу майна боржника покупцеві та переходу до останнього права власності на відповідне майно. Згідно зі статтею 50 Закону України «Про нотаріат» у вказаній редакції, нотаріальна дія або відмова у її вчиненні, нотаріальний акт оскаржуються до суду. Право на оскарження нотаріальної дії або відмови у її вчиненні, нотаріального акта має особа, прав та інтересів якої стосуються такі дії чи акти. Аналогічні за змістом приписи закріплені у пунктах 1 і 2 глави 14 Розділу І Порядку № 296/5. Обраний позивачем спосіб захисту цивільного права має бути ефективним, тобто призводити до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу. Велика Палата Верховного Суду вважає, що закріплене у статті 50 Закону України «Про нотаріат» право на оскарження нотаріальної дії може бути реалізоване у тому випадку, якщо звернення з такою вимогою може призвести до відновлення порушеного права або інтересу безвідносно до дослідження правомірності дій інших осіб. Втім, нотаріальна дія з видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів є одномоментною та не має самостійного значення, оскільки завершується виданням свідоцтва. Тому оскарження нотаріальної дії з його видачі не дозволить ефективно захистити та відновити права позивача. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що приписи «суддя відмовляє у відкритті провадження у справі, якщо заява не підлягає розгляду в судах у порядку цивільного судочинства» (пункт 1 частини другої статті 122 ЦПК України у редакції, чинній на час звернення позивача до суду; пункт 1 частини першої статті 186 ЦПК України у редакції, чинній з 15 грудня 2017 року), "суд своєю ухвалою закриває провадження у справі, якщо справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства" (пункт 1 частини другої статті 205 ЦПК України у редакції, чинній на час звернення позивача до суду; пункт 1 частини першої статті 255 ЦПК України у редакції, чинній з 15 грудня 2017 року) стосуються як позовів, які не можна розглядати за правилами цивільного судочинства, так і тих позовів, які суди взагалі не можуть розглядати (див. аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені, зокрема, у постановах від 13 червня 2018 року у справі № 454/143/17-ц (пункт 59), від 21 листопада 2018 року у справі № 757/43355/16-ц (пункти 42, 66), від 13 березня 2019 року у справі № 331/6927/16-ц (пункт 37), від 20 березня 2019 року у справі № 295/7631/17, від 21 серпня 2019 року у справі № 761/35803/16-ц (пункт 36), від 18 вересня 2019 року у справі № 638/17850/17 (пункт 5.30), від 8 листопада 2019 року у справі № 910/7023/19 (пункт 6.20), від 18 грудня 2019 року у справі № 688/2479/16-ц (пункт 30))".
Отже, закріплене у статті 50 Закону України «Про нотаріат» право на оскарження нотаріальної дії може бути реалізоване у тому випадку, якщо звернення з такою вимогою може призвести до відновлення порушеного права або інтересу. Однак у цій справі нотаріальні дії з посвідчення договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок та договору про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок є одномоментними та не мають самостійного значення, тому оскарження таких нотаріальних дій не дозволить ефективно захистити та/або відновити права позивача.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року у справі № 360/2626/18 (провадження № 61-21324св19).
У цій же постанові Верховний Суд зауважив, що відсутність юридичної можливості використати для захисту права чи інтересу позивача вимогу визнати незаконною нотаріальну дію з посвідчення договору за наявності іншого ефективного способу захисту є легітимним обмеженням, покликаним забезпечити юридичну визначеність у застосуванні норм права. Таке обмеження не шкодить суті права на доступ до суду та є пропорційним означеній меті, оскільки вона досягається гарантуванням позивачеві як заінтересованій особі права звернутися з позовом про визнання відповідного договору недійсним.
За таких обставин суд першої інстанції помилково розглянув по суті позовні вимоги в частині визнання неправомірними нотаріальних дій щодо посвідчення державним нотаріусом договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок та договору про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок.
Згідно з частиною першою статті 377 ЦПК України судове рішення першої інстанції, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню в апеляційному порядку повністю або частково з закриттям провадження у справі або залишенням позову без розгляду у відповідній частині з підстав, передбачених статтями 255 та 257 цього Кодексу.
У зв'язку з наведеним колегія суддів вважає, що рішення суду в цій частині має бути скасовано, а провадження у справі в частині позовних вимог щодо визнання неправомірними нотаріальних дій з посвідчення державним нотаріусом договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок та договору про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок закрити.
Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок.
Частиною першою статті 13 ЦПК України встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсним договору про внесення змін до договору купівлі-продажу, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем обраний неналежний спосіб захисту його майнових прав щодо оспорювання договору купівлі - продажу від 25 листопада 2020 року, оскільки позовні вимоги обґрунтовані порушенням переважного права позивача на придбання частки у праві спільної часткової власності, а тому належним способом захисту його прав має бути позов про переведення на нього прав і обов'язків покупця частки.
При цьому поза увагою суду залишилось, що у позовній заяві, з урахування заяви від 02 лютого 2021 року, позивач просив визнати недійсним договір про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок від 02 квітня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1-506 державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудимою О.Б. Жодних позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі - продажу від 25 листопада 2020 року позивач у даній справі не заявляв. При цьому будь-яких висновків щодо заявлених позовних вимог про визнання недійсним договору про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок від 02 квітня 2020 року рішення суду не містить.
Допущені судом порушення норм процесуального права є підставою, відповідно до вимог статті 376 ЦПК України для скасування рішення суду в цій частині і ухвалення нового рішення.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 належить на праві спільної часткової власності 62/100 частини житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами під АДРЕСА_2 , на підставі договору купівлі-продажу укладеного з продавцем ОСОБА_4 , посвідченого 18 листопада 2009 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Комаренко Т.М. та зареєстрованого в реєстрі за №1862.
38/100 частин цього ж будинку належали ОСОБА_2 на підставі спадкового договору укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , посвідченого 14 грудня 2011 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Клименко М.Т. та зареєстрованого в реєстрі за №1533. Право власності ОСОБА_2 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14 грудня 2017 року у зв'язку зі смертю ОСОБА_4 .
15 вересня 2020 року ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_5 , звернулась до Першої Херсонської нотаріальної контори із заявою в якій просила передати ОСОБА_1 про намір ОСОБА_2 продати належні їй 38/100 частин домоволодіння, зазначеного вище, за суму у розмірі 616 000.00грн.
Державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудимою О.Б. на адресу ОСОБА_1 надіслано повідомлення про намір ОСОБА_2 продати належні їй 38/100 частин житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами під АДРЕСА_2 за суму в розмірі 616 000.00 грн., яке повернулося без вручення з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
25 листопада 2020 року між ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_5 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок, посвідчений державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори та зареєстровано в реєстрі за №1-1694.
За умовами вказаного договору ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_3 купила 38/100 часток житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами під АДРЕСА_2 (пункт 1).
Відповідно до пункту 4 зазначеного вище договору «цей продаж вчинено за домовленістю сторін за погоджену суму 203 370.00грн, які покупець сплатила представнику продавця до підписання цього договору. Сторони підтверджують факт повного розрахунку за частку житлового будинку, що відчужується. Підписання представником продавця цього договору є підтвердженням факту одержання нею від покупця вказаної суми гривень, як оплати за продану частку житлового будинку. Сторони підтверджують факт повного розрахунку за продане нерухоме майно. Порядок та форми розрахунків, згідно діючого законодавства та зміст постанови №148 правління НБУ від 29.12.2017 року нам, що підписали цей договір, нотаріусом роз'яснено. Фінансових або будь-яких інших претензій з приводу приведеного розрахунку сторони одна до одної не мають».
З моніторингу Єдиного державного реєстру судових рішень вбачається, що в лютому 2021 року ОСОБА_1 звернувся до Херсонського міського суду Херсонської області з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа Перша Херсонська державна нотаріальна контора про переведення прав покупці за договором купівлі-продажу та визнання права власності. Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 24 лютого 2021 року відкрито провадження у цивільній справі №766/587/21 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа Перша Херсонська державна нотаріальна контора про переведення прав покупців за договором купівлі-продажу та визнання права власності.
02 квітня 2021 року між ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_5 , та ОСОБА_3 укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок, посвідченого Першою Херсонською державною нотаріальною конторою 25 листопада 2020 року реєстровий №1-1694. Цей договір посвідчено Першою Херсонською державною нотаріальною конторою 02 квітня 2021 року реєстровий №1-506.
Відповідно до вказаного договору сторони домовилися перший абзац пункту 4 договору купівлі-продажу викласти в наступній редакції: «Цей продаж вчинено за домовленістю сторін за погоджену суму 616 000.00грн, які покупець сплатила представнику продавця до підписання цього договору. Сторони підтверджують факт повного розрахунку за частку житлового будинку, що відчужується. Підписання представником продавця цього договору є підтвердженням факту одержання нею від покупця вказаної суми гривень, як оплати за продану частку житлового будинку. Сторони підтверджують факт повного розрахунку за продане нерухоме майно. Порядок та форми розрахунків, згідно діючого законодавства та зміст постанови №148 правління НБУ від 29.12.2017 року нам, що підписали цей договір, нотаріусом роз'яснено. Фінансових або будь-яких інших претензій з приводу приведеного розрахунку сторони одна до одної не мають». Інші умови договору залишені без змін.
Обґрунтовуючи зазначені позовні вимоги позивач посилався та те, що внесені зміни не відповідають істотним умовам укладеного між сторонами договору, розміру задекларованого доходу та сплаченого податку як за укладення договору так і за набуття майна у власність, порушують вимоги статті 632 ЦК України щодо заборони зміни ціни в договорі після його виконання, та, на думку позивача, укладення відповідачами оспорюваного договору здійснено з метою унеможливлення позивачем захисту свого переважного права на придбання частки у праві спільної часткової власності, шляхом штучного збільшення вартості проданої частки.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Згідно з частиною першою, п'ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
У статті 215 ЦК України унормовано, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Частинами першою - третьою статті 632 ЦК України визначено, що ц іна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Зміна або розірвання договору, відповідно до частини першої статті 651 ЦК України, допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 16 жовтня 2020 року у справі № 910/12787/17 зазначено таке: «Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.
Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов'язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
При вирішенні спору про визнання недійсним оспорюваного правочину застосовуються положення статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце".
Отже, у справах про оспорювання договору за позовом особи, яка не є його стороною, спершу потрібно встановити, яким чином договір порушує (зачіпає) її права та законні інтереси.
Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Згідно із частинами другою, третьою так шостою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.
Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п'ятою цієї статті, суд може зобов'язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.
Цивільно-правовий договір не може використовуватися учасниками цивільних відносин для уникнення наслідків недодержання вимог законодавства щодо продажу частки у праві спільної часткової власності.
Співвласник, який після пред'явлення до нього позову про переведення прав покупця, укладає договір про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок, збільшуючи її до суми зазначеної у письмовому повідомленні про намір продати свою частку, діє очевидно недобросовісно та зловживає правами стосовно співвласника, оскільки фактично уклав договір, який порушує майнові інтереси співвласника і направлений на недопущення переведення на позивача прав та обов'язків покупця.
При цьому, хоч такі дії і не порушують конкретних імперативних норм, але є очевидно недобросовісними та зводяться до зловживання правом.
А тому, відповідно до загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України), такий договір, як направлений на уникнення наслідків недодержання вимог законодавства щодо продажу частки у праві спільної часткової власності, може бути визнаний недійсним.
З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 є власником 62/100 частин житлового будинку АДРЕСА_2 .
ОСОБА_2 , будучи власником 38/100 частин цього ж будинку, маючи намір продати належну їй частку направила письмове повідомлення позивачу, вказавши ціну за яку вона має намір продати належну їй частку - 616 000.00грн.
Проте 25 листопада 2020 року продала належну їй частину житлового будинку ОСОБА_3 . Відповідно до умов нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу продаж вчинено за домовленістю сторін за погоджену суму 203 370.00грн, які покупець сплатила представнику продавця до підписання цього договору.
Після звернення ОСОБА_1 до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа Перша Херсонська державна нотаріальна контора про переведення прав покупців за договором купівлі-продажу та визнання права власності та відкриття судом провадження у цивільній справі за цим позовом ОСОБА_2 та ОСОБА_3 уклали договір про внесення змін до договору купівлі продажу частини житлового будинку, яким внесли зміни щодо ціни продажу, зазначивши, що цей продаж вчинено за домовленістю сторін за погоджену суму 616 000.00грн, які покупець сплатила представнику продавця до підписання цього договору.
Доводи представника ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , адвоката Брушко І.І. про те, що за усною домовленістю сторін договір було укладено із зазначенням ціни, що відповідає звіту про незалежну оцінку, а після проживання покупця у будинку у зимовий період (опалювальний період) та встановлення стану частки житлового будинку таким, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень між сторонами буде укладено додатковий договір про внесення змін абзацу першого пункту 4 договору купівлі-продажу не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи та суперечать умовам договору купівлі-продажу частки у праві власності на житловий будинок від 25 листопада 2020 року.
Зокрема вказаним договором чітко визначена ціна продажу будинку. Крім того, підписуючи вказаний договір сторони підтвердили як факт одержання представником продавця від покупця вказаної у договорі суми, як оплати за продану частку житлового будинку так і факт повного розрахунку за продане нерухоме майно. Крім того, як вбачається з договору, сторонам були роз'яснені наслідки укриття розміру дійсної продажної ціни відчужуваного майна.
Будь-яких умов про внесення змін до договору щодо ціни за який здійснено продаж після закінчення опалювального сезону в залежності від відповідності санітарним та технічним нормам відчужуваної частини житлового будинку договір купівлі-продажу частки у праві власності на житловий будинок від 25 листопада 2020 року не містить.
Крім того, договір купівлі-продажу частки у праві власності на житловий будинок був виконаний 25 листопада 2020 року (повний розрахунок за продане майно здійснений сторонами до підписання договору, право власності покупця на спірне нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 листопада 2020 року), а тому в силу вимог частини третьої статті 632 ЦК України зміна ціни є недопустимою.
Враховуючи наведене, а також те, що оспорюваний договір був укладений після початку судового процесу щодо переведення прав та обов'язків покупця за основним договором й у короткий проміжок часу, після відкриття провадження у справі, колегія суддів вважає, що договір був укладений з метою уникнення цивільно-правової відповідальності.
Договір про внесення змін в основний щодо ціни відчуженої частки, а саме її збільшення, порушує майнові інтереси співвласника на переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності та направлений на недопущення переведення на позивача прав та обов'язків покупця, а тому доводи представників відповідачів про не порушення оспорюваним договором прав позивача колегія суддів відхиляє.
Отже, в силу вимог пункту 6 частини першої статті 3 ,частини третьої статті 13, частини першої статті 203, частини першої статті 215, частини третьої статті 362 ЦК України є підстави для визнання договору про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок недійсним.
Керуючись статтями 367,374, 376, 377, 382 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу адвоката Сергета Володимира Володимировича подану від імені ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 04 грудня 2024 року скасувати.
Провадження у справі в частині позовних вимог ОСОБА_1 до Першої Херсонської державної нотаріальної контори про визнання неправомірними дій державного нотаріуса закрити.
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору про внесення змін до договору купівлі-продажу задовольнити.
Визнати недійсним договір про внесення змін до договору купівлі-продажу частки в праві власності на житловий будинок укладений 02 квітня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , в інтересах якої діяла ОСОБА_5 , посвідчений державним нотаріусом Першої Херсонської державної нотаріальної контори Гудимою Олегом Борисовичем зареєстрований в реєстрі за № 1-506.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови складений 15 квітня 2025 року
Головуючий Л. А. Приходько
Судді: Л. В. Базіль
В. О. Бездрабко