ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
03 квітня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/2846/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючої судді Принцевської Н.М.;
суддів: Діброви Г.І., Ярош А.І.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, пр-т Шевченка, 29)
Секретар судового засідання (за доручення головуючого судді): Романенко Д.С.;
Від Херсонської міської ради Херсонської області - Табакар В.С.;
Від Товариства з обмеженою відповідальністю «ФЕРМЕРСЬКИЙ РИНОК» - Долгополов О.В.;
розглянувши апеляційну скаргу Херсонської міської ради Херсонської області
на рішення Господарського суду Одеської області від 14.11.2024 (повний текст складено 25.11.2024)
по справі №916/2846/24
за позовом Херсонської міської ради Херсонської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФЕРМЕРСЬКИЙ РИНОК»
про скасування реєстрації права власності, скасування права власності, закриття розділу в реєстрі, звільнення земельної ділянки,
(суддя першої інстанції: Волков Р.В., дата та місце ухвалення рішення: 14.11.2024, Господарський суд Одеської області, м. Одеса, пр-т Шевченка, 29)
Херсонська міська рада Херсонської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “ФЕРМЕРСЬКИЙ РИНОК», в якому просила суд:
1) скасувати реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва - недобудовану будівлю літ. А ,Б, В готовність 10% за адресою: м. Херсон, на розі вул. Джона Говарда (Некрасова) та просп. Національної Гвардії України (Адмірала Сенявіна);
2) скасувати право власності на об'єкт незавершеного будівництва - недобудовану будівлю літ. А,Б,В готовність 10% за адресою: м. Херсон, на розі вул. Джона Говарда (Некрасова) та просп. Національної Гвардії України (Адмірала Сенявіна);
3) закрити розділ Державного реєстру прав на об'єкт незавершеного будівництва - недобудовану будівлю літ. А,Б,В готовність 10%, розташований на земельній ділянці 6510136900:15:005:0152, тип земельної ділянки: земельна ділянка під будівництво торговельного центру та під благоустрій прилеглої території, адреса нерухомого майна: Херсонська область, м. Херсон, вулиця Некрасова, будинок б/н / проспект Сенявіна Адмірала, будинок б/н.
4) звільнити земельну ділянку від залишків розташованих на ній будівельних матеріалів.
В обґрунтування позову позивач посилався на укладення з відповідачем Договору оренди земельної ділянки від 04.04.2008 № 040871300070, що знаходиться на розі вул. Джона Говарда та просп. Національної Гвардії України у АДРЕСА_1 , площею 0,4280 га, кадастровий номер 6510136900:15:005:0152 строком на п'ять років, закінчення строку дії договору 23.11.2012, обов'язок відповідача повернути земельну ділянку після закінчення дії договору, надання відповідачу рішенням міськради від 21.12.2012 № 950 дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 0,1440 га під будівництво торговельного центру із земель, що перебували у нього в оренді, формування в подальшому земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера 6510136900:01:001:0878, ненадання відповідачем на затвердження проєкту землевпорядної документації, відсутність факту укладення з відповідачем договору оренди земельної ділянки, встановлення використання відповідачем земельної ділянки 6510136900:01:001:0878 без оформлення відповідного права, звернення 24.01.2024 до відповідача з вимогою щодо звільнення земельної ділянки в строк до 01.03.2024 та невиконання зазначеної вимоги.
Позивач вказує про отримання відомостей, що 06.09.2012 відбулася державна реєстрація об'єкта незавершеного будівництва, розташованого на вказаній ділянці, - недобудованої будівлі, літ. А,Б,В, готовність 10%, власником якої є відповідач. Підставою виникнення права власності став договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 25.02.2008.
Позивач звертав увагу, що рішення про державну реєстрацію права власності прийнято реєстратором на підставі документів, які не можуть бути підставою для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а саме Договору оренди земельної ділянки від 25.02.2008, строк дії якого сплив 23.11.2012.
З посиланням на норми Земельного кодексу України позивач стверджує, що відповідач, маючи право власності на об'єкт нерухомості, який знаходиться на зазначеній земельній ділянці, набуває привілейоване право на користування земельною ділянкою, що, на переконання позивача, може призвести до обмеження прав власника земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду Херсонської області від 14.11.2024 по справі №916/2846/24 у задоволенні позову Херсонської міської ради Херсонської області до Товариства з обмеженою відповідальністю “ФЕРМЕРСЬКИЙ РИНОК» про скасування реєстрації права власності, скасування права власності, закриття розділу в реєстрі, звільнення земельної ділянки відмовлено.
Суд першої інстанції зазначив, що оскільки відповідач зареєстрував право власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва з додержанням норм чинного на момент державної реєстрації законодавства, а позивачем не спростовано правомірність такої державної реєстрації, підстави для задоволення вимог позивача про скасування реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, скасування права власності на об'єкт незавершеного будівництва та закриття розділу Державного реєстру прав на об'єкт незавершеного будівництва відсутні, у зв'язку з чим у задоволенні позову в цій частині відмовлено.
Крім того, враховуючи те, що об'єкт незавершеного будівництва не може вважатися залишками будівельних матеріалів, а є об'єктом нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано за відповідачем, та, як встановлено судом, набуте ним правомірно, позовні вимоги про звільнення земельної ділянки від залишків розташованих на ній будівельних матеріалів задоволенню не підлягають.
17.12.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Херсонської міської ради Херсонської області на рішення Господарського суду Одеської області від 14.11.2024 по справі №916/2846/24.
Апелянт звертає увагу, що ТОВ «Фермерский ринок» не скористався своїм правом продовжити дію договору оренди земельної ділянки від 25.02.2008. Так, термін дії договору оренди земельної ділянки сплив 23.11.2012.
Заявник апеляційної скарги зазначає, що під час моніторінгу Департаменту містобудування, архітектури та земельних ресурсів Херсонської міської ради виконання умов договорів оренди землі з'ясувалося, що на теперішній час в порушення чинного законодавства відповідач використовує земельну ділянку за кадастровим номером: 6510136900:01:001:0878 без правовстановлюючих документів та без оформлення відповідного права в Державному реєстрі речових прав (договору оренди).
З огляду на порушення чинного земельного законодавства, начальник Херсонської міської військової адміністрації на виконання повноважень Херсонської міської ради 24.01.2024 №01-01-15/9270 звернувся до ТОВ «ФЕРМЕРСЬКИЙ РИНОК» з вимогою щодо звільнення земельної ділянки в строк до 01.03.2024. Відповідач не виконав зазначені вимоги, що дає підстави звернутися за захистом своїх прав до суду.
Також з Державного реєстру речових прав стало відомо, що 06.09.2012 відбулася державна реєстрація об'єкта незавершеного будівництва, розташованого на вказаній ділянці, - недобудованої будівлі, літ. А,Б,В, готовність 10%, власником якої є ТОВ «ФЕРМЕРСЬКИЙ РИНОК».
Крім того, апелянт зазначає, що судом не розглянута вимога щодо звільнення земельної ділянки, враховуючи відсутність договору оренди земельної ділянки. Суд в рішенні зазначає що відповідачем були подані всі необхідні документи для вчинення реєстрації дії державному реєстратору. Тим самим ігноруючи факт відсутності жодного доказу щодо надання документів відповідачем державному реєстратору. Суд взяв до уваги документи, які надані до суду, як нібито факт звернення з тими ж документами до державного реєстратора, без дослідження та надання їм судом оцінки.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.12.2024 зазначену апеляційну скаргу залишено без руху, як таку, що не відповідає вимогам ст.258 Господарського процесуального кодексу України, та роз'яснено, що у випадку неусунення скаржником вказаних недоліків, апеляційну скаргу буде повернуто апелянту.
30.12.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Херсонської міської ради Херсонської області надійшло клопотання про усунення недоліків, допущених при зверненні з апеляційною скаргою, в якій апелянт надав докази сплати судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 14534,40 грн.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Херсонської міської ради Херсонської області на рішення Господарського суду Одеської області від 14.11.2024 по справі №916/2846/24; витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/2846/24.
16.01.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/2846/24.
24.01.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю «ФЕРМЕРСЬКИЙ РИНОК» до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу.
Відповідач вказує, що державна реєстрація права власності відповідача на об'єкт нерухомого майна - незавершеного будівництва недобудовану будівлю літ. А,Б,В готовність 10% за адресою: м. Херсон, на розі вул. Джона Говарда (Некрасова) та просп. Національної Гвардії України (Адмірала Сенявіна) вчинена у відповідності з вимогами ст. 331 Цивільного кодексу України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703 і як наслідок позовні вимоги в цій частині не підлягають задоволенню.
Крім того, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 Земельного кодексу України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.
Враховуючи цілісність об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований, задоволення позовних вимог щодо вилучення у підприємства на користь позивача земельної ділянки загальною площею 0,4280 га, у тому числі ділянку площею 01797 га під будівництво торгівельного центру, ділянку площею 0,2483 під благоустрій прилеглої території, яка знаходиться у м. Херсоні, на розі вул. Джона Говарда та просп. Національної Гвардії України у м. Херсоні (кадастровий № 6510136900:15:005:0152) призводить до фактичного позбавлення підприємства права власності на об'єкт нерухомого майна - об'єкт незавершеного будівництва недобудовану будівлю літ. А,Б,В готовність 10% за адресою: м. Херсон, на розі вул. Джона Говарда (Некрасова) та просп. Національної Гвардії України (Адмірала Сенявіна), що є грубим порушенням статті 41 Конституції України та пункту 2 частини першої статті 3, статті 321 ЦК України.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.03.2025 розгляд апеляційної скарги Херсонської міської ради Херсонської області на рішення Господарського суду Одеської області від 14.11.2024 по справі №916/2846/24 призначено на 10.03.2025 року о 15-00 год. у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.03.2025 у судовому засіданні оголошено перерву до 03.04.2025 року о 15-30 год.
31.03.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Херсонської міської ради Херсонської області надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 31.03.2025 задоволено клопотання Херсонської міської ради Херсонської області про проведення судового засідання в режимі відеоконференції по справі №916/2846/24 поза межами приміщення суду; розгляд справи №916/2846/24 за апеляційною скаргою Херсонської міської ради Херсонської області на рішення Господарського суду Одеської області від 14.11.2024 призначено на 03.04.2025 року о 15-30 год. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та системи відеоконференцзв'язку EASYCON.
03.04.2025 у судове засідання, яке проводилось в режимі відеоконференції з'явився представник позивача та відповідача, які підтримали вимоги та доводи, викладені ними письмово.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши апеляційну скаргу та відзив на неї, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 25.02.2008 між Херсонською міською радою як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю “ФЕРМЕРСЬКИЙ РИНОК» як орендарем укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір; а.с. 22-27).
Відповідно до умов п. 1 якого орендодавець на підставі рішення міської ради від 23.11.2007 № 640 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, загальною площею 0,4280 га, у тому числі: ділянку площею 0,1797 га під будівництво торгівельного центру; ділянку площею 0,2483 га під благоустрій прилеглої території, яка знаходиться у м. Херсоні, на розі вул. Джона Говарда (Некрасова) та просп. Національної Гвардії України (Сенявіна), із земель запасу.
Невід'ємними частинами договору є: акт встановленні зовнішніх меж земельної ділянки; план зовнішніх меж земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; проєкт відведення земельної ділянки; акт про передачу та прийом земельної ділянки в натурі.
Договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір зареєстровано в Херсонському міському реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в книзі 4АА00245 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 04.04.2008 № 040871300070.
Відповідно до п. 8 Договору, останній укладено на 5 років, строком до 23.11.2012.
Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Умови використання земельної ділянки було визначено пунктом 15 Договору, згідно з яким земельна ділянка площею 0,1797 га передається під будівництво торговельного центру, а ділянка площею 0,2483 га - під благоустрій прилеглої території.
Пунктом 17 Договору сторони погодили умови збереження стану об'єкта оренди: використання ділянки відповідно до проєкту забудови з дотриманням вимог чинного законодавства, державних будівельних та інших норм і правил.
Згідно з п. 28 Договору Херсонська міська рада має право вимагати від ТОВ “Фермерський ринок», зокрема:
- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
- дотримання екологічної безпеки землекористування, дотримання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів.
У свою чергу, ТОВ “Фермерський ринок згідно з п. 30 Договору має право, зокрема:
- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законом порядку будівлі і споруди.
Наказом Департаменту житлово-комунального господарства Херсонської міської ради № 7-Т від 18.04.2012 погоджено продовжені та нові технічні умови, видані ТОВ “Фермерський ринок» на будівництво торговельного центру, що складається із комплексу тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності, в межах орендованої земельної ділянки на розі вул. Некрасова та просп. Сенявіна (а.с. 178-179).
21.06.2011 рішенням виконавчого комітету Херсонської міської ради № 338 відповідачу погоджено надання містобудівних умов і обмежень щодо забудови земельної ділянки (а.с. 180-181).
29.11.2011 відповідач отримав Декларацію про початок будівельних робіт на будівництво торговельного центру з комплексом тимчасових споруд (кіосків) на розі вул. Джона Говарда та просп. Національної Гвардії України у АДРЕСА_1 . Зазначена Декларація була зареєстрована в Інспекції ДАБК у Херсонській області 05.12.2011 за № ХС08211095057 (а.с. 166-173).
Відповідач вказує, що з 05.11.2011, керуючись чинним містобудівним законодавством України, він розпочав будівельні роботи по будівництву торговельного центру та станом на вересень 2012 року здійснив 10% будівництва об'єкту.
06.09.2012 відбулась державна реєстрація права власності відповідача на об'єкт незавершеного будівництва, недобудовані будівлі літ.А,Б,В - готовністю 10%, за адресою: м. Херсон, вул. Некрасова, буд. б/н / просп. Сенявіна, буд. б/н, який знаходиться на земельній під будівництво торговельного центру та під благоустрій прилеглої території з кадастровим номером 6510136900:15:005:0152 (реєстраційний номер майна 37551058), що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 374932940 від 18.04.2024 (а.с. 40-41), а також витягом про державну реєстрацію прав № 35407241 від 06.09.2012 (а.с. 192).
В полі “Підстава виникнення права власності» інформаційної довідки №374932940 від 18.04.2024 вказано Договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 25.02.2008 … в кн. 4АА002457 04.04.2008 № 040871300070.
У матеріалах справи наявний Технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва від 03.09.2012, виготовлений Херсонським державним бюро технічної інвентаризації (а.с. 182-191).
Позивач у цій справі стверджує, що рішення про державну реєстрацію права власності відповідача на об'єкт незавершеного будівництва прийнято реєстратором на підставі документів, які не можуть бути підставою для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а саме Договору оренди земельної ділянки від 25.02.2008, строк дії якого сплив 23.11.2012.
З посиланням на норми Земельного кодексу України позивач зауважує, що відповідач, маючи право власності на об'єкт нерухомості, який знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 6510136900:01:001:0878, набуває привілейоване право на користування земельною ділянкою, що, на переконання позивача, може призвести до обмеження його прав як власника земельної ділянки.
Предметом позову є немайнові вимоги позивача про скасування реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, скасування права власності на об'єкт незавершеного будівництва, закриття розділу Державного реєстру прав на об'єкт незавершеного будівництва та звільнення земельної ділянки від залишків розташованих на ній будівельних матеріалів.
Позивач зауважує, що відповідач не скористався своїм правом продовжити дію договору оренди земельної ділянки від 25.02.2008, у зв'язку з чим термін дії Договору оренди земельної ділянки сплив 23.11.2012.
При цьому Херсонської міської ради від 21.12.2012 № 950 відповідачу було надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки, орієнтовною площею 0,1440га, із земель, що перебували у нього в оренді на розі вул. Джона Говарда (Некрасова) та проспект Національної Гвардії України (Адмірала Сенявіна) у АДРЕСА_1 під будівництво торговельного центру.
Вказана земельна ділянка сформована та їй присвоєно кадастровий номер 6510136900:01:001:0878.
Про формування вказаної земельної ділянки свідчить інформація з Державного земельного кадастру від 31.05.2023 (а.с. 39).
Позивач звертає увагу суду, що відповідач не надав Херсонській міській раді на виконання рішення міської ради від 21.12.2012 № 950 на затвердження проєкт землевпорядної документації щодо оформлення права землекористування та відповідно не уклав договір оренди земельної ділянки.
Позивачем вказує, що відповідач використовує земельну ділянку з кадастровим номером 6510136900:01:001:0878 без правовстановлюючих документів, без належного оформлення відповідного права.
Оцінюючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального права, в контексті встановлених обставин, судова колегія дійшла наступних висновків.
Щодо вимог позивача про скасування реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва - недобудовану будівлю літ. А ,Б, В готовність 10% за адресою: м. Херсон, на розі вул. Джона Говарда (Некрасова) та просп. Національної Гвардії України (Адмірала Сенявіна), а також скасування права власності на об'єкт незавершеного будівництва - недобудовану будівлю літ. А,Б,В готовність 10% за адресою: АДРЕСА_1 та просп. Національної Гвардії України (Адмірала Сенявіна) та висновків місцевого господарського суду в цій частині, судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає наступне.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Відповідно до ч.1 ст. 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Частинами першою та другою ст. 319 Цивільного кодексу України встановлено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Згідно із ч.1 ст.321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Статтею 328 Цивільного кодексу України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Статтею 331 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
За змістом статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Відповідно до правового висновку, викладеного в Постанові Верховного Суду від 22 вересня 2021 року у справі № 922/3403/20, який також підтверджено у Постанові Верховного Суду від 24 травня 2022 року у справі № 918/264/21, правом вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування земельною ділянкою наділені лише власники, землекористувачі та особи, які мають інші речові права на земельну ділянку, в межах якої розміщено об'єкт незавершеного будівництва іншої особи, права осіб, що мають право на таку земельну ділянку, у такій ситуації порушуються, до таких правовідносин слід застосовувати положення статті 391 Цивільного кодексу України.
У Постановах Верховного Суду в справі № 922/3403/20 і № 918/264/21 також міститься висновок про те, що позивач (міська рада) для поновлення своїх порушених прав має право після скасування державної реєстрації права власності відповідача на незавершене будівництво пред'явити позов про звільнення земельної ділянки особою, яка перешкоджає в користуванні або (та) розпорядженні нею. Зазначене, за висновками Верховного Суду у вказаних справах, свідчить про ефективність та достатність такого способу захисту, як скасування державної реєстрації права власності у такій категорії спорів.
При цьому, до предмету доказування у справі, що розглядається, насамперед входять обставини правомірності або неправомірності державної реєстрації права власності відповідача на спірний об'єкт незавершеного будівництва.
Згідно з ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (в редакції станом на 06.09.2012 - дата реєстрації права власності відповідача на незавершене будівництво) до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на 06.09.2012) державна реєстрація прав на об'єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об'єкта.
Відповідно до п. 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703 (в редакції станом на 06.09.2012) цей Порядок визначає процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Державна реєстрація прав на об'єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень в установлених законом випадках проводиться відповідно до вимог та з урахуванням особливостей, визначених цим Порядком.
Пунктом 72 Порядку державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва проводиться у порядку, встановленому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом. Державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташований такий об'єкт, за заінтересованою особою.
У разі проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва заінтересованою особою є особа, яка здійснює його будівництво (п. 73 Порядку.
Пунктом 74 Порядку передбачено, що для проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва заявник подає органові державної реєстрації прав:
1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, та завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії;
2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;
3) документи, що зазначені у пункті 28 цього Порядку.
Для проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 74 і 75 цього Порядку, подає органові державної реєстрації прав документ, що зазначений у пункті 29 цього Порядку (п. 76 Порядку).
Для проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окрему частину), квартиру, житлове та нежитлове приміщення заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 27 і 28 цього Порядку, подає органові державної реєстрації прав документ, що містить технічну характеристику такого об'єкта нерухомого майна і формується за результатами проведення його технічної інвентаризації, форму та вимоги до заповнення якого встановлює Мінрегіон разом з Мін'юстом (п. 29 Порядку).
Як вбачається з матеріалів справи, станом на 06.09.2012 року норми ст. 331 Цивільного кодексу України, Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703 надавали відповідачу право зареєструвати право власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва, надавши реєстратору відповідні документи, зокрема, документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, та завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії, документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, та документи, що зазначені у пункті 28, 29 Порядку (у т.ч. технічний паспорт на об'єкт).
При цьому, в матеріалах справи відсутні докази які спростовують, що відповідачем правомірно розпочато будівництво об'єкта на орендованій за Договором оренди від 25.02.2008 земельній ділянці.
Разом з тим, правомірність початку будівництва підтверджується наказом Департаменту житлово-комунального господарства Херсонської міської ради “Про погодження та видачу продовжених та нових технічних умов для ТОВ “Фермерський ринок»…» № 7-Т від 18.04.2012, рішенням виконавчого комітету Херсонської міської ради “Про погодження надання містобудівних умов і обмеження забудови земельної ділянки для проектування об'єктів будівництва» № 338 від 21.06.2011, Декларацією про початок виконання будівельних робіт від 29.11.2011, зареєстрованою Інспекцією ДАБК у Херсонській області 05.12.2011 за № ХС08211095057, та самим Договором оренди земельної ділянки від 25.02.2008.
З огляду на вищевикладене, враховуючи, що відповідач зареєстрував право власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва з додержанням норм чинного на момент державної реєстрації законодавства, а позивачем не спростовано правомірність такої державної реєстрації, судова колегія вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення вимог позивача про скасування права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а також про скасування реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва - недобудовану будівлю літ. А ,Б, В готовність 10% за адресою: м. Херсон, на розі вул. Джона Говарда (Некрасова) та просп. Національної Гвардії України (Адмірала Сенявіна).
Доводи апелянта в частині того, що рішення про державну реєстрацію права власності відповідача на об'єкт незавершеного будівництва прийнято реєстратором на підставі документів, які не можуть бути підставою для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а саме Договору оренди земельної ділянки від 25.02.2008, судовою колегією до уваги не приймаються, оскільки відповідний договір було укладено на строк до 23.11.2012, а отже на момент державної реєстрації права власності відповідача на спірний об'єкт незавершеного будівництва (06.09.2012) термін дії Договору не закінчився.
Стосовно вимог позивача про закриття розділу Державного реєстру прав на об'єкт незавершеного будівництва - недобудовану будівлю літ. А,Б,В готовність 10%, розташований на земельній ділянці 6510136900:15:005:0152, тип земельної ділянки: земельна ділянка під будівництво торговельного центру та під благоустрій прилеглої території, адреса нерухомого майна: Херсонська область, м. Херсон, вулиця Некрасова, будинок б/н / проспект Сенявіна Адмірала, будинок б/н., суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
Статтею 15 Цивільного кодексу України унормовано право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорення. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Наведена норма визначає об'єктом захисту саме порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Таким чином, у розумінні закону, суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина 1 статті 16 Цивільного кодексу України).
Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.
Судова колегія звертає увагу, що особа, за якою зареєстроване право власності, є володільцем нерухомого майна, але право власності (включаючи право володіння як складову права власності) може насправді належати іншій особі. Тому заволодіння земельною ділянкою шляхом державної реєстрації права власності є можливим незалежно від того, набув володілець право власності (і право володіння) на таку ділянку чи ні (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373-16-ц).
Виходячи з правової природи реєстрації прав на нерухоме майно як способу володіння ним та беручи до уваги загальні засади цивільного законодавства (аналогія права), колегія дійшла висновку, що у випадку, якщо заінтересована особа - позивач (власник земельної ділянки, інший правоволоділець) вважає, що зареєстроване за відповідачем право власності чи інше речове право на певний об'єкт насправді не існує і нікому не належить, то належному способу захисту відповідає вимога про припинення володіння відповідача відповідним правом. Судове рішення про задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення до Державного реєстру запису про відсутність права. Якщо на відповідний об'єкт, право на який не може бути зареєстроване за жодним суб'єктом, був відкритий розділ Державного реєстру прав, таке судове рішення є також підставою для закриття розділу Державного реєстру прав на цей об'єкт (постанова Верховного Суду від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21).
З огляду на вищевикладене, враховуючи наведені норми чинного законодавства, судова колегія зазначає, що вимога позивача закрити розділ Державного реєстру прав на об'єкт незавершеного будівництва - недобудовану будівлю літ. А,Б,В готовність 10%, розташований на земельній ділянці 6510136900:15:005:0152, тип земельної ділянки: земельна ділянка під будівництво торговельного центру та під благоустрій прилеглої території, адреса нерухомого майна: Херсонська область, м. Херсон, вулиця Некрасова, будинок б/н / проспект Сенявіна Адмірала, будинок б/н. не є належним способом захисту, у зв'язку з чим суд першої інстанції правомірно відмовив у її задоволенні.
Щодо вимоги про звільнення земельної ділянки від «залишків розташованих на ній будівельних матеріалів», суд зазначає наступне.
Згідно виготовленого Херсонським державним бюро технічної інвентаризації Технічного паспорту від 03.09.2012, об'єктом незавершеного будівництва є недобудовані будівлі А (55 кв.м), Б (275 кв.м) та В (385 кв.м) - які є фундаментом із монолітного бетону.
Як вже зазначалося судом, згідно з ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (в редакції станом на 06.09.2012 - дата реєстрації права власності відповідача на незавершене будівництво) до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Виходячи зі змісту наведених норм, чинне законодавство відносить до об'єктів нерухомого майна речі, за такими критеріями як міцний зв'язок із землею (стаціонарність, капітальний характер), яка може забезпечуватися зокрема наявністю такої несучої конструкції як фундамент, та неможливість переміщення речі без її знецінення та зміни цільового призначення, а державна реєстрація проводиться щодо прав на майно, яке вже має ознаки нерухомості і така реєстрація за прямою вказівкою закону визначає момент виникнення прав саме на нерухоме майно.
За змістом статті 331 Цивільного кодексу України об'єкт незавершеного будівництва є особливим нерухомим майном, оскільки маючи відповідні фізичні ознаки нерухомості, знаходиться в процесі створення його фізичне створення розпочато, однак не завершене, тобто не виконані всі передбачені проектно-звітною документацією роботи) та не введений в експлуатацію у встановленому порядку.
При цьому об'єкт незавершеного будівництва може бути введений до цивільного обороту із реєстрацією речових прав на нього за певних умов, зазначених в абз. 2 ч. 3 статті 331 Цивільного кодексу України (укладення договору щодо об'єкта незавершеного будівництва, наявність документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва).
Враховуючи те, що об'єкт незавершеного будівництва не може вважатися залишками будівельних матеріалів, а є об'єктом нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано за відповідачем, та, як вірно встановлено судом першої інстанції, набуте ним правомірно, позовні вимоги про звільнення земельної ділянки від залишків розташованих на ній будівельних матеріалів задоволенню не підлягають, а доводи апеляційної скарги судом апеляційної інстанції не приймаються до уваги, як безпідставні.
Крім того, судова колегія звертає увагу, що саме позивач згідно Акту від 04.04.2008 (а.с. 34) передав відповідачу земельну ділянку, яка знаходиться на розі вул. Некрасова та пр. Сенявіна, загальною площею 0,4280 га, у тому числі: 0,1797 га під будівництво будівельного центру; 0,2483 га під благоустрій прилеглої території.
Відповідно до статті 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до частини 2 та пункту "б" частини 3 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (аналогічні висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц).
У пунктах 32, 37- 39, 43, 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц викладено такі висновки щодо застосування норм статей 387, 391 Цивільного кодексу України:
"32. Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання майном (стаття 391 ЦК України). Вказані способи захисту можуть бути реалізовані шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.
37. Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
38. Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов'язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов'язані з позбавленням його володіння майном.
39. Визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є наявність або відсутність в особи права володіння майном на момент звернення з позовом до суду.
43. Враховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку.
89. Особа, яка зареєструвала право власності на об'єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника. Факт володіння нерухомим майном (possessio) може підтверджуватися, зокрема, державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння)".
Водночас, Велика Палата Верховного Суду частково відступила від зазначених висновків шляхом такого уточнення: визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об'єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, включаючи право володіння (пункт 72 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).
Разом з тим, у цій справі позивач не ставить питання про повернення йому земельної ділянки, не вказує у прохальній частині позову яку саме земельну ділянку він просить звільнити (без вказівки на кадастровий номер) та жодним чином не пояснює, яким чином такий спосіб захисту як звільнення земельної ділянки від залишків будівельних матеріалів спроможний ефективно захистити права позивача в межах цього провадження.
Судова колегія звертає увагу скаржника, що звертаючись з позовом до суду позивач зазначав, що відповідач без відповідної правової підстави користується земельною ділянкою, при цьому яким чином задоволення його вимог у цій справі відновить право ради, як власника земельної ділянки, є незрозумілим.
За таких обставин, враховуючи наявні матеріали справи, судова колегія апеляційного господарського суду вважає, що позовні вимоги Херсонської міської ради Херсонської області до Товариства з обмеженою відповідальністю “ФЕРМЕРСЬКИЙ РИНОК» про скасування реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, скасування права власності на об'єкт незавершеного будівництва, закриття розділу Державного реєстру прав на об'єкт незавершеного будівництва та звільнення земельної ділянки від залишків розташованих на ній будівельних матеріалів задоволенню не підлягають, а висновок суду першої інстанції є правомірним та обґрунтованим.
Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію ("Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод") та практику Суду (Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини) як джерело права.
Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" від 09.12.1994, серія A, №303-A, п.29).
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Згідно з положеннями ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Апелянтом не надано належних та допустимих доказів на підтвердження своєї правової позиції, а також не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства щодо спростування висновків суду першої інстанції в зв'язку з чим, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги.
За таких обставин, апеляційна скарга Херсонської міської ради Херсонської області на рішення Господарського суду Одеської області від 14.11.2024 по справі №916/2846/24 задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Одеської області від 14.11.2024 по справі №916/2846/24 залишається без змін.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу Херсонської міської ради Херсонської області на рішення Господарського суду Одеської області від 14.11.2024 по справі №916/2846/24 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 14.11.2024 по справі №916/2846/24 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені ст.ст. 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 14.04.2025 у зв'язку з перебуванням судді учасника колегії суддів Ярош А.І. з 04.04.2025 по 13.04.2025 у відпустці.
Головуюча суддя: Н.М. Принцевська
Судді: Г.І. Діброва
А.І. Ярош