Справа №705/1615/17
2/705/49/25
08 квітня 2025 року м. Умань
Уманський міськрайонний суд Черкаської області в складі:
головуючої судді Годік Л.С.
з участю секретаря судового засідання Запорожченко О.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Умань цивільну справу за позовом Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Зозуля» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди,
В квітні 2017 року представник ТОВ «Чорна Кам'янка» звернувся до Уманського міськрайонного суду з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Зозуля» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між товариством з обмеженою відповідальністю «Чорна Кам'янка» та ОСОБА_1 09.09.2010 був укладений договір оренди землі б/н, відповідно до якого позивачу в користування була передана земельна ділянка площею 2,6337га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Державна реєстрація договору оренди землі була проведена Уманським МРВ ЧРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.12.2010 за №041079400015. Після проведення державної реєстрації договору позивач, у відповідності до діючого на момент укладання договорів законодавства, набув права оренди на земельну ділянку. При цьому, сторонами було погоджено, що після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення їх на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору - повідомити письмово орендодавця про намір продовжити їх дію. Позивач належним чином у відповідності з умовами та строками передбаченими договором та діючим законодавством проводив розрахунок за користування земельною ділянкою. Маючи намір продовжити договірні відносини із відповідачем, позивач листом-повідомленням за вих. №27686 від 07.11.2016 звернувся до останнього з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення було долучено додаткову угоду від 04.11.2016, в якій описувались основні пункти договору оренди землі б/н від 09.09.2010, а також визначено строк дії договору землі до 31 грудня 2026 року. Вказаний лист-повідомлення з додатковою угодою був направлений відповідачу ОСОБА_1 цінним листом з описом вкладення, але відповіді на запропоновані умови від відповідача позивач не отримав. Позивач, як законний орендар землі, що належним чином виконував усі свої обов?язки протягом строку дії договору, сподівався на належне ставлення до нього орендодавця зі своєї сторони, а саме на поновлення договору, тому по закінченню збору урожаю здійснив відповідний обробіток земельної ділянки відповідача, тобто продовжував користуватися земельною ділянкою й після закінчення строку дії договору. Позивач також зазначає, що у відповідь на запропоновані умови відповідач не надав позивачу будь-яких пропозицій/вимог щодо перегляду умов договору, як це узгоджується із положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Згодом, позивачу стало відомо про реєстрацію 27.12.2016 договору оренди землі на земельну ділянку, яка є предметом договору, з іншою юридичною особою, а саме ФГ «Зозуля» на умовах, які відповідачем ОСОБА_1 в порушення ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» не було запропоновано позивачу, який має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк та які в разі отримання відповідної пропозиції, були б ним беззаперечно прийняті. Вказаний договір оренди землі з ФГ «Зозуля» був укладений між сторонами 01.08.2016, тобто за декілька місяців до закінчення терміну дії договору оренди землі з ТОВ «Чорна Кам?янка», що свідчить про небажання орендодавця виконувати домовленості сторін, передбачені договором та законодавчо встановленої процедури про погодження правочину. Позивач вважає, що такими діями відповідачів порушені його права, тому за їх захистом він вимушений з даним позовом звернутися до суду, в якому просить визнати недійсним договір оренди землі від 01.08.2016, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Зозуля», зареєстрований 27.12.2016 за № 18464457, та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 09.09.2010 з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених додатковою угодою.
Ухвалою Уманського міськрайонного суду від 10.12.2024 залучено до участі у справі правонаступника позивача ТОВ «Чорна Кам'янка» - Агрофірму «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю.
Представник позивача в судове засідання не з?явився, в матеріалах справи наявна заява заступника директора Агрофірми «Хлібороб» у формі ТОВ Кізяєва І.О., відповідно до якої він просить справу розглядати у його відсутність.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з'явився, про день та час розгляду справи повідомлений належним чином, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення від 19.11.2024, 06.01.2025, 24.01.2025.
Представник ФГ «Зозуля» в судове засідання не з?явився, про день та час розгляду справи повідомлений належним чином, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення від 05.11.2024, 07.01.2025, 05.03.2025.
Згідно із ч. 4 ст. 223 ЦПК України у разі неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).
На підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази, суд дійшов наступного висновку.
Відповідно до положень ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно зі ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Способи захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють як закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.
Згідно з положеннями ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обгрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інші обставини, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Судом встановлені такі факти і відповідні їм правовідносини.
Між товариством з обмеженою відповідальністю «Чорна Кам'янка» та ОСОБА_1 09.09.2010 був укладений договір оренди землі б/н, відповідно до якого позивачу в користування була передана земельна ділянка площею 2,6337га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із кадастровим номером.
Державна реєстрація договору оренди землі була проведена Уманським МРВ ЧРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.12.2010 за №041079400015.
В п. 3.1 Договору оренди землі зазначено, що договір укладено на 6 років.
Умовами вказаного договору визначено строк та порядок сплати орендної плати. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Договору оренди землі - розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
Також, пунктом 3.2 вказаного Договору визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
На виконання умов зазначеного договору оренди землі, враховуючи, що строк його спливає 14.12.2016, представник ТОВ «Чорна Кам?янка» з листом-повідомленням за вих. №27686 від 07.11.2016 звернувся до ОСОБА_1 з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення було долучено Додаткову угоду від 04.11.2016, в якій описувались основні пункти договору оренди землі б/н від 09.09.2010, а також визначено строк дії договору землі до 31 грудня 2026 року.
Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна за номером 1141670271243 від 27.12.2016, було проведено реєстрацію договору оренди землі, відносно земельної ділянки, площею 2,6337га (кадастровий номер 7124387700:03:000:0810), яка належить орендодавцю ОСОБА_1 з іншою юридичною особою, а саме з Фермерським господарством «Зозуля» строком на 10 років.
Згідно ст. 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
За загальним правилом і з урахуванням статей 641 та 642 ЦК України моментом, з якого договір вважається укладеним, є момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, тобто повного і безумовного прийняття однією стороною пропозиції другої сторони укласти договір на визначених і добровільно погоджених ними умовах.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права та виконати обов'язки відповідно до договору. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.
Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоду встановленої форми.
Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.
Ці висновки ґрунтуються на положеннях правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 19.02.2014 року по справі № 6-162цс13, постанові від 25.12.2013 року по справі № 6-118цс13, постанові від 13.06.2016 року по справі № 6-643цс16.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до ч. 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов?язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
З досліджених в судовому засіданні доказів вбачається, що на виконання умов договору оренди землі від 09.09.2010, не пізніше, ніж за один місяць до закінчення його строку - 14.12.2016, представник ТОВ «Чорна Кам?янка» з листом-повідомленням за вих. №27686 від 07.11.2016 звернувся до ОСОБА_1 з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки. Із вказаного листа вбачається, що як додаток до нього, долучено додаткову угоду від 04.11.2016, в якій описувались основні пункти договору оренди землі б/н від 09.09.2010, а також визначено строк дії договору землі до 31 грудня 2026 року. При цьому, позивач вказує, що від ОСОБА_1 у відповідь жодного листа чи заперечення не надходило.
Проте, при зверненні з даним позовом до суду позивачем не надано належного підтвердження того, що орендодавець ОСОБА_1 отримав вказаного листа з додатком та був з ним ознайомлений, тобто відсутнє поштове підтвердження про вручення йому вказаної кореспонденції.
Як передбачено умовами договору оренди землі та вимогами ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», в разі незгоди із запропонованими орендодавцю умовами Додаткової угоди чи небажання подальшої пролонгації договору оренди землі, що свідчило б про небажання продовжувати договірні відносини, орендодавець мав би звернутися до орендаря з відповідною заявою із викладенням своєї позиції.
В даному випадку позивачем не надано суду підтвердження того, що відповідач ОСОБА_1 ознайомлений з запропонованими йому умовами в Додатковій угоді від 04.11.2016, тому суд позбавлений можливості дослідити та врахувати його позицію щодо поновлення дії договору оренди землі, укладеного з ТОВ «Чорна Кам?янка».
Крім того, суд розцінює як небажання ОСОБА_1 продовжувати договірні відносини з приводу оренди належної йому земельної ділянки з ТОВ «Чорна Кам?янка», той факт, що він 01.08.2016 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з іншим орендарем ФГ «Зозуля», реєстрація якого була проведена 27.12.2016, тобто після закінчення строку договору оренди землі від 09.09.2010, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Чорна Кам?янка».
Відповідно до ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, крім іншого, свобода договору.
Згідно ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно ч. 4 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст. 203 ч. 3 ЦК України).
Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України при ухваленні постанови від 25.02.2015 року дійшла висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ст. 33 ч. 1 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Аналізуючи вищевказане, суд приходить до переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності - дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.
В даному випадку одна з даних складових - волевиявлення відповідача відсутня.
За таких умов суд не вправі всупереч ст.ст. 3, 203 ч. 3, 373, 627 ЦК України, ст. 16 ЗУ «Про оренду землі» примушувати відповідача укладати договір оренди належної йому земельної ділянки з позивачем.
Таким чином, з урахуванням зазначеного, суд не вбачає підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 01.08.2016, укладеного між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Зозуля», зареєстрований 27.12.2016 за № 18464457, а також визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі б/н від 09.09.2010.
На позивача покладений обов'язок з врахуванням предмету і підстав позову довести в суді ті обставини на які він посилається, як на підставу своїх позовних вимог і відповідно, що є підстави до застосування до спірних правовідносин відповідних положень чинного законодавства України. Тобто, відповідно до вимог ст. 12 ЦПК України - кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Однак, таких доказів він не надав.
Повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх наданими доказами, які оцінені за вимогами ст. 89 ЦПК України, суд дійшов висновку про те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що права позивача порушені, тобто позивач не довів своїх позовних вимог, що є його процесуальним обов'язком (ст.ст. 12, 81 ЦПК України).
Беручи до уваги викладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.
На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 4, 10, 12, 76-83, 89, 258, 259, 263, 264, 265, 280-283, 354-355 ЦПК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 317, 319, 626, 627, 792, 759, 761 ЦК України, ст. 124 ЗК України, суд,-
У задоволенні позову Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Зозуля» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди.
Заочне рішення може бути переглянуте Уманським міськрайонним судом Черкаської області за письмовою заявою відповідача. Заява про перегляд заочного рішення може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення.
На рішення може бути подана апеляційна скарга позивачем до Черкаського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ст. 284 ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Головуючий суддя Леся Сергіївна Годік