Справа № 522/21965/19
Провадження 2/522/994/25
24 березня 2025 року м. Одеса
Приморський районний суд м. Одеси, у складі:
головуючого - судді Науменко А.В.,
за участю секретаря судового засідання - Зелінська К.Ю.,
розглянувши в порядку загального позовного провадження позовну заяву Одеської міської ради до ОСОБА_1 , співвідповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про скасування рішень реєстратора та приведення земельної ділянки до попереднього стану
28 грудня 2019 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява Одеської міської ради до ОСОБА_1 , про скасування реєстрації права власності та приведення земельної ділянки до попереднього стану, в якій після уточнення позовних вимог позивач остаточно просить суд:
1.Скасувати рішення державного реєстратора Прокоф'євої Людмили Геннадіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.02.2018 року № 39698959, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на 27/100 частки домоволодіння АДРЕСА_1 (РНОНМ 1088608751101);
2.Скасувати рішення державного реєстратора Бардакова Є.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.05.2019 року (індексний номер: 46739052), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на 28/100 частки домоволодіння АДРЕСА_1 (РНОНМ 1088608751101);
3.Скасувати рішення державного реєстратора Ковач Вікторії Петрівни про державну реєстрацію речових прав від 24.11.2020 (індексний номер 55304449), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_4 та ОСОБА_3 на 11/100 та 37/100 частки домоволодіння АДРЕСА_1 (РНОНМ 1088608751101);
4.Скасувати рішення державного реєстратора Мельник Тетяни Іванівни про державну реєстрацію речових прав від 13.11.2020 року (індексний номер 55123056), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на 25/100 та 27/100 домоволодіння АДРЕСА_1 (РНОНМ 1088608751101);
5.Зобов'язати ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 за власний рахунок привести до попереднього стану земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , шляхом приведення до попереднього стану домоволодіння відповідно до технічного паспорту, виготовленого КП «БТІ ОМР» станом на 06.10.2016 року.
Ухвалою Приморського районного суду від 29 січня 2020 року по справі № 522/21965/19 у викритті провадження у справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , про скасування реєстрації права власності та приведення земельної ділянки до попереднього стану, було відмовлено.
Представником Одеської міської ради було подано апеляційну скаргу на Ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2020 року про відмову у відкритті провадження, в якій останній просив скасувати оскаржувану ухвалу та направити справу до Приморського районного суду м. Одеси для продовження розгляду.
Постановою Одеського апеляційного суду від 22 вересня 2020 року ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2020 року скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 19 жовтня 2020 року справу прийнято до провадження.
03 грудня 2020 року Позивач звернувся до Приморського районного суду м. Одеси із уточненою заявою про вжиття заходів забезпечення позову, шляхом накладення арешту на домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна : 1088608751101). Зазначену заяву мотивовано тим, що до винесення рішення по суті існує реальна небезпека відчуження спірного майна на користь третіх осіб, що в свою чергу зробить неможливим виконання рішення у випадку задоволення позову.
Крім того, позивачем будо надано до суду заяву про залучення до участі у справі співвідповідачів: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 .
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 03 грудня 2020 року (Номер провадження 522/6644/20), заяву Одеської міської ради про забезпечення позову по цивільній справі за позовом позовної заяви Одеської міської ради до ОСОБА_1 , співвідповідачі - ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , про скасування реєстрації права власності та приведення земельної ділянки до попереднього стану було задоволено частково та вирішено:
-Накласти арешт на 27/100 частки домоволодіння, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , (номер запису про право власності:24855277)
Ухвалою від 03 грудня 2020 року (Провадження № 2/522/6644/20), заяву про залучення співвідповідачів: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , - задоволено.
Надалі, до Приморського районного суду надійшла заява від Одеської міської ради про витребування доказів,а саме щодо:
-Витребування у юридичного департаменту Одеської міської ради (м. Одеса вул. Черняховського, 6) оригінал або належним чином завірену копію реєстраційної справи на 28/100 домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1088608751101) для огляду у судовому засіданні та засвідчену належним чином копію вказаної реєстраційної справи на зазначений об'єкт нерухомого майна для приєднання до матеріалів справи.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 25 лютого 2021 року клопотання Одеської міської ради про витребування доказів було задоволено.
18 березня 2021 року від Відповідача - ОСОБА_1 до Приморського районного суду м. Одеси надійшов відзив на позовну заяву Одеської міської ради, відповідно до якого, вбачається, що Відповідач позов не визнає та просить суд відмовити в повному обсязі.
Разом з тим, не погоджуючись із Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 03 грудня 2020 року, представник ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу на зазначене рішення Приморського районного суду м. Одеси.
25 березня 2021 року з Одеського апеляційного суду надійшов лист про витребування справи для розгляду апеляційної скарги.
10 травня 2021 року від Одеської міської ради надійшла заява про уточнення позовних вимог відповідно до якої Одеської місткою радою було пред'явлено вимоги та зазначено у якості відповідачів також ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 .
25 березня 2021 року з Одеського апеляційного суду надійшов лист про витребування справи для розгляду апеляційної скарги.
За результатом розгляду поданої ОСОБА_1 апеляційної скарги на Ухвалу Приморського районного суду м Одеси від 03 грудня 2020 року, Постановою Одеського апеляційного суду від 23.12.2021 року по справі №522/21965/19, апеляційну скаргу ОСОБА_1 на ухвалу Приморського районного суду від 25 лютого 2020 року по вказаній справі, було залишено без задоволення.
13 січня 2022 року справу повернуто до Приморського районного суду м. Одеси для продовження розгляду.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 19 січня 2022 року позовну заяву Одеської міської ради до ОСОБА_1 , співвідповідачі - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , прийнято до провадження.
У судове засідання призначене на 22 грудня 2022 року сторони не з'явились. Відповідно до заяви від представника ОСОБА_1 , адвокат просив суд відкласти розгляд справи на іншу дату. Представник позивача у зв'язку з наявністю вказаної заяви, у зв'язку з неявкою представника відповідача також просив суд відкласти розгляд справи на іншу дату.
У судове засідання призначене на 09 лютого 2023 року сторони не з'явились, розгляд справи відкладено на 15 березня 2023 року.
У судове засідання призначене на 15 березня 2023 року сторони не з'явились. Представник позивача надав до суду заяву про розгляд справи за наявними матеріалами справи, проти заочного рішення не заперечував. Відповідачі про дату та час судового засідання сповіщенні належним чином.
За вказаних обставин та на підставі ч. 1 ст. 280 ЦПК України, 15 березня 2023 року, Приморським Районним судом м. Одеси було ухвалено Заочне рішення, яким позовну заяву Одеської міської ради до ОСОБА_1 , співвідповідачі - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , було задоволено та вирішено:
- скасувати рішення державного реєстратора Прокоф'євої Людмили Генадіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.02.2018 року № 39698959, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на 27/100 частки домоволодіння АДРЕСА_1 (РНОНМ 1088608751101).
- скасувати рішення державного реєстратора Бардакова Є.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.05.2019 року (індексний номер: 46739052), є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на 28/100 частки домоволодіння АДРЕСА_1 (РНОНМ 1088608751101).
- скасувати рішення державного реєстратора Ковач Вікторії Петрівни про державну реєстрацію речових прав від 24.11.2020 (індексний номер: 55304449), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_4 та ОСОБА_3 на 11/100 та 37/100 частки домоволодіння АДРЕСА_1 (РНОНМ 1088608751101) відповідно.
- скасувати рішення державного реєстратора Мельник Тетяни Іванівни про державну реєстрацію речових прав від 13.11.2020 (індексний номер: 55123506), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на 25/100 та 27/100 домоволодіння АДРЕСА_1 (РНОНМ 1088608751101) відповідно.
- зобов'язати ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 за власний рахунок привести до попереднього стану земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 шляхом приведення до попереднього стану домоволодіння відповідно до технічного паспорту, виготовленого КП «БТІ ОМР» станом на 06.10.2016 року
26 квітня 2023 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла заява ОСОБА_2 про перегляд заочного рішення по вказаній цивільній справі.
09 травня 2023 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла заява відповідача ОСОБА_1 про перегляд заочного рішення по вказаній цивільній справі.
Ухвалами Приморського районного суду м. Одеси від 30 травня 2023 року заяву відповідача ОСОБА_2 та заяву відповідача ОСОБА_6 про перегляд заочного рішення Приморського районного суду м. Одеси від 15 березня 2023 року у справі № 522/21965/19 за позовом Одеської міської ради про скасування реєстрації права власності та приведення земельної ділянки до попереднього стану, - задоволено та вирішено:
-Заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 15 березня 2023 року у справі № 522/21965/19 за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , співвідповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про скасування реєстрації права власності та приведення земельної ділянки до попереднього стану - скасувати.
-Призначити справу до судового розгляду в загальному позовному провадженні на 05 липня 2023 року.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 09 серпня 2023 року (про закриття підготовчого засідання та призначення справи до судового розгляду по суті) підготовче засідання по вказаній цивільній справі було закрито, та вирішено:
-Призначити справу до судового розгляду по суті 05 жовтня 2023 року.
Разом з тим, під час судового засідання призначеного 12 грудня 2023 року судом було ініційовано питання про призначення судової експертизи за наслідком пояснень сторін на стадії дослідження доказів та виникнення протиріч щодо встановлення виду проведених будівельних робіт.
27.12.2023 від ОСОБА_1 надійшла заява щодо пропонувань питань до експерта призначеної судом експертизи. 27.12.2023 від представника Одеської міської ради надійшла заява щодо пропонувань питань до експерта призначеної судом експертизи. 27.12.2023 від відповідачки - ОСОБА_2 надійшла заява щодо пропонувань питань до експерта призначеної судом експертизи.
Так, ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 27 грудня 2023 року було призначено по справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 ,співвідповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про скасування реєстрації права власності та приведення земельної ділянки до попереднього стану судову будівельно-технічну експертизу на вирішення якої поставити питання: До якого виду робіт (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт, тощо) належать фактично виконані ОСОБА_1 будівельні роботи на об'єкті АДРЕСА_1 , флігель літ. Д згідно технічного паспорту від 22.10.2020 року.
Оплату вартості проведення експертизи було покладено на відповідача - ОСОБА_1 та Одеську міську раду в рівних частинах та роз'яснити їм положення ст. 109 ЦПК України, які наступають у разі ухилення від участі в експертизі.
Проведення експертизи було доручено Київській незалежній судово-експертній установі (м. Одеса, вул. Пушкінська, 28, офіс 4).
13.09.2024 року матеріали справи повернуто на адресу суду разом з Висновком експерта № 210.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 17 вересня 2024 року провадження у справі за позовом Одеської міської ради до до ОСОБА_1 , співвідповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про скасування реєстрації права власності та приведення земельної ділянки до попереднього стану- відновлено, та призначено до судового розгляду.
У судовому засіданні представник позивача підтримав позов. Представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 на підставі договору дарування від 15.02.2018, укладеного з ОСОБА_7 , набула у власність 21/100 частки домоволодіння АДРЕСА_1 , загальною площею 342.2 кв. м.
У подальшому, на підставі рішення державного реєстратора Бардакова Є.В. від 06.05.2019 (інд. номер 46739052), ОСОБА_1 було набуто право спільної часткової власності на 28/100 частки зазначеного об'єкта нерухомості, а загальна площа будівлі збільшилася до 396, 3 кв. м. , тобто на 54,4 кв.м.
Разом з викладеним, Позивач стверджує, що таке збільшення площі стало можливим, зокрема, внаслідок самовільного зайняття земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси. Відповідачами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 здійснено будівельно-монтажні роботи з реконструкції частини внутрішньодворового флігелю з надбудовою другого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , що, на думку Позивача, порушує права територіальної громади.
В позовній заяві Одеською міською радою було зазначено про обмеження їх законного права власника у праві розпоряджатися земельною ділянкою, оскільки Відповідачами, як стверджує Позивач, було самовільно зайнято земельну ділянку комунальної форми власності, за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом самочинної добудови домоволодіння. Позивачем зазначається, що реєстрація права власності на об'єкт нерухомості, що є наслідком самочинного будівництва, унеможливлює знесення або приведення самочинно реконструйованого об'єкта нерухомості до попереднього стану.
Суд вбачає, що основною вимогою Позивача, як власника земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси, є звільнення земельної ділянки шляхом приведення об'єкта самочинного будівництва до попереднього стану, а похідною - скасування запису про право власності, оскільки її задоволення залежить від задоволення основної вимоги.
Крім того, в якості підстав для такого звернення Позивач зазначає про наявність ознак самочинного будівництва, які , на його переконання, полягають у наступному:
-Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради з 24.09.2018 року по 02.10.2018 року проведено позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил з реконструкції частини внутрішньодворового флігелю з надбудовою 2го поверху, без змін геометричних розмірів за адресою: АДРЕСА_2 . Під час огляду земельної ділянки було зафіксовано факт демонтажу існуючого флігелю на внутрішньо дворовій території, а також ознаки демонтажу стіни, яка раніше примикала до будинку по АДРЕСА_3 та улаштування плитного фундаменту, що є ознаками нового будівництва. Також встановлено розбіжності в частині намірів забудови та найменування об'єкта будівництва. З боку домоволодіння по АДРЕСА_3 візуально встановлено факт улаштування стіни першого поверху нової будівлі, яка знаходиться у безпосередній близькості (орієнтовно 0.45 м) від вікон приміщення веранди, домоволодіння по АДРЕСА_3 при цьому, раніше демонтована стіна, яка примикала до даного приміщення не відновлена.
-Спірне будівництво здійснено без документа, який дає право на виконання будівельних робіт або без належним чином затвердженого проекту, оскільки рішенням від 25.02.2019 року Департамента архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області прийнято рішення від 25.02.2019 року щодо скасування дії наказу про затвердження містобудівних умов та обмежень від 01.06.2018 року № 01-07/160. Крім того, наказом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 21.05.2019 року скасовано реєстрацію декларації про готовність до експлуатації спірного об'єкта № ОД 141191152002 від 25.04.2019 року.
-Постановою від 18.10.2018 року № 737/18 відповідача ОСОБА_1 визнано винною у вчиненні адміністративного правопорушення передбаченого ч. 5 ст. 96 КУпАП та накладено стягнення у вигляді штрафу в розмірі 10200 грн.;
-05.11.2018 року на підставі необхідності перевірки виконання припису від 02.10.2018 року здійснювався виїзд на місце для проведення позапланової перевірки, однак замовником не було забезпечено доступ до об'єкту, тому провести позапланову перевірки не виявилось можливим.
Таким чином, Позивач наполягає, що відповідачем ОСОБА_1 здійснено самочинну реконструкцію частини внутрішньо дворового флігелю з надбудовою другого поверху без оформлення у встановленому законом порядку права користування земельною ділянкою, за відсутності проектної документації, яка мала розроблятись з урахуванням вимог містобудівної документації, вихідних даних на проектування та дотримання вимог законодавства, будівельних норм, нормативно-правових актів у сфері архітектурно-будівельної діяльності, без проведення контролю якості проведення будівельних робіт та їх результатів, без забезпечення комплексної безпеки будівництва, в тому числі для об'єктів прилеглої забудови та навколишнього середовища при виконанні будівельних робіт, за відсутності відомостей стосовно того, чи особи, які здійснювали будівництво мали право виконувати будівельні роботи, в тому числі чи мали ліценцію з відповідним переліком робіт, за відсутності здійснення технічного нагляду.
Крім того, за твердженням Позивача, 28/100 домоволодіння загальною площею 396.3 кв.м. реконструйовані ОСОБА_1 на землях комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які не були відведені для такої мети у встановленому законом порядку. Позивач посилається на лист департаменту комунальної власності ОМР від 30.08.2019 року за № 0119/2155-06, відповідно до якого за актом огляду земельної ділянки від 28.08.2019 року зафіксовано, що на земельній ділянці за вказаною адресою знаходиться огороджена внутрішня дворова територія, на частині якої збудовано 2-х поверховий житловий будинок, площа забудови земельної ділянки складає орієнтовно 80 кв.м. Також у даному листі зазначено, що у Департаменту відсутня інформація про прийняття рішень Одеською міською радою щодо передачі у власність або користування земельної ділянки за вищевказаною адресою.
Таким чином на думку Позивача в даній ситуації наявні декілька ознак самочинного будівництва: реконструкція проведена відповідачем на землях комунальної власності, що не були відведені у встановленому порядку, а також за відсутності документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, без введення в експлуатацію об'єкта будівництва.
Крім того, Позивач зазначає, що внаслідок самочинного будівництва та проведенням державної реєстрації речових прав на нерухоме майно у Відповідачів змінилась загальна площу об'єкта нерухомого майна з 342,2 кв.м. до 413,2 кв.м та змінився розмір часток у праві спільної часткової власності на домоволодіння.
Представник відповідача Мельничук А.В. заперечував проти задоволення позову. Вказав, що 18 березня 2021 року ОСОБА_1 було подано відзив на позовну заяву Одеської міської ради, відповідно до якого, вбачається, що Відповідач позов не визнає та просить суд відмовити в повному обсязі, а також категорично заперечує з наступних підстав:
-Щодо здійснення самочинного будівництва:
Відповідач заперечує твердження Позивача щодо здійснення надбудови другого поверху без отримання належних дозвільних документів, оскільки зовнішні геометричні розміри фундаменту у плані не збільшувались, тому збільшення загальної площі флігеля під літ «Д» відбулось виключно за рахунок надбудови другого поверху до вже існуючої з 1965 року будівлі окремого флігеля у складі домоволодіння під АДРЕСА_4 , що відповідає площі другого поверху за даним технічного паспорту - 56.0 кв.м.
-Щодо «незаконного» захоплення зомельної ділянки:
З Позовної заяви Одеської міської ради вбачається, що площа домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , збільшилася на 54,4 кв.м. за рахунок земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси. Втім, Відповідач звертає увагу, що земельна ділянка під спірним домоволодінням в цілому та під його окремими будинками не належить Одеській міській раді. Крім зазначеного, Позивач не надав суду належних доказів, які б підтверджували факт розширення будівлі за межі існуючої території.
-Щодо відсутності права відповідача на здійснення реконструкції:
Одеська міська рада у своїй позовній заяві стверджує, що реконструкція частини внутрішньодворового флігелю з надбудовою другого поверху була здійснена без належних дозвільних документів. Як аргумент, позивач посилається на те, що Департамент архітектурно-будівельного контролю Одеської області 25.02.2019 року прийняв рішення про скасування містобудівних умов та обмежень, виданих на цей об'єкт. Додатково, 21.05.2019 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради була скасована реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Позивач вважає, що скасування вищезазначених документів автоматично робить виконану реконструкцію незаконною та підтверджує факт самочинного будівництва, що, на думку позивача, є підставою для знесення будівлі. В свою чергу Відповідач категорично не погоджується з доводами позивача та вказує, що факт скасування містобудівних умов та декларації не має ретроспективної дії, тобто не може впливати на правові відносини, що виникли раніше. Зокрема, реєстрація права власності на реконструйований об'єкт була здійснена ще 06.05.2019 року, тобто до скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Таким чином, на момент державної реєстрації будівля мала всі необхідні документи, а її правовий статус був підтверджений державним реєстратором.
Тобто, Наказ ДАБК № 01-13-227 від 21.05.2019 про скасування Декларації про готовність будинку до експлуатації прийнятий після здійснення відповідачем державної реєстрації права власності на підставі такої декларації.
-Шодо права Відповідача на користування земельною ділянкою:
Відповідач заперечує доводи Позивача щодо самовільного зайняття земельної ділянки та здійснення будівельних робіт без належних дозвільних документів, оскільки реконструкція будівлі відбувалася у межах існуючої забудови та не передбачала зміни зовнішніх геометричних параметрів земельної ділянки.
Позивач стверджує, що Відповідач здійснила реконструкцію будівлі з розширенням площі забудови та захопленням земельної ділянки комунальної власності. Проте, аналіз технічної документації свідчить про те, що реконструкція здійснювалася виключно в межах існуючих фундаментів без зміни геометричних розмірів будівлі.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на об'єкт нерухомості до нового власника переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована ця нерухомість. Відповідач є законним власником будинку, що підтверджується відповідними правовстановлюючими документами, а тому має законне право користування земельною ділянкою.
Крім зазначеного, Відповідач звертає увагу, що Одеської міської радою також не доведено, що земельна ділянка була сформована, мала визначені межі та була належним чином зареєстрована у Державному земельному кадастрі, що є обов'язковою умовою для пред'явлення подібних вимог.
-Щодо вимоги про знесення «самочинного будівництва»:
Відповідач заперечує доводи Позивача щодо необхідності знесення або приведення будівлі до попереднього стану, оскільки здійснена реконструкція відповідає вимогам чинного законодавства та не порушує прав третіх осіб. Позивач у своїх вимогах зазначає, що будівля нібито була самочинно реконструйована, а тому підлягає знесенню або приведенню до попереднього стану. Однак відповідач наголошує, що виконані роботи не виходять за межі законодавчо визначених норм, а також відповідають правовстановлюючій документації на нерухоме майно.
Представник Відповідача - Родченко Р.Д. також заперечував проти задоволення позову.
Відповідач зазначає, що Позивач не зазначив у позові, якими саме діями інших співвласників домоволодіння відповідачами ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 здійснювалися будівельно-монтажні роботи з реконструкції частини внутрідворового флігелю з надбудовою 2-го поверху за адресою: АДРЕСА_1 , адже такі роботи здійснювалися іншим співвласником ОСОБА_1 , домоволодіння фактично розподілено на 3 квартири (окремі флігелі), у яких є свої входи та виходи, та Відповідачі не мають доступу один до одного до своїх належних часток домоволодіння.
Крім того, представник зазначив, що Позивач не оспорює договір дарування, виданий Першою Одеською нотаріальною конторою 15.02.1992 року, серія та номер 1-1149, що був підставою для реєстрації права власності за нею на частину домоволодіння, при цьому зазначив, що загальна та житлова площа, що знаходиться у фактичному її користування була збільшено за рахунок прибудови літ. «а2», яка побудована до 05.08.1992 року та відповідно до Листа ДАБК України від 01.09.2010 року № 40-12-2409, не підлягає до здачі в експлуатацію. Тому стверджує, що жодного самочинного будівництва (в тому числі самочинної реконструкції), відповідачем ОСОБА_2 , здійснено не було, а також зазначає, що її частка в праві спільної часткової власності на домоволодіння, взагалі зменшились із 13/50 (29/100 відповідно до довідки КП «БТІ» ОМР) від 29.10.2020 року № 4616-10-10/1-153) до 25/100 відповідно до довідки про розрахунок часток ПП «Укрелтранс» № 22-10-01с/2020 від 22.10.2020 року.
Представник Відповідачів - ОСОБА_3 та ОСОБА_4 також заперечували проти задоволення позову.
Відповідачі зазначають, що не мають жодного відношення до здійснюваних будівельно-монтажних робіт з реконструкції частини внутрідворового флігелю з надбудовою 2-го поверху за адресою: АДРЕСА_1 . Реконструкцію належної їм частини домоволодіння не проводили, площа належних їм приміщень в порівняні з технічним паспортом, виготовленим КП «БТІ ОМР» станом на 06.10.2016 року, не змінилась.
Розглянувши матеріали справи та зокрема експертизи, вислухавши представників сторін та експерта у засіданні, суд дійшов наступних висновків.
Судом встановлено, що 18.12.1957 року між громадянином ОСОБА_8 як продавцем та громадянкою ОСОБА_9 як покупцем було укладено договір купівлі-продажу 1/5 частини домоволодіння по АДРЕСА_5 , що скаладається з 3 житлових будинків, які розташовані на земельній ділянці, площею 1053 кв.м.
11.01.1964 року відділом житлово-комунального господарства Центральної ради депутатів трудящих громадянці ОСОБА_9 було видано свідоцтво на домоволодіння по АДРЕСА_5 , що в цілому складається з 3 житлових будинків, право власності ОСОБА_9 було зареєстровано в бюро технічної інвентаризації.
На підставі рішення виконкому Центральної районної ради депутатів трудящих м. Одеси від 23.04.1964 року № 178 «О разделе домовладения АДРЕСА_5 на два самостоятельных домовладения», домоволодіння АДРЕСА_5 (нині - АДРЕСА_1 ), було розподілено на два самостійних домоволодіння, та було визнано право власності на домоволодіння АДРЕСА_5 , що складається з житлового будинку літ. «А», з земельною ділянкою, площею 749 кв.м. за наступними співвласниками: ОСОБА_9 , ОСОБА_8 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 .
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до договору дарування від 15.02.1992 року ОСОБА_12 передала, а ОСОБА_2 прийняла безоплатно у власність 13/50 (29/100) частки домоволодіння АДРЕСА_1 , загальною площею 342,2 кв. м.;
На підставі нотаріально посвідченої заяви співвласників домоволодіння ОСОБА_13 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 від 18.10.2005 року було встановлено порядок користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 з виділенням кожному із співвалсників частини земельної ділянки під належними їм частками у домоволодінні та визначенням частини земельної ділянки, додатком до якої був підписаний план земельної ділянки.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до свідоцтва про право власності виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради від 28.11.2008 року № САС 198947 ОСОБА_7 набула право спільної часткової власності на 45/100 частки домоволодіння загальною площею 342,4 кв. м.;
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до договору дарування від 20.05.2009 року ОСОБА_3 передала, а ОСОБА_4 прийняв безоплатно у власність 11/100 частки домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 342,4 кв. м.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до договору дарування від 15.02.2018 року ОСОБА_7 передала, а ОСОБА_1 прийняла безоплатно у власність 21/100 частки домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 342,2 кв. м;
Згідно з рішенням державного реєстратора Прокоф'євої Л.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.02.2018 року № 39698959, відповідно до якого зареєстровано 27/100 частки ОСОБА_1 , рішенням державного реєстратора Бардакова Є.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.05.2019 року (індексний номер: 46739052) реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1088608751101, ОСОБА_1 , набула право спільної часткової власності вже на 28/100 частки житлової будівлі, що знаходиться за вищевказаною адресою, загальна площа якої збільшилася до 396,3 кв.м., в подальшому на підставі рішення державного реєстратора Мельник Тетяни Іванівни від 13.11.2020 року про державну реєстрацію речових прав (індексний номер: 55123506) розмір частки змінено на 27/100.
В подальшому, рішенням державного реєстратора Бардакова Є.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.05.2019 року (індексний номер: 46739052) загальна площа спірного домоволодіння збільшилася до 396,3 кв.м., а згодом на підставі рішення державного реєстратора Мельник Тетяни Іванівни від 13.11.2020 року про державну реєстрацію речових прав (індексний номер: 55123506) його загальна площа змінилась на 413,2 кв.м.
Також проведено наступні реєстраційні дії:
- державним реєстратором Ковач Вікторією Петрівною прийнято рішення про державну реєстрацію речових прав від 24.11.2020 (індексний номер: 55304449) яким за ОСОБА_4 та ОСОБА_3 зареєстровано право спільної часткової власності на 11/100 та 37/100 частки житлової будівлі відповідно;
- державним реєстратором Мельник Тетяною Іванівною прийнято рішення про державну реєстрацію речових прав від 13.11.2020 (індексний номер: 55123506) яким за ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зареєстровано право спільної часткової власності на 25/100 та 27/100 частки житлової будівлі відповідно.
Отже, ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та ОСОБА_3 є співвласниками домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , що мають такі частки у їх спільній частковій власності на дане домоволодіння, загальна площа якого станом на теперішній час складає 413,2 кв.м:
- ОСОБА_4 - 11/100 частки;
- ОСОБА_3 - 37/100 частки;
- ОСОБА_2 - 25/100 частки;
- ОСОБА_1 - 27/100 частки.
Серед підстав реєстрації права власності на частку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 зазначена декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 25.04.2019, серія та номер ОД141191152002, видана управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради.
На підставі вищевказаного рішення Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області від 25.02.2019 року наказом управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 21.05.2019 року реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ОД 141191152002 від 25.04.2019 року за адресою: АДРЕСА_1 , скасовано.
02.10.2018 року видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 02.10.2018 року, з якого вбачається, що під час виїзду на місце за адресою: АДРЕСА_1 встановлено факт проведення робіт з демонтажу існуючого внутрішньо будинкового флігелю та улаштування плитного фундаменту, що є ознаками нового будівництва.
Так, постановою від 18.10.2018 № 737/18 було визнано винною у вчиненні адміністративного правопорушення передбаченого ч. 5 ст. 96 КУпАП та накладено на ОСОБА_1 адміністративне стягнення у вигляді штрафу в розмірі 10200 гривень.
В подальшому, рішенням державного реєстратора Бардакова Є.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.05.2019 року (індексний номер: 46739052) загальну площу спірного домоволодіння збільшено до 396,3 кв.м., а згодом на підставі рішення державного реєстратора Мельник Тетяною Іванівною від 13.11.2020 року прийнято про державну реєстрацію речових прав (індексний номер: 55123506) його загальна площа змінилась на 413,2 кв.м.
Серед підстав збільшення розміру загальної площі вищевказаного домоволодіння у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначені:
- довідка про розрахунок часток від 26.04.2019, серія та номер 26-04-01с/2019, видана ПП «Укрелтранс»;
- довідка про розрахунок часток від 22.10.2020, серія та номер 22-10-01с/2020, видана ПП «Укрелтранс».
Згідно висновку судового експерта Гончар Наталії Вікторівни № 210 від 12.09.2024 року за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, експерт зазначив, що у відповідності до п. 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», фактично виконані ОСОБА_1 будівельні роботи на об'єкті м. Одеса, вул. Десятого Квітня, 14, флігель літ. Д належить до виду робіт - реконструкція в зв'язку із частковим збереженням елементів несучих конструкцій - існуючих до реконструкції стрічкових фундаментів, які на даний час сприймають навантаження від вище розташованої монолітної залізобетонної плити 1-го поверху, від тимчасового та постійного навантаження підлоги та є частиною основи.
Вирішуючи даний спір суд виходить із наступного:
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з'ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) зазначено, що «ОСОБА_11 вимог про усунення перешкод у здійснені права користування та розпорядження своїм майном (знесення самочинно збудованого майна) чи про відновлення становища, яке існувало до порушення не пред'являв. Тому в задоволенні позовних вимог ОСОБА_11 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 необхідно було відмовити у зв'язку з тим, що визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом. Як наслідок постанову апеляційного суду в цій частині належить змінити в мотивувальній частині. Апеляційним судом обґрунтовано зазначено, що в задоволенні позовних вимог ОСОБА_11 до державних реєстраторів про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів слід відмовити, оскільки державні реєстратори не є належними відповідачами, а тому в цій частині постанову апеляційного суду слід залишити без змін».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19 (провадження № 61-204св22) вказано, що: «позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв'язку з здійсненням на думку прокурора самочинного будівництва є неефективними способами захисту, а позовні вимоги про знесення самочинно збудованих будинків, зобов'язання привести земельну ділянку до попереднього стану є недоведеними». У справі, що переглядається, позовні вимоги міської ради до ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності ОСОБА_1 на гараж не є ефективним способом захист та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом. Тому оскаржені рішення у цій частині належить скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні вказаних позовних вимог.
З огляду на викладене, суд дходить до висновку, що позовні вимоги Одеської міської ради в частині скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію речовимх прав на нерухоме майно за відповідачами не підлягають задоволенню, оскільки є неналежним та неефективним способом захисту.
Щодо вимог Одеської міської ради про зобов'язання ОСОБА_1 за власний рахунок привести до попереднього стану земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , шляхом приведення до попереднього стану домоволодіння відповідно до технічного паспорту, виготовленого КП «БТІ ОМР» станом на 06.10.2016 року, суд виходить із наступного:
Положеннями статті 376 ЦПК України визначені ознаки самочинного будівництва.
З огляду на зазначене Верховний Суд України у Постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-137цс14 зазначив наступне:
«У положеннях спеціальної матеріально-правової норми, що міститься в частині першій статті 376 ЦК України, поняття самочинного будівництва визначено через сукупність його основних ознак, які виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості може бути визначений самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил»
Тобто, за змістом частин четвертої та сьомої статті 376 ЦК України залежно від ознак самочинного будівництва зазначені в цих пунктах особи можуть вимагати від особи, яка здійснила самочинне будівництво: знесення самочинно збудованого об'єкта або проведення його перебудови власними силами або за її рахунок, приведення земельної ділянки у попередній стан або відшкодування витрат.
З урахуванням окресленої правової норми а також з дослідженням положень ст. ст. 16, 386, 391 ЦК України вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту порушення прав цих осіб самочинною забудовою.
Разом з викладеним, зі зміст частини сьомої статті 376 ЦК України вбачається, що у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил право на звернення до суду з вимогою про знесення самочинного будівництва має відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. При цьому, якщо можливо провести відповідну перебудову самочинного будівництва, суд може постановити рішення про зобов'язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести таку перебудову.
Слід зауважити, що КАС ВС, зроблений відповідний правовий висновок, викладений у Постанові від 21 травня 2020 року у справі 726/824/15. Так, Судом зазначено, що збудований об'єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво, за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених частинами четвертою та сьомою статті 376 ЦК України:
1.якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці;
2.якщо така забудова порушує права інших осіб;
3.якщо проведення перебудови об'єкта є неможливим;
4.особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.
Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Таким чином, системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає знесенню, якщо:
1.власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво;
2.власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку;
3.самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці, але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.
Знесення нерухомості, збудованої з істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил (у тому числі за відсутності проекту), допустиме лише за умови, якщо неможливо здійснити перебудову нерухомості відповідно до проекту або відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами, або якщо особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від такої перебудови.
Відповідно до ст. 391 ЦК України: власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Таким чином, позивачем пред'явлено негаторний позов. Так, умовами для задоволення негаторного позову є сукупність таких обставин: майно знаходиться у власника або титульного володільця; інша особа заважає користуванню, розпорядженню цим майном; для створення таких перешкод немає правомірних підстав (припису закону, договору між власником та іншою особою тощо); у позові має бути чітко та конкретно визначено дії, які повинен здійснити відповідач для усунення порушень права власника (володільця).
Відповідну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 30.07.2019 у справі № 926/3881/17.
Разом з тим, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод в користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Правовий висновок такого змісту викладено у постановах Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 915/1279/17, від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17, від 17.04.2018 у справі № 914/1521/17.
Судом встановлено, що домоволодіння АДРЕСА_6 складається з житлових флігелів під літ «А» та під літ «Д» а також з господарських будівель та споруд, побудованих з 1946 по 1965 року.
Відповідач ОСОБА_1 набула право власності на 21/100 частин домоволодіння на підставі договору дарування від 15.02.2018 року. Попередньому власнику ОСОБА_14 , 21/100 частина спірного домоволодіння належала на підставі свідоцтва про право на спадщину від 18 листопада 2016 року. В свою чергу, спадкодавцю ОСОБА_13 ця частина належала на підставі договору дарування від 04 грудня 1980 року, відповідно до якого ОСОБА_15 подарував ОСОБА_13 21/100 частину цього домоволодіння. На підставі договору від 18.12.1957 року у особисте користування сім'ї ОСОБА_15 та інших співвласників була виділена земельна ділянка у складі зазначеного домоволодіння.
Земельний Кодекс УРСР в редакції 1971 року передбачав, згідно з нормами ч.1,2 ст. 90, що «на землях міст при переході права власності на будівлю переходить також і право користування земельною ділянкою або її частиною. При переході будівлі у власність кількох осіб земельна ділянка переходить в користування всіх співвласників будівлі».
Відповідно до пункту 6 ч. 1 ст. 141 Земельного Кодексу України, однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є: е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Відповідно до ч. 3 ст. 116 Земельного Кодексу України безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі, зокрема, а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;
Відповідно до ч. 3 ст. 121 Земельного Кодексу України, розмір земельної ділянки, що передається безоплатно громадянину у власність у зв'язку з набуттям ним права власності на жилий будинок, не може бути меншим, ніж максимальний розмір земельної ділянки відповідного цільового призначення, встановлений частиною першою цієї статті (крім випадків, якщо розмір земельної ділянки, на якій розташований будинок, є меншим).
Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Таким чином, всі співвласники спірного домоволодіння мають право користування земельною ділянкою під домоволодінням АДРЕСА_4 у зв'язку з переходом до них права власності на відповідну частину будинку.
Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц).
Наведений принцип нерозривної пов'язаності існуючих будівель із земельними ділянками відображено у змісті норми в частині 4 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», згідно з якою передбачено, що реконструкція об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
Згідно з положеннями до ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва, тобто певних будівель, споруд або комплексів споруд.
Відповідно забудова земельної ділянки полягає у створенні на земельній ділянці об'єктів будівництва, тобто розташування на певній території, яка відноситься до відання органу місцевого самоврядування, будівель чи споруд. Здійснення ж капітального ремонту чи реконструкції об'єкту будівництва, що не пов'язано зі зміною площі чи конфігурації об'єкту по відношенню до земельної ділянки, не свідчить про забудову земельної ділянки, оскільки об'єкт будівництва вже створений.
Оскільки Одеська міська рада виступає у спірних правовідносинах не як орган державної влади, до повноваження якого віднесено здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, а як особа, яка діє на захист суб'єктивного цивільного права - права комунальної власності на земельну ділянку, то у даному спорі вона зобов'язана була довести факт порушення такого права, а саме - довести обставину на яку посилається - факт захоплення земель територіальної громади м. Одеси за рахунок забудови ділянки площею орієнтовно 80 кв.м. здійсненої ОСОБА_1 .
За ДБН А.2.2-3:2014 новим будівництвом є будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об'єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в тому числі добудова зупинених об'єктів незавершеного будівництва.
Відповідно до п. 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 «Реконструкція» - перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).
Будівництвом є нове будівництво, реконструкція, реабілітація, капітальний ремонт та технічне переоснащення об'єктів будівництва. А замовником будівництва є особа, яка має намір здійснити будівництво або змінити об'єкт будівництва.
При цьому відповідно до ДБН В.3.2-2-2009 Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт", затвердженого Наказом Мінрегіонбуду від 22 липня 2009 року №295: Реконструкція житлового будинку - перебудова житлового будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості житлових квартир, загальної і житлової площі тощо у зв'язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників (Закон України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду").
Капітальний ремонт - ремонт житлового будинку з метою відновлення його ресурсу з заміною за необхідності конструктивних та огороджувальних елементів, систем інженерного обладнання, а також поліпшення його експлуатаційних показників. Застарілий житловий фонд - сукупність об'єктів житла усіх форм власності, що за своїм технічним станом не відповідають сучасним вимогам щодо безпечного і комфортного проживання, встановленим державними будівельними стандартами, нормами і правилами (Закон України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду").
Надбудова - вид реконструкції, при якій збільшується площа житлового будинку шляхом улаштування над його верхнім поверхом одного або декількох додаткових поверхів.
Відповідно до п. 8.3. ДБН В.3.2-2-2009 Реконструкція житлових будинків може здійснюватися: зі збереженням існуючої кількості і типів квартир на поверхах. При цьому можливе збільшення площі кухонь і житлових кімнат за рахунок внутрішніх перепланувань і прибудов у вигляді еркерів; зі збільшенням загальної площі будинків за рахунок використання горищних об'ємів, надбудови мансард, одного або декількох поверхів, різних прибудов; із міжквартирною трансформацією за рахунок об'єднання квартир, розташованих як на одному поверсі, так і на суміжних поверхах (по горизонталі і вертикалі); зі зміною кількості та розмірів площ квартир на поверхах у результаті часткового перепланування суміжних квартир і різних прибудов.
Втім, припущення позовної заяви, щодо того, що Відповідач здійснила не реконструкцію, а нове будівництво ґрунтуються на результатах візуального огляду Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради з 24.09.2018 року по 02.10.2018 року під час позапланової перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, під час якої Управлінням зафіксовано факт демонтажу існуючого флігелю на внутрішньо дворовій території, а також ознаки демонтажу стіни, яка раніше примикала до будинку по АДРЕСА_3 та улаштування плитного фундаменту, що на думку позивача є ознаками нового будівництва, на підтвердження чого надано матеріали фотофіксації.
В якості підстав для висновку про самовільне заняття земельної ділянки Одеська міська рада посилається також на лист департаменту комунальної власності ОМР від 30.08.2019 року за № 0119/2155-06, згідно з яким, площа забудови земельної ділянки складає орієнтовно 80 кв.м. Також у даному листі зазначено, що у Департамента відсутня інформація про прийняття рішень Одеською міською радою щодо передачі у власність або користування земельної ділянки за вищевказаною адресою.
Разом з тим, висновком судового експерта Гончар Наталії Вікторівни № 210 від 12.09.2024 року за результатами проведення будівельно-технічної експертизи встановлено, що здійснені ОСОБА_1 будівельні роботи відносяться до реконструкції, а не як стверджувала Одеська міська рада - до нового будівництва.
Позивачем не доведено, що здійснені ОСОБА_1 будівельні роботи призвели до до зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, збільшення площі забудови, яке б призвело до розширення ділянки вже існуючої до реконструкції забудови за рахунок земель Одеської міської ради.
Одеська міська рада не надала належних та допустимих доказів на підтвердження захоплення земель територіальної громади м. Одеси за рахунок забудови ділянки площею орієнтовно 80 кв.м.
Навпаки із досліджених судом технічних паспортів у сукупності з висновком експерта, вбачається, що площа першого поверху належного ОСОБА_1 флігеля під літ «Д» внаслідок проведеної реконструкції не була збільшена, а збільшення загальної площі флігеля під літ «Д» здійснено за рахунок надбудови другого поверху.
За таких обставин не знайшли свого підтвердження доводи Одеської міської ради, покладені в основі підстав позову про захоплення здійсненим будівництвом земельної ділянки, належної Одеській міській раді.
Не можуть бути також і прийняті до увагу доводи Одеської міської ради щодо скасування декларації про готовність об'єкту до експлуатації, оскільки Наказ ДАБК № 01-13-227 від 21.05.2019 про скасування Декларації про готовність будинку до експлуатації прийнятий після здійснення відповідачем державної реєстрації права власності на підставі такої декларації (06.05.2019 року). Слід враховувати, що після реєстрації права власності на збудований об'єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об'єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання. Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 та від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а, № 826/9967/18 від 01 жовтня 2019, від 05 червня 2019 року у справі № 815/3172/18, від 23 липня 2019 року у справі № 826/5607/17.
Стосовно посилання Позивача на скасування містобудівних умов та обмежень, то слід зазначити, що вказані доводи також є безпідставними, оскільки ОСОБА_1 , здійснюючи реконструкцію належної їй частини домоволодіння без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, не потребує отримання містобудівних умов та обмежень, що вбачається з норм чинного на момент виникнення спірних правовідносин законодавства
Відповідно до ч. 3 ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин передбачено, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються:
1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;
2) копія документа, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;
4) витяг із Державного земельного кадастру.
Для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовник також додає містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника, який складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об'єкта будівництва.
Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.
Разом з тим, згідно з гідно з останнім абзацом цієї статті, Перелік об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.
Відповідно до пункту 25 цього переліку, затвердженого Наказом Міністерства
регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 № 289: 25. Реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення не потребує отримання містобудівних умов та обмежень при їх проектуванні. Слід зазначити, що під «зовнішньою конфігурацією» маються на увазі зовнішні контури фундаменту (Постанова Верховного Суду від 19 лютого 2021 року у справі № 322/23070/16-а (пункт 27 Постанови).
Крім того, оскільки в межах спірних правовідносин, Одеська міська рада виступає не як орган державного архітектурно-будівельного контролю, а як власник земельної ділянки на захист права комунальної власності, а підставою позову визначає захоплення земель комунальної власності, то ані скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації, ані скасування містобудівних умов та обмежень самі по собі не призводять до порушення права комунальної власності та не можуть бути підставою для задоволення позову без доведення факту захоплення земель комунальної власності.
Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (серед багатьох інших, наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23 вересня 1982 року, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21 лютого 1986 року, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23 листопада 2000 року, "Трегубенко проти України" від 02 листопада 2004 року, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22 січня 2009 року, "Щокін проти України" від 14 жовтня 2010 року, "Сєрков проти України" від 07 липня 2011 року, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
Втручання держави у право на мирне володіння майном повинно здійснюватися на підставі закону, під яким розуміється нормативно-правовий акт, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм та не суперечити принципам верховенства права.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу держави у право на мирне володіння майном, за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття "суспільний інтерес" має широке значення (рішення ЄСПЛ від 23 листопада 2000 року у справі "Колишній король Греції та інші проти Греції"). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить "суспільний інтерес" (рішення ЄСПЛ від 02 листопада 2004 року у справі "Трегубенко проти України").
Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". При цьому з питань оцінки "пропорційності", як і з питань наявності "суспільного", "публічного" інтересу, ЄСПЛ визнає за державою досить широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.
Оскільки судом не встановлено факту збільшення площі забудови внаслідок здійсненої ОСОБА_16 реконструкції, належного їй флігеля, і як наслідок - не встановлено фактів захоплення додаткових земель Одеської міської ради, то вимоги позовної заяви про «приведення до попереднього стану земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , шляхом приведення до попереднього стану домоволодіння відповідно до технічного паспорту, виготовленого КП «БТІ ОМР» станом на 06.10.2016 року» по суті свої зводяться до знесення другого поверху.
За встановлених судом обставин, втручання у право ОСОБА_1 на мирне володіння своїм майном у спосіб про який просить Одеська міська рада не направлене на задоволення жодного публічного інтересу, не є пропорційній заявленій меті та становитиме значну диспропорцію в інтересах сторін, оскільки покладатиме на відповідач індивідуальний надмірний тягар.
Щодо вимог Одеської міської ради про зобов'язання ОСОБА_17 , ОСОБА_3 ?лівну, ОСОБА_4 за власний рахунок привести до попереднього стану земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , шляхом приведення до попереднього стану домоволодіння відповідно до технічного паспорту, виготовленого КП «БТІ ОМР» станом на 06.10.2016 року, суд виходить із наступного:
Як вже було встановлено судом, будівельно-монтажні роботи з реконструкції частини внутрідворового флігелю з надбудовою 2-го поверху за адресою: АДРЕСА_1 , здійснювались одним із співвалсників домоволодіння, а саме ОСОБА_1 .
Зазначене також вбачається із наявних в матеріалах справи архівних документах на домоволодіння, технічних паспортів на домоволодіння, та, зокрема, нотаріально посвідченої заяви співвласників домоволодіння від 18.10.2005 року щодо встановлення порядку користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , де з плану земельної ділянки, що є додатком до заяви, вбачається, що домоволодіння було розподілено між співвласниками на окремі квартири (частини домоволодіння, що мають окремі входи та виходи та свою частину земельної ділянки, під належними їм частинами), тобто Відповідачі не мають доступу один до одного до своїх належних часток домоволодіння, а отже Відповідачі ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не приймали участі у реконструкції частини домоволодіння, відтак вимоги Одеської міської ради про зобов'язання їз за власний рахунок привести до попереднього стану земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , шляхом приведення до попереднього стану домоволодіння відповідно до технічного паспорту, виготовленого КП «БТІ ОМР» станом на 06.10.2016 року, є безпідставними.
Щодо вимог про скасування рішення державного реєстратора Мельник Тетяни Іванівни про державну реєстрацію речових прав від 13.11.2020, індексний номер: 55123506 й витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 13.11.2020 року № 232385930, що є підставою для проведення за ОСОБА_2 та ОСОБА_1 право спільної часткової власності на 25/100 та 27/100 частки житлової будівлі відповідно та рішення державного реєстратора Ковач Вікторії Петрівни про державну реєстрацію речових прав від 24.11.2020 (індексний номер 55304449), що є підставою для проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_4 та ОСОБА_3 на 11/100 та 37/100 частки домоволодіння АДРЕСА_1 , то суд зазначає наступне.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію реочвих прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV від 01.07.2004 року, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Підставою для реєстрації права власності на 25/100 частин домоволодіння АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 було договір дарування, виданий Першою Одеською нотаріальною конторою 15.02.1992 року, серія та номер 1-1149, технічний паспорт ПП «Укрелтранс» від 22.10.2020 року та довідка про розрахунок часток ПП «Укрелтранс» № 22-10-01с/2020 від 22.10.2020 року.
Зі змісту зазначеної довідки вбачається, що ОСОБА_2 на підставі договору дарування від 15.02.1992 року належить 13/50 частин домоволодіння АДРЕСА_1 та перелічено приміщення, що знаходяться у фактичному користуванні ОСОБА_18 із зазначенням, що такі приміщення складають 25/100 частин домоволодіння.
При цьому, у вказаній довідці зазначено, що загальна та житлова площа, що знаходиться у фактичному користування ОСОБА_2 збільшено за рахунок прибудови літ. «а2», яка побудована до 05.08.1992 року та відповідно до Листа ДАБК України від 01.09.2010 року № 40-12-2409, не підлягає до здачі в експлуатацію.
Отже, жодного самочинного будівництва (в тому числі самочинної реконструкції), Відповідачкою ОСОБА_2 здійснено не було, при цьому, державним реєстратором було лише зареєстровано права власності (з визначенням відповідних приміщень) на належні ОСОБА_2 відповідно до договору дарування від 15.02.1992 року частини домоволодіння, частка в яких, зокрема, зменшились із 13/50 (29/100 відповідно до довідки КП «БТІ» ОМР) від 29.10.2020 року № 4616-10-10/1-153) до 25/100.
Крім того, Одеська міська рада не оспорює договір дарування від 15.02.1992 року частини домоволодіння, а відтак підстав для скасування рішення державного реєстратора немає.
За даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень вбачається, що приміщення, належні ОСОБА_4 та ОСОБА_3 відповідно до їх часток 11/100 та 37/100 частин домоволодіння АДРЕСА_1 не змінились в порівняні з технічним паспортом, виготовленим КП «БТІ ОМР» станом на 06.10.2016 року
Крім того, Одеська міська рада не оспорює і договір дарування від 20.05.2009 року, що був підставою для реєстрації права власності за ОСОБА_4 та ОСОБА_3 на 11/100 та 37/100 відповідно частин домоволодіння АДРЕСА_1 , а відтак підстав для скасування рішення державного реєстратора також немає.
Таким чином, суд дійшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позову Одеської міської ради.
У разі відмови судом у задоволені позовних вимог у повному обсязі, судові витрати, відповідно до ст. 141 Цивільного процесуального кодексу України, підлягають відшкодуванню за рахунок позивача.
Керуючись ст. ст. 12, 13, 76,77, 141, 259, 263, 264, 265, 268,272,273 ЦПК Украі?ни, -
У задоволенні позовної заяви Одеської міської ради до ОСОБА_1 , співвідповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про скасування рішень реєстратора та приведення земельної ділянки до попереднього стану- відмовити в повному обсязі.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.
Суддя А.В. Науменко
Повний текст рішення виготовлений 03.04.2025 року.
Суддя А.В. Науменко
24.03.25