Справа № 344/16256/24
Провадження № 2/344/804/25
20 березня 2025 року м. Івано-Франківськ
Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області в складі:
головуючого-судді Атаманюка Б. М.,
секретаря Солонинко С.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТзОВ «Річковий парк 2 про визнання права власності на майно,-
Адвокат Савчук Василь Романович, який діє в інтересах позивача ОСОБА_1 , 05.09.2024 звернувся в суд з позовом до відповідача ТзОВ «Річковий парк 2 про визнання права власності.
Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 10.09.2024 відкрито провадження в справі в порядку загального позовного провадження.
Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 22.10.2024 закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду.
Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 19.11.2024 повернуто до підготовчого судового засідання.
Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 11.12.2024 прийнято зміну позовних вимог та ухвалено здійснювати розгляд справи в межах змінених позовних вимог - ОСОБА_1 до ТзОВ «Річковий Парк 2» про визнання права власності на майно.
Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 15.01.2025 закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 14 серпня 2014 року між ОСОБА_1 , як покупцем, та ТзОВ «Річковий парк 2», як продавцем, було укладено договори купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому № 01/17/14 та № 01/18/14, зміст яких є ідентичним за виключенням об'єкту - нерухомого майна, суми та умов розрахунків. Так, у відповідності до умов Договору № 01/17/14 визначено, що за даним договором продавець зобов'язується передати у власність покупця об'єкт нерухомого майна, що буде створений в майбутньому, описаний у п. 1.2. даного договору, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт та оплатити його вартість відповідно до умов даного Договору. Пунктом 1.2. Договору встановлено, що за даним Договором у власність покупця передається наступне нерухоме майно, в подальшому об'єкт, що знаходитиметься в житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (III пусковий комплекс) у відповідності до наведеного опису: 2-кімнатна квартира, площею - 74.60 м.кв, яка заходиться на 4-му поверсі. Пунктом 1.5. Договору визначено, що планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію комплексу, в якому знаходиться вказаний у п. 1.2. об'єкт - перше півріччя 2017 року. Відповідно до п. 1.6. Договору, право власності покупця на Об'єкт підлягає державній реєстрації. При цьому право власності на об'єкт виникає в покупця з моменту завершення будівництва комплексу та введення його в експлуатацію.
Пунктом 2.1. Договору (з врахуванням змін внесених Додатковою угодою № 1 від - 2015р.) встановлено, що загальна вартість об'єкту складається із: - суми в розмірі 207182,31 грн., яка оплачується в термін до 20.04.2015 в порядку та на умовах даного договору; - суми, що в національній валюті становить еквівалент 8 963,15 доларів США по курсу купівлі долара в ПАТ КБ «ПриватБанк», та сплачується покупцем після 20.04.2015 в порядку та на умовах даного договору. У підпункті 3.1.1. пункту 3.1. Договору встановлений обов'язок Продавця підготувати документи, що необхідні для реєстрації права власності покупця на об'єкт в терміни, визначені в п. 1.5. даного Договору. Факт передачі об'єкта покупцеві підтверджуватиметься актом прийому-передачі. Обов'язок продавця щодо передачі об'єкту вважається виконаним з моменту підписання акту прийому-передачі Покупцем. У свою чергу, у відповідності до умов Договору № 01/18/14, встановлено, що за даним договором продавець зобов'язується передати у власність покупця об'єкт нерухомого майна, що буде створений в майбутньому, описаний у п. 1.2. даного договору, а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт та оплатити його вартість відповідно до умов даного договору.
Пунктом 1.2. Договору встановлено, що за даним Договором у власність Покупця передається наступне нерухоме майно, в подальшому об'єкт, що знаходитиметься в житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (III пусковий комплекс) у відповідності до наведеного опису: 2-кімнатна квартира, площею - 74.60 м.кв., яка заходиться на 5-му поверсі. Пунктом 1.5. Договору визначено, що планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію комплексу, в якому знаходиться вказаний у п. 1.2. об'єкт - перше півріччя 2017 року. Відповідно до п. 1.6. Договору, право власності покупця на об'єкт підлягає державній реєстрації. При цьому право власності на Об'єкт виникає в Покупця з моменту завершення будівництва комплексу та введення його в експлуатацію. Пунктом 2.1. Договору (з врахуванням змін внесених Додатковою угодою № 1 від і 23.04.2015р.) встановлено, що загальна вартість об'єкту складається з: - суми в розмірі 207182,31грн., яка оплачується в термін до 20.04.2015 в порядку та на умовах даного договору; - суми, що в національній валюті становить еквівалент 8 963,15 доларів США по курсу купівлі долара в ПАТ КБ «ПриватБанк», та сплачується покупцем після 20.04.2015 в порядку та на умовах даного договору.
У відповідності до Додаткової угоди № 1 від 16.05.2019 сторони домовились про: 1. доповнити договір наступними пунктами такого змісту: «1.2.1. За даним Договором у власність Покупця передається комора, яка знаходиться на сьомому поверсі у 1 (першому) під'їзді багатоповерхового житлового будинку з закладами громадського призначення, який знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . У підпункті 3.1.1. пункту 3.1. Договору встановлений обов'язок Продавця підготувати документи, що необхідні для реєстрації права власності Покупця на Об'єкт в терміни визначені в п. 1.5. даного Договору. Факт передачі об'єкта Покупцеві підтверджуватиметься фактом прийому-передачі. Обов'язок продавця, щодо передачі об'єкту, вважається виконаним з моменту підписання акту прийому-передачі Покупцем. На виконання пунктів 2.1. та 2.2. Договорів № 01/17/14 і № 01/18/14, ОСОБА_2 повністю оплатила обумовлену договорами суму та виконала покладені на неї зобов'язання, що підтверджується платіжними дорученнями за 2014-2016 роки та довідкою про повний розрахунок № 1605-2 від 16.05.2019р. щодо повної сплати вартості комори згідно Додаткової угоди №1 від 16.05.2019р. до Договору № 01/18/14.
Факт належного виконання умов Договорів підтверджується також Рішенням Івано-Франківського міського суду від 09.08.2022р. по справі № 344/15377/21, яким стягнуто з відповідача пеню за неналежне виконання договорів № 01/17/14 і № 01/18/14 від 14.08.2014. Проте, незважаючи на виконання усіх своїх зобов'язань позивачем та здачу об'єкта будівництва в експлуатацію, ТОВ «Річковий Парк 2» свої зобов'язання, передбачені п. 1.6. та п.п. 3.1.1. п. 3.1. Договорів щодо передачі ОСОБА_1 двокімнатних квартир та комори, а також підготовки документів, необхідних для реєстрації права власності та підписання Актів прийому-передачі, не виконав, у зв'язку із чим позивач у первинних позовних вимогах просив суд: визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_2 ;
- зобов'язати ТОВ «Річковий Парк 2» виконати умови пунктів 1.1., 1.6, та пп.3.1.1 пункту 3.1 Договорів купівлі продажу майна, що буде створено в майбутньому № 01/17/14 та 01/18/14, укладених 14 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Річковий Парк 2», шляхом передання ОСОБА_1 всіх необхідних документів для проведення нею державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна;
- суд стягнути понесені судові витрати.
Після закриття підготовчого судового засідання у справі, представнику позивача стало відомо, що об'єкт будівництва - група висотних багатоквартирних житлових будинків з комплексом розширеної інфраструктури торгівлі та побутового обслуговування населення на розі АДРЕСА_1 - прийнятий в експлуатацію 18.03.2024, відповідно до Сертифікату про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Відповідно до рішення Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради №347 від 22.03.2024, виконком міської ради було вирішено присвоїти адресу групі висотних багатоквартирних житлових будинків з комплексом розширеної інфраструктури торгівлі та побутового обслуговування населення (замовник Приватне підприємство «Інвертін») - вул.Галицька 141 Б, м.Івано-Франківськ).
Таким чином, суд вирішив питання щодо повернення до стадії підготовчого судового засідання, а позивачем було змінено предмет позову, і він просив суд:
- визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_2 ;
- зобов'язати ТОВ «Річковий Парк 2» виконати умови пунктів 1.1., 1.6, та пп.3.1.1 пункту 3.1 Договорів купівлі продажу майна, що буде створено в майбутньому № 01/17/14 та 01/18/14, укладених 14 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Річковий Парк 2», шляхом передання ОСОБА_1 всіх необхідних документів для проведення нею державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна;
- суд стягнути понесені судові витрати.
Позивач ОСОБА_1 у судове засідання не з'явилася, про час та місце розгляду справи була належним чином повідомлена. Представник позивача адвокат Савчук В.Р. подав до суду заяву в якій просить проводити розгляд справи без участі позивача та представника за наявними матеріалами справи, позов підтримує та просить позов задовольнити, щодо заочного розгляду справи не заперечує.
Представник відповідача ТОВ «Річковий Парк 2» у судове засідання не з'явився повторно, про дату, час та місце розгляду справи належним чином повідомлений, в тому числі через сайт «Судова влада. Не повідомив суд про причину неявки. Жодних заперечень проти позову, в тому числі відзиву на позовну заяву, від відповідача не надійшло.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; відповідач не з'явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; відповідач не подав відзив; позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
Оскільки відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового розгляду, про причини свої неявки в судове засідання не повідомив, відзиву не подав, а позивач не заперечує проти заочного розгляду справи, суд на підставі ст. 280 ЦПК України на місці ухвалив про заочний розгляд справи.
На підставі частини другої статті 247 ЦПК, у зв'язку із неявкою в судове засідання всіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Дослідивши письмові докази у справі, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до наступного висновку.
Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Також наголошено про необхідність виконання зобов'язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до статті 177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.
Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об'єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об'єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб'єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов'язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб'єктивне право, яке здатне бути самостійним об'єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.
Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях ЄСПЛ, так і Верховного Суду України та Верховного Суду.
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об'єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).
Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).
В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.
У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).
Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).
Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).
Відповідно до частини п'ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об'єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об'єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.
Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об'єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об'єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо) (у разі придбання майнових прав на об'єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав); довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видану особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва (у тому числі шляхом купівлі-продажу майнових прав); технічний паспорт на об'єкт інвестування (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо); завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), копії (крім випадків подання оригіналів таких документів особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва): документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об'єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об'єкт нерухомого майна до проведення його реконструкції (у разі проведення реконструкції об'єкта нерухомого майна); документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; документа, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об'єкта нерухомого майна його адреса не змінилася) (пункт 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868).
У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).
При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об'єктом у розумінні ЦК України такий об'єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.
Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.
У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.
Суб'єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.
Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.
Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов'язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.
Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов'язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.
Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об'єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об'єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.
Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об'єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387, 388 ЦК України позов про витребування майна пред'являється власником до володільця спірного майна.
З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Вищенаведені висновки відповідають висновкам Великої Палати Верховного Суду, наведеним у постанові від 14 грудня 2021 року, справа № 344/16879/15-ц, провадження № 14-31цс20.
Судом встановлено, що 14 серпня 2014 року між ОСОБА_1 , як покупцем та ТзОВ «Річковий парк 2», як продавцем, було укладено договори купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому.
Так, договором № 01/17/14 визначено, що продавець зобов'язується передати у власність покупця об'єкт нерухомого майна, що буде створений в майбутньому, описаний у п. 1.2. даного договору, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт та оплатити його вартість відповідно до умов даного Договору. Пунктом 1.2. Договору встановлено, що за даним Договором у власність покупця передається наступне нерухоме майно, в подальшому об'єкт, що знаходитиметься в житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (III пусковий комплекс) у відповідності до наведеного опису: 2-кімнатна квартира, площею - 74.60 м.кв, яка заходиться на 4-му поверсі. Пунктом 1.5. Договору визначено, що планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію комплексу, в якому знаходиться вказаний у п. 1.2. об'єкт - перше півріччя 2017 року. Відповідно до п. 1.6. Договору, право власності покупця на Об'єкт підлягає державній реєстрації. При цьому право власності на об'єкт виникає в покупця з моменту завершення будівництва комплексу та введення його в експлуатацію. Пунктом 2.1. Договору (з врахуванням змін внесених Додатковою угодою № 1 від - 2015 року) встановлено, що загальна вартість об'єкту складається із: - суми в розмірі 207182,31 грн., яка оплачується в термін до 20.04.2015 в порядку та на умовах даного договору; - суми, що в національній валюті становить еквівалент 8 963,15 доларів США по курсу купівлі долара в ПАТ КБ «ПриватБанк», та сплачується покупцем після 20.04.2015 в порядку та на умовах даного договору. У підпункті 3.1.1. пункту 3.1. Договору встановлений обов'язок Продавця підготувати документи, що необхідні для реєстрації права власності покупця на об'єкт в терміни, визначені в п. 1.5. даного Договору. Факт передачі об'єкта покупцеві підтверджуватиметься актом прийому-передачі. Обов'язок продавця, щодо передачі об'єкту, вважається виконаним з моменту підписання акту прийому-передачі Покупцем (а.с.8-10).
Також, договором № 01/17/14 визначено, що за даним договором продавець зобов'язується передати у власність покупця об'єкт нерухомого майна, що буде створений в майбутньому, описаний у п. 1.2. даного договору, а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт та оплатити його вартість відповідно до умов даного договору. Пунктом 1.2. Договору встановлено, що за даним Договором у власність Покупця передається наступне нерухоме майно, в подальшому об'єкт, що знаходитиметься в житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (III пусковий комплекс) у відповідності до наведеного опису: 2-кімнатна квартира, площею - 74.60 м.кв., яка заходиться на 5-му поверсі. Пунктом 1.5. Договору визначено, що планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію комплексу, в якому знаходиться вказаний у п. 1.2. об'єкт - перше півріччя 2017 року. Відповідно до п. 1.6. Договору, право власності покупця на об'єкт підлягає державній реєстрації. При цьому право власності на Об'єкт виникає в Покупця з моменту завершення будівництва комплексу та введення його в експлуатацію. Пунктом 2.1. Договору (з врахуванням змін внесених Додатковою угодою № 1 від і 23.04.2015) встановлено, що загальна вартість об'єкту складається з: - суми в розмірі 207 182,31грн., яка оплачується в термін до 20.04.2015 в порядку та на умовах даного договору; - суми, що в національній валюті становить еквівалент 8 963,15 доларів США по курсу купівлі долара в ПАТ КБ «ПриватБанк», та сплачується покупцем після 20.04.2015 в порядку та на умовах даного договору (а.с.17-19).
Окрім того, у відповідності до Додаткової угоди № 1 від 16.05.2019, сторони домовились про: 1. доповнити договір наступними пунктами такого змісту: «1.2.1. За даним Договором у власність Покупця передається комора, яка знаходиться на сьомому поверсі у 1 (першому) під'їзді багатоповерхового житлового будинку з закладами громадського призначення, який знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . У підпункті 3.1.1. пункту 3.1. Договору встановлений обов'язок Продавця підготувати документи, що необхідні для реєстрації права власності Покупця на Об'єкт в терміни визначені в п. 1.5. даного Договору. Факт передачі об'єкта Покупцеві підтверджуватиметься фактом прийому-передачі. Обов'язок продавця, щодо передачі об'єкту, вважається виконаним з моменту підписання акту прийому-передачі Покупцем (а.с.20).
Згідно копій платіжних доручень за 2014-2016 роки та довідкою про повний розрахунок № 1605-2 від 16.05.2019р. щодо повної сплати вартості комори згідно Додаткової угоди №1 від 16.05.2019р до Договору № 01/18/14, ОСОБА_2 повністю оплатила обумовлену договорами суму та виконала покладені на неї зобов'язання згідно укладених договорів (а.с.11-16, 21-27).
В рішенні Івано-Франківського міського суду від 09.08.2022 по справі № 344/15377/21, встановлено неналежне виконання ТзОВ «Річковий парк 2» зобов'язання за договорами № 01/17/14 і № 01/18/14 від 14.08.2014, у зв'язку із чим з відповідача стягнуто пеню у користь позивача в сумі 8 221 911,19 грн. (а.с.34-39).
Як стверджувала сторона позивача та не спростовано відповідачем, ТОВ «Річковий Парк 2» свої зобов'язання, передбачені п. 1.6. та п.п. 3.1.1. п. 3.1. Договорів щодо передачі ОСОБА_1 двокімнатних квартир, що розташовані на четвертому і п'ятому поверхах, та комори на сьомому поверсі, а також підготовки документів, необхідних для реєстрації права власності та підписання Актів прийому-передачі - не виконав.
Водночас, як встановлено судом згідно інформації з ЄДЕССБ, Об'єкт будівництва - група висотних багатоквартирних житлових будинків з комплексом розширеної інфраструктури торгівлі та побутового обслуговування населення на розі АДРЕСА_1 прийнятий в експлуатацію 18.03.2024. Присвоєна адреса об'єкту: АДРЕСА_1 (а.с.40-46).
Відповідно до рішення Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради №347 від 22.03.2024 виконком міської ради було вирішено - змінити та присвоїти адресу групі висотних багатоквартирних житлових будинків з комплексом розширеної інфраструктури торгівлі та побутового обслуговування населення (замовник Приватне підприємство «Інвертін») - вул. Галицька 141 Б, м. Івано-Франківськ) (а.с.120).
Таким чином, судом встановлено, що багатоквартирний будинок, в якому знаходяться спірні об'єкти нерухомого майна, - прийнятий в експлуатацію, проте, з невідомих причин, відповідач не передає позивачу, який є інвестором, документи, необхідні для реєстрації за ним права власності на придбані об'єкти нерухомого майна.
Суд вважає, що позивач мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права - отримання новозбудованих квартири та комори у власність. Тому позов ОСОБА_1 спрямований на захист її права на новозбудоване майно, яке, з урахуванням відсутності відповідних заперечень, не визнається ТзОВ «Річковий парк 2. Способом захисту позивачка обрала визнання за нею такого права, що відповідає положенням статті 16 ЦК України.
Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договорами купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому, повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.
Таким чином, суд вважає, що за позивачем ОСОБА_1 слід визнати право власності на:
- квартиру АДРЕСА_3 ;
- квартиру АДРЕСА_4 ;
- комору розташовану на сьомому поверсі, що знаходяться в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_1 .
Також у зав'язку із ухиленням відповідача щодо передачі необхідних документів для проведення державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, слід зобов'язання ТзОВ «Річковий Парк 2» виконати умови пунктів 1.1., 1.6, та пп.3.1.1 пункту 3.1 Договорів купівлі продажу майна, що буде створено в майбутньому, шляхом передання ОСОБА_1 всіх необхідних документів для проведення нею державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна.
Таким чином, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Згідно із ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином, слід стягнути з ТзОВ «Річковий Парк 2» на користь позивача ОСОБА_1 витрати по оплаті судового збору в розмірі 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн. 40 коп.
На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 3, 4, 10, 13, 76-81, 258, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, суд,-
Позов - задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрованої АДРЕСА_5 , право власності на:
- квартиру АДРЕСА_3 ;
- квартиру АДРЕСА_4 ;
- комору розташовану на сьомому поверсі, що знаходяться в багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_1 .
Зобов'язати ТзОВ «Річковий Парк 2» виконати умови пунктів 1.1., 1.6, та п.п. 3.1.1 пункту 3.1 Договорів купівлі продажу майна, що буде створено в майбутньому № 01/17/14 та 01/18/14, укладених 14 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Річковий Парк 2», шляхом передання ОСОБА_1 всіх необхідних документів для проведення нею державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Річковий Парк 2», код ЄДРПОУ 39206800, юридична адреса: вул. Є.Коновальця 429, м. Івано-Франківськ, на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрованої АДРЕСА_5 , судовий збір у розмірі 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн. 40 коп.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Рішення суду може бути оскаржено до Івано-Франківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення виготовлено та підписано 01.04.2025.
Суддя Богдан АТАМАНЮК