19 березня 2025 року
м. Київ
cправа № 925/1524/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Денисевича А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Смілянської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.12.2024 (колегія суддів: Іоннікова І. А., Михальська Ю. Б., Тищенко А. І.) та рішення Господарського суду Черкаської області від 05.09.2024 (суддя Довгань К. І.) у справі
за позовом Смілянської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Енджел Кепітал" про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору,
(сторони повідомлені належним чином про час і місце розгляду справи, проте не скористалися правом направити представників для участі у судовому засіданні),
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. Смілянська міська рада (далі - Смілянська міськрада) звернулася до Господарського суду Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Енджел Кепітал" (далі - ТОВ "Енджел Кепітал") про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018, в редакції з урахуванням заяви про зміну підстав позову в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та відповідно річного розміру орендної плати.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у договорі оренди землі сторонами було погоджено, що розмір орендної плати переглядається не менше одного разу на рік, в тому числі і у разі зміни розмірів орендної плати за рішенням міської ради, а тому позивач вважає, що зміна розміру (ставки) орендної плати з 3 % на 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, прийнята Смілянською міськрадою, є підставою для внесення змін до договору оренди землі.
Фактичні обставини
3. З матеріалів справи вбачається, що рішенням Смілянської міської ради від 25.10.2018 № 79-68/VII "Про передачу ТОВ "Енджел Кепітал" земельної ділянки під АЗС на вул. Незалежності, 115 в оренду" було затверджено технічну документацію із землеустрою щодо відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для розміщення та експлуатації будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства під АЗС площею 0,5571 га на вул. Незалежності, 115 в м. Сміла Черкаської області в оренду строком на 10 років з цільовим призначенням - для розміщення та експлуатації будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства.
4. 17.12.2018 сторони уклали договір оренди землі на підставі якого позивач надав, а відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,5571 га для розміщення та експлуатації будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства з кадастровим номером 7110500000:04:001:0023, яка знаходиться за адресою: м. Сміла, вул. Незалежності, 115 під розміщення АЗС (далі - договір).
5. За умовами пунктів 5 та 9 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату його укладення становила 1 009 181,15 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки землі та на момент укладення договору становила 30 275,43 грн у рік.
6. Рішенням Смілянської міської ради від 26.07.2007 № 16-14/V затверджено зміни до Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Сміла (далі - Положення) та затверджено таблицю коефіцієнтів для нарахування орендної плати за земельні ділянки для окремих видів користування.
7. Згідно з пунктом 2.4 Положення розмір річної орендної плати за земельну ділянку розраховується в залежності від виду користування земельною ділянкою за формулою; при цьому у розрахунку використовується як показник грошової оцінки земельної ділянки, так і коефіцієнт для нарахування орендної плати.
8. Рішенням Смілянської міської ради від 29.03.2018 № 63-31/VII було внесено зміни до рішення міської ради від 26.07.2007 № 16-14/V та затверджено коефіцієнти для нарахування орендної плати за земельні ділянки.
9. При укладенні договору був застосований коефіцієнт для нарахування відповідачу орендної плати у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки землі саме відповідно до вказаного рішення міської ради від 29.03.2018.
10. В подальшому рішенням Смілянської міської ради від 11.07.2019 № 103-1/VІІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Сміла" було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Сміла та базову вартість 1 кв. м землі, що становила 193,47 грн./м2. Нормативна грошова оцінка земель міста Сміла введена в дію з 01.01.2020 та підлягала щорічній індексації відповідно до чинного законодавства.
11. Рішеннями Смілянської міської ради від 09.06.2021 № 16-3/VIIІ та від 26.10.2022 № 50-76/VIIІ були внесені зміни до рішення Смілянської міської ради від 26.07.2007 № 16-14/V та викладено в новій редакції таблицю коефіцієнтів для нарахування орендної оплати за земельні ділянки для окремих видів користування.
12. Відповідно вищевказаних рішень для розрахунку орендної плати змінено коефіцієнт для окремих видів користування, зокрема на земельні ділянки для обслуговування АЗС, АТЗС, ГЗС та АГНКС. Враховуючи наведене, позивач зазначав про те, що для розрахунку орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,5571 га з кадастровим номером 7110500000:04:001:0023 під розміщення АЗС відповідно мав застосовуватися коефіцієнт у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
13. Згідно з Витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 08.03.2023 № НВ-991438562023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7110500000:04:001:0023, яка знаходиться за адресою: м. Сміла, вул. Незалежності, 115 у 2023 році складала 1 026 530,20 грн.
14. У зв'язку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та коефіцієнту для розрахунку орендної плати 28.03.2023 управлінням архітектури, регулювання забудови та земельних відносин міста було направлено відповідачу два примірники додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018, право оренди якої зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 21.12.2018 за № 296440315.
15. На час звернення Смілянської міської ради до Господарського суду Черкаської області нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7110500000:04:001:0023, яка знаходиться за адресою: м. Сміла, вул. Незалежності, 115 відповідно до Витягу № НВ-9914383562023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 08.03.2023 складала 1 026 530,20 грн.
15.01.2024 Смілянською міською радою від Черкаської обласної державної адміністрації було отримано лист Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік.
16. Відповідно до Витягу № НВ-9919047282024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 01.02.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7110500000:04:001:0023, яка знаходиться за адресою: м. Сміла, вул. Незалежності, 115 змінилася і склала 1 079 276,81 грн.
17. Пунктом 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату його укладення становила 1 009 181,15 грн.
18. За умовами пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки землі та на момент укладення договору становила 30 275,43 грн у рік.
19. Пунктом 13 договору визначено, що розмір орендної плати переглядається не менше одного разу на рік, і зокрема у разі зміни розмірів орендної плати за рішенням міської ради, зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності.
20. У матеріалах справи міститься лист позивача від 28.03.2023 № 79/02-28 із пропозицією відповідачу укласти спірну додаткову угоду.
21. Відповідач два примірники додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018 не отримав, що підтверджується довідкою поштового відділення АТ "Укрпошта" та актом позивача про відкриття поштового конверту.
22. Оскільки відповідач не підписав додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018, то позивач звернувся до господарського суду з відповідним позовом.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
23. 05.09.2024 Господарський суд Черкаської області ухвалив рішення у цій справі, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.12.2024, про відмову у задоволенні позову.
24. Відмовляючи у задоволенні позову, суди зазначили, що обраний позивачем спосіб захисту прав не відповідає критеріям належного та ефективного оскільки задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов'язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не призведе до захисту прав чи інтересів позивача. Відповідне судове рішення про задоволення позову не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
25. Судові рішення судів попередніх інстанцій мотивовані тим, що орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми. Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем.
Короткий зміст касаційної скарги
26. Смілянська міськрада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове - про задоволення позову в частині позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018 щодо зміни розміру (ставки) орендної плати з 3 % на 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також щодо укладення договору на новий строк та реквізитів для сплати орендної плати.
27. На обґрунтування підстави для касаційного оскарження постановлених у справі судових рішень скаржник зазначає про неврахування судами попередніх інстанцій висновків Верховного Суду, які викладені у постановах від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 27.09.2022 у справі № 916/1738/21, від 31.05.2023 у справі № 925/406/22, постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 904/1553/23.
28. Узагальнено скаржник посилається на те, що суди не врахували, що умовами додаткової угоди про внесення змін до договору оренди, яку позивач просив визнати укладеною, окрім зміни нормативної грошової оцінки, передбачені також інші умови, які не зможуть бути реалізовані без задоволення позову. Крім того, сторони в договорі погодили, що зміна розмірів орендної плати за рішенням міської ради (до якої відноситься також зміна коефіцієнту для нарахування орендної плати з 3 % до 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) є підставою для внесення змін до договору оренди.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
29. У встановлений Верховним Судом строк відзив на касаційну скаргу від відповідача не надходив.
Позиція Верховного Суду
30. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких мотивів.
31. Предметом касаційного оскарження у цій справі є рішення судів попередніх інстанцій в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору щодо:
- зміни розміру (ставки) орендної плати з 3 % на 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 9 договору);
- укладення договору на новий строк (пункт 8 договору);
- реквізитів для сплати орендної плати (пункт 11 договору).
32. В частині внесення змін до договору оренди щодо зміни нормативної грошової оцінки (пункт 5 договору) скаржником судові рішення не оскаржуються.
33. Суд, забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства, закріплених у частині третій статті 2 ГПК України, зокрема, ураховуючи принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін та дотримуючись принципу верховенства права, на підставі встановлених фактичних обставин здійснює перевірку застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
34. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов'язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
35. Однак, як було встановлено судами, на підставі рішень Смілянської міськради відбулася зміна не тільки нормативної грошової оцінки, але і коефіцієнту для нарахування орендної плати з 3 % до 12 %. Крім того, пунктом 13 договору сторони погодили, що підставою для перегляду розміру орендної плати не менше одного разу на рік є зміна розміру орендної плати згідно з рішенням міської ради.
36. У цьому контексті скаржник зазначає, що, відмовляючи у позові повністю, суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду.
37. Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 та постанові Верховного Суду від 31.05.2023 у справі № 925/406/22, на які посилається скаржник, міститься висновок про те, що рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
38. Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов'язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, від 21.11.2018 у справі № 911/3627/17, від 27.11.2018 у справі № 910/21685/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19.
39. При цьому колегія суддів також враховує позицію Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 і якою було конкретизовано висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель", статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без необхідності внесення змін до договору оренди.
40. Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
41. Виходячи з цього, позиція Великої Палати Верховного Суду щодо автоматичної зміни прав та обов'язків сторін стосується виключно випадків зміни нормативно грошової оцінки та не розповсюджується на випадки зміни коефіцієнтів для нарахування орендної плати.
Наведене узгоджується з постановою від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17 колегії суддів судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
42. Разом з тим, суди попередніх інстанцій наведеного вище не врахували та дійшли передчасних висновків щодо неналежності способу судового захисту, що було визнано самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
43. Як наслідок, суди першої та апеляційної інстанцій та не здійснили належного дослідження сукупності наявних в матеріалах справи доказів, що стосуються предмета спору. Так, зокрема, судами не досліджувалося рішення міської ради щодо зміни орендної плати у зв'язку із зміною розміру коефіцієнта з 3 % до 12 % від нормативної грошової оцінки.
44. Окрім цього, судами попередніх інстанцій доводи позивача в частині доведеності позовних вимог щодо зміни порядку укладення договору на новий строк (пункт 8 договору), а також підстав для зміни реквізитів для сплати орендної плати (пункт 11 договору) не перевірялися, а судові рішення відповідно не містять мотивів для відмови у задоволенні позову в цій частині.
45. Частиною п'ятою статті 236 ГПК України визначено, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
46. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція не вправі встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, а лише на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (стаття 300 ГПК України).
47. Встановивши зазначені вище порушення, з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції колегія суддів дійшла висновку про те, що підставки касаційного оскарження, наведені скаржником, є обґрунтованими, а постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа в оскаржувані частині - направленню на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
48. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
49. За таких обставин колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу Смілянської міськради задовольнити частково, рішення місцевого господарського суду та постанову апеляційного господарського суду у даній справі скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції в частині позовних вимог, які не стосуються визначення розміру нормативної грошової оцінки (пункт 5 договору).
50. Під час нового розгляду судам слід звернути увагу на викладене у цій постанові, повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, дати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням сторін, і залежно від встановленого вирішити спір відповідно до закону.
Судові витрати
51. Оскільки справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, то розподіл судових витрат Верховним Судом не здійснюється.
Керуючись статтями 240, 300, 308, 310, 314- 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Смілянської міської ради задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.12.2024 та рішення Господарського суду Черкаської області від 05.09.2024 у справі № 925/1524/23 скасувати в частині позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 17.12.2018 щодо зміни розміру (ставки) орендної плати з 3 % на 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також в частині укладення договору на новий строк та реквізитів для сплати орендної плати.
3. В цій частині справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач