справа № 752/9937/16-ц
головуючий у суді І інстанції Мазур Ю.Ю.
провадження № 22-ц/824/5756/2025
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.
Іменем України
12 березня 2025року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді: Мостової Г.І.,
суддів: Березовенко Р.В., Лапчевської О.Ф.,
за участі секретаря судового засідання Лазоренко Л.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Оплачко Віталія Олексійовича на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 листопада 2022 року
у справі за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , треті особи: Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської міської державної адміністрації, Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації), Департамент містобудування і архітектури Київської міської державної адміністрації, Київська міська прокуратура, про захист права власності, -
У червні 2016 року ОСОБА_2 , ОСОБА_3 і ОСОБА_4 звернулися до суду з позовом, у якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просили:
визнати незаконним та скасувати дозволи Департаменту містобудування та архітектури Київської міської державної адміністрації (далі - Департамент містобудування та архітектури) від 25 серпня 2016 року № 8561/0/06/27-16 про переведення житлових приміщень в нежитлові, а саме: квартири АДРЕСА_1 , та квартири АДРЕСА_2 ;
визнати незаконним та скасувати дозвіл/погодження Департаменту культури Київської міської державної адміністрації (далі - Департамент культури) від 22 серпня 2016 року про погодження переведення квартири АДРЕСА_2 , та квартири АДРЕСА_1 з жилого у нежилий фонд;
скасувати державну реєстрацію права власності на приміщення 1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1099412380000;
зобов'язати ОСОБА_5 і ОСОБА_1 привести квартиру АДРЕСА_1 , та квартиру АДРЕСА_2 , і які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав як приміщення 1 за адресою: АДРЕСА_3 та має реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1099412380000, у початковий стан відповідно до проекту будинку;
зобов'язати ОСОБА_5 і ОСОБА_1 привести в початковий стан відповідно до проекту будинку фасад будинку, прибудинкову територію та підпілля під квартирою АДРЕСА_1 , та квартирою АДРЕСА_2 (які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав як приміщення 1 за адресою: АДРЕСА_3 , яке має реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1099412380000).
Обґрунтовуючи свої вимоги, позивачі посилалися на те, що вони є власниками квартир у житловому будинку АДРЕСА_4 .
Власницею квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 у цьому будинку була також ОСОБА_5 , яка розпочала реконструкцію належних їй квартир з втручанням у несучі конструкції будинку, фасад та підпілля без належних дозвільних документів та без згоди співвласників, зокрема позивачів.
За час розгляду справи ОСОБА_5 відчужила належні їй квартири на користь ОСОБА_1 , у зв'язку з чим її залучено до участі у справі як співвідповідача.
Відповідачі здійснили переведення квартир з житлового фонду в нежитловий всупереч нормам законодавства.
Позивачі вказують, що роботи на головному фасаді будинку з улаштування підпілля, зміни благоустрою прибудинкової території проводяться без необхідної дозвільної документації, що є порушенням прав співвласників багатоквартирного будинку.
У зв'язку з цим позивачі просили позов задовольнити.
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 03 листопада 2022 року задоволено позов ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 .
Визнано незаконним та скасовано дозволи Департаменту містобудування та архітектури Київської міської державної адміністрації від 25 серпня 2016 року №8561/0/06/27-16 про переведення житлових приміщень в нежитлові, а саме квартири АДРЕСА_1 , та квартири АДРЕСА_2 .
Визнано незаконним та скасовано дозвіл Департаменту культури Київської міської державної адміністрації від 22 серпня 2016 року про погодження переведення квартир АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_1 з жилого у нежилий фонд.
Скасовано державну реєстрацію права власності на приміщення 1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1099412380000.
Зобов'язано ОСОБА_5 і ОСОБА_1 привести квартиру АДРЕСА_1 та квартиру АДРЕСА_2 і які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав як приміщення 1 за адресою: АДРЕСА_3 та має реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1099412380000, у початковий стан відповідно до проекту будинку.
Зобов'язано ОСОБА_5 та ОСОБА_1 привести в початковий стан відповідно до проекту будинку фасад будинку, прибудинкову територію та підпілля під квартирою АДРЕСА_1 та квартирою АДРЕСА_2 (які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав як приміщення 1 за адресою АДРЕСА_3 і яке має реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1099412380000).
Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є обґрунтованими та доведеними, оскільки ОСОБА_5 вчинила низку дій щодо квартири АДРЕСА_5 , які суперечать законодавству. Зокрема, переведення квартири АДРЕСА_5 у нежитловий фонд суперечить рішенню Київської міської ради від 23 липня 2015 року № 781/1645 «Про дерегуляцію і спрощення порядку переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові в місті Києві» та зроблене з порушенням умов охоронного договору, а саме: зроблено реконструкцію замість реставрації та за відсутності дозволу Міністерства культури України.
Окрім цього, рішенням Київської міської ради від 23 липня 2015 року № 781/1645 затверджено Положення про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові у місті Києві (далі - Положення). Згідно з пунктом 3.2.6 зазначеного Положення житловий будинок, щодо розташованих у якому приміщень вирішується питання про переведення із житлового в нежитловий фонд, не повинен бути визнаний пам'яткою архітектури.
Відповідачі переводячи житлові квартири в нежитловий фонд порушили Положення, оскільки переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові могло мати місце тільки у тому випадку, коли житловий будинок не визнаний пам'яткою архітектури, проте будинок на АДРЕСА_3 є пам'яткою архітектури.
Суд першої інстанції виходив з того, що фасад будинку, підпілля та інженерні системи є спільним майном усіх власників квартир будинку, проте згоди співвласників, зокрема позивачів, на такі роботи ОСОБА_5 не отримала.
Зобов'язавши ОСОБА_5 як особу, яка здійснювала роботи, та ОСОБА_1 як власника майна привести квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 до попереднього стану за свій рахунок, тобто до становища, яке існувало до порушення, суд першої інстанції керувався пунктом 4 частини 2 статті 16 ЦК України.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 - адвокат Оплачко В.О. подав апеляційну скаргу, у якій просив скасувати рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 листопада 2022 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги вказує, що у цій справі позивачами не обґрунтовано, а судом не перевірено наявність порушеного права позивачів.
Вказує, що суд першої інстанції дійшов хибного висновку про те, що невизначені судом конкретно, тобто без зазначення місця розташування, площі, інших ідентифікуючих ознак, підпілля, несучі і огороджувальні конструкції та інженерні системи є приміщеннями загального користування будинку. Також посилається на те, що судом неправильно зроблено висновок про те, що такі об'єкти зазнали «втручання відповідачів». Вказує, що у оскаржуваному рішенні не вказано конкретного переліку, які саме втручання маються на увазі, без зазначення робіт або змін, які ці об'єкти зазнали через вказане судом втручання.
Посилається на те, що рішення суду є незрозумілим, які саме дії відповідачів та щодо яких саме об'єктів/майна порушили права або інтереси позивачів, і якщо порушили, то які саме їх права та інтереси.
Зазначає, що матеріали цивільної справи не містять жодних доказів того, що спірне майно, в тому числі - підпілля під власними квартирами відповідачки, є приміщенням загального користування, а отже, що позивачі є його співвласниками.
Вказує, що спірне підпілля не є і не може бути спільною власністю мешканців, оскільки не має ніякого окремого входу до нього, окрім, як з власного приміщення 1 відповідачки, утвореного з квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 . В цьому підпіллі не розташовано жодного обладнання, яке б використовувалось для обслуговування інших квартир та приміщень спірного будинку.
Звертає увагу, що поняття «підпілля» та «підвал» не є тотожними.
Вказує, що в оскаржуваному рішенні не зазначено, в які саме несучі і огороджувальні конструкції та інженерні системи було здійснено втручання відповідачів. Також вказує на те, що не кожна конструкція та інженерна система є спільною власністю мешканців багатоквартирного будинку, адже не всі вони призначені для обслуговування більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку.
Щодо фасаду та прибудинкової території вказує, що всі роботи, передбачені проектом та дозвільною документацією, проведені ОСОБА_5 у повній відповідності до проекту.
Звертає увагу, що будівельні роботи, проведені ОСОБА_5 , спрямовані виключно на реставрацію, поліпшення, зокрема, зовнішнього вигляду фасаду, збільшення міцності та тривкості об'єктів реставрації та на запобігання їх руйнації та порушення конструктивних елементів. Крім того, такі роботи були проведені на підставі відповідних проектних та дозвільних документів, і не є самочинним переобладнанням або переплануванням.
Вказує, що земельна ділянка під спірним будинком не сформована, права на неї не зареєстровані, а отже прав на неї у позивачів, як співвласників багатоквартирного будинку, немає.
Вказує, що ОСОБА_5 за власний кошт здійснила благоустрій прибудинкової території та газону.
Посилається на неправильне посилання судом першої інстанції на статтю 22 Закону України «Про охорону культурної спадщини», оскільки у Державному реєстрі нерухомих пам'яток України спірний будинок (ані №19, ані АДРЕСА_3 ) не зареєстрований.
Звертає увагу, що до переліку об'єктів культурної спадщини (до якого вносяться щойно виявлені пам'ятки), відповідно до Наказу Головного управління охорони культурної спадщини від 10 червня 2011 року № 10/34-11 внесено лише будинок по АДРЕСА_7 (адреса квартири АДРЕСА_7 ) не внесено до вказаного переліку.
У зв'язку з викладеним вважає, що як станом на дату видачі спірних дозволів, так і дотепер, спірний будинок не є пам'яткою архітектури, а є щойно виявленим об'єктом культурної спадщини. Ці поняття не є тотожними та регулюються різними нормами права.
Вказує, що чинним законодавством України передбачене обов'язкове погодження Міністерства культури України, як центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, на будівельні роботи саме на пам'ятках національного значення, до яких спірний будинок не відноситься.
Зазначає, що станом на момент виникнення спірних правовідносин, а також станом на момент розгляду справи судом, межі історичного ареалу міста Києва, як історичного населеного місця України, як того вимагають положення Закону України «Про охорону культурної спадщини», з урахуванням приписів Порядку №318, належним чином не затверджені, а отже у суду першої інстанції були відсутні правові підстави вважати, що об'єкт, на який видано спірні дозволи, знаходиться в межах історичного ареалу.
Вказує, що судом першої інстанції неправильно встановлені факти, оскільки суд першої інстанції за преюдиціальні обставини прийняв правову оцінку судів адміністративної юрисдикції, а саме висновок адміністративних судів про те, що департамент охорони культурної спадщини КМДА не має повноважень видавати будь-які дозволи чи погодження щодо будинку, оскільки виключні повноваження щодо центрального історичного ареалу міста Києва та пам'яток архітектури має Міністерство культури України.
Вказує, що преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями, (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.
Вказує, що відповідачем проводились спірні роботи на підставі іншого дозволу, а не того, що адміністративним судом визнано протиправним.
Вказує, що висновок суду першої інстанції про заборону охоронними договорами проводити роботи, на які були видані спірні дозволи, не відповідає дійсним обставинам, оскільки з їх тексту вбачається, що вони не містять жодних заборон щодо перероблення квартир ззовні або всередині.
Вказує, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права, оскільки позивачами неодноразово змінювались предмет та підстави позову, що не відповідає приписам ЦПК України та не допускається.
Зазначає, що спірні роботи не є самочинним будівництвом, адже у ОСОБА_5 були наявні всі передбачені законом дозвільні документи на їх проведення, а в матеріалах справи наявні ряд звітів та актів обстеження, які чітко та однозначно підтверджують міцність, надійність та повну відповідність будівельних робіт будівельним нормам та проектній документації.
Вказує, що відповідно до норм чинного законодавства дозвіл на переведення житлового приміщення в нежитлове надається Департаментом містобудування та архітектури КМДА. При цьому, необхідний для подання заяви пакет документів не передбачає згоду інших співвласників житлового будинку.
Стверджує, що у відповідачів були наявні всі необхідні дозвільні документи, жодних законних підстав щодо заборони проведення будівельних робіт не було.
Мотивуючи наведеним, просить суд апеляційної інстанції рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 листопада 2022 року скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким у позові відмовити.
23 березня 2023 року на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив адвоката Бутиріна Я.Я., який діє в інтересах ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 .
Щодо порушеного права позивачів вказує, що позивачі є співвласниками усього спільного майна багатоквартирного житлового будинку. Відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування, несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Отже, таке майно як зовнішні стіни будинку, фасад, підпілля, підвали, інженерні системи, прибудинкова територія є спільним майном і належить в тому числі і позивачам. Окрім того, дії відповідача спричинили наявність тріщин у стінах будинку, що є прямою загрозою безпосередньо квартирам позивачів.
Щодо доводів апеляційної скарги про підпілля вказує, що згідно ДБН В.2.2-9-2009 «Громадські будинки та споруди» підпіллям є технічний поверх для розміщення інженерного обладнання та прокладання комунікацій; може бути розташований у нижній (у тому числі технічне підпілля), верхній (у тому числі технічне горище) або у середній частині будинку. Оскільки це технічний поверх, то відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» це приміщення і розташовані в ньому інженерні комунікації відносяться до спільного майна, в тому числі є спів власністю позивачів.
Вказує, що перелік конструкцій та інженерних споруд, у які втрутився відповідач, вказані у акті обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій житлового будинку АДРЕСА_8 , виконаного 29 вересня 2016 року будівельною лабораторією КП «Київжитлоспецексплуатація».
Щодо доводів апеляційної скарги про те, що будинок не включений до Державного реєстру нерухомих пам'яток, а тому не має статусу пам'ятки архітектури, вказує, що рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 липня 2020 року №826/14301/16 встановлено, що будинок все ж є пам'яткою архітектури.
Також вказує, що за приписами статті 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» пам'яткою культурної спадщини є не тільки об'єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам'яток України, але й об'єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключения) об'єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам'яток України.
Звертає увагу, що згідно з наказу ГУ Охорони культурної спадщини КМДА від 10 червня 2011 року №9/34-11 цей будинок був визнаний і внесений в реєстр в реєстр як об'єкт культурної спадщини за напрямком «Архітектура і будівництво» і відноситься до центрального історичного ареалу міста Києва.
Вказує, що і будинок по АДРЕСА_7 є одним і тим же будинком, про що відповідач не може не знати.
Щодо охоронних договорів вказує, що доводи апеляційної скарги спростовуються пунктом 5.4 охоронних договорів, відповідно до якого власник зобов'язаний не переробляти квартиру як ззовні, так і всередині.
Зазначає, що статтею 49 ЦПК України не визначено, скільки разів позивач має право змінити предмет або підстави позову. Положення даної статті вказують, що це можливо робити лише до закінчення підготовчого засідання, що позивачами порушено не було.
Звертає увагу, що усі заяви про збільшення вимог та про зміну предмету позову були пов'язані з діями відповідачів ОСОБА_5 і ОСОБА_1 . При цьому підстава позову - порушення права власності позивачів, залишалася незмінною.
Вказує, що дійсно дозвіл Департаменту культури на виконання реставраційних робіт з пристосуванням, погодження реставраційного завдання на розробку науково-проектної документації (корегування) ніким не оскаржувався, не є скасованим в судовому порядку. Також, і містобудівні умови та обмеження та сертифікат відповідності закінченого будівництвом об'єкта ІУ164162771827 не оскаржувались та в судовому порядку протиправними не визнавались, проте їх правова оцінка була надана у рішенні Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 липня 2020 року у справі №826/14301/16.
Вказує, що дозвіл Департаменту культури КМДА і будь-які погодження КМДА в даному випадку взагалі не мають жодної сили, оскільки погодження може видавати виключно Міністерство культури України.
Що стосується сертифікату, звертає увагу, що він був виданий на підставі скасованого Окружним адміністративним судом міста Києва від 20 липня 2020 року №826/14301/16 дозволу на виконання будівельних робіт.
Зазначає, що отримавши дозвіл на один об'єкт робіт, а саме на квартиру АДРЕСА_7 , відповідачі виконали інший об'єм робіт, у квартирі АДРЕСА_5 , на яку жодних дозволів також не видавалося. Саме це і вважається в розумінні закону самочинним будівництвом, а тому висновки суду першої інстанції відповідають обставинам справи та нормам закону.
Мотивуючи наведеним, просить суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Постановою Київського апеляційного суду від 07 вересня 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвокат Оплачко В.О. задоволено частково.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 листопада 2022 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , треті особи: Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської міської державної адміністрації, Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації), Департамент містобудування і архітектури Київської міської державної адміністрації, Київська міська прокуратура про визнання незаконним та скасування дозволу Департаменту містобудування та архітектури Київської міської державної адміністрації від 25 серпня 2016 року №8561/0/06/27-16 про переведення житлових приміщень в нежитлові, а саме квартири АДРЕСА_1 та квартири АДРЕСА_2 та визнання незаконним та скасування дозволу/погодження Департаменту культури Київської міської державної адміністрації від 22 серпня 2016 року про погодження переведення квартир АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 з жилого в нежилий фонд - скасовано, провадження у справі в цій частині закрито.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 листопада 2022 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , треті особи: Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської міської державної адміністрації, Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації), Департамент містобудування і архітектури Київської міської державної адміністрації, Київська міська прокуратура: 1) про скасування державної реєстрацію права власності на приміщення 1, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1099412380000; 2) зобов'язання ОСОБА_5 і ОСОБА_1 привести квартиру АДРЕСА_1 та квартиру АДРЕСА_2 і які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав як приміщення 1 за адресою АДРЕСА_3 та має реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1099412380000 в початковий стан відповідно до проекту будинку; 3) зобов'язання ОСОБА_5 і ОСОБА_1 привести в початковий стан відповідно до проекту будинку фасад будинку, прибудинкову територію та підпілля під квартирою АДРЕСА_1 та квартирою АДРЕСА_2 (які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав як приміщення 1 за адресою АДРЕСА_3 і яке має реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1099412380000) скасовано, у задоволенні позову в цій частині - відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 04 грудня 2024 року у цій справі постанову Київського апеляційного суду від 07 вересня 2023 року скасовано. Направлено справу № 752/9937/16-ц на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Верховний Суд дійшов висновку про те, що спір у цій справі стосується не стільки правомірності дій суб'єктів владних повноважень, скільки правомірності набуття відповідачами права власності на об'єкти нерухомого майна (реконструйовані нежитлові приміщення), які (на думку позивачів) всупереч нормам законодавства та без дозволу позивачів як співвласників здійснили переведення квартир із житлового фонду в нежитловий.
Частина цього майна (фасад будинку та підпілля) є спільним майном співвласників будинку, в тому числі і позивачів. Тому захист порушеного права позивачів має вирішуватися в порядку, встановленому ЦПК України.
Таким чином, висновок апеляційного суду про закриття провадження щодо частини позовних вимог підлягає скасуванню з направленням справи в цій частині для продовження розгляду.
З огляду на те, що Верховний Суд дійшов висновку про помилковість закриття провадження в частині вимог позову, підлягає скасуванню і постанова апеляційного суду в частині вирішення інших вимог позову. Не може бути залишене в силі рішення місцевого суду й в решті вимог, оскільки частина позовних вимог (провадження щодо яких було закрито) не переглядалася апеляційним судом по суті.
Колегія апеляційного суду, вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, дійшла висновку про таке.
Судом встановлено, що ОСОБА_4 є власником квартири АДРЕСА_9 , що підтверджується свідоцтвом про право власності на житло від 17 лютого 1994 року № НОМЕР_1 .
Згідно з інформацією зі свідоцтва про право власності від 29 листопада 2001 року № НОМЕР_2 /КІ ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 є власниками у рівних частках квартири АДРЕСА_10 .
ОСОБА_3 є власником квартири АДРЕСА_11 , що підтверджується свідоцтвом про право власності від 04 грудня 2001 року № НОМЕР_3 .
Власником квартири АДРЕСА_1 станом на час звернення до суду була ОСОБА_5 згідно з договору купівлі-продажу від 31 липня 2013 року №1275, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Маковецькою О.П.
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 27 травня 2016 року № 60093690 квартира АДРЕСА_1 належала ОСОБА_5 .
09 квітня 2016 року ОСОБА_5 придбала квартиру АДРЕСА_12 згідно з договору купівлі-продажу від 09 квітня 2016 року №319, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Маковецькою О.П.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 30 травня 2016 року № 60235459 квартира АДРЕСА_2 належала ОСОБА_5
Будинок АДРЕСА_13 (19/1) є багатоквартирними житловим будинком та «Будинком прибутковим, 1905-1906 рр.».
На підставі наказу Головного управління охорони культурної спадщини від 10 червня 2011 року № 10/34-11 зазначений будинок віднесено до щойно виявлених об'єктів культурної спадщини за видом «архітектура та містобудування», що розташований в Центральному історичному ареалі міста Києва.
12 березня 2015 року між Управлінням охорони культурної спадщини Київської міської державної адміністрації (далі - Управління охорони культурної спадщини) та ОСОБА_5 був укладений охоронний договір, за умовами якого власник взяв на себе зобов'язання щодо охорони належної йому частини щойно виявленого об'єкта культурної спадщини за адресою: АДРЕСА_14 - «Будинок прибутковий».
Згідно з пунктом 2 охоронного договору, термін його дії встановлено на період володіння приміщенням щойно виявленого об'єкта культурної спадщини.
У пункті 5 договору визначено, що власник зобов'язується:
5.1 використовувати квартиру АДРЕСА_7 першого поверху вказаного майна щойно виявленого об'єкта культурної спадщини загальною площею 73,7 кв.м за вказаною адресою за функціональним призначенням;
5.2 здійснювати продаж, передачу у володіння, користування чи управління вказаної частини щойно виявленого об'єкту культурної спадщини іншій юридичній особі чи фізичній особі тільки після письмової згоди органу та за умови визначення, що істотною умовою договору про такий продаж, передачу у володіння, користування чи управління є забезпечення особою, якій передається вказана частина щойно виявленого об'єкта культурної спадщини, збереження щойно виявленого об'єкта культурної спадщини чи його частини відповідно до вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини» та умов охоронного договору;
5.3 утримувати вказану частину щойно виявленого об'єкта культурної спадщини в належному санітарному, протипожежному і технічному стані. Мати у зазначених приміщенням щойно виявленого об'єкта культурної спадщини належне обладнання згідно з вимогами органів протипожежної, санітарної, екологічної охорони та інших уповноважених органів; утримувати територію щойно виявленого об'єкта культурної спадщини упорядженою, не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб, що можуть зашкодити щойно виявленому об'єкту культурної спадщини. Не робити ніяких прибудов до щойно виявленого об'єкта культурної спадщини, не переробляти його як ззовні, так і всередині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території щойно виявленого об'єкта культурної спадщини без спеціального письмового дозволу органу охорони.
Згідно з пунктом 13 охоронного договору з метою збереження щойно виявленого об'єкта культурної спадщини та створення належних умов для його використання власник зобов'язаний провести такі роботи: розробити науково-проектну документацію з реставрації та пристосування приміщень під сучасні потреби. Проектна документація підлягає погодженню відповідно до діючих будівельних норм і правил, у тому числі з органом охорони; разом з іншими власниками будинку взяти участь у виконанні робіт по художньому освітленню фасадів згідно з проектом, погодженим у встановленому порядку, у тому числі з органом охорони; разом з іншими власниками будинку взяти участь в інвестиційній програмі міста, а саме впорядкувати прилеглу до будинку територію.
09 грудня 2015 року ДП «Державний науково-дослідний та проектно-вишукувальний інститут «НДІПРОЕКТРЕКОНСТРУКЦІЯ» склало експертний звіт №126/15 щодо розгляду документації за проектом.
10 грудня 2015 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України (далі - ДАБІ) видала ОСОБА_5 дозвіл на виконання будівельних робіт № ІV114153442456 на реставрацію приміщення № 4 на АДРЕСА_3 .
Виконавчий орган Київської міської ради (КМДА) надав дозвіл від 22 лютого 2016 року № 4 на виконання реставраційних робіт з пристосуванням на щойно виявленому об'єкті культурної спадщини - «Будинок прибутковий». Дозвіл дійсний до 30 червня 2016 року.
Згідно з цим документом Департамент культури надав дозвіл організації -виконавцю робіт - ТОВ «Фортуна-Іршава» на виконання реставраційних робіт з пристосуванням на щойно виявленому об'єкті культурної спадщини на АДРЕСА_3 ; реставраційні роботи з пристосування здійснювати відповідно до проекту реєстрації з пристосуванням приміщень № 4 будинку на АДРЕСА_3 погодженого Департаментом культури листом від 06 жовтня 2015 року № 060-5347.
На звернення ОСОБА_4 . Департамент містобудування та архітектури надав відповідь від 06 вересня 2016 року № 055-13062, у якій повідомлено, що згідно із Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» Департамент зареєстрував містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 16 липня 2015 року № 449/15/12/009-15 щодо реставрації з пристосуванням під нежитлове приміщення, із влаштуванням підвалу та вхідних груп на АДРЕСА_3 . В подальшому, Департамент зареєстрував містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 02 вересня 2016 року № 828/16/12-3/009-16 для реставрації з пристосуванням квартир АДРЕСА_15 під сучасні потреби (магазин), з об'єднанням, улаштуванням вхідної групи на АДРЕСА_13 , АДРЕСА_3 .
В листі також вказано, що власниця квартири АДРЕСА_7 ОСОБА_5 уклала з Департаментом охоронний договір від 12 березня 2015 року № 3129. Департамент культури розглянув та погодив реставраційну частину проекту «Реставрація з пристосуванням приміщення № 4 у будинку на АДРЕСА_16 » в частині дотримання норм Закону України «Про охорону культурної спадщини». У подальшому, на підставі поданих в установленому порядку документів Департамент надав дозвіл на виконання реставраційних робіт з пристосуванням частини об'єкта культурної спадщини за вказаною адресою від 22 лютого 2016 року № 4. Будівельні роботи проводяться на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 10 грудня 2015 року № IV114153442456 «Реставрація приміщень № 4 на АДРЕСА_3 », виданого ДАБІ України, дозволу на виконання реставраційних робіт з пристосуванням на щойно виявленому об'єкті культурної спадщини - «Будинок прибутковий». Під час комісійної перевірки 04 серпня 2016 року представники Київської міської державної адміністрації, Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації у присутності мешканців будинку та власника квартири АДРЕСА_7 встановили, що на час перевірки виконуються опоряджувальні роботи фасадної частини будинку в межах квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 . Доступу до приміщень квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 та в приміщення технічного підпілля під квартирами, вхід до якого здійснюється з квартири АДРЕСА_7 , не надано.
29 вересня 2016 року будівельна лабораторія Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» склала акт № 192/21 обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій житлового будинку АДРЕСА_3 . Установлено, що будинок має змішану конструктивну схему з несучими зовнішніми та внутрішніми як поперечними, так і поздовжніми несучими стінами. Просторова жорсткість будинку забезпечується поздовжніми несучими (зовнішніми та внутрішніми) та поперечними (торцевими, стінами сходових кліток) цегляними стінами. Демонтовані внутрішні перегородки. Проводяться роботи з влаштування відокремленого входу в приміщення квартир шляхом розбирання підвіконної ділянки зовнішньої стіни в межах існуючого вікна та переобладнання його під дверний проріз. Видалені конструкції покриття підлоги. Влаштовані внутрішні металеві сходи для об'єднання приміщень першого поверху та підвалу. Понижений рівень підвалу в межах приміщень квартири АДРЕСА_7 . Проведені роботи з підсилення стін та ґрунтової основи фундаментів, де зроблене пониження рівня ґрунтової основи шляхом влаштування монолітного залізобетонного ростверку по буронабивним палям. Зі сторони головного фасаду проводяться роботи зі збільшення висоти віконних прорізів шляхом розбирання підвіконних ділянок цегляного мурування стіни головного фасаду. При цьому збільшується висота простінків і, як наслідок, зменшується їх стійкість. В наданих власником дозвільній документації та проекті на реставрацію приміщень № 3 та № 4 надане проектне рішення щодо збільшення висоти віконних прорізів та влаштування відокремленого входу. На окремих ділянках фасадів по матеріалу цегляного мурування стін спостерігаються вертикальні та похилі тріщини шириною розкриття до 2 мм.
В тексті вказано, що будівельна лабораторія обстежувала технічний стан конструкцій будинку до початку проведення реконструкцій приміщення квартири АДРЕСА_7 , де було встановлення розкриття тріщин по матеріалу несучих стін будинку. Найбільш вірогідними причинами тріщин в обстежуваному будинку є додаткові навантаження на ґрунтову основу фундаментів після надбудови двох поверхів у 30-х роках минулого століття та проведення реконструкції будинку в 90-х роках минулого століття. Оскільки під час проведення ремонтних робіт з пониження рівня підвалу під приміщеннями квартири АДРЕСА_7 за розкриттям тріщин належного спостереження не проводилось, то не виключається ймовірність впливу на розкриття тріщин від проведення ремонтних робіт у підвальному приміщенні.
З тексту акта також установлено, що несучі і огороджувальні конструкції житлового будинку АДРЕСА_3 в цілому перебувають в задовільному технічному стані (СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 «Правила визначення фізичного зносу житлових будинків»). Наявні тріщини, що проходять по матеріалу несучих та огороджувальних конструкцій будинку, істотно не вплинули на несучу здатність конструкцій будинку.
Згідно зі звітом про проведення технічного обстеження та встановлення технічного стану будівельних конструкцій та інженерних мереж квартири АДРЕСА_7 з підвальним приміщенням на АДРЕСА_13 , яка переводиться в нежитлове приміщення, з метою визначення можливості надійної та безпечної експлуатації, затвердженим директором ТОВ «Бюро технічної інвентаризації» 13 липня 2016 року, зроблено висновок про те, що загальний технічний стан приміщень та конструкцій є нормальним та відповідає вимогам надійності і можливості їх безпечної експлуатації, і приміщення може бути переведене в нежитлове приміщення з улаштуванням окремого входу, також є можливість бути об'єднаним в єдине нежитлове приміщення із сусідньою квартирою АДРЕСА_2 .
Згідно зі звітом про проведення технічного обстеження та встановлення технічного стану будівельних конструкцій та інженерних мереж квартири АДРЕСА_2 , яка переводиться в нежитлове приміщення, з метою визначення можливості надійної та безпечної експлуатації, затвердженого директором ТОВ «Бюро технічної інвентаризації» 13 липня 2016 року, зроблено висновок про те, що загальний технічний стан приміщень та конструкцій є нормальним та відповідає вимогам надійності і можливості їх безпечної експлуатації, і приміщення може бути переведене в нежитлове приміщення з улаштуванням окремого входу, також є можливість бути об'єднаним в єдине нежитлове приміщення з сусідньою квартирою АДРЕСА_1 .
12 серпня 2016 року ОСОБА_5 звернулась до Департаменту містобудування та архітектури із заявами на отримання дозволу на переведення житлових приміщень квартир АДРЕСА_17 у нежитлове без визначення його функціонального призначення.
З листів від 25 серпня 2016 року № 8561/0/06/27-16, від 25 серпня 2016 року № 8562/0/06/27-16 установлено, що Департамент містобудування та архітектури надав дозвіл на переведення цих двох квартир у нежитлові приміщення.
Листом від 22 серпня 2016 року Департамент культури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) повідомив ОСОБА_5 про те, що, враховуючи погодження реставраційного завдання від 07 липня 2016 року № 30, в межах повноважень, не заперечує можливість переведення квартир АДРЕСА_5 і АДРЕСА_7 з житлового в нежиловий фонд, за умови дотримання пам'яткоохоронного законодавства України.
03 жовтня 2016 року ОСОБА_5 видано сертифікат № ІV164162771827 про готовність закінченого будівництвом об'єкта до експлуатації. Вказаним сертифікатом ДАБІ засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта (реставрація приміщень № 3, 4 на АДРЕСА_18 ) проектній документації та підтвердила готовність до експлуатації. Основні показники об'єкта: загальна площа - 206,3 кв. м, поверховість - 1 поверх+підвал, висота поверху - 3,88 м (висота підвалу - 2,69 м).
Наказом директора Департаменту містобудування та архітектури від 04 листопада 2016 року № 361 «Про присвоєння адреси об'єкту нерухомості у місті Києві» об'єкту нерухомого майна ОСОБА_5 (нежилі приміщення № 3, 4 на АДРЕСА_3 ) відповідно до сертифіката про готовність до експлуатації об'єктів серії ІУ № 164162771827, виданого ДАБІ 03 жовтня 2016 року, присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_3 , нежитлове приміщення 1).
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 23 січня 2017 року № 78606357 відомо, що нежитлове приміщення АДРЕСА_19 , площею 206,3 кв.м, належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 03 грудня 2016 року.
Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 липня 2020 року, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 26 листопада 2020 року, визнано протиправним та скасовано дозвіл на виконання будівельних робіт від 11 грудня 2015 року № IV114153442456, виданий ДАБІ. Задовольняючи позов, адміністративний суд виходив з того, що ОСОБА_5 при зверненні із заявою про надання дозволу на виконання будівельних робіт, включаючи реконструкцію, не надала повного переліку документів, передбаченого чинним законодавством, та не отримала погодження на реконструкцію від Міністерства культури України.
Вказаними рішеннями також було встановлено, що будинок є пам'яткою архітектури, яка знаходиться в Центральному історичному ареалі міста Києва та в межах зони регулювання 1 категорії, і на нього повноваження КМДА та департаменту охорони культурної спадщини не поширюються. Будь-які будівельні роботи, реставрація, зміна зовнішнього вигляду фасаду, тощо, можуть виконуватися тільки з дозволу Міністерства культури України.
Згідно з рішення Київської міської ради від 28 березня 2002 року №370/1804 та Постанови Кабінету міністрів України від 26 липня 2001 року №878 «Про затвердження Списку історичних населених місць України» спірний будинок знаходиться в Центральному історичному ареалі та в межах зони регулювання 1 категорії.
Щодо порушення прав позивачів
Багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна. Співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку. Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку (стаття 4 цього Закону).
Співвласники зобов'язані забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; виконувати рішення зборів співвласників; забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин (стаття 7 цього Закону України).
Відповідно до статті 386 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.
Отже спірний будинок є багатоквартирним, а позивачі та відповідачі є співвласниками спільного майна зазначеного будинку. Таким чином, за наявності втручання відповідачів у фасад будинку, підпілля, несучі і огороджувальні конструкції, інженерні системи - порушуються майнові права позивачів, як власників квартир в будинку, співвласників спільного майна та земельної ділянки під будинком.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» щойно виявлений об'єкт культурної спадщини - об'єкт культурної спадщини, який занесено до Переліку об'єктів культурної спадщини відповідно до цього Закону. Пам'ятка культурної спадщини (далі - пам'ятка) - об'єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об'єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам'яток України.
Згідно з статтями 1, 22 Закону України «Про охорону культурно спадщини» пам'ятки, їхні частини, пов'язане з ними рухоме та нерухоме майно забороняється зносити, змінювати, замінювати, переміщувати (переносити) на інші місця.
Отже, спірний будинок вважається пам'яткою архітектури, яка знаходиться в Центральному історичному ареалі міста Києва та в межах зони регулювання 1 категорії. А тому, на цей будинок у цілому і на його окремі частини, як-то фасад, наприклад, та на шар ґрунту під ним поширюються повноваження Міністерства Культури України.
Відповідно до частини 4 статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 26 листопада 2020 року та рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 липня 2020 року №826/14301/16 встановлено, що Департамент охорони культурної спадщини КМДА не має повноважень видавати будь-які дозволи чи погодження щодо будинку, а будь-які будівельні роботи, реставрація, зміна зовнішнього вигляду фасаду, може тільки з дозволу Міністерства культури України, оскільки саме цей орган має виключні повноваження щодо Центрального історичного ареалу міста Києва та пам'яток архітектури.
З наявних в матеріалах справи проектної документації та експертного звіту №126/15 вбачається, що одними з робіт, які виконує відповідач, є роботи по фасаду будинку, зокрема улаштування вхідної групи і збільшення розмірів віконних прорізів, а також роботи по ґрунту, а саме улаштування під підпіллям підвалу.
Проте відповідачами не надано жодного підтвердження отримання ними від Міністерства культури України дозволу на проведення таких робіт.
Як вбачається з матеріалів справи, з ОСОБА_5 було укладено охоронні договори №3126 та №3129, за умовами яких власник, серед іншого, зобов'язаний не переробляти квартиру як ззовні, так і всередині, не вести будь-яких земляних робіт.
Таким чином, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ОСОБА_5 було вчинено ряд дій відносно квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 , що суперечать чинному законодавству, як-то: переведення квартир у нежитловий фонд, що є порушенням рішення Київради від 23 липня 2015 року №781/1645; порушення умов охоронного договору; здійснення реконструкції замість реставрації; неотримання згоди позивачів на втручання в фасад, підпілля, несучі конструкції та інженерні системи будинку.
Як встановлено судом, квартира АДРЕСА_7 на момент видачі дозволу на виконання будівельних робіт №IУ 114153442456 відносилася до житлового фонду. Але в дозволі вказано, що здійснюється реставрація приміщення. Фактично на час видачі дозволу на виконання будівельних робіт квартира не була переведена у нежитловий фонд, тобто ОСОБА_5 , звертаючись із заявою про надання дозволу на реконструкцію цього приміщення, фактично просила надати їй дозвіл на реконструкцію квартири, який їй і було видано ДАБІ, що не передбачено жодною нормою чинного законодавства. Аналогічна обставина встановлена і Шостим апеляційним адміністративним судом у постанові від 26 листопада 2020 року.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» реставрація - сукупність науково обґрунтованих заходів щодо укріплення (консервації) фізичного стану, розкриття найбільш характерних ознак, відновлення втрачених або пошкоджених елементів об'єктів культурної спадщини із забезпеченням збереження їхньої автентичності.
Реставрація, на відміну від реконструкції, не передбачає зміни функціонального призначення об'єктів культурної спадщини, якщо звичайно, воно не було змінене попереднім будівництвом порівняно з автентичним. Тобто, підстав для зміни функціонального призначення будівлі за отриманим дозволом ІУ 114153442456 немає. Аналогічне роз'яснення надано листом Державного підприємства «ДНДІАСБ» від 24 січня 2017 року №3.
Натомість з наявних у справі проектної документації та експертного звіту №126/15 вбачається, що відповідач виконував роботи по фасаду будинку, зокрема улаштування вхідної групи і збільшення розмірів віконних прорізів, а також роботи по ґрунту, а саме улаштування під підпіллям підвалу. Внаслідок будівництва не було здійснено укріплення (консервації) фізичного стану, розкриття найбільш характерних ознак, відновлення втрачених або пошкоджених елементів.
Окрім того Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 26 листопада 2020 року та рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 липня 2020 року №826/14301/16 встановлено, що при зверненні відповідача із заявою про надання дозволу на реконструкцію не надано повного переліку документів, передбаченого чинним законодавством, а саме не надано згоди співвласників відповідного багатоквартирного житлового будинку, зокрема позивачів.
Також рішенням Київської міської ради від 23 липня 2015 року №781/1645 було затверджено Положення про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові у місті Києві. Згідно з п.3.2.6 зазначеного положення житловий будинок, щодо розташованих в ньому приміщень вирішується питання про переведення із житлового в нежитловий фонд, не повинен бути визнаний пам'яткою архітектури.
Відповідно до п.5.4. охоронного договору №3129, який був укладений з ОСОБА_5 , власник зобов'язаний не переробляти квартиру як ззовні, так і всередині. Натомість проект реконструкції передбачав демонтаж внутрішніх перегородок, демонтаж підпілля з улаштуванням підвалу, зміну внутрішньої геометрії, втручання у фасад (збільшення віконних проємів та улаштування вхідної групи).
Таким чином, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ОСОБА_5 було вчинено ряд дій відносно квартири АДРЕСА_7 , що суперечать чинному законодавству, як-то: переведення квартири АДРЕСА_7 у нежитловий фонд з отриманням відповідних дозволів, що є порушенням рішення Київради від 23 липня 2015 року №781/1645; порушення умов охоронного договору; здійснення реконструкції замість реставрації; неотримання згоди позивачів на втручання в фасад, підпілля, несучі конструкції та інженерні системи.
Згідно з дозволу на виконання будівельних робіт від 11 грудня 2015 року №ІV114153442456, який видало ДАБІ України, він стосується приміщення/квартири АДРЕСА_20 .
Однак, згідно з сертифікату готовності від 03 червня 2016 року №ІV164162771827, ним засвідчено завершення будівельних робіт у квартирах АДРЕСА_7 та АДРЕСА_5 .
При цьому в матеріалах справи відсутні будь-які документи, якими б надавався дозвіл на виконання будівельних робіт саме по квартирі АДРЕСА_5 . Також, відповідачами не надано документів або інших відомостей, якими б підтверджувалося внесення змін до проектної документації, розробленої ТОВ «Творча архітектурна майстерня «Ю.Бородкін» саме в частині квартири АДРЕСА_5 .
Отже, отримуючи дозвіл на виконання будівельних робіт в квартирі АДРЕСА_7 , ОСОБА_5 фактично виконала будівельні роботи і в квартирі АДРЕСА_5 . Тобто відповідачем було виконано більший обсяг будівельних робіт, ніж заявлено у поданих до ДАБІ документах.
За положеннями статті 376 ЦК України та роз'яснень Пленуму ВСУ, що містяться у пункті 4 Постанови від 30 березня 2012 року №6 «Про практику застосування судами статті 376 ЦК України» самочинним вважається будівництво хоча і на підставі проекту, але за наявності істотних порушень зазначених норм та правил як у самому проекті, так і при будівництві.
Таким чином, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що виконані у квартирі АДРЕСА_5 будівельні роботи були здійснені без отримання дозвільних документів, що є самочинним будівництвом.
Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 26 листопада 2020 року та рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 липня 2020 року №826/14301/16 встановлено, що при зверненні відповідача із заявою про надання дозволу на реконструкцію не надано повного переліку документів, передбаченого чинним законодавством, а саме не надано згоди співвласників відповідного багатоквартирного житлового будинку, зокрема позивачів.
Також рішенням Київської міської ради від 23 липня 2015 року №781/1645 було затверджено Положення про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові у місті Києві. Згідно з п.3.2.6 зазначеного положення житловий будинок, щодо розташованих в ньому приміщень вирішується питання про переведення із житлового в нежитловий фонд, не повинен бути визнаний пам'яткою архітектури.
Відповідно до п.5.4. охоронного договору №3126, який був укладений з ОСОБА_5 , власник зобов'язаний не переробляти квартиру як ззовні, так і всередині. Натомість відповідач здійснив демонтаж внутрішніх перегородок та об'єднання з квартирою АДРЕСА_7 , зміну внутрішньої геометрії, втручання у фасад (збільшення віконних проємів та улаштування вхідної групи).
Таким чином, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ОСОБА_5 було вчинено ряд дій відносно квартири АДРЕСА_5 , що суперечать чинному законодавству, як-то: переведення квартири АДРЕСА_5 у нежитловий фонд з отриманням відповідних дозволів, що є порушенням рішення Київради від 23 липня 2015 року №781/1645; порушення умов охоронного договору; здійснення реконструкції замість реставрації; неотримання згоди позивачів на втручання в фасад, несучі конструкції та інженерні системи, відсутність дозволу Міністерства культури України.
З наявних у справі проектної документації та експертного звіту №126/15 вбачається, що відповідач також виконав роботи по фасаду будинку, зокрема улаштування вхідної групи та збільшення розмірів віконних прорізів.
Згідно з наявного в матеріалах справи дозволу на виконання будівельних робіт - він наданий виключно на квартиру АДРЕСА_7 . Але будь-які будівельні роботи по фасаду будинку (який є власністю усіх мешканців будинку) та зміни зовнішнього вигляду (в тому числі і розширення віконних прорізів) потребує окремого дозволу та погодження.
Окрім того, як вказувалося вище, за приписами статті 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» реставрація - сукупність науково обґрунтованих заходів щодо укріплення (консервації) фізичного стану, розкриття найбільш характерних ознак, відновлення втрачених або пошкоджених елементів об'єктів культурної спадщини із забезпеченням збереження їхньої автентичності. Реставрація, на відміну від реконструкції, не передбачає зміни функціонального призначення об'єктів культурної спадщини, якщо звичайно, воно не було змінене попереднім будівництвом порівняно з автентичним.
Таким чином, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що правові підстави для зміни геометричних розмірів вікон, а також для улаштування підвалу відсутні.
Згідно з актом обстеження технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій житлового будинку АДРЕСА_8 , виконаного 29 вересня 2016 року будівельною лабораторією КП «Київжитлоспецексплуатація», будинок має змішану конструктивну схему з несучими зовнішніми та внутрішніми як поперечними, так і поздовжніми несучими стінами. Просторова жорсткість будинку забезпечується поздовжніми несучими (зовнішніми та внутрішніми) та поперечними (торцевими, стінами сходових кліток) цегляними стінами. Демонтовані внутрішні перегородки. Проводяться роботи по влаштуванню відокремленого входу в приміщення квартир шляхом розбирання підвіконної ділянки зовнішньої стіни в межах існуючого вікна та переобладнання його під дверний проріз. Видалені конструкції покриття підлоги. Влаштовані внутрішні металеві сходи для об'єднання приміщень першого поверху та підвалу. Понижений рівень підвалу в межах приміщень квартири АДРЕСА_7 . Проведені роботи по підсиленню стін та ґрунтової основи фундаментів, де зроблене пониження рівня ґрунтової основи шляхом влаштування монолітного залізобетонного ростверку по буронабивним палям. Зі сторони головного фасаду проводяться роботи по збільшенню висоти віконних прорізів шляхом розбирання підвіконних ділянок цегляного мурування стіни головного фасаду. При цьому збільшується висота простінків і , як наслідок, зменшується їх стійкість. В наданому власником дозвільній документації та проекту на реставрацію приміщень № 3 та № 4 надане проектне рішення щодо збільшення висоти віконних прорізів та влаштування відокремленого входу. На окремих ділянках фасадів по матеріалу цегляного мурування стін спостерігаються вертикальні та похилі тріщини із шириною розкриття до 2мм.
Апеляційний суд вважає, що фасад будинку, підпілля та інженерні системи є спільним майном усіх власників квартир будинку. Проте згоди співвласників, зокрема позивачів, на такі роботи ОСОБА_5 не отримала.
Таким чином, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ОСОБА_5 було вчинено ряд дій відносно фасаду будинку, несучих конструкцій і підпілля, що суперечать чинному законодавству, як-то: реконструкція замість заявленої реставрації; неотримання згоди позивачів, відсутність дозволу Міністерства культури України.
Рішенням Київської міської ради від 23 липня 2015 року №781/1645 було затверджено Положення про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові у місті Києві. Згідно з п.3.2.6 зазначеного положення житловий будинок, щодо розташованих в ньому приміщень вирішується питання про переведення із житлового в нежитловий фонд, не повинен бути визнаний пам'яткою архітектури.
Окрім того, рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 липня 2020 року №826/14301/16 та постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 26 листопада 2020 року було встановлено, що будинок є пам'яткою архітектури, яка знаходиться в Центральному історичному ареалі міста Києва та в межах зони регулювання 1 категорії, і на нього повноваження КМДА та департаменту охорони культурної спадщини не поширюються.
Згідно з частиною 3 статті 19 КАС України та адміністративні суди не розглядають позовні вимоги, які є похідними від вимог у приватно-правовому спорі і заявлені разом з ними, якщо цей спір підлягає розгляду в порядку іншого, ніж адміністративне, судочинства і знаходиться на розгляді відповідного суду. Такі ж приписи містяться і в статті 19 ЦПК України, зокрема суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав. Рішенням суду може бути встановлений факт такого порушення Закону чи процедури шляхом визнання оскаржуваних дозволів незаконним. Така позиція цілком відповідає вимогам цивільного та адміністративного законодавства.
Враховуючи викладене, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про порушення відповідачами Положення про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові у місті Києві, оскільки квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 не могли бути переведені в нежитловий фонд, а видані дозволи є незаконними.
Відповідно до статті 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушення прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Відповідно до пункту 1.4.3. Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету з питань житлового комунального господарства № 76 від 17 травня 2005 року переобладнання і перепланування у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів не допускається. Власник жилого у будинку приміщення, що припустив самовільне переобладнання або перепланування, що призводить до порушення конструктивних елементів, зобов'язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану.
Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення, що передбачено пунктом четвертим частини другої статті 16 ЦК України.
Враховуючи викладене, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог та зобов'язання ОСОБА_5 , як особу, яка здійснювала роботи, та ОСОБА_1 , як власника майна, привести квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_7 до попереднього стану за свій рахунок, тобто до становища, яке існувало до порушення.
Враховуючи викладене, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час апеляційного розгляду справи, правильності висновків суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному судовому рішенні, вони не спростовують, а тому відхиляються апеляційним судом.
Враховуючи наведене, колегія апеляційного суду вважає, що рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 листопада 2022 року ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому правові підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.
Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Оплачка Віталія Олексійовича залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 листопада 2022 року без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення 31 березня 2025 року.
Головуючий Г.І. Мостова
Судді Р.В. Березовенко
О.Ф. Лапчевська