65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"13" березня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/4723/24
Господарський суд Одеської області у складі:
судді С.В. Літвінова
при секретарі Г.В. Фатєєва
розглянувши справу за позовом за позовом Одеської міської ради; (пл. Думська, 1, Одеса, Одеська область, 65004)за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради до відповідача: Центр "Катюша" у формі товариства з обмеженою відповідальністю (вул. Комарова Михайла, буд. 10, Одеса, Одеська область, 65101) про стягнення 8441917,83грн., розірвання договору та зобов'язати повернути земельну ділянку
за участю представників:
від позивача: Явченко Д.В - по довіреності
від відповідача: не з'явився
від 3-ої особи: Карапиш К.В - по довіреності
Одеська міська рада звернулась до господарського суду Одеської області з позовом до Центр "Катюша" у формі товариства з обмеженою відповідальністю про:
- стягнення з Центру “Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю заборгованість у загальній сумі 8 441 917,83 грн, з яких: заборгованість за договором оренди землі від 29.10.2010 р., посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 29.10.2010 р. та зареєстрованим в реєстрі за № 4047, у розмірі 7 693 301,91 грн, інфляційні втрати у розмірі 245 422,98 грн, 3 % річних у розмірі 134 772,86 грн та пеня у розмірі 368 420,08 грн.;
- розірвання договру оренди землі від 29.10.2010 р., укладений між Одеською міською радою та Центром “Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 29.10.2010 р. та зареєстрований в реєстрі за № 4047;
- зобов'язання Центр “Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 24,5706 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, кадастровий номер 5110137300:15:003:0008, у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому Центр “Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю одержало її в оренду;
- стягнення з Центру “Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю на користь Одеської міської ради витрати зі сплати судового збору за подання позову у розмірі 106 147,82 грн на рахунок Юридичного департаменту Одеської міської ради, код ЄДРПОУ 26302537, р/р UA 808 2017 2034 4250 211 0000 34995, в ДКСУ м. Київ, МФО 820172).
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.10.2024 прийнято позовну заяву Департаменту до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання
Відповідачу ухвала про відкриття провадження у справі була надіслана в межах строку, встановленого Господарським процесуальним кодексом України до електронного кабінету.
Згідно сформованих довідок про доставку електронного листа, ухвала суду була доставлена до електронного кабінету відповідча 30.10.2024.
При цьому, згідно з ч.ч.4 та 5 ст.6 ГПК України, Єдина судова інформаційно-телекомунікаційна система відповідно до закону забезпечує обмін документами (надсилання та отримання документів) в електронній формі між судами, між судом та учасниками судового процесу, між учасниками судового процесу, а також фіксування судового процесу і участь учасників судового процесу у судовому засіданні в режимі відеоконференції. Суд направляє судові рішення та інші процесуальні документи учасникам судового процесу до їхніх електронних кабінетів, вчиняє інші процесуальні дії в електронній формі із застосуванням Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи або її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами, в порядку, визначеному цим Кодексом, Положенням про Єдину судову інформаційно-телекомунікаційну систему та/або положеннями, що визначають порядок функціонування її окремих підсистем (модулів)..
Частиною 7 статті 6 ГПК України передбачено, що особі, яка зареєструвала електронний кабінет в Єдиній судовій інформаційно-телекомунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, суд вручає будь-які документи у справах, в яких така особа бере участь, виключно в електронній формі шляхом їх направлення до електронного кабінету такої особи, що не позбавляє її права отримати копію судового рішення у паперовій формі за окремою заявою. В умовах воєнного чи надзвичайного стану у разі знеструмлення електромережі суду чи настання інших обставин, які унеможливлюють функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи або її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами, суд може вручати особі, яка зареєструвала електронний кабінет, будь-які документи у справах, в яких така особа бере участь, у паперовій формі..
Згідно з ч. 6 ст. 242 ГПК України, днем вручення судового рішення є: 1) день вручення судового рішення під розписку; 2) день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення на офіційну електронну адресу особи; 3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про вручення судового рішення; 4) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; 5) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси. Якщо судове рішення надіслано на офіційну електронну адресу пізніше 17 години, судове рішення вважається врученим у робочий день, наступний за днем його відправлення, незалежно від надходження до суду повідомлення про його доставлення.
Отже, оскільки ухвали суду у справі направлені судом до електронного кабінету, суд доходить висновку, що відповідач повідомлений про відкриття провадження у справі та прийняття позовної заяви до розгляду.
25.11.2024 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради надав письмові пояснення по справі та вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.12.2024 закрито підготовче провадження та призначено судове засідання для розгляду справи по суті.
Зі змісту ст. 165 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що свої заперечення проти позову відповідач може викласти у відзиві на позовну заяву. При цьому, згідно ч. 4 ст. 165 Господарського процесуального кодексу України, якщо відзив не містить вказівки на незгоду відповідача з будь-якою із обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, відповідач позбавляється права заперечувати проти такої обставини під час розгляду справи по суті, крім випадків, якщо незгода з такою обставиною вбачається з наданих разом із відзивом доказів, що обґрунтовують його заперечення по суті позовних вимог, або відповідач доведе, що не заперечив проти будь-якої із обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, з підстав, що не залежали від нього.
Відповідач відзив на позов не надав, отже суд розглядає справу за наявними матеріалами, відповідно до ст. 165 ГПК України.
13.03.2025 судом в порядку статті 240 ГПК України, проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, надані докази, суд встановив:
29.10.2010 р. між Одеською міською радою та Центром «Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ «Центр «Катюша», Орендар) укладено договір оренди землі площею 24,5706 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, терміном на 49 років для оздоровчих та інших рекреаційних цілей (далі - Договір).
Договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 29.10.2010 р. та зареєстрований в реєстрі за № 4047, а також зареєстрований в Одеському міському відділі ОРФ ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.12.2010 р. за № 041050500113.
Відповідно до плану земельної ділянки, який є невід'ємною частиною Договору, у користування орендаря передано земельну ділянку з кадастровим номером: 5110137300:15:003:0008. Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 02.08.2023 р. НВ-2100354722023 датою державної реєстрації вищевказаної земельної ділянки є 21.12.2010 р. Згідно з п. 2.1 розділу 2 Договору в оренду передається земельна ділянка площею 245706 кв.м, у тому числі по угіддях: - під капітальною одноповерховою забудовою - 4108 кв.м; - під тимчасовою забудовою - 733 кв.м; - під спорудами - 1316 кв.м; - під проїздами, проходами та площадками - 52268 кв.м; - під спортивними майданчиками - 179 кв.м; - інші - 2816 кв.м; - під зеленими насадженнями загального користування - 170522 кв.м; - під ставками - 13764 кв.м.
Відповідно до п. 2.2 розділу 2 Договору на вищезазначеній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, а саме: - нежитлова будівля, що належить ТОВ «Центр «Катюша» на підставі свідоцтва про право власності на нежилу будівлю від 21.08.2004 р., виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради, право власності на яку зареєстровано КП «ОМБТІ та РОН» 10.09.2004 р. в книзі 35неж-153 за номером запису 1434; - нежила будівля, що належить ТОВ Центр «Катюша» на підставі договору купівлі продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом викупу, посвідченого 29.10.2004 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юрченко І.П. та зареєстрованим в реєстрі за № Д-435, право власності на яку зареєстровано КП «ОМБТІ та РОН» 13.12.2004 р. в книзі 39неж-73 за номером запису 2581; - нежилі будівлі та споруди, що належать ТОВ Центр «Катюша» на підставі договору купівлі-продажу № 5, посвідченого 24.01.2007 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 2581.
14.05.2012 р. між Одеською міською радою та ТОВ «Центр «Катюша» укладено договір про зміни № 1 до Договору в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 245706 кв.м.
Згідно з п. 4.4 розділу 4 Договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.
Вказане також кореспондується з п.п. 9.1.2 п. 9.1 розділу 9 Договору, в якому встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Позивач зазначає, що у зв'язку з неналежним виконанням ТОВ Центр «Катюша» умов укладеного між сторонами Договору в частині повної та своєчасної сплати орендної плати Одеська міська рада вже зверталась до Господарського суду Одеської області з позовом до ТОВ «Центр «Катюша» про стягнення орендної плати за період з 01.01.2020 р. по 31.05.2022 р.
Так, рішенням Господарського суду Одеської області від 31.05.2023 р. у справі № 916/1951/22, яке набрало законної сили 30.06.2023 р., вирішено стягнути з ТОВ «Центр «Катюша» на користь Одеської міської ради 10 096 524,60 грн - основного боргу, 820 275,69 грн - інфляційних втрат, 260 772,53 грн - 3% річних та 167 663,59 грн - витрат зі сплати судового збору.
Господарським судом Одеської області встановлено наявність у ТОВ «Центр «Катюша» зобов'язання щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою у розмірі орендної плати у спірному періоді з урахуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка з 01.01.2020 р. складає 147 550 861,36 грн.
Отже, позивач вказує, що вже наявний висновок суду у справі № 916/1951/22 про стягнення заборгованості з орендної плати відповідно до Договору щодо користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, за період з 01.01.2020 р. по 31.05.2022 р. Втім, з червня 2022 року ТОВ «Центр «Катюша» продовжує не виконувати обов'язки за Договором щодо сплати орендної плати, у зв'язку із чим утворилась заявлена до стягнення сума заборгованості в розмірі 8 441 917,83 грн, з яких: заборгованість за договором оренди землі від 29.10.2010 р., посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 29.10.2010 р. та зареєстрованим в реєстрі за № 4047, у розмірі 7 693 301,91 грн, інфляційні втрати у розмірі 245 422,98 грн, 3 % річних у розмірі 134 772,86 грн та пеня у розмірі 368 420,08 грн.
Крім того, позивач вважає, що Договір підлягає достроковому розірванню, а відведена в оренду земельна ділянка площею 24,5706 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, кадастровий номер 5110137300:15:003:0008, поверненню територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради.
Таким чином, Одеська міська рада звернулась до господарського суду Одеської області з позовом до Центр "Катюша" у формі товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення 8441917,83грн., розірвання договору та зобов'язати повернути земельну ділянку
Дослідивши в відкритому судовому засіданні матеріали справи, надані докази, проаналізувавши норми чинного законодавства, суд дійшов наступних висновків:
У відповідності до статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій - це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. При цьому, стаття 12 ЦК України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.
Частиною 1 статті 15 ЦК України закріплено право кожної особи на захист свого цивільного права у випадку його порушення, невизнання або оспорювання.
Порушення права пов'язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.
При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликане поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.
Згідно із частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Приписами статті 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Судом встановлено, що 29.10.2010 р. між Одеською міською радою та Центром «Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю укладено договір оренди землі площею 24,5706 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, терміном на 49 років для оздоровчих та інших рекреаційних цілей.
Договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 29.10.2010 р. та зареєстрований в реєстрі за № 4047, а також зареєстрований в Одеському міському відділі ОРФ ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.12.2010 р. за № 041050500113.
Відповідно до плану земельної ділянки, який є невід'ємною частиною Договору, у користування орендаря передано земельну ділянку з кадастровим номером: 5110137300:15:003:0008. Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 02.08.2023 р. НВ-2100354722023 датою державної реєстрації вищевказаної земельної ділянки є 21.12.2010 р. Згідно з п. 2.1 розділу 2 Договору в оренду передається земельна ділянка площею 245706 кв.м, у тому числі по угіддях: - під капітальною одноповерховою забудовою - 4108 кв.м; - під тимчасовою забудовою - 733 кв.м; - під спорудами - 1316 кв.м; - під проїздами, проходами та площадками - 52268 кв.м; - під спортивними майданчиками - 179 кв.м; - інші - 2816 кв.м; - під зеленими насадженнями загального користування - 170522 кв.м; - під ставками - 13764 кв.м.
Відповідно до п. 2.2 розділу 2 Договору на вищезазначеній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, а саме: - нежитлова будівля, що належить ТОВ «Центр «Катюша» на підставі свідоцтва про право власності на нежилу будівлю від 21.08.2004 р., виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради, право власності на яку зареєстровано КП «ОМБТІ та РОН» 10.09.2004 р. в книзі 35неж-153 за номером запису 1434; - нежила будівля, що належить ТОВ Центр «Катюша» на підставі договору купівлі продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом викупу, посвідченого 29.10.2004 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юрченко І.П. та зареєстрованим в реєстрі за № Д-435, право власності на яку зареєстровано КП «ОМБТІ та РОН» 13.12.2004 р. в книзі 39неж-73 за номером запису 2581; - нежилі будівлі та споруди, що належать ТОВ Центр «Катюша» на підставі договору купівлі-продажу № 5, посвідченого 24.01.2007 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 2581.
14.05.2012 р. між Одеською міською радою та ТОВ «Центр «Катюша» укладено договір про зміни № 1 до Договору в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 245706 кв.м.
Згідно з п. 4.4 розділу 4 Договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.
Вказане також кореспондується з п.п. 9.1.2 п. 9.1 розділу 9 Договору, в якому встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Згідно з ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України підставами звільнення від доказування є обставини, які встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Так, рішенням Господарського суду Одеської області від 31.05.2023 р. у справі № 916/1951/22, яке набрало законної сили 30.06.2023 р., стягнуто з ТОВ «Центр «Катюша» на користь Одеської міської ради 10 096 524,60 грн - основного боргу, 820 275,69 грн - інфляційних втрат, 260 772,53 грн - 3% річних та 167 663,59 грн - витрат зі сплати судового збору.
Господарським судом Одеської області встановлено наявність у ТОВ «Центр «Катюша» зобов'язання щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою у розмірі орендної плати у спірному періоді з урахуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка з 01.01.2020 р. складає 147 550 861,36 грн.
Таким чином, на момент звернення до суду із даним позовом вже наявний висновок суду у справі № 916/1951/22 про стягнення заборгованості з орендної плати відповідно до Договору щодо користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, за період з 01.01.2020 р. по 31.05.2022 р.
Втім, з червня 2022 року ТОВ «Центр «Катюша» продовжує не виконувати обов'язки за Договором щодо сплати орендної плати, у зв'язку із чим утворилась заявлена до стягнення сума заборгованості.
Так, внаслідок неналежного виконання Орендарем обов'язку зі сплати орендної плати Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради на адресу ТОВ «Центр «Катюша» направлено претензію від 14.11.2023 р. № 01-13/1484 щодо необхідності сплати заборгованості за Договором.
Зазначену претензію відповідачем не отримано та повернуто Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради.
Таким чином, ТОВ «Центр «Катюша» у період з 01.06.2022 р. по 12.11.2023 р. не виконало належним чином обов'язок за Договором щодо сплати орендної плати, що прямо суперечить вищенаведеним положенням законодавства та Договору.
Статтею 509 ЦК України визначено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно із приписами статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
За правилами статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до частини 1 статті 527 ЦК України боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Приписами статті 530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.
Частиною 1 статті 598 ЦК України встановлено, що зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
Відповідно до приписів статті 599 ЦК України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Припинення зобов'язання слід відрізняти від закінчення строку дії договору. Закінчення строку дії договору означає, що між його сторонами у майбутньому не будуть виникати взаємні права та обов'язки, що випливали із цього договору. Але ті зобов'язання, які вже існують на момент закінчення строку дії договору, будуть існувати і після його закінчення доти, доки вони не будуть припинені на підставах, встановлених договором або законом (пункт 68 постанови Верховного Суду від 10.02.2021 р. у справі № 908/288/20).
Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
У відповідності до частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частиною 1 статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
В свою чергу, частиною 1 статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Як встановлено статтею 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Частиною 1 статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
У відповідності до частини 1 статті 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Згідно з ч.ч. 1, 2, 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до п.п. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України (далі - ПК України) орендна плата - обов'язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.
Відповідно до п. 288.1 ст. 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Згідно з п. 4.1 розділу 4 Договору (зі змінами) встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 245706 кв.м розрахована у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 5 174 715,78 грн на рік.
Водночас, відповідно до п. 4.4 розділу 4 Договору розмір орендної плати змінюється орендодавцем у випадку, зокрема, коригування «Грошової оцінки земель м. Одеси», яка затверджується рішеннями Одеської міської ради.
Рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016 р. № 756-VII «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Одеси та встановлено, що нормативна грошова оцінка підлягає застосуванню з 01.01.2017 р.
Пунктом 4.3 розділу 4 Договору (зі змінами) передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації.
Крім того, згідно з ст. 289 ПК України нормативна грошова оцінка землі підлягає щорічної індексації на індекс інфляції, що публікується Державним земельним агентством України.
Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси, виданим відділом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області у м. Одесі від 29.01.2020 р. № 347, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер: 5110137300:15:003:0008, складає 147 550 861,36 грн.
Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 02.08.2023 р. № НВ-5100692372023, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер: 5110137300:15:003:0008, складає 186 651 839,62 грн.
Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 26.01.2024 р. № НВ-5100118842024, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер: 5110137300:15:003:0008, складає 196 173 046,14 грн.
Враховуючи зазначене, орендна плата розрахована наступним чином. Орендна плата за 2022 рік з урахуванням коефіцієнта індексації [1,10 - інд. 2021 р.] складає 4 869 178,43 грн. Отже у 2022 році орендна плата складає 405 764,87 грн щомісячно. Орендна плата за 2023 рік з урахуванням коефіцієнта індексації [1,15 - інд. 2022 р.] складає 5 599 555,19 грн. Так, у 2023 році орендна плата складає 466 629,60 грн щомісячно.
Крім того, Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради зазначено про те, що платіж від 22.11.2023 р. у розмірі 789,15 грн зараховано в рахунок погашення заборгованості згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 31.05.2023 р. № 916/1951/22.
З урахуванням викладеного Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради розрахована заборгованість ТОВ «Центр «Катюша» за Договором у період з 01.06.2022 р. по 12.11.2023 р. у розмірі 7 693 301,91 грн. яка підлягає стягненню з відповідача.
Щодо стягнення 3% річних та інфляційних суд зазначає наступне.
Положеннями ч. 1 ст. 612 ЦК України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Відповідно до ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
У зв'язку з невиконанням умов Договору ТОВ «Центр «Катюша» нараховано 3 % річних від простроченої суми, що складає 134 772,86 грн. та 245 422,98 грн інфляційних.
Наданий позивачем розрахунок 3% річних та інфляційних, на думку суду, здійснений належним чином, сума стягнення 3 % річних в розмірі 134 772,86 грн. та 245 422,98 грн інфляційних підлягають стягненню.
Щодо стягнення заборгованості ТОВ «Центр «Катюша» зі сплати пені суд зазначає наступне.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно з ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Згідно з ч. 1 ст. 624 ЦК України якщо за порушення зобов'язання встановлено неустойка (пеня) штраф, то вона підлягає стягненню у повному розмірі незалежно від відшкодування збитків.
Згідно з ч. 3 ст. 549 ЦК України пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочення платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін.
Відповідно до п. 4.7 Договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, розмір якої визначається Податковим кодексом України.
Відповідно до положень ст. 129 ПК України на суму грошового зобов'язання нараховується пеня за кожний календарний день прострочення сплати грошового зобов'язання, включаючи день погашення, з розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день.
Враховуючи наведене, у зв'язку з невиконанням Орендарем умов вказаного Договору ТОВ «Центр «Катюша» нараховано пеню, яка складає 368 420,08 грн та підлягає задоволенню.
Що стосується розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки, суд вважає, що Договір підлягає достроковому розірванню, а відведена в оренду земельна ділянка площею 24,5706 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, кадастровий номер 5110137300:15:003:0008, поверненню територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, з огляду на наступне.
Згідно з пп. 9.4.1 п. 9.4 розділу 9 Договору орендар зобов'язаний виконувати у встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержувати вимог, встановлених Законом України «Про оренду землі», виконувати обов'язки відповідно до умов договору і ЗК України.
Відповідно до пп. 9.1.3 п. 9.1 розділу 9 Договору орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України «Про оренду землі», цим договором, а також на підставах, визначеним ЗК України та іншими законами України.
Частиною 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до п. 12.2 розділу 12 Договору цей договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених Законом України «Про оренду землі», цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає, передбаченому договором використанню земельних ділянок, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у п. д) ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно із ст. ст. 13, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
За загальними правилами ст. 651 ЦК України умовою розірвання договору оренди в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Згідно з ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Відповідно до п. 7.1 розділу 7 Договору після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.
Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню (п. 7.2 розділу 7 Договору).
Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі відшкодуванню не підлягають (п. 7.3 розділу 7 Договору).
Враховуючи вищевикладене, господарський суд доходить до висновку, що Договір підлягає достроковому розірванню, а відведена в оренду земельна ділянка поверненню територіальній громаді міста Одеси.
Отже, заявлені позивачем позовні вимоги підлягають задоволенню повністю.
Відповідно до вимог частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно із частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до статті 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Приписи статті 79 ГПК України встановлюють, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами 1-3 статті 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (пункт 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005 р.).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
У рішенні від 03.01.2018 р. “Віктор Назаренко проти України» (Заява № 18656/13) ЄСПЛ наголосив, що принцип змагальності та принцип рівності сторін, які тісно пов'язані між собою, є основоположними компонентами концепції “справедливого судового розгляду» у розумінні пункту 1 статті 6 Конвенції. Вони вимагають “справедливого балансу» між сторонами: кожній стороні має бути надана розумна можливість представити свою справу за таких умов, що не ставлять її чи його у явно гірше становище порівняно з протилежною стороною. Під загрозою стоїть впевненість сторін у функціонуванні правосуддя, яке ґрунтується, зокрема, на усвідомленні того, що вони матимуть змогу висловити свої думки щодо кожного документа в матеріалах справи (рішення у справі “Беер проти Австрії» (Beer v. Austria), заява № 30428/96, пункти 17,18, від 06 лютого 2001 року).
Судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238. 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,
1. Позовні вимоги задовольнити повністю.
2. Стягнути з Центру «Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю (65091, м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, код ЄДРПОУ: 02219949) заборгованість у загальній сумі 8 441 917,83 грн, з яких: заборгованість за договором оренди землі від 29.10.2010 р., посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 29.10.2010 р. та зареєстрованим в реєстрі за № 4047, у розмірі 7 693 301,91 грн, інфляційні втрати у розмірі 245 422,98 грн, 3 % річних у розмірі 134 772,86 грн та пеня у розмірі 368 420,08 грн, на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, код ЄДРПОУ: 26597691) за наступними реквізитами: Одеська міська ТГ, отримувач - ГУК в Одеської області /м. Одесі/, код отримувача (ЄДРПОУ) 37607526, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), номер рахунку UA 468 9999 8033 4129 812 0000 15744, код класифікації доходів бюджету - 18010600 «орендна плата з юридичних осіб».
2. Розірвати договір оренди землі від 29.10.2010 р., укладений між Одеською міською радою (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, код ЄДРПОУ: 26597691) та Центром «Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю (65091, м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, код ЄДРПОУ: 02219949), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 29.10.2010 р. та зареєстрований в реєстрі за № 4047.
3. Зобов'язати Центр «Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю (65091, м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, код ЄДРПОУ: 02219949) повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, код ЄДРПОУ: 26597691) земельну ділянку площею 24,5706 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, кадастровий номер 5110137300:15:003:0008, у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому Центр «Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю одержало її в оренду.
4. Стягнути з Центру «Катюша» у формі товариства з обмеженою відповідальністю (65091, м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, код ЄДРПОУ: 02219949) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, 1, код ЄДРПОУ: 26597691) витрати зі сплати судового збору за подання позову у розмірі 106 147,82 грн на рахунок Юридичного департаменту Одеської міської ради, код ЄДРПОУ 26302537, р/р UA 808 2017 2034 4250 211 0000 34995, в ДКСУ м. Київ, МФО 820172).
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Повне рішення складено 28 березня 2025 р. у зв'язку з перебуванням судді Господарського суду Одеської області Літвінова С.В. на лікарняному з 20.03.2025 по 27.03.2025 включно.
Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя С.В. Літвінов