печерський районний суд міста києва
Справа № 757/18700/22-ц
пр. 2-1737/25
24 березня 2025 року Печерський районний суд м. Києва у складі:
головуючого - судді Вовк С. В.,
при секретарі судового засідання - Брачун О. О.,
за участі представника позивача ОСОБА_1 ,
представника відповідача Яковенка А. О. ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про розірвання договору оренди житлового приміщення та стягнення гарантійної суми та за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості з орендної плати, витрат на сплату комунальних платежів, неустойки за несвоєчасне повернення квартири та збитків,
Позиція сторін у справі
У липні 2022 року ОСОБА_3 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_4 про розірвання договору оренди житлового приміщення та стягнення гарантійної суми.
Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що 24 лютого 2022 року в України розпочалась війна. Починаючи з 24 лютого 2022 року проживання в Об'єкті оренди стало неможливим по через те, що Об'єкт оренди не забезпечує безпеку Орендаря та під час ведення бойових дій в м. Київ у тому числі постійно існує ризик завдання ракетно - артилерійських ударів з боку збройних сил Російської Федерації по Об'єкту оренди або по сусідніх квартирах або домах, у зв'язку з чим існує реальна небезпека для життя та здоров'я орендаря та членів його сім'ї, що постійно проживають разом з орендарем. У зв'язку з цим, Об'єкт оренди перестав використовуватись Орендарем починаючи з 24 лютого 2022 року
Про неможливість подальшого використання житлового приміщення та намір розірвати укладений Договір ОСОБА_3 повідомила у Повідомленні про припинення дії договору через форс-мажорні обставини від 11 квітня 2022 року разом із направленням Додаткової угоди. Станом на день подання позовної заяви Орендарем не отримано відповідь на зазначене Повідомлення.
24 лютого 2022 року є першим днем настання форс мажорних обставин щодо відносин за Договором оренди жилого приміщення від 30 січня 2022 року.
У зв'язку з вимушеною необхідністю виїхати закордон та неможливістю використання житлового приміщення для проживання Орендаря та членів його сім'ї, нарахування та оплата орендних платежів є неможливою.
На виконання п.5.5. Договору оренди гарантійний платіж повинен був бути поверненим Орендарю. Втім Орендодавець всупереч зазначеному положенню Договору досі не здійснив переказ з повернення гарантійного платежу.
ОСОБА_4 пред'явила зустрічний позов до ОСОБА_3 про стягнення боргу з орендної плати, витрат на сплату комунальних платежів, неустойки за несвоєчасне повернення квартири та збитків.
Зустрічний позов обґрунтовувався тим, що будь якій людині в межах України, починаючи з 24 лютого 2022 року, з початком збройної агресії російської федерації загрожувала і продовжує загрожувати небезпека, де б вона не перебувала і продовжує перебувати в межах України, внаслідок ведення чи то прямих бойових дій чи ризику ракетно-бомбових ударів, проте це не означає, що абсолютно все житло в країни на цій підставі потрібно віднести до непридатного до проживання з відповідними юридичними наслідками.
Лише 11 квітня 2022 року (тобто через 1,5 місяця після початку війни) Позивач звернувся до Відповідача з повідомленням про розірвання договору оренди через настання форс-мажорних обставин, яке отримане Відповідачем 18.04.2022 року.
При цьому Позивачем до вказаного повідомлення не додано ані підписаного з його сторони акту прийому-передачі квартири, ані ключів від квартири, які Відповідач передав Позивачу відповідно до п. 4.3. Договору оренди і внаслідок чого фізично втратив доступ до своєї Квартири.
Більш того, в квітні 2022 року чоловік Позивача повідомив Відповідача, що квартира продовжує перебувати в його розпорядженні на підставі діючого договору оренди, в ній досі зберігаються його речі та за його дозволом в орендованій квартирі проживає родич, що прямо суперечить п.3.1 та 12.6 договору оренди. Вказані факти підтверджуються роздруківкою переписки в месенджері Telegram та аудіо повідомленням, надісланим чоловіку Відповідача від чоловіка Позивача.
Позивачем не надано жодного доказу впливу форс-мажорних обставин на виконання ним договірних зобов'язань по договору оренди чи неможливості використання ним квартири в період після 24.02.2022 року внаслідок втрати нею придатного для проживання стану.
Оскільки орендар повідомив про намір достроково припинити дію договору раніше, ніж через 6 (шість) місяців з дати його укладання, а саме 11 квітня 2022 року, то і гарантійна сума не підлягає поверненню у чіткій відповідності до умов договору та діючого законодавства.
Враховуючи, що згідно ст. 617 ЦК України, а також умов договору, наявність форс-мажорних обставин та введення військового стану 24 лютого 2022 року не є підставою для скасування обов'язку орендаря зі сплати орендних платежів, а лише є підставою звільнити орендаря від відповідальності за невиконання цього обов'язку, то і Позивач має сплатити Відповідачу орендну плату по день розірвання договору (тобто за березень, квітень та 18 днів травня 2022 року).
У березні 2022 року Позивач відмовився сплачувати комунальні послуги за лютий 2022 року і наступні місяці через виникнення форс-мажорних обставин в Україні, про що повідомив Відповідача в месенджері WhatsApp, а тому всі комунальні платежі були сплачені самим Відповідачем.
Позивач мав всі можливості та умови для належного виконання вимог порядку повернення приміщення Відповідачу та передачі йому ключів від квартири з складанням відповідного акту прийому-передачі квартири, Відповідач не надав суду жодних доводів та доказів, з яких причин це було неможливо, дії та бездіяльність орендаря щодо невиконання умов порядку повернення приміщення орендодавцю слід визнати умисними та такими, що не підпадають під норми діючого законодавства щодо звільнення орендаря від відповідальності внаслідок настання форс-мажорних обставин.
Таким чином, згідно ч. 2 ст. 785 ЦК України, Позивач зобов'язаний сплатити Відповідачу неустойку подвійну суму орендної плати за кожен день неповернення приміщення до фактичного відновлення Відповідачем володіння переданим в оренду майном (тобто до жовтня 2022 року).
Представник ОСОБА_3 подав відзив на зустрічну позовну заяву, в якому зазначив, що Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України 22 грудня 2022 року № 309 затверджений Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, відповідно до якого офіційно встановлено період ведення бойових дій на всій території м. Києва, а саме з 24.02.2022 по 30.04.2022.
26 лютого 2022 року через війну в Україні Орендар вимушена була покинути територію України для збереження власного життя, що підтверджується відміткою у закордонному паспорті позивача.
Позивачем за зустрічним позовом приховано від суду той факт, що сам відповідач 07 квітня 2022 року через повідомлення у месенджері Telegram на номер телефону позивача ОСОБА_3 надіслала повідомлення, в якому зазначила про своє бажання розірвати спірний Договір на підставі п. 11.5 Договору, в якому повідомила про необхідність Орендарю до 07.05.2022 виконати вимоги договору щодо повернення об'єкту оренди.
Враховуючи наявність у сторін обопільної згоди на дострокове припинення договору оренди, можна дійти до обґрунтованого висновку, що Договір припинено за домовленістю сторін, а датою припинення договірних відносин є саме 11 квітня 2022 року тобто дата з якої ОСОБА_3 погодилась на дострокове припинення договору.
Відповідно до додатку №3 до договору - Акту передачі грошових коштів Орендар сплатила Орендодавцю грошові кошти у розмірі 3200 доларів США, які складаються з орендної плати за лютий 2022 та гарантійного платежу.
Отже відповідач за первісним позовом може розраховувати на отримання орендної плати лише за березень та 11 днів квітня 2022р.
Позивач із 24 лютого 2022 року не проживає у орендованій квартирі, а відповідно не користується комунальними послугами, а тому таке стягнення є безпідставним.
Відповідачем долучено роздруківку переписки у месенджері Whatsapp та Telegram, начебто із погрозами з боку чоловіка позивача та перебування у квартирі родича, який проходить службу у Збройних Силах України, однак дана переписка у дійсності не мала місце, ні позивач, ні її чоловік, не передавали ключі від квартири третім особам. Крім того, із вказаних розрудруківок не вбачається з якого саме номеру телефону надіслано повідомлення, дату таких повідомлень та присутність у квартирі родича позивача.
Представник ОСОБА_4 подав відповідь на відзив на зустрічну позовну заяву, в якій зазначив, що повідомлення нібито від Відповідача про дострокове припинення Договору, яке надіслано з номеру мобільного телефону, що не належить Відповідачу, електронного цифрового підпису Відповідача не містить, а, отже, не є документом в розумінні ЗУ «Про електронні документи та електронний документообіг».
Жодної обопільної згоди та домовленості Сторін про дострокове припинення Договору оренди не існувало і не існує, про що свідчить відсутність будь-яких підписаних документів на підтвердження нього, наявність самого спору, позову Позивача і зустрічного позову Відповідача, в тому числі з цих питань, тому датою дострокового припинення Договору слід вважати 18.05.2022 року.
Саме Позивач діяв неправомірно, так як мав можливість повернути Відповідачу квартиру шляхом передачі ключів від неї, проте замість цього звернувся до суду із позовом про стягнення із Відповідача гарантійного платежу. В свою чергу Відповідач весь час намагався отримати ключі від квартири, не пред'являючи жодних вимог щодо сплати неустойки, що взагалі виключає намір штучно створити борг.
В судовому засіданні представник позивача первісний позов підтримав та просив задовольнити, проти вимог зустрічного позову заперечив.
Представника відповідача в судовому засіданні проти первісного позову заперечив та просив задовольнити зустрічний позов.
Процесуальні дії
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 02 серпня 2022 року відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін та проведення судового засідання за наявними у справі матеріалами.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 14 вересня 2023 року прийнято зустрічний позов ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості з орендної плати, витрат на комунальні платежі та неустойки до спільного розгляду з первісним позовом та призначено підготовче засідання у справі.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 11 жовтня 2023 року заяву представника ОСОБА_4 про забезпечення зустрічного позову залишено без задоволення.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 15 жовтня 2024 року заяву представника ОСОБА_4 про забезпечення зустрічного позову залишено без задоволення.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 28 листопада 2024 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
Фактичні обставини справи
Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
30.01.2022 року між Позивачем та Відповідачем укладено договір оренди житлового приміщення, відповідно до умов якого Відповідач передав Позивачу у тимчасове платне користування житлове приміщення (квартиру), розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до акту передачі-прийому приміщення від 30.01.2022 року Квартира передана Відповідачем в користування Позивачу.
Згідно акту передачі грошових коштів (додаток № 3 до Договору оренди), 30.01.2022 Позивач сплатив Відповідачу орендну плату за перший місяць оренди в сумі 1600 доларів США та 1600 доларів США гарантійного платежу.
Згідно з п. 3.1. Договору Об'єкт оренди здається Орендарю виключно для особистого проживання, та членів його сім'ї, відповідно до п 12.6. Договору.
Відповідно до п 5.1. Договору розмір орендної плати складає 1600 доларів США у гривневому еквіваленті.
Відповідно до п. 5.4. Договору Орендар сплачує Орендодавцю гарантійну суму у розмірі встановленої щомісячної оплати.
Відповідно до п.5.5. Договору при виїзді Орендаря внесена гарантійна сума повертається Орендарю у повному розмірі у разі, якщо орендар не має заборгованості по оплатах, передбаченим цим Договором по Приміщенню, а також якщо предметам домашньої обстановки (майна та обладнання), що у ньому знаходяться, не було завдано шкоди з вини Орендаря (при цьому враховується їх природній знос) або завдана з вини Орендаря шкода повністю компенсована Орендодавцю.
Відповідно до п 10.1. Договору Сторони не несуть відповідальності за невиконання чи невідповідне виконання своїх зобов'язань за договором якщо такі дії чи бездіяльність відбулися в наслідок форс-мажорних обставин, атак само інших обставин, що виходять за рамки розумного контролю Сторін.
Позиція суду та оцінка аргументів сторін щодо первісного позову
Свобода договору, відповідно до статті 3 ЦК України, є однією із засад цивільного законодавства.
Статтею 6 ЦК України передбачено право сторін укласти договір, який не передбачено актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства; сторони мають право відступити в договорі від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд; сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або суті правовідносин сторін.
Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
За приписами статей 525, 526 цього Кодексу зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства; одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Положеннями статті 615 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом. Одностороння відмова від зобов'язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов'язання. Внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов'язання або воно припиняється.
За змістом положень статей 626, 627, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частин першої та третьої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Отже, за змістом наведених норм розірвання договору може бути вчинено як за згодою сторін, так і у разі односторонньої відмови від нього. За загальним правилом розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, однак окремі договірні відносини допускають можливість одностороннього розірвання договору. Право сторони на одностороннє розірвання договору може бути передбачено законом або безпосередньо у договорі, а може залежати від вчинення/невчинення сторонами договору певних дій, так і без будь-яких додаткових умов (безумовне право сторони на відмову від договору).
Одностороння відмова від договору не потребує узгодження та як самостійний юридичний факт зумовлює його розірвання. У випадках, коли права на односторонню відмову у сторони немає, намір розірвати договір може бути реалізований лише за погодженням з іншою стороною, оскільки одностороннє розірвання договору не допускається, а в разі недосягнення сторонами домовленості щодо розірвання договору - за судовим рішенням на вимогу однієї із сторін.
У частині першій статті 825 ЦК України встановлено, що наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом.
Відповідно до статті 4 ЖК України, придатність житла для проживання визначається шляхом планового обстеження житлових будинків. Це обстеження має здійснюватися на підставі Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189, яке є чинним на момент виникнення спірних правовідносин.
Відповідно до п. 3, 5 вказаного вище Положення обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
Якщо під час обстеження стану жилих будинків буде виявлено невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень), яку можливо і доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту.
В разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житлово- експлуатаційна організація вносить до виконкому районної, міської, районної у місті Ради народних депутатів пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання.
При цьому додаються такі документи:
- акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;
- технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;
- висновок проектної або науково-дослідної організації (при необхідності) щодо технічного стану жилого будинку (жилого приміщення) та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку (жилого приміщення);
- висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку (жилого приміщення) санітарним вимогам.
Під час розгляду справи позивачем не надано суду жодного із вищевказаних документів, а, отже, не доведено, що внаслідок бойових дій на території України квартира стала непридатною для проживання. При цьому, ані квартира, ані сам будинок, в якому вона знаходиться не зазнав жодних руйнувань та є придатним для проживання.
Слушними є доводи сторони відповідача про те, що будь якій людині в межах України, починаючи з 24 лютого 2022 року, з початком збройної агресії російської федерації загрожувала і продовжує загрожувати небезпека, де б вона не перебувала і продовжує перебувати в межах України, внаслідок ведення чи то прямих бойових дій чи ризику ракетно-бомбових ударів, проте це не означає, що абсолютно все житло в країни на цій підставі потрібно віднести до непридатного до проживання з відповідними юридичними наслідками.
Також суд погоджується із доводами відповідача про те, що позивач є непослідовним у своїй позиції, посилаючись у первісному позові на положення частини першої статті 825 ЦК України як підставу для звільнення орендаря від сплати орендних платежів через непридатність житла для проживання, а у відзиві на зустрічний позов на положення частини шостої статті 762 ЦК України, що майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, та при цьому зазначає, що орендодавець може розраховувати на отримання орендної плати лише за березень та 11 днів квітня 2022 року. З цього приводу суд зазначає наступне.
Відповідно до положень частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 викладено правові висновки щодо застосування положень частини шостої статті 762 ЦК України.
Зокрема, у наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що: "… норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством".
За висновками Великої Палати Верховного Суду у встановленні факту неможливості користуванням майном першочергово презюмується незмінність умов користування майном чи стану об'єкта оренди (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо).
Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що правова позиція стосовно застосування приписів частини шостої статті 762 ЦК України є сталою і послідовною, а у постанові від 27 лютого 2024 року у справі № 922/2258/23 зазначено, що з урахуванням того що відповідно до загального правила настання обставин непереборної сили звільняє від відповідальності, а не від виконання обов'язків за договором, колегія суддів зазначила, що факт проведення бойових дій чи запровадження обмежень воєнного часу (форс-мажорні обставини у розумінні відповідача) також не є безумовною підставою для звільнення сторони від виконання договірних зобов'язань, оскільки саме собою не свідчить про принципову неможливість використання орендованого майна.
Верховний Суд неодноразово зазначав, що у разі посилання сторони на такі обставини як на підставу неможливості належного виконання сторона має обов'язок довести їх наявність не тільки самих собою, але і те що вони були саме тими обставинами, які зумовили неможливість використання майна саме для конкретно цього випадку на загальних підставах.
Під час розгляду справи позивач не довела суду належними та допустимими доказами наявність обставин, які зумовили неможливість використання орендованого майна, навіть незважаючи на ведення бойових дій в м. Київ у тому числі ризику завдання ракетно-артилерійських ударів по Об'єкту оренди.
Враховуючи наведене, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для розірвання договору оренди житла та відмовляє у такій вимозі первісної позовної заяви.
Відповідно до п. 5.6. Договору оренди в разі розірвання договору раніше, ніж через 6 (шість) місяців після початку дії Договору за ініціативою орендаря, гарантійна сума не повертається.
Враховуючи, що орендар повідомив про намір достроково припинити дію договору раніше, ніж через 6 (шість) місяців з дати його укладання, а саме 11 квітня 2022 року (що не заперечувалося сторонами в судовому засіданні), то суд приходить до висновку про те, що гарантійна сума не підлягає поверненню, а відтак первісний позов не підлягає задоволенню і в цій частині також.
При цьому суд враховує, що вказана умова договору не є санкцією за будь-яке порушення зобов'язань, що встановлені договором оренди чи законом, за порушення яких орендар звільняється від відповідальності у випадку настання форс-мажорних обставин, тому неповернення гарантійної суми у випадку настання умов, вказаних у п.5.6 договору відбувається автоматично, незалежно від настання чи ненастання будь-яких інших умов і не є підставою для виникнення спору щодо невиконання чи неналежного виконання договірних зобов'язань.
Позиція суду та оцінка аргументів сторін щодо зустрічного позову
За змістом частин першої - третьої статті 820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Як вже зазначалось судом, пунктом 5.1. Договору передбачено, що місячна орендна плата складає суму в гривнях, яка визначається згідно комерційного курсу продажу доларів США АО КБ «Приват банк» на день її сплати, у розмірі, еквівалентному 1600 доларів США.
Відповідно до п.5.2 договору, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату до 01 числа, авансом за кожен наступний місяць.
11 квітня 2022 року Позивач звернувся до Відповідача з повідомленням про розірвання договору оренди через настання форс-мажорних обставин, яке отримане Відповідачем 18.04.2022 року.
Оскільки відповідно до п. 11.4. Договору, Орендар має повідомити про розірвання Договору за 30 днів до бажаної дати розірвання договору, то Договір оренди вважається розірваним з 18.05.2022.
Згідно із наданим розрахунком, заборгованість Позивача перед Відповідачем зі сплати орендної плати становить: 1600 доларів США * 2 місяці + 929,03 доларів США (орендна плата за 18 днів травня) = 4 129,03 доларів США, що на дату звернення до суду із позовом, відповідно до комерційного курсу продажу доларів США АО КБ «Приват банк» 38,9 грн за 1 долар США становить 160 619,26 грн.
Відповідно до п.6.1. Договору, орендар зобов'язаний сплачувати всі рахунки за комунальні послуги шляхом передачі або готівкових, або безготівкових коштів орендодавцю згідно рахунків, виставлених постачальниками послуг.
Згідно із наданим розрахунком, заборгованість Позивача перед Відповідачем зі сплати комунальних послуг становить 13 573,47 грн (6466,95 грн за лютий 2022 року + 3839,58 грн за березень 2022 року + 1601,93 грн за квітень 2022 року + 1 665,01 грн за 18 днів травня 2022 року).
ОСОБА_3 всупереч умовам договору оренди не сплачувала орендну плату та не оплачувала комунальні послуги до моменту розірвання договору, а відтак вимоги зустрічного позову в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Щодо вимог зустрічного позову про стягнення неустойки за несвоєчасне повернення квартири суд враховує наступне.
Відповідно до статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
Невиконання наймачем передбаченого частиною 1 статті 785 ЦК України обов'язку щодо негайного повернення наймодавцеві речі (у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі) у разі припинення договору є порушенням умов договору, що породжує у наймодавця право на застосування до наймача відповідно до частини 2 статті 785 ЦК України такої форми майнової відповідальності як неустойка у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
Неустойка за частиною 2 статті 785 ЦК України має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов'язання наймача (орендаря) з повернення об'єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов'язання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.
До предмета доказування при вирішенні спорів щодо стягнення неустойки в порядку частини 2 статті 785 ЦК як подвійної плати за користування орендованим майном після спливу строку дії договору оренди входять обставини, пов'язані з невжиттям орендарем належних заходів щодо повернення орендодавцю об'єкта оренди за наслідком припинення орендних правовідносин, за відсутності умов, які б перешкоджали орендарю вчасно повернути майно орендодавцю у визначений договором оренди строк; умисним ухиленням орендаря від обов'язку щодо повернення орендодавцю об'єкта оренди; утриманням орендованого майна у володінні орендаря та перешкоджанням орендарем у доступі орендодавця до належного йому об'єкта оренди; відсутністю з боку орендодавця бездіяльності та невчиненням ним дій, спрямованих на ухилення від обов'язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.
Обставини вчинення орендарем дій з повернення орендованого майна та відсутність у нього умислу на ухилення від повернення об'єкта оренди виключають можливість застосування орендодавцем до орендаря відповідальності у вигляді неустойки в порядку частини 2 статті 785 ЦК.
Аналогічна за змістом правова позиція наведена, зокрема, у постанові Об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.12.2019 у справі № 910/20370/17.
Під час розгляду справи суду не доведено наявності обставин умисного ухилення орендаря від повернення об'єкта оренди, а відтак суд відмовляє у задоволенні вимог зустрічного позову про стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
Оскільки судом не встановлено обставин умисного ухилення ОСОБА_3 від своєчасного повернення ОСОБА_4 орендованого майна, то не підлягають також задоволенню зустрічні позовні вимог про стягнення збитків.
Щодо розподілу судових витрат суд враховує наступне.
За правилами частин першої - третьої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: чи пов'язані ці витрати з розглядом справи; чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися.
Оскільки суд відмовляє у задоволенні первісного позову, то судові витрати ОСОБА_3 покладаються на неї.
За подання зустрічного позову ОСОБА_4 сплачено судовий збір у розмірі 7 964, 43 грн, який за правилами статті 141 ЦПК України підлягає стягненню з ОСОБА_3 пропорційно розміру задоволених позовних вимог в сумі 1 741, 92 грн.
За змістом статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов'язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов'язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов'язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Положеннями статті 59 Конституції України закріплено, що кожен має право на професійну правничу допомогу. Кожен є вільним у виборі захисника своїх прав.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року. Так у справі «Схід/Захід Альянс Лімітед» проти України» (заява № 19336/04) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (п. 268).
У рішенні ЄСПЛ від 28 листопада 2002 року «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.
Згідно з пунктом 4 частини першої статті 1 Закону України від 05 липня 2012 року № 5076-VI «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» (далі - Закон № 5076-VI) договір про надання правової допомоги - домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об'єднання) зобов'язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов'язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.
Пунктом 9 частини першої статті 1 Закону № 5076-VI встановлено, що представництво - вид адвокатської діяльності, що полягає в забезпеченні реалізації прав і обов'язків клієнта в цивільному, господарському, адміністративному та конституційному судочинстві, в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами, прав і обов'язків потерпілого під час розгляду справ про адміністративні правопорушення, а також прав і обов'язків потерпілого, цивільного відповідача у кримінальному провадженні.
Інші види правової допомоги - види адвокатської діяльності з надання правової інформації, консультацій і роз'яснень з правових питань, правового супроводу діяльності клієнта, складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру, спрямованих на забезпечення реалізації прав, свобод і законних інтересів клієнта, недопущення їх порушень, а також на сприяння їх відновленню в разі порушення (пункт 6 частини першої статті 1 Закону № 5076-VI).
Відповідно до статті 19 Закону № 5076-VI видами адвокатської діяльності, зокрема, є:
- надання правової інформації, консультацій і роз'яснень з правових питань, правовий супровід діяльності юридичних і фізичних осіб, органів державної влади, органів місцевого самоврядування, держави;
- складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру;
- представництво інтересів фізичних і юридичних осіб у судах під час здійснення цивільного, господарського, адміністративного та конституційного судочинства, а також в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами.
Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення представництва на надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок його обчислення, зміни та умови повернення визначаються у договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховується складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 Закону № 5076-VI).
Розмір гонорару визначається лише за погодженням адвоката з клієнтом, а суд не вправі втручатися у ці правовідносини.
Разом із тим, чинне цивільно-процесуальне законодавство визначило критерії, які слід застосовувати при визначенні розміру витрат на правничу допомогу.
За змістом статті 137 ЦПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Для цілей розподілу судових витрат:
- розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;
- розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Принцип змагальності знайшов свої втілення, зокрема, у положеннях частин п'ятої та шостої статті 137 ЦПК України, відповідно до яких саме на іншу сторону покладено обов'язок обґрунтування наявність підстав для зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, а також обов'язок доведення їх неспівмірності.
Такі правові висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).
23.02.2023 року, між Відповідачем (Клієнт) та Адвокатським бюро «Яковенко та партнери Фіделіс-груп» (АБ) було укладено Договір про надання правової допомоги № 2023/02/23.
Згідно п. 1.1. Договору у відповідності до умов цього Договору АБ зобов'язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги КЛІЄНТУ на умовах і в порядку, що визначені цим договором, а КЛІЄНТ зобов'язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання Договору.
Відповідно до п.2.1. Договору АДВОКАТСЬКЕ БЮРО, на підставі звернення КЛІЄНТА, приймає на себе зобов'язання з надання правової допомоги, пов'язаної із представництвом КЛІЄНТА під час розгляду судової справи № 757/18700/22-ц за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про розірвання договору та стягнення грошових коштів.
Вказана правова допомога надається шляхом здійснення будь-яких видів адвокатської діяльності та включає в себе:
- аналіз наданих Клієнтом документів, пов'язаних із справою;
- формування правової позиції у справі;
- підготовка та подача до суду відзиву на позовну заяву;
- підготовка та подача до суду зустрічного позову у справі;
- участь у судових засіданнях;
- підготовку інших процесуальних документів (у разі необхідності).
Виконуючи умови вказаного договору, адвокат АБ Яковенко Андрій Олександрович дослідив проаналізував чинне законодавство та надані Клієнтом документи та підготував даний зустрічний позов.
Пунктами 4.1.-4.2. Договору установлено, що Гонорар АБ за надання правової допомоги, передбаченої умовами даного Договору становить 37 000 грн. (тридцять сім тисяч гривень 00 коп.).
Оскільки зустрічний позов задоволено частково, то з 37 000, 00 грн витрат на правничу допомогу 8 092, 36 грн підлягає стягненню з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 1-23, 76-81, 89, 95, 131, 141, 258-259, 263-265, 352, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд,
Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про розірвання договору оренди житлового приміщення та стягнення гарантійної суми залишити без задоволення.
Зустрічний позов ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості з орендної плати, витрат на сплату комунальних платежів, неустойки за несвоєчасне повернення квартири та збитків задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_3 ( АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_4 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) заборгованість з орендної плати у розмірі 160 619, 26 грн, а також витрати на сплату комунальних платежів у розмірі 13 573,47 грн.
В задоволенні іншої частини зустрічних позовних вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_3 ( АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_4 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір у розмірі 1 741, 92 грн, а також витрати на правничу допомогу у розмірі 8 092, 36 грн.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.
Суддя С. В. Вовк