65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"19" березня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/3385/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Деркач Т. Г.
за участю секретаря судового засідання Бордея О. Ю.
розглянувши в судовому засіданні в порядку загального позовного провадження
справу № 916/3385/24
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “БУД СПОЖИВ СОЮЗ»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача: Комунальне підприємство "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство"
про розірвання договору та виселення
за участю представників:
від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради: Бондар А. Г. /самопредставництво/;
від ТОВ “БУД СПОЖИВ СОЮЗ»: Сташевська О. В;
від третьої особи КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство": не з'явилися;
Комунальне підприємство "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» заборгованості в розмірі 474 821,58 грн, з яких: сума основної заборгованості в розмірі 318 936,55 грн, сума 3% річних в розмірі 12 605,62 грн, сума інфляційних витрат у розмірі 30 225,90 грн, сума пені у розмірі 113 053,51 грн та суми судових витрат зі сплати судового збору у розмірі 5 697,86 грн.
Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "БУД СПОЖИВ СОЮЗ", за участі третьої особи (балансоутримувача орендованого майна) - Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство", про:
- розірвання договору оренди № 2 нежилого приміщення від 22.11.2018 (далі - договір), укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради і ТОВ "БУД СПОЖИВ СОЮЗ";
- виселення відповідача з нерухомого майна загальною площею 299,7 кв.м за адресою: м. Одеса вул. Преображенська 34А.
Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.08.2024 прийнято позовну заяву Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 02.09.2024 о 12:00, із викликом учасників справи у підготовче засідання.
Також ухвалою суду від 06.08.2024 задоволено клопотання Комунального підприємства «ОДЕСЬКЕ ЕЛЕКТРОТЕХНІЧНЕ ЕКСПЛУАТАЦІЙНО-МОНТАЖНЕ ПІДПРИЄМСТВО» про залучення до участі у справі третьої особи, судом залучено до участі у справі № 916/3385/24 як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039, ідентифікаційний код 26302595).
22.08.2024 за вх.№30994/24 судом одержано відзив на позов з клопотанням про поновлення процесуального строку на його подання.
29.08.2024 за вх.№31578/24 господарський суд одержав відповідь на відзив.
30.08.2024 за вх.№31662/24 господарський суд одержав заперечення на відповідь на відзив.
02.09.2024 підготовче засідання не відбулось через оголошення системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги; ухвалою суду від 03.09.2024 призначено підготовче засідання на 23.09.2024 о 12:00.
03.09.2024 за вх.№31963/24 господарський суд одержав клопотання позивача про об'єднання справ в одне провадження.
23.09.2024 за вх.№34594/24 господарський суд одержав клопотання відповідача про відкладення розгляду справи.
У підготовчому засіданні 23.09.2024 за участю представників сторін, суд постановив протокольну ухвалу, якою відклав підготовче засідання на 07.10.2024 на 14:00 год.
07.10.2024 у підготовчому засіданні за участю представників сторін судом постановлено протокольну ухвалу, якою відкладено підготовче засідання на 04.11.2024 на 12:00 год.
Також, ухвалою господарського суду Одеської області від 07.10.2024 прийнято об'єднану справу за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “БУД СПОЖИВ СОЮЗ», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" про розірвання договору та виселення до провадження, з присвоєнням справі № 916/3385/24. Здійснювати розгляд об'єднаної справи постановлено за правилами загального позовного провадження.
У переданій справі про розірвання договору та виселення наявні: відзив на позовну заяву за вх.№33012/24 від 10.09.2024 та за вх.№33014/24; пояснення третьої особи Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" за вх.№33148/24 від 11.09.2024.
07.10.2024 за вх.№36475/24 господарський суд одержав клопотання відповідача про залучення доказів.
14.10.2024 за вх.№37294/24 господарський суд одержав письмові пояснення позивача.
04.10.2024 за вх.№39774/24 господарський суд одержав клопотання відповідача про відкладення розгляду справи та продовження строку підготовчого провадження.
04.11.2024 за вх.№39888/24 господарський суд одержав заперечення третьої особи Комунального підприємства "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" на клопотання відповідача про залучення доказів.
04.11.2024 за участю представників сторін судом, судом постановлено протокольну ухвалу, якою продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 02.12.2024 о 15:00.
02.12.2024 за вх.№43175/24 господарським судом одержано заяву про залишення позову без розгляду, в якій КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" просить суд залишити без розгляду позов Комунального підприємства «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» до ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення № 2 від 02.11.2018 у розмірі 474 821,58 грн.
02.12.2024 за вх.№43191/24 господарський суд одержав заяву третьої особи КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" про розгляд справи за її відсутності.
02.12.2024 за вх.№43224/24 господарський суд одержав клопотання позивача про продовження розгляду справу в розумний строк та признання судового засідання на інший час дату.
У підготовчому засіданні 02.12.2024, за участю представника відповідача, судом постановлено протокольну ухвалу, якою підготовче засідання відкладено на 23.12.2024 об 11:30 год, із викликом учасників справи у підготовче засідання.
23.12.2024 за участю представників сторін, судом постановлено ухвалу, якою заяву Комунального підприємства “Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» про залишення позову без розгляду за вх.№43175/24 від 02.12.2024 задоволено; залишено без розгляду позов Комунального підприємства “Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» до Товариства з обмеженою відповідальністю “БУД СПОЖИВ СОЮЗ», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про стягнення 474 821, 58 грн у справі № 916/3385/24.
Також протокольною ухвалою від 23.12.2024 судом закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 25.01.2025 о 14:00.
У судовому засіданні 27.01.2025, за участю представників позивача та відповідача, судом постановлено протокольну ухвалу, якою судове засідання відкладено на 17.02.2025 о 15:30, із викликом учасників справи у судове засідання.
17.02.2025 за вх.№5384/25 господарський суд одержав додаткові пояснення відповідача у справі.
У судовому засіданні 17.02.2025, за участю представників позивача та відповідача, судом постановлено протокольну ухвалу, якою судове засідання відкладено на 03.03.2025 о 12:00, із викликом учасників справи у судове засідання.
18.02.2025 за вх.№5546/25 до суду надійшло клопотання позивача про долучення доказів.
28.02.2025 за вх.№6742/25 господарський суд одержав письмові пояснення позивача.
03.03.2025 за вх.№6867/24 господарський суд одержав клопотання відповідача про долучення доказів.
03.03.2025 за вх.№6861/25 господарський суд одержав додаткові пояснення відповідача та клопотання про відкладення розгляду справи за вх.№ 6882/25.
03.03.2025 судове засідання не відбулось, через оголошення системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги та ухвалою суду від 03.03.2025 судове засідання призначено на 19.03.2025, із повідомленням учасників справи про судове засідання.
У судовому засіданні 19.03.2025 за участі представників позивача та відповідача, судом на підставі ст. 240 ГПК України проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення.
З урахуванням Указу Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні" (затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-IX), з огляду на подальше продовження строку дії воєнного стану в Україні, суд розглядає справу № 916/3385/24 у розумний строк, тобто такий, що є об'єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.
Стислий виклад позиції Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
Між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ТОВ "БУД СПОЖИВ СОЮЗ" укладено договір оренди комунального майна.
Згідно з договором цільовим призначенням Об'єкта оренди є: розміщення торгівельного Об'єкта з продажу непродовольчих товарів та виставки непродовольчих товарів без здійснення торгівлі.
Заборгованість з орендної плати за ТОВ "БУД СПОЖИВ СОЮЗ" становить 384 804,19 грн за період з квітня 2021 по квітень 2024 (37 місяців поспіль). Керуючись умовами договору, на підставі ст. 651 ЦК України, ст. 782 ЦК України (невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд) Департамент вимагає розірвання договору.
Окрім того, керуючись ст. 783 ЦК України, з огляду на користування Орендарем Об'єктом оренди всупереч договору (використання не за призначенням) теж вимагає розірвання договору оренди і на цій підставі.
Ще однією підставою для розірвання договору Орендодавець вказує пункти 4.8 та 4.9 договору, якими визначено, що Орендар не має права передавати в суборенду/користування Об'єкта оренди третім особам.
Стислий виклад позиції ТОВ "БУД СПОЖИВ СОЮЗ"
На переконання Орендаря, оскільки між сторонами договору оренди в новій редакції не підписано акт приймання-передачі майна, усі платежі за договором є авансом.
Щодо акту обстеження на підтвердження нецільового використання, орендар вказав про відсутність відповідного розпорядження/наказу про створення відповідної комісії.
Водночас ТОВ "БУД СПОЖИВ СОЮЗ" вважає, що заборгованість за договором відсутня, оскільки було неправильно враховано розподіл орендної плати та компенсації земельного податку та відповідне їх зарахування. На переконання Орендаря, оборотно-сальдова відомість є доказом, що підтверджує відсутність заборгованості.
Щодо погодження про передачу Об'єкта в суборенду, то Орендар надав лист Департамента від 27.11.2018 № 01-13/5589 про надання такої згоди.
Стислий виклад позиції КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство"
За укладеним договором КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" є Балансоутримувачем майна, якому перераховується 95 % щомісячної орендної плати.
КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" стверджує, що заборгованість Орендаря за період з квітня 2021 по квітень 2024 (37 місяців поспіль) становить в сумі 300 335,53 грн.
КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" вручило відповідачу претензію № 9 від 10.01.2024, до претензії додало розрахунок основного боргу станом на 01.01.2024, копію рахунку-фактури № СФ-0000002 від 08.01.2024 та копію акта звірки.
Балансоутримувач також надав інформацію про стан заборгованості за орендною платою, яка станом на 31.01.2025 становить 583 504,61 грн.
Окрім того, Балансоутримувач зауважив про використання Об'єкта оренди усупереч умовам договору, невчинення страхування договору, передача Об'єкта в суборенду без згоди Орендодавця.
З урахуванням прострочення заборгованості з орендної плати за тривалий період, нецільового використання Об'єкта оренди, відсутності згоди на передачу в суборенду, КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" підтримує задоволення позовних вимог про розірвання договору та виселення Орендаря.
Обставини справи встановлені судом
22.11.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення в новій редакції № 2.
Згідно з листом від 27.11.2018 № 01-13/5589 Департамент комунальної власності Одеської міської ради надав дозвіл на передачу в суборенду частини орендованої споруди переходу, площею 294,7 кв.м., розташованого у м. Одеса на вул. Преображенська, 34-А, ФОП Малишевій К. В., строком на 2 роки 11 місяців. До матеріалів справи додано копію договору суборенди з ФОП Малишевою К. В.
До укладання спірного договору в новій редакції діяв договір оренди, що був укладений 22.04.2016. Додатком № 2 до договору від 22.04.2016 є Акт-прийому передачі від 22.04.2016, який підписаний КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство", як Орендодавцем, та ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ», як Орендарем.
Предметом договору є передача у строкове платне користування частин споруд підземних пішохідних переходів, які знаходяться на балансовому у триманні КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство"(Балансоутримувач).
Відповідно до п. 1.1. договору Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину споруди переходу, а саме: 375/1000, яка розташоване у м. Одеса на вул. Преображенська, 34-А, площа 299,70 кв.м., загальна площа 798,5 кв.м. (далі - Об'єкт оренди).
Орендоване майно за договором - споруди пішохідного переходу, на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради № 212 від 30.05.2013 «Про передачу з балансу комунального підприємства «Міські дороги» на баланс комунального підприємства «Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство» цілісних майнових комплексів підземних пішохідних переходів та насосних станцій» закріплені за Балансоутримувачем.
Вказане нерухоме майно, площею 299,70 кв.м., є складовою Об'єкта нежитлової нерухомості, загальною площею 798,5 кв.м. та належить Територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, про що внесено запис 04.09.2018 державним реєстратором Коровинської сільської ради Недригайлівського району Сумської області Мельничук В. О., індексний номер витягу 42829442.
Право власності зареєстровано 30.08.2018, номер запису 27755866, реєстраційний номер Об'єкта нерухомого майна 1635671951101.
Речове право - право оренди зареєстровано 02.11.2018, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н. В.
Характеристика Об'єкта наведена у доданому до матеріалів справи технічного паспорта.
Згідно з п. 1.3. договору термін дії договору оренди - 25 років з дати державної реєстрації права оренди, тобто, з 02.11.2018 по 02.11.2043.
Пунктом 2.2. договору визначено, що за орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 42 250,40 грн (без ПДВ) та є базовою ставкою орендної плати за місяць та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції.
Відповідно до п. 2.4. договору орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 (п'ятнадцятого) числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Орендар перераховує орендну плату у встановленому договором розмірі, з урахуванням індексу інфляції та ПДВ, на рахунки Орендодавця та Балансоутримувача, відповідно до пропорції, визначеної рішенням Одеської міської ради про бюджет міста Одеси на відповідний бюджетний рік.
У Розрахунку, що є додатком до договору визначено: площа Об'єкта становить 299,7 кв.м.; ринкова вартість приміщення становить 1 754 293,00 грн; відсоток від ринкової вартості приміщення 18%; місячна орендна плата 26 314,40 грн; індекс інфляції з 2016 року 1,338; місячна орендна плата станом на 01.10.2018 42 250,40 грн.
Додатковим договором від 08.10.2019 до договору внесено зміни в частині цільового призначення використання Об'єкта оренди та визначено, що «вказаний у п. 1.1. Об'єкта оренди Орендодавцем переданий Орендарю виключно для розміщення торгівельного Об'єкта з продажу непродовольчих товарів та виставки непродовольчих товарів без здійснення торгівлі».
Додатковим договором від 08.10.2019 до договору також внесено зміни до п. 2.2. договору, в якому зазначено, що за орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату з « 08» жовтня 2019 року, що становить 30 906,65 грн (без ПДВ та індексу інфляції), що розрахована станом на 01.09.2019 та є базовою ставкою орендної плати за місяць».
Сторони також погодили, що розмір орендної плати з 08.10.2019 становить 30 906, 65 грн.
Згідно з рішеннями Одеської міської ради від 24.12.2020 № 13-VIII «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2021 рік», від 08.12.2021 № 797-VIII «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2022 рік», від 30.11.2022 № 797-VIII «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2023 рік», від 29.11.2023 № 1618-VIII «Про бюджет Одеської міської територіальної громади на 2024 рік», у разі, якщо сумарна площа Об'єкта оренди перевищує 200 кв.м., договори укладаються Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та орендні платежі розподіляються таким чином:
- у разі, якщо балансоутримувачем, зокрема, є комунальне підприємство, то 95 % коштів за оренду майна Орендар перераховує на рахунок комунального підприємства-балансоутримувача.
На підтвердження виникнення заборгованості до матеріалів справи надано акти та відповідні рахунки:
1. Акт № ОУ-0000022 про надані послуги від 30.04.2021 згідно з рахунком № СФ-0000022 від 12.04.2021 на суму 46 247,29 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 32 494,39 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
2. Акт № ОУ-0000024 про надані послуги від 31.05.2021 згідно з рахунком № СФ-0000026 від 11.05.2021 на суму 46 520,24 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 32 721,85 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
3. Акт № ОУ-0000030 про надані послуги від 30.06.2021 згідно з рахунком № СФ-0000031 від 10.06.2021 на суму 47 030,70 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 33 147,23 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
4. Акт № ОУ-0000035 про надані послуги від 31.07.2021 згідно з рахунком № СФ-0000036 від 12.07.2021 на суму 47 110,25 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 33 213,52 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
5. Акт № ОУ-0000040 про надані послуги від 31.08.2021 згідно з рахунком № СФ-0000041 від 11.08.2021 на суму 47 150,10 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 33 246,73 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
6. Акт № ОУ-0000045 про надані послуги згідно з рахунком № СФ-0000046 від 13.09.2021 на суму 47 070,31 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 33 180,24 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
7. Акт № ОУ-0000052 про надані послуги від 31.10.2021 згідно з рахунком № СФ-0000051 від 11.10.2021 на суму 47 548,10 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 33 578,40 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
8. Акт № ОУ-0000060 про надані послуги від 30.11.2021 згідно з рахунком № СФ-0000058 від 10.11.2021 на суму 47 910,76 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 33 880,61 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
9. Акт № ОУ-0000063 про надані послуги від 31.12.2021 згідно з рахунком № СФ-0000063 від 10.12.2021 на суму 48 236,00 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 34 151,65 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
10. Акт № ОУ-0000002 про надані послуги від 31.01.2022 згідно з рахунком № СФ-0000002 від 11.01.2022 на суму 34 356,56 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 34 356,56 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
11. Акт № ОУ-0000007 про надані послуги від 28.02.2022 згідно з рахунком № СФ-0000007 від 10.02.2022 на суму 49 017,86 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 34 803,20 грн, податок на землю - 6 045,02 грн (без ПДВ);
12. Акт № ОУ-0000012 про надані послуги від 31.03.2022 згідно з рахунком № СФ-0000012 від 14.03.2022 на суму 51 862,28 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 35 360,05 грн, податок на землю - 6 649,52 грн, перерахунок компенсації на податку на землю 1 209,00 грн (без ПДВ);
13. Акт № ОУ-0000017 про надані послуги від 30.04.2022 згідно з рахунком № СФ-0000018 від 11.04.2022 на суму 52 320,92 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 36 951,25 грн, податок на землю - 6 649,52 грн (без ПДВ);
14. Акт № ОУ-0000021 про надані послуги від 31.05.2022 згідно з рахунком № СФ-0000023 від 13.05.2022 на суму 53 695,51 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 38096,74 грн, податок на землю - 6 649,52 грн (без ПДВ);
15. Акт № ОУ-0000028 про надані послуги від 30.06.2022 згідно з рахунком № СФ-0000029 від 13.06.2022 на суму 54 929.84 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 39 125,35 грн, податок на землю - 6 649,52 грн (без ПДВ);
16. Акт № ОУ-0000035 про надані послуги від 31.07.2022 згідно з рахунком № СФ-0000034 від 12.07.2022 на суму 56 385,31 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 40 338,24 грн, податок на землю - 6 649,52 грн (без ПДВ);
17. Акт № ОУ-0000045 про надані послуги від згідно з рахунком № СФ-0000044 від 12.08.2022 на суму 56 724,16 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 40 620,61 грн, податок на землю - 6 649,52 грн (без ПДВ);
18. Акт № ОУ-0000045 про надані послуги від 30.09.2022 згідно з рахунком № СФ-0000044 від 12.09.2022 на суму 32 619,89 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 20 533,72 грн, податок на землю - 6 649,52 грн (без ПДВ);
19. Акт № ОУ-0000060 про надані послуги від 31.10.2022 згідно з рахунком № СФ-0000057 від 14.10.2022 на суму 33 088,04 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 20 923,85 грн, податок на землю - 6 649,52 грн (без ПДВ);
20. Акт № ОУ-0000055 про надані послуги від 30.11.2022 згідно з рахунком № СФ-0000054 від 11.11.2022 на суму 33 715,78 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 21 446,96 грн, податок на землю - 6 649,52 грн (без ПДВ);
21. Акт № ОУ-0000065 про надані послуги від 31.12.2022 згідно з рахунком № СФ-0000059 від 13.12.2022 на суму 33 895,93 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 21597,09 грн, податок на землю - 6 649,52 грн (без ПДВ);
22. Акт № ОУ-0000004 про надані послуги від 31.01.2023 згідно з рахунком № СФ-0000002 від 13.01.2023 на суму 35 274,26 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 21748,27 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
23. Акт № ОУ-0000007 про надані послуги від 28.02.2023 згідно з рахунком № СФ-0000007 від 14.02.2023 на суму 35 483,04 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 21 922,25 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
24. Акт № ОУ-0000012 про надані послуги від 31.03.2023 згідно з рахунком № СФ-0000012 від 14.03.2023 на суму 35 667,18 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 075,70 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
25. Акт № ОУ-0000060 про надані послуги від 30.04.2023 згідно з рахунком № СФ-0000017 від 11.04.2023 на суму 36 064,55 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 406,84 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
26. Акт № ОУ-0000060 про надані послуги від 31.05.2023 згідно з рахунком № СФ-0000022 від 11.05.2023 на суму 36 118,31 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 451,64 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
27. Акт № ОУ-0000060 про надані послуги від 30.06.2023 згідно з рахунком № СФ-0000057 від 12.06.2023 на суму 36 253,02 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 563,90 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
28. Акт № ОУ-0000034 про надані послуги від 31.07.2023 згідно з рахунком № СФ-0000032 від 12.07.2023 на суму 36 469,64 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 744,42 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
29. Акт № ОУ-0000060 про надані послуги від 31.08.2023 згідно з рахунком № СФ-0000037 від 14.08.2023 на суму 36 305,88 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 607,95 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
30. Акт № ОУ-0000044 про надані послуги від 30.09.2023 згідно з рахунком № СФ-0000042 від 12.09.2023 на суму 35 926,43 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 291,74 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
31. Акт № ОУ-0000049 про надані послуги від 31.10.2023 згідно з рахунком № СФ-0000047 від 11.10.2023 на суму 36 059,81 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 402,89 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
32. Акт № ОУ-0000054 про надані послуги від 30.11.2023 згідно з рахунком № СФ-0000052 від 13.11.2023 на суму 36 274,88 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 582,12 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
33. Акт № ОУ-0000060 про надані послуги від 31.12.2023 згідно з рахунком № СФ-0000057 від 12.12.2023 на суму 36 410,38 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 695,03 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ);
34. Акт № ОУ-0000002 про надані послуги від 31.01.2024 згідно з рахунком № СФ-0000004 від 12.01.2024 на суму 36 601,02 грн з ПДВ (у тому числі - 95% орендної плати - 22 853,90 грн, податок на землю - 7 646,95 грн (без ПДВ).
Відповідні акти підписані у двосторонньому порядку та скріплені печатками.
Окрім того, до матеріалів справи додано банківські виписки з рахунку КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство", що підтверджують здійснені платежі ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» зі сплати орендної плати та податку на землю.
До матеріалів додано Акти звірки:
1. Акт звірки станом на 30.09.2023.
Згідно із зазначеним актом звірки заборгованість за орендною платою становить 225 904,46 грн.
2. Акт звірки станом на 31.12.2023.
Згідно із зазначеним актом звірки заборгованість за орендною платою становить 300 335,53 грн.
10.01.2024 КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" направило на адресу відповідача претензію № 9 з вимогою сплатити борг в сумі 300 335,53 грн.
12.02.2024 Департамент комунальної власності Одеської міської ради направив на адресу відповідача претензію № 01-13/230 щодо сплати заборгованості, яка станом на 18.01.2024 в сумі 329 204,52 грн.
27.06.2024 комісія від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснила обстеження Об'єкта оренди, за результатами якого складено Акт.
Під час обстеження встановлено, що на орендованій площі розташовані як торгівельні об'єкти з продажу непродовольчих товарів (сувенірна та рекламна продукція, інше) так і торгівельні об'єкти з продажу продовольчих товарів (кафетерій з продажу безалкогольних напоїв та хлібобулочних виробів, кальянна). При проведенні обстеження було з'ясовано, що відповідач в приміщеннях не знаходиться, для функціонування торгівельних площ Орендар передав їх в суборенду без дозволу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради. Профіль використання Об'єкта оренди збережений частково: під розміщення об'єктів з продажу непродовольчих товарів - близько 80 % орендованої площі, що становить 239 кв.м., а під розміщення з продажу продовольчих товарів (без реалізації алкогольних напоїв) - 60,7 кв.м. Страховий поліс наданий не був.
До Акта додано фотофіксацію торгівельних площ.
Згідно з матеріалами справи основна заборгованість перед Балансоутримувачем на момент подання позову становила 384 804,19 грн за період з квітня 2021 по квітень 2024.
До матеріалів справи долучено договір № 26 від 20.03.2024 про надання бухгалтерських послуг, на підставі якого здійснено за замовленням відповідача інвентаризацію дебіторської та кредиторської заборгованості за договором за період з 02.11.2018 по 31.03.2024. Згідно з розрахунком, здійсненим на виконання вказаного договору, розмір переплати за спірним договором за період з 02.11.2018 по 31.03.2024 становить 420 939,61 грн, у т.ч. за період з 01.04.2021 по 31.01.2024 - 303 504,30 грн.
Водночас згідно з доданою до матеріалів справи інформацією КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство" про надходження орендної плати за договором заборгованість ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» станом на 31.01.2025 становить 583 504,61 грн.
Висновки суду
Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За змістом статті 509 вказаного Кодексу зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Статтями 525, 526 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до частини 1 статті 759 та частини статті 762 зазначеного Кодексу за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Відповідно до частини першої статті 638 цього ж Кодексу істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди (частина перша статті 284 Господарського кодексу України.
01.02.2020 введено в дію Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX (за виключенням окремих зазначених норм) за змістом частини 1 статті 17 якого плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.
Згідно з частиною 2 статті 24 вказаного Закону договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
У разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частина 1 статті 25 цього Закону).
Статтями 610, 611 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки.
Відповідно до частин першої, другої статті 651 цього Кодексу зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
4.6. У пункті 76 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 зазначено, що Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
У пунктах 88-93 вказаної постанови Великої Палати Верховного Суду зазначено таке:
"88. Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
89. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
90. Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
91. Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
92. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
93. Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору".
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 виснувала, що у контексті частини другої статті 651 Цивільного кодексу України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості (пункт 102).
Відповідно до пунктів 2.3-2.5 договору до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством.
У пунктах 3.3, 3.4 договору передбачено, що орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі. Орендодавець передав Орендарю Об'єкта оренди згідно з п. 1.1. договору за актом приймання-передачі.
Згідно з пунктом 4.1 договору оренди приміщення передаються Орендарю виключно для розміщення торгівельного Об'єкта з продажу непродовольчих товарів.
Відповідно до пункту 4.2 договору орендар зобов'язаний, зокрема, своєчасно вносити орендну плату; застрахувати договір оренди.
Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю нежитлові приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди (пункт 4.7 договору).
У пункті 5.3 договору визначено, що у разі невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об'єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди у разі невикористання орендарем нежитлових приміщень за їх профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору останній є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.
Відповідно до п. 5.5. договору за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків, передбачених п. 4.1., п. 4.2., абз. «а», «г», «е», «м», «н» , п. 4.3., п. 4.8., п. 4.9. договору Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченим чинним законодавством.
Зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів та підлягають нотаріальному посвідченню. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди (пункти 7.5, 7.6 договору).
Відповідно до Положення про департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021 № 137-VIII, на Департамент покладені функції, зокрема, щодо здійснення повноважень Орендодавця майна комунальної власності територіальної громад міста Одеси, а також контролю за повнотою та своєчасністю внесення орендної плати.
Суд установив, що основна заборгованість перед Балансоутримувачем на момент подання позову становила 384 804,19 грн за період з квітня 2021 по квітень 2024 (37 місяців поспіль).
Згідно з наданою інформацією Балансоутримувача станом на 31.01.2025 заборгованість Орендаря за орендною платою становила 583 504,61 грн.
Доказів сплати заборгованості Орендар суду не надав.
Орендар стверджує, що за договором існує переплата, розмір переплати за спірним договором за період з 02.11.2018 по 31.03.2024 становить 420 939,61 грн, у т.ч. за період з 01.04.2021 по 31.01.2024 - 303 504,30 грн.
Натомість на підтвердження існування переплати в розмірі 84 774,93 Орендар надав оборотно-сальдову відомість та вважає, що така є доказом, що підтверджує відсутність заборгованості.
Відповідно до ст. 77 ГПК України, яка регламентує допустимість доказів, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно з ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи. Для контролю та впорядкування оброблення даних на підставі первинних документів можуть складатися зведені облікові документи.
Оборотно-сальдова відомість є зведеним обліковим документом, а не первинним, а отже не є допустимим доказом на підтвердження переплати чи відсутності заборгованості.
Первинних документів, на підставі яких сформована оборотно-сальдова відомість, ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» суду не надав. Водночас суд також пропонував Орендарю узгодити та підписати з Балансоутримувачем Акт звірки для підтвердження факту відсутності боргу, проте таких дій Орендар не вчинив.
Що стосується доводів ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» щодо відсутності підписаного акта-передачі майна за спірним договором, то господарський суд з цього приводу зауважує, що той факт, що Орендодавець та Орендар не перепідписали акт приймання-передачі не нівелює тієї обставини, що останній до сих пір користується майном. Факт користування ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» не спростовувало під час розгляду справи.
Окрім того, підставою для розірвання договору Орендодавець зазначив ст. 783 ЦК України, з огляду на користування Орендарем Об'єктом оренди всупереч договору (використання не за призначенням).
Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" регламентує порядок здійснення контролю за використанням майна, переданого в оренду.
Згідно з положеннями цієї статті контроль за виконанням умов договорів оренди єдиних майнових комплексів покладається на орендодавців із залученням уповноважених органів управління; контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна; контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів; Орендар на вимогу Орендодавця зобов'язаний забезпечити доступ на Об'єкта оренди.
Згідно з п. 4.1. договору вказаний у п. 1.1. Об'єкта оренди орендодавцем переданий виключно для розміщення торгівельного Об'єкта з продажу непродовольчих товарів.
Відповідно до п. 4.6. договору на Орендаря покладений обов'язок безперешкодно допускати представників Орендодавця у робочий час доби для контролю та виконанням правил приміщення і обов'язків за договором (Акт обстеження).
Згідно з п. 4.2. договору орендар протягом дії цього договору має своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого приміщення.
Суд установив, що Актом від 27.06.2024 комісія Департаменту комунальної власності Одеської міської ради зафіксувала, що на орендованій площі розташовані як торгівельні Об'єкти з продажу непродовольчих товарів (сувенірна та рекламна продукція, інше) так і торгівельні Об'єкти з продажу продовольчих товарів (кафетерій з продажу безалкогольних напоїв та хлібобулочних виробів, кальянна).
Профіль використання Об'єкта оренди збережений частково: під розміщення Об'єктів з продажу непродовольчих товарів - близько 80 % орендованої площі, що становить 239 кв.м., а під розміщення з продажу продовольчих товарів (без реалізації алкогольних напоїв) - 60,7 кв.м.
До матеріалів справи також додано акт візуального обстеження Об'єктів оренди згідно з спірним договором оренди від 10.09.2024, що теж підтверджує факти продажу як продовольчих так і непродовольчих товарів, надання послуг. Однак господарський суд не бере до уваги зазначений акт, оскільки його було складено після відкриття провадження у справі.
Ще однією підставою для розірвання договору орендодавець вказав передачу ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» в суборенду/користування Об'єкта оренди третім особам.
Пунктами 4.8, 4.9 договору передбачено, що орендар має право передавати частину орендованих нежитлових приміщень в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням Орендодавця. У 5-денний термін з дати отримання дозволу на суборенду орендар зобов'язаний надати до Департаменту комунальної власності копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу. Орендар не має права без згоди орендодавця передавати нежитлові приміщення у користування третім особам за цивільно-правовими правочинами, укладати відносно об'єкту оренди будь-які цивільно-правові правочини, у тому числі попередні договори та передавання будь-яким шляхом право оренди іншим особам.
Суд установив, що Актом від 27.06.2024 комісія Департаменту комунальної власності Одеської міської ради зафіксувала, що відповідач в приміщеннях не знаходиться, для функціонування торгівельних площ Орендар передав їх в суборенду без дозволу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» надало лист від 27.11.2018 № 01-13/5589, де зазначено, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради надав дозвіл на передачу в суборенду частини орендованої споруди переходу, площею 294,7 кв.м., розташованого у м. Одеса на вул. Преображенська, 34-А, ФОП Малишевій К. В., строком на 2 роки 11 місяців. До матеріалів справи додано копію договору суборенди з ФОП Малишевою К. В.
Щодо цього листа, то суд зауважує, що з урахування строку 2 роки 11 місяців, станом на момент встановлення правопорушення, такий дозвіл вичерпав свою дію.
У судовому засіданні ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» щодо цього факту вказало, що зазначений договір в силу закону був продовжений з огляду на закінчення в період дії карантину.
Натомість суд вважає таке твердження безпідставним, оскільки Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» на період карантину та обмежувальних заходів було передбачено право продовження договорів оренди лише для орендарів, для суборендарів таке право не надавалося.
Інших документів на підтвердження права передачі в суборенду матеріали справи не містять.
Окрім того, Орендар не виконав обов'язку зі страхування Об'єкта оренди.
Як зазначено вище, пунктом 5.3 договору передбачено, що Орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об'єкта оренди у разі невнесення Орендарем орендної плати протягом 3-х місяців, невикористання Орендарем нежитлових приміщень за їх профільним призначенням.
Відповідно до п. 5.5. договору за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених п. 4.1. (розміщення торгівельного Об'єктау з продажу непродовольчих товарів), п. 4.2. (своєчасне внесення орендної плати), абз. «а», «г», «е», «м», «н» , п. 4.3., п. 4.8. (передача в суборенду за письмовим погодженням Орендодавця), п. 4.9. (передача приміщень у користування третіх осіб, укладання з ними правочинів) договору Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченим чинним законодавством.
Тобто, відповідно до зазначених пунктів, беручи до уваги неспростовний факт існування заборгованості за договором більше ніж три місяці поспіль, використання приміщень не за призначенням, передачу приміщень третім особам без погодження з орендодавцем, господарський суд дійшов висновку, що такі факти є істотним порушенням договору, а отже є підставами для розірвання договору.
Окремо, господарський суд вважає за необхідне надати оцінку твердженням ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» щодо відсутності підписаного акта прийому-передачі майна за договором оренди.
Згідно з матеріалами справи, 22.04.2016 між КП "Одеське електротехнічне експлуатаційно-монтажне підприємство", як Орендодавцем, та ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» (Орендар) було укладено первинний договір оренди № 2. Між зазначеними сторонами було підписано акт прийому передачі Об'єкта оренди.
Надалі договір було укладено в новій редакції ( від 02.11.2018) між Департаментом та ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ». Однак новий акт-прийому передачі Об'єкта оренди не підписано.
Усупереч визнання факту користування Об'єктом оренди, сплати орендної плати, підписання актів здачі-прийняття робіт (надання послуг), сплати податкових зобов'язань, надання доказів на підтвердження передачі Об'єкта оренди в суборенду після укладення договору оренди в новій редакції, ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» вказувало на те, що відсутність акта прийому-передачі за договором в новій редакції є підставою, що сплачена орендна плата є авансом.
Суд вважає поведінку ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ» суперечливою та такою, що має ознаки зловживання правом, зважаючи на таке.
Доктрина «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини «venire contra factum proprium» лежить принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (постанова Верховного Суду від 28.04.2021 у справі № 910/9351/20).
Відповідно до частини 3 статті 13 Цивільного кодексу України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Господарський суд вважає необхідним застосувати до спірних правовідносин в цій частині принцип заборони суперечливої поведінки, яка базується на тому, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці, а також статтю 13 Цивільного кодексу України про заборону зловживання правами.
Окрім того, варто зауважити, що ТОВ «БУД СПОЖИВ СОЮЗ», як Орендар за договором, мав бути зацікавлений у підписанні акта приймання-передачі до договору оренди в новій редакції, однак жодних пояснень, доказів на підтвердження дій, спрямованих на підписання акта не надав.
Відповідно до частини першої статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Статтею 73 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах (правова позиція Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16).
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
За наведених підстав, господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову та розірвання договору оренди № 2 нежилого приміщення від 22.11.2018, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради і ТОВ "БУД СПОЖИВ СОЮЗ"; виселення ТОВ "БУД СПОЖИВ СОЮЗ" з нерухомого майна загальною площею 299,7 кв.м за адресою: м. Одеса вул. Преображенська 34А.
Витрати зі сплати судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються судом на відповідача у повному обсязі.
Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити.
2. Розірвати договір оренди № 2 нежилого приміщення від 22.11.2018, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 633, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код26302595) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Буд Спожив Союз» (65104, вул. Ільфа і Петрова 31, кв. 195 м. Одеса, ідентифікаційний код 39402496).
3. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Буд Спожив Союз» (65104, вул. Ільфа і Петрова 31, кв. 195 м. Одеса, ідентифікаційний код 39402496) з нерухомого майна, яке розташоване в місті Одесі, вул. Преображенська, 34-А, загальною площею 299,7 кв.м.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “БУД СПОЖИВ СОЮЗ» (65104, вул. Ільфа і Петрова 31, кв. 195 м. Одеса, ідентифікаційний код 39402496) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ідентифікаційний код 26302595) витрати зі сплати судового збору у розмірі 6056 грн.
Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.
Повне рішення складено 24 березня 2025 р.
Суддя Т.Г. Деркач