06 березня 2025 року м. Київ
Справа № 755/15540/23
Провадження: № 22-ц/824/6514/2025
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого (судді-доповідача) Невідомої Т.О.,
суддів Верланова С. М., Нежури В. А.,
секретар Сакалош Б. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу адвоката Білоцерковця Юлія Сергійовича в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи»
на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 29 листопада 2024 року, ухвалене під головуванням судді Марфіної Н. В.,
у справі за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Оболонь Інвест Плюс» про визнання рішення протиправним, скасування запису про державну реєстрацію, витребування майна, визнання дій протиправними та зобов'язання вчинити дії,
У жовтні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду ізвказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що він 27.11.2007 року набув право власності на кв. АДРЕСА_1 на підставі договору дарування. 23.10.2014 року право власності на квартиру було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ним, ОСОБА_1 . У вказаній квартирі ОСОБА_1 має зареєстроване місце проживання. 06.05.2008 року між ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) був укладений договір про іпотечний борг №832. У забезпечення виконання умов вказаного договору 06.05.2008 року ОСОБА_1 уклав з банком іпотечний договір №277, предметом якого стала кв. АДРЕСА_1 . Вказує, що рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 19.08.2014 року у справі №755/29470/13-ц було відмовлено у задоволенні зустрічного позову ТОВ «Кредитні ініціативи» до ОСОБА_1 та поручителя про стягнення заборгованості, а також відмічає, що рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 05.11.2014 року у справі №755/20702/14-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 25.03.2015 року, визнано таким, що не підлягає виконанню виконавчий напис нотаріуса №757 від 06.05.2014 року про звернення стягнення на вказану вище квартиру. Проте, відмічає, що28.09.2023 рокувін та його родина не змогли потрапити до квартири, оскільки в ній перебували представники ТОВ «Кредитні ініціативи». У зв'язку з наведеним, був викликаний наряд поліції за фактом проникнення до житла та заволодіння майном його родини. Вказує, що того ж дня, йому стало відомо про те, що 23.11.2021 року ПН КМНО Русанюк З. З. прийняв рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи». Вказує, що він, відповідно до положень ЗУ «Про іпотеку»не отримував вимоги про порушення зобов'язання, тому іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом реєстрації права власності. Вказує, що в даному випадку має місце порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Посилаючись на умови іпотечного договору, викладені у п. 8.3., зазначає, що не укладав та не підписував будь-яких змін і доповнень до договору та не надавав своєї згоди на зміну іпотекодержателя на ТОВ «Кредитні ініціативи», відповідно, вважає, щотовариство не є іпотекодержателем за іпотечним договором. У рішенні Дніпровського районного суду м. Києва від 19.08.2014 року у справі №755/29470/13-ц зазначено, що відсутні підстави для дострокового розірвання договору про іпотечний кредит та дострокове стягнення всієї суми кредиту, жодного розрахунку по здійсненим ОСОБА_1 платежам представником ТОВ «Кредитні ініціативи», до справи не було надано. ТОВ «Кредитні ініціативи» незаконно набуло право на квартиру і діяло недобросовісно. Звертає увагу суду, що товариство вже вчиняло дії щодо заволодіння майном на підставі виконавчого напису нотаріуса, який рішенням суду був визнаний таким, що не підлягає виконанню. Так, ТОВ «Кредитні ініціативи» не отримавши стягнення коштів за рішенням Дніпровського районного суду м. Києва у справі №755/29470/13-ц, майже через 9 років незаконно заволодів квартирою ОСОБА_1 , позбавив його права користування житлом, змінивши замки і, утримуючи речі без його згоди. Вказує, що іншого житла він не має і позбавлення права проживання у квартирі істотно порушує його конституційні права. При цьому, вказує, що в нього немає заборгованості перед ТОВ «Кредитні ініціативи», а дії товариства є протиправними та недобросовісними, тому квартиру слід витребувати від ТОВ «Кредитні ініціативи» та зобов'язати звільнити його квартиру.
На підставі викладеного, просив суд визнати протиправним рішення ПН КМНО Русанюка З. З. та скасувати запис про проведення державної реєстрації права власності №61774919 від 23.11.2021 року; витребувати на його користь квартиру АДРЕСА_1 із володіння ТОВ «Кредитні ініціативи» та визнати дії ТОВ «Кредитні ініціативи» протиправними та зобов'язати звільнити квартиру.
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 29 листопада 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61774919 від 23.11.2021 року щодо реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» права власності на квартиру АДРЕСА_1 скасовано.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на користь ОСОБА_1 судові витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, у розмірі 1342 грн.
В іншій частині позову відмовлено.
Не погодившись із таким судовим рішенням в частині задоволених вимог, адвокат Білоцерковець Ю. С. в інтересах ТОВ «Кредитні ініціативи» подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, рішення суду першої інстанції просив скасувати та ухвалити нове про відмову в позові.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що позивач в обґрунтування позовних вимог не посилався на порушення підпункту 2 пункту 61 Постанови КМУ №1127 щодо ненаправлення повторної вимоги іпотекодержателем боржнику. Відтак, вважає, що суд самостійно використав цей аргумент для ухвалення рішення, що, на думку відповідача, є порушенням принципу змагальності, а також виходом за межі позовних вимог.
Крім того,посилається на наявні в матеріалах справи докази того, що друга вимога була направлена ОСОБА_1 23.10.2020 року після першої від 26.05.2020 року. Вказує, що доказом цього є інформація в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зокрема скріншот, що підтверджує факт направлення двох вимог.
Ухвалами Київського апеляційного суду від 24 січня 2025 року відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду у відкритому судовому засіданні.
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Ігнатенко О. О. в інтересах ОСОБА_1 вважав необґрунтованими доводи апеляційної скарги та зазначив, що відповідно до абз. 1-3 статті 24 Закону України «Про іпотеку», відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди боржника, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов'язанням. Іпотекодержатель зобов'язаний письмово у п'ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов'язанням. Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Звертає увагу суду, що в матеріалах справи відсутній правочин, який посвідчений нотаріально і по якому Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк відступив скаржнику право по іпотечному договору № 833. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно також відсутній такий правочин чи його реєстрація. Зазначене підтверджується Інформаційною довідкою № 348458677 від 28.09.2023. Крім того, вказує, що скаржник не виконав ухвалу суду та не надав копію договору про внесення змін до Іпотечного договору від 06.05.2008 року, реєстраційний номер 277, щодо заміни іпотекодержателя на ТОВ «Кредитні ініціативи», що в свою чергувиключає набуття в порядку та в формі, передбаченій законодавством, прав іпотекодержателя у ТОВ «Кредитні ініціативи» відносно квартири АДРЕСА_2 .
Щодо порушеннявідповідачемп. 61 Порядку № 1127 звертає увагу суду на те, що ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 19.02.2024 було витребувано у скаржника«копію повідомлення про вручення позивачу рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким було надіслано позивачу письмову вимогу про усунення порушення договору про іпотечний борг від 06.05.2008 року №832 та/або умов іпотечного договору від 06.05.2008 року, реєстраційний номер 277», проте, витребувані докази, на вимогу суду, скаржник також не надав.
Натомість, вказує, щовимоги, які в силу п. 61 Порядку № 1127 повинні були бути подані для проведення перереєстрації права власності, в матеріалах справи № 755/15540/23 відсутні. Такі вимоги, докази їх направлення, фіскальні чеки, які б підтвердили надання послуг поштового зв'язку, в тому числі на вимогу суду, скаржником не надані.
Відповідно до інформаційної довідки № 348458677 від 28.09.2023 року, як на підставу набуття права власності зазначено лише іпотечний договір № 833 та не вказано про наявність «вимог». Вказує, що вказане безумовно свідчить про порушення приписів п. 61 Порядку № 1127 яке мало б бути, в силу п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відмовою для проведення реєстраційних дій по поданій заявці скаржника.
В судовому засіданні адвокат Білоцерківець Ю. С. в інтересах ТОВ «Кредитні ініціативи» підтримав апеляційну скаргу з підстав, викладених у ній, та просив її задовольнити.
Адвокати Ігнатенко О. О. та Святюк С. П. в інтересах ОСОБА_1 заперечували проти апеляційної скарги, просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Апеляційна скарга оскаржується лише в частині задоволених позовних вимог, а тому в іншій частині не переглядається.
Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Як убачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_1 на підставі договору дарування від 07.11.2007 року набув право власності на кв. АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 11).
06.05.2008 року між позивачем та Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) був укладений договір про іпотечний борг №832 (т. 1, а.с. 13-15).
У забезпечення виконання умов вказаного договору про іпотечний борг, 06.05.2008 року між позивачем та Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) був укладений іпотечний договір, предметом якого стала кв. АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 16-18).
За умовами зазначеного іпотечного договору:
2.1.8. у разі, коли в момент настання терміну виконання іпотекодавцем будь-якого зобов'язання, що випливає з кредитного договору, вказане зобов'язання іпотекодавцем виконане не буде, а також у разі виникнення інших підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених цим договором, іпотекодержатель отримує право звернути стягнення на предмет іпотеки, реалізувати його в порядку встановленому розділом 5 цього договору;
3.1.7. Іпотекодержатель має право здійснювати відступлення прав за цим договором без попереднього отримання на це згоди іпотекодавця в порядку, передбаченому законом;
3.1.9. Іпотекодержатель має право задовольняти свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому законом та розділом 5 цього договору;
5.1. Іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію у наступних випадках: 1. якщо в момент настання строку виконання іпотекодавцем зобов'язань за кредитним договором вони не будуть виконані в повному обсязі, зокрема: при повному або частковому неповерненні у встановлені відповідно до кредитного договору строки суми кредиту; та/або при несплаті або частковій несплаті у передбачені кредитним договором строки сум процентів, комісійних, та/або при несплаті або частковій несплаті і строк сум неустойки (пені, штрафу), що передбачені кредитним договором; 2. незалежно від настання терміну виконання іпотекодавцем будь-яких зобов'язань за кредитним договором - при виникненні підстав, вказаних у п.п. 3.1.5, 3.1.6, 3.1.8 цього договору;
5.2. Звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно цього договору в добровільному (позасудовому) порядку;
5.3. Задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може бути вчинене в позасудовому порядку, зокрема, наступним чином: передачі іпотекодавцем у власність іпотекодержателю предмета іпотеки в рахунок виконання іпотекодавцем основного зобов'язання за кредитним договором у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя після спливу 40-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодаця письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вказаної вимоги. При цьому ціною придбання іпотекодержателем у власність предмета іпотеки є вартість предмета іпотеки, що визначена на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. В цьому випадку цей іпотечний договір буде виступати правовстановлювальним документом та правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки і іпотекодавець зобов'язується протягом 3-х банківських днів з моменту отримання зазначеного попередження передати всю технічну та іншу документацію відносно предмета іпотеки іпотекодежателю.
Як убачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 19.11.2021 року за ТОВ «Кредитні ініціативи» зареєстроване право власності на кв. АДРЕСА_1 згідно рішення державного реєстратора - ПН КМНО Русанюк З.З. від 23.11.2021 року №61774919 на підставі договору іпотеки від 06.05.2008 року, серія та номер 277 (т. 1, а. с. 30).
З матеріалів справи слідує, що на дві адреси позивача ( АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 ) ТОВ «Кредитні ініціативи» направило повідомлення №7548 від 23.10.2020 року, у якому повідомляло про наявність боргу за кредитним договором в сумі 1935064,20 грн станом на 26.05.2020 року та необхідність усунення порушення. Товариство попереджало ОСОБА_1 про те, що у разі невиконання вимоги протягом 30-денного строку ТОВ «Кредитні ініціативи» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (т. 1, а. с. 119, 121-130, 132).
Задовольняючи позов в частині позовних вимог про скасування державної реєстрації, суд першої інстанції виходив з того, що іпотекодержатель не дотримався порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання, тому, не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання і у нотаріуса були наявні підстави для відмови в проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи». Суд, з посиланням на 2 п. 61 Постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1127 від 25.12.2015 року (в редакції чинній на час здійснення реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем) констатував, що наведені вимоги чинного законодавства при здійсненні реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем не дотримано, адже, за наявними в матеріалах справи доказами, вимога про усунення порушення та звернення стягнення на майно направлялась лише одна, хоча за умови повернення кореспонденції з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання», аналогічна вимога повинна була бути надіслала вдруге, не менше ніж через один місяць.
Також суд зазначив, що, не дивячись на те, що копія вимоги містить зазначення «повторно», у матеріалах справи відсутні дані про направлення будь-якої другої вимоги позивачу щодо усунення порушень кредитного договору, відтак, при поданні приватному нотаріусу доказів про направлення та повернення відправнику без вручення лише однієї вимоги, державний реєстратор мав відмовити у проведенні реєстрації права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем.
Перевіряючи вказані висновки суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів виходить з наступного.
Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов'язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов'язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов'язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов'язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).
Виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості. Подільний об'єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі № 898-IV.
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV(тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).
У разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону № 898-IV).
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону № 898-IV).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
Згідно зі статтею 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотекив рахунок виконання основного зобов'язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса(у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127(тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
З матеріалів справи слідує, що на дві адреси позивача ( АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 ) ТОВ «Кредитні ініціативи» направило повідомлення №7548 від 23.10.2020 року, у якому повідомляло про наявність боргу за кредитним договором в сумі 1935064,20 грн станом на 26.05.2020 року та необхідність усунення порушення. Товариство попереджало ОСОБА_1 про те, що у разі невиконання вимоги протягом 30-денного строку ТОВ «Кредитні ініціативи» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (т. 1, а.с. 119, 121-130, 132).
З вищевикладеного слідує, що наведені вимоги чинного законодавства при здійсненні реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем не дотримано, адже за наявними в матеріалах справи доказами, вимога про усунення порушення та звернення стягнення на майно направлялась лише одна, хоча за умови повернення кореспонденції з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання», аналогічна вимога повинна була бути надіслала вдруге не менше ніж через один місяць.
Отже, ключовий момент, який суд першої інстанції взяв до уваги, це порушення вимог п. 61 Порядку № 1127, яким регулюється порядок державної реєстрації речових прав. Адже, вимога про усунення порушення мала бути направлена і повторно у разі її повернення, чого іпотекодержатель не зробив.
Ураховуючи вищевикладене, судправомірно скасував реєстрацію через недотримання процедури звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на спірну квартиру.
Відновлення права власності позивача на іпотечне майно не означає, що він, позивач,позбавляється боргових зобов'язань, а лише вказує на необхідність належного проходження процедури звернення стягнення на іпотечне майно.
Щодо доводів апеляційної скарги колегія суддів зазначає наступне.
Документи, що підтверджують направлення повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель (банк) має подати державному реєстратору на етапі реєстрації права власності. Тобто, якщо ці документи не були подані державному реєстратору або були подані з порушеннями, це є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Надання таких доказів вже в суді під час розгляду справи не виправляє помилку, допущену під час реєстрації.
Аналогічний висновок викладений в 201/15228/17постанові Великої Палати Верховного Суду (ВП ВС) у постанові від 13.03.2024 у справі №.
Тобто, якщо банк (ТОВ «Кредитні ініціативи») не надав державному реєстратору всі необхідні докази (наприклад, фіскальні чеки, підтвердження повторного направлення вимоги тощо), це саме по собі є підставою для скасування державної реєстрації.
Колегія суддів відмічає, що відповідач не може просто довести в суді, що направив вимогу боржнику двічі - він мав зробити це ще на етапі подачі документів державному реєстратору, чого відповідачем дотримано не було, відтак, надання в суді першої інстанції копій скріншотів з системи НАІС не може вважатися належним доказом повідомлення боржника про звернення стягнення на предмет іпотеки, адже відповідач мав надати такі докази безпосередньо державному реєстратору та надати такі докази (про надання повного пакету документів державному реєстратору) суду.
При цьому, не заслуговують на увагу доводи скаржника про те, що суд, задовольнивши позовні вимоги в оскаржуваній частині, вийшов за межі позовних вимог, адже, зі змісту позовної заяви ОСОБА_1 убачається, що він, порушував питання про скасування державної реєстрації, зокрема, зазначав щодо недотримання відповідачем саме вимог п. 61 Порядку №1127 щодо належного повідомлення боржника про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Поряд з цим, колегія суддів відмічає, що суд першої інстанції правильно аналізував положення ст. 512, 514, 516 ЦК України та ст. 24 Закону України «Про іпотеку», визнаючи, що ТОВ «Кредитні ініціативи» набуло права іпотекодержателя. Відповідно, доводи позивача, викладені у відзиві на апеляційну скаргу про те, що товариство не є іпотекодержателем, не мають правових підстав.
Інших доводів апеляційна скарга не містить.
Ураховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції повно і всебічно досліджено наявні у справі докази та дана їм належна правова оцінка, правильно встановлено обставини справи, в результаті чого ухвалено законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального і процесуального права.
Відповідно до частини третьої статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Ураховуючи вищевикладене, апеляційна скарга адвоката Білоцерковця Ю. С. в інтересах ТОВ «Кредитні ініціативи» підлягає залишенню без задоволення, а рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 29 листопада 2024 року залишенню без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу адвоката Білоцерковця Юлія Сергійовича в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» залишити без задоволення.
Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 29 листопада 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції з підстав, визначених ч. 2 ст. 389 ЦПК України.
Повне судове рішення складено 20 березня 2025 року.
Головуючий Т. О. Невідома
Судді С. М. Верланов
В. А. Нежура