Справа № 289/55/25
Номер провадження 2/289/336/25
21.03.2025 м. Радомишль
Радомишльський районний суд Житомирської області у складі головуючого судді Кириленка О.О., розглянувши в порядку спрощеного провадження без виклику сторін цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БЛАГОДІЙНИЙ СОЮЗ (БС)», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЛЕНДПОІНТ», про розірвання договорів оренди землі,
Представник позивача звернувся до суду з вищевказаним позовом, в якому просить суд розірвати договори оренди землі, які укладено між позивачем та відповідачем, та покласти на відповідача судові витрати. В обґрунтування вимог зазначає, що позивач є власницею земельних ділянок, площами 0,9339 га та 1,8288 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані на території Великорацької сільської ради Радомишльського району Житомирської області, які на підставі договорів оренди від 01.07.2019, укладених терміном на 10 років з правом пролонгації, вона передала відповідачеві на умовах, визначених у договорах. Всупереч умовам вказаних договорів оренди позивач не отримав жодної орендної плати, а сам факт систематичного порушення договорів оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання таких договорів.
Ухвалою суду від 20.01.2025 відкрито спрощене провадження у даній справі без виклику сторін (а.с. 47).
24.02.2025 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому він просить суд відновити строк для подання відзиву та відмовити позивачу в задоволенні її позовних вимог. Представник відповідача зазначив, що ним пропущено встановлений термін для подання відзиву на позовну заяву, у зв'язку з тим, що подано велику кількість позовних заяв до відповідача та у зв'язку з необхідністю опрацювання великої кількості документів, які мають доказове значення. Обгрунтовуючи свої заперечення проти позову представник відповідача посилається на те, що відповідно до відомості на виплату готівки №3-2020БСБСж від 15.12.2020 позивач отримала кошти та поставила підпис, чим підтвердила отримання орендної плати за користування земельними ділянками за 2020 рік. Відповідно до відомості на виплату готівки №-2021 бсбсж від 23.12.2021 та відомості на виплату готівки б/н від 16.12.2022 позивач знову отримала орендну плату, знову підтвердивши отримання коштів, а саме за користування земельними ділянками за 2021 рік та за 2022 рік. До того ж, відповідачем вживалися заходи щодо погашення заборгованості по орендній платі, а саме було направлено лист - повідомлення, у якому зазначено місце та час отримання орендної плати за 2023-2024 роки (а.с. 52-62).
Представник позивача скориставшись своїм правом 25.02.2025 подав до суду відповідь на відзив, в якій зазначив, що відзив відповідачем пропущено строк для подання до суду відзиву та не надано доказів, що підтверджують надіслання позивачеві копії відзиву. Доводи та аргументи відповідача, а також надані ним разом із відзивом на позовну заяву докази не спростовують тверджень позивача щодо невиконання умов договорів оренди в частині оплати орендної плати на систематичній основі. Відзив на позовну заяву та додані до нього документи не містять жодних підтверджень сплати відповідачем орендної плати за 2019 рік. Надані відповідачем докази свідчать про нарахування суми меншої, аніж зазначено у договорах. Порушення відповідачем договорів щодо своєчасної та повної сплати орендної плати призвело також до невиконання ним зобов'язань зі сплати податків та зборів, передбачених пунктом 8 укладених договорів. Підписи отримувача коштів у відомостях на виплату готівки відрізняються один від одного та ці розбіжності викликають сумніви щодо автентичності підписів та достовірності наданих відповідачем доказів. Відсутність оплати оренди за 2019, 2023 та 2024 роки, а також неповна сплата орендної плати у 2020, 2021 та 2022 роках, свідчать про систематичне порушення відповідачем договірних зобов'язань. Звертає увагу суду, що лист-повідомлення з пропозицією про погашення заборгованості було направлено на адресу позивача вже після одержання заяви-вимоги про розірвання договору оренди (а.с. 63-70).
Враховуючи вищевикладене, а також наведені мотиви, позицію представника відповідача, а також те, що представник позивача скористався своїм правом на подачу відповіді на відзив, в якій виклав аргументи щодо наведених відповідачем у відзиві заперечень, з метою повноти та об'єктивності судового розгляду, суд вважає за необхідне поновити строк для подачі відзиву.
Відповідно до ч. 5 ст. 279 ЦПК України, суд розглядає справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами, за відсутності клопотання будь-якої зі сторін про інше і, з урахуванням ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Згідно ч. 13 ст. 7 ЦПК України, розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Розглянувши наявні у справі документи і матеріали, суд встановив наступне.
Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власницею земельних ділянок з кадастровим номером 1825080900:08:000:0230, площею 0,9339 га, та з кадастровим номером 1825080900:04:000:1958, площею 1,8288 га, які розташовані на території Великорацької сільської ради Радомишльського району Житомирської області, що підтверджується матеріалами справи (а.с. 12, 13, 14).
01.07.2019 позивач уклала з відповідачем договори оренди землі строком на 10 років з правом пролонгації, згідно яких ТОВ «Благодійний Союз (БС)» прийняв у строкове платне користування вищевказані земельні ділянки (а.с. 16-17, 18-19). Вказані договори оренди зареєстровано 13.08.2020 (а.с. 12, 13).
Пунктами 8 та 9 договорів передбачено, що орендна плата у розмірі 5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, вноситься щорічно в строк до 31 грудня поточного року.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (п. 24 договорів).
Разом з тим, судом встановлено, що орендарем ТОВ «БЛАГОДІЙНИЙ СОЮЗ (БС)» передано вищевказані земельні ділянки в суборенду ТОВ «ЛЕНДПОІНТ» строком на два роки на підставі договору від 01.03.2024 (а.с. 20-35).
27.11.2024 позивачем було направлено ТОВ «Благодійний Союз (БС)» заяву про розірвання договорів оренди у зв'язку з невиконанням відповідачем умов договорів в частині оплати орендної плати (а.с. 36).
Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого податку та військового збору за період з 1 кварталу 2022 року по 2 квартал 2024 року вбачається, що відповідачем у вказаний період не було виплачено позивачеві орендну плату (а.с. 15).
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Звертаючись до суду із цим позовом, ОСОБА_1 посилалася на те, що вона не одержала орендну плату за час користування відповідачем земельними ділянками упродовж 2019-2024 років, а тому договори підлягають розірванню.
За статтею 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Водночас у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України вказано таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року в справі № 183/262/17 дійшов висновку, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України. При вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Такий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 12 вересня 2023 року у справі № 387/800/21 (провадження № 61-7310св22).
За загальним правилом у разі наявності вини орендаря у систематичній несплаті орендної плати (два та більше випадки) орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди землі.
Отже, відповідно до статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі» підставою розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.
Зазначений правовий висновок викладений у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18), від 13 лютого 2023 року у справі № 551/543/20 (провадження № 61-572св22).
Як вбачається з матеріалів справи, позивач отримала за земельні ділянки з кадастровими номерами 1825080900:08:000:0230 та 1825080900:04:000:1958 у 2020 та 2021 роках орендну плату у загальному розмірі 1656,62 грн. (а.с. 57).
Відповідно до правового висновку викладеного в постанові Верховного Суду по справі № 614/805/16-ц від 27.06.2018, доказами отримання коштів позивачем у рахунок сплати орендної плати можуть бути лише письмові докази.
За таких обставин, суд приймає до уваги відомості на виплату готівки, як належний доказ отримання у 2020 та у 2021 році ОСОБА_1 орендної плати за договорами оренди землі від 01.07.2019.
Крім того як вбачається з матеріалів справи, згідно відомості на виплату готівки за грудень 2022 року позивач отримала орендну плату за договорами оренди від 01.07.2019 в загальній сумі 828,31 грн. (а.с. 61 зворот), тобто в меншому розмірі, ніж передбачено умовами договорів.
Судом встановлено, що відповідач не довів виплати орендної плати за 2019, 2023 та 2024 роки за вищезазначені земельні ділянки, що свідчить про систематичну несплату орендної плати, тому наявні підстави для задоволення позову.
Водночас договорами оренди не визначено порядок розрахунку орендаря з орендодавцем (місце розрахунку, через наданий орендодавцем банківській рахунок, поштовим переказом за місцем проживання орендодавця, тощо).
До того ж матеріали справи не містять даних про вчинення дій з боку відповідача для належного виконання ним обов'язку щодо сплати орендної плати у строки, передбачені пунктом 9 договорів оренди, зокрема, шляхом надіслання орендної плати за місцем проживання орендодавця.
Надане представником відповідача повідомлення про необхідність отримання належних до виплати сум орендної плати надіслане на адресу позивача не може свідчити про ухилення останньою від отримання орендної плати, оскільки таке повідомлення не було вручено їй та було повернуто адресату із зазначенням причин "за закінченням терміну зберігання".
Отже, проаналізувавши зазначені вимоги закону, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги є обґрунтованими, а тому позов підлягає задоволенню.
Також, у відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України суд стягує з відповідача на користь позивача судовий збір в сумі 1938 грн. (а.с. 8, 9).
Керуючись ст. ст. 2, 13, 15, 21, 22, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 10, 12, 81, 89, 258-259, 263-265, 268, 353 ЦПК України, суд,
Позовні вимоги ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БЛАГОДІЙНИЙ СОЮЗ (БС)» (місцезнаходження: вул. Шляхова, буд. 105, с. Покалів, Овруцький р-н, Житомирська обл., 11132, код ЄДРПОУ 43051760), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЛЕНДПОІНТ» (місцезнаходження: вул. Шевченка, буд. 13, с. Терлиця, Уманський р-н, Черкаська обл., 19135, код ЄДРПОУ 43779401), про розірвання договорів оренди землі - задовольнити повністю.
Розірвати договір оренди землі від 01.07.2019, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Благодійний союз (БС)», предметом якого є земельна ділянка, площею 0,9339 га, з кадастровим номером 1825080900:08:000:0230, розташована на території Великорацької сільської ради Радомишльського району Житомирської області.
Розірвати договір оренди землі від 01.07.2019, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Благодійний союз (БС)», предметом якого є земельна ділянка, площею 1,8288 га, з кадастровим номером 1825080900:04:000:1958, розташована на території Великорацької сільської ради Радомишльського району Житомирської області.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Благодійний союз (БС)» на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 1938 грн.
Рішення суду може бути оскаржено сторонами до Житомирського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Суддя Олег КИРИЛЕНКО