номер провадження справи 24/210/24
27.01.2025 Справа № 908/2471/24
м.Запоріжжя Запорізької області
за позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 ( адреса реєстрації : АДРЕСА_1 , індивідуальний податковий номер НОМЕР_1 ).
Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 ( адреса реєстрації: АДРЕСА_2 , індивідуальний податковий номер НОМЕР_2 ).
до відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» ( юридична адреса: Україна, 69010, місто Запоріжжя, вулиця Червона, будинок 34, ЄДРПОУ 41696968).
про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення.
Суддя : Азізбекян Т.А.
За участю секретаря судового засідання Коваль А.К.
Представники:
Від позивача -1,2 - Харламов Д.І. ( адвокат , ордер ЗП № 70683 від 15.09.2024 року).
Від відповідача - Вербанська - Козирь М.І. ( адвокат , ордер АР № 1207311 від 13.11.2024 року), Швець Д.І. ( адвокат, ордер АР № 1148567 від 23.01.01.2024 року).
16 вересня 2024 року від позивачів: Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 та Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 надійшла позовна заява з позовними вимогами до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року, укладеного між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 , Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм», посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю. ; виселення Товариство з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» з нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5), що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 305, 6 квадратних метрів.
На підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями головуючим суддею призначена - Азізбекян Т.А.
Ухвалою від 30.09.2024 року позовну заяву залишено без руху, встановлений термін для усунення недоліків терміном на 10 днів з дня отримання вказаної ухвали.
Станом на 02.10.2024 року позивачем подана заява про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою від 11.10.2024 року відкрито провадження у справі № 908/2471/24 за правилами загального позовного провадження , підготовче судове засідання призначено на 21.10.2024 року о 10-50.
В судовому засіданні 21.10.2024 року за участю з уповноваженим представником позивачів -1,2, прийнято рішення про відкладення підготовчого засідання на 20.11.2024 року об 11-00.
Станом на 26 жовтня 2024 року відповідачем в системі «Електронний суд» сформований відзив на позовну заяву ( зареєстрований в канцелярії Господарського суду Запорізької області - 28.10.2024 року).
11 листопада 2024 року до канцелярії Господарського суду Запорізької області від позивачів 1,2 надійшла відповідь на відзив.
В судовому засіданні 20.11.2024 року за участю з уповноваженими представниками сторін прийнято рішення про продовження підготовчого провадження на 30 днів, підготовче судове засідання відкладено на 09.12.2024 року о 15-00.
Станом на 30.11.2024 року в системі «Електронний суд» відповідачем сформовані заперечення на відповідь на відзив ( зареєстровані в канцелярії Господарського суду Запорізької області - 02.12.2024 року).
В судовому засіданні 09.12.2024 року оголошена протокольна перерва до 27.12.2024 року о 15-00.
В судовому засіданні 27.12.2024 року за участю з уповноваженим представником позивачів -1,2 прийнято рішення про відкладення підготовчого засідання на 14.01.2025 року о 14-20.
Станом на 22.01.2025 року відповідачем в системі «Електронний суд» сформовано клопотання про приєднання доказів - висновок за результатами проведення експертного будівельно - технічного дослідження № 25-07/ЕДС.
В судовому засіданні 14.01.2025 року прийнято рішення про закриття підготовчого провадження та розпочато розгляд справи по суті, уповноважені представники сторін виступили із вступним словом, оголошена протокольна перерва до 27.01.2025 року об 11-15.
27.01.2025 року за участю з уповноваженими представниками сторін продовжений розгляд справи по суті, заява відповідача про приєднання до матеріалів справи в якості доказу Висновку № 25-07/ЕДС за результатами проведення експертного будівельно - технічного дослідження від 21.01.2025 року, залишена судом без розгляду , оскільки подана з порушенням терміну передбаченого вимогами Господарського процесуального кодексу України та без клопотання заявника про поновлення такого терміну.
В судовому засіданні 27.01.2025 року суд перейшов до з'ясування обставин та дослідження доказів, та після завершення цієї стадії судового процесу розпочато судові дебати, в межах яких уповноважені представники сторін виступили із заключним словом.
По завершенню судових дебатів судом оголошено про вихід до нарадчої кімнати для постановлення вступної і резолютивної частини судового рішення.
27.01.2025 року по виходу з нарадчої кімнати судом оголошено вступну і резолютивну частини рішення, позовні вимоги задоволені повністю.
Позивач в позовній заяві вказує, що 11.01.2022 року між ТОВ «Апельмон Прайм» та ФОП ОСОБА_1 і ФОП ОСОБА_2 був укладений договір оренди нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5), що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 305,6 кв.м. Листом від 01.02.2022 вих. № 649 орендар звернувся до орендарів з проханням погодити здійснення: - монтажу перегородок ( без порушення несучих стін); - ремонт об'єкту оренди; - монтаж інженерних систем. Відповідно до положень пункту 4А.2 договору оренди - орендар зобов'язується до початку проведення ремонтних робіт погодити з орендодавцями їх перелік та вартість у письмовій формі. Після проведення первинного виїзду та обстеження орендованого нежитлового приміщення, КП «Градопроект», листом від 29.03.2024 року № 291/2, було виявлено невідповідність наданим раніше матеріалам технічної інвентаризації. Орендодавці звернулись до орендаря із запитом від 02.04.2024 року про надання таких документів: - повідомлення про початок будівельних робіт на об'єкті оренди; - робочу проектну документацію на виконання робіт на об'єкті оренди; - декларацію про готовність до експлуатації об'єкта оренди, після завершення ТОВ «Апельмон Прайм» будівельних робіт на об'єкті оренди. Листом від 16.04.2024 року № 25 орендар повідомив орендодавців, що запитувані документи по орендованому нежитловому приміщенню , що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , не виготовлялись , в приміщенні здійснювався косметичний ремонт. Листом від 15.05.2024 року № 443 КП «Градпроект» повідомило, що після обстеження орендованого нежитлового приміщення, було виявлено невідповідність стану приміщення згідно акту приймання - передачі за договором оренди, а саме в частині приміщення влаштовані нові перегородки, а також виконано закладання дверного та віконних прорізів у зовнішніх огороджувальних конструкціях, що є ознакою капітального ремонту або реконструкції приміщення. Висновком судового експерта Тернових В.А. № 02-09-2024-2 від 02.09.2024 року за результатами проведеного експертного будівельно - технічного дослідження по письмовому зверненню орендодавцями, роботи які були виконані на об'єкті за наведеними характеристиками та поняттями відносяться до реконструкції. Просить позовні вимоги задовольнити.
Відповідач заперечує проти заявлених вимог з огляду на такі обставини. На замовлення орендаря ТОВ «Настрой» було проведено технічне обстеження приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5) що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , за яким функціональне призначення приміщення, техніко економічні показники та його геометричні розміри не змінені. За висновками орендаря, у зв'язку із поліпшенням об'єкту орендодавці не зазнали жодних втрат, регулярно отримували орендну плату. Також відповідач вказує,що сторонами був погоджений вичерпний перелік підстав для розірвання договору , а орендодавці пропозицій або додаткових угод щодо розірвання договору орендарю не направляли. Просить у задоволенні позовних вимог відмовити.
Розглянувши матеріали господарської справи № 908/2471/24 та заслухавши пояснення сторін, суд -
11 січня 2022 року між громадянкою ОСОБА_1 , громадянкою ОСОБА_2 ( орендодавці) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» ( орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення, відповідно до предмету якого орендодавці зобов'язуються передати, а орендар зобов'язується прийняти в строкове платне користування належні орендодавцям приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5), що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 . Загальна площа об'єкту оренди становить - 305,6 кв. м.
Розділом 2 договору зафіксовано,що мета орендного користування - організація роздрібної торгівлі товарами продовольчої та/або непродовольчої групи, алкогольними напоями, тютюновими виробами, надання об'єкту оренди ( або його частини) у суборенду, надання супутніх послуг.
За умовами розділу 3 договору , передача - приймання об'єкта оренди у користування здійснюється сторонами на підставі акту приймання - передачі, який є невід'ємною частиною договору. В акті приймання - передачі зазначається технічних стан об'єкту оренди та інженерне устаткування , що знаходиться у об'єкті оренди на момент його передачі у користування
В розділі 4А. «Ремонтні роботи та поліпшення» орендодавцями погоджується, що орендар за власний кошт має проводити поточний ремонт, вдосконалювати та іншим чином переробляти об'єкт оренди для цілей оренди ( ремонтні роботи). Орендодавці зобов'язані забезпечити орендареві, його персоналу та підрядникам право безперешкодного доступу до будівлі та об'єкту оренди для здійснення таких ремонтних робіт. При цьому будь - які ремонтні роботи, пов'язані зі зміною несучих конструкцій, зміною фасаду будівлі, де розташований об'єкт оренди, зміною схем опалення, водопостачання та газопостачання ( у разі наявності) об'єкта оренди, що здійснюються орендарем, потребують попередньої письмової згоди з боку орендодавців, і у такій згоді не може бути безпідставно відмовлено.
Орендар, за умовами договору, зобов'язується до початку проведення ремонтних робіт погодити з орендодавцями їх перелік та вартість у письмовій формі.
Розділом 5 договору зафіксовано, що орендар зобов'язується використовувати об'єкт оренди згідно з умовами договору та цільовим призначенням, зазначеним у розділі 2 цього договору. Після закінчення строку дії договору утримувати об'єкт оренди в задовільному стані, тобто у стані, який існував на час передачі об'єкту оренди в користування орендарю, з урахуванням його нормального природного зносу внаслідок діяльності орендаря, а у разі поліпшення об'єкту оренди - у відповідному стані з урахуванням здійснених поліпшень.
Пунктом 5.1.5 передбачено, що після закінчення строку дії цього договору, а також у випадку його довгострокового розірвання/ припинення повернути орендодавцям об'єкт оренди у стані який існував на момент передачі об'єкта оренди в орендне користування за актом приймання - передачі, з урахуванням його природного зносу внаслідок діяльності орендаря , а у разі поліпшення об'єкту оренди - у відповідному стані з урахуванням здійснених поліпшень.
Пунктом 5.2.6 закріплено , що орендар має право здійснювати перепланування, реконструкцію об'єкта оренди за умови отримання згоди орендодавців згідно розділу 4А цього договору.
Із змісту договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року слідує, що договір підписаний особисто орендодавцями та уповноваженим представником орендаря, скріплений печаткою ТОВ «Апельмон Прайм», нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю. ( зареєстрований в реєстрі за № 65).
30.03.2023 року між сторонами укладений договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення з питання розміру орендної плати, щорічного коригування орендної плати, відшкодування витрат на комунальні послуги та експлуатаційні витрати; пункт 7 договору про внесення змін - підписання дійсного договору про внесення змін до договору оренди є підтвердженням передання орендодавцями 01.02.2022 року орендарю об'єкту оренди в відповідному технічному стані, а також є підтвердженням відсутності претензій зі сторони орендаря до орендодавців щодо технічної можливості використання об'єкту оренди за призначенням.
Сторонами погоджено, що відповідно до частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України дія цього договору про внесення змін до договору оренди застосовується до відносин стороні за договором оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 № 65, починаючи з 01 жовтня 2022 року.
01 лютого 2022 року сторонами за договором оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року складений акт приймання - передачі на підтвердження того, що у відповідності до умов вказаних у договорі оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року , посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю., реєстровий номер 65, орендодавці передали, а орендар прийняв в тимчасове платне користування: нежитлове приміщення ХХХХ першого поверху літера А-5, розташованого за адресою : АДРЕСА_3 загальною площею - 305,6 кв.м.
За умовами акту приймання - передачі, приміщення передається в стані «як є», що відповідає умовам договору та буде приданим для використання після проведення орендарем оздоблювальних і інших робіт ( до акту приймання - передачі додані фотознімки, які фіксують стан об'єкта оренди).
Листом від 01 лютого 2022 року № 649 на адресу орендодавців ТОВ «Апельмон Прайм» повідомило, що на виконання умов договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю., реєстровий номер 65, згідно пункту 5.2.5 просить погодити здійснення монтажу перегородок ( без порушення несучих стін), ремонт об'єкту оренди, монтаж інженерних систем на його території ( додаток: план приміщення , візуалізація фасаду).
Відповідно до правил пункту 5.2.5 договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року, орендар має право передавати об'єкт оренди або його окрему частину в подальший найм, при цьому орендар несе повну відповідальність за дії суборендарів перед орендодавцями.
Таким чином, зміст пункту 5.2.5 договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року жодним чином не регулює питання погодження здійснення монтажу та ремонту об'єкта оренди.
Позивачем до матеріалів позовної заяви наданий технічний паспорт на нежитлове приміщення ХХХХ, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_3 ( сформований станом на 2024 рік), який містить технічний паспорт нежитлового приміщення , яке є самостійним об'єктом нерухомого майна, розташованого за адресою: Запорізька область, Запорізький район, Запорізька територіальна громада, місто Запоріжжя ( станом на 01.01.2021 року), проспект Соборний/вулиця Сталеварів, 151/11, приміщення ХХХХ; Витяг з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва; Ідентифікатор об'єкта будівництва; Схема розташування ідентифікатора об'єкта будівництва; технічний паспорт від 01 лютого 2022 року; експлікація приміщень; характеристика об'єкта нерухомого майна ( узагальнена інформація).
Крім того, позивачем надана відповідь Комунального підприємства «Градопроект» , яка сформована за результатами обстеження стану нежитлового приміщення на запит (звернення) орендодавців, та вказано що після первинного виїзду для ознайомлення з об'єктом технічного обстеження виявлено невідповідність наданим раніше матеріалам технічної інвентаризації, в частині приміщень відсутні конструкції перегородок, організовані додаткові прорізи, а також виконано закладення прорізів у зовнішніх огороджувальних конструкціях.
Листом від 29.03.2024 року № 291/2 на адресу орендодавців КП «Градопроект» запропонував надати для аналізу актуальну технічну та дозвільну документацію на виконані роботи, а саме повідомлення про початок будівельних робіт, робочу проектну документацію та декларацію про готовність до експлуатації об'єкта на вимоги Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ДБН А.2.2-3.2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» та ДБН В.2.2-9:2018 «Громадські будинки та споруди. Основні положення».
В свою чергу, орендодавці 02.04.2024 року направили запит керівнику ТОВ «Апельмон Прайм» ( на виконання пункту 5.1.3 договору від 11.01.2022 року), надати наступні документи: - повідомлення про початок будівельних робіт на об'єкті оренди; - робочу проектну документацію на виконання робіт на об'єкті оренди; - декларацію про готовність до експлуатації об'єкта оренди, після завершення проведення ТОВ «Апельмон Прайм» будівельних робіт на об'єкті оренди.
Станом від 16.04.2024 року листом № 25 ТОВ «Апельмон Прайм» повідомило орендодавців, що запитувані документи по орендованому нежитловому приміщенню, яке розташовано за адресою: АДРЕСА_3 , не виготовлялись, в приміщенні здійснювався косметичний ремонт.
Листом від 15.05.2024 року № 443 КП «Градопроект» на адресу орендодавців повідомило, що після первинного виїзду для ознайомлення з об'єктом технічного обстеження було виявлено невідповідність стану приміщення згідно акта приймання - передачі за договором оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року, а саме в частині приміщення влаштовані нові перегородки, а також виконано закладання дверного та віконних прорізів у зовнішніх огороджувальних конструкціях що є ознакою капітального ремонту або реконструкцією приміщення. У вказаному листі КП «Градопроект» запросив у орендодавців для аналізу актуальну технічну і дозвільну документацію на виконані роботи , а саме повідомлення про початок будівельних робіт, робочу проектну документацію та декларацію про готовність до експлуатації об'єкта на вимоги Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» та ДБН В.2.2-9: 2018 «Громадські будинки та споруди. Основні положення».
Позивачем до матеріалів позовної заяви наданий Висновок експерта № 02-09-2024-2 від 02.09.2024 року за результатами проведення експертного будівельно - технічного дослідження по письмовому зверненню ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , відповідно до якого дослідженню підлягає нежитлове приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5) що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 .
За висновками експертного дослідження, відповідно до наданих на дослідження матеріалів та результатів візуально - інструментального дослідження з урахуванням вимог нормативних документів у галузі будівництва України можливо зробити висновок, що роботи, які були виконані на об'єкті саме у нежитловому приміщенні ХХХХ першого поверху ( літера А-5) що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 виконані ремонтно - будівельні роботи станом на 02.08.2024 року з урахуванням даних технічного паспорту нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5) що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 виготовленого станом на 01 лютого 2022 року ТОВ «Центр надання послуг» за наведеними характеристиками та поняттями відносяться до реконструкції.
Додатком № 1 до Експертного дослідження надані фотоматеріали нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5) що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 .
У відзиві на позовну заяву ( сформований в системі «Електронний суд» 26.10.2024 року), відповідач заперечує проти заявлених позовних вимог, зокрема, посилаючись на Звіт про проведення технічного обстеження приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5) що розташоване за адресою : АДРЕСА_3 , у висновках і рекомендаціях якого, зокрема, вказується що у процесі обстеження пошкоджень конструкцій, що знижують їх тримальну здатність, не виявлено; за час експлуатації в приміщенні були виконані деякі внутрішні перепланування, а саме було встановлено легкі перегородки та закладені віконні прорізи по осі «Б», що не зафіксовані в матеріалах технічної інвентаризації. Демонтаж існуючих перегородок, зведення нових та закладання існуючих прорізів не впливає на напружений стан тримальних конструкцій; перепланування яке виконане в приміщенні ХХХХ , відповідно до вимог класифікується як «Капітальний ремонт», оскільки функціональне призначення приміщення, техніко - економічні показники та його геометричні розміри не змінені.
Згідно Розпорядження голови обласної державної адміністрації, начальника обласної військової адміністрації № 271 від 08.05.2024 року, Товариство з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» ( код ЄДРПОУ 41696968) визнано критично важливим для функціонування економіки та забезпечення життєдіяльності населення в особливий період у Запорізькій області згідно з критеріями зазначеними у постанові Кабінету Міністрів України від 27.01.2023 року № 76 «Деякі питання реалізації положень Закону України «Про мобілізаційну підготовку та мобілізацію» щодо бронювання військовозобов'язаних на період мобілізації та на воєнний час».
Крім того, відповідачем до матеріалів відзиву наданий реєстр розрахункових операцій на підтвердження оплати суми орендної плати за період з 01.02.2022 року по 25.10.2024 року.
Відповідачем до матеріалів справи надана копія Додатку до листа вихідний № 649 від 01.02.2022 року ( план приміщення).
У відповіді на відзив позивачі зазначили,що в листі від 01.02.2022 року вих. № 649 вказано, що ТОВ «Апельмон Прайм» буде проводитись ремонт в приміщенні та згідно пункту 5.2.5 просили погодити здійснення монтажу перегородок ( без порушення несучих стін), ремонт об'єкту оренди, монтаж інженерних систем на його території. У додатку до цього листа відсутні «перелік робіт схематично ( в тому числі закладання вікон)».
За висновками позивачів, конкретний перелік робіт відповідач повинен був окремо письмово погодити з орендодавцями, але в порушення положень пункту 4А.2 договору оренди орендар не погодив з орендодавцями ані переліку робіт, ані їх вартості.
В свою чергу, відповідач у запереченнях на відповідь на відзив, які сформовані в системі «Електронний суд» 30.11.2024 року вказує, що відсутність погодженого кошторису здійснених поліпшень орендарем ніяким чином не наносить шкоди орендодавцям, обсяг ремонтних робіт, який був виконаний ТОВ «Апельмон Прайм» не змінив площу приміщення, його конструкцію та функціональне призначення, здійсненні роботи, на думку відповідача, були направлені на покращення експлуатаційних якостей приміщення, без мети зміни конструктивних елементів споруди.
Відповідач, посилаючись на правову позицію Верховного суду у справі № 814/162/16 від 03.11.2020 року вказує, що роботи, якими не змінено площу нежитлового приміщення, його конструкцію та функціональне призначення не є реконструкцією, а тому не потребують отримання дозвільних документів на їх виконання.
Станом на 23.01.2025 року від Відповідача надійшло клопотання про долучення доказів - Висновок за результатами проведення експертного будівельно - технічного дослідження № 25- 07/ЕДС.
Дослідивши матеріали клопотання та враховуючи, що заява подана вже на стадії розгляду справи по суті та без відповідного письмового клопотання відповідача про поновлення строку для подання доказів, встановленого вимогами Господарського процесуального кодексу України, суд прийняв рішення про залишення вказаного клопотання без розгляду.
Оцінивши надані сторонами документальні докази, заслухавши правову позицію сторін, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог.
Відповідно до положень статті 4 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Главою 5 Господарського процесуального кодексу України зафіксовано, що доказами є будь - які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин ( фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Пунктом 4 статті 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено що суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів.
У відповідності до положень статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу ( групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу ( групи доказів).
Позивачем заявлена позовна вимога про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року, укладеного між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 , Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм», посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю.
Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Положеннями статті 628 Цивільного кодексу України зафіксовано,що зміст договору становлять умови ( пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, за умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до положень статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.
Статтею 783 Цивільного кодексу України зафіксовано, що однією з підстав розірвання договору оренди на вимогу наймодавця - є користування наймача річчю всупереч договору або призначенню речі.
За умовами статті 773 Цивільного кодексу України, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
Розділом 4А. «Ремонтні роботи та поліпшення» зафіксовано,що орендодавці погоджуються, що орендар за власний кошт може проводити поточний ремонт, вдосконалювати та іншим чином переробляти об'єкт оренди для цілей оренди. При цьому будь - які ремонтні роботи, пов'язані зі зміною несучих конструкцій зміною фасаду будівлі, де розташований об'єкт оренди , зміною схем опалення, водопостачання та газопостачання (у разі наявності) об'єкта оренди , що здійснюються орендарем, потребують попередньої письмової згоди з боку орендодавців.
Також, пунктом 4А.2. орендар зобов'язується до початку проведення ремонтних робіт погодити з орендодавцями їх перелік та вартість у письмовій формі.
Сторони за договором оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року домовились, що на орендаря покладається обов'язок щодо додержання ( виконання) нормативно - правових актів та нормативних документів у сфері цивільного захисту, техногенної та пожежної безпеки у об'єкті оренди, отримання декларацій на початок робіт у об'єкті оренди.
Пунктом 5.1.4 договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року закріплено, що протягом усього строку дії договору утримувати об'єкт оренди у задовільному стані, тобто у стані, який існував на час передачі об'єкту оренди в користування орендарю, з урахуванням його нормального природного зносу внаслідок діяльності орендаря, а у разі поліпшення об'єкту оренди - у відповідному стані з урахуванням здійснених поліпшень.
Пунктом 5.2.6 договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року зафіксовано право орендаря здійснювати перепланування, реконструкцію об'єкта оренди за умови отримання згоди орендодавців згідно розділу 4А цього договору.
01 лютого 2022 року ТОВ «Апельмон Прайм» звернулось з листом № 649 до Фізичних осіб - підприємців ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , згідно пункту 5.2.5 договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року погодити здійснення монтажу перегородок (без порушення несучих стін), ремонт об'єкту оренди, монтаж інженерних систем на його території ( додаток: план приміщення, візуалізація фасаду).
На листі № 649 від 01 лютого 2022 року стоїть відмітка «Не заперечую» та підписи ФОП ОСОБА_1 і ОСОБА_2 .
Судом встановлено, що пункт 5.2.5 договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року не врегульовує питання надання погодження орендодавцями здійснення орендарем монтажу перегородок ( без порушення несучих стін), ремонт об'єкту оренди, монтаж інженерних систем на його території.
Як вказує відповідач, ТОВ «Апельмон Прайм» здійснював ремонт орендованого приміщення з 01.02.2022 року по 01.07.2023 року.
Згідно листа КП «Градпроект» № 291/2 від 29.03.2024 року на адресу ФОП ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , щодо звернення від 20.02.2024 року з питання виконання робіт проведення дослідження стану нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху (літера А-5) по АДРЕСА_3 , була проаналізована надана документація по об'єкту. Після первинного виїзду для ознайомлення з об'єктом технічного обстеження було виявлено невідповідність наданим раніше матеріалам технічної інвентаризації, в частині приміщення відсутні конструкції перегородок , організовані додаткові прорізи, а також виконано закладання прорізів у зовнішніх огороджувальних конструкціях.
В листі № 291/2 від 29.03.2024 рок КП «Градпроект» запропонував орендодавцям надати для аналізу актуальну технічну і дозвільну документацію на виконані роботи : - повідомлення про початок будівельних робіт; - робочу проектну документацію; - декларацію про готовність до експлуатації об'єкта на вимоги Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» та ДБН В.2.2-9: 2018 «Громадські будинки та споруди. Основні положення.
В свою чергу позивачі звернулись до відповідача із запитом про надання витребуваних КП «Градпроект» документів, на який листом від 16.04.2024 року № 25 орендар повідомив, що запитувані документи по орендованому нежитловому приміщенню , що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , не виготовлялись, в приміщенні здійснювався косметичний ремонт.
Листом від 15.05.2024 року № 443 КП «Градпроект» на адресу ФОП ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , щодо повторного звернення від 06.05.2024 року з наданою інформацією - акта приймання - передачі за договором оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року та матеріалів фотофіксації на дату передачі приміщення була проаналізована інформація, та запропоновано надати для аналізу актуальну технічну і дозвільну документацію на виконані роботи: - повідомлення про початок будівельних робіт ; - робочу проектну документацію; - декларацію про готовність до експлуатації об'єкта на вимоги Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» та ДБН В.2.2-9:2018 «Громадські будинки та споруди. Основні положення».
Позивачами до матеріалів позовної заяви наданий Висновок експерта № 02-09-2024-2 від 02.09.2024 року, який складений судовим експертом Тернових Валентином Анатолійовичем, за результатами проведення експертного будівельно - технічного дослідження по письмовому зверненню ФОП ОСОБА_1 і ОСОБА_2 .
На вирішення експертного дослідження було поставлено наступне запитання: який вид будівництва ( нове будівництво , реконструкція, капітальний ремонт тощо) фактично виконані у нежитловому приміщенні ХХХХ першого поверху ( літера А-5) що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , на дату огляду з урахуванням даних технічного паспорту на нежитлове приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5) що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 станом на 01 лютого 2022 року. Виготовленого ТОВ «Центр надання послуг».
Судовий експерт був обізнаний про кримінальну відповідальність згідно статтям 384,385 КК України.
За висновками експерта, відповідно до наданих на дослідження матеріалів та результатів візуально - інструментального дослідження з урахуванням вимог нормативних документів у галузі будівництва України, роботи, які виконані на об'єкті , а саме у нежитловому приміщенні ХХХХ першого поверху ( літера А-5) що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 виконані ремонтно - будівельні роботи станом на 02.08.2024 року з урахуванням даних технічного паспорту, виготовленого станом на 01.02.2022 року ТОВ «Центр надання послуг» за наведеними характеристиками та поняттями відносяться до Реконструкції.
Реконструкція являє собою перебудову введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення , внаслідок чого відбувається зміна основних техніко - економічних показників. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкту в цілому або його частини ( за умови автономності).
На сторінці 8 експертного дослідження зазначено ,що проведеним оглядом об'єкта встановлено, що в приміщеннях №№ 1,2,4,5 закладені віконні отвори які відносяться до несучих та огороджуючи конструкцій, та у приміщенні № 2 встановлена додаткова перегородка.
Проаналізувавши зміст договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року, акту приймання - передачі об'єкту оренди від 01 лютого 2022 року з фотоматеріалами об'єкту оренди у стані, в якому перебувало приміщення і передавалось станом на 01.02.2022 року, листа орендаря № 649 від 01 лютого 2022 року щодо погодження орендодавцями виконання робіт на об'єкті оренди, технічний паспорт виготовлений станом на 01.02.2022 року, листи КП «Градпроект» № 291/2 від 29.03.2024 року та від 15.05.2024 року № 443, лист № 25 від 16.04.2024 року ТОВ «Апельмон Прайм», експертне дослідження № 02-09-2024-2 від 02.09.2024 року з фотоматеріалами, суд дійшов висновку про порушення відповідачем ( орендар) вимог договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року в частині пунктів 4А.1, 4А.2, 5.1.3, 5.2.6.
Листом від 01 лютого 2022 року № 649 орендар отримав погодження орендодавців на здійснення монтажу перегородок ( без порушення несучих стін), ремонт об'єкту оренди, монтаж інженерних систем на його території, додавши до відзиву додаток до листа № 649 від 01.02.2022 року план приміщення.
При цьому, як було встановлено судом в приміщеннях 1,2,4,5 закладені віконні отвори, які відносяться до несучих та огороджуючих конструкцій, що не було погоджено з орендодавцями у листі № 649 від 01 лютого 2022 року та не зображено на плані приміщення, який наданий відповідачем до відзиву.
Крім того, відповідно до вимог пункту 4А.2 договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року , орендарем до початку проведення ремонтних робіт не погоджено з орендодавцями їх перелік та вартість у письмовій формі.
За висновками відповідача, роботи які проводились у орендованому приміщенні є косметичним ремонтом, а не реконструкцією, що суперечить експертному дослідженню № 02-09-2024-2 від 02.09.2024 року та фактичним обставинам.
Відповідно до вимог статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво ( нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Статтею 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зафіксовано,що будівництво це нове будівництво, реконструкція , реставрація, капітальний ремонт об'єкта будівництва.
Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» закріплено,що проектна документація на будівництво об'єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади , що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил та затверджується замовником.
Також, статтею 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» закріплено, що виконувати будівельні роботи без повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється.
Таким чином, для проведення відповідачем реконструкції об'єкту оренди, необхідно: - отримати письмову згоду орендодавців на проведення реконструкції; - погодити до початку проведення робіт з орендодавцями перелік робіт та їх вартість у письмовому вигляді; - розробити проектно - кошторисну документацію на виконання реконструкції, яке погодити з орендодавцями, та з відповідними уповноваженими установами; - подати повідомлення про початок будівельних робіт з реконструкції об'єкту оренди, або його частини; - подати декларацію про готовність об'єкту до експлуатації після завершення робіт з реконструкції об'єкту оренди.
Вказані дії відповідачем не виконані, що свідчить про порушення умов договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року та положень статей 773,785 Цивільного кодексу України.
Проведення перепланування ( реконструкції) орендованого приміщенням відповідачем без погодження орендодавцями, доцільність якої останніми заперечується, оскільки проведення реконструкції вимагає складання проектної документації, її погодження та з'ясування чи не шкодить проведення такого виду будівельних робіт об'єкту нерухомого майна в цілому або його частині, свідчить про порушення прав позивачів та істотне порушення умов договору.
З урахуванням викладених обставин у їх сукупності, позовні вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року, укладеного між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 , Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм», посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю., є законними і обґрунтованими.
Слід звернути особливу увагу на тому , що необхідність обстеження орендованого приміщення виникла у позивачів у зв'язку з влучанням 06 жовтня 2022 року у будинок російської ракети С-300 ( за поясненнями позивачів, що не спростовано відповідачем), орендоване приміщення не було зруйновано, ракета влучила у середину будинку.
Крім того, позивачі звернулись до суду з позовною вимогою про виселення Товариство з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» з нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5), що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 305, 6 квадратних метрів.
Слід зазначити, що вказана позовна вимога є похідною від вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року.
Розділом 8 договору оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року зафіксовано, що дія договору припиняється внаслідок: - закінчення строку на який було укладено договір; - достроково, за взаємною згодою сторін, оформленою додатковою угодою до цього договору; - достроково, за ініціативою орендодавців, у випадках передбачених пунктом 5.4.2, 8.3. цього договору; - в інших випадках, прямо передбачених цим договором та чинним законодавством України.
Положеннями статті 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, та встановлено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, у зв'язку з чим суд повинен з'ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний спосіб.
У відповідності до статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.
Пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено , що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку , зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили ( стаття 653 Цивільного кодексу України).
Статтями 610, 612 Цивільного кодексу України зафіксовано, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання ( неналежне виконання).
У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі ( стаття 785 Цивільного кодексу України).
Велика Палата Верховного Суду зауважила, що надміру формалізований підхід до заявлених позовних вимог суперечить завданням цивільного судочинства щодо справедливого та неупередженого вирішення судом цивільних спорів з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних , прав чи інтересів юридичних осіб.
При вирішенні спору суд дійшов висновку про порушення відповідачем прав позивачів та істотне порушення умов договору оренди нежитлового приміщення від 11 січня 2022 року.
З огляду на викладені обставини та враховуючи необхідність забезпечення ефективного захисту прав позивачів , позовні вимоги про виселення Товариство з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» з нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5), що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 305, 6 квадратних метрів, задовольнити.
У цілому позовні вимоги підлягають задоволенню повністю.
Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати з оплати судового збору у розмірі 6 056,00 грн. ( загальна сума - 12 112,00 грн.) стягнути з відповідача на користь позивачів.
Керуючись ст.ст. 129,232,233,237,238,240,241 Господарського процесуального кодексу України , суд
Позовні вимоги задовольнити.
Розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 11.01.2022 року, укладений між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 , Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм», посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Кукурудз Т.Ю.
Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» з нежитлового приміщення ХХХХ першого поверху ( літера А-5), що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 305, 6 квадратних метрів.
Видати наказ.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» (юридична адреса: Україна, 69010, місто Запоріжжя, вулиця Червона, будинок 34, ЄДРПОУ 41696968) на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (адреса реєстрації : АДРЕСА_1 , індивідуальний податковий номер НОМЕР_1 ) суму витрат з оплати судового збору у розмірі - 6 056 ( шість тисяч п'ятдесят шість гривень) 00 коп.
Видати наказ.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Апельмон Прайм» (юридична адреса: Україна, 69010, місто Запоріжжя, вулиця Червона, будинок 34, ЄДРПОУ 41696968) на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 ( адреса реєстрації: АДРЕСА_2 , індивідуальний податковий номер НОМЕР_2 ) суму витрат з оплати судового збору у розмірі - 6 056 ( шість тисяч п'ятдесят шість гривень) 00 коп.
Видати наказ.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення . Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги,якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення ,якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги ,відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя Т.А. Азізбекян
Рішення виготовлено у повному обсязі та підписано 20.03.2025 р.