С О Л О М ' Я Н С Ь К И Й Р А Й О Н Н И Й С У Д М І С Т А К И Є В А
вул. Максима Кривоноса, 25, м. Київ, 03037; тел. (044) 298-59-37
вул. Грушецька, 1, м. Київ, 03113; тел.: (044) 298-59-52
e-mail: inbox@sl.ki.court.gov.ua, web: https://sl.ki.court.gov.ua
код ЄДРПОУ: 02896762
Провадження 2/760/1018/25
В справі 760/30986/21
І. Вступна частина
10 лютого 2025 року в місті Києві
Солом'янський районний суд м. Києва
у складі головуючого судді Коробенка С.В.
за участю секретаря Левіцької Н.О.
представника Позивача - адвоката Шейко О.В.
представника Відповідача-2 - адвоката Деяка Я.М.
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» та ОСОБА_2 , третя особа: Приватне акціонерне товариство Фірма «ФУНДАМЕНТ» про визнання рішення про розірвання договору незаконним, витребування майна з чужого незаконного володіння.
ІI. Описова частина
У листопаді 2021 року ОСОБА_1 звернувся до Солом'янського районного суду м. Києва із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА», ОСОБА_2 , третя особа: Приватне акціонерне товариство Фірма «ФУНДАМЕНТ» про визнання рішення про розірвання договору незаконним, витребування майна з чужого незаконного володіння.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 27 березня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА», яке діє на підставі ліцензії на провадження діяльності із залученням коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва від 08 січня 2013 року серії АВ № 614873, виданої Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, та ОСОБА_1 було укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 (Договір №214-2).
Позивач вказує, що відповідно до п.2 Договору №214-2 довіритель приймає на себе зобов'язання виконувати правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об'єкта інвестування, визначеного в пункті 6 цього договору.
Згідно з п.3 Договору №214-2 управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя.
Як зазначає Позивач, згідно з п. 6 Договору №214-2 за ним було закріплено об'єкт інвестування з такими основними характеристиками: квартира; будівельна адреса: АДРЕСА_1 на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 ; номер об'єкта будівництва - будинок №1 (один), секція №2 (друга) ; номер об'єкта інвестування - 214 (двісті чотирнадцять); поверх 9 (дев'ятий); кількість кімнат 1 (одна); загальна площа об'єкта інвестування відповідно до проекту 40,44 (сорок цілих сорок чотири соті) кв. метрів.
Як зазначає Позивач, для підтвердження зобов'язань, що виникли між Сторонами згідно з Договором №214-2, на розрахунковий рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» 28 березня 2017 року було перераховано та прийнято Управителем суму грошових коштів у розмірі 270500,00 грн.
30 березня 2017 року Позивачем було перераховано остаточну суму грошових коштів на розрахунковий рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА», а саме: 435582,40 гривень, що свідчить про виконання Довірителем ОСОБА_1 п.п.3 п. 9 Договору №214-2 щодо дотримання графіку внесення коштів, визначеного у свідоцтві про участь у фонді.
У свою чергу, як зазначає Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» закріпило за Позивачем обраний ним об'єкт інвестування, а також видало довірителю свідоцтво про участь у ФФБ виду А №214-2 від 30 березня 2017 року.
Позивач вказує, що за умовами Договору №214-2 Управитель зобов'язаний передати довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об'єкт інвестування, майнові права на такий об'єкт за договором про уступку майнових прав. Так, Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» було складено та підписано Договір про уступку майнових прав №У (214-2) від 08 листопада 2017 року, згідно з п. 4 якого датою набуття Довірителем майнових прав на Об'єкт інвестування є день підписання цього Договору.
29 серпня 2019 року об'єкт було введено в експлуатацію та видано Сертифікат Серії НОМЕР_4, яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.
Позивач стверджує, що 10 вересня 2019 року листом б/н ТОВ «Фінансова компанія «ТОЛОКА» повідомило довірителя ОСОБА_1 про те, що було отримано сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України про відповідність закінченого будівництва об'єкта проектній документації та готовність до експлуатації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 та зазначило, що для здійснення остаточних розрахунків необхідно звернутися до офісу.
Проте, як зазначає Позивач, при зверненні до представників ТОВ «Фінансова компанія «ТОЛОКА» йому повідомили, що необхідно з'явитися за адресою: АДРЕСА_4 . Однак, прибувши за цією адресою, Позивач не зміг потрапити до будівлі, адже до офісної споруди не пропустила охорона та повідомила, що в даному приміщенні вказаних ОСОБА_1 фірм та компаній немає. Крім того, 10 жовтня 2019 року на підтвердження вказаного Позивачем було викликано представників поліції та отримано довідку щодо конфлікту з охороною в офісній споруді.
Вже 01 листопада 2019 року, як заначає ОСОБА_1 , Відповідачем на його адресу було направлено лист про розірвання Договору №214-2.
Позивач стверджує, що згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №279661557, до повідомлення Позивача про необхідність проведення остаточних розрахунків листом від 10 вересня 2019 року та прийняття оскаржуваного рішення про розірвання Договору №241-2 від 01 листопада 2019 року, ще 02 жовтня 2019 року було укладено Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №214-2 із ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ».
Дізнавшись про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ», 26 червня 2020 року, ОСОБА_1 , як він зазначає, звернувся до колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції зі скаргою №18412-33-20.
Наказом Міністерства юстиції від 07 серпня 2020 року №2679/5 скарга ОСОБА_1 була задоволена частково та скасовано рішення від 23 січня 2020 року №50788144, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швецем Русланом Олеговичем про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ».
Проте, ще до скасування Мін'юстом рішення від 23 січня 2020 року №50788144, що прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швецем Р.О. про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ», 07 липня 2020 року вказане Товариство уклало договір купівлі-продажу квартири, що посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дячук Оленою Борисівною, з ОСОБА_3 .
А 12 червня 2021 року, одразу після скасування арештів, що були накладенні слідчим суддею Солом'янського районного суду міста Києва на підставі клопотань Київської місцевої прокуратури №9 м. Києва 29 березня 2021 року, ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Міндель І.В., відчужив спірну квартиру ОСОБА_2 .
Також, Позивач вказував, що ним було замовлено технічний паспорт квартири, який виконано Товариством з обмеженою відповідальністю «БП ЕКСПЕРТ» 14 листопада 2019 року, і згідно з даними технічної інвентаризації квартири АДРЕСА_5 загальна площа квартири становить 40,4 кв.м, житлова - 18,4 кв.м, допоміжна - 22,0 кв.м, що повністю відповідає умовам Договору №214-2 та свідоцтву про участь у ФФБ виду А від 30 березня 2017 року, тобто відповідає сплаченому Позивачем та проінвестованому за Договором №241-2 Об'єкту - АДРЕСА_5 .
Таким чином, ОСОБА_1 стверджує, що він вчасно не отримав те, на що розраховував, укладаючи Договір №214-2, та 17 січня 2021 року подав суду заяву про збільшення позовних вимог, згідно з якою просив:
- визнати рішення від 01.11.2020 №б/н прийняте ТОВ «Фінансова компанія «ТОЛОКА» про припинення управління майном та відкріплення від ОСОБА_1 об'єкта інвестування, а саме квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 , незаконним та таким, яке порушує права Позивача у частині належного та добросовісного виконання ним умов Договору про участь у фонді фінансування будівництва від 27 березня 2017 №214-2;
- визнати право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 , загальною площею 42,7 кв.м, житловою площею 18,4 кв.м за ОСОБА_1 ;
- витребувати квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 з незаконного володіння ОСОБА_2 шляхом внесення запису про державну реєстрацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за ОСОБА_1 права власності на квартиру загальною площею 42,7 кв.м, житловою площею 18,4 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 .
Ухвалою Солом'янського районного суду міста Києва від 24 листопада 2021 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою Солом'янського районного суду міста Києва від 22 листопада 2023 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Представник Відповідача-1 Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» у судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Відповідачем-1 було подано відзив на позов, в якому викладені заперечення проти задоволення позову.
Зазначив, що відповідно до пп. 4 п.9 Договору про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 від 27 березня 2017 року Довіритель зобов'язувався здійснити після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію остаточні розрахунки з Управителем згідно з даними щодо фактичної загальної площі об'єкта інвестування, отриманими від забудовника.
Так, на виконання умов Договору з метою звірки та здійснення розрахунків за ним, ОСОБА_1 було надіслано лист від 10.09.2019 №б/н, проте останнім було проігноровано повідомлення Управителя.
Відповідач-1 наполягав, що у зв'язку з тим, що ОСОБА_1 або ж його представником, повноваження якого були б підтвердженні нотаріально оформленою довіреністю, не було здійснено остаточних розрахунків, Управитель повідомив Довірителя про це порушення, проте останній проігнорував вказане письмове повідомлення та незлічену кількість усних інформувань про необхідність здійснення розрахунків за Договором та застережень про можливі наслідки нездійснення таких розрахунків. Відповідно, Відповідач-1 вважає, що Позивач не виконав вимоги, передбачені Договором №214-2, порушив п. 5.2.5. Правил Фонду фінансування будівництва (виду А), затверджені Наказом №30 від 25 грудня 2015 року Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА»», ч. 16 ст. 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», де визначено, що Управитель приймає кошти в управління за договорами про участь у ФФБ безпосередньо від осіб, які є довірителями, або від їх довірених осіб, повноваження яких підтверджуються нотаріально оформленою довіреністю, в якій зазначені конкретні права та обов'язки довіреної особи з обов'язковим посиланням на реквізити договору про участь у ФФБ.
Також, Відповідач-1 вважає, що згідно із абз.2 п.15 Договору №214-2, Позивачу ОСОБА_1 надавалась можливість отримати у власність закріплений за ним об'єкт інвестування після введення об'єкта будівництва в експлуатацію відповідно до Правил ФФБ та Договору №214-2, однак ні особисто ОСОБА_1 , ні особою, яка б діяла від імені ОСОБА_1 на підставі нотаріальної довіреності, не було здійснено розрахунків за об'єкт інвестування.
Представником Відповідача-2 ОСОБА_2 було подано відзив на позов, в якому він також виклав свої заперечення. Звернув увагу на те, що виходячи із системного аналізу норм Закону №978-IV, Правил ФФБ та Договору чітко випливає, що право на закріплення об'єкта інвестування за довірителем виникає тільки після внесення коштів до ФФБ, а управитель у свою чергу приймає такі кошти в управління за договорами про участь у ФФБ безпосередньо від осіб, які є довірителями. Відповідач також зазначає, що відповідно до наданих Позивачем платіжних доручень, а саме платіжного доручення від 28 березня 2017 року №065в520170870003 на суму 270500,00 грн та платіжного доручення від 30 березня 2017 року №065в520170890015 на суму 435582,40 грн, платником вказаних коштів є ОСОБА_4 , а не довіритель за Договором - ОСОБА_1 , і при цьому матеріали справи не містять жодних доказів того, що ОСОБА_4 діяла від імені ОСОБА_1 на підставі нотаріально оформленої довіреності, в якій зазначені конкретні права та обов'язки довіреної особи з обов'язковим посиланням на реквізити договору про участь у ФФБ.
Крім того, Відповідач-2 зазначає, що пп.4 п.9 Договору №214-2 передбачено, що довіритель зобов'язаний здійснити після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію остаточні розрахунки з управителем згідно з даними щодо фактичної загальної площі об'єкта інвестування, отриманими від забудовника, яка встановлюється на підставі матеріалів технічної інвентаризації.
Так, згідно з пп.7 п.6 Договору №214-2 загальна площа об'єкта інвестування відповідно до проекту становить 40,44 кв.м, а загальна площа об'єкта інвестування, що міститься в листі забудовника - Товариства з обмеженою відповідальністю «РК «Траєкторія» №13/09/2019 від 13 вересня 2019 року, складає 42,7 кв.м, що підтверджує факт збільшення проектної площі об'єкту інвестування більш як на 0,5 вимірних одиниць, внаслідок чого у Позивача виник обов'язок доплатити різницю між вказаними площами, згідно з п. 21 Договору №214-2.
У зв'язку з цим, Відповідач-2 вважає, що рішення Відповідача-1 від 01.11.2020 №б/н про припинення управління майном та відкріплення від ОСОБА_1 об'єкта інвестування, а саме квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 ,є законним.
Крім того Відповідач-2 ОСОБА_2 вважає себе добросовісним набувачем у розумінні норм цивільного законодавства, оскільки він не знав і не міг знати про будь-які права на спірну квартиру з третіми особами.
Відповідач-2 також зазначає, що згідно з Висновком судового експерта Стасюк М.Ю. №14/11/22 від 14 листопада 2022 року загальна площа квартири АДРЕСА_5 станом на 2019 рік відповідно до наданих технічних паспортів від 14 листопада 2019 року, від 02 грудня 2019 року та результатів проведеного натурного обстеження та документів наданих на дослідження, становить 42,7 кв.м, натомість за Позивачем відповідно до Договору №214-2 було закріплено площу всього 40,44 кв.м.
Тому, Відповідач-2 наполягав на тому, що з огляду на наявні обставини справи, витребування у нього, як добросовісного набувача, спірної квартири не буде пропорційним, матиме наслідком порушення справедливого балансу та покладатиме надмірний індивідуальний тягар на нього і становитиме порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції.
Представник Третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Відповідачів, Приватне акціонерне товариство Фірма «ФУНДАМЕНТ» у судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Про причину неявки суд до відома не поставив.
ІІІ. Мотивувальна частина
Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази, суд встановив наступне.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
У статті 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.
27 березня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА», яке діє на підставі ліцензії на провадження діяльності із залученням коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва від 08 січня 2013 року серії АВ № 614873, виданої Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг та ОСОБА_1 було укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 (Договір №214-2).
Відповідно до п.2 Договору №214-2 Довіритель приймає на себе зобов'язання виконувати правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об'єкта інвестування, визначеного в пункті 6 цього договору.
Згідно з п.3 Договору №214-2 Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя.
Згідно з п. 6 Договору №214-2 відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об'єкт інвестування з такими основними характеристиками:
1)Вид об'єкта інвестування - квартира;
2)Будівельна або поштова адреса об'єкта будівництва - АДРЕСА_1 на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 ;
3)Номер об'єкта будівництва - будинок №1 (один), секція №2 (друга) ;
4)Номер об'єкта інвестування - 214 (двісті чотирнадцять);
5)Поверх 9 (дев'ятий);
6)Кількість кімнат 1 (одна);
7)Загальна площа об'єкта інвестування відповідно до проекту 40,44 (сорок цілих сорок чотири соті) кв. метрів;
8)Вимірна одиниця об'єкта інвестування - 1 кв.м.
30 березня 2017 року, відповідно до правил фонду та Договору №214-2, Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» закріплено за довірителем обраний ним об'єкт інвестування відповідно до правил фонду та цього договору та видано довірителю свідоцтво про участь у ФФБ виду НОМЕР_1 .
У свідоцтві про участь у ФФБ виду А №214-2 від 30 березня 2017 року та п.п.3 п. 9 Договору №214-2 встановлені графік внесення коштів за Об'єкт інвестування із поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування, за якою здійснено внесення коштів у ФФБ у розмірі 17460,00 грн та сума коштів, внесених довірителем до ФФБ у розмірі 706082,40 грн за закріплений за довірителем об'єкт інвестування: кв. АДРЕСА_5 на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 .
Як свідчать наявні в матеріалах справи платіжні документи (платіжне доручення №065В520170870003 та платіжне доручення №065В5201708790015), Позивачем повністю виконані умови укладеного між сторонами Договору №214-2, сплачена зазначена сума коштів в повному обсязі у встановлений договорами строк, в сумі 478490,00 грн та такі кошти прийняті Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» на виконання умов Договору №214-2.
Підпунктом 5 п.7 Договору №214-2 передбачено, що Управитель зобов'язаний передати довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об'єкт інвестування, майнові права на такий об'єкт за договором про уступку майнових прав.
08 листопада 2017 року на виконання умов підпункту 5 пункту 7 договору №214-2 та пункту 5.3.12 Правил ФФБ між Відповідачем-1 Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» та Позивачем укладено договір уступки майнових прав №У(214-2), за умовами якого Позивач набув майнові права на об'єкт інвестування - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 .
Пунктом 4 Договору про уступку майнових прав №У (214-2) від 08 листопада 2017 року передбачено, що датою набуття Довірителем майнових прав на Об'єкт інвестування є день підписання цього Договору.
29 серпня 2019 року завершений будівництвом об'єкт прийнято в експлуатацію, що підтверджується Сертифікатом серії IУ №163192411295, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.
Встановлено, що 01 листопада 2019 року на адресу ОСОБА_1 було направлено лист Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» про розірвання Договору №214-2 та відкріплення від Позивача об'єкту інвестування.
Крім того, встановлено, що 02 жовтня 2019 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» було укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №214-2 із Товариством з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ», тобто ще до прийняття рішення Відповідачем-1 про розірвання договору з Позивачем та відкріплення об'єкту інвестування.
Вирішуючи позовні вимоги про визнання недійсним рішення Відповідача-1, оформлене вказаним вище листом від 01 листопада 2019 року про розірвання Договору №214-2, суд звертає увагу на наступне.
В якості підстав для розірвання договору у вказаному листі Відповдіачем-1 зазначено порушення та невиконання п. 15 Договору про участь у ФФБ, п. 5.2.3. Правил ФФБ (Виду А), ч. 16 ст. 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві жила та операціях з нерухомістю».
З позицій, викладених Відповідачами у заявах по суті справі, вбачається, що основним аргументом для прийняття оскаржуваного рішення Відповідач-1 вважав той факт, що сплата за Інвестиційним договором №214-2 була здійснена не особисто Позивачем, а ОСОБА_4 всупереч обов'язку інвестора особисто здійснювати розрахунки за договором.
Натомість, Відповідачем не спростовано отримання коштів за платіжним дорученням №065В520170870003 від 28 березня 2017 року та платіжним дорученням №065В5201708790015 від 30 березня 2017 року та використання цих коштів в будівництві об'єкту інвестування квартири АДРЕСА_5 . (Том 1, а.с. 34)
Більше того, Відповідачем-1 було прийняте виконання Позивачем своїх зобов'язань за Договором №214-2, у зв'язку з чим 30 березня 2017 року видано Свідоцтво про участь у ФФБ (виду А), який підтвердив виконання ОСОБА_1 своїх обов'язків з оплати інвестиційного внеску.
В подальшому Відповідач-1 продовжував вважати Позивача таким, що виконав свої зобов'язання за Договором №214-2, що підтверджується фактом укладення Договору уступки прав №У (214-2) від 08 листопада 2017 року.
Навіть повідомленням б/н від 10 вересня 2019 року Відповідач-1 звертався до Позивача як до довірителя та запрошував з'явитися саме для остаточних розрахунків.
З матеріалів справи не уявляється можливим встановити, з чим пов'язана зміна позиції Відповідача-1 в цьому питанні, та причини, з яких ТОВ «ФК «Толока» стала кваліфікувати кошти отримані від ОСОБА_4 як помилково отримані і платіжним дорученням №7 від 02.10.2019 повернула їх ОСОБА_4 у повному розмірі (706082,40 гривень). (Том 1, а.с. 201)
В подібних випадках Верховний Суд наголошував на необхідності застосування в даному випадку доктрини venire contra factum proprium, в основі якої знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони.
Прийняття Відповідачем-1 виконання ОСОБА_1 зобов'язань шляхом внесення оплати за договором через ОСОБА_4 , видача у зв'язку з цим відповідного юридично значущого документу, подальша аналогічна поведінка позбавляють Відповідача-1, як учасника цивільно-правових відносин з Позивачем, можливості посилатися на те, що спосіб виконання зобов'язань, вже прийнятий ним, не відповідає буквальним умовам Договору.
Тому посилання не ці обставини як на підставу для розірвання Договору є недобросовісним, а тому судом не сприймається.
Щодо твердження Відповідачів на те, що Позивач не здійснив остаточного розрахунку за об'єкт інвестування з посиланням на зміну його технічних характеристик (збільшення загальної площі), Суд звертає увагу на наступне.
Відповідно до п. 6 Договору по участь у ФФБ №214-2 та свідоцтва про участь у ФФБ виду А №214-2 від 30 березня 2017 року площа об'єкту інвестування: квартири АДРЕСА_5 , становить 40,44 кв.м.
Така ж площа об'єкту інвестування зазначена у Свідоцтві про участь у ФФБ виду НОМЕР_1 , виданому 30 березня 2017 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» та Договорі уступки майнових прав № У(214-2) від 08 листопада 2017 року.
За змістом ст. 39-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» фактична площа об'єкта нерухомого майна визначається в результаті проведення технічної інвентаризації, за результатами якої складається технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна (квартиру, будинок, приміщення).
Відповідно до підпункту 12 пункту 7 та пункту 13 Договору про участь у ФФБ, управитель зобов'язаний письмово повідомити довірителя про зміну технічних характеристик об'єкта будівництва та/або об'єкта інвестування на підставі листа забудовника. Управитель повинен письмово повідомити довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію протягом 10 днів з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування.
Згідно з пунктом 5.5.3. Правил ФФБ після отримання від забудовника даних щодо загальної фактичної площі об'єктів інвестування фінансова компанія письмово повідомляє довірителів про необхідність укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, яка передбачає строки та порядок проведення між фінансовою компанією та довірителем остаточних розрахунків.
Судом встановлено, що 10 вересня 2019 року листом б/н Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» повідомило довірителя ОСОБА_1 про те, що отримано сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України про відповідність закінченого будівництва об'єкта проектній документації та готовність до експлуатації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 та зазначило, що для здійснення остаточних розрахунків Позивачу необхідно звернутися до офісу.
Проте, Суд зауважує, що лист б/н від 10 вересня 2019 року не містить повідомлення про зміну технічних характеристик об'єкта будівництва, проінвестованого Позивачем. Доказів письмових повідомлень довірителя ОСОБА_1 про необхідність укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, яка передбачає строки та порядок проведення між фінансовою компанією та довірителем остаточних розрахунків Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА», суду не надано.
Крім того, в матеріалах справи наявний технічний паспорт від 14 листопада 2019 року на квартиру АДРЕСА_5 , який виконано Товариством з обмеженою відповідальністю «БП ЕКСПЕРТ» тазгідно з яким загальна площа квартири становила 40,4 кв.м, житлова - 18,4 кв.м (тобто технічні характеристики повністю відповідали Договору №214-2).
Водночас, Відповідачем-2 ОСОБА_2 до матеріалів справи залучено висновок експерта за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження №14/11/22 від 14 листопада 2022 року. Згідно з вказаним Висновком на дослідження експерту були надані наступні документи: зазначений вище технічний паспорт від 14 листопада 2019 року, та технічний паспорт від 02 грудня 2019 року, який виготовлений за замовленням ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» Товариством з обмеженою відповідальністю «Оксі-К Консалтинг». Згідно з другим технічним паспортом технічні характеристики квартири змінилися і становили: загальна площа квартири - 42,7 кв.м, житлова - 18,4 кв.м.
Таким чином, Висновки експертного будівельно-технічного дослідження №14/11/22 від 14 листопада 2022 року вказують на те, що житлова площа квартири не змінилася, а різниця у 2,3 кв.м стосується лише загальної площі квартири.
Порівнюючи технічні паспорти та розбіжності, експерт вказує, що в наданій технічній документації застосовано різний коефіцієнт на площу лоджії, а саме 1,0 в технічному паспорті від 02 грудня 2019 року та 0,5 в технічному паспорті від 14 листопада 2019 року.
Тобто, вказаним дослідженням спростовується, що фактична площа квартири (об'єкта інвестування Позивача) змінилася та фактична проектна площа відрізняється від площі проінвестованого об'єкта на момент вводу будинку в експлуатацію.
Згідно з положеннями ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди», який діяв у період будівництва житлового будинку та введення його в експлуатацію, балкон - це виступаюча з площини стіни фасаду обгороджена площадка, а лоджія - це перекрите та обгороджене у плані с трьох боків приміщення, відкрите до зовнішнього простору або засклене.
Листом від 08.12.2022 №225 генеральний підрядник будівництва ПрАТ фірма «ФУНДАМЕНТ» підтвердив, що згідно з проектною документацією однокімнатні квартири, до якої відноситься і квартира АДРЕСА_5 , передбачена наявність лоджії. Цією ж проектною документацією не передбачена наявність заскленої лоджії в однокімнатних квартирах, при введенні будівлі в експлуатацію, а виконані роботи відповідали проектній документації, будівельним нормам та стандартам та були прийняті Державною архітектурно-будівельною інспекцією України. З огляду на відсутність вимог проектної документації щодо засклення лоджій однокімнатних квартир, на момент введення об'єкта будівництва в експлуатацію, засклення не проводилось. (Том 2, а.с.194)
Сертифікатом серії IУ № 163192411295 виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 29 серпня 2019 року засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкту проектній документації.
Крім того, Позивачем до матеріалів справи залучено висновки судової будівельно-технічної експертизи №26164/21-44/2840:2844/23-44 від 17 лютого 2023 року, проведеної в рамках кримінального провадження №12020100090001993, що розслідується СВ Солом'янського управління поліції Головного управління національної поліції у місті Києві.
Згідно з висновками вказаної експертизи щодо об'єкту інвестування Позивача встановлено, що проектною документацією передбачено обладнання квартири АДРЕСА_5 лоджією площею 1,7 кв.м з урахуванням коефіцієнту K=0,5. Проектною документацією на лоджії передбачено влаштування пожежного відстійника, тому скління лоджії проектом не передбачено. Однак, при проведенні візуально-інструментального обстеження квартири АДРЕСА_5 , експертом встановлено, що в квартирі протягом її експлуатації здійснено перепланування приміщень, а саме: улаштовано скління лоджії з металопластикових профілів з склопакетами.
Відповідачами такі висновки не спростовані, доказів на підтвердження того, що фактична площа об'єкту інвестування: квартири АДРЕСА_5 , на момент введення будинку в експлуатацію була змінена, Суду не надано.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч.3 ст. 615 ЦК України внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов'язання або воно припиняється.
За змістом ст.20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об'єкта інвестування за невиконання Довірителем своїх зобов'язань за договором про участь у ФФБ.
Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об'єкт інвестування у таких випадках:
- відмова довірителя від участі у ФФБ;
- порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ;
- порушення довірителем інших умов договору про участь у ФФБ.
Договором про участь у ФФБ та Правилами фонду фінансування будівництва Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» термін «відкріплення об'єкта інвестування від довірителя» визначено як припинення правовідносин, встановлених між управителем та довірителем стосовно закріпленого за Довірителем об'єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об'єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю».
Тобто, підставою для відкріплення об'єкту інвестування від довірителя є порушення довірителем умов договору.
Вказане відповідає позиції Верховного Суду, висловленій у Постанові у справі №591/4910/16-ц від 27 березня 2019 року.
З урахуванням наведеного, Суд вважає умови укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» Договору про участь у ФФБ №214-2 Позивачем виконаними в повному обсязі, а рішення Відповідача-1 Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» від 11 листопада 2019 року про розірвання договору відкріплення об'єкту інвестування безпідставним.
Вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання права власності на об'єкт інвестування, Суд враховує наступне.
Відповідно до частини третьої статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, порядок інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Згідно з частинами п'ятою, шостою статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Відповідно до статті 177 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
До об'єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).
За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Частиною першою статті 331 ЦК України передбачено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об'єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Пунктом 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакціїПостанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), передбачено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об'єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).
Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.
Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.
Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
В свою чергу, відповідно до пункту 1.3 Правил ФФБ та умов укладеного договору про участь у ФФБ, система обліку прав вимог довірителів ФФБ передбачає складання фінансовою компанією переліку довірителів на належні ним права вимоги на закріплені за ними об'єкти інвестування.
Підпунктом 5.5.3 пункту 5.3 Правил ФФБ та підпунктом 7 пункту 7 укладеного між сторонами Договору №214-2 визначено, що за умови виконання довірителем своїх договірних зобов'язань управитель зобов'язаний включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник зобов'язаний передати по акту прийому-передачі закріплені за ними об'єкти інвестування для подальшого отримання довірителями цих об'єктів у власність.
Фінансова компанія надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від Фінансової компанії майнових прав на ці об'єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного документу.
Враховуючи те, що ОСОБА_1 не було повідомлено про фактичну площу об'єкту інвестування, не були видані документи, необхідні для державної реєстрації квартири, зазначене позбавило його можливості здійснити державну реєстрацію свого права.
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
Статтею 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Можливість виникнення права власності за рішенням суду передбачена лише у статтях 335 та 376 ЦК України. В інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема з правочинів.
Велика Палата Верховного Суду у Постанові у справі № 359/5719/17 (провадження №14-8цс21) зробила правовий висновок щодо способу захисту прав інвестора житлової нерухомості на проінвестовану квартиру.
Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що інвестор після виконання ним фінансових зобов'язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об'єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його майнові права на конкретний об'єкт нерухомого майна.
Для отримання права власності на такий об'єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об'єкт нерухомості. Але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об'єкта нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства. А також після прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (ст.ст. 328, 331 ЦК України).
Саме інвестори є особами, які первісно набувають право власності на об'єкт нерухомого майна, споруджений за їх кошти.
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов'язаними зі створенням об'єкта нерухомого майна. Тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом подання позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (стст. 392, 388 ЦК України). Водночас не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (ст. 228 ЦК України).
Окрім того, Велика Палата Верховного Суду частково відступила від висновку Верховного Суду України, викладеного в постанові від 24 червня 2015 року в справі № 367/5136/13-ц (провадження № 6-318цс15), про необхідність позивача захищати свої майнові права, а не право власності, яке ще не виникло. На переконання Великої Палати Верховного Суду, у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов'язань після завершення будівництва об'єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.
Велика Палата Верховного Суду частково відступила від правового висновку, викладеного в постанові ВСУ від 18.11.2015 р. №6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об'єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв'язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов'язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до ст. 392 ЦК України.
Як зазначено вище, судом встановлено, що Позивачем ОСОБА_1 27 березня 2017 року із Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2.
28 березня 2017 року було перераховано та прийнято Управителем сума грошових коштів у розмірі 270500, 00 грн, а 30 березня 2017 року було перераховано остаточну суму грошових коштів на розрахунковий рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА», а саме: 435582,40 грн, що свідчить про виконання Довірителем ОСОБА_1 п.п.3 п. 9 Договору №214-2 щодо дотримання графіку внесення коштів, визначеного у свідоцтві про участь у фонді. Після внесення повної суми коштів в рахунок проінвестованого об'єкта.
30 березня 2017 року Довірителю було видане свідоцтво про участь у ФФБ виду НОМЕР_1 .
08 листопада 2017 року між Позивачем ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» укладено Договір про уступку майнових прав №У (214-2).
29 серпня 2019 року об'єкт було введено в експлуатацію та видано Сертифікат Серії НОМЕР_4, яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.
Відповідно, Позивачем ОСОБА_1 вірно обраний спосіб захисту шляхом звернення до суду з вимогою про визнання права власності на проінвестоване майно та суд вбачає за можливо задовольнити таку вимогу.
Щодо позовної вимоги Позивача про витребування квартири з володіння ОСОБА_2 . Суд звертає увагу на наступне.
Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти. Така позиція викладена в Постанові Верховного Суду від 30.05.2019 у справі № 585/2843/17.
В Постанові від 23.05.2019 у справі № 922/3707/17, Верховний Суд зазначив, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно не є підставою набуття таких прав, а є похідним від таких підстав юридичним фактом, який є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав.
Аналогічна правова позиція викладена в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.11.2019 року у справі № 755/9215/15-ц, Постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 року у справі № 653/1096/16-ц, Постанові Верховного Суду від 11.09.2018 року у справі № 918/1377/16, Постанові Верховного Суду від 23.05.2019 року у справі № 906/941/17, Постанові Верховного Суду від 26.11.2019 року у справі № 910/1296/19, Постанові Верховного Суду від 26.11.2019 року у справі № 902/201/19, Постанові Верховного Суду від 13.11.2019 року у справі № 916/665/18, Постанові Верховного Суду від 10.10.2019 року у справі № 647/1771/15-ц.
У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР і яка для України набрала чинності 11 вересня 1997 року, закріплено право на справедливий суд. З огляду на приписи частини першої статті 9 Конституції України, статті 10 ЦК України, Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства. Згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05). У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об'єктами права власності можуть бути у тому числі «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії" (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland), заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).
Судом встановлено, що під час проведення перевірки законності рішення від 23 січня 2020 року №50788144, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швецем Русланом Олеговичем про реєстрацію права власності на спірну квартиру за Товариством з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ» та до прийняття Наказу Міністерства юстиції від 07 серпня 2020 року №2679/5, Товариством з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ» здійснено відчуження спірної квартири на користь ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 07 липня 2020 року, посвідченого приватним нотарісом Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б.
12 червня 2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Міндель Іриною Валеріївною.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340, від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16.
Розглядаючи справу, суд має з'ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 грудня 2022 року у справі №914/2350/18 визначила, що обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами.
За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи, в тому числі - віндикаційний позов, застосовуються тоді, коли сторони не пов'язані зобов'язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
Віндикаційний позов застосовується тоді, коли між сторонами немає договірних відносин. Так, у постанові КЦС ВС від 6 липня 2022 року у справі № 521/20396/18 зазначено, що коли спір стосується правочину, укладеного самим власником, тоді його відносини з контрагентом мають договірний (зобов'язальний) характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав та правомірних інтересів. Водночас, коли власник та фактичний володілець майна не перебували в договірних відносинах один з одним, власник може використовувати речово-правові способи захисту.
У пунктах 142, 146, 147 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16-ц (провадження № 14-208цс18) вказано, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.
Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
З огляду на викладені обставини, суд погоджується з Позивачем у тому, що ефективним способом захисту його прав, як власника, є витребування зазначеного об'єкта нерухомого майна на його користь і внесенням відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Отже, аналізуючи зібрані по справі докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що Позивачем обгрунтовано пред'явлено вимоги до Відповідачів, оскільки в межах даного спору доведено факт порушення з боку Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» договірних зобов'язань за Договором про участь у ФФБ №214-2.
При цьому суд враховує, що будинок введено в експлуатацію як об'єкт капітального будівництва, обставини, що викладені в позовній заяві не спростовано Відповідачем-1 Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» та Відповідачем-2 ОСОБА_2 , докази на спростування заявлених позовних вимог і підтвердження належного виконання зі свого боку договірних зобов'язань суду не надано.
Враховуючи викладене вище, суд доходить висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі.
У зв'язку з задоволенням позовних вимог на підставі ст. 141 ЦПК України стягненню з Відповідача ТОВ «ТОЛОКА» на користь ОСОБА_1 підлягає судовий збір в розмірі 7968,43 гривень (вимога майнового характеру та немайнова вимога), а з Відповідача-2 - судовий збір в розмірі 7060,82 гривень за майнову вимогу.
IV. Резолютивна частина
Керуючись ст. ст. 4, 5, 12, 13, 76-81, 223, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд вирішив:
1. Позов задовольнити.
Визнати рішення Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОЛОКА» від 01.11.2020 про припинення управління майном та відкріплення від ОСОБА_1 об'єкту інвестування, а саме квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 , незаконним.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 , загальною площею 42,7 кв.м, житловою площею 18,4 кв.м.
Витребувати квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_5 , з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .
2.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОЛОКА» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 7968,43 гривень.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 7060,82 гривень.
3.Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
4. Позивач: ОСОБА_1 , зареєстрована адреса: АДРЕСА_10 ;РНОКПП НОМЕР_2 ;
Відповідач-1: Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОЛОКА», адреса: 03057, м. Київ, вул. Вадима Гетьмана, 1; код ЄДРПОУ: 32955460;
Відповідач-2: ОСОБА_2 , адреса проживання: АДРЕСА_5 ;РНОКПП НОМЕР_3 ;
Третя особа: Приватне акціонерне товариство Фірма «ФУНДАМЕНТ», адреса: м. Київ, вул. Раїси Окіпної, 4Б, код ЄДРПОУ: 01416332.
Суддя: