вул. Давидюка Тараса, 26А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,
e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua
"04" березня 2025 р. м. Рівне Справа № 918/1031/24
Господарський суд Рівненської області у складі головуючого судді Торчинюка В.Г. при секретарі судового засідання Гупалюк О.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом: Заступника керівника Рівненської окружної прокуратури
в інтересах держави в особі: Рівненської міської ради
до відповідача 1: ФОП Зубик Наталія Федорівна
до відповідача 2: ОСОБА_1
про усунення перешкод у праві користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки
за участю представників сторін:
Представник прокуратури Гіліс Ірина Володимирівна (в залі суду)
Представник позивача Сидорчук Катерина Василівна (в залі суду) - (Рівненської міської ради)
Представник відповідача ЯНУЛЬ ВІКТОР СТЕПАНОВИЧ (поза межами залу суду) - (Відповідача 2: Красавіної Лідії Михайлівни)
Відповідач Зубик Наталія Федорівна (в залі суду)
Представник відповідача Курганська Олена Вікторівна (в залі суду) - (Відповідача 1: Фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни)
Описова частина:
У листопаді 2024 року заступника керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до відповідача 1 - ФОП Зубик Наталії Федорівни та відповідача 2 - Красавіної Лідії Михайлівни про усунення перешкод у праві користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.
Ухвалою суду від 14 листопада 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 918/1031/24 за позовною заявою заступника керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до відповідачів ФОП Зубик Наталії Федорівни та ОСОБА_1 про усунення перешкод у праві користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визначено справу розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 03 грудня 2024 року.
26 листопада 2024 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду від УДМС у Рівненській області надійшов лист на виконання ухвали суду від 14.11.2024 року.
02 грудня 2024 року через підсистему електронний суд представником відповідача 1 подано клопотання про продовження строку на подачу відзиву та про відкладення підготовчого засідання.
Ухвалою суду від 03 грудня 2024 року відкладено підготовче засідання на 03 грудня 2024 року.
05 грудня 2024 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду від УДМС у Рівненській області надійшов лист на виконання ухвали суду від 14.11.2024 року.
Ухвалою суду від 08 грудня 2024 року виправлено допущену описку в пункті 1 резолютивної частини ухвали суду від 03 грудня 2024 року. Викладено п. 1 резолютивної частини ухвали суду від 03 грудня 2024 року в наступній редакції: "Відкласти підготовче засідання на 14 січня 2025 р. на 10:40 год. Засідання відбудеться в приміщенні Господарського суду Рівненської області за адресою: м. Рівне, вул. Давидюка Тараса, 26А, в залі судових засідань № 16."
09 грудня 2024 року через підсистему електронний суд представником відповідача 1 подано відзив на позовну заяву, в якому остання просила відмовити в позові.
09 грудня 2024 року через підсистему електронний суд представником відповідача 1 подано клопотання про долучення до матеріалів справи.
11 грудня 2024 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду від представника відповідача 2 надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній просив в позові відмовити.
16 грудня 2024 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду від представника відповідача 2 надійшла заява про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.
19 грудня 2024 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду від Рівненської окружної прокуратури надійшла відповідь на відзив, в якій останній просив позов задовольнити.
Ухвалою суду від 23 грудня 2024 року задоволено заяву представника відповідача 2 про участь у судовому засіданні 14 січня 2025 року на 10:40 год. в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів. Відмовлено в частині заяви представника позивача про участь у судовому засіданні в режимі відео конференції в частині проведення інших судових засідань в режимі відео конференції.
10 січня 2025 року через підсистему електронний суд представником відповідача 1 подано заяву про відкладення підготовчого засідання.
10 січня 2025 року через підсистему електронний суд Рівненською обласною прокуратурою подано відповідь на відзив, в якому останній просив позов задовольнити.
14 січня 2025 року в судовому засіданні протокольно оголошено перерву в підготовчому засіданні на 28 січня 2025 року.
14 січня 2025 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду від представника відповідача 2 надійшла заява про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.
Ухвалою суду від 14 січня 2025 року задоволено заяву представника відповідача 2 про участь у судовому засіданні 28 січня 2025 року на 12:40 год. в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.
20 січня 2025 року через підсистему електронний суд представником відповідача 1 подано заперечення на відповідь на відзив.
27 січня 2025 року Рівненською міською радою подані додаткові пояснення у справі.
Ухвалою суду від 28 січня 2025 року закрито підготовче провадження у справі № 918/1031/24. Призначено справу до судового розгляду по суті на 18 лютого 2025 року.
29 січня 2025 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду від представника відповідача 2 надійшла заява про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.
Ухвалою суду від 04 лютого 2025 року задоволено заяву представника відповідача 2 про участь у судовому засіданні 18 лютого 2025 року на 10:20 год. в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.
17 лютого 2025 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду від представника Рівненської обласної прокуратури надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
18 лютого 2025 року через підсистему електронний суд представником відповідача 1 подано клопотання про долучення до матеріалів справи.
Ухвалою суду від 18 лютого 2025 року відкладено розгляд справи по суті на 04 березня 2025 року.
19 лютого 2025 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду від представника відповідача 2 надійшла заява про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.
Ухвалою суду від 21 лютого 2025 року задоволено заяву представника відповідача 2 про участь у судовому засіданні 04 березня 2025 року на 10:00 год. в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.
В судовому засіданні 04 березня 2025 року дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору, суд дійшов висновку про відмову у задоволені позовних вимог виходячи з наступного.
Мотивувальна частина:
ФОП Красавіна Л.М., на підставі рішень Рівненської міської ради (№600 від 26.12.2001 "Про вилучення та надання земельних ділянок під встановлення кіосків, павільйонів та кіосків з літніми майданчиками", №296 від 17.04.2003 "Про оформлення права на оренду земельних ділянок під тимчасові споруди", №1049 від 27.10.2004 "Про оформлення права на оренду земельних ділянок під малі архітектурні форми для здійснення підприємницької діяльності", №1718 від 27.07.2008 "Про продовження права оренди земельних ділянок під малі архітектурні форми для здійснення підприємницької діяльності", №3383 від 08.04.2010 "Про продовження права оренди земельної ділянки на вул. Пересопницькій під малу архітектурну форму для здійснення підприємницької діяльності", №3282 від 26.09.2013 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки на вул. Пересопницькій (у районі центрального ринку)" та укладених з Рівненською міською радою договорів (від 29.01.2002, 10.06.2003, 31.12.2004, 08.12.2008, 22.07.2010, 08.11.2013) була орендарем земельної ділянки з к.н. 5610100000:01:026:0069, яка надавалась їй для для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи.
Згідно п. 3 рішення Рівненської міської ради за №3282 від 26.09.2013 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки на вул. Пересопницькій (у районі центрального ринку)", однією з умов поновлення договору зазначено необхідність отримання ФОП Красавіною Л.М. паспорту прив'язки тимчасової споруди.
03.04.2014 року ФОП Красавіній Л.М. було видано паспорт прив'язки на розміщення стаціонарної тимчасової споруди (кіоск з реалізації товарів промислової групи) по вул. Пересопницькій (в районі центрального ринку) в м. Рівне з реєстраційним номером №01-ТС/2803.04.2024.
Паспорт прив'язки був дійсний (з урахуванням продовжень) до 08.11.2018 року. Площа тимчасової споруди - кіоску, на яку видавався паспорт прив'язки за №01-ТС/28 становила - 6,50 кв.м. (лист Рівненської міської ради №05-01-3762/24-8275/24 від 14.10.2024).
При цьому, прокурор зазначає, що дозвільні документи на розміщення тимчасової споруди - кіоску до 03.04.2014 року ФОП Красавіній Л.М. не видавалися (лист Рівненської міської ради №05- 01-3855/24-84 від 21.10.2024).
Рішенням Рівненської міської ради №4982 від 27.09.2018 року ФОП Красавіній Л.М. відмовлено у поновленні договору оренди землі від 08.11.2013 року.
Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 08.11.2018 на підставі рішення державного реєстратора управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради №44008010 від 13.11.2018 за Красавіною Л.М. зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна - торговий павільйон загальною площею 7,4 кв.м. по АДРЕСА_1 та присвоєно реєстраційний номер - 1692188156101.
Також, прокурор зазначає, що для державної реєстрації прав Красавіною Л.М. подано технічний паспорт №326 від 23.10.2018, виданий ФОП Дорощук Б.А. та витяг про реєстрацію договору оренди землі №14731165 від 16.12.2013.
З технічного паспорту вбачається, що даний торговий павільйон знаходиться на земельній ділянці площею 18 кв.м. з к.н. 5610100000:01:026:0069, рік побудови якого вказано - 1991.
Надалі, зазначений торговий павільйон відчужено ОСОБА_2 на підставі укладеного15.11.2018 року з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу, який посвідчено приватним нотаріусом Дядковою О.М. за №1216.
У зв'язку з цим, 16.11.2018 за Зубик Н.Ф. зареєстровано право власності на торговий павільйон площею 7,4 кв.м. з реєстраційним номером 1692188156101, що знаходиться по АДРЕСА_1 , а саме на земельній ділянці з к.н. 5610100000:01:026:0069.
Також у зв'язку із розміщенням на земельній ділянці об'єкту нерухомого майна між Рівненською міською радою та Зубик Н.Ф. 07.06.2019 укладено договір оренди земельної ділянки площею 18 кв.м. з к.н. 5610100000:01:026:0069 з строком дії на 5 років. На даний час, підготовлено проєкт рішення Рівненської міської ради про укладення з Зубик Н.Ф. договору на новий строк (лист Рівненської міської ради №05- 01-3762/24-8275/24 від 14.10.2024).
Згідно умов вищевказаних договорів оренди землі, будівництво об'єктів нерухомого майна передбачено не було.
У той же час, у Рівненській міській раді відсутні відомості щодо здійснення ФОП Красавіною Л.М. будівництва об'єкту нерухомого майна - торгового павільйону на орендованій земельній ділянці в м. Рівне (в районі центрального ринку) по вул. Пересопницькій в м. Рівне (лист №05-01-3855/24-84 від 21.10.2024).
Будь-якої дозвільної документації на будівництво Красавіною Л.М. зазначеного об'єкту нерухомого майна не встановлено.
Отже, прокурор вважає, що будучи обізнаною про відмову у поновленні права оренди, за відсутності документів, що посвідчують право власності на об'єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 7,4 кв.м. по АДРЕСА_1 , Красавіна Л.М. розробила технічний паспорт на нього, з якого вбачається, що він розміщений на земельній ділянці з к.н. 5610100000:01:026:0069. Також, даному об'єкту не присвоювалася поштова адреса, що підтверджується інформацією Рівненської міської ради №05-01-3762/24-8275/24 від 14.10.2024.
Вищезазначене в сукупності на думку прокурора свідчить про те, що торговий павільйон площею 7,4 кв.м. було самочинно збудовано на земельній ділянці комунальної власності з к.н. 5610100000:01:026:0069, що не була відведена для цієї мети, так як остання надавалася в оренду ФОП Красавіній Л.М. для розміщення тимчасової споруди (кіоску), а не для будівництва та обслуговування об'єкту нерухомого майна. Таким чином, Красавіна Л.М. не набула право власності на торговий павільйон у визначений законом спосіб, а тому не могла розпорядитися ним як об'єктом нерухомого майна, а саме відчужити його Зубик Н.Ф. оскільки, ОСОБА_1 та Зубик Н.Ф. не набули право власності на самочинно збудований об'єкт - торговий павільйон, земельна ділянка з к.н. 5610100000:01:026:0069 не могла бути передана в користування ОСОБА_2 на неконкурентних засадах.
Таким чином, внаслідок самочинного будівництва (без відповідних погоджувальних та дозвільних документів) приміщення площею 7,4 кв.м на земельній ділянці комунальної форми власності, що не була відведена для цієї мети, порушено права власника земельної ділянки - територіальної громади міста Рівне в особі Рівненської міської ради щодо користування, володіння, розпорядження земельною ділянкою під об'єктом самочинного будівництва.
З огляду на викладене, прокурор зазначає, що первісна державна реєстрація права власності на приміщення за адресою: вул. Базарна, 8 в м. Рівне (реєстраційний номер - 1692188156101) та подальша його перереєстрація за ОСОБА_2 прийняті за відсутності належних правових підстав, порушує встановлений чинним законодавством порядок проведення державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна. Таким чином, укладений договір оренди землі між Рівненською міською радою та Зубик Н.Ф. від 07.06.2019 підлягає визнанню недійсним, а земельна ділянка поверненню власнику - Рівненській міській раді.
Таким чином, прокурор просить суд:
- Зобов'язати Красавіну Лідію Михайлівну (РНОКПП НОМЕР_1 ) усунути перешкоди Рівненській міській раді (код ЄДРПОУ 34847334, вул. Соборна,12-а, м.Рівне , 33028) у праві користування та розпорядження земельною ділянкою площею 18 кв.м. з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069, шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва - торгового павільйону площею 7,4 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1692188156101).
- Скасувати державну реєстрацію права приватної власності за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на об'єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 7,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1692188156101) із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна 1692188156101.
- Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 18 кв.м. з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069, укладений 07.06.2019 між Рівненською міською радою та Зубик Наталією Федорівною.
- Зобов'язати ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) повернути Рівненській міській раді земельну ділянку площею 18 кв.м. з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069.
Предметом спору є: визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 18 кв.м. з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069, що розташована у м. Рівне; скасування державної реєстрації права приватної власності за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на об'єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 7,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1692188156101) із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна 1692188156101; зобов'язання ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) усунути перешкоди Рівненській міській раді у праві користування та розпорядження земельною ділянкою площею 18 кв.м. з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069, шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва - торгового павільйону площею 7,4 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1692188156101); та зобов'язання зубик Н.Ф. (РНОКПП НОМЕР_2 ) повернути Рівненській міській раді земельну ділянку площею 18 кв.м. з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069.
Предметом доказування у справі є обставини набуття відповідачем права власності на нерухоме майно торговий павільйон площею 7,4 кв.м. за адресою: Рівненська обл., м.Рівне, вулиця Базарна, б. 8 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1692188156101); обставини, пов'язані з наявністю правових підстав для повернення земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069 площею 18 кв.м., розташовану за адресою АДРЕСА_1 ; наявність / відсутність підстав для припинення права власності та скасування державної реєстрації прав власності на об'єкт нерухомого майна, яке розташоване на вказаній земельній ділянці; припинення права оренди на спірну земельну ділянку.
Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 Цивільного кодексу України).
Згідно із частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 Цивільного кодексу України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частини першої статті 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 Цивільного кодексу України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 звернула увагу, що стаття 376 Цивільного кодексу України розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 висновувала, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 виснувала, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 Цивільного кодексу України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 Цивільного кодексу України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п'ятою статті 376 Цивільного кодексу України, відповідно, встановлено таке право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Таким чином, знесення самочинно побудованого спірного об'єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. Також потрібно враховувати положення частини третьої та п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
Визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 Цивільного кодексу України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п'ята статті 376 Цивільного кодексу України).
Отже, застосування положень частини третьої або п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.
Згідно з положеннями статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положення статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Оскільки положення статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
Якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
До аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22.
Матеріалами справи підтверджується, що громадянка ОСОБА_2 набула право власності на спірний об'єкт нерухомого майна на підставах, що не заборонені законом, на підставі договору купівлі - продажу від 15.11.2018, укладеного з ОСОБА_1 .
Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Дядковою О.М. Рівненського міського нотаріального округу.
На час ухвалення рішення у справі договір купівлі - продажу від 15.11.2018 є дійсним, та був належною підставою для реалізації ОСОБА_2 своїх прав, визначених статтею 317 Цивільного кодексу України.
08.11.2018 державним реєстратором Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Данилевич І.Є. зареєстровано первинне право власності за ОСОБА_1 на торговий павільйон площею 7,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .
В подальшому ОСОБА_1 правомірно, реалізуючи своє право, визначене статтею 317 Цивільного кодексу України, відчужила спірне нерухоме майно.
Так, згідно договору купівлі - продажу від 15.11.2018 року за яким право на спірне майно перейшло ОСОБА_2 , Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом та зареєстрований в реєстрі за № 1216.
Правомірність дій відповідача 1 та 2 щодо укладання договору купівлі - продажу від 15.11.2018 не спростовано наданими прокурором доказами, що є підставою для відмови у задоволення позовних вимог щодо знесення спірного об'єкта нерухомого майна та припинення володіння спірним нерухомим майном.
Щодо позовних вимог про скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та скасування державної реєстрації, із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, господарський суд зазначає таке.
Згідно з частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною третьою статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з абзацом 1 частини першої статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадах.
Відповідно до частини 2 статті 203 Цивільного кодексу України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Згідно з вимогами статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (частина 2 статті 134 Земельного кодексу України).
Враховуючи, що Рівненською міською радою надано в оренду Зубик Н.Ф. спірну земельну ділянку за цільовим призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (п.1 Договору) для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069.
Відповідно вказаний договір укладений з дотриманням статті 134 Земельного кодексу України, тому відсутні правові підстави для скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Щодо представництва прокурором інтересів держави в суді необхідно вказати наступне.
Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу (частина 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру").
У визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами (частина 3 статті 53 Господарського процесуального кодексу України).
Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу (частина 4 статті 53 Господарського процесуального кодексу України).
Представництво прокурором у суді законних інтересів держави здійснюється у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень.
Прокурор може підтвердити наявність підстав для представництва інтересів держави в суді шляхом надання належного обґрунтування, підтвердженого достатніми доказами, зокрема, але не виключно, повідомленням прокурора на адресу відповідного суб'єкта владних повноважень про звернення до суду, запитами, а також іншими документами, що свідчать про наявність підстав для відповідного представництва.
Представництво прокурором у суді законних інтересів держави здійснюється і у разі, якщо захист цих інтересів не здійснює, або неналежним чином здійснює відповідний орган. При цьому прокурор не зобов'язаний встановлювати причини, за яких позивач не здійснює захист своїх інтересів.
Звертаючись з позовною заявою, прокурор зазначає, що Рівненською окружною прокуратурою скеровано лист № 50-56-8894вих-24 від 25.10.2024 Рівненській міській раді щодо існування порушення інтересів держави, що полягають самочинному будівництві на землях Рівненської міської територіальної громади торгового павільйонна по вул. Базарній,8, в м. Рівне, та незаконній реєстрації права власності на нього, як наслідок безпідставного надання земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах.
Листом № 05-01-4066/24-8740/24 від 30.10.2024 року Рівненська міська рада повідомила прокурора, що міською радою будь-які заходи реагування за вказаними фактами не живались.
У зв'язку з цим, прокуратура вважає за необхідне звернутись до суду із позовом та обрати спосіб захисту у вигляді знесення самочинного будівництва, скасуванням державної реєстрації права власності, визнанням договору оренди недійсним.
Згідно з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 (провадження № 12-194гс19), прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого не звернення, він обов'язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з'ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим (п.43).
При цьому, органам місцевого самоврядування можуть надаватися законом окремі повноваження органів виконавчої влади. Держава фінансує здійснення цих повноважень у повному обсязі за рахунок коштів Державного бюджету України або шляхом віднесення до місцевого бюджету у встановленому законом порядку окремих загальнодержавних податків, передає органам місцевого самоврядування відповідні об'єкти державної власності . Органи місцевого самоврядування з питань здійснення ними повноважень органів виконавчої влади підконтрольні відповідним органам виконавчої влади. Відповідно до ч.1 ст. 5 Закону України "Про місцеве самоврядування" система місцевого самоврядування включає: територіальну громаду; сільську, селищну, міську раду; сільського, селищного, міського голову; виконавчі органи сільської, селищної, міської ради; районні та обласні ради, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст; органи самоорганізації населення. Згідно із ч.1 ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Відповідно до ч.2 ст. 11 "Про місцеве самоврядування" виконавчі органи сільських, селищних, міських, районних у містах рад є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади. Згідно із ч.ч.1, 2 ст. 16 "Про місцеве самоврядування" органи місцевого самоврядування є юридичними особами і наділяються цим та іншими законами власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону. Органам місцевого самоврядування законом можуть надаватися окремі повноваження органів виконавчої влади, у здійсненні яких вони є підконтрольними відповідним органам виконавчої влади. Вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин належить до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад (п.34 ч.1 ст. 26 "Про місцеве самоврядування"). Повноваження виконавчих органів сільських, селищних, міських рад визначені у главі 2 "Про місцеве самоврядування", які поділяються на власні (самоврядні) повноваження та делеговані повноваження.
Таким чином, як в Конституції України, так і в законах розмежовуються такі учасники відносин як держава та територіальні громади, відповідно, і їх інтереси, а повноваження органів виконавчої влади делегуються виконавчим органам місцевого самоврядування, а не сільським, селищним, міським радам, які делегованих повноважень органів виконавчої влади не здійснюють.
При цьому Конституцією України чітко визначено, що прокуратура уповноважена здійснювати представництво інтересів лише держави, а не територіальних громад (органів місцевого самоврядування).
Як вбачається із спірних правовідносин у даній справі останні фактично виникли з 2018 року, є публічними та контрольованими органом місцевого самоврядування. По при це, як вбачається із згаданого листа Рівненської міської ради № 05-01-4066/24-8740/24 від 30.10.2024 року, міська рада повідомила прокурора, що міською радою будь-які заходи реагування за вказаними фактами не живались.
Крім того, прокурором не надано суду будь якої інформації щодо притягнення посадових осіб до відповідальності (адміністративної, кримінальної) за порушення закону, чи інтересів територіальної громади, що полягають у самочинному будівництві на землях Рівненської міської територіальної громади, торгового павільйонна по вул. Базарній,8, в м. Рівне.
За таких обставин суд критично ставиться до висновку прокурора щодо його представництва інтересів Рівненської міської ради у цій справі.
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (статті 76-79 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З огляду на вищевикладене, всі інші аргументи, доводи та міркування сторін не прийняті судом до уваги як необґрунтовані та безпідставні.
Враховуючи викладене, господарський суд дійшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позову та, відповідно про відмову у позовних вимогах.
Щодо заяви відповідача про застосування строків позовної давності.
Відповідно до ст. 256 ЦК України, позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).
За приписами ч. 1 ст. 261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Тобто, за змістом ч. 1 ст. 261 ЦК України, позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Якщо стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, а господарським судом визнано позовні вимоги обґрунтованими, суд зобов'язаний застосувати до спірних правовідносин положення ст.267 ЦК України та вирішити питання про наслідки такого спливу (відмовити в позові у зв'язку зі спливом позовної давності або, за наявності поважних причин її пропущення, - захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму). Оскільки суд прийшов до висновку, про відсутність порушення права особи за захистом якого звернувся прокурор, підстави для застосування строків позовної давності у даній справі відсутні.
Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на прокурора.
Керуючись ст. ст. 73, 74, 76-79, 91, 120, 123, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Відмовити у задоволені позову.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення.
Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.
Повний текст рішення складено та підписано 14 березня 2025 року.
Суддя Вадим Торчинюк