Справа № 128/3750/23
Провадження № 22-ц/801/357/2025
Категорія:
Головуючий у суді 1-ї інстанції Карпінська Ю. Ф.
Доповідач:Сало Т. Б.
11 березня 2025 рокуСправа № 128/3750/23м. Вінниця
Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів: головуючого судді Сала Т.Б., суддів Матківської М.В., Шемети Т.М., секретар Луцишин О.П., розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Вінницького районного суду Вінницької області від 25 листопада 2024 року, ухвалене суддею Карпінською Ю.Ф., повне рішення складено 25 листопада 2024 року, в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Малі Крушлинці» про розірвання договору оренди земельної ділянки,
встановив:
У вересні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом, в якому просила розірвати договір оренди землі від 01 грудня 2018 року, укладений між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Малі Крушлинці» (далі - ТОВ «Малі Крушлинці») на земельну ділянку з кадастровим номером 0520683500:01:001:0009 загальною площею 5,5368 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Малокрушлинецької сільської ради Вінницького району Вінницької області.
В обґрунтування позову ОСОБА_1 зазначила, що 01 грудня 2018 року вона уклала договір оренди землі щодо вказаної вище земельної ділянки з ТОВ «Малі Крушлинці» строком на 10 років.
03 грудня 2018 року державним реєстратором речових прав на нерухоме майно прийнято рішення про державну реєстрацію права оренди на вказану земельну ділянку та зазначено строк дії договору до 01 грудня 2028 року.
За приписами законодавства, чинного на дату укладення та реєстрації договору, 03 грудня 2018 року відповідач набув права оренди на згадану земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Відповідно до пункту 7 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4% від грошової оцінки раз на рік з 01.09 до 31.12 поточного року. В абзаці 4 пункту 29 договору визначено, що до обов'язків орендодавця віднесено своєчасну виплату орендної плати.
З моменту укладення договору орендарем жодного разу не сплачено орендну плату у розмірі, що встановлена пунктом 7 договору.
За проведеними усними переговорами із відповідачем, останній відмовляється здійснювати оплату за орендовану землю з тих підстав, що він її наразі не обробляє. Разом з тим, відповідач відмовляється від дострокового розірвання договору за згодою сторін.
08 листопада 2022 року на адресу ГУ ДПС у Вінницькій області направлено адвокатський запит з метою з'ясування, чи сплачує ТОВ «Малі Крушлинці» земельний податок за земельну ділянку з кадастровим номером 0520683500:01:001:0009 загальною площею 5,536 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Малокрушлинецької сільської ради Вінницького району Вінницької області, відповідно до укладеного договору оренди за період з 2018 року до даного часу.
Згідно з відповіддю ГУ ДПС у Вінницькій області від 15 листопада 2022 року, ТОВ «Малі Крушлинці» не подає відомості щодо податку на майно в частині земельного податку, так як є платником єдиного податку четвертої групи та не має обов'язку подавати такі відомості.
08 листопада 2022 року цінним листом з описом вкладення було направлено адвокатський запит до ТОВ «Малі Крушлинці» щодо сплати відповідачем орендної плати на користь ОСОБА_1 за період з 2018 року до даного часу, однак, відповідь на даний запит не отримана.
Позивачка зазначає, що наразі відповідач не обробляє орендовану земельну ділянку, не здійснює господарську діяльність, пов'язану із використанням земельної ділянки, та не сплачує орендну плату за її використання. Наведене дає підстави вважати, що у відповідача відсутній реальний інтерес у виконанні договору оренди, а його розірвання не призведе до негативних наслідків для відповідача у вигляді шкоди. Натомість юридичне існування відносин оренди, що виникли на підставі укладення спірного договору, з урахуванням невиконання відповідачем зобов'язань за договором, унеможливлює реалізацію позивачем права на розпорядження земельною ділянкою, яка належить їй на праві власності. За відомостями державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державну реєстрацію спірного договору оренди здійснено 03 грудня 2018 року, тому цього ж дня відповідач набув права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 0520683500:01:001:0009. Жодних дій з боку відповідача щодо врегулювання питання використання землі за цей час вчинено не було.
Під час розгляду справи № 902/266/19 Господарським судом Вінницької області встановлено ту обставину, що належним орендарем земельної ділянки є інша юридична особа, а також те, що державна реєстрація права оренди за ТОВ «Малі Крушлинці» здійснена протиправно. Проте, за приписами ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», самого лише визнання рішення державного реєстратора протиправним недостатньо для скасування зареєстрованого речового права в державному реєстрі.
Відтак, позивачка вважає, що вона позбавлена права розпоряджатися належною їй земельною ділянкою через наявність зареєстрованого речового права оренди на дану землю за відповідачем.
Той факт, що рішення держаного реєстратора №44433309 від 05 грудня 2018 року про державну реєстрацію права оренди за відповідачем визнано Господарським судом Вінницької області протиправним, не спростовує тих обставин, що право оренди ТОВ «Малі Крушлинці» залишається зареєстрованим в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, наразі воно не припинено.
Рішенням Вінницького районного суду Вінницької області від 25 листопада 2024 року позов залишено без задоволення.
Не погодившись із вказаним рішенням, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
У скарзі зазначає, що суд дійшов помилкового висновку щодо відсутності у відповідача обов'язку сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою та наявності у відповідача реальних перешкод у здійсненні користування земельною ділянкою. Судом першої інстанції встановлено, проте не взято до уваги, що укладений між нею та ПСП «Промінь» договір оренди землі від 10 листопада 2011 року припинився 05 липня 2023 року. Суд не застосував норми законодавства, що регулюють відносини оренди землі, та дійшов помилкового висновку щодо відсутності у відповідача обов'язку сплачувати орендну плату. Суд не взяв до уваги та не застосував положення ст.611 ЦК України, яка передбачає різні правові наслідки порушення зобов'язання.
У поданому на апеляційну скаргу відзиві ТОВ «Малі Крушлинці» просить залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Апеляційний суд, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.
Суд першої інстанції, дослідивши наявні в матеріалах справи докази дійшов висновку, що така підстава розірвання договору оренди землі, укладеного 01 грудня 2018 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Малі Крушлинці» (орендар), як несплата орендної плати не може бути застосована у даному випадку через неправомірні дії позивача ОСОБА_1 , які позбавили орендаря права користуватися земельною ділянкою, у зв'язку з чим суд відмовив у задоволенні позову.
При цьому суд зазначив, що право орендодавця може бути захищеним шляхом звернення до суду з іншими позовними вимогами, наприклад про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, однак, у даній справі такі вимоги стороною позивача не заявлялися.
Апеляційний суд погоджується із вказаними висновками суду першої інстанції, оскільки вони відповідають обставинам даної справи та нормам матеріального права у спірних правовідносинах.
Судом першої інстанції встановлено, що відповідно до Інформації, сформованої за допомогою додатку «Реєстр нерухомості» від 28 жовтня 2023 року, земельна ділянка загальною площею 5,5368 га з кадастровим номером 0520683500:01:001:0009 належить на праві власності ОСОБА_1 (а.с.14).
01 грудня 2018 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Малі Крушлинці» (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надала, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 5,5368 га з кадастровим номером 0520683500:01:0001:0009 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Малокрушлинецької сільської ради Вінницької області.
У пункті 7 договору зазначено, що договір укладено на 10 (десять) років, після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право на поновлення цього договору на новий строк, у цьому разі орендар повинен протягом тридцяти днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з пунктом 8 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4% від грошової оцінки в такі строки: з 01.09 до 31.12 поточного року.
У пункті 25 договору зазначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря, крім іншого, своєчасного внесення орендної плати (а.с.10-12).
Відповідно до копії Акту прийому-передачі земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Малі Крушлинці» (орендар), орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування вказану вище земельну ділянку (а.с.13).
03 грудня 2018 року за ТОВ «Малі Крушлинці» зареєстроване право оренди земельної ділянки строком до 01 грудня 2028 року. Підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 44433309 від 05 грудня 2018 року (а.с.14).
Рішенням Господарського суду Вінницької області від 23 вересня 2019 року у справі №902/266/19 за позовом ПСП «Промінь» до Вінницької міської ради в особі відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Департаменту адміністративних послуг Вінницької міської ради, ТОВ «Малі Крушлинці» визнано протиправним рішення державного реєстратора відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Департаменту адміністративних послуг Вінницької міської ради про державну реєстрацію права оренди землі за ТОВ «Малі Крушлинці» за індексним номером 44433309 від 05 грудня 2018 року на земельну ділянку площею 5,5368 га, кадастровий номер 0520683500:01:001:0009, яка знаходиться на території Малокрушлинецької сільської ради Вінницького району Вінницької області (а.с.41-51).
ОСОБА_1 у заяві від 17 січня 2023 року, адресованій ПСП «Промінь», зазначила, що 10 листопада 2011 року між нею та ПСП «Промінь» було укладено договір оренди землі строком на 10 років, об'єктом оренди є земельна ділянка площею 5,5368 га з кадастровим номером 0520683500:01:001:0009. Зазначений договір оренди зареєстровано в управлінні Держкомзему у Вінницькому районі 05 липня 2012 року, отже термін дії договору оренди до 05 липня 2022 року. З урахуванням наведених в заяві законодавчих приписів, термін дії договору оренди продовжено до 05 липня 2023 року. Вказала, що даним листом вона, як власник земельної ділянки та орендодавець, повідомляє про наміри припинення наявних договірних відносин з ПСП «Промінь» в установлений законом строк, тобто не пізніше 05 липня 2023 року, та просить повернути за актом прийому-передачі належну їй земельну ділянку. Також просить використовувати земельну ділянку з кадастровим номером 0520683500:01:001:0009 з урахуванням дати закінчення терміну дії договору оренди, розрахувати посівно-збиральні роботи таким чином, щоб 05 липня 2023 року повернути земельну ділянку її власнику, в тому числі просить врахувати термін дії договору при виборі культури для посівних робіт та засіяти ділянку культурою, термін збирання урожаю якої настане до 05 липня 2023 року (а.с.89).
07 серпня 2024 року ОСОБА_1 зверталася до ТОВ «Малі Крушлинці» із заявою про розірвання договору оренди, у якій зазначила, що з моменту укладання договору орендарем жодного разу не сплачено орендну плату у розмірі, що встановлений пунктом 7 договору, та жодного разу орендована земельна ділянка ТОВ «Малі Крушлинці» не використовувалася та не оброблялася. Умови договору не виконуються, у зв'язку з чим договір потребує дострокового розірвання шляхом укладення відповідної угоди. До даного листа додається два примірника додаткової угоди про дострокове розірвання договору оренди землі від 01 грудня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Малі Крушлинці», на земельну ділянку з кадастровим номером 0520683500:01:001:0009, загальною площею 5,5368 га, які вона просить підписати та один примірник повернути їй (а.с.156).
ОСОБА_1 , зважаючи на несплату ТОВ «Малі Крушлинці» орендної плати за умовами укладеного 01 грудня 2018 року договору оренди землі, звернулася до суду із вказаним позовом про розірвання вказаного договору.
Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення договору), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. При цьому, орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди та не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
Положеннями ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою визначено систематичну несплату орендної плати (пункт «д»).
Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: 1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; 2) розірванні договору в судовому порядку; 3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; 4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; 5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
За змістом ч. 1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ч. 2 ст. 77 ЦПК України, предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
У ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України зазначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
У цій справі суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі виходив з того, що позивачка ОСОБА_1 уклала вказаний договір під час дії іншого договору оренди цього ж об'єкта (укладеного 10 листопада 2011 року з ПСП «Промінь»), чим перешкодила орендареві ТОВ «СТОВ «Малі Крушлинці» вільно користуватися земельною ділянкою, оскільки фактично до 05 липня 2023 року земельну ділянку використовувало ПСП «Промінь», яке і сплачувало орендну плату.
Перебування сторін у договірних відносинах передбачає наявність у кожної із сторін прав і обов'язків.
Так, закріпленому в законі обов'язку орендаря сплачувати орендну плату за землю кореспондується закріплений договором та законом обов'язок орендодавця передати орендарю в користування земельну ділянку та не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Подаючи апеляційну скаргу ОСОБА_1 не заперечувала того факту, що 10 листопада 2011 року вона уклала договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0520683500:01:001:0009 з ПСП «Промінь», який був чинним на момент укладення спірного договору оренди землі з ТОВ «СТОВ «Малі Крушлинці» - 01 грудня 2018 року.
Також ОСОБА_1 під час розгляду справи в суді першої інстанції визнала, що ПСП «Промінь» використовувало (обробляло) земельну ділянку відповідно до умов укладеного договору та сплачувало їй оренду плату.
При апеляційному перегляді справи представник ОСОБА_1 не заперечувала отримання орендної плати від ПСП «Промінь» до 2022 року.
Відтак, доводи ОСОБА_1 з приводу відсутності в матеріалах справи доказів наявності фактичних перешкод щодо використання та оброблення земельної ділянки не заслуговують на увагу.
Вказані обставини самі по собі свідчать про наявність у ТОВ «СТОВ «Малі Крушлинці» перешкод у користуванні земельною ділянкою з моменту укладення спірного договору оренди землі.
Рішенням Господарського суду Вінницької області від 23 вересня 2019 року у справі №902/266/19 визнано протиправним рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди землі за ТОВ «Малі Крушлинці» за індексним номером 44433309 від 05 грудня 2018 року на згадану вище земельну ділянку з кадастровим номером 0520683500:01:001:0009.
Задовольняючи позов суд виходив, зокрема, з того, що в період дії первісного договору оренди землі, що був укладений між ПСП «Промінь» та ОСОБА_1 , державним реєстратором 05 грудня 2018 року проведено державну реєстрацію договору оренди землі від 01 грудня 2018 року, а також вчинено відповідний запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів орендаря, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно та не припинялося.
За змістом ч. 4 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у цивільній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Апеляційний суд звертає увагу, що оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки застосовуються загальні положення про найм (оренду), якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі положень частини шостої статті 762 ЦК України, згідно з якими наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (постанови Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 357/8110/18, від 28 березня 2019 року у справі №469/912/15.
Такий правовий висновок узгоджується із тлумаченням частини шостої статті 762 ЦК України, викладеним Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16: норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
З урахуванням обставин даної справи, ТОВ «СТОВ «Малі Крушлинці» з 2018 року було позбавлено можливості користуватись земельною ділянкою з вини позивача, яка уклала з ним договір оренди землі під час дії договору оренди цієї ж земельної ділянки, укладеного з ПСП «Промінь», внаслідок чого і не відбулася виплата орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди землі.
Доводи апеляційної скарги мають формальний характер та не є підставою для скасування рішення суду першої інстанції або його зміни.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи викладене, апеляційний суд вважає, що підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову немає, оскільки воно ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. 367, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України,
постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Вінницького районного суду Вінницької області від 25 листопада 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 13 березня 2025 року.
Головуючий Т.Б. Сало
Судді М.В. Матківська
Т.М. Шемета