номер провадження справи 22/14/25
04.03.2025 Справа № 908/3414/24
м. Запоріжжя Запорізької області
Господарський суд Запорізької області у складі судді Ярешко О.В.,
При секретарі судового засідання Литвинюк А.О.
За участю представників учасників справи:
від позивача - не з'явився
від відповідача - не з'явився
від третьої особи - не з'явився
розглянувши в судовому засіданні матеріали справи № 908/3414/24
за позовом: Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7» (пр. Металургів, буд. 11, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69032)
до відповідачки: ЧОРНОЇ ІНГИ ВАЛЕРІЇВНИ ( АДРЕСА_1 )
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача: Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105)
про розірвання договору та звільнення нежитлового приміщення
1. Короткий зміст позовних вимог та заяви позивача
27.12.2024 до Господарського суду Запорізької області через систему “Електронний суд» надійшла позовна заява (вих. № б/н від 27.12.2024) Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7» до відповідачки: Фізичної особи-підприємця ЧОРНОЇ ІНГИ ВАЛЕРІЇВНИ, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача: Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, згідно якої просив:
1. Розірвати договір оренди від 20.06.2003 № 325/7 нежитлового приміщення по вул. Дмитра Вишневецького (Ладозькій), буд № 14, м. Запоріжжя, укладений між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (Орендодавець), Комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7» (Балансоутримувач) та Фізичною особою-підприємцем ЧОРНОЮ ІНГОЮ ВАЛЕРІЇВНОЮ (Орендар).
2. Звільнити нежитлове приміщення першого поверху (літ. А-9) загальною площею 1,68 кв.м за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дмитра Вишневецького (Ладозькій), будинок № 14, шляхом виселення Фізичної особи-підприємця ЧОРНОЇ ІНГИ ВАЛЕРІЇВНИ на користь Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7».
Позов обґрунтовано істотним порушенням відповідачкою умов договору оренди від 20.06.2003 № 325/7, а саме: систематичною несплатою орендної плати, яку відповідачка перестала сплачувати з лютого 2022. Згідно позовної заяви, строк дії договору з 29.05.2021 був продовжений на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме: на 3 роки - до 29.05.2024 на підставі п.п. 11.7, 5.15 договору. Після закінчення строку дії договору 29.05.2024 він був продовжений на підставі п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану».
Інші заяви по суті справи до суду не надходили.
2. Позиція (аргументи) відповідачки. Заяви відповідачки
Відзив на позов не надійшов.
Інші заяви по суті справи до суду не надходили.
3. Пояснення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, щодо позову або відзиву
Письмового пояснення не надійшло.
Інші заяви по суті справи до суду не надходили.
4. Процесуальні питання, вирішені судом
Відповідно до протоколу розподілу судової справи між суддями від 27.12.2024 здійснено автоматизований розподіл позовної заяви між суддями, присвоєно єдиний унікальний номер судової справи 908/3414/24 та визначено до розгляду судді Ярешко О.В.
Ухвалою суду від 02.01.2025 вказану позовну заяву залишено без руху.
08.01.2025, у встановлений судом строк, від позивача через систему “Електронний суд» надійшла заява вих. № б/н від 08.01.2025 про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 13.01.2025 суддею Ярешко О.В. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/3414/24 за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 06.02.2025.
Як встановлено судом, 02.02.2023 в Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис про державну реєстрацію припинення підприємницької діяльності фізичної особи-підприємця ЧОРНОЇ ІНГИ ВАЛЕРІЇВНИ.
Відтак, відповідачкою в цій справі є гр. ЧОРНА ІНГА ВАЛЕРІЇВНА.
Ухвала суду від 13.01.2025 доставлена до зареєстрованих електронних кабінетів позивача та третьої особи 13.01.2025, що підтверджується довідками про доставку електронного листа.
У відповідачки відсутній зареєстрований електронний кабінет.
Ухвала про відкриття провадження в цій справі була надіслана відповідачці на адресу, зазначену позивачем та згідно відповіді з Єдиного державного демографічного реєстру: вул. Виноградна, буд. 41Б, с. Сонячне, Запорізький район, Запорізька область, 70417. Поштове відправлення з ухвалою суду від 13.01.2025 було повернуто до суду без вручення, з відміткою на довідці АТ «Укрпошта»: «за закінченням терміну зберігання».
Про наявність судового провадження відповідачка також повідомлялася шляхом розміщення відповідних оголошень в мережі Інтернет на сайті «Судова влада України».
Телефонограми відповідачці передані не були в зв'язку з відсутністю телефонного зв'язку з абонентом (відповідачкою).
Згідно п. 5 ч. 6 ст. 242 ГПК України, днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Відповідачка не повідомляла суд про зміну місця проживання.
Отже, якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою і повернуто підприємством зв'язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення, інші причини, що не дали змоги виконати обов'язки щодо пересилання поштового відправлення, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 15.05.2018 у справі № 904/6063/17, отримання поштової кореспонденції залежить від волевиявлення юридичної особи і на неї, як на суб'єкта господарської діяльності покладається обов'язок належної організації отримання поштової кореспонденції, пов'язаної із здійснюваною господарською діяльністю. Сам лише факт неотримання скаржником кореспонденції, якою суд із додержанням вимог процесуального закону надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася до суду у зв'язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною невиконання ухвали суду, оскільки наведене зумовлено не об'єктивними причинами, а суб'єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції, яка надходила на її адресу (аналогічна позиція викладена в постановах КГС ВС від 16.05.2018 у справі № 910/15442/17, від 10.09.2018 у справі № 910/23064/17, від 24.07.2018 у справі № 906/587/17).
Як звернув увагу Верховний суд у складі колегії Касаційного господарського суду у постанові від 19.02.2020 у справі № 910/16409/15: «свідоме неотримання судової кореспонденції, яка направлялася за офіційною юридичною адресою, є порушенням норм процесуального права та може бути розцінено судом як дії, спрямовані на затягування розгляду справи та свідчити про зловживання процесуальними правами учасника справи, які направлені на перешкоджання здійснення своєчасного розгляду справи. З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку, що, сторона була обізнана про розгляд справи в суді, повідомлялася про дату, час та місце судових засідань за вказаною адресою, однак не скористався правом участі у судових засіданнях, тому відсутні підстави вважати, що судом під час розгляду справи було порушено норми процесуального права щодо повідомлення останнього про час та місце судового розгляду».
Ухвалою суду від 06.02.2025 закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до судового розгляду по суті на 04.03.2025.
У судове засідання 04.03.2025 представники учасники справи не з'явилися, причини неявки відповідачки та третьої особи суду невідомі.
03.03.2025 через систему «Електронний суд» надійшла заява позивача про розгляд справи без участі представника КП «ВРЕЖО № 7». Зазначено про підтримання позовних вимог у повному обсязі, просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Відповідно до ч. 3 ст. 222 Господарського процесуального кодексу України фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Відповідно до ч. 9 ст. 165 ГПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
Згідно ч.ч. 1, 3 ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.
Враховуючи положення ст.ст. 13, 74 ГПК України, якими в господарському судочинстві реалізовано конституційний принцип змагальності сторін судового процесу, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови для надання сторонами доказів та заперечень та здійснені всі необхідні дії для забезпечення сторонами реалізації своїх процесуальних прав, а тому вважає за можливе розглядати справу за наявними в ній матеріалами і документами без явки в судове засідання представників сторін. Суд також враховує, що явка сторін у судове засідання 04.03.2025 обов'язковою не визнавалася.
У судовому засіданні 04.03.2025 судом справу розглянуто по суті, підписано вступну та резолютивну частини рішення.
5. Обставини справи, встановлені судом, та докази що їх підтверджують
20.06.2003 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (орендодавець за договором в редакції додаткової угоди від 14.04.2020), Комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7» (балансоутримувач в редакції додаткової угоди від 14.04.2020) та Фізичною особою-підприємцем ЧОРНОЮ ІНГОЮ ВАЛЕРІЇВНОЮ (орендар, відповідачка) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 325/7.
Додатковою угодою від 14.04.2020 договір оренди нежитлового приміщення № 325/7 від 20.06.2003 викладений у новій редакції.
За умовами договору (пункти 1.1, 1.2 розділу 1 договору), орендодавець, балансоутримувач на підставі рішення міськвиконкому від 29.05.2003 № 183/113 передає, а орендар приймає в строкове платне користування під господарчі потреби комунальне майно - нежитлове приміщення першого поверху (літ. А-9) загальною площею 1,68 кв.м по вул. Ладозькій, 14, що перебуває на балансі КП «ВРЕЖО № 7».
Згідно п. 3.1, розмір орендної плати на рік складає 1267,80 грн.
Згідно п. 3.4 (в редакції додаткової угоди від 30.06.2020), з 01.10.2018 орендна плата розраховується та спрямовується орендарем: 70% від розміру орендної плати (без нарахування ПДВ) за кожний місяць до місцевого бюджету; 30% розміру орендної плати (з нарахуванням ПДВ) за кожний місяць балансоутримувачу на його розрахунковий рахунок. Розрахунок орендної плати на 30% здійснюється орендарем самостійно та сплачується щомісячно не пізніше 20 числа місяця, наступного за звітним.
Орендна плата за кожний наступний місяць розраховується орендарем самостійно та визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3 в редакції додаткової угоди від 14.04.2020).
За умовами п. 5.2, орендар зобов'язався своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату з урахуванням її індексації незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.
Додатковою угодою від 14.04.2020 сторони продовжили термін дії договору оренди від 20.06.2003 № 325/7 строком на 3 роки - до 29.05.2021.
Згідно п. 11.7, у разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов цього договору після закінчення його строку протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін, при умові виконання п. 5.15 договору, на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Відповідно п. 5.15, у разі, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка орендованого майна була зроблена більш як три роки тому, для продовження договору оренди провадиться нова оцінка орендованого майна у встановленому нормативно-правовими актами порядку.
27.03.2020 Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради затверджено висновок про вартість орендованого майна.
За умовами п. 11.4 договору, цей договір може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї з сторін цей договір може бути достроково розірвано за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Одностороння відмова від цього договору не допускається.
Згідно п.п. 2.4, 2.5 (в редакції додаткової угоди від 14.04.2020), у разі закінчення строку дії цього договору або його дострокового розірвання, орендар передає комунальне майно орендодавцю, балансоутримувачу одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаного майна в 10-ти добовий термін у порядку, передбаченому чинними нормативно-правовими актами з цього питання. Обов'язок по складанню акту приймання-передачі покладається на сторону, що передає майно іншій стороні за договором.
Орендар, згідно п. 5.12 договору оренди, зобов'язався у разі припинення, дострокового розірвання цього договору повернути орендодавцю, балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на час його передачі в оренду з урахуванням нормального фізичного зносу.
Балансоутримувач, згідно п.п. 9.1, 9.2, має право вимагати від орендаря виконання обов'язків, які передбачені цим договором, у тому числі шляхом звернення до суду (виступаючи позивачем); вимагати дострокового розірвання цього договору оренди у випадку порушення орендарем обов'язків, передбачених цим договором.
Нежитлове приміщення було передано в оренду ФОП ЧОРНІЙ І.В. згідно акту прийому-передачі.
Робочою комісією позивача складено акт від 24.12.2024 обстеження нежитлового приміщення по вул. Дмитра Вишневецького (до перейменування - вул. Ладозька), 14, згідно якого в результаті обстеження встановлено: до приміщення є доступ через власність, а саме: в магазині «Будівельник» знаходиться комірка площею 1,68 кв.м, яка за договором оренди від 20.06.2033 № 325/7 перебуває в орендному використанні у ФОП ЧОРНА І.В. Орендар на зв'язок не виходить, на місці не знаходився. Зі слів продавця магазину орендар приміщенням не користується.
Згідно наданого розрахунку заборгованості, заборгованість зі сплати орендної плати становить: на користь місцевого бюджету - 4095,50 грн., на користь балансоутримувача - 1978,16 грн.
6. Норми права та мотиви, з яких виходить господарський суд при ухваленні рішення
Відповідно частини 1 статті 174 Господарського кодексу України, господарський договір є підставою виникнення господарських зобов'язань.
За приписами ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК).
Статтею 629 ЦК України визначено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Зігдно з ч. 1 ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч. 1 ст. 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Відповідно до ч. 4 ст. 284 ГК України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Згідно ч. 1 ст. 764 ЦК України (у редакції станом на 29.05.2021), якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Частинами першою та другою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» N 2269-XII від 10.04.1992 (в редакції, чинній на момент укладення вказаного договору оренди), термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Відповідно п. 2 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX, який набрав чинності з 01.02.2020, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Відповідно ч. 1 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який набрав чинності з 01.02.2020, продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Частиною 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який набрав чинності з 01.02.2020, передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Відповідно до пункту 135 постанови Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 № 483 «Про деякі питання оренди державного та комунального майна», якою затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок № 483), орендар, який має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Згідно з п. 151 Порядку № 483, у разі коли переможцем аукціону став чинний орендар, між орендодавцем, балансоутримувачем та чинним орендарем укладається додаткова угода про продовження договору оренди майна. Додаткова угода укладається шляхом викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. У разі відмови балансоутримувача від підписання додаткової угоди про продовження договору оренди така угода укладається між орендодавцем та чинним орендарем. Додаткова угода про продовження договору оренди майна оприлюднюється в порядку та строки, передбачені цим Порядком для оприлюднення договорів оренди. Якщо переможцем став інший учасник аукціону, договір з чинним орендарем припиняється у зв'язку із закінченням строку, на який його укладено. При цьому якщо строк дії договору оренди з чинним орендарем закінчився, такий договір вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону або до моменту настання випадку, передбаченого пунктом 152 цього Порядку. Договір оренди укладається та оприлюднюється з переможцем аукціону відповідно до вимог цього Порядку. Акт приймання-передачі об'єкта оренди підписується з переможцем аукціону протягом десяти робочих днів з дати припинення договору з чинним орендарем, крім випадків, передбачених пунктом 42 Порядку. У таких випадках акт приймання-передачі підписується протягом наступного робочого дня з дати отримання відповідного дозволу Антимонопольного комітету на концентрацію.
Відповідно п. 152 Порядку, аукціон на продовження договору оренди визнається таким, за результатами якого об'єкт не було передано в оренду, в разі: відсутності учасників аукціону; ненадходження від жодного учасника аукціону цінової пропозиції, нездійснення жодним учасником кроку аукціону; закінчення аукціону без визначення переможця за умови настання випадку, передбаченого абзацом першим пункту 76 цього Порядку щодо чинного орендаря. У такому разі чинний орендар втрачає своє переважне право та право на компенсацію вартості здійснених ним невід'ємних поліпшень, договір оренди з таким орендарем припиняється з дати закінчення строку договору та електронний аукціон, передбачений частиною одинадцятою статті 18 Закону, оголошується в електронній торговій системі на підставі затверджених умов та додаткових умов (у разі наявності) оренди майна. У разі визнання аукціону, передбаченого частиною одинадцятою статті 18 Закону, таким, що не відбувся, оголошуються аукціони, передбачені частинами одинадцятою та тринадцятою статті 13 Закону.
У постанові Верховного Суду від 28.02.2023 у справі № 910/13661/21 викладено такий правовий висновок: порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ. Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII.
Як вказано Верховним Судом у постанові від 22.03.2023 у справі № 916/2649/21: Закон від 03.10.2019 № 157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутись з заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, та надати звіт про оцінку майна. Орендар має завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування майном шляхом надсилання орендодавцю відповідної заяви. З іншої сторони, орієнтуючись на наявність чи то відсутність своєчасного повідомлення про такий намір, орендодавець отримує можливість належно спланувати подальші дії у зв'язку зі спливом строку договору оренди, зокрема, продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, що відповідає спрямованості законодавчих змін на забезпечення конкурентних засад передачі в оренду та максимальної ефективності використання комунального майна. Покладення на орендаря обов'язку з надсилання заяви про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої статті 18 Закону № 157-ІХ від 03.10.2019 (разом зі звітом про оцінку майна та рецензію на цей звіт) до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.
Доказів звернення відповідачки з заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, та надання звіту про оцінку майна матеріали справи не містять.
Крім того, оскільки договір оренди нежитлового приміщення був укладений та продовжений сторонами не вперше, відповідачка орендувала спірне приміщення близько 18 років підряд, відповідачка не підпадає під інші ознаки, що дають право згідно ч. 2 ст. 18 Закону № 157-ІХ на продовження договору оренди без проведення аукціону, то спірний договір оренди мав бути продовжений лише за результатами аукціону.
Згідно ч. 1 ст. 24 Закону України № 157-IX, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його укладено.
Термін дії договору оренди від 20.06.2003 № 325/7 був продовжений додатковою угодою від 14.04.2020 строком на 3 роки - до 29.05.2021, тобто строк дії договору оренди сплинув під час дії Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX, який набрав чинності з 01.02.2020, та умови щодо продовження строку його дії підпадали під регулювання цього Закону.
Відтак, позивач помилково зазначає, що строк дії спірного договору був автоматично пролонгований на підставі п.п. 11.7, 5.15 договору оренди, оскільки умовами Закону № 157-IX визначається інший порядок продовження договору оренди комунального майна.
Враховуючи, що у спірних правовідносинах у співвідношенні з загальним законом (стаття 764 ЦК України та частина четверта статті 284 ГК України) пріоритетним є застосування спеціального закону, зокрема Закону України "Про оренду державного та комунального майна", судом не приймаються до уваги умови продовження дії договору, передбачені нормою статті 764 ЦК України та ст. 284 ГК України.
Враховуючи наведені вище приписи законодавства, суд прийшов до висновку, що договір оренди нежитлового приміщення № 325/7 від 20.06.2003 припинився 29.05.2021 у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.
Користування відповідачкою майном - нежитловим приміщенням загальною площею 1,68 кв.м по вул. Дмитра Вишневецького після припинення договору оренди (у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено), є таким, що здійснюється не відповідно до його умов, тобто є неправомірним користуванням майном.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19.
Застосування до спірних правовідносин п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», на який посилається позивач, судом до уваги не приймається, оскільки строк дії спірного договору оренди комунального майна завершився до введення 24.02.2022 в Україні воєнного стану.
Відповідно до ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір.
Відповідний висновок також міститься у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/7981/17, від 18.11.2019 у справі № 910/16750/18.
Проте, з позовною заявою про розірвання договору оренди від 20.06.2003 № 325/7 нежитлового приміщення по вул. Дмитра Вишневецького (Ладозькій), буд № 14, м. Запоріжжя, позивач звернувся в грудні 2024 року, тобто після закінчення строку дії цього договору.
Відтак, позовна вимога про розірвання договору оренди від 20.06.2003 № 325/7 нежитлового приміщення по вул. Дмитра Вишневецького (Ладозькій), буд № 14, м. Запоріжжя, укладеного між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (Орендодавець), Комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7» (Балансоутримувач) та Фізичною особою-підприємцем ЧОРНОЮ ІНГОЮ ВАЛЕРІЇВНОЮ (Орендар), є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.
За приписами ч. 1 ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Відповідно ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX, у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Згідно п.п. 2.4, 2.5 договору оренди (в редакції додаткової угоди від 14.04.2020), у разі закінчення строку дії цього договору або його дострокового розірвання, орендар передає комунальне майно орендодавцю, балансоутримувачу одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаного майна в 10-ти добовий термін у порядку, передбаченому чинними нормативно-правовими актами з цього питання. Обов'язок по складанню акту приймання-передачі покладається на сторону, що передає майно іншій стороні за договором.
Орендар, згідно п. 5.12 договору оренди, зобов'язався у разі припинення, дострокового розірвання цього договору повернути орендодавцю, балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на час його передачі в оренду з урахуванням нормального фізичного зносу.
Матеріали справи не містять доказів виконання відповідачкою зобов'язання з повернення орендованого нежитлового приміщення. Зокрема, Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, як орендодавцем та третьою особою в справі, не повідомлено суду про повернення відповідачкою спірного приміщення.
Як встановлено судом, укладений договір оренди від 20.06.2003 № 325/7, що викладений у редакції додаткової угоди від 14.04.2020, є тристороннім договором, де орендодавцем виступав Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, орендарем - ФОП ЧОРНА І.В., позивач КП «ВРЕЖО № 7» був балансоутримувачем. Орендоване майно, як встановлено судом, є комунальним.
Балансоутримувачу КП «ВРЕЖО № 7» договором оренди від 20.06.2003 № 325/7 було надано право: вимагати від орендаря виконання обов'язків, які передбачені цим договором, у тому числі шляхом звернення до суду (виступаючи позивачем); вимагати дострокового розірвання цього договору оренди у випадку порушення орендарем обов'язків, передбачених цим договором, також покладений обов'язок щодо здійснення контролю за виконанням орендарем умов цього договору.
За приписами ч. 2 ст. 327 ЦК України, управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Суд зазначає, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право визначати юридичну долю свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб'єктів.
Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 910/12224/17.
Відповідно до положень Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов'язками є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар).
Оскільки чинне законодавство не надає КП «ВРЕЖО № 7» права виступати орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права орендодавця, балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про звільнення нежитлового приміщення шляхом виселення орендаря, зокрема в зв'язку з закінченням строку дії договору оренди комунального майна.
Статтею 3 Цивільного кодексу України визначено свободу договору, однак положення договору, який укладено між орендодавцем, балансоутримувачем і орендарем, не можуть суперечити закону, зокрема тому, що лише у наймодавця (орендодавця) є право звертатися до суду з позовом про повернення об'єкта оренди.
Отже, балансоутримувач не має права замість власника (орендодавця) вимагати виселення орендаря.
Наведене відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду у складі колегії Касаційного господарського суду від 01.10.2019 у справі № 910/4446/16, у постанові Верховного Суду у складі суддів Об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18 та у постановах Верховного Суду України від 07.06.2017 у справі № 910/9480/16, від 07.06.2017 у справі № 910/9482/16.
Посилання позивача в позовній заяві на пункт 2.4 договору оренди не спростовує висновків суду та не впливає на те, що саме орендодавець має право звертатися до суду з позовом про повернення орендованого майна.
Суд звертає увагу позивача, що за пунктом 2.4 договору комунальне майно передається орендодавцю, балансоутримувачу. У даному випадку, позивач просить звільнити приміщення саме на його користь.
Позивачем не доведено суду, що станом на час ухвалення рішення з цього спору, КП «ВРЕЖО № 7» наділений Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради правомочностями власника щодо спірного комунального майна та КП «ВРЕЖО № 7» є (залишається) його балансоутримувачем.
Відтак, позивачем не доведено наявності його порушеного права.
Відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови в позові.
Враховуючи наведене, суд відмовляє в задоволенні позовної вимоги про звільнення нежитлового приміщення першого поверху (літ. А-9) загальною площею 1,68 кв.м за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дмитра Вишневецького (Ладозькій), будинок № 14, шляхом виселення ЧОРНОЇ ІНГИ ВАЛЕРІЇВНИ на користь Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7», оскільки позивач не довів наявності у нього порушеного права.
Таким чином, у задоволенні позовних вимог судом відмовляється повністю.
7. Судові витрати
Згідно п. 2 ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог; інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 238, 240, 241, господарський суд, -
У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Судові витрати покласти на позивача.
Відповідно ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його (її) проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено згідно з вимогами ст. 238 ГПК України та підписано - 13 березня 2025.
Рішення розміщується в Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою у мережі Інтернет за посиланням: http://reyestr.court.gov.ua.
Суддя О.В. Ярешко