Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"12" березня 2025 р.м. ХарківСправа № 922/4800/24
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Лавренюк Т.А.
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження справу
за позовом Харківського фахового коледжу будівництва, архітектури та дизайну (61003, м. Харків, вул. Квітки-Основ'яненка, 4/6, код ЄДРПОУ 01275992) 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м. Харків, м-н Театральний, 1, код ЄДРПОУ 444223324)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сіті Інвест 87" (61166, м. Харків, вул. Є. Єніна, 11, к.3.53, код ЄДРПОУ 40368610)
про стягнення 13 932,94грн
без виклику учасників справи
Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати в сумі 7 740,78грн, 3 598,41грн ПДВ, 2 593,75грн податок на землю. Судові витрати зі сплати судового збору позивач просить суд покласти на відповідача.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем договору оренди № 6520-Н від 18.05.2018 та договору про відшкодування витрат балансоутримувача на оплату комунальних послуг від 18.05.2018 до договору оренди № 6520-Н від 18.05.2018 щодо здійснення своєчасної орендної плати, податку на землю, ПДВ, з посиланням на норми Цивільного та Господарського кодексів України.
Ухвалою суду від 13.01.2025, після усунення позивачем недоліків, позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами, відповідачу визначено строк для подання відзиву на позов - протягом 15 днів з дня вручення даної ухвали для подання заперечень на відповідь на відзив (якщо така буде подана) - протягом 5 днів з дня отримання відповіді на відзив, позивачу визначено строк для подання відповіді на відзив протягом 5 днів з дня його отримання.
Ухвалою суду від 14.01.2025 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області. Цією ж ухвалою третій особі встановлено строк на подання до суду письмових пояснень щодо відзиву протягом десяти днів з дня його отримання.
Відповідач у відзиві на позов проти позову заперечує, просить суд в його задоволенні відмовити, посилаючись на те, що між позивачем та відповідачем підписані та скріплені печатками акти (у складі комісії з представників позивача та відповідача,) з обстеження пошкодження орендованих нежитлових приміщень та зроблено висновки, що для подальшого використання приміщень за цільовим призначенням необхідно провести ремонтні роботи по відновленню вікон, дверей, даху, стелі, стін, систем водопостачання, водовідведення та опалення. Всі руйнування зафіксовані слідчими органами Головного управління поліції Харківської області, по фактам руйнування зареєстровані відповідні кримінальні провадження, триває досудове розслідування. Відповідач наполягає, що приміщення, в яких відсутні вікна, двері, та які не забезпечені комунальними послугами не можуть бути визнані придатними до використання за цільовим призначенням.
Як зазначає відповідач, позивач не здійснив необхідні для балансоутримувача дії для внесення інформації про пошкоджене майно у відповідний реєстр для зменшення ставки земельного податку та призупинення нарахування орендної плати до відновлення приміщень до стану придатного до використання. Окрім того, своїм листом № 01-17/70 від 22.04.2024 позивач сам повідомив, що шукає фінансову можливість для проведення обстежень будівель і коли обстеження будуть проведені він здійснить коригування в нарахуваннях, що на думку відповідача, є підтвердженням того факту, що нарахування заборгованості в позовній заяві є некоректними, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Відповідач не відмовляється сплачувати орендну плату та компенсацію за приміщення, які фактично умовно придатні до використання та використовувались відповідачем, та компенсувати інші платежі, але виключно після здійснення перерахунку відповідно до норм чинного законодавства після фіксації пошкоджень приміщень.
Також, відповідач зазначає, що договір оренди № 6520-Н від 18.05.2018 був припинений згідно з наказом Регіонального відділення ФДМУ у Харківській області. Листом від 05.07.2024р. № 16-03-01-02439 Регіональне відділення ФДМУ у Харківській області повідомило Харківський фаховий коледж будівництва, архітектури та дизайну та ТОВ "Сіті Інвест 87" про припинення дії договору, та звернулось до позивача з проханням повідомити про наявність або відсутність у орендаря заборгованості з орендної плати, пені, тощо по договору оренди, та у разі наявності заборгованості з орендної плати, пені, тощо надати реквізити балансоутримувача, на які необхідно перерахувати забезпечувальний депозит або його частину для погашення такої заборгованості.
Одночасно відповідач просить суд поновити строк на подання відзиву у зв'язку з наявністю поважних причин на його пропуск, а саме: у зв'язку із значними та численними руйнуваннями орендованих приміщень, де знаходився офіс відповідача, частковою втратою документів та вивезенням залишків у передмістя, а також у зв'язку з відсутністю у місті бухгалтера та доступу до документів для аналізу та підготовки відзиву.
Розглянувши подану відповідачем заяву, суд дійшов висновку про продовження відповідачу пропущеного ним процесуального строку, встановленого судом та прийняття поданого відповідачем відзиву на позов, виходячи з наступного.
Відповідно до ст.118 Господарського процесуального кодексу України право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
Згідно з ч.1 ст.119 Господарського процесуального кодексу України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.
Суд наголошує, що відповідно до ч.1 ст.119 Господарського процесуального кодексу України поновленню підлягає лише пропущений процесуальний строк, встановлений законом, а не судом.
В той же час, відповідно до ч.2 ст.119 Господарського процесуального кодексу України, встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.
Здійснюючи правосуддя, суд забезпечує захист гарантованих Конституцією України та законами України прав і свобод людини і громадянина, прав і законних інтересів юридичних осіб, інтересів суспільства і держави.
Враховуючи військовий стан в країні, що може негативно впливати на нормальну роботу всіх суб'єктів господарювання та їх представників, а також з метою повного, всебічного та об'єктивного розгляду справи суд дійшов висновку про можливість із власної ініціативи продовжити відповідачу пропущений ним процесуальний строк, встановлений судом та, відповідно, прийняти поданий відповідачем відзив на позов.
Позивач у відповіді на відзив відповідача, не погоджуючись з його запереченнями, посилається на те, що при складанні/підписанні актів обстеженням № 1 від 15.09.2022, № 2 від 06.01.2024, № 3 від 06.05.2024, № 2/1 від 14.02.2024, які складені після обстрілів міста Харкова та безпосередньо будівлі та майна по вулиці Бакуліна, 11 (вулиця Є. Єніна) представник позивача наголошував відповідачу, що ці акти не є достатніми доказами, як це стверджує відповідач для застосування частини четвертої або шостої статті 762 Цивільного кодексу України. Як зазначає позивач, акти не є за своєю формою документами, якими можна підтверджувати пошкодження як самої будівлі, так і її приміщень по вулиці Є. Єніна, 11 (стара назва - Бакуліна), тобто звіт, який має містити висновок про технічний стан та рекомендації щодо подальшої експлуатації. Особи, які підписували вищезгадані акти також не є суб'єктами, про які йде мова у Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об'єктів будівництва, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 12 квітня 2017 р. № 257.
Щодо тверджень відповідача стосовно того, що позивач умисно не здійснює передбачених законодавством для власника та балансоутримувача нерухомого майна дій направлених на технічне обстеження майна, позивач посилається на те, що дії із залученням експертів для здійснення технічного обстеження майна є досить високовартісною процедурою, установа позивача є бюджетною установою, єдиним джерелом надходження коштів для проведення таких дії це кошти, отримані від передачі в оренду державного майна, яке перебуває на балансі коледжу. На сьогоднішній день, загальна сума боргу за всіма договорами оренди відповідача перед Харківським фаховим коледжем будівництва, архітектури та дизайну складає близько 2 000 000,00грн.
Позивач підтвердив факт припинення дії договору оренди № 6520-Н від 18.05.2018, та, відповідно, припинення всіх нарахувань за вказаним договором. Розрахунок суми боргу позивачем проведено з урахуванням припинення дії договору оренди № 6520-Н від 18.05.2018 та з урахуванням частково сплаченого РВ ФДМУ по Харківській області боргу, який утворився у відповідача перед позивачем з авансового внеску, який сплачується орендарем при укладанні договорів оренди.
Третя особа у письмових поясненнях зазначила про те, що Регіональне відділення не контролює нарахування, які має сплачувати відповідач на рахунок позивача. Таким чином, заборгованість відповідача перед позивачем знаходиться поза межами контрольних функцій Регіонального відділення як Орендодавця.
04.03.2025 на електронну адресу суду від відповідача надійшло клопотання, в якому він просить суд вважати документи додані до цього клопотання доданими до відзиву та долучити їх до матеріалів справи, посилаючись на те, що у зв'язку із технічною несправністю частина документів не прикріпилася до відзиву, що було виявлено відповідачем 04.03.2025.
Суд задовольняє дане клопотання та долучає подані відповідачем документи до матеріалів справи.
Будь-яких інших заяв чи пояснень по суті спору від учасників справи на адресу суду не надходило.
З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.
18.05.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (третя особа, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сіті Інвест 87" (відповідач, орендар) укладено договір оренди № 6520-Н (далі договір), відповідно до умов якого орендодавець передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: частини холу № 2 на першому поверсі площею 10,0кв.м та кім. № 45 площею 33,0кв.м на четвертому поверсі 5-поверхового громадського будинку з навчальними майстернями та кабінетами (інв. № 72450, реєстровий № 6566, літ. "А-5"), (далі - майно), загальною площею 43,0кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 11, що перебуває на балансі Харківського фахового коледжу будівництва, архітектури та дизайну, (позивач, балансоутримувач), вартість якого визначена згідно з висновком про вартість оцінки на 23.03.2018 і становить за незалежною оцінкою 264 600,00грн, без ПДВ, у тому числі: частина холу № 2 (площею 10,0кв.м) - 85 300,00грн, нежитлове приміщення кім. № 45 (площею 33,0кв.м) - 179 300,00грн.
За умовами п.1.2 договору майно передається в оренду з метою: розміщення торгівельних автоматів, що відпускають продовольчі товари (на площі 10,0кв.м) та суб'єкта господарювання, що здійснює проєктні, проєктно-вишукувальні, проєктно-конструкторські роботи (на площі 33,0кв.м).
Сторони у п.3.1 договору дійшли згоди, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 і становить за базовий місяць розрахунку квітень 2018 року - 2 174,65грн. Орендна плата за перший місяць оренди - травень 2018 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за травень 2018 року.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати, відповідно до п.3.2 договору, здійснюється у порядку, визначеному законодавством.
Пунктом 3.6 договору передбачено, що орендна плата перераховується до державного бюджету та позивачу щомісячно, до 15 числа місяця, наступного за звітним, відповідно до вимог діючої Методики у співвідношенні:
- безпосередньо до державного бюджету на рахунки, визначені фінансовими органами - у розмірі 70%;
- на рахунок, визначений балансоутримувачем - у розмірі 30%.
Пунктом 5.12 договору передбачено обов'язок відповідача здійснювати витрати, пов'язані утриманням орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання цього договору укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна, у тому числі на компенсацію плати за землю або договори з відповідними комунальними службами на надання комунальних послуг орендарю, з наданням орендодавцю копій цих договорів.
Відповідно до п.10.1. Договору, цей договір укладено на 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців, що діє з 18.05.2018 до 18.04.2021.
На виконання умов договору орендодавець передав відповідачу орендареві нежитлові приміщення за актом приймання-передачі орендованого майна від 18.05.2018.
Договором № 1 від 08.06.2021 про внесення змін до договору оренди від 18.05.2018 № 6520-Н, договір оренди викладено у новій редакції. Зокрема, встановлено, що розмір орендної плати становить 2 600,16грн (п.9.1). Строк дії договору сторони погодили до 18.05.2023 (п.12.1).
18.05.2018 між позивачем та відповідачем, на виконання умов п.5.12. договору оренди № 6520-Н від 18.05.2018, укладено договір про відшкодування витрат балансоутримувача на оплату комунальних послуг до Договору оренди № 6520-Н від 18.05.2018, за умовами якого позивач здійснює оплату комунальних послуг, а відповідач бере участь у витратах балансоутримувача на оплату комунальних послуг за водопостачання та податку на землю, з урахуванням інфляції та пропорційно до займаної орендарем загальної площі в будівлі, що знаходиться за адресою: місто Харків, вулиця Бакуліна, 11 (площа, що передана в оренду становить 43,0 кв.м (частина холу № 2 на першому поверсі, та кімната № 45 на четвертому поверсі 5 поверхового громадського будинку з навчальними майстернями та кабінетами).
01.07.2024 третьою особою видано наказ № 00237 про припинення дії договору оренди № 6520-Н від 18.05.2018, та, відповідно, припинення всіх нарахувань згідно з вказаним договором.
За твердженнями позивача, обов'язки, передбачені договором оренди та договором про відшкодування витрат балансоутримувача на оплату комунальних послуг, відповідачем систематично не виконувались, орендна плата не сплачувалась, також не компенсувалась оплата земельного податку, внаслідок чого на момент припинення дії договору оренди № 6520-Н від 18.05.2018 у відповідача перед позивачем утворився борг у сумі 13 932,94грн, який складається з: 7 740,78грн - орендної плати, 3 598,41грн - ПДВ, 2593,75грн - податку на землю.
10.07.2024 позивач на адресу відповідача направив претензію з проханням в добровільному порядку оплатити суму боргу, яка залишена відповідачем без відповіді та задоволення.
Відповідачем факт існування заборгованості за договором оренди № 6520-Н від 18.05.2018 не визнається, виходячи з наступного.
Як стверджує відповідач, не внесення ним орендної плати мало місце у зв'язку з тим, що протягом 2022-2024 років через обстріли міста Харкова із невстановленого виду озброєння та снарядами внаслідок військової агресії Російської Федерації проти України пошкоджено об'єкти нерухомого майна, зокрема і орендовані за договором приміщення, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 11. За результатами огляду встановлено, що приміщення непридатні для подальшої експлуатації, потребують проведення оцінки технічного стану будівлі та її конструктивних елементів з метою дефектування та складання переліку необхідних робіт з відновлення функціональних властивостей будівлі (пошкоджені вікна, системи водопостачання та водовідведення, теплопостачання). За результатами обстеження між позивачем та відповідачем складені відповідні акти (№ 1 від 15.09.2022, № 2 від 06.01.2024, № 2/1 від 14.02.2024, № 3 від 06.05.2024). До актів додані фотографії, на яких також зафіксовано пошкодження.
Всі перелічені вище руйнування зафіксовані слідчими органами Головного управління поліції Харківської області, по фактам руйнування зареєстровані відповідні кримінальні провадження, триває досудове розслідування.
Позивач наполягає на тому, що відповідач зобов'язаний вносити орендну плату за договором оренди № 6520-Н від 18.05.2018 в повному обсязі, оскільки факт пошкодження орендованих нежитлових приміщень ним доводиться неналежними доказами, зокрема актами про пошкодження, які не відповідають вимогам Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об'єктів будівництва затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 12 квітня 2017 р. № 257.
Надаючи правову кваліфікацію фактичним обставинам та спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.
Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, відповідно до ст.11 Цивільного кодексу України є, зокрема, договори. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За приписами ч.1 ст.174 Господарського кодексу України господарський договір є підставою виникнення господарських зобов'язань.
Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч.1 ст.175 Господарського кодексу України).
Частиною 1 ст.509 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Господарські договори, відповідно до ч.7 ст.179 Господарського кодексу України, укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.
За приписами ст.525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 526 Цивільного кодексу України та ч.1 ст.193 Господарського кодексу України передбачено, що зобов'язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За своєю правовою природою укладений між сторонами договір є договором оренди.
Спірні правовідносини, зокрема врегульовано Господарським кодексом України. Цивільним кодексом України та Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до ч.1 ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.
До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч.6 ст.283 Господарського кодексу України).
Стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч.1 ст.284 Господарського кодексу України, визначає орендну плату та її індексацію істотною умовою договору оренди.
Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності; розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ч.1 ст.286 Господарського кодексу України).
Частинами 1, 5 ст.762 Цивільного кодексу України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до ч.3, ч.4 ст.17 Закону України Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі (ч.3 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").
При цьому, ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Норма права, закріплена в ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України, визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Обставини, зазначені у даній статті, можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.
Для застосування ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені.
Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.
При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Суд враховує, що в ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження.
Вказаний висновок узгоджується з позицією викладеною в постановах Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20, від 14.06.2022 у справі № 910/3536/21, від 07.06.2022 у справі № 922/1010/21, від 20.10.2021 у справі № 911/3067/20, від 07.12.2022 у справі № 911/1064/21.
Відповідно до п.а, ч.3 ст.127 Постанови Кабінету Міністрів України "Деякі питання оренди державного та комунального майна" № 483 від 03.06.2020, не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема у разі істотного пошкодження об'єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, які настали після підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта, за умови, що відновлення об'єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об'єкта оренди.
З матеріалів справи судом вбачається, що слідчими Харківського раонного управління поліції № 3 Головного управління Національної поліції в Харківській області здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12022221200001412 від 10.09.2022 за ч.1 ст.438 Кримінального кодексу України, № 12024221200000005 від 02.01.2024 за ч.2 ст.438 Кримінального кодексу України, № 12024221200001017 від 05.05.2024 за ч.1 ст.438 Кримінального кодексу України за фактом обстрілу 09.09.2022, 02.01.2024, 05.05.2024 з боку ВС ЗС РФ будівлі за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 11, балансоутримувачем якого є позивач.
Як зазначає відповідач, внаслідок обстрілів через військову агресію Російської Федерації проти України орендоване ним майно в значній мірі постраждало, у зв'язку з чим приміщення, в яких відсутні вікна, двері, пробито дах в декількох місцях на 4 поверсі, та які не забезпечені комунальними послугами не можуть бути визнані придатними до використання за цільовим призначенням, відповідно до мети договору, визначеної п.7 умов до договору оренди.
Даний факт підверджується відповідними актами № 1 від 15.09.2022, № 2 від 06.01.2024, № 3 від 06.05.2024, наявними в матеріалах справи.
З фотографій орендованих приміщень, наданих відповідачем до матеріалів справи, судом вбачається, що пошкодження зазнали фасади приміщень, також деформації зазнали стелі та стіни орендованих приміщень, у приміщеннях відсутні вікна, що в свою чергу свідчить про те, що об'єкт оренди зазнав істотної шкоди та став непридатним для використання за цільовим призначенням.
Даний факт позивачем не спростовано, в матеріалах справи такі докази також відсутні.
Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що відповідач фактично не міг використовувати орендовані ним приміщення з вересня 2022 року по липень 2024 року, оскільки вони були пошкоджені через військову агресію Російської Федерації.
Суд критично ставиться до посилань позивача на те, що надані відповідачем акти № 1 від 15.09.2022, № 2 від 06.01.2024, № 2/1 від 14.02.2024, № 3 від 06.05.2024 не відповідають вимогам "Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об'єктів будівництва", затвердженого Постановою КМУ від 12.04.2017 № 257, а тому їх не можна вважати належними та допустимими доказами обставин, про які в них йдеться.
З цього приводу суд зазначає наступне.
Механізм оперативного реагування виконавчих органів сільських, селищних, міських рад, військових адміністрацій, центральних органів виконавчої влади, органів управління та сил цивільного захисту, спрямований на ліквідацію наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов'язаних із пошкодженням будівель та споруд, на територіях, на яких відсутні або завершено активні фази бойових дій визначений Порядком виконання невідкладних робіт щодо ліквідації наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов'язаних з пошкодженням будівель та споруд, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 № 473 (далі - Порядок невідкладних робіт).
Відповідно до п.9 Порядку невідкладних робіт роботи з обстеження пошкоджених об'єктів виконуються відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об'єктів будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.04.2017 № 257 (далі - Порядок обстеження).
За приписами п.1 Порядку обстеження, цей Порядок визначає механізм проведення обстеження прийнятих в експлуатацію в установленому законодавством порядку об'єктів будівництва (далі об'єкти) з метою оцінки їх відповідності основним вимогам до будівель і споруд, визначеним Законом України "Про будівельні норми", та вжиття обґрунтованих заходів до забезпечення надійності та безпеки під час експлуатації об'єктів протягом усього періоду їх існування.
Цей Порядок застосовується під час проведення обстеження пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів об'єктів (далі пошкоджені об'єкти) з метою прийняття рішення про можливість подальшої експлуатації та розроблення заходів із відновлення (п.1 порядку).
Відповідно до п.2 Порядку обстеження, обстеження об'єктів проводиться за рішенням власника або управителя об'єкта, а обстеження пошкоджених об'єктів може проводитися за рішенням уповноважених органів виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад або у випадках, передбачених законодавством, військовими адміністраціями.
Проведення обстеження об'єкта або пошкодженого об'єкта забезпечується відповідним власником або управителем, уповноваженим органом шляхом залучення фахівців, що мають відповідну кваліфікацію, а саме: відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов'язаних із створенням об'єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію та мають кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт з обстеження у будівництві об'єктів класу наслідків (відповідальності), що визначені кваліфікаційними вимогами (далі виконавці), або шляхом залучення підприємств, установ та організацій, у складі яких є такі виконавці. Інформація про виконавців, що можуть залучатися до проведення обстеження об'єктів із відповідним класом наслідків (відповідальності), міститься в Реєстрі будівельної діяльності, що є компонентом Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Пунктом 8 Порядку обстеження встановлено, що результатами обстеження пошкоджених об'єктів виконавцем складається звіт, який має містити висновок про технічний стан, рекомендації щодо подальшої експлуатації (у тому числі щодо можливості виконання робіт із відновлення) або демонтажу (ліквідації), а також в разі потреби відомості про пошкоджені (зруйновані) несучі та огороджувальні конструкції, інженерні системи (із зазначенням ступеня та обсягів пошкоджень), принципові рішення (рекомендації) щодо їх відновлення (підсилення).
Зазначений звіт є підставою для прийняття рішення про виконання робіт із відновлення пошкоджених об'єктів або їх демонтаж (ліквідацію).
Таким чином, з п.2 Порядку обстеження та з п.9 Порядку невідкладних робіт вбачається, що обстеження об'єктів згідно з ним може проводиться за рішенням власника або управителя об'єкта, а обстеження пошкоджених об'єктів може проводитися за рішенням уповноважених органів виконавчих органів відповідних сільських, селищних, міських рад або у випадках, передбачених законодавством, військовими адміністраціями; проведення обстеження об'єкта або пошкодженого об'єкта забезпечується відповідним власником або управителем, уповноваженим органом.
Відповідно до Методики проведення обстеження та оформлення його результатів, затвердженої наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 06.08.2022 № 144, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 09.08.2022 за № 898/38234, до звіту за результатами (попереднього або основного (детального)) обстеження пошкодженого об'єкта додається акт обстеження, складений за результатами проведеного обстеження об'єктів, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів, що повинен містити інформацію щодо визначеної за результатами обстеження категорії пошкоджень об'єкта (форму акту наведено у додатку 7 цієї Методики).
У розділі "Висновок за результатами обстеження" Акту обстеження, складений за результатами проведеного обстеження об'єктів, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів, зазначається: висновок щодо можливості подальшої експлуатації; необхідності поточних, капітальних ремонтів об'єкта (частини об'єкта), реконструкції об'єкта (відокремлених частин об'єкта); необхідності демонтажу.
Відповідач в даному випадку не є органом, який може проводити обстеження пошкоджених об'єктів. Власник орендованих приміщень, орган уповноважений на управління приміщеннями знаючи про їх пошкодження самостійно не ініціювали питання про проведення обстеження та складання відповідного звіту, хоча, як зазначає відповідач, він неодноразово звертався до них з цього приводу. Таким чином, не проведення обстеження мало місце не з вини відповідача.
Даний факт позивачем не спростовано, в матеріалах справи такі докази також відсутні.
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов'язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц).
Отже, кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об'єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв'язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо.
Частиною 1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до ст.76 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту ст.77 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Відповідно до ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Застосовуючи концепцію вірогідності доказів, суд зауважує, що в даній справі позивач не надав доказів, які б могли свідчити про факт безперешкодної можливості користування відповідачем у спірний період або факт безпосереднього користування відповідачем орендованим приміщенням. Натоміть відповідач надав докази, які свідчать про неможливість використання ним орендованого приміщення у спірний період через обставини, за які він не відповідає. Отже, за висновком суду, покладення на відповідача обов'язку з оплати за оренду приміщення, яким він з об'єктивних причин не міг користуватися, буде суперечити засадам справедливості.
Відтак, доводи та аргументи позивача судом відхиляються як безпідставні, позбавлені належного доказового обґрунтування.
Крім того, суд зазначає, що позивач також повинен довести, що відповідач має перед ним заборгованість саме у розмірі 7 740,78грн.
З огляду на пошкодження орендованих приміщень та наявність у відповідача права на зменшення розміру орендної плати, вимоги про стягнення орендної плати за договором № 6520-Н від 18.05.2018 в заявленому до стягнення розмірі не можуть вважатися обґрунтованими та такими, що відповідають вимогам Закону.
На переконання суду, не підлягають стягненню судом суми, які неможливо перевірити до обстеження пошкоджених приміщень в передбаченому Законом порядку, складання уповноваженими особами Акту обстеження за результатами такого обстеження, та прийняття уповноваженим органом відповідного рішення щодо можливості подальшого використання певних приміщень та розміру орендної плати за договором № 6520-Н від 18.05.2018 з огляду на встановлені обставини.
В той же час, матеріали справи не містять доказів вжиття відповідних заходів, а отже саме лише посилання позивача на необхідність сплати орендної плати у встановленому договором розмірі вказує на необґрунтованість здійснених ним розрахунків орендної плати, та відповідно про недоведеність позовних вимог в цій частині.
За таких обставин, суд вважає вимоги позивача щодо стягнення орендної плати у розмірі 7 740,78грн та ПДВ у розмірі 3 598,41грн недоведеними та необґрунтованими.
Щодо вимоги про стягнення з відповідача податку на землю у розмірі 2 593,75грн, суд зазначає наступне.
Відповідно до п.2.1 договору про відшкодування витрат балансоутримувача на оплату комунальних послуг до договору оренди № 6520-Н від 18.05.2018 нарахування сум для відшкодування вартості спожитих відповідачем комунальних послуг здійснюється бухгалтерією балансоутримувача, у такому порядку:
- за водопостачання та водовідведення, сума до сплати розраховується згідно натуральних показників лічильників з обліку води встановлених в будівлі по тарифам КП "Харківводоканал";
- компенсація податку на землю (щомісяця), обчислюється пропорційно розміру площі приміщень, що передано орендарю.
Відповідно до п.2.2 договору про відшкодування витрат, відповідач перераховує на рахунок позивача, щомісячно, не пізніше 15 числа наступного за звітним місяцем, грошові кошти в рахунок відшкодування вартості спожитих відповідачем комунальних послуг на опалення, електроенергію, водопостачання, податок на землю, воду на підставі рахунка-фактури та розрахунку суми відшкодування вартості спожитих комунальних послуг орендованого приміщення.
Балансоутримувач повинен не пізніше 10 числа надати орендарю рахунок-фактуру та розрахунок спожитих орендарем комунальних послуг та сум відшкодування їх вартості, а саме за опалення, електроенергію, водопостачання, податок на землю/воду в поточному місяці та акту виконаних робіт (п.2.3 договору).
За умовами п.3.1.1 договору про відшкодування витрат, позивач зобов'язаний надавати відповідачу рахунки-фактури та розрахунки щомісячних сум відшкодування вартості спожитих комунальних послуг.
Дослідивши розрахунки позивача, суд зазначає, що з цих розрахунків неможливо встановити, яким чином здійснювалося нарахування податку на землю, а тому неможливо верифікувати (перевірити) вірність заявленої до стягнення суми правилами математики і формальної логіки.
Крім того, суд звертає увагу, що можливість виконання відповідачем свого обов'язку по договору про відшкодування щодо сплати витрат позивача, що мають відношення до орендованого майна, обумовлене виконанням позивачем свого обов'язку щодо надання відповідачеві інформації про розмір грошового зобов'язання у формі відповідних розрахунків таких витрат.
Разом з цим, матеріали справи не містять доказів направлення позивачем на адресу відповідача рахунків-фактур щодо оплати податку на землю та його розрахунку, як не містять доказів надання відповідачеві акту виконаних робіт.
За таких обставин, в даному випадку має місце прострочення кредитора з боку позивача в розумінні ст.613 Цивільного кодексу України у вигляді невиконання ним обов'язку по договору про відшкодування щодо надання орендарю рахунків на оплату, що позбавило відповідача можливості здійснити оплату витрат, що мають відношення до орендованого майна, в конкретному розмірі.
Також суд звертає увагу на те, що відповідно до Рішення Харківської міської ради Харківської області від 14.07.2023р. № 403/23 "Про деякі питання плати за землю в місті Харкові на період дії воєнного стану" за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або у користуванні юридичних осіб встановлено ставку земельного податку на рівні 0 відсотків. За період з 01.01.2023 по 31.12.2023 за земельні ділянки, на яких розташовані пошкоджені об'єкти нерухомого майна - відповідно до категорії пошкодження.
Так, відповідно до вказаного вище Рішення Харківської міської ради Харківської області на період з 01.01.2023 по 31.12.2023 земельні ділянки, на яких розташовані пошкоджені об'єкти нерухомого майна, які відповідно до Методики проведення обстеження та оформлення його результатів, затвердженої наказом Міністерства розвитку громад та території України від 06.08.2022 № 144, належать до таких категорій пошкоджень об'єкта:
- наявні незначні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, але без порушення вимог щодо механічного опору та стійкості за граничним станом першої та другої групи - податок справляється в розмірі 70 відсотків суми земельного податку;
- наявні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, ступінь та характер яких свідчить про необхідність виконання робіт щодо часткового демонтажу частин об'єкта або його окремих конструкцій, підсилення об'єкта або його окремих несучих та огороджувальних конструкцій - податок справляється в розмірі 40 відсотків суми земельного податку;
- об'єкт непридатний для використання за цільовим призначенням, повністю втратив свою економічну цінність, наявні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, ступінь та характер яких свідчить про небезпеку аварійного обвалення об'єкта (зруйновані об'єкти) - податок справляється в розмірі 1 відсотка суми земельного податку.
Як було вище зазначено, в Акті обстеження № 1 від 15.09.2022, який складено сторонами, зафіксовано неможливість використання орендованих приміщень за цільовим призначенням, внаслідок їх пошкодження.
Вказане може свідчити в тому числі і про те, що об'єкт втратив свою економічну цінність, що в свою чергу може бути підставою для зменшення розміру податку на землю навіть до 1% від суми земельного податку.
В той же час, матеріали справи не містять доказів, що позивачем, як балансоутримувачем орендованого нерухомого майна, були вжиті дії щодо встановлення дійсного обсягу пошкоджень та руйнувань будівлі, що в свою чергу свідчить про необґрунтованість розрахунків щодо нарахування податку на землю та недоведеність позовних вимог в цій частині.
Враховуючи викладене, суд у задоволенні позовних вимог відмовляє у повному обсязі.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої судовий збір покладається на позивача.
Керуючись статтями ст.ст.42, 46, 73, 74, 76-79, 123, 145, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
У задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Дане рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення шляхом подання апеляційної скарги до Східного апеляційного господарського суду.
Повне рішення складено "12" березня 2025 р.
Суддя Т.А. Лавренюк