05.03.2025 Справа №607/14/25 Провадження №2/607/11/2025
Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області в складі головуючого судді - Позняка В.М.,
за участю секретаря судового засідання Козак О.Є., представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідача - Гарагуца І.Ф.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Тернополі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття» про зміну умов договору,
ОСОБА_2 звернувся в суд із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття», просить внести зміни у п. 4.1 укладеного ОСОБА_3 договору оренди землі від 10 січня 2022 року з Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття» щодо земельної ділянки, кадастровий номер 6125287000:01:001:0098 площею 2,5559 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Почапинської (Підгороднянської) сільської ради Тернопільського району Тернопільської області, виклавши його у новій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в сумі розміром 112320. 00 грн за рік оренди, що становить 8% від її ринкової вартості.»
Позов мотивовано тим, що 12 січня 2024 року на підставі договору купівлі-продажу з ОСОБА_3 позивач купив у неї за 1404000.00 гривень земельну ділянку, кадастровий номер якої 6125287000:01:001:0098, площею 2,5559 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Почапинської (Підгороднянської) сільської ради Тернопільського району Тернопільської області, про що відповідно до вимог статті 148-1 Земельного кодексу України та ЗУ «Про оренду землі» 16 січня 2024 року повідомив відповідача своїм листом. Вказана земельна ділянка перебуває в орендному користуванні відповідача до 10.01.2029 на підставі договору оренди землі від 10.01.2022, укладеного між попередньою власницею цієї земельної ділянки і ТзОВ «Агрокомпанія Прикарпаття». До позивача перейшли права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за вказаним договором оренди. Як випливає із п. 2.4 договору оренди землі, у ньому не зазначено нормативну грошову оцінку землі, як того вимагає Закон, оскільки виходячи саме з нормативної грошової оцінки землі можна зрозумілим чином визначити розмір орендної плати за неї. Стверджує, що з пункту 4.6 вказаного договору, зазначено, що розмір орендної плати переглядається 1 (один) раз на 7 років. Звертає увагу на те, що саме на сім років і укладено вказаний договір оренди цієї землі, тобто за будь-якої зміни вищевказаних умов за пунктом 4.6 даного договору, орендодавець в такій завуальованій формі за намаганням орендаря позбавляється права і, ніби-то, можливості на протязі семи років на перегляд розміру орендної плати, тобто до закінчення дії цього семирічного договору. Зазначає, що лише купівельна спроможність національної валюти та її еквівалент до долара США з моменту укладення вказаного договору оренди землі і до сьогоднішнього дня понизились майже на 55 відсотків. Тому, загальновідомо, що з часу укладення цього договору відбулось істотне підвищення цін і тарифів відповідно. Також, загальновідомим фактом також є помісячні, а тим більше, щорічні зміни коефіцієнтів індексації споживчих цін в Україні. Таким чином, з часу укладення вказаного договору оренди землі відбулися істотні зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні цього договору, і вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, то вони не уклали б цей договір або уклали б його на інших умовах. Позивач 22 жовтня 2024 року направив відповідачу обґрунтовану пропозицію щодо зміни п. 4 1 договору оренди землі від 10.01.2022 стосовно збільшення розміру орендної плати. Однак, відповідач, надав відповідь, яка, по суті, не є відповіддю на вказану пропозицію, проігнорував вимогу щодо підвищення розміру орендної плати за орендовану ним землю, та направив для підписання додаткову угоду № 1 до договору оренди землі із незмінними умовами щодо орендної плати за неї та, одночасно, надав витяг № НВ-9953624812024 про нормативну грошову оцінку землі, яка становить 72344. 32 грн.
Від відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття» надійшов відзив на позов, в якому представник просить відмовити в задоволенні позовних вимог. Зазначає, що відповідач виконує свої зобов'язання за Договором оренди земельної ділянки від 10.01.2022, укладеного між орендарем ТОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» та орендодавцем ОСОБА_3 , сторони знали про існування цього договору, жодною дією не ставили під сумнів узгоджені умови, та, зокрема, орендодавець ОСОБА_3 своїми діями на укладення договору та виконання його умов підтвердила свою згоду. Стверджує, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Позивач згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12.01.2024 є новим власником земельної ділянки, кадастровий номер якої 6125287000:01:001:0098, площею 2,5559 га. Відповідно до п.12.5 Договору оренди від 10.01.2022, укладеного між попереднім власником ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання даного договору.
Ухвалою судді Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 03.01.2025 відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження.
Розглянувши справу, судом досліджено такі докази та встановлено такі обставини.
Між орендарем - ТОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» та орендодавцем - ОСОБА_3 10 січня 2022 року укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 6125287000:01:001:0098 площею 2,5559 га.
Строк дії договору 7 років.
Згідно пункту 4.1 Договору оренди землі орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в сумі 17892,64 грн за рік оренди.
Як видно із пункту 4.4 договору, обчислення орендної плати здійснюється без урахування річного індексу споживчих цін на товари і послуги за рік що передує року, за який проводиться виплата орендної плати, який визначається Державною службою статистики.
Розмір орендної плати переглядається 1 (один) раз на 7 років у разі:
зміни умов господарювання, передбачених Договором;
зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, змін коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;
в інших випадках, передбачених законом. Недосягнення Сторонами згоди щодо перегляду розміру орендної плати не є підставою для дострокового розірвання цього Договору (п.4.6 договору).
Договір оренди землі зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстрація іншого речового права) 18.10.2023, номер запису: 52228642, строк дії договору: до 10.01.2029.
Між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 12 січня 2024 року укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до умов якого продавець ( ОСОБА_3 ) передає у власність, а покупець ( ОСОБА_2 ) приймає земельну ділянку кадастровий номер якої 6125287000:01:001:0098, площею 2,5559 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, місце розташування: Тернопільська область, Тернопільський район, Почапинська сільська рада.
Відповідно до пункту 6 Договору купівлі-продажу, продаж земельної ділянки вчинено за узгодженою між сторонами ціною, яка відповідає рівню звичайних цін і складає 1 404 000 (один мільйон чотириста чотири тисячі) гривень.
ОСОБА_2 звернувся до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття» із пропозицією від 22 жовтня 2024 року, якою пропонував змінити пункт 4.1 договору оренди землі від 10.01.2022 та встановити її у розмірі 8% від її вартості, що становить 112320 грн.
Із відповіді ТзОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» від 18.11.2024 № 364111 вбачається, що пропозиція позивача відповідачем погоджена не була.
Заслухавши учасників, дослідивши та оцінивши докази, суд доходить висновку, що позов підлягає до часткового задоволення, зважаючи на таке.
Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до частини дев'ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У статті 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Договір є двостороннім, якщо правам та обов'язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 Цивільного кодексу України).
У пункті 3 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Також у статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У силу статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов'язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
Визначення договору оренди землі містить стаття 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
У статті 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
У частині першій статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
За правилами частини п'ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».
Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
За змістом статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.
Також, відповідно до розділу XII «Зміна умов договору і припинення його дії» Договору зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується в судовому порядку.
Як встановлено судом, до ОСОБА_2 , як нового власника земельної ділянки кадастровий номер якої 6125287000:01:001:0098, площею 2,5559 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Почапинської (Підгороднянської) сільської ради Тернопільського району Тернопільської області, перейшли права орендодавця земельної ділянки згідно договору оренди землі від 10.01.2022, укладеного між попередньою власницею цієї земельної ділянки і ТзОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» на підставі частини першої статті 148-1 Земельного кодексу України.
ОСОБА_2 звернувся до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття» із пропозицією від 22 жовтня 2024 року, якою пропонував змінити пункт 4.1 договору оренди землі від 10.01.2022 та встановити її в розмірі 8% від її вартості, що становить 112320 грн.
Із відповіді ТзОВ «Агрокомпанія Прикарпаття» від 18.11.2024 № 364111 вбачається, що пропозиція позивача відповідачем погоджена не була.
Отже, зважаючи на те, що сторони не досягли згоди щодо зміни розміру орендної плати, спір з приводу цього підлягає вирішенню судом.
Як видно із пункту 4.1 Договору, сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається 1 (один) раз на 7 років, серед іншого, у разі підвищення цін і тарифів, змін коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
З моменту Укладення договору оренди, - 10 січня 2022 року по день пред'явлення позову - 01 січня 2025 року, індекс інфляції становить IIc (101,30 : 100) x (101,60 : 100) x (104,50 : 100) x (103,10 : 100) x (102,70 : 100) x (103,10 : 100) x (100,70 : 100) x (101,10 : 100) x (101,90 : 100) x (102,50 : 100) x (100,70 : 100) x (100,70 : 100) x (100,80 : 100) x (100,70 : 100) x (101,50 : 100) x (100,20 : 100) x (100,50 : 100) x (100,80 : 100) x (99,40 : 100) x (98,60 : 100) x (100,50 : 100) x (100,80 : 100) x (100,50 : 100) x (100,70 : 100) x (100,40 : 100) x (100,30 : 100) x (100,50 : 100) x (100,20 : 100) x (100,60 : 100) x (102,20 : 100) x (100,00 : 100) x (100,60 : 100) x (101,50 : 100) x (101,80 : 100) x (101,90 : 100) x (101,40 : 100) = 1.48977906.
Вказаний розмір інфляції є істотним, розмір орендної плати знецінився майже на 50%, отже, є умова, передбачена пунктом 4.1 договору оренди, яка дає право ініціювати перегляд розмір орендної плати, визначений договором.
Разом з тим, відповідач на вказане увагу не звернув, відмовив у будь-якому погодженні зміни розміру орендної плати, як і не обґрунтував, чому розмір орендної плати не може бути переглянутим.
Враховуючи індекс інфляції, розмір орендної плати, з урахуванням інфляційного збільшення, буде становити 17 892,00 x 1.48977906 = 26 655,13 грн.
При цьому суд враховує, що відповідно до частини четвертої статті 21 Закону України «Про оренду землі», обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Разом з тим, як видно із пункту 4.4 договору оренди, обчислення орендної плати здійснюється без урахування річного індексу споживчих цін на товари і послуги за рік що передує року, за який проводиться виплата орендної плати, який визначається Державною службою статистики.
Суд також вважає, що позивач не навів доводів та доказів, передбачених законом або договором, які б вказували на необхідність зміни розміру орендної плати у розмірі «112320.00 грн за рік оренди, що становить 8% від її ринкової вартості».
Тому, позов підлягає до часткового задоволення, слід Збільшити розмір орендної плати, який визначений у пункті 4.1 договору оренди землі від 10 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття» щодо земельної ділянки 6125287000:01:001:0098, площею 2,5559 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Почапинської сільської ради Тернопільського району Тернопільської області з 17892,64 грн до 26 655,13 грн починаючи з 01 січня 2025 року - дня звернення із позовом
В силу статті 141 ЦПК України з відповідача в користь позивача слід стягнути 1211,20 грн судового збору.
Керуючись статтями 12, 13, 80, 81, 89, 141, 223, 263-268, 354, 355 ЦПК України, суд,
Позов задовольнити частково.
Збільшити розмір орендної плати, який визначений у пункті 4.1 договору оренди землі від 10 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття» щодо земельної ділянки 6125287000:01:001:0098, площею 2,5559 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Почапинської сільської ради Тернопільського району Тернопільської області з 17892,64 грн до 26 655,13 грн починаючи з 01 січня 2025 року.
В задоволенні решти позовних вимог відмовити.
Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття» в користь ОСОБА_2 1211,20 грн судового збору.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Тернопільського апеляційного суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Відомості про учасників справи:
Позивач: ОСОБА_2 , проживає за адресом: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: товариство з обмеженою відповідальністю «Агрокомпанія Прикарпаття», адреса: вул. Галицька, 93, м. Тисмениця, Івано-Франківського району, Івано-Франківської області, код ЄДРПОУ 41481188.
Повний текст рішення виготовлено 10.03.2025.
Головуючий суддяВ. М. Позняк