вул. Давидюка Тараса, 26А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,
e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua
"03" березня 2025 р. м. Рівне Справа № 918/1177/23
Господарський суд Рівненської області у складі судді Марач В.В., при секретарі судового засідання Мельник В.Я., розглянувши у загальному позовному провадженні матеріали справи
за позовом Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях
про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним
В судовому засіданні приймали участь:
від позивача: ФОП Ткачук Л.М., адвокат Жуковський О.В.;
від відповідача: Надорожняк О.М..
Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна звернулася до Господарського суду Рівненської області із позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях в якому просить визнати укладеним між фізичною особою-підприємцем Ткачук Людмилою Миколаївною та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в наступній редакції:
купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80, шляхом викупу
Рівне червня дві тисячі двадцять третього року
Ми, що нижче підписалися, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, місцезнаходження: 33001, Рівненська область, м. Рівне, вул. Петра Могили буд. 24, код платника податків за ЄДРПОУ 42956062, запис про державну реєстрацію якого внесено до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань 16 квітня 2019 року в особі начальника Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях Бережного Кирила Михайловича, який діє на підставі Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 402 від 22 квітня 2019 року, наказу Фонду державного майна України від 15 квітня 2019 року № 99-р (далі - Продавець) з однієї сторони, та Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна, що мешкає за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової карти платника податків НОМЕР_1 , з другої сторони, (далі - Покупець),
далі за текстом разом іменуються - Сторони, а кожен окремо також - Сторона, попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства України щодо недійсності правочинів, володіючи достатнім обсягом цивільної дієздатності, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам'яті та діючи на підставі вільного волевиявлення, на підставі наказів Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 17.09.2021 року № 978 "Про прийняття рішення про приватизацію окремого майна - нежитлова будівля "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80", від 24.05.2023 року № 267 "Про укладання Попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80", уклали цей Попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80 (далі - Попередній договір) про таке.
1. Предмет Попереднього договору
Покупець зобов'язується сплатити ціну продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., який розташований за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80, (далі - Об'єкт приватизації), укласти Договір купівлі-продажу Об'єкта приватизації з Продавцем на визначених цим Попереднім договором умовах та здійснити його нотаріальне посвідчення, а Продавець зобов'язується укласти Договір купівлі-продажу Об'єкта приватизації з Покупцем на умовах, встановлених цим Попереднім договором.
Об'єкт приватизації є державною власністю, що підтверджується __________________________________________________________________________________________________Об'єкт приватизації на момент укладення цього Попереднього договору знаходиться в оренді у Покупця на підставі Договору оренди від 24.02.2010 року № 793- 2010.
2. Ціна та порядок розрахунків
2.1. Ринкова вартість Об'єкта приватизації (з урахуванням виконаних невід'ємних поліпшень) становить 556 400,00 (п'ятсот п'ятдесят шість тисяч чотириста) гривень без ПДВ, у тому числі:
вартість невід'ємних поліпшень (частка орендаря) становить - 549 084,00 (п'ятсот сорок дев'ять тисяч вісімдесят чотири) гривень;
вартість частки державної власності становить 7 316,00 (сім тисяч триста шістнадцять) гривень;
вартість частки державної власності, що викуповується, становить: 8 779,20 (вісім тисяч сімсот сімдесят дев'ять тисяч гривень 20 коп., в тому числі ПДВ 1 463,20 (одна тисяча чотириста шістдесят три гривень 20 коп.).
Покупець зобов'язаний сплатити за Об'єкт приватизації 8 779,20 (вісім тисяч сімсот сімдесят дев'ять тисяч гривень 20 коп., в тому числі ПДВ 1 463,20 (одна тисяча чотириста шістдесят три гривень 20 коп.), у повному обсязі протягом 20 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору на рахунок Продавця:
Одержувач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях.
Рахунок № UА308201720355559003001141358 Банк одержувача: Державна казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, Код за ЄДРПОУ 42956062 Призначення платежу: (обов'язково вказати за що).
3. Обов'язки та права Сторін
3.1 Кожна Сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї цим Попереднім договором, не перешкоджати іншій Стороні у виконанні її обов'язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов'язків, передбачених умовами Попереднього договору.
3.2. Сторона, яка порушила взяті відповідно до цього Попереднього договору зобов'язання, повинна усунути ці порушення. Порушенням зобов'язання за цим Попереднім договором є його невиконання або неналежне виконання умов, визначених цим Попереднім договором.
4. Обов'язки Покупця
4.1. Покупець зобов'язаний в строк та порядку, встановлені цим Попереднім договором, сплатити ціну продажу Об'єкта приватизації.
4.2. Покупець зобов'язаний забезпечити виготовлення технічної документації на нерухоме майно (у випадку його відсутності), у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.
4.3. Покупець зобов'язаний передати Продавцю за актом приймання-передачі, який підписується Сторонами та скріплюється їх печатками (за наявності), технічну документацію на об'єкти нерухомого майна, у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.
4.4. Покупець зобов'язаний протягом 30 робочих днів з дня укладення Попереднього договору укласти Договір купівлі-продажу Об'єкта приватизації з Продавцем та здійснити його нотаріальне посвідчення. До Договору купівлі-продажу Об'єкта приватизації мають бути включені такі умови:
4.4.1. Покупець зобов'язаний прийняти Об'єкт приватизації за актом приймання-передачі в установлений Договором строк.
4.4.2. Відчуження Об'єкта приватизації (його частини) до повного виконання умов Договору, можливо виключно за згодою Продавця в порядку, встановленому Фондом державного майна України.
4.4.3. Зобов'язання, визначені у цьому Договорі, зберігають свою дію для осіб, які придбавають Об'єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов'язань.
4.4.4. У разі подальшого відчуження Об'єкта приватизації до нового власника переходять зобов'язання, передбачені Договором і не виконані на дату такого відчуження.
4.4.5. У разі подальшого відчуження приватизованого об'єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на такий об'єкт зобов'язаний подати Продавцю копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності.
4.4.6. Новий власник, а також кредитор фінансування купівлі Об'єкта приватизації повинні відповідати вимогам до покупців об'єктів приватизації, встановленим статтею 8 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
4.4.7. Передача Об'єкта приватизації (його частини) в заставу або внесення такого об'єкта нерухомого майна) до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов цього Договору здійснюється за згодою Продавця в установленому Фондом державного майна України порядку.
4.4.8. Інші умови Договору купівлі-продажу, в тому числі щодо набуття права власності, передачі об'єкта приватизації, відповідальності Покупця, які визначаються згідно з примірним договором купівлі-продажу відповідного об'єкта приватизації, затвердженим Фондом державного майна України.
5. Обов'язки Продавця
5.1. Продавець зобов'язаний після виконання Покупцем усіх умов, визначених цим Попереднім договором, протягом 30 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору укласти з Покупцем Договір купівлі-продажу Об'єкта приватизації на умовах, визначених відповідно до підпунктів 4.4.1-4.4.8 пункту 4.4 Попереднього договору.
6. Відповідальність Покупця
6.1. У разі невиконання пунктів 4.1 - 4.3 Попереднього договору, у разі виявлення невідповідності Покупця вимогам статті 8 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", неподання Покупцем документів або відомостей, обов'язкове подання яких передбачено цим Законом, подання Покупцем неправдивих відомостей про себе, Продавець відмовляє Покупцю в укладенні Договору купівлі-продажу Об'єкта приватизації.
7. Зміни умов Попереднього договору та його припинення
7.1. Зміни до Попереднього договору можуть бути внесені за взаємною згодою Сторін, що оформлюється договором про внесення змін до Попереднього договору, який потребує нотаріального посвідчення.
7.2. Цей Попередній договір припиняє свою дію з моменту укладення Договору купівлі-продажу Об'єкта приватизації Сторонами, у випадку, встановленому пунктом 6.1 Попереднього договору, або якщо Договір купівлі-продажу не укладений протягом строку, встановленого Попереднім договором.
8. Підстави звільнення від відповідальності
8.1. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов'язань за цим Попереднім договором в разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які не існували під час укладання цього Попереднього договору та виникли поза волею Сторін, які об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами цього Попереднього договору, та які прямо передбачені Законом України "Про торгово-промислові палати в Україні".
8.2. Сторона, що не може виконувати зобов'язання за цим Попереднім договором унаслідок дії обставин непереборної сили, повинна протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту, коли їй стало відомо про їх виникнення, повідомити про це іншу Сторону у письмовій формі.
Сторона повідомляє іншу Сторону про закінчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) протягом 2 днів з дня, коли їй стало відомо про їх закінчення.
За умови виконання умов, зазначених у цьому пункті, перебіг терміну (строку) виконання зобов'язань продовжується на строк дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
8.3. Доказом виникнення та закінчення обставин непереборної сили та строку їх дії є відповідні документи, які видаються Торгово-промисловою палатою України або уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами.
9. Розв'язання спорів
9.1. Усі спори, що виникають при виконанні зобов'язань за цим Попереднім договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами.
10. Антикорупційне застереження
10.1. Сторони визначають та підтверджують, що вони впроваджують політику повної нетерпимості до неправомірної вигоди, корупції, неправомірних виплат за сприяння або спрощення формальностей у зв'язку з виконанням цього Договору, неправомірних виплат за забезпечення більш швидкого вирішення тих чи інших питань. Сторони керуються у своїй діяльності законодавством, спрямованим на запобігання та уникнення ситуацій, предметом яких є неправомірна вигода і корупція зокрема.
10.2. Сторони гарантують, що їм самим, їхнім працівникам та уповноваженим представникам заборонено пропонувати, давати або обіцяти надати будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо) будь-яким особам (включаючи серед іншого, службовим особам, уповноваженим особам юридичних осіб, державним службовцям), а також вимагати отримання, приймати або погоджуватись прийняти від будь-якої особи, прямо чи опосередковано, будь-яку неправомірну вигоду (грошві кошти, цінні подарунки тощо).
11. Прикінцеві положення
11.1. Витрати, пов'язані з виготовленням документів для нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу Об'єкта приватизації, укладенням цього Попереднього договору, його нотаріальним посвідченням покладаються на Покупця.
11.2. Цей Договір набуває чинності з дати його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення.
11.3. Цей Договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у трьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу. Один примірник цього Договору зберігається у Продавця, один примірник - у Покупця, один примірник - в органі нотаріату, який посвідчив цей Попередній договір.
12. Місцезнаходження (місце проживання)
ПРОДАВЕЦЬ: ПОКУПЕЦЬ:
Регіональне відділення Фонду державного Фізична особа-підприємець
Майна України по Рівненській та Ткачук Людмила Миколаївна
Житомирській областях вул. Буковинська, 18, кв. 36,
АДРЕСА_2
Код ЄДРПОУ 42956062 реєстраційний номер облікової
ІПН платник ПДВ 429560617164 карти платника податків НОМЕР_1
Нальник Регіонального відділення
_______________________________ ФОП _____________________
Кирило Бережний Людмила Ткачук
Регіональним відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях подано зустрічний позов до фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни, в якому просить визнати укладеним між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та фізичною особою-підприємцем Ткачук Людмилою Миколаївною попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., який розташований за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024 року первісний позов фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни задоволено. Визнано укладеним між фізичною особою-підприємцем Ткачук Людмилою Миколаївною та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу у запропонованій редакції. Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на користь Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни витрати по сплаті судового збору в розмірі 2 684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн 00 коп.. У задоволенні зустрічного позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях відмовлено.
Додатковим рішенням Господарського суду Рівненської області від 25.03.2024 року Заяву представника фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни від 15.03.2024 року про відшкодування судових витрат у справі № 918/1177/23 - задоволено. Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на користь фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 45 000 (сорок п'ять тисяч) грн 00 коп..
Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 року апеляційні скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.24 та на додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.24 у справі № 918/1177/23 залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.24 та додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.24 у справі №918/1177/23 залишено без змін.
Додатковою постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 року Заяву представника Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни про відшкодування судових витрат у зв'язку із переглядом справи №918/1177/23 в суді апеляційної інстанції задоволено частково. Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на користь Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни 10 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції. В решті заяви відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 27.11.2024 року касаційну скаргу Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях задоволено частково. Рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024, додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.2024, постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 у справі №918/1177/23 скасовано, а справу №918/1177/23 передано на новий розгляд до Господарського суду Рівненської області.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.12.2024 року справу №918/1177/23 передано для розгляду судді Марач В.В..
Ухвалою суду від 11.12.2024 року справу №918/1177/23 прийнято до свого провадження суддею Марач В.В.. Вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 21 січня 2025 року.
Ухвалою суду від 21.01.2025 року зустрічний позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях до Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним за Заявою РВ ФДМУ залишено без розгляду.
Відтак у даній справі розглядається тільки позов Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях про визнання укладеним між фізичною особою-підприємцем Ткачук Людмилою Миколаївною та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в запропонованій позивачем редакції.
Поданий позов Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна мотивує наступним.
24.02.2010р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області та фізичною особою-підприємцем Васкевич Мариною Миколаївною було укладено Договір оренди державного майна №793-2010 строком на 3О років (далі - Договір оренди). За Актом прийому-передачі нерухомогс майна від 24.02.2010р. Орендадовець передав, а Орендар прийняв у строкове прлатне користування об'єкт оренди - державне окреме індивідуально визначене нерухоме майно - нежитлова будівля «Баня за зоною», площею 167,4 кв. м, що розташоване по вулиці Рівненській, будинок 80 у селі Городище Рівненського району Рівненської області (далі по тексту - майно), яке перебуває на балансі Городишенської виправної колонії № 96 Управління департаменту України з питань виконання покарань у Рівненській області (далі - балансоутримувач).
25,04.2018 р. на виконання Рішення Господарського суду Рівненської області від 13.02.2018р. у справі №918/845/17 було укладено Договір про внесення змін до Договору оренди державного майна №793-2010 від 24.02.2010 року в частині заміни орендаря .
Рішенням Господарського суду Рівненської області по справі №910/6319Д9 від 28.09.2020р. за позовом ФОП Ткачук Л.М. до Фонду державного майна України, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Міністерства юстиції України, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, Городшценської виправної колонії № 96 Управління Державного департаменту України з питань виконання покарань у Рівненській області про зобов'язання вчинити дії, залишеним без змін Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.02.2021р., Постановою Верховного Суду від 07.07.2021р. зобов'язано Фонд державного майна України включити вищезазначене майно до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу та затвердити цей перелік.
Позивач зазначає, що Наказом Фонду державного майна України від 18.08.2021р. за №1454 «Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 06.01.2021р. №5 «Про затвердження переліків об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році (із змінами)», об'єкт було включено до Переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році, про що Фондом державного майна України було особисто повідомлено ФОП Ткачук Л.М.. 17.09.2021р. органом приватизації було видано Наказ №978 про прийняття рішення, зокрема, приватизацію шляхом викупу відповідно до вимог статті 18 Закону України «Про оренду державного і комунального майна».
Позивач також зазначає, що 24.05.2023р. супровідним листом №18-03-1653 орган приватизації надіслав позивачці для підписання Попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації від червня місяця дві тисячі двадцять третього року ознайомившись з текстом якого позивачка, зокрема, вважає, що його умови в частині визначення ціни (ринкової вартості, вартості невід'ємних поліпшень) є такими, що не відповідають дійсності, необгрунтованими та незаконними.
Позивачка вважає, що:
- наданий органом приватизації Попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації, викладений на умовах з порушенням приватизаційного законодавства України, що унеможливлює викуп позивачкою орендованого об'єкта малої приватизації;
- умови, викладені органом приватизації в Попередньому договорі купівлі-продажу об'єкта малої приватизації є такими, що не відповідають чинному законодавству;
- органом приватизації порушено основоположні аспекти та принципи верховенства права - правової певності та юридичної визначеності, неврахування фактів, зазначених в судових рішеннях, які набрали законної сили, а також невиконання наказів Фонду державного майна України в 2021році призвело до погіршення ситуації орендаря-покупця об'єкта малої приватизації.
Зазначає, що викуп орендованого позивачкою об'єкта мав бути реалізованим органом приватизації у 2021 році відповідно до Наказу ФДМУ №1454 від 18.08.2021р. і що право викупу позивачкою об'єкта малої приватизації з переходом права власності на це майно за ціною ринкової вартості майна станом на 2021 рік не відбулося через порушення органом приватизації вимог приватизаційного законодавства.
Позивачка вважає, що внаслідок порушення законодавства в частині невиконання встановленої норми законодавства, що є прямим обов'язком органу приватизації, відбулося погіршення становища орендаря, на що вказують дані здійснених Звітів незалежної оцінки, що були здійснені у 2021 та 2022 роках, результати яких підтверджені рецензуванням органу приватизації, так як за результатами оцінки станом на 2021 рік - визначена ринкова вартість об'єкта приватизації становила 556 400 грн. (без ПДВ), тоді як станом на 2022 рік - ринкова вартість майна вже встановлена у розмірі 1222 020,00 грн. (без ПДВ).
Відповідач відзиву на позов суду не надав, причин неподання суду не повідомив.
Ухвалою суду від 11 лютого 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Під час розгляду справи по суті позивачка та її представник позовні вимоги підтримали з підстав, наведених у позовній заяві та додаткових поясненнях, натомість представник відповідача проти позовних вимог заперечив.
Розглянувши документи і матеріали, які подані учасниками судового процесу, заслухавши пояснення представників сторін, з'ясувавши обставини на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, безпосередньо дослідивши докази у справі, господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню. При цьому господарський суд керувався наступним.
Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області та фізичною особою-підприємцем Васкевич Мариною Миколаївною 24.02.2010 укладено Договір оренди державного майна № 793-2010 строком на 30 років (далі - Договір оренди).
Відповідно до Акта прийому-передачі нерухомого майна від 24.02.2010 Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування об'єкт оренди - державне окреме індивідуально визначене нерухоме майно - нежитлова будівля "Баня за зоною", площею 167,4 кв.м., що розташоване по вулиці Рівненській, будинок 80 у селі Городище Рівненського району Рівненської області (далі - майно), яке перебуває на балансі Городищенської виправної колонії № 96 Управління департаменту України з питань виконання покарань у Рівненській області (далі - балансоутримувач).
Комісією балансоутримувача 25.02.2010 складено Акт технічного стану майна, що передається в оренду, затверджений в.о. начальника Городищенської виправної колонії № 96, в якому окрім опису майна наявна фотофіксація стану будівлі та приміщень об'єкта при передачі його в оренду.
Відповідно до Технічного паспорту на майно від 21.12.2012 № 3-118-618, Звіту обстеження та перевірки використання державного майна і виконання умов договору оренди орендодавцем від 07.05.2019, Довідки від 03.06.2019 № 3009, виданої Рівненським бюро технічної інвентаризації, загальна площа майна становить 161,9 кв.м..
На виконання рішення Господарського суду Рівненської області від 13.02.2018 у справі № 918/845/17 укладено Договір про внесення змін від 25.04.2018 до Договору оренди державного майна від 24.02.2010 № 793-2010 (далі - Договір про внесення змін) в частині заміни орендаря.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.02.2021, постановою Верховного Суду від 07.07.2021, у справі №910/6319/19 позов ФОП Ткачук Л.М. до Фонду державного майна України про зобов'язання вчинити дії задоволено. Зобов'язано Фонд державного майна України включити нежитлову будівлю "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., що розташована по вул. Рівненська, буд. 80 у с. Городище Рівненського району Рівненської області, яка перебуває на балансі Державної установи "Городищенська виправна колонія №96" Міністерства юстиції України до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу та затвердити цей перелік.
При розгляді справи № 910/6319/19 встановлені наступні обставини та факти:
- вартість витрат на доведення до задовільного стану становила 69 960 грн; вартість майна визначена згідно зі звітом про оцінку - 55 800 грн.;
- 25 відсотків від ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди, що надає право на приватизацію шляхом викупу, становить 13 950 грн. Відповідно до Технічного експертного висновку будівельної експертизи та Висновків аудиторської фірми, позивачем було здійснено невід'ємних поліпшень орендованого майна на суму 568 105,28 грн.;
- відповідно до висновку будівельної експертизи від 17.05.2018 з обстеження будівлі встановлено: ремонтно-будівельні роботи виконані відповідно до представлених документів, дійсно носять характер невід'ємних поліпшень та виконані відповідно до вимог державних будівельних норм, стандартів і правил;
- відповідно до звітів незалежного аудитора Аудиторської фірми "Нива-Аудит" від 10.09.2015 та 08.06.2018 позивачем за рахунок власних коштів було профінансовано витрати на загальну суму 568 105, 28 грн;
- доказами у справі підтверджується виконання позивачем невід'ємних поліпшень в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна, здійсненні і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності, що свідчить про належне виконання позивачем умов, визначених пунктом 3 частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Наказом Фонду державного майна України від 18.08.2021 № 1454 "Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 06.01.2021 № 5 "Про затвердження переліків об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році (із змінами)", спірний об'єкт було включено до Переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році, про що Фондом державного майна України особисто повідомлено ФОП Ткачук Л.М. (лист від 09.09.2021 № 10-19-21075).
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях 25.08.2021 листом № 18-03-2864 повідомило ФОП Ткачук Л.М. про те, що органом приватизації, якого уповноважено здійснювати заходи з приватизації визначено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях. Також органом приватизації надано вказівку надати перелік документів необхідних для виконання рішення Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі № 910/6319/19 в частині прийняття рішення про викуп. Зокрема, зобов'язано ФОП Ткачук Л.М. надати звіт про оцінку невід'ємних поліпшень для його рецензування органом приватизації.
Органом приватизації 17.09.2021 видано наказ № 978 про прийняття рішення про приватизацію шляхом викупу спірного майна відповідно до вимог статті 18 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".
ФОП Ткачук Л.М. 17.09.2021 надано лист до органу приватизації з зазначенням дат подання підтверджувальних документів про здійснені поліпшення орендованого майна - об'єкта приватизації, зокрема, завірені належним чином копії: договору оренди, Свідоцтва про право власності та Технічний паспорт, письмової згоди орендодавця на здійснення орендарем поліпшень, погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядниками акти виконаних будівельних робіт, копії документів про оплату робіт і матеріалів, аудиторські висновки та довідку про суму витрат щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень, примірник будівельної експертизи ПП "Рівне-інжиніринг" від 17.05.2018.
Окрім вищевказаних документів для органу приватизації на виконання вимоги, вказаної в листі від 25.08.2021 № 18-03-2864, ФОП Ткачук Л.М. також надала незалежну експертну оцінку невід'ємних поліпшень, яка була виконана за її замовленням "Рівненською торгово-промисловою палатою".
Відповідно до розрахунків звіту:
- 549 084,95 грн (без ПДВ) - фактична сума вартості невід'ємних поліпшень (виконаних робіт), здійснених ФОП Ткачук Л.М.;
- 556 400,00 грн (без ПДВ) - ринкова вартість нежитлової будівлі з урахуванням поліпшень, що ідентифіковані позитивно, загальною площею 161,9 м.кв, визначена станом на 17.09.2021;
- 189 700,00 грн (без ПДВ) - ринкова вартість нежитлової будівлі, без урахування поліпшень, загальною площею 161,9 м.кв, визначена станом на 17.09.2021;
- 556 400 - 189 700 = 366 700,00 грн (без ПДВ) - сума приросту ринкової вартості нежитлової будівлі, обумовлена проведеним орендарем (ФОП Ткачук Л.М.) невід'ємних поліпшень.
Звіт про оцінку невід'ємних поліпшень від 17.09.2021 прийнятий органом приватизації, достовірність даних оцінки була підтверджена Рецензією від 13.10.2021 № 18-21-0306 та Рецензією від 24.01.2022 № 18-22-0015, де у Висновках рецензентом органу приватизації, зокрема, зазначено, що:
"- вид вартості обґрунтовано відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;
- зібраної інформації достатньо для проведення оцінки;
- звіт класифікується за ознакою абзацу третього пункту 67 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, як такий, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.".
ФОП Ткачук Л.М. 29.12.2021 звернулась до органу приватизації з проханням визначення суб'єкта оціночної діяльності, обраного на конкурсних засадах, для здійснення незалежної експертної оцінки майна для цілей приватизації.
Органом приватизації 02.02.2022 опубліковано у "Відомості приватизації" оголошення щодо конкурсу з відбору суб'єктів оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки майна для цілей приватизації.
У відповіді на адвокатський запит стороні ФОП Ткачук Л.М. стало відомо про таке:
- 17.02.2022 органом приватизації оголошений конкурс з відбору суб'єкта оціночної діяльності для оцінки майна, переможцем якого було обрано Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна група "ЗАХІД";- 09.03.2022 між Фондом та ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" укладено договір про надання послуг з оцінки майна;
- 16.05.2022 до органу приватизації надійшов звіт про оцінку майна, який 19.05.2022 був направлений до Фонду державного майна України на рецензування.
ФОП Ткачук Л.М. 31.01.2023, 09.05.2023 та 18.05.2023 зверталася до органу приватизації з пропозицією погодження умов попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації у відповідності до статті 179 ГК України, статей 18, 26 та 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Наказів Фонду державного майна України.
Листом від 27.02.2023 № 18-03-0666 орган приватизації надав відповідь, з тексту якого вбачаються лише покликання на статті Закону України "Про приватизацію державного майна і комунального майна" та наказ Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.
ФОП Ткачук Л.М. звернулася до Фонду державного майна України про надання інформації щодо термінів рецензування звіту про оцінку майна для цілей приватизації та про наявність/відсутність рецензії на звіт про оцінку.
Листом від 01.05.2023 № 10-58-10732 Фонд державного майна України про надання інформації щодо рецензії на звіт про оцінку повідомив ФОП Ткачук Л.М., що строк рецензування повинен не перевищувати 30 календарних днів з дня надходження звіту про оцінку майна до структурного підрозділу, який забезпечує його рецензування, а також про наступне:
1. Регіональне відділення 19.05.2022 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування Звіт про оцінку станом на 31.12.2021.
2. Фонд державного майна України 04.07.2022 надав рецензію від № 99-22-0059 20.06.2022.
3. Регіональне відділення 03.08.2022 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування доопрацьований Звіт про оцінку.
4. Фонд державного майна України 13.09.2022 надав рецензію від 02.09.2022 № 99-22-0102.
5. Регіональне відділення 03.01.2023 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування Звіт про оцінку станом на 31.10.2022.
6. Фонд державного майна України 30.01.2023 надав рецензію від 25.01.2023 № 99-23-0055.
7. Регіональне відділення 21.03.2023 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування доопрацьований Звіт про оцінку.
8. Фонд державного майна України 21.04.2023 надав рецензію від 18.04.2023 № 99-23-0346.
Супровідним листом від 24.05.2023 № 18-03-1653 орган приватизації надіслав ФОП Ткачук Л.М. для підписання Попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації від червня місяця дві тисячі двадцять третього року.
ФОП Ткачук Л.М. супровідним листом направила на адресу Фонду протокол розбіжностей до Попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною".
Фонд листом від 26.06.2023 повідомило ФОП Ткачук Л.М. про відсутність підстав для внесення запропонованих ФОП Ткачук Л.М. змін до Попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною" та вказало на обов'язковість укладення попереднього договору.
Надаючи оцінку вищевказаній мотиваціяї позивачки суд зазначає наступне.
Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані, зокрема, Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Так, стаття 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції станом на момент прийняття рішення про приватизацію спірного майна органом приватизації) визначає порядок приватизації державного і комунального майна, який передбачає: формування та затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об'єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об'єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об'єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об'єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об'єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об'єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.
Статтею 18 цього Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачені особливості приватизації об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду. Зокрема, приватизація об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.
Тобто законодавство, чинне на момент початку процедури приватизації орендованого майна, передбачало дві альтернативні можливості приватизації способом викупу орендованого комунального майна: внаслідок здійснення за погодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна; та/або шляхом реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконує свої обов'язки згідно договору оренди, на викуп об'єкта оренди на підставі статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Частиною другою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід'ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.
Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об'єкта шляхом викупу.
За обставин даної справи вбачається, що рішенням Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі №910/6319/19 позов ФОП Ткачук Л.М. до Фонду державного майна України про зобов'язання вчинити дії задоволено та відповідно зобов'язано Фонд державного майна України включити спірну нежитлову будівлю до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Тобто вказаним рішенням визнано за позивачем право на приватизацію спірного майна шляхом викупу саме в результаті реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконав умови частини другої статті 18 вищевказаного Закону. Відповідне судове рішення набрало законної сили та згідно з вимогами чинного законодавства підлягає обов'язковому виконанню на території України.
Згідно з частиною третьою статті 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" переліки об'єктів малої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, затверджуються Фондом державного майна України.
Як встановлено судом наказом Фонду державного майна України від 18.08.2021 № 1454 "Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 06.01.2021 № 5 "Про затвердження переліків об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році (із змінами)", спірний об'єкт включено до Переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році, про що Фондом державного майна України особисто повідомлено ФОП Ткачук Л.М. (лист від 09.09.2021 № 10-19-21075).
Аналізуючи зміст статті 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", колегія суддів відзначає, що викупу орендарем об'єкта малої приватизації передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому:
1) прийняття рішення про приватизацію об'єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта;
2) проведення інвентаризації та оцінки майна відповідно до законодавства;
3) укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об'єкта шляхом викупу (частина перша).
На необхідності дотримання переддоговірної процедури також акцентує увагу частина третя статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції станом на момент прийняття рішення органом приватизації про укладення попереднього договору купівлі-продажу), відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об'єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об'єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об'єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.
Положення статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" за своєю правовою природою містять як норми матеріального, так і норми процесуального права.
До норм матеріального права належать, зокрема норми, які визначають коло осіб, які можуть приватизувати об'єкти державної та комунальної власності, підстави та умови такої приватизації. Тоді як до процесуальних норм належать норми, які визначають порядок здійснення приватизації.
Порядок дій Фонду державного майна як органу приватизації, в тому числі вжиття заходів, спрямованих на оцінку майна та встановлення його ціни, порядку підписання/укладення договорів купівлі-продажу (попередніх договорів) такого майна є процесуальною, процедурною нормою.
Відповідно, до таких правовідносин мають застосовуватись редакція статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", що була чинною станом на момент вчинення Фондом відповідних дій.
З моменту прийняття рішення про приватизацію об'єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин/вчинення Фондом відповідних дій), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, проведеної відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; а також вчиненні інших дій, необхідних для підготовки об'єктів малої приватизації до продажу.
З огляду на вищенаведене після прийняття рішення Фондом державного майна України про приватизацію спірного об'єкта (що не заперечується сторонами), орган приватизації у відповідності до вимог чинного законодавства мав встановити ціну продажу об'єкта, який приватизується, що у розумінні статті 638 ЦК України є істотною умовою договору.
Так, порядок проведення незалежної оцінки майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, а також порядок визначення ціни продажу такого об'єкта приватизації (вартості майна) визначені Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика).
Відповідно до пункту 2 Методики незалежна оцінка - визначення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання на підставі договору про проведення оцінки певного виду вартості майна, крім оціночної, відповідно до національних стандартів оцінки та інших нормативно-правових актів з методичного регулювання незалежної оцінки.
Пунктом 57 Методики передбачено, що вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.
Методика передбачає, що оцінці майна передує підготовчий етап, який, зокрема, включає в себе:
- проведення інвентаризації майна (у разі необхідності),
- аудиту (у разі необхідності),
- відбору суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання (у разі проведення незалежної оцінки),
- збору вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна.
Тобто у випадках приватизації шляхом викупу об'єктів малої приватизації державної форми власності органи приватизації, з метою проведення незалежної оцінки майна, забезпечують відбір суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання, відбір яких здійснюється на конкурсних засадах у порядку, що встановлюється Фондом державного майна (пункт 12 Методики).
У разі приватизації об'єкта державний орган приватизації затверджує результати оцінки державного майна (пункт 18 Методики), що здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації (іншим суб'єктом управління об'єктами державної власності або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується, і рецензія на акт оцінки або звіт про оцінку майна (пункт 17 Методики).
Судом встановлено, що Рівненською торгово-промисловою палатою здійснено незалежну експертну оцінку невід'ємних поліпшень спірного майна станом на 17.09.2021, за результатом чого складено Звіт про оцінку від 25.08.2021.
Вказаний Звіт про оцінку невід'ємних поліпшень затверджений органом приватизації відповідно до наданих Рецензій від 13.10.2021 та від 24.01.2022.
У подальшому, органом приватизації 17.02.2022 оголошений конкурс з відбору суб'єкта оціночної діяльності для оцінки майна, переможцем якого обрано Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна група "ЗАХІД". Між Фондом та ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" укладено договір про надання послуг з оцінки майна від 09.03.2022.
ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" здійснило незалежну оцінку спірного об'єкта приватизації та відповідно склало Звіт про оцінку майна станом на 31.10.2022.
Даний Звіт після отримання органом приватизації (16.05.2022) був направлений до Фонду державного майна України на рецензування. У свою чергу, Фонд державного майна України неодноразово направляв Звіт про оцінку майна на доопрацювання, і тільки після усунення усіх недоліків - надав відповідну рецензію.
Супровідним листом від 24.05.2023 № 18-03-1653 орган приватизації надіслав ФОП Ткачук Л.М. для підписання Попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації у відповідності до вимог частини третьої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Попередній договір не був підписаний позивачем з підстав непогодження з ціною об'єкта приватизації та визначеною Фондом вартістю невід'ємних поліпшень, здійснених позивачем.
Позивачка вважає, що:
- наданий органом приватизації Попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації, викладений на умовах з порушенням приватизаційного законодавства України, що унеможливлює викуп позивачкою орендованого об'єкта малої приватизації;
- умови, викладені органом приватизації в Попередньому договорі купівлі-продажу об'єкта малої приватизації є такими, що не відповідають чинному законодавству;
- органом приватизації порушено основоположні аспекти та принципи верховенства права - правової певності та юридичної визначеності, неврахування фактів, зазначених в судових рішеннях, які набрали законної сили, а також невиконання наказів Фонду державного майна України в 2021році призвело до погіршення ситуації орендаря-покупця об'єкта малої приватизації.
Позивачка також стверджує, що викуп орендованого позивачкою об'єкта мав бути реалізованим органом приватизації у 2021 році відповідно до Наказу ФДМУ №1454 від 18.08.2021р. і що право викупу позивачкою об'єкта малої приватизації з переходом права власності на це майно за ціною ринкової вартості майна станом на 2021 рік не відбулося через порушення органом приватизації вимог приватизаційного законодавства.
Позивачка вважає, що внаслідок порушення законодавства в частині невиконання встановленої норми законодавства, що є прямим обов'язком органу приватизації, відбулося погіршення становища орендаря, на що вказують дані здійснених Звітів незалежної оцінки, що були здійснені у 2021 та 2022 роках, результати яких підтверджені рецензуванням органу приватизації, так як за результатами оцінки станом на 2021 рік - визначена ринкова вартість об'єкта приватизації становила 556 400 грн. (без ПДВ), тоді як станом на 2022 рік - ринкова вартість майна вже встановлена у розмірі 1222 020,00 грн. (без ПДВ).
Надавши правову оцінку твердженням позивачки, через призму вищенаведеного нормативно-правового регулювання спірних правовідносин, суд вважає їх помилковими, необґрунтованим та, відповідно, такими, що не ґрунтуються на законі з огляду на наступне.
Відповідно до положеннь статей 10, 18, 22 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Методики визначення ціни продажу об'єкта, що підлягає приватизації (малої приватизації) шляхом викупу, фактично складається з наступних етапів:
1) збір вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна, зокрема, правоустановчих документів, технічної документації; доказів, що підтверджують вартість невід'ємних поліпшень майна, що підлягає приватизації (які, у свою чергу, мають бути затвердженні/рецензовані органом приватизації) тощо;
2) оголошення конкурсу з відбору суб'єкта оціночної діяльності для оцінки майна;
3) укладення договору про надання послуг з оцінки майна за результатом проведення конкурсу;
4) здійснення незалежної оцінки об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу;
5) затвердження вартості об'єкта приватизації Фондом державного майна України шляхом видачі рецензії на Звіт про оцінку такого об'єкта;
6) видання Фондом державного майна України наказу про затвердження висновку про вартість майна (акта оцінки), що підлягає приватизації шляхом викупу;
7) видання Фондом державного майна України наказу (розпорядження) органу приватизації на укладення попереднього договору купівлі-продажу майна, що підлягає приватизації шляхом викупу.
Предметом незалежного експертного дослідження Рівненської торгово-промислової палати була оцінка саме невід'ємних поліпшень майна станом на 17.09.2021, що у відповідності до положень Методики входить в один із підготовчих етапів, який передує незалежній оцінці майна, що підлягає приватизації.
Відповідно до даного Звіту встановлена ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованої будівлі станом на 17.09.2021, що склала 366 700, 00 грн (без ПДВ). Даний Звіт наданий позивачем органу приватизації та рецензований Фондом державного майна України. Відтак можна дійти висновку, що сторонами не заперечується ані зміст Звіту, ані його висновки щодо ринкової вартості невід'ємних поліпшень спірного майна станом на 17.09.2021.
Суд зазначає, що даний Звіт незалежної оцінки невід'ємних поліпшень майна (виготовлений на замовлення ФОП Ткачук Л.М.) у розрізі положень статті 18, 22 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та пунктів 12, 57 Методики не є Звітом про незалежну оцінку спірного об'єкта приватизації.
У свою чергу, предметом незалежного експертного дослідження ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" (здійсненого суб'єктом оціночної діяльності на підставі договору про проведення оцінки вартості майна, укладеного між Фондом державного майна України та товариством (на конкурсній основі)) була саме оцінка спірного об'єкта приватизації станом на 31.10.2022.
Відповідно до Звіту про оцінку майна, виготовленого ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД", та затвердженого наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 17.05.2023 року № 253, ринкова вартість об'єкта приватизації, з урахуванням виконаних невід'ємних поліпшень, становить 1222 020,00 грн..
Вказаний Звіту про оцінку майна, виготовлений ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД", відповідає вимогам статей 18, 22 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та пунктів 2, 6, 12, 17, 18, 57 Методики.
Вмотивованих обґрунтувань невідповідності вказаного Звіту про оцінку майна вимогам законів України позивач не навела.
Відтак позивач помилково визначає ціну спірного об'єкта за Звітом незалежної оцінки невід'ємних поліпшень майна, що за своєю правовою природою не є Звітом про незалежну оцінку майна, яке підлягає приватизації, та у силу закону не може підміняти його.
З огляду на вищенаведене суд зазначає, що дії Фонду державного майна України, а також регіонального відділення Фонду вчиненні на виконання вимог законодавства щодо продажу спірного об'єкта малої приватизації, зокрема, оголошення конкурсів, підписання договорів, видання рецензій, наказів/змін до наказів, розпоряджень, тощо, є чинними, ніким не оскаржувались (матеріали справи протилежного не містять), а відтак підлягають виконанню сторонами.
В той же час суд доходить висновку, що і порядок визначення ціни продажу об'єкта, що підлягає приватизації (малої приватизації) шляхом його викупу здійснено відповідачем у відповідності до вищенаведеного нормативно-правового регулювання.
При цьому суд наголошує, що обставини, встановлені у рішенні Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі №910/6319/19, виключно стосувались наявності/відсутності права позивача на викуп об'єкта малої приватизації у відповідності до вимог частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". При цьому у предмет доказування у даній справі входили обставини понесених позивачем витрат на невід'ємне поліпшення нерухомого майна, а саме чи перевищували такі 25% ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на момент ухвалення відповідного рішення, що надало позивачу право на приватизацію майна шляхом викупу.
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Згідно з частиною третьою статті 180 ГК України при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Ціна є істотною умовою господарського договору (частина друга статті 188 ГК України).
З огляду на наведені вище положення законодавства визначення ціни викупу об'єкта приватизації встановлюється за результатом незалежної оцінки, здійсненої у відповідності до вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", Методики тощо.
Будь-який інший підхід до визначення вартості викупу об'єкта приватизації нівелює необхідність проведення оцінки майна з метою визначення її вартості під час проведення процедури приватизації (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.07.2023 у справі №914/21/20, на яку, зокрема, і посилався скаржник).
Відтак, визначена позивачем у проекті попереднього договору ціна продажу об'єкта приватизації не відповідає приписам чинного законодавства та наведеним вище висновкам суду.
Щодо загальної площі об'єкта приватизації, який розташований за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80 суд зазначає, що відповідно до Технічного паспорта, виготовленого Комунальним підприємством "Рівненське обласне бюро технічної інвентаризації", та листа останнього №3009 від 03.06.2019р., станом на вказану дату загальна площа об'єкта приватизації складає 161.9 кв.м., так як була зменшена на 5.5. кв.м. за рахунок внутрішнього перепланування, що не являється самочинним і не потребує введення в експлуатацію.
В той же час слід відмітити, що в редакції РВ ФДМУ попереднього договору купівлі продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі"Баня за зоною", за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80, шляхом викупу загальна площа об'єкта приватизації вказана у розмірі 167.4 кв.м..
З огляду на вищенаведене суд зазначає, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна при укладенні попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу не досягли згоди з усіх істотних умов договору, а відтак такий договір не може вважатися укладеним.
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
У відповідності до пункту 4 частини 2 статті 129 Конституції України основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведеності перед судом їх переконливості.
Згідно із ч. 2-3 ст. 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Поняття і види доказів викладені у статті 73 ГПК України, згідно якої доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів (ст. 74 ГПК України).
Згідно з ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Частиною 1 статті 77 ГПК України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
У відповідності до ст. 78 ГПК України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 ГПК України).
Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З огляду на вищевказане та те, що Позивач не довела належними та допустимими доказами того, що умови попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в редакції РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях, в частині визначення ціни (ринкової вартості, вартості невід'ємних поліпшень) є необгрунтованими та незаконними, позвні вимоги задоволенню не підлягають.
На підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі покладаються на позивача.
Керуючись статтями 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Відмовити Фізичній особі-підприємцю Ткачук Людмилі Миколаївні у задоволенні позову.
2. Судові витрати у справі покласти на позивача Фізичну особу-підприємця Ткачук Людмилу Миколаївну.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення підписано 11 березня 2025 року.
Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається: http://rv.arbitr.gov.ua.
Суддя Марач В.В.