ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
27 лютого 2025 року Справа № 918/1131/22
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Філіпова Т.Л., суддя Олексюк Г.Є. , суддя Тимошенко О.М.
секретар судового засідання Новак С.Я.
за участю представників сторін:
прокурора (позивача): Гіліс І.В.
відповідача 1: не з'явився
відповідача 2: не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 р. у справі №918/1131/22, ухвалене суддею Войтюком В.Р., повний текст рішення складено 25.11.2024
за позовом керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави
до відповідача 1 Рівненської міської ради
до відповідача 2 Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоімперія - М"
про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та її повернення
В грудні 2022 року керівник Рівненської окружної прокуратури (далі - прокурор, позивач) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовною заявою до Рівненської міської ради (далі - Рада, відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" (далі - Товариство, відповідач-2), в якій просить:
- визнати незаконним та скасувати пункт 3 рішення Рівненської міської ради від 03.11.2022 року № 2731 "Про припинення права оренди земельної ділянки, дії договору оренди землі та передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" в оренду земельної ділянки на вул. Князя Володимира, 72-Д, на якій розташований об'єкт нерухомого майна";
- визнати недійсним Договір оренди землі від 02.12.2022 року, укладений між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:008:0031 площею 0,4100 га, розташованої в м.Рівне на вул. Князя Володимира, 72-Д;
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" повернути Рівненській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:008:0031 площею 0,4100 га, розташовану в м. Рівне на вул. Князя Володимира, 72-Д, на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 13.03.2023 (суддя - Політика Н.А.), залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.06.2023 (головуючий суддя - Петухов М.Г., судді Маціщук А.В., Мельник О.В.), у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.10.2023 р. касаційну скаргу заступника керівника Рівненської обласної прокуратури задоволено частково. Постанову Північно - західного апеляційного господарського суду від 05.06.2023 та рішення Господарського суду Рівненської області від 13.03.2023 у справі №918/1131/22 скасовано. Справу №918/1131/22 передано на новий розгляд до Господарського суду Рівненської області.
Верховний Суд зазначив, що для правильного вирішення спору необхідно більш ретельно з'ясувати для якої мети ТОВ "Автоімперія-М" передавалася спірна земельна ділянка та належним чином встановити чи вправі рада була передавати таку земельну ділянку без дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст. ст. 134, 135 ЗК України і за наслідками визначення на підставі належних, допустимих, достовірних та достатніх доказів (ст.ст.76-79 ГПК України), відповідно до вимог закону, який регулює спірні правовідносини, вирішити спір та ухвалити судове рішення, яке відповідає вимогам ст. ст. 236 - 238 ГПК України.
При новому розгляді рішенням Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 в задоволені позову керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави до відповідача - 1 Рівненської міської ради до відповідача - 2 Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоімперія -М" про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та її повернення - відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням Господарського суду Рівненської області у справі №918/1131/22 Перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури звернувся до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 у справі №918/1131/22 скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги прокурора задоволити. Стягнути з відповідачів на користь Рівненської обласної прокуратури судові витрати по справі. Про дату і час розгляду справи повідомити сторін по справі, Рівненську окружну та Рівненську обласну прокуратури.
Оскільки апеляційна скарга надійшла без матеріалів справи, суд апеляційної інстанції витребував їх у Господарського суду Рівненської області.
26.12.2024 матеріали справи №918/1131/22 надійшли на адресу Північно-західного апеляційного господарського суду.
Ухвалами Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.01.2025 р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 р. у справі №918/1131/22, розгляд апеляційної скарги призначити на "06" лютого 2025 р. об 10:00год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601 м. Рівне вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань №2.
29.01.2025 р. до апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Автоімперія-М» надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому просить відмовити відповідачу у задоволенні апеляційної скарги.
Рівненська міська рада не скористалася правом подати відзив на апеляційну скаргу прокурора, що відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
05.02.2025 р. до Північно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" надійшло клопотання про зупинення апеляційного провадження у справі №918/1131/22 на підставі п.5 ч.1 ст.227 Господарського процесуального кодексу України.
В обґрунтування наявності підстав для зупинення апеляційного провадження Товариство з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" зазначило про об'єктивну неможливість вирішення цієї справи до вирішення Конституційним Судом України справи за конституційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейнір Бізнес Груп" щодо відповідності Конституції України (конституційності) приписів абзацу першого частини третьої, абзаців першого, другого, третього частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" від 14 жовтня 2014 року №1697-VII.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.02.2025 р. відмовлено Товариству з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" у задоволенні клопотання про зупинення апеляційного провадження у справі №918/1131/22.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.02.2025 р. розгляд апеляційної скарги відкладено на "27" лютого 2025 р. об 11:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань № 2.
У судове засідання суду апеляційної інстанції від 27.02.2025 р. прибув прокурор, який підтримав доводи апеляційної скарги та просив рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 у справі №918/1131/22 скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги прокурора задоволити.
В судове засідання 27.02.2025 р. представники відповідачів не з'явилися хоча про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги були повідомленні належним чином.
Розглянувши апеляційну скаргу в межах вимог та доводів наведених в них, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши надану юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесені оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, Північно - західний апеляційний господарський суд
1.Зміст рішення суду першої інстанції.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції дійшов висновку, що прокурором не доведено належними і допустимими доказами необхідності використання Товариством з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" земельної ділянки у меншому розмірі. При цьому прокурором не доведено і того, що оспорюване рішення порушило права чи охоронювані законом інтереси, зокрема, територіальної громади міста Рівне - власника земельної ділянки. Таким чином, суд зазначив, що Рівненська міська рада діяла в межах повноважень та у спосіб, визначений законом. Щодо вимог прокурора про визнання незаконним та скасування пункту 3 рішення Ради щодо передачі Товариству в оренду земельної ділянки на вул. Князя Володимира, 72-Д, суд вважає, що зазначене рішення Ради не має самостійного характеру, і фактично було реалізоване шляхом укладення договору оренди земельної ділянки та вичерпало свою дію.
Стосовно вимог прокурора про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:008:0031 по вул. Князя Володимира, 72-Д в м. Рівне, площею 0,4100 га, суд враховав те, що Рівненська міська рада діяла в межах своїх повноважень, суд не вбачає підстав для визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки, а відповідно позов в цій частині не підлягає до задоволення. Враховуючи відмову в задоволенні позову в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, то похідна позовна вимога про повернення земельної ділянки також не підлягає до задоволення.
2.Узагальнені доводи апеляційної скарги та заперечення інших учасників справи
В апеляційній скарзі Перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури вказує, на те що рішення суду прийнято з порушенням норм процесуального права (ст.ст.86, 310 ГПК України) та неправильним застосуванням норм матеріального права (ст.ст.120, 127, 134, 135, 152 ЗК України, ст.377 ЦК України), без врахування висновків викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, у постановах Верховного Суду від 20.04.2021 у справі №909/1345/14, від 09.04.2020 у справі №910/2942/19, від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г, а тому, відповідно до ст. 277 ГПК України, підлягає скасуванню з постановленням рішення про задоволення позову.
Згідно ч. 1 ст.377 ЦК України (в редакції чинній на час набуття ТОВ «Автоімперія- М» нерухомого майна), до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
У відповідності до свідоцтва про придбання нерухомого на аукціоні при продажі майна в провадженні у справі про банкрутство від 10.01.2014, ТОВ «Автоімперія-М» придбало будівлю прохідної № 82 д, що знаходиться у м.Рівне, вул. Князя Володимира, яка раніше належала КП «Допомога».
Поряд з цим, право оренди на земельну ділянку під вказаним майном, КП «Допомога» припинено ще рішенням Рівненської міської ради від 22.11.2011 №1539, тобто за два роки до його відчуження. Більше того, цим же рішенням органу місцевого самоврядування спірну земельну ділянку площею 4100 кв.м передано в оренду комунальному підприємству Рівненської міської ради - Житлово-комунальному спеціалізованому ремонтно-будівельному підприємству «Галузеве».
Тобто, на момент набуття ТОВ «Автоімперія-М» нерухомого майна КП «Допомога», останнє не було користувачем чи власником спірної земельної ділянки під ним, оскільки вона перебувала в оренді Житлово-комунального спеціалізованого ремонтно-будівельного підприємства «Галузеве».
Відтак, будь-які права на користування спірною земельною ділянкою в силу ст.377 ЦК України, не могли перейти до ТОВ «Автоімперія-М», оскільки попередній власник нерухомого майна КП «Допомога», на час придбання його ТОВ «Автоімперія -М», не було користувачем земельної ділянки, на якій воно розташоване.
Проте вказані обставини залишились поза увагою суду, що призвело до невірного застосування до спірних правовідносин положень ст. 377 ЦК України та 120 ЗК України.
Крім того, КП «Допомога» та Житлово-комунальне спеціалізоване ремонтно-будівельне підприємство «Галузеве» були комунальними підприємствами, така передача земельної ділянки, в силу положень ст.134 ЗК України (в редакції на час виникнення правовідносин), здійснювалась на неконкурентних засадах.
При цьому, як вбачається з договору оренди, укладеного між Рівненською міською радою та Житлово-комунальним спеціалізованим ремонтно - будівельним підприємством «Галузеве», на земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна.
Тобто, підставою передачі в оренду земельної ділянки комунальним підприємством не слугувала обставина розміщення на ній нерухомого майна. У свою чергу, ТОВ «Автоімперія-М» набуло право передачі йому земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах у зв'язку з наявністю на ній нерухомого майна товариства (ст.134 ЗК України).
Також, не ґрунтується на вимогах чинного законодавства й висновок суду, щодо застосування положень ст. 377 ЦК України, оскільки попереднім власником приміщення та земельної ділянки, на якій воно розміщене є територіальна громада м. Рівне.
На думку суду, якщо приміщення та земля під ним перебували на праві власності у Рівненської міської ради, то у разі відчуження приміщення у власність суб'єкта господарювання, земельна ділянка, на якій воно розміщене, теж має перейти новому набувачу саме у власність.
Однак, вказані висновки суперечать чинному законодавству, зокрема ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» та ст.122 ЗК України, оскільки обмежують право територіальних громад на вільне розпорядження землями комунальної власності.
При цьому, чинне законодавство не передбачає можливості надання у приватну власність суб'єктам господарювання на безоплатній основі земель комунальної власності.
Відтак, застосування судом до спірних правовідносин ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України є неправомірним.
Крім того, відповідно до вимог ст. ст. 120, 124, ч. ч. 1 та 2 ст. 134 ЗК України, у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно особа може набути право користування земельною ділянкою поза конкурсом лише під нерухомим майном та площею, необхідною для його обслуговування і експлуатації.
При цьому, з обставин справи №918/1131/22 вбачається, що при наданні в оренду спірної земельної ділянки з підстав наявності на ній нерухомого майна товариства, відповідачем будь-яким чином не обґрунтовано розмір необхідної йому земельної ділянки.
Більше того, надання земельної ділянки розміром, який у 1200 разів перевищує площу такого майна свідчить про те, що спірну земельну ділянку надано не для обслуговування розташованого на ній нерухомого майна, а для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва і обслуговування автостоянки), тобто фактично для здійснення господарської діяльності.
Відтак, зважаючи на порушення вимог законодавства при прийнятті п.3 рішення Рівненської міської ради від 03.11.2022 № 2731, договір оренди землі, укладений 02.12.2022 між Рівненською міською радою та ТОВ «Автоімперія-М» підлягає визнанню недійсним у судовому порядку, а земельна ділянка поверненню її власнику - Рівненській міській раді.
З огляду на викладене, прокурор вказує, що рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 у справі № 918/1131/22 не відповідає вимогам, наведеним у ст. 236 ГПК України, а тому підлягає скасуванню.
Заперечуючи доводи апеляційної скарги, Товариство з обмеженою відповідальністю "Автоімперія - М" у відзиві на апеляційну скаргу вказує на те, що попереднім власником нерухомого майна- будівлі прохідної по вул. Князя Володимира, 82Д- була територіальна громада м. Рівне в особі Рівненської міської ради, майно якої на праві господарському віданні було закріплене за КП "Допомога" Територіальна громада м.Рівне в особі Рівненської міської ради, була одночасно і власником земельної ділянки, на момент продажу нерухомого майна відомості про її права на земельну ділянку були внесені до Поземельної книги 22.12.2011, що засвідчується Витягом з ДЗК від 14.06.2022 який долучений ТОВ "Автоімперія- М" до позовної заяви. Отже, власником нерухомого майна на момент його продажу та власником земельної ділянки була Територіальна громада м. Рівне в особі Рівненської міської ради.
Під час подання заяви про надання в оренду земельної ділянки ТОВ «Автоімперія-М», сформулювало у заяві від 01 серпня 2022 року (додаток до позовної заяви) мету використання земельної ділянки відповідно до виду цільового використання, який був зазначений у Державному земельному кадастрі, а саме « 12.04 для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва та обслуговування автостоянки)». Інформація з Держгеокадстру є доказом формування земельної ділянки, її площі, місця розташування, цільового призначення, категорії землі, виду її використання, форми власності згідно ст. 193 ЗК України.
Під час прийняття спірного рішення Рівненською міською радою від 03.11.2022 року № 2731 мета використання земельної ділянки визначена відповідно до інформації про вид цільового використання зазначений у ДЗК.
Своїм рішенням Рівненська міська рада не надавала земельну ділянку для потреб, які не пов'язані з цільовим призначенням земельної ділянки у тому числі окремо для нового будівництва. Земельна ділянка сформована, як об'єкт цивільних прав у 2004 році, з моменту формування її цільове призначення не змінювалось (ст.5 висновку експерта), відповідно ТОВ «Автоімперія-М» набуло право користування земельною ділянку з тим цільовим та функціональним призначення, яке існувало на момент придбання об'єктів нерухомого майна.
Крім того, відповідач ТОВ «Автоімперія-М» неодноразово наголошував, що на момент набуття права власності ТОВ «Автоімперія-М» згідно Технічного паспорту від 14.03.2013 року, виготовленого Рівненським міським бюро технічної інвентаризації (додаток до відзиву на позовну заяву), будівля прохідної літ. «А-1» розміщена на земельній ділянці площею 4100 кв.м., кадастровий №5610100000:01:008:0031 (Розділ технічного паспорту «Схематичний план земельної ділянки»). Відповідно до Технічного паспорта, розділ «Характеристика будинку, допоміжних будівель та споруд», до допоміжних споруд, що обслуговують будівлю належать:_ганок, огорожа (353,8 м.кв), ворота, що засвідчується Технічним паспортом на будівлю прохідної (дата виготовлення 14.03.2013).
За ч.1 ст. 186 ЦК України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Визначення речі приналежністю визначається її природними властивостями, а також характером відносин, що виникають з приводу господарського призначення речі.
У разі проведення аукціону з права оренди спірної земельної ділянки та визнання переможцем іншої особи, були б порушені права відповідача-2, щодо його володіння допоміжними спорудами: ганком, огорожею (353,8 м.кв), воротами, які є приналежність до головної речі - будівлі «Прохідної», призначені для її обслуговування та відомості про які наведені у розділі технічного паспорту «Характеристика будинку, допоміжних будівель та споруд» від 14.03.2013р. Крім того, аукціон, може бути проведений, лише, що до вільної від забудови земельної ділянки.
Відповідно до висновку експерта №2341107/2 ЮШ судової земельно-технічної експертизи від 14.11.2023 року, виконаного судовим експертом Шекелем Юрієм Васильовичем (висновку експерта), площа, конфігурація, земельної ділянки кадастровий номер 5610100000:01:008:0031, площею 4100м.кв, яка розташована за адресою: м. Рівне, вул. Князя Володимира, 72-Д, починаючи з моменту Формування земельної ділянки до її передачі в оренду ТОВ «Автоімперія-М» не змінились.
Сам факт наявності на земельній ділянці будь якого об'єкту нерухомого майна (будівель, споруд), які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб є підставою для не проведення конкурсу відповідно до ст. 134 ЗК України (при цьому можливість реалізації цього права не ставить в залежність від призначення, виду використання будівлі чи споруди).
Крім того, згідно Технічного паспорту на Будівлю прохідної літ. "А-1" від 14.03.2013, виготовленого Рівненським міським бюро технічної інвентаризації, для продажу майна на аукціон (24 вересня 2013 року) і до набуття права власності ТОВ "Автоімперія-М", розділ «Характеристика будинку, допоміжних будівель та споруд", до допоміжних споруд, що обслуговують будівлю належать: ґанок, огорожа, ворота. Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 24 травня 2001 року №127 затверджено Інструкцію про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна (чинна на момент виникнення права власності на нерухоме майно).
Технічний паспорт - документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об'єкта, ім'я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об'єкт нерухомого майна, відомості щодо суб'єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику.
Згідно з пунктом 4 підрозділу 1 розділу II Інструкції господарські (допоміжні) будівлі (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, сміттєзбірники тощо) споруди (коледжі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) підлягають технічній інвентаризації в складі основної будівлі.
Віднесення огорожі до елементів благоустрою не виключає можливість, бути приналежністю до основної речі, право власності на таку річ окремим документом не засвідчується (частини 4 статті 5 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), проте допоміжні будівлі та споруди відображаються у технічному паспорті на нерухоме майно. Визначенням речей елементом благоустрою є способом ідентифікації речі, яка є приналежністю до основної речі, а не підставою для спростування такого факту.
Також, заперечуючи доводи апеляційної скарги, відповідач стверджує, що прокурором не доведено належними і допустимими доказами необхідності використання Товариством з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" земельної ділянки у меншому розмірі.
Крім того, відповідач - ТОВ «Автоімперія-М» вважає, що крім відсутності підстав для подання позову, прокурор не наділений повноваженнями звертатись з позовною заявою в інтересах держави.
У даній справі прокурор перед зверненням до суду, не звертався до Рівненської міської ради або Держгеокадастру, через що не дотримався процедури, встановленої ч.4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру", тому не наділений правами позивача у цій справі, адже звернення прокурора до компетентного органу, навіть якщо такий орган є порушником, не нівелює обов'язку прокурора звернення до нього, бо такий орган у більшості випадків може виправити ситуацію або самостійно, або шляхом звернення до суду від свого імені.
3.Обставини справи, встановлені апеляційним судом.
Рішенням Рівненської міської ради від 22.12.2011 №1539 "Про припинення права оренди земельної ділянки на вул. Князя Володимира, 72-А, розірвання договору оренди та передачу земельної ділянки в оренду" на підставі п. "д" ст. 141 ЗК України (систематична несплата земельного податку або орендної плати) припинено право оренди земельної ділянки площею 4 100 кв. м на вул. Князя Володимира, 72-А, яка рішенням цієї ради від 08.04.2010 № 3422 "Про продовження договору оренди земельної ділянки на вул. Князя Володимира, 72-А" надана Комунальному підприємству "Допомога" (далі-КП "Допомога") для обслуговування автостоянки; розірвано договір оренди земельної ділянки від 15.10.2010 № 041058300208, укладений між КП "Допомога" та Рівненською міською радою; передано Житлово-комунальному спеціалізованому ремонтно-будівельному підприємству "Галузеве" в оренду на 10 років, з правом укладання договору суборенди, земельну ділянку площею 4 100 кв. м на вул. Князя Володимира, 72-А для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва і обслуговування автостоянки) за рахунок земель, вилучених відповідно до цього рішення.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо ТОВ "Автоімперія-М" суб'єкт є власником нерухомого майна - будівлі, будівлі прохідної, літ. "А-1", загальною площею 3,5 кв. м, яка знаходиться за адресою: Рівненська обл., м. Рівне, вул. Князя Володимира, буд. 82Д.
Право власності на вказаний об'єкт нерухомості зареєстровано на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні при продажі майна в провадженні у справі про банкрутство, серії та номер: 20, виданий 10.01.2014, видавник: приватний нотаріус Плетньов В. О.
Наказом Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради від 24.06.2022 № 132 змінено адресу будівлі прохідної з адреси Рівненська обл., м. Рівне, вул. Князя Володимира, буд. 82Д на адресу: Рівненська обл., Рівненський р-н, м. Рівне, Рівненська територіальна громада, вул. Князя Володимира, 72-Д.
ТОВ "Автоімперія-М" звернулося до Рівненської міської ради із заявою від 01.08.2022, в якій просило передати йому в оренду на 49 років (з правом укладення договору суборенди) земельну ділянку площею 0,41 га за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, м. Рівне, вул. Князя Володимира, 72-А (кадастровий номер 5610100000:01:008:0031) для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (код 12.04) (для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва і обслуговування автостоянки) за рахунок земель запасу комунальної власності територіальної громади м. Рівне.
Рішенням Рівненської міської ради від 03.11.2022 № 2731 "Про припинення права оренди земельної ділянки, дії договору оренди землі та передачу ТОВ "Автоімперія-М" в оренду земельної ділянки на вул. Князя Володимира, 72-Д, на якій розташований об'єкт нерухомого майна" припинено право оренди земельної ділянки площею 4 100 кв. м на вул. Князя Володимира, 72-А (кадастровий номер земельної ділянки 5610100000:01:008:0031), яка була надана Житлово-комунальному спеціалізованому ремонтно-будівельному підприємству "Галузеве" в оренду для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва і обслуговування автостоянки), з правом укладання договору суборенди (договір оренди землі від 14.06.2012 № 561010004000453). Вирішено вважати таким, що припинив свою дію договір оренди землі від 14.06.2012 № 561010004000453, укладений між Рівненською міською радою та Житлово-комунальним спеціалізованим ремонтно-будівельним підприємством "Галузеве".
Пунктом 3 рішення ради від 03.11.2022 на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 10.01.2014 вирішено передати ТОВ "Автоімперія-М" в оренду на 49 років (без умови щодо автоматичного поновлення договору оренди землі) земельну ділянку площею 4 100 кв. м на вул. Князя Володимира, 72-Д (з кадастровим номером 5610100000:01:008:0031 для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва та обслуговування автостоянки), з правом укладання договору суборенди.
Земельну ділянку передано за рахунок земель комунальної власності територіальної громади м. Рівне, вилучених відповідно до п. 1 цього рішення.
У рішенні ради зазначено, що воно прийнято відповідно до ст. ст. 12, 122, 123, 124, 141, 134 ЗК України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та наказу Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради "Про зміну адреси об'єкту нерухомого майна" від 24.06.2022 № 132, та з врахуванням заяви ТОВ "Автоімперія-М".
В пояснювальній записці до проекту рішення Рівненської міської ради "Про припинення права оренди земельної ділянки, дії договору оренди землі та передачу ТОВ "Автоімперія-М" в оренду земельної ділянки на вул.Князя Володимира, 72-Д на якій розташований об'єкт нерухомого майна" зазначено, що проект рішення підготовлено на підставі заяви ТОВ "Автоімперія-М" від 01.08.2022 та документів, передбачених ст. 123 ЗК України щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 4 100 кв. м на вул. Князя Володимира, 72-Д. Також в пояснювальній записці зазначено, що на земельній ділянці розташована будівля прохідної загальною площею 3,5 кв. м, яка перебуває у власності ТОВ "Автоімперія-М" відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 10.01.2014 № 4202847, зареєстрованого приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Плетньовим Володимиром Олександровичем (далі - Плетньов В. О.).
На підставі рішення ради від 03.11.2022 № 2731, 02.12.2022 між Рівненською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Автоімперія-М" (орендар) було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 49 років для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва і обслуговування автостоянки). Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
За актом приймання-передачі Рівненська міська рада передала, а ТОВ "Автоімперія-М" прийняло в оренду земельну ділянку площею 4 100 кв. м на вул. Князя Володимира, 72-Д.
Прокурор подав позов, який мотивований тим, що оспорюване рішення прийнято Радою з порушенням вимог земельного законодавства щодо порядку надання землі комунальної власності. Так, всупереч вимог статей 124, 134 ЗК України Рада без проведення земельних торгів надала Товариству земельну ділянку площею, яка в 1200 разів перевищує площу розташованої на ній нерухомості відповідача - 2.
4.Правові норми, які застосовуються апеляційним судом до спірних правовідносин.
Приписи статті 13 Конституції України визначають, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Частина 1 статті 1 ЗК України визначає, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Відповідно до ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно з частиною 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Відповідно до статті 143 Конституції України, територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.
Згідно зі статтею 172 ЦК України, територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їх компетенції, встановленої законом.
Відповідно до статті 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов'язковий характер для суб'єктів цих відносин.
Підставами для визнання акту незаконним і скасування рішення є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акту незаконним і його скасування є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акту прав та охоронюваних законом інтересів інших осіб.
Статтею 152 ЗК України передбачено серед способів захисту прав на земельні ділянки визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Частиною 1 статті 116 ЗК України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом, або за результатами аукціону.
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 124 ЗК України (у редакції, чинній на час прийняття радою оскаржуваного рішення) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними у ст. 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, установлених ч. ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених ч. 2 цієї статті.
У ч. 2 вказаної статті встановлено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, яка на ній розташована), закріплений у положеннях ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України (в редакції, чинній на момент набуття відповідачем -2 права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці).
Положеннями ч. 2 ст. 120 ЗК України (в редакції, чинній на момент набуття відповідачем -2 права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці) було унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Аналогічні положення містилося і в ст.377 ЦК України, відповідно до якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
5. Правова позиція апеляційного суду стосовно обставин справи і доводів апеляційної скарги.
Проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Щодо наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави в даній справі, судова колегія вважає за необхідне зазначити наступне.
За приписами статті 53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.
Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 ГПК України.
Як вбачається з матеріалів справи, при поданні позовної заяви прокурор обґрунтував наявність підстав для представництва інтересів держави в суді, тим, що передача спірної земельної ділянки без проведення торгів порушує економічні інтереси держави, призводить до втрати можливості отримання територіальною громадою міста максимального розміру орендної плати за використання земельної ділянки, тобто, спірна угода, укладена представницьким органом територіальної громади, порушує економічні права територіальної громади, у зв'язку з чим прокурор мав не тільки право, але й обов'язок здійснити захист інтересів держави шляхом звернення з позовом у цій справі.
Також на думку прокурора, оскаржуваним рішенням щодо надання у користування земельної ділянки без проведення торгів та укладеним на його виконання договором оренди землі порушено інтереси держави у сфері контролю з використанням та охороною земель, ефективного використання земельних ресурсів з максимально вигідним економічним результатом, що утруднює належне виконання державою своїх соціально-економічних функцій.
Крім того, прокурор наголошує на тому, що необхідність захисту інтересів держави у даній справі зумовлена прийняттям органом місцевого самоврядування незаконного рішення щодо розпорядження землею, яка згідно зі ст. 14 Конституції України та ст. 1 ЗК України є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Враховуючи те, що захист інтересів держави в суді, який полягає у скасуванні оспорюваного рішення Рівненської міської ради, не узгоджується з інтересами зазначеного органу за основною вимогою про визнання незаконним та скасування спірного рішення, а тому остання не може бути позивачем, оскільки чинним законодавством не допускається збіг в одній особі позивача і відповідача.
Відтак, колегія суддів погоджується із судом першої інстанції, що зі змісту позовної заяви, аргументації про протиправність дій Рівненської міської ради, зазначеного предмета спору, характеру спірних правовідносин, вбачається, що прокурор навів достатньо суджень і обґрунтувань для звернення до суду за захистом інтересів держави та, відповідно, розгляду його позовних вимог по суті.
Щодо суті позовних вимог колегія суддів зазначає наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, пунктом 1 рішення Рівненської міської ради № 2731 від 03.11.2022 припинено право оренди земельної ділянки к.н. 5610100000:01:008:0031 площею 4100 м2 по вул. Князя Володимира, 72-А, наданої в оренду Житлово-комунальному спеціалізованому ремонтно-будівельному підприємству «Галузеве» для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва і обслуговування автостоянки), з правом укладання договору суборенди.
Пунктом 3 вказаного рішення зазначену земельну ділянку передано в оренду для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва та обслуговування автостоянки), строком на 49 років ТОВ «Автоімперія-М» з правом укладання договору суборенди. Підставою для надання в оренду земельної ділянки слугували відомості про реєстрацію за товариством права власності на нерухоме майно - будівлю прохідної, розташованої у м. Рівне по вул. Князя Володимира, буд. 82д площею 3,5 кв.м. У свою чергу, підставою для реєстрації права власності за ТОВ «Автоімперія-М» цього об'єкта було свідоцтво про придбання нерухомого майна на аукціоні, який проводився у межах провадження у справі про банкрутство КП «Допомога».
Площа земельної ділянки, яка відведена в оренду ТОВ «Автоімперія-М», становить 4100 м.кв. і майже у 1200 разів більша від площі об'єкту нерухомого майна, яке належить товариству та розміщене на ній.
Прийняттю такого рішення передувало звернення ТОВ «Автоімперія-М» із заявою про передачу йому спірної земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства, а саме - для будівництва і обслуговування автостоянки.
На підставі прийнятого міською радою рішення між Радою та Товариством без проведення земельного аукціону укладено договір оренди земельної ділянки.
Надаючи оцінку доводам апеляційної скарги колегія суддів враховує, що усталена судова практика у земельних справах виходить із системного аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України, який дає підстави виснувати, що незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів.
При цьому, особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до частини 2 статті 134 Земельного кодексу України має право на придбання на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав саме на земельну ділянку (її частину), право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості саме з метою, пов'язаною з обслуговуванням (експлуатацією) відповідної нерухомості, розташованої на цій земельній ділянці, а не з будь-якою іншою метою.
Зазначена правова позиція відповідає правовій позиції викладеній Верховним Судом у постановах від 30.03.2021 у справі №922/1323/20, від 01.04.2021 у справі №910/10500/19 та від 11.08.2021 у справі №922/443/20, від 30.11.2021 у справі №922/938/21, від 10.10.2023 у справі №922/563/22.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, дійшла висновку, що перехід майнових прав до іншої особи тягне за собою перехід до неї і земельних прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об'єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування; розмір цієї частини земельної ділянки має визначатися на основі державних будівельних норм та санітарних норм і правил.
Також Верховий Суд у постанові від 14.03.2019 у справі №915/182/17 комплексному при застосуванні положень ст.120, ч. 1 абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України дійшов висновку, що в момент переходу до особи права власності на нежитлову будівлю, до неї переходить право користування земельною ділянкою на позаконкурентних засадах, але лише у тій частині ділянки, на якій розміщена (розташована) вищевказана будівля, та у частині, яка необхідна для її обслуговування.
Отже, в момент переходу до Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоімперія - М" права власності на будівлю прохідної загальною площею 3,5 м2, за адресою м.Рівне, вул.Князя Володимира, буд.82д, до нього перейшло право отримати у користування на позаконкурентних засадах саме ту частину земельної ділянки, на якій розміщена (розташована) вищевказана будівля, а також частину, яка необхідна для її обслуговування.
Крім того апеляційний суд враховує правову позицію Верховного Суду, зокрема, у постанові від 01.07.2020 у справі №910/9028/19, що законодавцем передбачена та закріплена можливість визначення площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування майна, що на ній розташоване.
При цьому Верховний Суд виходив з того, що в державі діють певні Державні будівельні норми та Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів.
Так зокрема, відповідно до статті 11 Закону України «Про будівельні норми» застосування будівельних норм або їх окремих положень є обов'язковим для всіх суб'єктів містобудування.
Наказом Державного комітету України у справах містобудування і архітектури №44 від 17.04.1992 затверджено Будівельні норми 360-92 «Містобудування, Планування і забудова міських і сільських поселень», які поширюються на проектування нових і реконструкцію існуючих міських і сільських поселень України і є обов'язковими для органів державного управління, місцевого і регіонального самоуправління підприємств і установ незалежно від форм власності та відомчого підпорядкування, громадських і об'єднань і громадян, які здійснюють проектування, будівництво і благоустрій на території міських і сільських поселень.
Пунктом 6.1 ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» визначені усереднені розміри земельних ділянок і необхідних для обслуговування будівель та споруд.
Отже, як на час виникнення спірних правовідносин, так і на даний час є чинними Державні будівельні норми ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92, затверджені наказом Держкоммістобудування від 17.04.1992 за №44, Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19.06.1996 № 173, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 24.07.1996 за № 379/1404 та Державні будівельні норми «Житлові будинки Основні положення» ДБН В.2.2-15-2005, затверджені наказом Держбуду України від 18.05.2005 за № 80, яким надано чинності наказом Держбуду України від 28.09.2005 за № 175.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г, а також у постанові Верховного Суду від 01.07.2020 у справі №910/9028/19.
Також, у постановах Верховного Суду у справах №910/4528/15-г та №910/9028/19, серед іншого, зроблено висновок про застосування частини 2 статті 134 Земельного кодексу виключно в розрізі переходу до особи на позаконкурентних засадах саме тієї частини ділянки, на якій розміщена (розташована) вищевказана будівля, а також частини, яка необхідна для її обслуговування із можливістю визначення такої частини, виходячи із ДБН та СНІП.
Прокурор у справі наголошує, що Рівненською міською радою 10.06.2021 прийнято рішення за №721 «Про затвердження оновленого (уточненого) плану зонування території міста Рівного», яким затверджено оновлений план зонування міста Рівного, у якому враховано усі попередні рішення щодо планування та забудови.
Згідно Генерального плану та оновленого (уточненого) плану зонування території міста Рівного, земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:008:0031 за адресою: м. Рівне, вул.Кн.Володимира,72-Д знаходиться в зоні «Ж-2» (зона блокованої малоповерхової житлової забудови). Відповідно до пояснювальної записки до оновленого (уточненого) плану зонування території м. Рівного, максимально допустимий відсоток забудови території має складати 40%.
Отже, для нерухомого майна, площею 3,5 кв.м, виходячи з того, що площа 3,5 кв.м. - це максимальний відсоток забудови, розмір земельної ділянки для обслуговування існуючого об'єкта нерухомого майна, у відповідності до містобудівної документації на місцевому рівні, повинен складати 8,75 кв.м (3,5:40*100).
Постановляючи рішення у справі, суд першої інстанції взяв до уваги висновок експерта №231107/2-ЮШ судової земельно-технічної експертизи від 14.11.2023, проведеної за заявою ТОВ «Автоімперія-М».
Зокрема, на вирішення судового експерта ставились наступні питання:
1) чи змінилась площа, конфігурація, цільове призначення та місце розташування земельної ділянки кадастровий номер 5610100000:01:008:0031, площею 4100 м кв, що розташована за адресою м. Рівне, на вул. Князя Володимира,72-Д, починаючи з моменту формування земельної ділянки до її передачі в оренду ТОВ «Автоімперія-М»;
2) яка площа земельної ділянки необхідна для обслуговування об'єктів нерухомого майна: будівлі прохідної літ «А-1» з допоміжними спорудами: ганком, огорожею, воротами, які є приналежністю до об'єкту та розташовані за адресою: м. Рівне, вул. Князя Володимира, 72-Д.
За висновками експертного дослідження отримано наступні результати:
- по першому питанню експертом надано відповідь, що площа, конфігурація, призначення та розташування земельної ділянки кадастровий номер 5610100000:01:008:0031 площею 4100 кв.м , яка розташована за адресою : м.Рівне, вул. Князя Володимира, 72-д, починаючи з моменту формування земельної ділянки (згідно наданих матеріалів з 2004 року) до її передачі в оренду ТОВ «Автоімперія-М» не змінилась;
- по другому питанню експертом надано відповідь, що площа земельної ділянки , необхідна для обслуговування об'єкта нерухомого майна будівлі прохідної літ. «А-1» з приналежними об'єктами та розташована за адресою м. Рівне , вулиця Князя Володимира 72-д становить 4100 кв.м . З урахуванням відсутності суміжних сформованих земельних ділянок передбачати виділення чи оформлення іншого права на додаткову площу необхідну для обслуговування складових будівлі прохідної з приналежними об'єктами непотрібно.
Апеляційний суд, надаючи оцінку висновкам проведеної земельно-технічної експертизи, зазначає, що - земельно-технічна експертиза є одним із підвидів інженерно-технічної експертизи, що здійснює дослідження певних земельних ділянок, документів, які містять інформацію відносно земельної ділянки та розроблення варіантів розподілу або порядку користування досліджуваних ділянок у відповідності до діючих нормативних актів.
Відповідно до ч. 1 ст. 98 ГПК України, висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Стаття 104 ГПК України встановлює, що висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.
Не погоджуючись з висновками місцевого суду в оцінці експертного висновку, апеляційний суд звертає увагу, що експерт при наданні відповіді на питання, яка площа земельної ділянки є необхідною для обслуговування нерухомого майна, помилково взяв до уваги допоміжні споруди - ґанок, огорожу, ворота , які вважав майном, приналежним до об'єкта нерухомості, при обрахунку розміру земельної ділянки.
За визначенням статті 186 ЦК України, річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю.
Однак, колегія суддів наголошує на тому, що згідно положень ДБН Б.2.2-5:2011 «Благоустрій територій», огородження є одним із елементів благоустрою, відтак жодним чином не є приналежністю до основної речі - будівлі прохідної.
Верховний Суд у постанові від 13.11.2019 №686/22924/16-ц дійшов до висновків, що виходячи з аналізу положень статей 179, 181, 188 ЦК України, ДБН В.2.3-15:2007 та Правил зберігання транспортних засобів на автостоянках, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22.01.1996 №115, автостоянка не є об'єктом нерухомого майна, оскільки утворюється за рахунок інших речей (огорожі, твердого покриття, освітлення, приміщень для обслуговування персоналу), які не є об'єктами нерухомого майна у розумінні ст. 181 ЦК України, оскільки вони безпосередньо не пов'язані з земельною ділянкою.
Відповідно до абзацу третього додатку «Б» до ДБН В.2.3-15:2007 автостоянка - це спеціально обладнана відкрита площадка для постійного або тимчасового зберігання легкових автомобілів та інших мототранспортних засобів. Зазначеними нормами передбачається влаштування тимчасового приміщення для обслуговуючого персоналу, яке може бути демонтовано після припинення права (оренди, користування) на земельну ділянку, а не будівництво капітального нерухомого майна.
Таким чином, автостоянка передбачає влаштування тимчасових приміщень, в тому числі огорожі, яке може бути демонтовано після припинення права (оренди, користування).
Відтак, колегія суддів критично оцінює висновок експерта, стосовно того, що площа земельної ділянки, необхідна для обслуговування об'єкта нерухомості становить 4100 кв м, з урахуванням наявності приналежних об'єктів. Приймається також до уваги, що сукупний аналіз усіх доказів, наявних у матеріалах справи, зокрема договору купівлі-продажу прохідної, витягу з Єдиного реєстру прав на нерухоме майно свідчить про наявність на земельній ділянці лише одного об'єкту нерухомого майна - будівлі прохідної, літ. "А-1", загальною площею 3,5 кв. м.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Системний аналіз змісту вказаних норм процесуального законодавства свідчить, що висновок експерта є рівноцінним засобом доказування у справі, наряду з іншими письмовими, речовими і електронними доказами, а оцінка його, як доказу, здійснюється судом у сукупності з іншими залученими до справи доказами за загальним правилом статті 86 ГПК України.
Беручи до уваги вимоги ст. ст. 86, 104 ГПК України, із урахуванням встановлених судом апеляційної інстанції обставин, колегія суддів не приймає до уваги висновок експерта №231107/2-ЮШ за результатами проведення судової земельно-технічної експертизи від 14.11.2023.
Зважаючи на наведене, колегія суддів приходить до висновку, що прокурором доведено належними, допустимими, достовірними та досить вірогідними доказами факт невідповідності площі спірної земельної ділянки, наданої відповідачу в поза конкурентному порядку, площі розташованого на ній нерухомого майна.
Відтак, заслуговують на увагу доводи скаржника про те, що отримання в оренду земельної ділянки комунальної власності для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства (для будівництва і обслуговування автостоянки) передбачає дотримання вимог щодо проведення земельних торгів у порядку, визначеному законодавством.
Враховуючи вище викладене, колегія судів приходить до висновку, що Договір оренди землі від 02.12.2022, було укладено із порушенням вимог статей 127, 128, 134, 135 Земельного кодексу України.
Відповідно до ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно з частиною 3 статті 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Зважаючи на наведене, колегія суддів дійшла висновку про наявність достатніх правових підстав для задоволення позову в частині визнання недійсним договору оренди землі від 02.12.2022 р., який укладений між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:008:0031 площею 0,4100 га, яка знаходиться за адресою: місто Рівне на вул. Кн.Володимира, 72-Д, а також зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Автоімперія - М" повернути Рівненській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:008:0031 площею 0,4100 га, яка знаходиться за адресою: місто Рівне на вул. Кн.Володимира, 72-Д, оскільки дана вимога ґрунтується на вищенаведених нормах чинного цивільного законодавства та є похідною від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі.
Щодо позовної вимоги про визнання незаконним та скасування пункту 3 рішення Рівненської міської ради від 03.11.2022 №2731 "Про припинення права оренди земельної ділянки, дії договору оренди землі та передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" в оренду земельної ділянки на вул. Князя Володимира, 72-Д, на якій розташований об'єкт нерухомого майна", то колегія суддів не вбачає підстав для їх задоволення, виходячи з такого.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 (пункт 143) зазначила, зокрема, про таке:
«Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, пункт 8.13; від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 180)».
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76).
Слід зазначити, що на підставі оспорюваного рішення було передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" в оренду земельну ділянку на вул.Князя Володимира, 72-Д, на якій розташований об'єкт нерухомого майна.
Отже оспорюване рішення Рівненської міської ради у відповідній частині вичерпало свою дію, у зв'язку з чим прокурором обрано неналежний спосіб захисту своїх прав при заявленні позовних вимог про визнання незаконними та скасування рішення у відповідній частині, що свідчить про відсутність правових підстав для їх задоволення.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржуване рішення, неповністю дослідив обставини, які мають значення для справи та порушив норми матеріального процесуального права, у зв'язку з чим дане рішення підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про задоволення позову в частині визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки та зобов'язання другого відповідача повернути Рівненській міській раді спірну земельну ділянку. В решті позовних вимог слід відмовити за безпідставністю.
6. Висновки за результатами апеляційного розгляду.
Враховуючи викладене, апеляційний суд вважає, що в апеляційній скарзі Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 р. у справі №918/1131/22 наведено достатні та переконливі доводи, на підставі яких колегія суддів дійшла до висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги.
Таким чином, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 у справі №918/1131/22 не відповідає вимогам щодо повного та достовірного встановлення обставин, які підлягали встановленню господарським судом.
За таких обставин, враховуючи положення статті 275 та статті 277 ГПК України апеляційну скаргу Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 р. у справі №918/1131/24 слід задовольнити та скасувати рішення першої інстанції.
Здійснити розподіл судових витрат у відповідності до ст. 129 ГПК України.
Керуючись ст. 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 р. у справі №918/1131/22 - задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Рівненської області від 13.11.2024 р. у справі №918/1131/22 скасувати частково, виклавши резолютивну частину рішення у наступній редакції:
"Позов задовольнити частково.
Визнати недійсним договір оренди землі від 02.12.2022 р., який укладений між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автоімперія - М" щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:008:0031 площею 0,4100 га, яка знаходиться за адресою: місто Рівне на вул. Кн.Володимира, 72-Д.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Автоімперія - М" повернути Рівненській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:008:0031 площею 0,4100 га, яка знаходиться за адресою: місто Рівне на вул. Кн.Володимира, 72-Д.
В задоволенні позовної вимоги, щодо визнання незаконним та скасування пункту 3 рішення Рівненської міської ради від 03.11.2022 № 2731 "Про припинення права оренди земельної ділянки, дії договору оренди землі та передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Автоімперія-М" в оренду земельної ділянки на вул. Князя Володимира, 72-Д, на якій розташований об'єкт нерухомого майна" - відмовити."
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоімперія - М" (33024, Рівненська обл., місто Рівне, вул. Млинівська, будинок 18, код ЄДРПОУ 38012504) на користь Рівненської обласної прокуратури (33028, Рівненська обл., місто Рівне, вул. 16 Липня , буд. 52 код ЄДРПОУ 02910077) 2481 грн. витрат, пов'язаних з оплатою судового збору за подання позовної заяви та 3721,50 витрат, пов'язаних з оплатою судового збору за подання апеляційної скарги.
Стягнути з Рівненської міської ради (33028, Рівненська обл., місто Рівне, вул. Соборна, 12-а, код ЄДРПОУ 34847334) на користь Рівненської обласної прокуратури (33028, Рівненська обл., місто Рівне, вул. 16 Липня, буд.52, код ЄДРПОУ 02910077) 2481 грн. витрат, пов'язаних з оплатою судового збору за подання позовної заяви та 3721,50 витрат, пов'язаних з оплатою судового збору за подання апеляційної скарги.
Господарському суду Рівненської області видати накази.
Постанова суду апеляційної інстанції в порядку ст.284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у строк та в порядку встановленому статтями 287-289 ГПК України.
Справу №918/1131/22 повернути Господарському суду Рівненської області.
Повний текст постанови складений "11" березня 2025 р.
Головуючий суддя Філіпова Т.Л.
Суддя Олексюк Г.Є.
Суддя Тимошенко О.М.