ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
27 лютого 2025 року м. ОдесаСправа № 916/1828/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого судді С.І. Колоколова,
суддів: Г.І. Діброви, Я.Ф. Савицького,
секретар судового засідання: В.М. Просяник,
за участю представників:
від позивача: Т.В. Фатула;
від відповідача: А.М. Гуренко,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області
на рішення Господарського суду Одеської області від 18.09.2024, повний текст складено 30.09.2024
у справі №916/1828/24
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Згода»
до відповідача: Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області
про визнання недійсним та скасування рішення, визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі,
суддя суду першої інстанції: С.П. Желєзна
місце прийняття рішення суду: Господарський суд Одеської області
Товариство з обмеженою відповідальністю “Згода» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області, в якій просило:
- визнати недійсним та скасувати рішення Cаф'янівської сільської ради №5235-VIII від 21.03.2024 “Про відмову у поновленні договору оренди землі №12 від 14.03.2017»;
- визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі №12 від 14.03.2017, укладеного між ТОВ “Згода» та Саф'янівською сільською радою, в редакції додаткової угоди позивача, зміст якої наведений у прохальній частині позову.
В обґрунтування заявлених позовних вимог ТОВ “Згода» послалось на надання йому у користування земельної ділянки державної власності, яка пізніше була передана у комунальну власність, на підставі договору оренди землі №12 від 14.03.2017. З метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк ТОВ “Згода» до закінчення строку дії договору направило на адресу відповідача відповідну заяву, до якої було додано проєкт додаткової угоди. Проте, Cаф'янівська сільська рада повідомила про неможливість поновлення договору оренди землі, а також про наявність у ради наміру продати право оренди окремим лотом на конкурентних засадах. При цьому, 21.03.2024 Cаф'янівською сільською радою було прийнято рішення №5235-VIII «Про відмову у поновленні договору оренди землі №12 від 14.03.2017» у зв'язку із закінченням строку дії договору.
ТОВ “Згода» стверджує, що прийняте відповідачем рішення не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Наведене, з урахуванням порушення відповідачем місячного строку на розгляд заяви про продовження орендних відносин, за переконанням позивача, свідчить про наявність підстав для визнання недійсним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 позов задоволено частково. Визнано укладеною додаткову угоду між Саф'янівською сільською радою Ізмаїльського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Згода» до договору оренди землі №12 від 14.03.2017, в редакції додаткової угоди позивача. У задоволенні решти позову відмовлено.
Приймаюче вказане рішення, місцевий господарський суд зазначив, що до правовідносин у даній справі слід застосовувати ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з урахуванням змін, внесених Законом від 05.12.2019 №340-IX.
Суд першої інстанції вказав, що у жодному із листів, які були направлені на адресу позивача, та які наявні в матеріалах справи, Саф'янівська сільська рада не повідомляла ТОВ “Згода» про неможливість досягнення домовленості щодо розміру орендної плати. Враховуючи викладене вище господарський суд дійшов висновку, що Саф'янівська сільська рада взагалі не ставила питання щодо розміру орендної плати на обговорення з ТОВ “Згода» і лише під час вирішення судом даного спору почала стверджувати про неможливість погодження цієї умови.
Місцевий господарський суд вказав, що Саф'янівська сільська рада неодноразово до закінчення строку дії договору оренди №12 від 14.03.2017 повідомляла ТОВ “Згода» про небажання продовжувати орендні правовідносини з тих або інших підстав, однак такі повідомлення були здійснені шляхом направлення листів, що не відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі", оскільки останній визначає, що орендодавець має розглянути лист-повідомлення та направити орендарю відповідне рішення у місячний строк.
Суд зазначив, що листом №18/01 від 18.01.2024 ТОВ “Згода» просило поновити договір оренди землі №12 від 14.03.2017, проте вказаний лист був розглянутий Саф'янівською сільською радою лише 21.03.2024, тобто через 2 місяці після його направлення позивачем шляхом прийняття рішення № 5235-VIII “Про відмову у поновленні договору оренди землі №12 від 14.03.2017», тобто з порушенням місячного строку, встановленого Законом України "Про оренду землі" та після закінчення строку дії договору оренди землі.
Наведене, на думку суду, свідчить, що у спірних правовідносинах Саф'янівською сільською радою було допущено порушення принципів добросовісності, справедливості та розумності, оскільки дії відповідача фактично були направлені на неможливість дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є ТОВ “Згода».
З огляду на зазначене, суд дійшов висновку про задоволення позову в частині визнання укладеної додаткової угоди.
Окремо місцевий господарський суд вказав, що визнання недійсним рішення № 5235-VIII від 21.03.2024 в контексті спірних правовідносин не є ефективним способом захисту порушених прав ТОВ “Згода», а, отже, визнання такого рішення недійсним не вимагається та не впливає на задоволення позовної вимоги про визнання додаткової угоди укладеною, з огляду на що у задоволенні позову у цій частині відмовив.
Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Саф'янівська сільська рада Ізмаїльського району Одеської області звернулася до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник зазначає, що не погоджується з висновком суду першої інстанції що до правовідносин ТОВ “Згода» та Саф'янівської сільської ради, які виникли у зв'язку з реалізацією позивачем права на укладення договору оренди землі на новий строк в порядку переважного права, слід застосовувати ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з урахуванням змін, внесених Законом від 05.12.2019 № 340-IX.
Що стосується твердження, що відповідачем прийнято рішення про відмову у поновленні Договору оренди землі поза межами одного місяця з дня отримання звернення Позивача, скаржник звертає увагу на наступне.
Так, рішення органу місцевого самоврядування приймаються на пленарних засіданнях ради шляхом голосування. У зв'язку з тим, що чергове пленарне засідання Саф'янівської сільської ради було призначене на 21.03.2024, виконавчий комітет Саф'янівської сільської ради повідомив Позивача листом від 12.02.2024 року №01/01-33/269/544, що звернення Позивача від 18.01.2024 року буде розглянуто на черговій сесії Саф'янівської сільської ради, при цьому іншими листами Саф'янівська сільська рада, до прийняття рішення сесією ради, повідомляла Відповідача про намір припинити договірні правовідносини.
Також апелянт звертає увагу, що судом першої інстанції під час надання оцінки запереченням Саф'янівської сільської ради проти укладення договору з ТОВ “Згода» на новий строк в контексті відповідності таких заперечень принципам добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, не було взято до уваги посилання Відповідача на постанову Верховного суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 по справі №906/1314/21. Так, Верховний суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду зробив наступний висновок: «У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору .
На переконання скаржника, судом першої інстанції також не надано оцінки рішенню №5229-VIII «Про припинення терміну дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017, кадастровий номер 5122084800:01:003:0238, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами с. Озерне)», на підставі якого державним реєстратором виконавчого комітету Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області 18.04.2024 року було зареєстровано припинення права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5122084800:01:003:0238.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач просить залишити вказану скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
Так, позивач вказує, що Саф'янівська сільська рада взагалі не ставила питання щодо розміру орендної плати на обговорення з ТОВ «ЗГОДА» і лише під час вирішення судом даного спору почала стверджувати про неможливість погодження цієї умови. Листом №18/01 від 18.01.2024 ТОВ «ЗГОДА» просило поновити договір оренди землі №12 від 14.03.2017. Проте, вказаний лист був розглянутий Саф'янівською сільською радою лише 21.03.2024, тобто через 2 місяці після його направлення позивачем шляхом прийняття рішення № 5235-VIII Про відмову у поновленні договору оренди землі № 12 від 14.03.2017, тобто з порушенням місячного строку, встановленого Законом України "Про оренду землі", та після закінчення строку дії договору оренди землі.
Позивач зазначає, що ТОВ «ЗГОДА» дотрималось вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а, отже, позивача слід вважати таким, що набув право "правомірного очікування". Натомість, Саф'янівська сільська рада знехтувала своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю.
Позивач зауважує, що усе листування, яке мало місце зі сторони Саф'янівської сільської ради до 21.03.2024 не відповідало вимогам визначених у главі 3 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та не мало юридичної сили, так як не ґрунтувалось на відповідних рішеннях сільської ради як колективного органу місцевого самоврядування, що представляє відповідну територіальну громаду.
Окремо ТОВ «ЗГОДА» вказує, що для прийняття 21.03.2024 рішення про відмову у поновленні договору оренди орган місцевого самоврядування мав понад 2 місяці. Посилання на Закон України «Про місцеве самоврядування» жодним чином не спростовує не виконання Радою покладеного на неї законом обов'язку у визначений строк.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.10.2024 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді - С.І. Колоколова, суддів Я.Ф. Савицького, Г.І. Діброви.
Одночасно скаржником заявлено клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення суду.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.10.2024 витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/1828/24. Відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 у справі №916/1828/24 до надходження матеріалів даної справи з Господарського суду Одеської області.
01.11.2024 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/1828/24.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.11.2024 апеляційну скаргу Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 у справі №916/1828/24 залишено без руху. Встановлено скаржнику строк для усунення недоліків, встановлених при поданні апеляційної скарги, протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху, а саме: надати заяву про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 у справі №916/1828/24 із зазначенням інших поважних причин пропуску цього строку.
19.11.2024 від скаржника надійшла заява про поновлення на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 у справі №916/1828/24 із зазначенням інших поважних причин пропуску цього строку.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.11.2024 поновлено Саф'янівській сільській раді Ізмаїльського району Одеської області пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 у справі №916/1828/24. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 у справі №916/1828/24. Встановлено позивачу строк до 11.12.2024 для подання відзиву на апеляційну скаргу. Роз'яснено учасникам справи про їх право в строк до 11.12.2024 подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Розгляд апеляційної скарги Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 у справі №916/1828/24 призначено на 23.01.2025 об 11:30 год.
30.12.2024 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу з клопотанням про продовження строку на його подачу.
10.01.2025 від відповідача надійшла відповідь на відзив.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 задоволено відповідну заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Згода» про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.01.2025 задоволено відповідну заяву представника Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
23.01.2025 від позивача надійшли пояснення по справі.
У судовому засіданні 23.01.2025 колегією суддів продовжено позивачу строк на подачу відзиву, прийнято його до розгляду та долучено до матеріалів справи. Крім цього, колегія суддів залишила без розгляду відповідь на відзив відповідача та пояснення позивача, оскільки сторонами пропущено строк на їх подачу, встановлений в ухвалі про відкриття апеляційного провадження.
Протокольною ухвалою суду від 23.01.2025, з метою повного, об'єктивного та всебічного розгляду справи, оголошено перерву у судовому засіданні до 27.02.2025 об 11:00, про що повідомлено учасників справи ухвалою суду від 23.01.2025.
Разом з тим, викладені обставини виключали можливість розгляду апеляційної скарги у строки, визначені частиною першою статті 273 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції розглядається протягом шістдесяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.
Згідно з приписами статті 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи, а також справи про адміністративне правопорушення, в якій вона є стороною.
Європейський суд з прав людини щодо критеріїв оцінки розумності строку розгляду справи визначився, що строк розгляду має формувати суд, який розглядає справу. Саме суддя має визначати тривалість вирішення спору, спираючись на здійснену ним оцінку розумності строку розгляду в кожній конкретній справі, враховуючи її складність, поведінку учасників процесу, можливість надання доказів тощо.
Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід уважати строк, який необхідний для вирішення справи відповідно до вимог матеріального та процесуального законів.
Європейський суд з прав людини зазначає, що розумність тривалості провадження повинна визначатися з огляду на обставини справи та з урахуванням таких критеріїв: складність справи, поведінка заявника та відповідних органів влади, а також ступінь важливості предмета спору для заявника (рішення Європейського Суду з прав людини у справах Савенкова проти України від 02.05.2013, Папазова та інші проти України від 15.03.2012).
Європейський суд щодо тлумачення положення “розумний строк» в рішенні у справі “Броуган (Brogan) та інші проти Сполученого Королівства» роз'яснив, що строк, який можна визначити розумним, не може бути однаковим для всіх справ, і було б неприродно встановлювати один строк в конкретному цифровому виразі для усіх випадків. Таким чином, у кожній справі виникає проблема оцінки розумності строку, яка залежить від певних обставин.
Враховуючи необхідність повного та всебічного розгляду апеляційної скарги із забезпеченням принципу змагальності та створення сторонам, які беруть участь у справі, необхідних умов для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, а також з огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, судова колегія постановила розглянути вказану апеляційну скаргу у розумний строк.
У судове засідання 27.02.2025 з'явились представники сторін.
В силу статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, відзиву на неї, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.
14.03.2017 між ГУ Держгеокадастру в Одеській області (Орендодавець) та ТОВ “Згода» (Орендар) було укладено договір оренди землі №12, відповідно до п. 1.1 якого Орендодавець, на підставі протоколу проведення повторних земельних торгів за лотом №850 від 14.03.2017 № 1/850 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Озерненської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами населеного пункту), кадастровий номер земельної ділянки 5122084800:01:003:0238.
Згідно з п.2.1 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 18.0340 га, у тому числі: 18.0340 га ріллі, що розташована на території Озерненської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області (за межами населеного пункту).
Відповідно до п. 2.6 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного станом на 01.01.2017, складає 615917,91 грн та підлягає щорічній індексації.
Пунктами 3.1, 3.2 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 передбачено, що договір укладено на строк 7 років. Право оренди земельної ділянки виникає у Орендаря з моменту державної реєстрації відповідно до закону.
За змістом п. 3.3 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 після закінчення строку дії договору Орендар, за умови належного виконання обов'язків, відповідно до умов цього договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі Орендар зобов'язаний письмово (листом - повідомленням) повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше, ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору.
Відповідно до п. 3.4 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється.
Згідно з п. 4.1 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок в УДКСУ Озерненської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області у розмірі 8,08 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме: 49770,00 грн за 1 (один) рік.
Пунктом 11.2 договору оренди землі №12 від 14.03.2017 визначено, що дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
У разі поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою сторін (п. 11.5 договору оренди землі №12 від 14.03.2017).
21.03.2017 було проведено державну реєстрацію права ТОВ “Згода» користування земельною ділянкою, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №83833807 від 30.03.2017.
16.01.2021 було проведено державну реєстрацію права комунальної власності Саф'янівської сільської ради на земельну ділянку з кадастровим номером 5122084800:01:003:0238, що підтверджується інформаційною довідкою №372891431 від 04.04.2024 з Державного реєстру речових прав.
Земельна ділянка з кадастровим номером 5122084800:01:003:0238 була передана у комунальну власність на підставі наказу ГУ Держгеокадастру в Одеській області №47-ОТГ від 09.12.2020; рішення Саф'янівської сільської ради №111-VIII від 24.12.2023, акта приймання-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної в комунальну власність від 09.12.2020.
18.01.2024 ТОВ “Згода» звернулось до Саф'янівської сільської ради із заявою №18/01, відповідно до якої позивач просив поновити договір оренди землі №12 від 14.03.2017 згідно пункту 3.3 договору на такий самий строк. До вказаної заяви позивачем було додано проєкт додаткової угоди №1 до договору оренди землі №12, витяг № НВ-5100047702024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Слід зазначити, що п. 7 проекту додаткової угоди №1 врегульовано порядок сплати орендної плати. При цьому, конкретний розмір орендної плати у пункті не визначений, оскільки ТОВ “Згода» залишило незаповненою графу, яка встановлює відсоток від нормативної грошової оцінки, від розміру якого безпосередньо залежить орендна плата.
Згідно з витягом № НВ-5100047702024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки, сформованим станом на 18.01.2024, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5122084800:01:003:0238 становить 506351,68 грн.
Листом №01/01-33/271 від 19.01.2024 Саф'янівська сільська рада повідомила ТОВ “Згода» про неможливість поновлення договору оренди №12 від 14.03.2017 з посиланням на приписи ст. 126-1 Земельного кодексу України. Крім того, посилаючись на приписи ст. 134 Земельного кодексу України, рада повідомила позивача, що право оренди на 2 земельні ділянки буде продано окремими лотами на конкурентних засадах.
Листом №01/01-33/269/544 від 12.02.2024 Саф'янівська сільська рада повідомила ТОВ “Згода», що клопотання №18/01 від 18.01.2024 потребує додаткового вивчення та буде розглянуто на найближчій черговій сесії Саф'янівської сільської ради.
Листом №21/02.1 від 21.02.2024 ТОВ “Згода» просило Саф'янівську сільську раду звернути увагу, що до спірних правовідносин слід застосовувати ст. 33 Закону України “Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин). Крім того, позивачем було запропоновано збільшити орендну плату за договором оренди землі №12 від 14.03.2017 з 8,08 % до 16% від нормативної грошової оцінки ділянки.
Листом №01/01-23/857 від 11.03.2024 Саф'янівська сільська рада повідомила ТОВ “Згода» про відсутність у ради наміру продовжувати термін дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017.
21.03.2024 Cаф'янівською сільською радою було розглянуто клопотання позивача про поновлення договору оренди землі №12 від 14.03.2017, за результатами розгляду якого прийнято рішення №5235-VIII “Про відмову у поновленні договору оренди землі №12 від 14.03.2017» у зв'язку із закінченням строку дії договору, на який було укладено договір.
Приймаючи рішення №5235-VIII від 21.03.2024 рада врахувала рішення постійної депутатської комісії з питань регулювання земельних відносин, екології та перспективного планування, з витягу з протоколу №30 якого вбачається, що комісією було погоджено, прийнято до відома запропоновані проєкти рішень Саф'янівської сільської ради.
На підтвердження факту належного виконання зобов'язань за договором оренди №12 від 14.03.2017 в частині сплати орендної плати позивачем було надано суду податкову декларацію з плати за землю за 2024 рік.
Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов'язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред'явлено позов у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.
Таким чином, у розумінні закону, суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).
Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Чинне законодавство визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Вирішуючи спір, суд повинен надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.
Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захист цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.
Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб'єктивного права або інтересу, порушення такого суб'єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Предметом спору у даній справі є вимоги позивача про визнання недійсним та скасування рішення, визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі.
Між тим, з огляду на зміст вимог апеляційної скарги, апеляційним господарським судом рішення суду першої інстанції переглядається лише в частині задоволених позовних вимог про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі.
Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду.
Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини 8 цієї статті Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а згідно з положеннями частини 11 вказаної статті відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - із 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбаченістаттею 33 цього Закону та статтею 126-1Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Згідно з частиною 2 статті 126-1Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Таким чином, до спірних правовідносин у цій справі підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній із 16.07.2020).
За змістом частин першої-п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у вказаній редакції, чинній як на момент звернення з листом-повідомленням, так і з позовом у цій справі), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, та як свідчать матеріали справи, дія спірного договору оренди земельної ділянки №12 від 14.03.2017 сплинув 14.03.2024, тобто через 7 років після його укладення.
18.01.2024 ТОВ «Згода» листом №18/01 просило поновити договір оренди землі №12 від 14.03.2017 на такий самий строк згідно пункту 3.3 договору. При цьому, до листа позивачем було додано проєкт додаткової угоди №1.
У листі №01/01-33/271 від 19.01.2024 Саф'янівська сільська рада повідомила позивача про неможливість поновлення договору оренди №12 від 14.03.2017 з посиланням на приписи ст. 126-1 Земельного кодексу України, які, як було встановлено судом, взагалі не можуть бути застосовані до спірних правовідносин, а також про наявність наміру продати право оренди на конкурентних засадах.
При цьому, у листі №01/01-33/269/544 від 12.02.2024 Саф'янівська сільська рада повідомила, що клопотання №18/01 від 18.01.2024 потребує додаткового вивчення та буде розглянуто на найближчій черговій сесії Саф'янівської сільської ради. Крім того, листом №01/01-23/857 від 11.03.2024 Саф'янівська сільська рада повідомила лише про відсутність у ради наміру продовжувати термін дії договору оренди землі №12 від 14.03.2017.
В силу вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Зокрема, Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Колегія суддів зазначає, що Саф'янівська сільська рада неодноразово до закінчення строку дії договору оренди №12 від 14.03.2017 повідомляла позивача про небажання продовжувати орендні правовідносини з тих або інших підстав. Проте, такі повідомлення були здійснені шляхом направлення листів, що не відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі".
Разом з тим, Закон України "Про оренду землі" визначає, що орендодавець має розглянути лист-повідомлення та направити орендарю відповідне рішення у місячний строк.
Проте, вказаний лист був розглянутий Саф'янівською сільською радою лише 21.03.2024, тобто через 2 місяці після його направлення позивачем шляхом прийняття рішення № 5235-VIII Про відмову у поновленні договору оренди землі № 12 від 14.03.2017, тобто з порушенням місячного строку, встановленого Законом України "Про оренду землі", та після закінчення строку дії договору оренди землі.
Колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції, що наведене свідчить, що у спірних правовідносинах Саф'янівською сільською радою було допущено порушення принципів добросовісності, справедливості та розумності, оскільки дії відповідача фактично були направлені на неможливість дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є ТОВ «Згода».
Натомість, позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а, отже, позивача слід вважати таким, що набув право "правомірного очікування".
Колегія суддів також зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод. (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03, від 28.10.2010).
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
У справі, що розглядається, колегія суддів доходить висновку, що судом було надано скаржнику вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків місцевого господарського суду.
В силу приписів статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
У зв'язку з відмовою у задоволенні апеляційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за її подання та розгляд покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281 - 284 ГПК України,
апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу Саф'янівської сільської ради Ізмаїльського району Одеської області залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 у справі №916/1828/24 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено 03.03.2025.
Головуючий суддя С.І. Колоколов
Суддя Г.І. Діброва
Суддя Я.Ф. Савицький